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房地产区域开发与运营的三种模式

前言：

大多数人理解的“就地产看地产”，实际上地产行业最缺乏对产业的理解。产业是一门学科，房地产从属于产业之一。实际上，人们看待一个区域时，是在地产这个产业范围内进行思考，地产范畴内有交易和买卖两种形式。以土地为例，当要解决2平方公里的土地问题时，单靠交易的方式就容易出现“鬼城”、“空城”等现象。

这类问题的产生是由于其本身规模靠单一的房地产买卖的简单模式已经无法驱动。由此延伸了一种概念，如果要对2平方公里以上规模尺度的土地进行区域开发，就需要伴随对其他产业的思考与探索。产业、人、建筑三位一体，息息相关。人凭借产业，与他人及建筑发生联系。不同的人对尺度的把握不同，对于规划需要设立一个尺度，对于区域开发应该界定一个尺度，不至于因为人的关系影响了规划及区域开发。区域开发是一种整体开发，正如埃及人造船问题中小船和大船的关系，把一个大型的项目切成小项目，把这些大问题以大化小，把它简单化。比如，开始就解决30平方公里的问题很无序，那就将30平方公里化为6个5平方公里来思考，其间只需把握6个5平方公里之间的关系，理顺之后再考虑30平方公里的问题，会简单很多。

此外，我们所谓的“创新”其实并不是真正的创新，我们只存在重组原来的结构，几十年前，就有人提到解构主义，强调对于传统的颠覆，并在这种基础上进行创造和整合，而当下IPHONE便是一款具有浓郁的充满解构主义色彩的技术革新之作。它的出现为“创新”做了新的阐释。

我们对于区域运营的模式其实一直在进行思考和整合，这些整合其实在很大程度上就是

对于地产区域运营模式的一种解构，一种深入浅出的探讨。

下面我简单介绍一下主要三种区域运营的模式。

一、“用卖房子的方法卖地”的区域运营模式

新江湾模式，尺度在2到5平方公里，对产业依托性较弱，如果土地靠近城市的距离近，城市化波及到土地时，其对产业的依托性更弱。针对这种模式不应将其复杂化，可以采取用卖房子的方法来卖地，就能简便很多。这是一种简单的原理，新江湾模式需要样板统计，从而需要配套销售，立即辅助配套产品，从而发掘其未来发展趋势，将土地未来的规划展现给开发商。此种模式适合于未来城市化可以波及到的，对产业依托性比较弱的土地，这种模式的衍生形式之一就是一二级联动。

当一家企业去做一个区域开发，这个区域如果在其看来短期内无法实现城市化，那么单枪匹马是很有挑战性的。所谓众人拾柴火焰高，如果该企业寻求合作伙伴，项目整体就能做起来了。当然，一级开发，整体开发，区域开发，带来的收益颇微，风险也较高，技术环节存在各种问题，毕竟土地方面的收入是一个盲点。通过合作为一个区域造势来做二级开发，即用卖房子的方法卖地，便能实现众人拾柴火焰高的效果。当一个企业用卖房子的方法卖地，吸引一些地产商来购买土地，同时自行开发，这时候地厂商就是整个地产开发环节中的一个入口，可以做到自行开发、自行销售，也就是用卖房子的方法卖地的成功之处。目前的房地产，包括土地开发区域，其开发都是建立在假设的基础上，即笔者一直提到的“用卖房子的方法卖地”这种方式仅适用于短期内，比如三到五年内城市化可以波及到的土地，特点在于其投入是可控并循序渐进的，通过众人来加速整个区域的开发速度。

二、以政府为主导的土地开发模式

此种模式讲得通俗点就是企业干不了的让政府来干。解决一个30平方公里的土地问题，比如三亚海棠湾、亚龙湾的这种格局的时候，需要由政府出面。因为这种区域对企业来说面积太大，政府仅需通过6个5平方公里的划分，把5平方公里这个级别模式切到新江湾这种模式上，化整为零，同时再催生一些企业，令其执行二级开发。这种做法的尺度感更大，对政府提出的要求就是将土地的外围的样板段安排妥当，显然，需要政府给予很大投入，比如说海棠湾，政府的大额投入快速促成其道路及规划的完成，并且伴以基础设施的投入。

