上海新江湾商业综合体地块项目定位报告101PPT
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上海旭辉新江湾城的项目概念定位探讨200867P
17.1亿
5 07年11月
13亿
6 08年01月 67.517亿
本案
楼板价 地块 地块面积 建筑面积 容积率 开发商 5617元 C1地块 17，6800平 28，2880平 1.6 合生珠江 6676元 C2地块 14，4247平 23，0795平 1.6 华润置地 12500元 D1地块 5，9254平 10，0732平 1.7 浙江绿城 5221元 C5地块 25，1776平 46，7881平 1.86 美国汉斯 20000元 D3地块 5，4208平 6，5050平 1.2 仁恒 7800元 F地块 26，7481平 90，1411平 3.37 美国铁狮门 2，6000平 2，6000平 1.0 旭辉
追逐社会高尚生活的表现形式，愿意花时间和金钱进行 休闲娱乐消费和健身。拥有中高档私车，喜欢选择中国 周边国家或地区旅游。
10-30万
欧美企业部门主管、非欧美企业经理、上市公司经理、 民营企业高管、私营企业主、咨询类企业高级咨询顾问、 高科技行业高级技术人员，制造类行业的中级工程师、 政府和事业单位中层干部、医疗卫生机构的中级医师和 管理人才、成功的自由职业者、高校副教建议—联排独栋化
“独联体”——北京香醍漫步
两户之间布置“侧花园”，间距1米。
地下室
一层
客厅面宽8.2米，主卧6.6米。
前后花园、下沉式庭院。
二层
策动中国 地产资料免费提供商！
构建群落空间
产品升级化建议—联排独栋化
合院联排 万科深蓝
“井”字结构：四套别墅分别布置在四个接点位 “L”形布局·上海浦江城
聚焦核心群落
600万元 城市别墅
阶层 约150套 群落
策动中国 地产资料免费提供商！
新江湾城C概念策划PPT课件
19
精品课件
休闲商业走廊:
典雅风尚型
时尚前卫型
生态环保型
以德国卫星城商业街 的设置为蓝本，街面比 较严实，立面上作一些 凹凸变化,透出一份典 雅和庄重;
以澳大利亚滨水达伶 港为蓝本，通过金属和 玻璃塑造时尚前卫的造 型。顶部可以设置太阳 能板，有效的利用自然 清洁能源，用来提供给
以日本富士山附近的生 态商业街为蓝本，将绿色 植物与现代商业设施自然 结合，使得商业环境更加 优美舒适。
12
精品课件
C1社区概念
开放OPEN、共享SHARE、超越EXCEED
PARTYBAY
精神饱满
时尚
社交
夜繁华
生活味…
13
精品课件
C1社区商业定位
目标客户：创智人群 ——区域内的高级知识人群以及海外归国或来华 的知识创业型人员 消费群背景：文化、休闲、运动 ——休闲时间有足够的活动选择（利用大社区的 运动设施、大型社区中心） 消费群需求：高品味、文化知识主题
乐晚会 休闲商业走廊：钢琴吧、陶艺。。。 LOFT工作创意空间：艺术家画廊、作品展、时装秀
22
精品课件
第二篇 规划篇
P第A二R篇TYB规A划Y篇
23
精品课件
规划目标
综合性－集生活、工作和休闲于一体的社区
生活。
适应性－每个人都能终生生活在同一邻里中
而无需迁离。
多样性－有不同形式和价格的住房以满足各
新江湾城C1地块阶段性汇报
中海发展（上海）有限公司 2004 .12
1
精品课件
第一篇 概念篇
PARTYBAY
2
精品课件
国际都市发展：萌芽-发展-成熟-膨胀-功能再造
上海杨浦区新江湾城房地产开发项目
1.14
5.43
单位 万平米
万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米
土地获取
投资 主体
中国建筑股份公司、中建八局、中建上海设计院
获取 方式
土地 价格
上海市土地资源和房屋管理局挂牌，价高者得 建议楼面地价范围：2万至2.8万元/平米
支付 方式
1.提交土地挂牌底价10%的竞买保证金，取得《竞买资格证书》； 2.摘牌后签订《上海市国有土地使用权出让合同》； 3.按合同约定方式支付土地出让金；
I
II
III
产品定位
空 间 空 间 空 间 空 间
产品由联排、叠拼等别墅形态构成，打造花 园式的纯别墅社区。
IV
产品定位
目前，新江湾城高端产品以精装大平层和叠拼为主，尚无纯别墅社区
项目名 华润橡树湾
仁恒 九龙仓 汉斯
物业类型
叠拼 平层 叠拼 平层 平层
