土地使用权抵押若干规定
国有土地使用权可以出租吗？
国有土地使用权可以出租吗？通常我国很多城镇或农村的人都拥有自己的土地，进行耕种或者进行其他的经营之类的，那么在法律的范围内国有土地使用权可以出租吗，相信很多人都不了解这个问题，那么接下来律师365的小编就带大家一起来了解这个问题。
通常我国很多城镇或农村的人都拥有自己的土地，进行耕种或者进行其他的经营之类的，那么在法律的范围内国有土地使用权可以出租吗，相信很多人都不了解这个问题，那么接下来的小编就带大家一起来了解这个问题。
《土地登记规则》第二十八条依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起三十日内，持土地租赁合同和其他有关证明文件申请承租国有土地使用权登记然而，国有土地租赁作为一种土地有偿使用的方式出现较晚，发展不成熟，在实践中仍存在许多模棱两可的地方，作者在下文就其基本问题进行探讨。
国有土地租赁和国有土地使用权出租都使用了出租、租金这样的措辞，容易使人混淆两者的定义。
根据相关法律规定，国有土地租赁的定义是国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。
土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
两者主要有以下区别：第一，所处的土地市场不同。
国有土地租赁属于土地一级市场;国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。
第二，法律关系主体不同。
国有土地租赁的主体是土地所有者与土地使用者。
国有土地使用权出租是在土地使用者之间进行，其出租人是通过划拨、出让(或转让)取得土地使用权的受让人;承租人为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或者一部分的使用权，并定期向出租人支付租金的行为主体。
第三，土地使用者的权益不同。
根据《规范国有土地租赁若干意见》的规定，以国有土地租赁方式取得承租土地使用权的承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
“房随地走、地随房走”的理解与适用
“房随地走、地随房走”的理解与适用戴涛我国《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
”但是，在司法实践中对该“房随地走、地随房走”物权登记原则适用不尽统一。
根据最高法院第一巡回法庭在审理（2015）民二终字第269号案件时对归纳的二个争议焦点的分析，从司法实践层面解决了两个长期争议的问题：第一个问题：在全国不动产统一登记制度尚未健全时，不动产登记机关如何确定？一巡法庭判决认为：1.虽然建设部发布施行的《城市房地产抵押管理办法》及《房屋登记办法》规定办理在建工程抵押登记的部门为房地产行政主管部门，但《担保法》及《城市房地产管理法》作为法律的位阶高于上述两个部门规章，故应当优先适用《担保法》及《城市房地产管理法》。
2.依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十条规定，以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，在县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。
第二个问题：仅办理土地使用权抵押登记的，可否依据《物权法》第一百八十二条规定主张对地上建筑物的优先受偿权？一巡法庭判决认为：1.当事人应当对土地使用权及其地上建筑物一并抵押，如果当事人未一并抵押时，则法律直接规定“视为一并抵押”。
即只要土地使用权或地上建筑物之一项办理了抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，亦依法推定为两者一并抵押。
