房地产课后作业
房地产开发课程作业
1、房地产开发的定义。
答：房地产开发是以城市土地资源为对象，在依法取缔国有土地使用权的基础上进行基础设施、房屋建设的行为。
2、房地产开发的特点。
答：房地产开发的特点;开发成本高、投资量大；开发建设期长、投资周转慢；市场具有地区性和分散性；需求具有稳定性；涉及面广、综合性强。
作业21.可行性研究的步骤。
答：（1）组织准备。
进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。
其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。
（2）现场调查与资料收集。
现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。
收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。
（3）开发方案的设计、评价和选择。
这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。
当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。
（4）详细研究。
采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。
（5）编写研究报告书。
可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。
2.房地产开发投资的风险有哪些？答： 1）政策、政治风险。
2）市场风险-购买力、变现能力、利率。
3）经营风险-租售过程中的不确定性因素。
4）法律问题-产权登记、拆迁安置（钉子户）。
5）其他风险-自然条件、经济等。
作业31、房地产开发用地的类型？答：房地产开发用地的主要类型有国有土地使用权划拨、出让、转让、租赁、地下空间利用等。
第五章 投资性房地产课后习题
第五章投资性房地产一、单项选择题1.下列项目中属于投资性房地产的是（）。
A.企业以经营租赁方式租入的土地使用权B.已出租的房屋租赁期届满，收回后暂时空置但将来继续用于经营出租C.企业持有短期内以备经营出租的空置建筑物D.房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权2.下列关于投资性房地产的确认和初始计量的叙述中，不正确的是（）。
A.在建造投资性房地产过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益B.持有并准备增值后转让的土地使用权初始确认时点为停止自用并准备增值后转让的日期C.持有以备经营出租的空置建筑物初始确认时点为租赁期开始日D.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本3.2×16年1月1日，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同到期，甲企业于当日起对厂房进行改扩建，并与乙企业签订了续租合同，约定自改扩建完工时将厂房继续出租给乙企业。
2×16年12月31日厂房改扩建工程完工，共发生支出400万元，符合资本化条件，当日起按照租赁合同约定出租给乙企业。
甲企业取得该厂房时的成本为2000万元，假设甲企业对投资性房地产采用成本模式计量，截至2×16年1月1日已计提折旧600万元。
不考虑其他因素，下列说法中错误的是（）。
A.发生的改扩建支出应计入投资性房地产成本B.改造期间不对该厂房计提折旧C. 2×16年1月1日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为0D. 2×16年12月31日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为1800万元4. 2×16年3月1日，甲公司外购一栋写字楼并于当日直接租赁给乙公司使用，租赁期为6年，每年租金为180万元，于每年12月31日收取。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼的实际取得成本为3000万元；2×16年12月31日，该写字楼的公允价值为3100万元。
会计(2016)-第7章-投资性房地产-课后作业
会计(2016) 第七章投资性房地产课后作业一、单项选择题1.1.下列项目中，不应当作为投资性房地产核算的是（）。
A.已出租的建筑物B.已出租的土地使用权C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.以经营方式租入再转租的建筑物2.2015年2月1日，英明公司从其他单位购入一块土地使用权，并于同日开始在这块土地上建造两栋厂房。
2015年9月1日，英明公司预计厂房即将完工，与小雪公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给小雪公司使用。
租赁合同约定，该厂房于完工时开始出租。
2015年9月15日，两栋厂房同时完工。
该土地使用权的成本为900万元，两栋厂房实际发生的建造成本均为120万元，能够单独计量。