占总 地建
容积率
23 1.6
0.9-1 1.7-1.9
宗地情况 （二）周边环境
宗地情况
（三）交通及商业生活配套
万达广场
百联又一城
汉斯商业概念图 上音附校
M
本案
项目周边路网清晰、交 通便利；配套以教育机 构为主，生活配套为汉 斯商业和邻里中心；大 型商业集中在3公里外 的五角场
同济一附中
M
中环
主干道
次干道
支路
1·0号线
M 站点
五角场副中心
宗地情况
（四）宗地现状
分期 第1期 第2期
类型 联排及部分叠拼
叠拼
单位：平方米 面积
51,557 51,533
开盘时间 2010年10月 2011年9月
5.43
单位 万平米
万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米
土地获取
投资 主体
中国建筑股份公司、中建八局、中建上海设计院
获取 方式
土地 价格
上海市土地资源和房屋管理局挂牌，价高者得 建议楼面地价范围：2万至2.8万元/平米
支付 方式
1.提交土地挂牌底价10%的竞买保证金，取得《竞买资格证书》； 2.摘牌后签订《上海市国有土地使用权出让合同》； 3.按合同约定方式支付土地出让金；
I
II
III
产品定位
空 间 空 间 空 间 空 间
产品由联排、叠拼等别墅形态构成，打造花 园式的纯别墅社区。
IV
产品定位
目前，新江湾城高端产品以精装大平层和叠拼为主，尚无纯别墅社区
项目名 华润橡树湾
仁恒 九龙仓 汉斯
物业类型
叠拼 平层 叠拼 平层 平层
占总 地建
容积率
23 1.6
0.9-1 1.7-1.9
宗地情况 （二）周边环境
宗地情况
（三）交通及商业生活配套
万达广场
百联又一城
汉斯商业概念图 上音附校
M
本案
项目周边路网清晰、交 通便利；配套以教育机 构为主，生活配套为汉 斯商业和邻里中心；大 型商业集中在3公里外 的五角场
同济一附中
M
中环
主干道
次干道
支路
1·0号线
M 站点
五角场副中心
宗地情况
（四）宗地现状
分期 第1期 第2期
类型 联排及部分叠拼
叠拼
单位：平方米 面积
51,557 51,533
开盘时间 2010年10月 2011年9月
旭辉地产新江湾城项目概念定位探讨[1]
![旭辉地产新江湾城项目概念定位探讨[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/adc51e4a9e31433238689375.png)
100-300万
欧美企业高管、上市公司董事、非欧美企业、民营企业 总经理、董事，顶级专业人士、政府高级干部，金融企 业高管等。
善于交际，喜欢出入高级的娱乐场所和会所、社交聚会 活动。生活追求高雅、新潮和高品质。喜欢各类投资。 拥有名车，经常出国旅游。
30-100万
外资企业中高层、国内上市公司高管、民营企业总经理、 外资咨询类企业高级咨询顾问、高科技行业高级技术人 员，大型制造类行业的高级工程师、医疗卫生机构的高 级医师和管理人才、政府高级干部、金融机构经理等。
•专业化精品住宅
•旭辉MINI豪宅开山之作‖业界典范·全国影响
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旭辉地产新江湾城项目概念定位探讨 [1]
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•审 •Su视rvey
旭辉地产新江湾城项目概念定位探讨 [1]
•精品资料网（） 专业提供企管培 料
•纵观上海豪宅格局
时间
缘起/支撑
•适当利用微地形的变化， 塑造出起伏的竖向效果。
•洋房5层-7层建筑组合布 局,形成错落的竖向空间。
•改变入户方式组织组团 •改变建筑形态组织组 团
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旭辉地产新江湾城项目概念定位探讨 [1]
•精品资料网（） 专业提供企管培 料
•构建群落空 间
产品升级化建议—联排独栋化
•五角场
•上海首个集自然、商务、人文于一体的国际化豪宅区
•现状不足 •前景可期
•乘时借势·概念先行
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旭辉地产新江湾城项目概念定位探讨 [1]
•精品资料网（） 专业提供企管培 料
反视项目自身‖产品支撑
•国 •权 •北 •路
