成都市房地产开盘简报
融创·玖樾台
项目小结
·项目占地面积较小，打造1471户高密度居住生活区，从本质上就拉低了项目top系豪宅的档次； ·产品户型无明显硬伤，但公寓清水交付，对业主自行改造的能力要求较高，存在一定销售风险。
品牌系列
融创“臺”系列均 定位于高端改善住宅
自身配套
健身设施、儿童游乐场、老年文化中心、园林景观、运动场地
产品优势
实用套四，户型方正，动静干湿分区明显 • 建筑面积:136.8㎡，实得约:156㎡ ，4室2厅2卫
未改，仅换户型图
户型优势
1.户型方正，水线集中； 2.动静分区明显。
户型劣势
1.产权期限为40年； 2.受用地性质影响，客厅无阳台； 3.客厅开间小，进深过大不便利用。
项目解析—户型剖析（住宅）
实用套四，户型方正，动静干湿分区明显 • 建筑面积:145.98㎡，实得约:156㎡ ，4室2厅2卫
可建面积（㎡）
建筑密度
总≤40%，高层≤22%
土地性质
起拍楼面地价 （元/㎡）
成交楼面地价 （元/㎡ 2500 5000 100%
区域解析—项目规划
“住宅+公寓+商业+剧院”综合开发模式，
大剧院
开发商
项目地址 占地面积 建筑面积 总栋数 楼层数 总户数 容积率 绿化率 梯户比 车位 物业公司 物业费 面积区间 主力面积
项目解析—户型剖析（住宅）
实用套四，户型方正，动静干湿分区明显 • 建筑面积:147.1㎡，实得约:156㎡ ，4室2厅2卫
户型优势
1.户型方正，水线集中； 2.动静分区明显。
户型劣势
1.产权期限为40年； 2.受用地性质影响，客厅无阳台； 3.客厅开间小，进深过大不便利用。
成都人均收入与房地产价格及风险分析
成都人均收入与房地产价格及风险分析叶昌源 成都市实验外国语学校(西区)摘要：本文以成都市近十年人均收入发展和房地产价格变动为数据源，定量分析了成都市房地产价格变动与人均收入发展之间的动态联系。
从理论上简单阐释了房地产价格变动应与人均收入发展相匹配，房地产价格在短期内大幅上涨或长期较于人均收入上涨过快易导致房地产产业泡沫，在无法控制后破裂，对经济造成极大影响。
关键词：成都市；人均收入；房地产价格；风险中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)030-0468-04房地产行业运行有其自身的规律性，我国房地产行业在21世纪初明确为支柱产业，此后因为资金的聚集作用和政策支持获得了快速发展，之后历经了长期上涨，目前房价的调控主基调为遏制上涨，即房价到了购买力无法承受，影响到市民生活幸福感的成都，因此有必要研究成都房地产发展的过程，找出其快速上涨的主要原因，而按照时间先后顺序，由于起步较其他国家较晚，尤其日本经历了房地产泡沫破裂，因此对比研究各国发展趋势，有利于解释成都房市的过去，现在和未来。
一、历史背景上世纪九十年代初，日本房地产泡沫破裂，导致日本国内经济在之后的几年内都在衰退。
众所周知，日本房地产泡沫是由于日元和美元汇率在短时间内的剧烈变动，大量资金为了规避汇率风险进入日本国内，而导致其国内流动资金大量剩余，剩余的资金总会自动寻找聚集地，而不动产行业具有吸纳资金量大的天然优势，因此部分热钱流入不动产行业造成的。
地价与房价在短时间内大幅上涨，资产价格上升无法得到实业发展的支撑，产生巨大的背离，泡沫经济最终走向破裂。
2008年金融危机席卷全球。
美国房贷两大巨头股价暴跌，持有其债券的金融机构大面积亏损。
美国房产、房贷行业首当其冲，而后影响扩充到欧亚地区，造成了一系列不良后果。
数据显示，中国政府动用四万亿人民币入市来应对危机，使中国经济受影响尽量减至最小。
可观的是，从2008年以来，中国经济仍保持平稳快速发展，总体物价较稳定，这其中与房地产行业的发展有着密不可分的关系。
(客户管理)某楼盘开盘成交与未成交客户分析
开盘简报一、排号转签情况本项目自2007年4月28日排号开始共排号359组，其中在转签前退房21组，剩余338组进行转签，在转签过程中退房9组，实际可转签组数329组。
截止至2007年6月12日晚，转签成功235组，流失52组，待追踪42组。
转签率65.46%。
另当场成交5组。
本次转签活动中共计成交240组。
二、成功转签客户情况分析本次对转签成交客户进行分析，即可分析数据为235组。
