成都市房地产开盘简报
融创·玖樾台
项目小结
·项目占地面积较小，打造1471户高密度居住生活区，从本质上就拉低了项目top系豪宅的档次； ·产品户型无明显硬伤，但公寓清水交付，对业主自行改造的能力要求较高，存在一定销售风险。
品牌系列
融创“臺”系列均 定位于高端改善住宅
自身配套
健身设施、儿童游乐场、老年文化中心、园林景观、运动场地
产品优势
实用套四，户型方正，动静干湿分区明显 • 建筑面积:136.8㎡，实得约:156㎡ ，4室2厅2卫
未改，仅换户型图
户型优势
1.户型方正，水线集中； 2.动静分区明显。
户型劣势
1.产权期限为40年； 2.受用地性质影响，客厅无阳台； 3.客厅开间小，进深过大不便利用。
项目解析—户型剖析（住宅）
实用套四，户型方正，动静干湿分区明显 • 建筑面积:145.98㎡，实得约:156㎡ ，4室2厅2卫
可建面积（㎡）
建筑密度
总≤40%，高层≤22%
土地性质
起拍楼面地价 （元/㎡）
成交楼面地价 （元/㎡ 2500 5000 100%
区域解析—项目规划
“住宅+公寓+商业+剧院”综合开发模式，
大剧院
开发商
项目地址 占地面积 建筑面积 总栋数 楼层数 总户数 容积率 绿化率 梯户比 车位 物业公司 物业费 面积区间 主力面积
项目解析—户型剖析（住宅）
实用套四，户型方正，动静干湿分区明显 • 建筑面积:147.1㎡，实得约:156㎡ ，4室2厅2卫
户型优势
1.户型方正，水线集中； 2.动静分区明显。
户型劣势
1.产权期限为40年； 2.受用地性质影响，客厅无阳台； 3.客厅开间小，进深过大不便利用。
成都人均收入与房地产价格及风险分析
成都人均收入与房地产价格及风险分析叶昌源 成都市实验外国语学校(西区)摘要：本文以成都市近十年人均收入发展和房地产价格变动为数据源，定量分析了成都市房地产价格变动与人均收入发展之间的动态联系。
从理论上简单阐释了房地产价格变动应与人均收入发展相匹配，房地产价格在短期内大幅上涨或长期较于人均收入上涨过快易导致房地产产业泡沫，在无法控制后破裂，对经济造成极大影响。
关键词：成都市；人均收入；房地产价格；风险中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)030-0468-04房地产行业运行有其自身的规律性，我国房地产行业在21世纪初明确为支柱产业，此后因为资金的聚集作用和政策支持获得了快速发展，之后历经了长期上涨，目前房价的调控主基调为遏制上涨，即房价到了购买力无法承受，影响到市民生活幸福感的成都，因此有必要研究成都房地产发展的过程，找出其快速上涨的主要原因，而按照时间先后顺序，由于起步较其他国家较晚，尤其日本经历了房地产泡沫破裂，因此对比研究各国发展趋势，有利于解释成都房市的过去，现在和未来。
一、历史背景上世纪九十年代初，日本房地产泡沫破裂，导致日本国内经济在之后的几年内都在衰退。
众所周知，日本房地产泡沫是由于日元和美元汇率在短时间内的剧烈变动，大量资金为了规避汇率风险进入日本国内，而导致其国内流动资金大量剩余，剩余的资金总会自动寻找聚集地，而不动产行业具有吸纳资金量大的天然优势，因此部分热钱流入不动产行业造成的。
地价与房价在短时间内大幅上涨，资产价格上升无法得到实业发展的支撑，产生巨大的背离，泡沫经济最终走向破裂。
2008年金融危机席卷全球。
美国房贷两大巨头股价暴跌，持有其债券的金融机构大面积亏损。
美国房产、房贷行业首当其冲，而后影响扩充到欧亚地区，造成了一系列不良后果。
数据显示，中国政府动用四万亿人民币入市来应对危机，使中国经济受影响尽量减至最小。
可观的是，从2008年以来，中国经济仍保持平稳快速发展，总体物价较稳定，这其中与房地产行业的发展有着密不可分的关系。
(客户管理)某楼盘开盘成交与未成交客户分析
开盘简报一、排号转签情况本项目自2007年4月28日排号开始共排号359组，其中在转签前退房21组，剩余338组进行转签，在转签过程中退房9组，实际可转签组数329组。