•项目
• 用地面积： 26020㎡
•高官
某市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告
• 09年3月以来房地产市场的销售火爆，带动了一手房的开工量，全年住宅投资金额有望创下历史新高。
2.2上海市房地产市场分析
• 上海房地产市场调整周期较短，以2008年10月底国家出台一系列优惠政策为转折点 ，2009年初至今上海楼市进入新一轮上升通道，豪宅市场表现异常突出； 作为住宅 市场的主力产品，公寓住宅市场走势与豪宅市场总体走势基本一致。 09年8月份，由 于浦东星河湾、翠湖天地嘉苑、黄浦湾的集中放量成交，使上海公寓市场整体均价拉 升至近18000元/平米，成为公寓市场本轮成交价格的新高度。
共生的生存环境。
• 新江湾城是上海市中心城区最大的可供集中成片开发的土 地，建成后的新江湾城将是一个知识型、生态型的花园城 区。
2.1上海经济发展环境分析-现状条件
• 现状如下图所示，从布局上看，新江湾城属于杨浦区西片规划。将成为依托复旦、同济等大学以及众多的科研机构创建一批 知识型现代化社区和设施配套齐全的大型高档人文居住区。目前，新江湾城区域生活配套日趋完善，规划中的交通配套也在 建设之中。
规划建筑用地性质 二类住宅组团用地 总用地面积 ≤121710平方米
（可建设用地） ≤114520平方米） 建筑面积 ≤114520平方米 容积率 ≤1.0 建筑密度 ≤25% 绿地率 ≥35%
建筑限高 ≤20米
备注
代建5920平米的 幼儿园，代建 10290平米的公 共绿地。 建筑面积中含 10%的商业， 1000平米托老所 ，200平米卫生 服务所。
）
项目地址
杨浦区新江湾城政 和路1088号
杨浦区政悦路88弄
元/平方米
20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
2.2上海市房地产市场分析
• 上海房地产市场调整周期较短，以2008年10月底国家出台一系列优惠政策为转折点 ，2009年初至今上海楼市进入新一轮上升通道，豪宅市场表现异常突出； 作为住宅 市场的主力产品，公寓住宅市场走势与豪宅市场总体走势基本一致。 09年8月份，由 于浦东星河湾、翠湖天地嘉苑、黄浦湾的集中放量成交，使上海公寓市场整体均价拉 升至近18000元/平米，成为公寓市场本轮成交价格的新高度。
共生的生存环境。
• 新江湾城是上海市中心城区最大的可供集中成片开发的土 地，建成后的新江湾城将是一个知识型、生态型的花园城 区。
2.1上海经济发展环境分析-现状条件
• 现状如下图所示，从布局上看，新江湾城属于杨浦区西片规划。将成为依托复旦、同济等大学以及众多的科研机构创建一批 知识型现代化社区和设施配套齐全的大型高档人文居住区。目前，新江湾城区域生活配套日趋完善，规划中的交通配套也在 建设之中。
规划建筑用地性质 二类住宅组团用地 总用地面积 ≤121710平方米
（可建设用地） ≤114520平方米） 建筑面积 ≤114520平方米 容积率 ≤1.0 建筑密度 ≤25% 绿地率 ≥35%
建筑限高 ≤20米
备注
代建5920平米的 幼儿园，代建 10290平米的公 共绿地。 建筑面积中含 10%的商业， 1000平米托老所 ，200平米卫生 服务所。
）
项目地址
杨浦区新江湾城政 和路1088号
杨浦区政悦路88弄
元/平方米
20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
新江湾城D1地块产品定位
沪绿专题纪[2007]**号新江湾城D1项目产品定位专题会议纪要2007年12月6日晚18:00－22:20，在上海绿城会所多功能厅召开了新江湾城D1项目产品定位的专题会议。
总经理夏松华，副总经理姚猛，工程部凌云、施春红、邵湘宇，前期部查玉峰、史严华、周杰，销售部施晓明、陈淑芳、吕静、汪起、余颖琦、周静、马昀、蒋祎臣、林艳，综管部张纯、文颖、张瑶，共20人参加了会议。
会议由总经理夏松华主持。
会上，首先由文颖汇报了《目标客户调查报告》、《上海市70/90项目调查报告》和《上海市酒店式公寓市场调查报告》的结论性内容，随后与会人员讨论并确定了新江湾城D1项目的产品初步定位。