1.认知途径分析2.家庭结构分析3.居住区域分析4.工作区域分析5.年龄结构分析6.购房目的分析7.置业次数分析上面图表显示“认知途径”中路过的有147组，占总数的62.55%；“工作区域”中在大东工作的有104组，占总数的44.26%；“居住区域”中在大东居住的有122组，占总数的51.91%。
从这三组图表中可看出，客户的地缘性表露无疑，可见，非地缘性客户还是有开发的空间的。
三、竞品情况分析通过以上数据可以看出，在客户提及的竞品中城中艺景、大城小居、香檀1917这三个楼盘居榜首。
提及城中艺景的有29组，占总数的31.52%、提及大城小居的有24组，占总数的26.09%、提及香檀1917的有14组，占总数的15.22%。
四、去化率呈现1.按产品线分析2.按楼层分析五、未转签客户原因分析在本次转签过程中，共计359组排号客户，转签235组，未转签124组，未转签客户具体原因分析如下：(一)转签前期流失的21组客户原因分析：1.家庭原因8组：1)家人意见不统一——5组2)家中老人生病——3组2.户型原因2组：户型不满意——2组3.客观原因2组：1)能找人买到更便宜的房子——1组2)工作调动——1组4.资金问题4组：生意周转不开——4组5.已买完5组在别的园区买完了——5组(二)转签过程中流失的9组客户原因分析：1.家庭因素1组家人意见不统一——1组2.已买完1组在别的园区买完了——1组3.面积增大——1组4.公摊增大——2组5.2/8贷款——3组6.客观因素1组工作调动——1组(三)转签过程中，目前待定流失的52组客户原因分析：1.面积因素5组面积增大，总房款超支5组2.公摊增大9组公摊增大——9组3.贷款问题9组1)2/8贷款——5组2)二次贷款下不来——1组3)贷款收入证明开不出来，一次性资金不够——1组4)公积金贷款短期下不来，得到今年8月份才能办理公积金贷款——1组5)外地在沈阳无担保人——1组4.资金问题5组资金周转不开——5组5.家庭因素8组家人意见不统一——6组家人生病——2组6.客观因素2组1)找开发商谈价未果——1组2)工作忙，无时间买房子——1组7.房源因素4组主、备选都被定走，其他不看——4组8.老带新客户群，一个不买都不买9组1)决定买别处楼盘——2组2)三姐妹因为资金问题——3组3)别人介绍了便宜的团购——4组9.已买完1组在别的园区买完了——1组(四)另外42组客户分析A、考虑中的客户共计17组。
成都中海格林威治城项目后评估报告
1.16%
住 宅
155,178 143,411 -11,767 -7.58%
良好的宏观经济发展带动下，房地产投资额呈现逐 年高速增长态势，由 2003 年的 245.4 亿元增至 2006 年的 619.17 亿元，年均复合增长率高达 36.14％。
该项目发展期内，成都市房地产市场总体上亦处于起步 上升、快速发展的繁荣时期，主要体现在： 市场总体投入、产出规模持续快速且交替增长：
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【项目投资管理评估】.................................................... 8 【项目规划设计工作评估】........................................... 17 【项目营销工作评估】.................................................. 32 【项目进度、工程管理评估】 ....................................... 57 【项目成本管理评估】.................................................. 72
住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念， 奠定与巩固了成都公司市场领导者的地位；商业物业 成功招商与销售，重新奠定了区域娱乐行业霸主的地 位，推动了娱乐经济的发展；商业物业、商务公寓、