截止至2007年6月12日晚，转签成功235组，流失52组，待追踪42组。
转签率65.46%。
另当场成交5组。
本次转签活动中共计成交240组。
二、成功转签客户情况分析本次对转签成交客户进行分析，即可分析数据为235组。
1.认知途径分析2.家庭结构分析3.居住区域分析4.工作区域分析5.年龄结构分析6.购房目的分析7.置业次数分析上面图表显示“认知途径”中路过的有147组，占总数的62.55%；“工作区域”中在大东工作的有104组，占总数的44.26%；“居住区域”中在大东居住的有122组，占总数的51.91%。
从这三组图表中可看出，客户的地缘性表露无疑，可见，非地缘性客户还是有开发的空间的。
三、竞品情况分析通过以上数据可以看出，在客户提及的竞品中城中艺景、大城小居、香檀1917这三个楼盘居榜首。
提及城中艺景的有29组，占总数的31.52%、提及大城小居的有24组，占总数的26.09%、提及香檀1917的有14组，占总数的15.22%。
四、去化率呈现1.按产品线分析2.按楼层分析五、未转签客户原因分析在本次转签过程中，共计359组排号客户，转签235组，未转签124组，未转签客户具体原因分析如下：(一)转签前期流失的21组客户原因分析：1.家庭原因8组：1)家人意见不统一——5组2)家中老人生病——3组2.户型原因2组：户型不满意——2组3.客观原因2组：1)能找人买到更便宜的房子——1组2)工作调动——1组4.资金问题4组：生意周转不开——4组5.已买完5组在别的园区买完了——5组(二)转签过程中流失的9组客户原因分析：1.家庭因素1组家人意见不统一——1组2.已买完1组在别的园区买完了——1组3.面积增大——1组4.公摊增大——2组5.2/8贷款——3组6.客观因素1组工作调动——1组(三)转签过程中，目前待定流失的52组客户原因分析：1.面积因素5组面积增大，总房款超支5组2.公摊增大9组公摊增大——9组3.贷款问题9组1)2/8贷款——5组2)二次贷款下不来——1组3)贷款收入证明开不出来，一次性资金不够——1组4)公积金贷款短期下不来，得到今年8月份才能办理公积金贷款——1组5)外地在沈阳无担保人——1组4.资金问题5组资金周转不开——5组5.家庭因素8组家人意见不统一——6组家人生病——2组6.客观因素2组1)找开发商谈价未果——1组2)工作忙，无时间买房子——1组7.房源因素4组主、备选都被定走，其他不看——4组8.老带新客户群，一个不买都不买9组1)决定买别处楼盘——2组2)三姐妹因为资金问题——3组3)别人介绍了便宜的团购——4组9.已买完1组在别的园区买完了——1组(四)另外42组客户分析A、考虑中的客户共计17组。
成都中海格林威治城项目后评估报告
1.16%
住 宅
155,178 143,411 -11,767 -7.58%
良好的宏观经济发展带动下，房地产投资额呈现逐 年高速增长态势，由 2003 年的 245.4 亿元增至 2006 年的 619.17 亿元，年均复合增长率高达 36.14％。
该项目发展期内，成都市房地产市场总体上亦处于起步 上升、快速发展的繁荣时期，主要体现在： 市场总体投入、产出规模持续快速且交替增长：
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【项目投资管理评估】.................................................... 8 【项目规划设计工作评估】........................................... 17 【项目营销工作评估】.................................................. 32 【项目进度、工程管理评估】 ....................................... 57 【项目成本管理评估】.................................................. 72