会议纪要如下：一、专项调查报告结论1.目标客户调查目标客户调查的初步结论为：（1）目标客户层次较高，拥有较高学历和职务，家庭月收入水平较高；（2）目标客户目前居住条件比较舒适，大部分拥有私家车；（3）改善居住型需求为主；（4）上海市市民对新江湾城的认知程度还比较低。
会上，所有参与客户问卷调查的人员均详细汇报了调查的过程，与会人员讨论后认为客户调查报告中数据来源和调查结论较为准确，基本能反映实际情况，但也存在覆盖面不广、随机性不强的问题。
夏总指出，除调查中已涵盖的客户，还必须挖掘其它区域、其它行业中存在的客户资源，尤其是要预判两年后项目所处区域的发展所造成的客群变化。
2.上海市70/90项目调查70/90项目调查一共涵盖了61个项目，大多位于外环外，其中已动工或已确定规划方案的项目共11个，仅华润橡树湾和保利家园2个项目通过“二拼一”的变通手法解决70/90政策限制。
夏总指出，新江湾城D1项目将会遇到突破限高的问题，要了解橡树湾项目停工的原因和超限高的具体情况，并请前期部提前做好相关准备工作。
项目调查过程中要确保内容详细准确，例如在调查保利家园“联排”别墅时，要了解其具体建筑形态。
夏总还强调，要关注今后两年中上海市70/90项目的供应量及动向，特别是外环内和杨浦区上市的70/90项目；还要了解其解决70/90政策限制的方法，为新江湾城D1项目提供参考和借鉴。
2019精品上海新江湾城整体策划与定位报告王志纲文档
——陈良宇
16
九十年代以来，上海坚持“三二一”产业 发展方针，全面实施产业结构战略性调整， 优先发展第三产业，逐步形成了以金融保险、 商贸、交通、信息、旅游和房地产为主体的 第三产业群，经济中心城市综合服务功能显 著增强。
17
上海三次产业的非平衡增长表
上海GDP三次产业结构变化图
18
上海的服务业，尤其是现代服务业发 展空间十分巨大；而现代服务当中， 以信息服务为主的知识型产业，将是 上海新一轮产业发展的重点。
欲策划新江湾城 必先解读大上海的宏观走势
5
第一，上海作为中国的“经济首都”，
正在成为“世界城市”。
全国乃至世界的企业与精英都在跑步进沪； 以2010年世博会为契机，上海成为“世界 城市”的目标并不遥远。
6
第二，上海进入“黄浦江时代”。
沿黄浦江的南北发展轴面为上海新一轮城市发 展主轴，新江湾城正处于这一发展轴之上；
度超前创造市场，大手笔高起点，震撼启动。
54
思维流程示意图
项目总体定位 项目模块（功能板块）
可选择的N个项目 引擎性项目
不 能 改 变
随 机 而 变
55
(三)制定商业模式
56
1、保障项目成功的五道“防火墙”
第一是通过统一策划、统一规划使土地获得更大的升值。 第二是通过对不同性质的项目采取多种合作方式（如提
思维，积极整合和培育产业链，使城区具备造血机能， 可持续发展。
引擎拉动：要超越常规的社区配套思维，集中力量
整合资源，选择富有拉动性和关联性的引擎项目，事半 功倍地推进项目开发。
纵深开发：要超越一步到位盖房卖房子的短线思维，
建立“产业开发”纵深经营的长线思维。
震撼启动：要超越等市场和找市场的常规思维，适
16
九十年代以来，上海坚持“三二一”产业 发展方针，全面实施产业结构战略性调整， 优先发展第三产业，逐步形成了以金融保险、 商贸、交通、信息、旅游和房地产为主体的 第三产业群，经济中心城市综合服务功能显 著增强。
17
上海三次产业的非平衡增长表
上海GDP三次产业结构变化图
18
上海的服务业，尤其是现代服务业发 展空间十分巨大；而现代服务当中， 以信息服务为主的知识型产业，将是 上海新一轮产业发展的重点。
欲策划新江湾城 必先解读大上海的宏观走势
5
第一，上海作为中国的“经济首都”，
正在成为“世界城市”。
全国乃至世界的企业与精英都在跑步进沪； 以2010年世博会为契机，上海成为“世界 城市”的目标并不遥远。
6
第二，上海进入“黄浦江时代”。
沿黄浦江的南北发展轴面为上海新一轮城市发 展主轴，新江湾城正处于这一发展轴之上；
度超前创造市场，大手笔高起点，震撼启动。
54
思维流程示意图
项目总体定位 项目模块（功能板块）
可选择的N个项目 引擎性项目
不 能 改 变
随 机 而 变
55
(三)制定商业模式
56
1、保障项目成功的五道“防火墙”
第一是通过统一策划、统一规划使土地获得更大的升值。 第二是通过对不同性质的项目采取多种合作方式（如提
思维，积极整合和培育产业链，使城区具备造血机能， 可持续发展。
引擎拉动：要超越常规的社区配套思维，集中力量