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农贸市场的销售使我们积累了大量的实际经验，同时 更清晰的认识到短期目标与长期目标的关系。 【发展进度、工程管理评估】 项目发展周期总体控制符合计划要求，但从拿地签定土 地出让合同到正式开工长达 13 个月，超出计划 3 个月， 严重影响了整个项目发展周期，也是造成本项目发展 周期长的一个主要原因。 格林威治城小户型精装房是成都公司第一个全精装工 程，具有分包多，时间紧，成品保护困难等特点，通 过实施装修主包制、集成分判，减少分包、现场管理 高效灵活等方法，较好的实现了工程管理和质量控制， 为今后装修工程提供了宝贵经验。 【成本管理评估】 项目实施阶段与可研阶段相比，前期费用，建安成本， 营销费用以及管理费用增加较大。实施阶段建安成本 与控制指标相比，总体水平因政府不可抗力原因有所 增加，但在公司规定的超支范围内，除去政府原因， 实际建安费用与控制指标基本持平。
成都市天府新区视高镇简介
逐步发展成为价值高地，打造未来的天府新区的新城市中心。 （参考均价：11000元/㎡）
仁寿视高板块： 经济开发区建设，地缘性产业集群，大学城经
济圈，目前公共交通通达性较差，属于价值洼地。（参考均价 6500元/㎡）
CHAPTER 01 项目发展环境分析 内外竞争格局
对外：从板块分流情况来看，视高受交通壁垒以及城市配套壁垒的影响，
88 95 104-110 100-114 97-114 99-101 124
去化速度：套三户型>套四户型＞套二户型
套二单卫：
区域内套二单卫产品所有参考竞品均有推售，但该户型占比 少，为主，面积区间为68-95㎡，总价主要在55万以内。
套三单卫：
套三单卫供应已天府国际城为主，主要面积为95㎡，总价控制 约62万左右；
CHAPTER 02 竞品环境分析 存量分析
绿韵学府剩余2万方约220套未推售，新拍地块预计本年度下旬面世，总体量约12万方。
绿韵·学府城
峨眉山子然93亩
成都市商业综合体一览表
龙湖三千集
成都龙湖置业有限公司
成都市成华区二环建设路
在售，2010年年底开业
总体量12万平米，由一座购物中心、一条春风里商业街和两座Soho商务公寓楼组成。
12
龙之梦新城
上海长峰集团
成都成华区新客站
规划中
总投资超100亿元、占地288亩、商业物业逾200万平方米的，投资100亿元，打造集甲级写字楼、星级酒店、大型超市、品牌旗舰店、电影院、室内大型真冰场、中央公园、名校等为一体的地标性城市综合体和成都东部核心区域商圈。
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绿地国际花都
上海绿地成都分公司
项目位于成都市中信蜀都新城区域
规划中
项目规划总用地面积约20.8万平方米，规划总建筑面积约116.7万平方米。其中，现代服务业综合体部分将打造新城区最具规模的大型商业、办公及购物中心，住宅部分规划建设包括花园洋房、高层公寓的绿色低碳生态住宅区。
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上善天成
成都天信置业有限公司
14
铁狮门项目
美国铁狮门房地产公司
锦江东大街纱帽街口
建设中
项目占地面积38亩，总投资25亿元，由三座塔楼组成，主楼高为158米，建筑总面积为17.6万平方米。将按照国际5A级的甲级写字楼标准建设，同时满足美国LEED绿色环保论证要求，除住宅外，其他物业只租不售。
15
摩根中心
成都广联置业有限责任公司
锦江区海椒市街3-5号（地处东大街二环内海椒市地铁口），
6月亮相，明年开盘
项目建设规划暂定为商业、写字楼、公寓及配套车库，建设用地面积22705.53平方米，总建筑面积338652.17平方米。
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天合凯旋广场
成都天合凯旋置业有限公司
成都高新南区
成都一环内新房一手房新开楼盘房源和公寓商铺交房时间价格表54个(2020年新版)
2014年12月 30日
售罄
一环内 北成8号
商办16000 人民北路一段8号
元/㎡
（西藏饭店旁）
四川瀚鳌房地 产开发有限公 司
2016年09 月03日
2018年12月 31日
售罄
一环内 世茂玉锦湾
住宅16443 元/㎡
（活水公园畔）
成都世茂房地 产开发有限公 司
2013年09 月26日
2015年12月 30日
住宅14000 元/㎡
顺城大街316号
成都鼎云房地 产开发有限公 司
2018年09 月06日
2014年12月 30日
售罄
一环内 西锦国际广场
住宅16500 元/㎡
花牌坊北街88号
成都易和置业 有限公司
4栋1单元
2017年10月 31日
售罄
一环内 恒大都汇华庭
住宅40000 元/㎡
义学巷60号