住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念， 奠定与巩固了成都公司市场领导者的地位；商业物业 成功招商与销售，重新奠定了区域娱乐行业霸主的地 位，推动了娱乐经济的发展；商业物业、商务公寓、
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农贸市场的销售使我们积累了大量的实际经验，同时 更清晰的认识到短期目标与长期目标的关系。 【发展进度、工程管理评估】 项目发展周期总体控制符合计划要求，但从拿地签定土 地出让合同到正式开工长达 13 个月，超出计划 3 个月， 严重影响了整个项目发展周期，也是造成本项目发展 周期长的一个主要原因。 格林威治城小户型精装房是成都公司第一个全精装工 程，具有分包多，时间紧，成品保护困难等特点，通 过实施装修主包制、集成分判，减少分包、现场管理 高效灵活等方法，较好的实现了工程管理和质量控制， 为今后装修工程提供了宝贵经验。 【成本管理评估】 项目实施阶段与可研阶段相比，前期费用，建安成本， 营销费用以及管理费用增加较大。实施阶段建安成本 与控制指标相比，总体水平因政府不可抗力原因有所 增加，但在公司规定的超支范围内，除去政府原因， 实际建安费用与控制指标基本持平。
成都市天府新区视高镇简介
逐步发展成为价值高地，打造未来的天府新区的新城市中心。 （参考均价：11000元/㎡）
仁寿视高板块： 经济开发区建设，地缘性产业集群，大学城经
济圈，目前公共交通通达性较差，属于价值洼地。（参考均价 6500元/㎡）
CHAPTER 01 项目发展环境分析 内外竞争格局
对外：从板块分流情况来看，视高受交通壁垒以及城市配套壁垒的影响，
88 95 104-110 100-114 97-114 99-101 124
去化速度：套三户型>套四户型＞套二户型
套二单卫：
区域内套二单卫产品所有参考竞品均有推售，但该户型占比 少，为主，面积区间为68-95㎡，总价主要在55万以内。
套三单卫：
套三单卫供应已天府国际城为主，主要面积为95㎡，总价控制 约62万左右；
CHAPTER 02 竞品环境分析 存量分析
绿韵学府剩余2万方约220套未推售，新拍地块预计本年度下旬面世，总体量约12万方。
绿韵·学府城
峨眉山子然93亩
成都市商业综合体一览表
龙湖三千集
成都龙湖置业有限公司
成都市成华区二环建设路
在售，2010年年底开业
总体量12万平米，由一座购物中心、一条春风里商业街和两座Soho商务公寓楼组成。
12
龙之梦新城
上海长峰集团
成都成华区新客站
规划中
总投资超100亿元、占地288亩、商业物业逾200万平方米的，投资100亿元，打造集甲级写字楼、星级酒店、大型超市、品牌旗舰店、电影院、室内大型真冰场、中央公园、名校等为一体的地标性城市综合体和成都东部核心区域商圈。
18
绿地国际花都
上海绿地成都分公司
项目位于成都市中信蜀都新城区域
规划中
项目规划总用地面积约20.8万平方米，规划总建筑面积约116.7万平方米。其中，现代服务业综合体部分将打造新城区最具规模的大型商业、办公及购物中心，住宅部分规划建设包括花园洋房、高层公寓的绿色低碳生态住宅区。
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上善天成
成都天信置业有限公司
14
铁狮门项目
美国铁狮门房地产公司
锦江东大街纱帽街口
建设中
项目占地面积38亩，总投资25亿元，由三座塔楼组成，主楼高为158米，建筑总面积为17.6万平方米。将按照国际5A级的甲级写字楼标准建设，同时满足美国LEED绿色环保论证要求，除住宅外，其他物业只租不售。