整合资源，选择富有拉动性和关联性的引擎项目，事半 功倍地推进项目开发。
纵深开发：要超越一步到位盖房卖房子的短线思维，
建立“产业开发”纵深经营的长线思维。
震撼启动：要超越等市场和找市场的常规思维，适
上海市新江湾城地块项目简报
M2
房型 配比 （%）
销售 价格 元/M2
销售均价 主力总价
元/M2
万元/套
物管费用 元/M2·
月
销售 率 （%）
开盘 日期
交房 日期
新江 湾 城· 东森 花园
杨浦 区政 悦路 288号
上海 闸殷
梦想3 路180
期
号
新江 湾城1 号作
品 （合 生江 湾国 际公 寓）
政和 路991
号
建德 国际 公寓
政悦 路588
1，新江湾城起源与规划 2，类似案例比照分析 3，新江湾城现状分析 4，需求产品之目标客层 5，比照分析之同类物业 6，市场研判之区域板块 7，建筑类型之物业产品
1 起源与规划 新江湾城 Origin New Jiangwan city
旧机场的历史变迁。
如今的新江湾城，原为空军江湾机场。 1939年建立开场，一直以来是军事禁区； 1994年7月机场正式停飞； 1997年4月30日交还地方政府； 2000年上海市政府提出新江湾城的区域规 划，展示了新江湾城的美好未来与前景。
东森 花园
单价范围为8600-11000元/平方米； 销售均价为9400元/平方米 主力房型为3房： 135-151平方米/套； 主力总价4房为：128-142万/套；
价格区间
单价范围为9500-12000元/平方米； 销售均价为10900元/平方米 主力房型为2房：99-114平方米/套； 主力总价2房为：108-125万/套〔送等 面积地下室〕
4房
复式
套数 总面积
新江湾城板块综合分析
规划远景看好！ 周边配套缺乏！ 知识底蕴浓厚！ 交通条件改善！
五
角 场
商
·
房型 配比 （%）
销售 价格 元/M2
销售均价 主力总价
元/M2
万元/套
物管费用 元/M2·
月
销售 率 （%）
开盘 日期
交房 日期
新江 湾 城· 东森 花园
杨浦 区政 悦路 288号
上海 闸殷
梦想3 路180
期
号
新江 湾城1 号作
品 （合 生江 湾国 际公 寓）
政和 路991
号
建德 国际 公寓
政悦 路588
1，新江湾城起源与规划 2，类似案例比照分析 3，新江湾城现状分析 4，需求产品之目标客层 5，比照分析之同类物业 6，市场研判之区域板块 7，建筑类型之物业产品
1 起源与规划 新江湾城 Origin New Jiangwan city
旧机场的历史变迁。
如今的新江湾城，原为空军江湾机场。 1939年建立开场，一直以来是军事禁区； 1994年7月机场正式停飞； 1997年4月30日交还地方政府； 2000年上海市政府提出新江湾城的区域规 划，展示了新江湾城的美好未来与前景。
东森 花园
单价范围为8600-11000元/平方米； 销售均价为9400元/平方米 主力房型为3房： 135-151平方米/套； 主力总价4房为：128-142万/套；
价格区间
单价范围为9500-12000元/平方米； 销售均价为10900元/平方米 主力房型为2房：99-114平方米/套； 主力总价2房为：108-125万/套〔送等 面积地下室〕
4房
复式
套数 总面积
新江湾城板块综合分析
规划远景看好！ 周边配套缺乏！ 知识底蕴浓厚！ 交通条件改善！
五
角 场
商
·
上海江湾新城规划 PPT课件
2020/3/31
8
绿地控制
新江湾城的绿地率保持在20%以上，形成绿化空间向 住宅组群内部逐渐“渗透”的格局
2020/3/31
9
水系景观设计导引
网络水系是体现新江湾城自然生态特色的首要要素，，水体面 积42hm²，占总用地的8.7%，达到了结构规划所确定的指标。
2020/3/31
10
步行空间设计
上海江湾新城规划
案例分析
2020/3/31
1
江湾新城背景
江湾机场位于上海中心城的东北部,在1990年代以前是空军部队的军事基地、城市建设的大 发展,机场逐渐被城市边缘的建成区所包围机场的存在既影响到城市结构的布局和建设发展, 也不利于机场本身的业务操作。
1986年.经国务院、中央军委以国函联合批复,同意迁建机场,腾出土地作为上海市城市建设 发展用地。
2020/3/31
3
江湾新城区位