1、三亚湾：为城市性海湾，生活污水排入水中，以原有的城市住宅为主；

2、 1994大东海湾：由于靠近市区，大东海成了最早自发形成的旅游区，当前为中低档城市和娱乐配套；

3、 1995亚龙湾：得天独厚的自然条件，政府集中优势政策，以短期休闲度假为主；

4、 2003三亚湾海坡段：03年起发展，逐渐形成以中长期度假的高档居住片区；

5、目前，海棠湾、红塘湾：未来的发展方向。

在谈到第一种模式即用卖房子的方法卖地的时候，我们知道了新江湾城的模式的可取之处，同时在资金投入上，新江湾城的做法是，断断续续投入10个亿，换来60个亿，再断断续续用6年投入60个亿换来100个亿。但是在谈到以政府为主导的土地开发模式就变成前两到三年投入200个亿，但是后两三年就换来300个亿。把第第二种模式拆解成第一种模式，也就是“6个5平方公里”的概念，因为拆解的尺度不一样，所以其投入的资金就更多，政府需要亲力亲为的也更多，并且是一种长期的牵制。从政府的角度而言，对于一个低风险的项目，只要其对项目有不错的评估，看好其前景，在两到三年内投入一两百个亿，项目结束之后即能收回成本，并将风险转嫁给地产公司。地产公司继而参与区域开发，把一个超大区域分成若干个中等区域，专门运作。例如三亚就是分成了若干个新江湾城，所以才会酒店云集。

这样的做法不存在某种意义上理解的浪费，因为其存在尺度感。其尺度较大，所以市场能够完全支撑。30平方公里的区域就相当是一个城，这个城里应该所有配套设施都齐全。三亚的项目基于其大面积土地具有产业支撑这一特色，旅游产业便是三亚的支撑。这就衍生出政府执行时需要警惕的另一件事，即政府规划大面积土地时，如果没有产业，其结果会以失

败告终。三亚的成功是凭借其得天独厚的旅游产业。如果没有产业的支撑，单凭借某个概念，通过新江湾这种卖地模式，去支撑一个10平方公里的面积是不现实的，就像鄂尔多斯的空城，正是“因为没有产业就没有人”这一观点的力证。一个城市的人口实际上是通过产业吸引而来的。比如营口的石化新城出产油，把鞍钢整个产业悉数照搬，整个模式中有石油有钢铁，并跟进整个区域的规划，这片20平方公里的土地的繁荣是毫无疑问的。虽然理论上对20平方公里土地进行整体的区域规划是绝对存在问题的，但是可以想象，整个中海油的石化基地搬过来，那是多少产业，随之而来会带来多少外延的产业。而如果把宝山区把宝钢迁走，宝山区的人口会少很多，也是这个道理。如果宝钢迁往浦东，浦东会激增很多很多产业人口。这就是一个产业带动区域开发的问题。

三、产业集成的区域开发模式

之前谈到的第一种模式是政府型的企业，第二种模式我们谈到了由政府为主导来做土地开发，那么第三种模式我们来谈谈奥园的设想。如果土地区域偏僻，且没有大型的产业支撑，民营企业就要研究产业在未来5到10年的走势，即其消费群体和社会新锐主流的思想的发展方向。奥林匹克花园项目迄今为止CRIC(微博)战略思维的集大成者。这一思想跨界跳跃，具有独立的思考性。这一思想火花不单单关注了未来的社会趋势，更着眼于其中的一个点，即网游产业。当时奥园面临的问题是，所谓的奥林匹克花园是一个2万平米的超大运动会所加上大量的基地型住宅。运动就在家中的模式引申了一个问题，即现代社会家家户户门口都有交通便捷的一到二万平米的运动会所的时候，奥园的创意亮点就被淘汰了。10年前的年轻群体考虑的是运动健康，那十年后的年轻群体考虑是什么呢？后来CRIC研究发现这部分人大多喜欢玩网络游戏。当你考察网游、动漫等相关产业的时候，你会发现网游和动漫里面整个场景的布置，是按实际的1：1设计的，比如说CS的场景，即托斯塔纳小镇，只不过是人

物发生了变化。这是从线上往线下走的一种跳跃。如果把网上的场景植入到网下的现实中来，是否会吸引年轻群体的注意。这就是能否把线上和线下进行互动。就是在一个大家觉得不会关注的地方，突然使人发觉游戏里的场景在现实中实现，吸引中国的年轻人来关注，此时项目的城市度就提高了，从而在吸引了人们的关注后，再去谈产业，就会比较容易。接着再将视线转到其他相关产业，比如跟网游动漫产业有关的一系列产业，研发、制造、交易、COSPLAY、展示等等。企业在提供土地运作的时候，可以通过借助像九城这种网游公司之力，来完成线下的场景并由此衍生一系列的产业活动，非此，就只是纸上谈兵。