英明公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
则2015年9月15日英明公司投资性房地产的入账价值为（）万元。
A.570B.510C.450D.603.甲公司2012年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为4000万元。
该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。
因公司迁址，2015年6月30日甲公司与乙公司签订经营租赁协议。
该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金600万元，每半年支付一次。
租赁协议签订日该办公楼的公允价值为3900万元。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
2015年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。
下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。
A.出租办公楼应于2015年计提折旧200万元B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益400万元C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价4000万元确认为投资性房地产D.出租办公楼2015年取得的300万元租金应冲减投资性房地产的账面价值4.英明公司于2011年6月12日外购一项投资性房地产，购买价款为500万元，预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用成本模式进行后续计量，并采用年限平均法计提折旧。
房地产课后练习题
1、有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如表5-10所示。
表5-10 宗地交易修正表该城市地价指数表见表5-11。
表5-11 城市地价指数表据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。
对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，评估该宗土地2008年的价值。
2、待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，全部出租，每建筑面积的月租金3000元，土地本金化率为7%，建筑物本金化率8%，取得租金收入的年总费用为7600元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元，试用建筑物残余估价法估测建筑物的价值。
1、答案：A ：）（元2/620101100100100115105101100110112680m =⨯⨯⨯⨯⨯B ：）（元2/62799100100100105105100100110112610m =⨯⨯⨯⨯⨯C ：）（元2/62398100100100120105105100107112700m =⨯⨯⨯⨯⨯D ：）（元2/7559910099100100105100100108112680m =⨯⨯⨯⨯⨯E ：）（元2/63810210010010012810599100107112750m =⨯⨯⨯⨯⨯F ：）（元2/633100100101100115105100100112112700m =⨯⨯⨯⨯⨯评估结果：案例D 的值为异常值，给予剔除。
其他的较为接近，取其平均值作为评估结果。
所以G 的评估结果为：（620＋627＋623＋638＋633）／5=628（元/m 2）1、某经济开发区内有一块面积为12000平方米的土地，该地块的拆迁、青苗补偿费、安置补助费和耕地占用税等土地征用费用为每亩16万元，土地开发费为2亿元/平方公里，土地开发期为2年，第一年投入资金占开发费用的45%，投资回报率为土地取得费与开发费用的12%，土地增值收益率为15%，银行贷款年利率为8%，计算土地的价值。
房地产课程作业
我认为的房地产房地产，真是个让人又爱又恨得产业。
作为建筑学院的学生就更能感受到这一点了：蓬勃发展的房地产业，带来众多就业机会与相对较高的薪水，让广大中学毕业生竞相报读建筑类专业，都且不论自己是否适合，但是当大学毕业成为一个社会人的时候，高昂的房价又让那相对的高薪成为浮云，特别对于很多没有家庭支持的同学。
经济学也好，社会学也好，政治学也好，对于房地产的争议都是说不清楚的，高房价有高房价的理由，降低房价有降低房价的理由，而且似乎没有哪房可以完全压倒另一方，在这里我就不一一列举那些所谓专家、学者或是名人的唾沫了（网络一大堆）。
也许房地产已经成为国家的支柱产业，也许适当的泡沫可以利于经济的告诉发展，也许与GDP相似的房地产曲线预示着房价不能走低……但是，请不要忘了产业是建立在国家之上的，而且我们这是一个社会主义国家（也许这已经是一个幌子）。