新江湾城地处上海中心城区东北部，总占地面积9.45平方公里，原系江湾机场的旧址，是上海市区 唯一一块自然生态“绿宝石”。城区中规划了江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然 花园、都市村庄、知识商务中心等六大板块，以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活 配套。杨浦新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区，在第三 代国际社区的建设中备受瞩目，比肩之前的古北与联洋。以“生态、人文、信息、低碳、资源”五 大指标为评判体系的国际化社区标准论，决定了新江湾城土地的稀缺性和价值空间。
点击添199加4年标7月题,江湾机场正式关闭。在机场关闭后的首次规划中,将土地开发的目标定位为:把
江湾城建设成为城市副中心和北部示范居住区。
新江湾城规划中,包括原来机场用地的北部从黄浦江码头区延伸而来的储运用地,南部则为 旨在容纳大量人口的“示范性”经济适用住宅区的开发以及城市副中心的部分用地。其 中约6kmZ的土地面积中2.55km,用于仓储工业及地铁、电厂、水厂等市政公用设施,经济 适用房居住区占地3.15km²,其余为副中心商贸用地。总建筑面积为635万m²,可居住16万 人。
上海新江湾商业综合体地块项目定位报告_101PPT(1)
价22000元/
㎡
-
-
-
2.5-3元/㎡/
天
（物业费3元
/㎡/天 ）
五角场办公市场总结
五角场板块办公市场特点：
区域以出售型高品质5A甲级办公楼为主要供应。
区域产品出售价格在23000元/㎡左右，比大柏树区域略高，但差距不大。
区域产品相对高端，整体租赁价格水准比大柏树区域高。
亡率7.81‰，户籍人口自然增长率为-2.15‰。
户籍人口和常住人口比上年分别增加0.45万人和1.98万人
杨浦区高等教育资源
本项目
杨浦区内集聚了复旦大
学、同济大学、上海财经大
学、上海理工大学、第二军医
大学、上海水产大学、上海体
育学院、上海远程教育集团等
众多高校。
杨浦区内聚集66个国家级
重点学科、22个国家级重点实
专题（四） 文化建设
上海新江湾商业综合体地块项目定位报告_101PPT(1)
报告目录
一、地块分析
二、经济与人口研究
三、、项目主题定位
一、地块分析
区位介绍
地块分析
区位介绍
本地块位于上海市杨浦区。
杨浦区位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新
区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤。黄浦江的支流杨树浦港纵贯
25000
100000
20000
80000
15000
60000
10000
40000
5000
20000
0
鞍山板块
东外滩板块
黄兴板块
五角场板块
新江湾城板块
供应面积（㎡）
30524.34
㎡
-
-
-
2.5-3元/㎡/
天
（物业费3元
/㎡/天 ）
五角场办公市场总结
五角场板块办公市场特点：
区域以出售型高品质5A甲级办公楼为主要供应。
区域产品出售价格在23000元/㎡左右，比大柏树区域略高，但差距不大。
区域产品相对高端，整体租赁价格水准比大柏树区域高。
亡率7.81‰，户籍人口自然增长率为-2.15‰。
户籍人口和常住人口比上年分别增加0.45万人和1.98万人
杨浦区高等教育资源
本项目
杨浦区内集聚了复旦大
学、同济大学、上海财经大
学、上海理工大学、第二军医
大学、上海水产大学、上海体
育学院、上海远程教育集团等
众多高校。
杨浦区内聚集66个国家级
重点学科、22个国家级重点实
专题（四） 文化建设
上海新江湾商业综合体地块项目定位报告_101PPT(1)
报告目录
一、地块分析
二、经济与人口研究
三、、项目主题定位
一、地块分析
区位介绍
地块分析
区位介绍
本地块位于上海市杨浦区。
杨浦区位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新
区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤。黄浦江的支流杨树浦港纵贯
25000
100000
20000
80000
15000
60000
10000
40000
5000
20000
0
鞍山板块
东外滩板块
黄兴板块
五角场板块
新江湾城板块
供应面积（㎡）
30524.34