2.从市场交易的风险防范角度来看，物权法已经确立了房和地应一并抵押的原则，并明确规定土地或者地上建筑物未一并抵押的也视为一并抵押，参与或从事房地产抵押实践的市场主体应当知悉该法律规定。
市场主体在设立土地抵押权时，对该土地上的建筑物是否已经设定抵押权应当负有注意义务，并应当积极向登记机关进行查询，以避免出现风险，反之亦然。
土地登记办法
区域内土地进行的全面登记。
初始登记与设定登记从字面上难区分 为什么要保留？ 怎么操作：仍然可参考规则的规定 注意：通告、公告
(二)初始登记
《规则》：初始土地登记等同于总登记。 《办法》：土地总登记之外对设立的土地权利进
行的登记。
注意：之外——之后；设立——新设立
(七)预告登记（续1）
办法
第六十二条 当事人签订土地权利转让的协议后，可 以按照约定持转让协议申请预告登记。 对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应 当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发 预告登记证明。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之 日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记 失效。 预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办 理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登 记。
二、确立的登记基本原则
（四）土地权利保护的原则
第七十条：依法登记的国有土地使用权、 集体土地所有权、集体土地使用权和土地 抵押权、地役权受法律保护，任何单位和 个人不得侵犯。
三、土地登记的概念
规则：国家依法对国有土地使用权、集体土地
所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。
办法：将国有土地使用权、集体土地所有权、
度
权利救济制度
农用地转用审批制度
法
土地用途管制制度 基本农田保护制度
耕地动态平衡制度
律
土地利用制度
土地开发整理复垦制度
土
制
地 权
土地节约集约利用制度 一级市场管理
度
力 制
土地市场制度
二级市场管理 土地税收制度
度
征收征用制度 土地价格制度
执法监察制度
国家土地管理局关于变更土地登记的若干规定-[1993]国土[籍]字第33号
![国家土地管理局关于变更土地登记的若干规定-[1993]国土[籍]字第33号](https://img.taocdn.com/s3/m/e5cffff4112de2bd960590c69ec3d5bbfc0ada42.png)
国家土地管理局关于变更土地登记的若干规定正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家土地管理局关于变更土地登记的若干规定（1993年2月23日[1993]国土[籍]字第33号）为加强土地资源和地产市场的管理，进一步健全土地登记制度，根据有关法律、法规，对变更土地登记作如下规定：一、变更土地登记的范围和分类初始土地登记后，土地所有权、使用权及他项权利发生转移、分割、合并、终止，登记的土地用途发生变更，土地所有者、使用者，他项权利者更改名称或通讯地址的，除按规定办理有关手续外，应及时办理变更土地登记。
变更土地登记分为：１．土地权属变更登记２．他项权利变更登记３．更名登记４．更址登记５．土地用途变更登记６．注销登记二、变更土地登记程序变更土地登记的程序分为：１．变更土地登记申请２．变更地籍调查３．审核４．注册登记５．换发或者更改土地证书，核发他项权利证明书三、变更土地登记申请１．因土地征用、划拨引起土地所有权、使用权变更的，土地所有者、使用者在土地征用、划拨批准后三十日内，持土地征用、划拨批准文件共同到土地管理部门申请土地权属变更登记。