商业模式探索

这是一个从整个客户定位，再到找到契合点，订立主题的流程。惠普之所以从名不见经传的一个人做到了如今的CEO，就因为其废除了原来的矩阵式管理，转而采用了扁平式的管理：即CEO走到一线，跟客户打交道。包括腾讯的CEO，每天将大量的时间花在与使用者互动上。传统的管理模式未必不好，而如果将CEO放到前端，那么其结构就很扁平了，会促使其他员工都一致向前。从客户角度思考，此种模式的执行力就很高。民营企业做项目，一定要很巧妙地抓住市场上的主流客户，这些可能是未来的潜在客户。比如说，现在的网游动漫关联客户没有购买力买房子，但是5年后就具备了。

这种做法非常有前瞻性，很巧妙，不但得到客户的认同，同时也得到政府的支持。衍生思考的一个概念，是独立思考和跨界思考。现在建筑设计、服装设计的灵感，大部分都来源于网络和动漫，这一点不应为地产人、咨询人所忽视。房地产是非常简单的问题，房子建好，卖掉，解决10平方公里是没有问题的。但是要解决20平方公里，30平方公里那一定会有问题，这就是一个地区整体产业化进程的问题。

在做地产项目的时候，因为思维模式或者产业结构的不同，所做项目的面积大小就有限定，30平方公里和100平方公里就存在很大的差异。这是思维方式的不同，不同的思维对次序、秩序、结构的理解完全不一样。30平方公里土地规划要求考虑产业模块的匹配，要求对产业之间、产业和地产之间的关联的把握。以上这三种方式都是比较典型的。其中，奥园的

尺度会更小。奥园是颇具代表性的产业集成产品。其代表性在于转换思路，巧妙思考现有的房地产区域开发的问题。与房地产相关人士谈及转换场景这一问题时，他们的思路首先的成本问题。但与传媒相关的人群则对其大加赞赏。两个完全不同领域的人士，思维方式也截然不同。

除了此三种模式以外，还有很多新的模式。每个项目的衍生精华都需要不同知识的支撑，并伴随独立的思考。整个社会的创新进步都是构筑在解构上的，把原有的东西打碎，然后按照新的理解组装起来，所以模式是多变的。现在已经有了新浪乐居，可能以后就会有百度乐居、阿里乐居、腾讯乐居等。百度是一个横向的东西，乐居是一个纵向的东西，百度是搜索引擎，乐居是地产，那么搜索加地产。阿里巴巴也是横向的，他做的是交易，那么交易加地产。腾讯也是横向的，他针对一个特定的年轻群体，那么年轻群体加地产。这就是解构。这就是更多的组合。我们目前不能确定某种形式，但可以预见到将来有很多种形式。其本质就是水平加垂直的组合，包括各种不同的排列组合。

在华侨城这个旅游地产的模式中，将旅游和地产划等号，所谓的旅游就是地产，接下来，怎么使这个地方预热，就需要有旅行社，如果不依托旅行社就做不了。这就是企业具备能力的问题，中国做旅游地产的企业往往不思考这个问题。如果在此节点不与传媒配合，基本上做复杂的东西做不起来。比如在一个郊区做一个类似于“非诚勿扰”的节目，再通过传媒放大，那这里就成为一个娱乐的地方。这里面的要素就在于传媒的放大。在地产的运作过程中，如果引入传媒就如鱼得水，便于操作。

企业是复杂的，对于区域开发，是借其他人的思路操作、独立操作、还是联合操作，过程与成效都是完全不同的。

延展思考：

区域开发是非常复杂的问题，包括旅游地产、产业地产等，都是复杂地产，需要一种思考精神，如果没有这种精神，就显得乏味。咨询看似简单，如果没有独特的思维和逻辑，没有提炼的精华就会失去其价值。当跨界思考其他领域的动态和价值观时，才会发现自身领域的狭隘。古人云:读万卷书行万里路，最关键是要切实走万里路。实践是很重要，得到前人的经验能够加速前进的步伐。在解决区域开发这种相关开发模式的时候的思考就是需要一种极端的思想，整个咨询业存在对极端思想包容的缺乏。极端思想承载者往往在某个方面是极端的，但又一般是有远见并对某一方面能保持自己个性和发表自己见解的人。

案例很有意思。案例要从不同的角度去思考，去提炼。模式都是总结出来的，当那些人去做的时候他没有思考过。每一种模式在第一次使用的时候都是创新。大多数的案例，都是从成功里提炼出来各种模式，最主要的是从里面找出一套方法论，最终应用起来。其本质是一样的。卖房子和卖地，无非是受众不一样，一个是消费者，一个是开放商，一个是小众，一个是大众。

备用资料图片：

一、新江湾城：

二、三亚海棠湾

三、奥林匹克花园：

国际动漫交流中心

国际动漫影视城

国际动漫城区域总部

国际动漫演艺中心

国际游戏软件城