什么是国家？在我看来，国家不是那个大家盲目地喊着要爱缺又不知为何物的东西（也许在几千年的封建专制下，统治者麻木人民搞出来的概念罢了），当一个区域人们因为共同利益需求聚集到一起衍生出了部落，当部落壮大，内部矛盾突出而出现了需要平衡利益的工具，这时候政府出现了，以维护团里利益和平衡团体内部利益，部落与政府就构成了国家。
国家归根结底只是国家内人民活动的载体，也就是说国是为民，而且为的是大多数民。
所以立国之本是公平，这点无论资本主义还是社会主义都是共通的（只是实现方式不同罢了）。
产业之于国家存在理由是国家需要，而国家存在的理由是人民。
按照这个逻辑关系来看房地产业，解决人民居住问题，提高国家整体经济发展，的确很有存在和发展的必要，但是具体到当今房地产业的发展，高昂的房价对于广大人民是否承受得起？如果只是成为少数人的奢侈品，那么就失去了“解决人民居住问题”的功能性了，所以我认为房价应该在一个大多数人承受得起的范围。
如果说商品房要成为奢侈品，就像名车名表一样的存在，那么它不必发展得那么大众，但是好像我国的房地产又是那么牵动大众，普通人民不会在意一个LV的皮包要多少钱，因为可以可无，但是房子，特别对于中国人那是很不一样的。
房地产开发与经营第一次作业
本次作业是本门课程本学期的第1次作业，注释如下：一、单项选择题(只有一个选项正确，共15道小题1. 房地产开发项目费用测算中，工程结算方式有(A)投资结算、设计结算、施工图结算(B)概算定额、概算指标、设计概算(C) 投资估算、设计概算、施工图预算、工程结算及竣工决算(D)定期结算、阶段结算和竣工结算你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：D解答参考：2.工程具备隐蔽条件或达到专用条款约定的中间验收部位，承包人进行自检.并在隐蔽或中间验收前多少小时以书而形式通知工程师验收?(A) 48(B) 24(C) 12(D) 8你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：3.从开发程序来看，房地产开发活动的最后环节是(A)竣工验收(B)房地产销售(C)市场的推广(D) 交付使用你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：B解答参考：4.国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为.是指土地使用权的(A)出让(B)转让(C)划拨赠与你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：5. 在房地产开发策划时要给房地产策划的基本内容确定具体位置和方向，找准明确的目标，这是房地产开发策划的(A) 独创原则(B) 整合原则(C) 定位原则(D) 可行原则你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：C解答参考：6. 房地产开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并重的经营方式，这种开发模式被称为(A) 混业开发(B) 综合项目开发(C) 纵向一体化开发(D) 专业化开发你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：C解答参考：7.房地产开发的笫一个程序是(A)可行性研究(B)前期工作阶段(C)建设实施阶段(D)房屋营销和服务阶段你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：8.按设定的贴现率,将各年的净现金流量折现到投资点的现值代数和，反映项目在计算期内获利能力的指标是(A)投资利润率(B)净现值(C)内部收益率(D)投资回收期你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：B解答参考：9.根据各种影响因素的概率分布来分析开发项目在风险条件下获利的可能性大小的风险分析方法是(A)市场风险分析法(B)敏感性分析法盈亏平衡分析法(D)概率分析法你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：D解答参考：10.关于开发用地使用年限的最髙年限.按照目前国务院颁布的规定，工业用地使用年限为(A)70 年(B)50 年(C)40年(D)30 年你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：B解答参考：11.居住面积与建筑面积之比，被称为(A) 辅助面积系数(B) 平面系数(C) 结构面积系数(D) 外墙周长系数你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：B解答参考：12.关于房地产开发的期限.满多少年未动工开发的.政府可以无偿收回土地使用权？(A) 1年(B) 2年(C) 3年(D) 4年你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：B解答参考：13.房地产收益的获取的方式有(A)出租和出让(B)营业和出让(C)出售和出让(D)出租、出售和营业你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：D解答参考：14. 