爱美高房地产 （成都）有限 公司
成都北辰浩房 地产开发有限
2017年06
公司
月17日
2017年09月 现房在售 28日
一环内
西部国际金融中 心
住宅 待定
下东大街段258号
成都泰信建设 2018-12-
有限公司
01
待定
待售
一环内 盈嘉赢家
商办60000 元/㎡
南纱帽街77号
四川川发瑞丰 2018.5.28 投资有限公司 开盘
2020.12.31 交房
新房一手房新开楼盘房源和公寓商铺交房时间价格表 数据格式为常用办公软件excel（wps也可以打开），方便筛选和使用，推荐下载使用！
城市名称 区域
楼盘名称
参考价格
成都市郫都区商业市场分析
成都市永致投资有限公司
成都市禾润物业管理有限公司
红光镇广场路北四段256号
41亩 6900㎡
74 3.60 30% 2层
33~320㎡
1F：1.8~2万/㎡ 2F：8千~1.1万/㎡
/
商业+住宅 0% 0
2015占地97亩，商业总面积约2万方，共二层，法式风情建筑，2万平米的园林
成都市郫都区商业市场分析
郫县概况
郫县地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊，东靠金牛区，西连都江堰 市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻。
截至2011年，郫县已形成‘三横六纵一圈’的城市交通网络体系和一刻钟经 济圈，国道317线、成灌高速、成都绕城高速、成铁西环线等近10条主干道纵 贯东西、横跨南北。
产品分析
独栋商业： 一层：原有商铺10间。 问题： 1) 商铺划分没有充分考虑口岸价值； 2) 临内街面商铺面积过大。
二层：原有商铺1间 问题：面积过大，总价过高。
产品分析
临街商业： 问题： 1) 剪力墙过密，影响业态规划，不利于后期装修； 2) 开间进深比过大； 3) 异形铺、大肚铺较多； 解决方案： 一铺一推荐
龙湖时代天街依托高新区富士康、 电子科大校园经济和龙湖商业资源 打造130万方超大体量的西区商业
中心。
郫县商业概况 郫县商圈
郫县商业形态多为临街底商、开放式 商业街等商业形式，档次较低，管理 不到位，商铺租金差异性极大，以东 南西北四大街交汇处为中心，商铺租 金最高，逐渐向四周递减。目前郫县 新增商业体量庞大，多以商业综合体 的形式呈现，区域内竞争较大。
2期342.14㎡
2014-05-01
蓝光·幸福耍街
幸福耍街占地131亩，商业总面积约4.5万方，区域内唯一滨河商业街区，开创全城首
鞍山万科城市花园简报
鞍山万科城市花园简报上海安亭新镇企划研究报告安岳美檬城镇广告推广策略上海奥林匹克花园策划报告北戴河海洋花园推广执行方案上海白玉兰花园企划书北海住宅项目提案上海宝山月浦项目报告北京奥林匹克花园国际化定位专题报告上海宝通路项目前期策划报告北京柏景丽园项目营销建议上海碧云中惠项目策划书北京百望家苑项目营销策划建议书上海碧云住宅案例北京畅清园二期项目地块情况上海春之韵花苑营销企划建议书北京朝阳新城策划案上海大豪山林山庄投标书北京朝阳园项目可研上海当代清水园产品建议书北京东华金座策划案上海东方名品城策划报告北京东润枫景整体广告策划上海凤凰城媒体策略北京芳馨园形象定位及推广策略上海富仕棋园宣传策略北京拂林园推广方案上海古北南汇航头镇项目可行性研究报告北京国典华园品牌策略上海古北首席广告企划书北京华隆小区前期销售报告上海海上春天项目企划全案北京汇欣大厦广告策划上海海湾别墅整体策划北京金隅嘉业品牌营销方案上海海云天2005年企划方案大纲北京康堡花园项目营销策划建议书上海涵馨苑整合营销方略北京昆泰劲松项目定位分析报告上海翰林新府营销策划报告北京朗琴园广告推广方案上海和平花苑南苑策划报告北京莲花晴园营销推广思路上海恒大南桥镇华亭小区项目可行性研究报告北京恋日水岸大道项目策划案上海虹桥中央古北花园市场简报北京美丽园广告思路分析上海虹山半岛别墅市场专题调查研展报告北京美丽园品牌经营战略思路上海花好月圆全套文案北京南湖公寓策划代理投标方案上海华江居住区可行性研究报告北京日出·海上销售执行案上海嘉富花园推广策划北京润康房地产项目策划报告上海嘉利南华城北京狮城百丽庄园项目策划案上海金地·格林春晓北京世纪庄园项目企划书上海金丰易居海上海策划案北京世贸国际公寓营销策划方案上海金山项目投资分析报告北京双花园住宅营销策划报告上海锦上海项目营销策划报告北京顺义别墅项目可研报告上海锦绣