新建设项目用地的土地使用者，在土地征用，划拨批准后先办理预登记手续，待建设项目竣工验收后三十日内，再正式申请土地权属变更登记。
２．以出让方式取得国有土地使用权的，土地使用权受让人在缴付全部土地使用权出让金后十五日内，持土地使用权出让合同、出让金缴付凭证向土地管理部门申请变更土地登记。
３．因国有土地使用权转让或因地上建筑物、附着物所有权转让引起国有土地使用权转让的，土地使用权转让人和受让人在土地使用权转让合同签订后十五日内，持土地使用权转让合同共同向土地管理部门申请土地权属变更登记。
《国家土地管理局关于变更土地登记的若干规定》
国家土地管理局关于变更土地登记的若干规定颁布日期：19930223实施日期：19930223颁布单位：国家土地管理局为加强土地资源和地产市场的管理，进一步健全土地登记制度，根据有关法律、法规，对变更土地登记作如下规定:一、变更土地登记的范围和分类初始土地登记后，土地所有权、使用权及他项权利发生转移、分割、合并、终止，登记的土地用途发生变更，土地所有者、使用者、他项权利者更改名称或通讯地址的，除按规定办理有关手续外，应及时办理变更土地登记。
变更土地登记分为:1.土地权属变更登记2.他项权利变更登记3.更名登记4.更址登记5.土地用途变更登记6.注销登记二、变更土地登记程序变更土地登记的程序分为:1.变更土地登记申请;2.变更地籍调查;3.审核;4.注册登记;5.换发或者更改土地证书，核发他项权利证明书三、变更土地登记申请1.因土地征用、划拨引起土地所有权、使用权变更的，土地所有者、使用者在土地征用、划拨批准后三十日内，持土地征用、划拨批准文件共同到土地管理部门申请土地权属变更登记。
新建设项目用地的土地使用者，在土地征用、划拨批准后先办理预登记手续，待建设项目竣工验收后三十日内，再正式申请土地权属变更登记。
2.以出让方式取得国有土地使用权的，土地使用权受让人在缴付全部土地使用权出让金后十五日内，持土地使用权出让合同、出让金缴付凭证向土地管理部门申请变更土地登记。
3.因国有土地使用权转让或因地上建筑物、附着物所有权转让引起国有土地使用权转让的，土地使用权转让人和受让人在土地使用权转让合同签订后十五日内，持土地使用权转让合同共同到土地管理部门申请土地权属变更登记。
土地使用权分割转让或因地上建筑物、附着物所有权分割转让涉及土地使用权分割转让的，须经土地管理部门批准后，再申请土地权属变更登记。
4.因单位合并、分立、企业兼并等原因引起宗地合并或者分割的，有关各方在主管部门批准后三十日内，持批准文件及有关合同、协议共同向土地管理部门申请变更土地登记。
土地登记的法律规定
⼟地登记的法律规定1、国⼟资发【2003】38号⽂对关于规范⼟地登记提出了“五不登记”：(1)对出让⼟地没能付全部出让⾦的，不得登记;(2)对于经营性⽤地没有按招、拍、挂⽅式出让的，不得登记;(3)对于协议出让地价明显低于出让底价的，不得登记;(4)对违反规划改变⼟地⽤途的，不得登记;(5)未办理⼟地使⽤权登记⽽设定抵押的，不得登记。
2、国⼟资发【2008】70号《关于贯彻实施<⼟地登记办法>进⼀步加强⼟地登记⼯作的通知》进⼀步明确⼗三种不得登记的情况：⼟地权属争议未解决的;⼟地违法违规⾏为尚未处理或正在处理的;未按合同约定付清全部⼟地价款的;按⼟地价款缴纳⽐例分割申请登记的;申请登记的⼟地权利超过规定期限的;⽆合法⽤地批准等⼟地登记申请要件的;对经营性⽤地没有按招标拍卖挂牌等⽅式出让的;协议出让地价低于出让底价的;违反规划改变⼟地⽤途的;未办理⼟地使⽤权登记⽽设定抵押的;异议登记期间未经异议登记权利⼈同意，申请办理抵押登记的;查封登记解除前申请办理抵押登记的;其他不得登记的。