我国对房地产开发企业实行资质管理制度，其中二级房地产开发企业的资质条件要求持有资格证书的专职会计人员不少于(A) 2人(B) 3人(D) 5人你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：B解答参考：15. 按《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业按规定领取营业执照后的一个月内，到哪个主管部门备案(A)公司登记机关所在地省级房地产开发主管部门(B)公司登记机关所在地市级房地产开发主管部门(C)公司登记机关所在地县级房地产开发主管部门(D)公司登记机关所在地相应房地产开发主管部门你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：D解答参考：二、判断题(判断正误，共5道小题)16.在确认计量结果后21天内，发包人应向承包人支付工程款你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：说法错误解答参考：14天17.家庭拟购买一套住宅，住宅出售价为75万元，按掲8成，按揭期限为15年，故向银行贷款额为75万元.按揭期为150个月。
房地产开发与经营(专)作业答案
房地产开发与经营（专）作业答案第一章绪论一、名词解释1．房地产；房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
2．房地产开发与经营；房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。
房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。
3．土地储备开发；指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
4．房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。
5．房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。
二、问答题1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。
答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。
缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。
职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。
缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。
直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。
缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。
矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。
房地产开发与经营离线作业
浙江大学远程教育学院《房地产开发与经营》课程作业姓名：毛译学号：712005322140年级：12秋学习中心：杭州—————————————————————————————第一章绪论一、名词解释1．房地产；房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
2．房地产开发与经营；房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。
房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。
3．土地储备开发；指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
4．房地产企业，是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。
5．房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。
二、问答题1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。
答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。
缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。
职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。
缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。
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投资性房地产课后作业及答案
投资性房地产(一单选题1.下列不属于企业投资性房地产的是(D 。