花园推广策划案北京泰裕杰晶营销策划案上海锦绣家园项目开发可行性分析报告北京天赐良园二期广告推广策略上海锦绣江南客户联谊活动全程资料北京通州运通人和良园（一期）策划思路上海锦绣江南项目营销策划报告北京万豪国际公寓营销案上海静安枫景营销策划报告北京万景濠庭营销推广建议案上海静安信业广场项目定位报告北京万科城市花园销售企划书上海静安茗园策划方案北京万科青青家园策划案上海九州大唐花园策划推广文案集北京万科星园传播策略上海凯旋生活广场可研报告北京望陶园营销方案上海康桥老街项目企划推广报告北京未来假日花园文案集上海老西门新苑企划报告北京蔚蓝朝阳营销企划案上海联洋花园北京西二旗项目营销策划建议书正品上海林枫花园2002年度年终总结北京西山美墅别墅市场定位报告上海龙合花园整合推广北京西西4#地投资估算分析上海龙华大新城整合推广策略北京夏都美景营销推广计划上海卢湾海悦花园市场调研报告北京志新桥新村策划报告上海美丽家园形象提升广告策略北京中冠家园整合营销策划报告上海名盘海上海北京自然佳境文案集上海摩登时代前期建设及营销策划常州奥林匹克花园策划报告上海某经典别墅项目策划常州奥林匹克花园二期营销市场报告上海某住宅项目策划报告常州奥林匹克花园开盘执行方案上海南汇大富苑策划提案常州湖塘水漾年华策划报告上海南汇区三灶镇项目策划报告常州世家华庭开盘典礼方案上海浦电路项目可行性研究报告常州天目国际村开盘策划方案框架上海浦东泾南Ⅱ地块商住项目可研长沙华菱项目策划全案上海浦江名邸策划案长沙金色华庭包装设计上海浦兴路项目营销简报长沙莲湖项目可行性研究报告上海青浦别墅项目市场研究及定位长沙梦泽园开盘策划实施方案上海荣欣大厦市场推广简报长沙山水芙蓉国际广告创意上海尚城豫园项目可行性分析长沙山水芙蓉国际新城主题宣传推广创意上海生茂养生园策划长沙唐朝碧阁品牌战略策划全案报告书上海松江九亭别墅项目研究和营销推广思考成都博瑞都市花园广告推广计划上海松江雷丁小城简报成都长富花园媒体宣传策略上海松江新城西区市场定位报告成都华阳滨河花园项目整体策划上海苏堤春晓名苑营销策划案例成都汇联花园上海檀宫策划分析成都金港花苑项目策划案上海天山行销企划服务建议成都金色华庭策划报告书上海天之韵上海经典成都锦宏骏苑营销方案上海万科海上春园策划全程成都锦汇花园全套文案上海万科假日风景营销成都锦西花园二期项目计划书上海万科四季花城整体促销方案成都康河郦景推广策略上海万里城推广计划成都蓝灵时代新城的全套方案上海万兆家园-叠彩人家营销策划案例成都龙泉驿区项目前期策划建议书上海香梅花园整体推广思路及策略方案成都某别墅策划上海新华世纪家园全案企划成都平安苑二期案名建议上海新家坡园景苑营销策划方案成都千禧花园上海新江湾城的初步思考成都青城山别墅上海新世纪企业家庄园世界成都泰丰沙河项目上海新天地企划和销售执行方案成都天之韵策划案上海新珠苑企划案成都夕阳红金港花苑项目策划案上海信虹住宅项目发展定位成都香榭名苑上海星期五公社天第公寓策划案成都新天地文案集上海亚东公司金桥项目投标书成都雪梨澳乡可行性研究报告上海阳光集团项目全程报告成都一个别墅项目提案上海耀江集团楼盘营销执行成都优诗美地营销策划案上海一城·西晶明园项目策划报告成都远大华阳项目策划报告上海榆林路项目前期市场调查及定位成都智业逸景企划推广提案上海裕景兴业浦东大道地块市场研究报告成都左岸半岛阶段推广草案上海阅澄江南第一禅境成都芙蓉古城策划案上海早晨营销成功案例成都浣花溪山庄画册文案上海中海海悦市场推广策略案从化新世纪广场项目策划书上海中海和平花苑南苑策划报告大连花香维也纳(杏林苑)整合市场攻击上海中海南苑企划报告大连世纪经典大厦案例上海中凯佘山项目德阳世纪花园媒介推广初案上海中山北路项目市场研究报告德州鲁班御景园项目报告上海中轩丽苑项目提案德州某楼盘市场调查报告及营销咨询上海中远两湾城全套文案东莞半岛豪庭阶段推广计划上海棕榈泉花园二期2004下半年度企划东莞宏远金丰花园活力康城国庆促销方案上海佘山别墅报告东莞虎门荔林华庭体验式精品小区策划方案上海佘山银湖别墅阶段营销策略东莞锦绣花园推广策划案上海莘都丽景全套策划文案东莞丽湖山庄整体策划上海鑫联广场项目可行性计划书东莞山水雅居营销策划报告深圳半山海景别墅上市推广策划方案东莞时福花园可行性研究报告深圳宝安金泓凯旋城东莞时富花园营销推广计划深圳碧华庭居整体策划案东莞世纪城国际公馆剩余单位营销计划深圳波托菲诺纯水岸销售策略演示东莞新天地花园营销推广策划提案深圳波托菲诺二期宣传推广方案东