15
摩根中心
成都广联置业有限责任公司
锦江区海椒市街3-5号（地处东大街二环内海椒市地铁口），
6月亮相，明年开盘
项目建设规划暂定为商业、写字楼、公寓及配套车库，建设用地面积22705.53平方米，总建筑面积338652.17平方米。
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天合凯旋广场
成都天合凯旋置业有限公司
成都高新南区
成都一环内新房一手房新开楼盘房源和公寓商铺交房时间价格表54个(2020年新版)
2014年12月 30日
售罄
一环内 北成8号
商办16000 人民北路一段8号
元/㎡
（西藏饭店旁）
四川瀚鳌房地 产开发有限公 司
2016年09 月03日
2018年12月 31日
售罄
一环内 世茂玉锦湾
住宅16443 元/㎡
（活水公园畔）
成都世茂房地 产开发有限公 司
2013年09 月26日
2015年12月 30日
住宅14000 元/㎡
顺城大街316号
成都鼎云房地 产开发有限公 司
2018年09 月06日
2014年12月 30日
售罄
一环内 西锦国际广场
住宅16500 元/㎡
花牌坊北街88号
成都易和置业 有限公司
4栋1单元
2017年10月 31日
售罄
一环内 恒大都汇华庭
住宅40000 元/㎡
义学巷60号
爱美高房地产 （成都）有限 公司
成都北辰浩房 地产开发有限
2017年06
公司
月17日
2017年09月 现房在售 28日
一环内
西部国际金融中 心
住宅 待定
下东大街段258号
成都泰信建设 2018-12-
有限公司
01
待定
待售
一环内 盈嘉赢家
商办60000 元/㎡
南纱帽街77号
四川川发瑞丰 2018.5.28 投资有限公司 开盘
2020.12.31 交房
新房一手房新开楼盘房源和公寓商铺交房时间价格表 数据格式为常用办公软件excel（wps也可以打开），方便筛选和使用，推荐下载使用！
城市名称 区域
楼盘名称
参考价格
成都市郫都区商业市场分析
成都市永致投资有限公司
成都市禾润物业管理有限公司
红光镇广场路北四段256号
41亩 6900㎡
74 3.60 30% 2层
33~320㎡
1F：1.8~2万/㎡ 2F：8千~1.1万/㎡
/
商业+住宅 0% 0
2015占地97亩，商业总面积约2万方，共二层，法式风情建筑，2万平米的园林
成都市郫都区商业市场分析
郫县概况
郫县地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊，东靠金牛区，西连都江堰 市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻。
截至2011年，郫县已形成‘三横六纵一圈’的城市交通网络体系和一刻钟经 济圈，国道317线、成灌高速、成都绕城高速、成铁西环线等近10条主干道纵 贯东西、横跨南北。
产品分析
独栋商业： 一层：原有商铺10间。 问题： 1) 商铺划分没有充分考虑口岸价值； 2) 临内街面商铺面积过大。
二层：原有商铺1间 问题：面积过大，总价过高。
产品分析
临街商业： 问题： 1) 剪力墙过密，影响业态规划，不利于后期装修； 2) 开间进深比过大； 3) 异形铺、大肚铺较多； 解决方案： 一铺一推荐
龙湖时代天街依托高新区富士康、 电子科大校园经济和龙湖商业资源 打造130万方超大体量的西区商业
中心。
郫县商业概况 郫县商圈
郫县商业形态多为临街底商、开放式 商业街等商业形式，档次较低，管理 不到位，商铺租金差异性极大，以东 南西北四大街交汇处为中心，商铺租 金最高，逐渐向四周递减。目前郫县 新增商业体量庞大，多以商业综合体 的形式呈现，区域内竞争较大。
2期342.14㎡
2014-05-01
蓝光·幸福耍街
幸福耍街占地131亩，商业总面积约4.5万方，区域内唯一滨河商业街区，开创全城首