3、在此基础上，随着《民法典》的实施和2008年2⽉1⽇《⼟地登记办法》的施⾏，按照“五不登记”和“⼗三不登记”的要求，结合潍坊实际，市局以潍国⼟资发[2008]7号⽂下发了《关于进⼀步规范⼟地登记⼯作的通知》，明确需要严把⼟地登记关⼝的要求：(1)对没有⼟地权属来源和权属来源不合法的⽤地，⼀律不得登记;(2)权属不清的⽤地，在权属问题解决前，不得登记;(3)出让⼟地没有⽀付全部⼟地使⽤权出让⾦和滞纳⾦的，不得登记;(4)对于供地⽅式不符合国家有关规定的，不得登记;(5)对协议出让地价明显低于出让底价的，不得登记;(6)对不符合登记程序要求的，不得登记;(7)对未经批准擅⾃改变⼟地⽤途的，不得登记;(8)未办理⼟地使⽤权登记⽽设定抵押的，不得登记;(9)按规定原划拨国有⼟地使⽤权，未缴有偿使⽤费的，不得登记;(10)没有完税证明的，不得登记;(11)出让合同按规定主要限制条件不完善的，不得登记;(12)未解除查封及抵押的，不得登记;(13)⼟地违法违规⾏为尚未处理或正在处理的;(14)⼟地转让达不到转让条件的，不得登记;未经政府批准不得在⼟地登记环节擅⾃改变⼟地⽤途;单位名称未变申请法⼈代表变更的，按⼟地转让进⾏登记;以⼟地使⽤权进⾏抵押贷款的存续期限为主合同(借款合同)期限;对法院查封、解封⼟地的⽂书，统⼀由地籍科安排专⼈进⾏受理，并记录在案。
福建省国土资源厅关于进一步规范土地使用权交易市场的通知-闽国土资综[2011]241号
![福建省国土资源厅关于进一步规范土地使用权交易市场的通知-闽国土资综[2011]241号](https://img.taocdn.com/s3/m/2e5773ca32d4b14e852458fb770bf78a65293aa9.png)
福建省国土资源厅关于进一步规范土地使用权交易市场的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 福建省国土资源厅关于进一步规范土地使用权交易市场的通知（闽国土资综〔2011〕241号）各市、县（区）国土资源局，平潭综合试验区环境与国土资源局：为深入贯彻落实国土资源部党组《关于国土资源系统开展“两整治一改革”专项行动的通知》（国土资党发[2010]45号）的精神，结合我省工作实际，现就进一步规范土地使用权交易市场通知如下：一、健全完善土地招拍挂出让制度各市、县（区）国土资源管理部门要把全面推动土地交易市场建设，作为显化国有资产价值，营造公开、公平、公正竞争的土地市场环境，增强政府宏观调控能力，规范房地产市场，促进廉政建设的重要措施，在全面总结土地招拍挂出让工作经验的基础上，认真查找存在的问题，分析问题成因及解决办法，进一步完善土地招拍挂制度。
（一）实行不同用途经营性用地差异化的供地方式。
对商业、娱乐、高档公寓住宅用地应严格控制供地总量，并按照“价高者得”的原则，主要采取拍卖方式供地；对中小户型、中低价位的普通商品住宅用地可根据房价、户型、面积、企业自有资本、企业信誉、开发业绩（开发面积、房屋质量、节能环保技术的应用等）、消费者评价、纳税情况和社会责任等多种指标，主要采取综合招标方式供地；对经营性项目用地竞争性不强或申请竞买人数不足两个的，可采取挂牌出让方式供地。
（二）探索改革经营性用地单一的公开出让方式。
切实改变过去单一以出让方式有偿供应建设用地的做法，积极探索有利于土地节约高效利用的供地方式。
对加油站、工业仓储类项目和其他生产经营周期较短的项目用地，逐步实行租赁制，采取招拍挂方式出租国有建设用地使用权，租赁期限不超过20年。
国有土地租赁管理办法
国有⼟地租赁管理办法农民伯伯种的地都是国家的，那么这些⼟地都是如何管理的呢，国有⼟地只有使⽤权没有所有权，那么国有⼟地有什么租赁或者管理的办法呢，其中有哪些规定呢，法律中有什么明⽂规定呢。
店铺⼩编整理了以下内容为你答疑解惑。