莞银湖新村别墅区传播方案深圳布吉住宅项目定位报告纲要东莞中惠锦苑、中惠高尔夫花园前期定位策划书深圳彩福大厦尾盘推广策略东莞中信凯旋城整合推广构想深圳大梅沙海景酒店广告推广方案多个楼盘策划方案深圳东方半岛花园广告宣传策划书肥城白云山小区全程策划深圳都会100项目销售执行报告佛山怡翠花园&能兴地产品牌规划深圳丰泽湖山庄佛山怡翠花园定位与广告语深圳富盈门整合包装策略福州国际青年广场战略底稿深圳港丰大厦销售代理竞标方案福州锦绣江南策划文案深圳港田花园策划报告福州某地块的开发行销建议深圳港中旅香蜜湖项目策划思路富阳恩波经典市场推广方案深圳冠城世家广告推广策略提案广元香山怡园营销策划草案深圳观海台项目策划案广州安顺碧水园项目深圳硅谷别墅二期骑士谷广告推广思路广州白云高尔夫花园广告推广建议书深圳海岸明珠推广方案广州白云高尔夫远洋明珠深圳好时光百万富翁投资计划广州白云威尼斯蓝湾上市推广策略书深圳鸿荣源地产项目整合推广广州半岛豪庭推广计划深圳鸿荣源香蜜湖项目提报广州保利百合花园整体推广策划书深圳红树东方碧海云天二期推广提案广州碧桂园系列形象传播策划提案深圳红树西岸广告策划书广州城建总江南新苑营销规划案深圳花园城中心广告整合推广方案广州城建总品牌整合深圳华侨城波菲罗镇广告提案广州东方夏湾拿完全销售手册深圳华侨城波托菲诺·天鹅堡阶段推广案广州东山雅居品牌形象传播暨营销推广策划深圳汇金名园广告推广广州东雅轩楼盘上市推广策划方案深圳嘉利莱花园全程广告整合推广企划案广州番禺奥林匹克花园策划案深圳金碧苑二期平面广告创作策略广州番禺区龙歧地块投资可行性分析深圳金地地产项目全案策划广州芳草街商住楼市场调研及定位策略深圳金茂礼都“SOLO”概念包装创意案广州芳草园策划案例深圳金润花园策略案广州光大花园营销推广企划全案深圳锦上花企划思路广州海景中心策划书深圳经典名盘仙桐御景广州海荣新村二期尾盘营销推广计划深圳经典外销项目营销策划报告广州合景鹭江楼盘品牌策略深圳景秀年华花园广告推广策略广州合生创展帝景苑媒介策划深圳俊安苑整合推广方案广州合生创展骏景南园可研深圳康达尔花园广告推广策略广州合生创展珠江侨都项目可研深圳莲塘·梧桐山项目整合推广广州合生创展翡翠海岸媒介策划深圳美庐锦园广告发布总结广州合生骏景南苑项目可行性研究报告深圳南方国际广场营销策划报告广州恒基广场项目销售企划建议书深圳南海中心尾盘营销建议书广州鸿瑞大厦深圳南湖板快补充调查报告及开发策略建议广州湖滨大厦（龙湖大厦）销售建议书深圳南景苑策划书广州华南新城传播计划深圳南山后海湾畔滨海项目广告策划广州机场路楼盘推广深圳擎天华庭开盘执行报告广州嘉和苑三期全年广告策划提案深圳世纪村·博尚整合推广攻略广州嘉景大厦补充销售企划建议书深圳泰美园广州江南新苑项目文案集深圳天富花园营销策划方案广州锦绣天河市场策略分析深圳天健花园的售卖策略广州凯旋新世界广场营销总案深圳万科·17英里提案广州拉阔生活提案深圳万科东海岸推广策略提案广州楼盘黄金周媒介计划深圳万科东海岸整合推广攻略广州美的海岸花园全程营销深圳万科丰泽湖山庄策划案广州美林海岸花园2002策略深圳万科金色家园产品推荐会流程广州名盘经典伊顿18文案深圳万科金色家园推广策划广州南奥CD户型传播大纲深圳万科十七英里推广思路广州南奥花园整合推广深圳万科四季花城阶段广告推广广州南奥媒介策略深圳万科坂雪岗项目策略广州南奥品牌定位深圳蔚海名苑营销策划案广州南奥软性文章整体规划策略深圳温馨家园后期策略报告广州南奥三期传播策略提案深圳西海湾花园广告整合提案广州南国奥林匹克花园网站策划深圳香蜜湖熙园主题定位报告广州南航花园东南亚主题嘉年华公关策划深圳香蜜湖项目整合推广构想广州瑞兴花园策划书深圳心语雅园小户型整合推广广州市恒鑫御园整合策划方案深圳信义假日名城品牌策略广州天河花园整体策划报告书深圳星河地产中心区项目宣传推广策略思路广州天河名雅苑房地产项目策划案例深圳星河国际名城营销策划策划报告广州伟霆房产项目策划建议深圳星河国际销售执行报告广州五山花园策划建议书深圳星河时代市场整合推广策略广州悉尼奥运村下半年推广传播建议深圳星河项目市场推广策略提案广州下渡路商住楼营销策划初稿深圳星河星御豪庭策略提案广州小户型白领公寓网络行销推广方案深圳阳光荔景策划思路广州协和新世界全案深圳阳光棕榈园广告推广与营销广州新光城市广场品牌提案深圳漾福居整合推广策划广州新世界集贤庄项目提案深圳御景台建议广州新世界家园品牌形象提案深圳粤宝花园项目可行性报告广州新世界珠江新城项目分析