(A 房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租(B 企业开发完成后用于出租的房地产(C 企业持有并准备增值后转让的土地使用权(D 房地产企业拥有并自行经营的饭店2.下列投资性房地产初始计量的表述不正确的有(B .(A 外购的投资性房地产按照购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出(B 自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到可销售状态前所发生的必要支出构成(C 债务重组取得的投资性房地产按照债务重组的相关规定处理(D 非货币性资产交换取得的投资性房地产按照非货币性资产交换准则的规定处理3.企业对成本模式进行后续计量的投资性房地产摊销时,应该借记(B 科目。
(A 投资收益 (B 其他业务成本 (C 替换选项 C 的内容 (D 管理费用4.2007年1月1日,甲公司购入一幢建筑物用于出租,取得发票上注明的价款为100万元,款项以银行存款支付。
购入该建筑物发生的契税为2万元也以银行存款支付。
该投资性房地产的入账价值为( A 万元。
(A 102 (B 100 (C 98 (D 1045.假定甲公司2007年1月1日以9360000元购入的建筑物预计使用寿命为20年,预计净残值为零,采用直线法按年计提折旧。
2007年应计提的折旧额为( B 元。
(A 468000... (B 429000 (C 439000... (D 4780006.存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
转换当日的公允价值小于原账面价值的其差额通过( B 科目核算。
(A 营业外支出 (B 公允价值变动损益 (C 投资收益 (D 其他业务收入7.企业的投资性房地产采用成本计量模式。
2007年1月1日,该企业将一项投资性房地产转换为固定资产。
该投资性房地产的账面余额为120万元,已提折旧20万元,已经计提的减值准备为10万元。
2017房地产经纪操作务实课后习题
第一章房地产经纪业务类型及流程1.现阶段我国房地产经纪主要业务类型有哪些2.各种房地产经纪业务的服务容主要有哪些3.存量房买卖居间业务的流程是怎么样的4.存量房买卖居间业务中需要查看哪些文件5.存量房租赁居间业务的流程是怎么样的6.存量房租赁居间业务中需要查看哪些文件7.新建商品房销售代理业务的流程如何8.如何制定新建商品房营销策划方案、9.新建商品房销售代理业务中需要准备哪些文件10.房地产经纪职业规则的主要容有哪些--------------------------------------1.现阶段我国房地产经纪主要业务类型有哪些1）存量房买卖居间业务、2）存量房租赁经纪业务、（分为租赁代理和租赁居间）3）新建商品房销售代理业务(P1-P2)存量房买卖居间业务:指房地产经纪机构及京籍人员按照房地产经纪服务合同约定，为存量房买卖双方报告订立房地产买卖合同的机会或者提供订立房地产买卖合同的媒介服务，并收取佣金的经纪行为。
存量房租赁居间业务：指房地产经纪机构及经纪人眼按照房地产经纪服务合同约定，为存量房租赁上方报告订立房屋租赁合同的机会或者提供订立房屋租赁合同的媒介服务，并收取佣金的经纪行为。
存量房租赁代理业务：主要是出租代理，过去又称为房屋银行，是指房地产经纪机构及经纪人员按照房地经纪服务合同约定，以出租人的名义代理出租房屋，并提供重新装修、增配家具家电等增值服务，在出租人授权围与承租人签订房屋租赁合同，向出租人收取佣金的经纪行为。
新建商品房销售代理是指房地产经纪机构接受委托,按照房地产经纪服务合同的约定，以房地产开发企业的名义销售商品房，并向房地产开发企业收取佣金的经纪行为。
2..各种房地产经纪业务的服务容主要有哪些在存量房买卖居间业务中，房地产经纪机构提供的服务容主要包括：提供买卖信息，提供交易流程、交易风险、市场行情和交易政策咨询，实地查看和权属调查，信息发布和广告宣传，协助议价、交易撮合、订立房屋买卖合同等，如果有需要（代办抵押贷款、交易自己监管、协助缴纳税费等，产权过户，协助交验房屋）在存量房租赁居间业务中，房地产经纪机构提供的服务容主要包括：提供租赁信息，提供市场行情和相关政策咨询，房地产实地查看和权属调查，信息发布和广告宣传，协助一家、交易撮合、订立房屋租赁合同，代办房屋租赁合同备案手续，协助缴纳税费，协助交验房屋等在存量房租赁代理业务中，房地产经纪机构提供的服务容主要包括：市场行情和交易政策咨询，房地产实地查看和权属调查，信息发布和广告宣传，装饰装修和家具家电配备，代收代付租金，代办租赁合同备案手续，代缴税费，房屋交验在新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构提供的服务容主要包括：市场调研，项目本体分析、竞争产品分析、客户定位等项目营销策划咨询，项目宣传及推广，对商品房进行销售，协助上平方买卖合同的签订及房屋交验----------------------------3.存量房买卖居间业务的流程是怎么样的1）委托阶段--搜集房源、客源等交易信息--接待客户，沟通、了解客户需求--签订房地产经纪服务合同。
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一.课后作业