国有⼟地使⽤权租赁管理办法第⼀条为建⽴公开、公正、合法、有序的⼟地市场，加强⼟地资产管理，促进⼟地资源的合理流动和优化配置，根据《中华⼈民共和国⼟地管理法实施条例》和国⼟资源部《规范国有⼟地租赁若⼲意见》等规定，制定本办法(试⾏)。
第⼆条国有⼟地使⽤权租赁(下简国有⼟地租赁)是指国家将国有⼟地使⽤权出租给使⽤者使⽤，由使⽤者与县级以上⼈民政府⼟地⾏政主管部门签订⼀定年期的⼟地租赁合同，并⽀付租⾦的⾏为。
国有⼟地租赁是国有⼟地有偿使⽤的⼀种形式，是出让⽅式的补充。
当前应以完善国有⼟地出让为主，稳妥地推⾏国有⼟地租赁。
第三条对原有建设⽤地，法律规定可以划拨使⽤的仍维持划拨，不实⾏有偿使⽤;对因发⽣⼟地转让、出租、企业改制和改变⼟地⽤途后依法应当有偿使⽤的，可以实⾏租赁。
对于新增建设⽤地，重点推⾏和完善国有⼟地出让，租赁只作为出让⽅式的补充。
对于经营性房地产开发⽤地，⽆论是利⽤原有建设⽤地，还是利⽤新增建设⽤地，都必须实⾏出让，不实⾏租赁。
第四条县级以上⼈民政府⼟地⾏政主管部门负责本⾏区域内国有⼟地租赁管理⼯作，并依法进⾏监督检查。
第五条租赁期限六个⽉以上的国有⼟地租赁，应当由县级以上⼟地⾏政主管部门与⼟地使⽤者签订租赁合同。
租赁内容应当包括出租⽅、承租⽅，出租宗地的位置、范围、⾯积、⽤途，租赁期限、⼟地使⽤条件，⼟地租⾦标准、⽀付时间和⽀付⽅式、⼟地租⾦标准调整的时间和调整幅度，出租⽅和承租⽅的权利和义务等。
第六条国有⼟地租赁依照国有⼟地使⽤权出让的审批权限，报县级以上⼈民政府批准。
涉及征地和农⽤地转为建设⽤地的，依照国家有关法律、法规的规定先⾏办理审批⼿续。
第七条国有⼟地租赁，要以采⽤招标、拍卖或者双⽅协议的⽅式，有条件的，必须采取招标、拍卖⽅式。
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土地使用权抵押若干规定
一、前言
在中国，土地使用权抵押是一种普遍的融资方式。
随着土地市场的不断发展和
完善，土地使用权抵押也越来越受到重视。
为了保证土地使用权抵押的顺利进行，国家在这方面制定了一些规定，下面将对土地使用权抵押若干规定进行详细介绍。
二、土地使用权抵押定义
土地使用权抵押是指土地使用权人（以下简称抵押人）以其持有的土地使用权
为抵押向贷款人借款的一种方式。
三、土地使用权抵押的基本要求
1.土地使用权必须符合法律、法规的规定，且已取得购置土地使用权证；
2.土地使用权必须已完成注销，并且未出现土地权利纠纷；
3.贷款人应当依照国家有关规定，取得该项土地使用权的抵押权；
4.抵押人应保证土地使用权未受政府征收、拍卖、查封、冻结等行政行
为的影响。
四、土地使用权抵押的程序
1.确定抵押物。
抵押人应提交土地购置证等相关材料供银行核对并确认。
如果符合规定，应及时在土地购房合同中注明该房屋土地使用权已作为抵押品。
2.提出申请。
抵押人向银行提出抵押申请，同时提供土地使用权证书等
必要文件，银行对其进行核实。
若符合要求，银行将正式受理申请。
3.确定抵押金额。
银行应根据法律、法规的规定和自己的风险评估要求，
确定土地使用权抵押的最高金额。
4.签订抵押合同。
经过谈判后，双方应签订抵押合同，确定相关事项，
如抵押利率、抵押期限、还款方式等。
5.办理抵押登记。
借款人应到相关的国家有关部门，进行土地使用权的
抵押登记。
6.构建抵押保障。
银行应及时对土地使用权进行定期监测，一旦有异常
情况出现，应积极处理。
五、其他注意事项
1.抵押人应该履行诚信义务，不得采取任何手段进行欺诈；
2.贷款人应按照法律法规和合同约定，给予抵押人保密性和安全性保障；
3.任何单位和个人不得侵犯土地使用权抵押人的合法权益。
六、结论
以上就是土地使用权抵押若干规定的详细介绍。
在土地使用权抵押的过程中，
不仅要确保抵押人的权益，还要保护贷款人的合法权益。
只有在双方共同遵守规定的前提下，土地使用权抵押才能得到顺利实施和发展。