沈阳奥园策划报告广州星河湾广告策略沈阳昆明香榭丽促销演出活动方案广州星河湾开盘探秘沈阳玫瑰园推广建议广州星汇园楼盘推广策略沈阳万泉花园专案整体营销方案广州颐和山庄传播策略沈阳万盛综合楼项目报告广州颐年园公开发售安排建议沈阳阳光假日山庄投资回报书广州逸涛雅苑营销策划案石家庄天山水榭花都销售执行报告广州银河湾广告整合推广纲要石家庄众美现代城广告推广的几点思考广州远洋明珠广告推广策划方案顺德春茗晚会楼盘展示方案广州中海康城整体策划案苏州车坊镇项目营销策划报告广州珠江国际城定位及传播苏州都市花园主题定位报告广州珠江侨都项目可行性分析报告苏州顺驰湖畔天城12月推广方案广州珠江新城南岳项目销售企划台州峰景湾高尔夫项目综合发展计划书广州竹源民居楼盘推广方案天津奥城市场研究报告桂林九里香堤整合推广天津河北区南口路整合营销全面策划案贵阳创力公司项目前期策划思路天津华厦梅江芳水园项目阐述贵阳峰景园营销策划报告天津建设集团项目主题总策略提案贵阳蓝波湾提案天津经典项目营销策划报告贵阳全林国际广场策划书天津久华里VI核心&延展部分贵阳人民家园策划书天津林枫花园年度年终总结贵阳时代新居天津美震裕阳花园竞品分析及策略推广贵阳世纪经典天津南门外大街项目报告贵阳同辉花园天津水榭花园营销推广策划书贵阳星竹园策划书天津顺驰汉沽第壹城营销策略方案贵阳兆阳小区天津顺驰久华里整合广告策略贵阳中达项目策划建议书天津顺驰蓝水假期宣传方案贵阳曦阳山庄策划书天津顺驰梅江蓝水园宣传推广策划海口都市海岸可研天津顺驰新河项目汇报杭州东方商城住宅产品规划建议天津万科水晶城可研报告杭州盾安福邸文案集天津翡翠城推广方案杭州和睦花园户型定位建议桐乡巨成柳莺花园别墅地块户型配比建议杭州金仕海岸整合营销策划报告温州龙港国发花园策划报告杭州康宁乐苑小高层营销策划温州南艳湾畔推广方案杭州利兹·水印康庭项目综合研究报告乌鲁木齐南门国际城行销概案杭州山水人家整合策略无锡尚都企划提案杭州塘北地块开发前期初步市调无锡太湖金色水岸营销方案合肥纯美园地营销策划案芜湖百蕊·海伦堡市场推广策划合肥方天丽景花园策划报告芜湖东方海伦堡营销策划方案合肥明佳·时代公馆营销策划报告芜湖天和苑可行性报告合肥尚城豫园可行性分析报告武川光明花园策划案呼和浩特某住宅项目可研报告武汉朝阳星苑策划书湖州明都锦绣苑行销企划案武汉城市星座小户型推广方案户外活动提案武汉光谷太阳城项目定位思考惠州东江客都项目总策划书武汉汉飞青年城营销推广策略惠州酒店试公寓初步方案武汉汉阳大道地块土地价值分析及市场前景研究吉林万达江畔人家高层香格里拉推广案武汉后湖花园完整可行性研究报告济南凤凰城二期开发项目策划案武汉湖边坊项目定位济南冠宇环翠山庄广告策划方案武汉江岸区后湖乡可行性研究报告济南某花园项目整体策划书武汉丽景湾项目销售策划报告济南天润花园项目整体策划书武汉丽水家园C地块十大问题再回答建德新安江溪头项目分析报告武汉莲花湖项目整合推广策略焦作中华新天地项目推广建议案武汉龙源国际项目广告推广策划案胶东碧海云天项目策划武汉美好愿景东方夏威夷整合推广策略金地格林小镇全程营销策划文案武汉青青美庐项目模拟策划书精品多功能楼盘形象策划提案武汉水木清华营销策划提案开封中亨花园定位策划方案武汉天泰名居项目营销策划报告康城阶段企划推广计划武汉西北湖花园策划报告克拉玛依龙湖佳苑全程案例武汉现代花园开发可行性研究报告库尔勒楼兰世家颠峰杰作武汉新地花都市场调研与营多销策划昆明BOBO汇馆策划全案武汉杨叉湖项目市调策划昆明帝庭园策划案武汉永清庭园交房活动策划方案昆明滇池·翠景销售企划方案武汉远东花苑整体推广方案打探讨昆明佳园二期可研报告西安八佳花园开盘和入伙方案昆明金洲湾开盘蓄水案西安长安园产业别墅全案营销战略案昆明锦苑中心区开盘推广方案西安琳苑小区营销策划案昆明理想小镇内部认购策划简案西安摩登COM文案昆明美林小城开盘活动案西安某项目总体定位思路昆明某房地产开发项目可行性研报告西安万强商住项目营销推广建议书昆山北门路行销企划辉煌传奇西安紫薇山庄定制化方案全案策划昆山锦溪项目西安紫薇田园都市传播策略昆山龙华大新城品牌整合推广策略西安骊山项目营销策划纲要昆山一墅情缘行销企划厦门大千名城营销策划案兰州教师花园营销策划服务内容厦门罗马假日（建坤花园）全程策划报告兰州良志集团地块行营建议厦门某烂尾楼项目策划柳州华林君邸营销报告厦门永升新城企划案柳州市易和园营销推广策划案厦门永升新城三期北区促销专案六盘水丽江苑营销策划报告咸阳项目投资及推广纲要龙岩某绿色