假设：你今年30岁，三口之家，双方公积金合计3000-8000元每月，家庭年收入10-50万，工作单位均在天津，存款50万，现住房40平方米，独单，价值60万，无贷款。
月租金1500元，欲改善居住条件。
问题1.请你选择想购买的楼盘及对应房型及楼层。
请选择付款方式，说明五条以上的理由。
本人选择购买南开区广开四马路兴云里小区，见房型图。
该小区环境优雅，有成熟的社区管理。
房屋面积为94平方米，总价为137万元，楼层为3层，房型好，周边生活设施齐全，交通方便。
本人选择个人住房公积金贷款付款方式。
原因：（1）个人住房公积金贷款利率：年限5-30年，为4.9﹪。
普通贷款利率：年限5-30年，为7.05﹪。
个人住房公积金贷款利率低，还贷少。
（2）根据夫妻双方公积金合计交6000元/月，实际购房款137万元，贷款申请年限为10年。
由个人住房公积金贷款计算器查得：
可以申请的最高贷款额度：69万元，
本人选择贷款额度：60万元。
选择还款方式：等额均还方式。
月均还款额：6037.71元
本息合计：724525.2
每月房贷由双方公积金偿还，不会给日常生活增添负担，降低生活质量。
（3）买房要缴纳的各项税费，由税费计算器：
房屋总价：137万元
印花税：684.98元
公证费：4109.87元
契税：41098.68元
委托办理产权手续费：4109.87元
房屋买卖手续费：500元
税费合计：50503.4元
（4）考虑到二手房将要降价和孩子年龄小不需要房子，故将现住房40平方米，独单，价值
60万卖掉，加存款50万一起支付其余房款。
（5）购买此套住房总房款为137+5.05=142.05万元，其中60万元贷款，82.05万元现金支付。
余下的现金可用于装修和添置生活日用品。
问题2.根据你的专业知识，认为哪个小区的整体规划效果最好？说明五条以上的理由。
本人认为天津万科水晶城小区的整体规划效果最好。
原因如下：
1.设计特色--寓旧于新
水晶城中不遗余力地保留旧的铁轨、卷扬机水晶城中不遗余力地保留旧的铁轨、卷扬机、室外消火栓、钢架等，它们被重新刷漆后被置于郁郁葱葱的景园之中，具有如现代雕塑般效果；而很多保留下来的耐火砖也被用作小区内的景墙。
它们赋予了天玻项目与众不同的“历史与文化”的内涵。
更为重要的是它表明了我们的一种态度，即对于旧有的东西不是采取简单粗暴的一拆了之的办法，而是喜新不厌旧，尊重历史，为我所用，推陈出新。
“新”与“旧”在这里得到了对比和交融。
旧厂房
会所
废弃铁轨 景观步道
废弃的工业构件 入口景观节点
2.高效的交通系统
（1）出入口设置
出入口设计充分考虑了5分钟步行舒适距离，保证了居民出行便捷，尽量缩短居民回家距离。
结合出入口处空间类型及交通疏散等级对出入口处具体形式进行区分设计。
（2）停车系统
不同人口密度的区域采用不同的停车解决方案。
充分利用道路停车，在组团与组团交通空间处、架空层内，解决部分地面停车，缩短停车后回家的距离，减少对住户的视觉及噪声干扰。
联排别墅设在宅前或独室内车库（一期）提升住宅品质，小高层设置地下车场。
（3）道路设计
四个出入口由小区一级道路连通，形成环状路。
一级道路上部分安排地面停车，保证车辆畅通和高效的到达各个组团。
进入组团的道路基本上为结合停车的尽端式道路。
有很强的归属性、目的性，仅为组团服务。
层次分明的车行网络形成小区良好的循环系统确保了高效的交通流。
（4）人行系统
采用人车分行的设计，人行系统相对独立于车行系统，保证住户回家及出行路线的便捷安全性，与绿化系统有机的结合营造舒适的步行空间。
人性化的道路缓速装置。
3.富有特色的邻里组团邻里空间
(1)以两幢住宅为一个邻里单位:
两幢住宅入口相对形成邻里空间，通过建筑的层层退台，强调了室内外空间的流通的同时也从空间设计上增加了人与人之间交流、沟通的机会。
(2)联排组合：
临卫津河布置，采用组团围合方式，每组团都有公共空间与河岸相连。
组团内都配置自己的花园和儿童活动场地。
每组团均有临水的界面。
组团空间采取不同联排单体的组合创造出对外相对独立对内富有变化的空间。
·(3)公寓组合：
建筑采用围合布置，强调了从小区的公共空间、组团的半公共围合空间到各户的私有空间，完整的空间序列的过渡，使组团空间的领域感和归宿感，更加强调邻里概念
4.重点景观的设计，成为小区规划的亮点
（1）东侧步行商业景区
（2）草坪涌泉景区
（3）雕塑景观区
（4）林下休憩区
（5）会所前活动广场景区
东侧步行商业景区林下休憩区会所前活动广场景区
5.情景洋房炫耀生活
（1）巧妙的退台式设计，使户户拥有花园或露台。
（2）绝妙的全错层设计（顶层为全跃户型），使室内空间非常丰富。
（3）户户大客厅、大主卧、大主卫，使生活方便、舒心。
（4）室内布局合理，无面积浪费，户户带玄关。
（5）入户路线别致，使回家的路富有情趣。
情景细节引领居住品质。
总结：
综上所述，万科水晶城利用基地原生的历史的“旧”元素做主题性的文章，焕发多重意义的“新”。
老玻璃厂内的环境要素(植物、厂房、铁轨等)与城市文脉(五大道的近代住宅)进行沟通，将环境要素中的构件进行移植、重组、叠加，衍生出兼具景观、生态及文化意义的“新街区主义”空间。
万科水晶城的开发在尊重基地环境、延续城市文脉等方面有许多创新，不失为天津当代人居环境实践的一个典范。