生态人文社区提案咸阳阳光小区营销策划方案洛阳碧水阳城策划全案小户型项目策划思路马鞍山姑孰新城2005营销全案新乡升华温泉花园销售手册绵阳富乐城市花园开盘前期推广兴义市万峰锦绣花园营销策划初步方案绵阳鸿越瑞格市场攻击策略徐州项目整合营销报告绵阳中房三桥项目宣城敬亭香榭山景别墅策划报告某楼盘项目推广执行方案书烟台东海山庄行销推广方案某市x路项目可行性研究报告宜宾莱荫河畔广告竟标方案某市碧翠山庄行销策划书肇庆名雅居销售策划方案某市芳草园全盘推广策略浙江长兴项目整合推广规划某市金辉广场项目可行性报告浙江大东吴项目全案服务工作纲要某市明江项目策划书浙江温州龙港国发花园策划报告某市香水城策划报告郑州CBD城市精英社区“作战计划”某市雅兰苑营销策划案过程实录郑州凤凰城策划文案集某尾盘2005营销策划案郑州国际社区文案集某项目公寓后期运作模式研究郑州海上香颂项目推广方案南奥竞争盘消费者需求和态度研究报告郑州宏都花园推广现状调查分析报告南昌F1假日别墅折页文案郑州健达世纪花园策划案南昌东方塞纳策划报告郑州锦绣正弘国际公寓企划案南昌风华盛世可行性研究报告郑州某房地产项目营销策划书南昌梦里水乡营销报告郑州某住宅项目策划案南昌住宅地产项目研究报告郑州桐柏路项目定位和投资可行性分析南充市望天坝小区基础设施工程可研报告郑州迎宾花园营销资料集南海枫丹白鹭传播策略提案中山水云轩创意简报南京·新天地花城项目营销策划构思方案重庆XX集团永川花园策划案南京爱涛漪水园广告推广预案重庆安特花园策划报告南京百家湖西花园住宅小区可研报告重庆奥林匹克花园项目市场调研报告南京长江之家提案重庆伴山名都提案南京广厦金盛cis应标方案重庆半岛·风雅颂策划案南京金鹰国际花园整合行销企划案重庆城市心语家园项目核心战略报告南京康润园项目广告计划重庆城市心语家园营销策划报告南京马群项目简报重庆诚投集团冉家坝项目应标书南京某别墅炒作媒体联动方案重庆富阳地产项目南京山水华门营销推广策略案重庆海韵豪园项目推广策划全案南京盛唐艺术园初步预算及工作推进计划重庆红楼花园整合传播策划案南京盛唐艺术园总体定位重庆华宇福源山庄交房前推广策略南京万科金色家园内部认购及开盘计划方案重庆回龙湾项目整合媒体计划改南京运盛美之国广告预算重庆嘉信御庭苑整合市场攻击策略南宁丽水湾别墅营销推广整合方案重庆江北董家溪项目市调报告南宁龙头山庄营销策划报告重庆金色世纪整合传播推广提案南宁苹果园全程策划案重庆锦天佳园文案南宁新竹路项目可行性分析报告重庆联芳花园六期整合传播策略提案宁波某景观地产广告计划书重庆龙湖·枫香庭六月推广案宁波紫郡重庆南方上格林FG组团市场推广策略建议秦皇岛北戴河海洋花园别墅重庆沙坪坝滨江路项目研展报告秦皇岛南戴河项目调研报告重庆沙平坝法院项目研展报告秦皇岛山海关地块山海观邸概念规划重庆上海城推广企划案秦皇岛在水一方企划草案文稿重庆时代广场营销建议书青岛东苑绿世界策划书重庆世家地产营销推广案。
年47p成都温江·锦绣森邻项目研判
目标客群
竞争项目研判
供销情况
基本情况
楼盘名
香瑞湖
万科．朗润园
春天大道
西花汀
依云镇
美茵河谷
锦绣森邻
推案计划套数及类型
2006-10-29推出联排别墅74套2006-12-2推出联排别墅92套售完计划于2007-1-20推出联排别墅52套2007年年中推出电梯公寓
目前为产品咨询期，计划将于明年年初上市
温江区简介、城区规划及发展趋势
小结
版块划分
供求
价格
温江区房地产市场简析
一级市场
客群研究
板块
区域
发展现状
代表楼盘
价格区间
杨柳河板块
东至凤溪大道、西至红泰路、北至战备渠、南至南熏大道
目前在售项目较多的板块，开发项目分布在杨柳河两侧，良好的自然条件和较成熟的配套是吸引购房者最重要的因素。
海峡新城、江南房子
58.8%
60.00 %
60%
46%
40%
50%
容积率
1．00
4.52
1.800
1.8
2.18
2.4
1.42
均价
5700元/㎡
暂未定
3600元/㎡
板式电梯：3700元/平方米点式电梯：4500元/平方米花园洋房：5500元/平方米联排别墅：7500元/平方米
4200元/平方米
3500元/平方米
花园洋房4500元/㎡别墅5500元/平米
“忧”
外光华片区项目集中、竞争激烈，产品品质高、环境比拼，市场消化较慢、客户分流严重→该片区房地产市场“战国时代”已经到来→将项目之争上升为品牌之争，产品之争上升为环境与品质之争，营销策略之争上升为高性价比和优质服务之争。