物业管理培训案例(共36篇)
培训案例（36例）
1、本市对物业专项维修资金的筹集、使用和管理较以往有何变化,具体规定如何？
【分析解答】
新建商品住宅以及住宅物业管理区域内的非住宅物业的维修资金筹集、使用和管理,应仍然按照市政府有关维修基金的规定执行。
对新建非住宅物业的专项维修资金的筹集、使用和管理,《若干意见》规定,新建非住宅物业出售时应设立维修资金,具体标准和设立方式由物业出售人和物业买受人参照《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定,在房屋出售合同中约定。成立业主大会的,维修资金应以业主大会的名义存入专户银行,设立专门帐户,按幢立帐、按户核算。
在前期物业管理期间,按规定设立的维修资金由区县房地产管理部门代为监管；业主大会成立并选聘物业管理企业后,由区县房地产管理部门移交给业主大会。
2、建设单位委托物业管理企业为物业提供管理和服务、物业管理企业承接物业时,双方应办理何种法定手续？
【分析解答】
物业管理企业承接物业,应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验,查验中发现房屋质量和公建配套设施等问题,应书面告知建设单位,并办理交接手续。建设单位应当按照《条例》第二十九条规定向物业管理企业移交物业管理资料,对验收发现的问题应当予以整改,并承担相应的民事责任。
3、《条例》施行后,对建设单位出售房屋以及购房人购买房屋时有哪些具体要求？
【分析解答】
对于建设单位而言,一是在销售房屋前,要参照市房地资源局的示范文本,制定业主临时公约、房屋使用说明书；二是建设单位与房屋买受人签订的房屋出售合同,应包含前期物业服务合同的内容,并将业主临时公约、房屋使用说明书、经规划部门批准配置的公建设施和平面图作为房屋出售合同的附件。
对于物业买受人而言,在与建设单位签订房屋出售合同时,应同时对遵守业主临时公约予以书面承诺。
4、《条例》规定,住宅物业建设单位应通过招投标方式选聘物业管理企业,本市对这项规定的执行有何具体操作办法？
【分析解答】
关于前期物业管理招投标事项,《若干意见》规定：业主大会成立之前,住宅物业建设单位应当按照房地产开发和物业管理相分离原则,通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或者住宅规模小于5万平方米建筑面积的,经物业所在地的区、县房地产管理部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。有关投标人少于3个或者住宅规模小于5万平方米建筑面积的认定及物业管理招投标的规范,市房地资源局将作进一步的具体规定。
5、《条例》施行后,经业主大会选举产生的业主委员会如何办理备案手续？
【分析解答】
经业主大会选举产生的业主委员会,应自选举产生之日起的30日内,持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、业主公约等材料,向区县房地产管理部门备案。凡符合《条例》规定产生的业主委员会,由区县房地产管理部门出具业主大会、业主委员会印章刻制证明。业主委员会应按规定刻制、使用和管理印章。
6、物业公司是否可以拒绝为业主提供自用部分的维修服务？
【专案简介】
某商品房业主因夜间使用家用电器不当,而使自家的保险丝烧断。该业主向物业公司报修,物业公司的维修人员感到维修地点较远,且收费不高,故答复业主：“你反正一样要交钱,就近找个人修修算了。再说自用部位的维修应由业主自己负责。”
【分析解答】
沪房地物（1997）954号文《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》中规定：“业主自用部位和原有自用设备的损坏,业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修,也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的,物业管理企业不得拒绝修理。”“物业管理企业接到急修项目报修的,应在24小时内修理。”
本案中,保险丝烧断虽是家用电器使用不当引起,但属因室内线路故障引起的停电事故,属于规定的物业急修项目。物业公司在接到居民报修后,应该在2小时内到达现场进行处理,24小时内修复。自用部位和自用设备的维修、更新费用,应由业主承担。
7、因室内水管倒灌而发生的维修费用由谁承担?
【专案简介】
某公房二楼业主的室内经常发生水管倒灌的现象。该业主向物业公司报修,几经维修后,物业公司在向该户收取维修费用时,业主以水管设计不当为由而拒付维修费用。
【分析解答】
沪房地物（2000）75号文《关于住宅卫生间污水横管属何种性质设备的批复》中规定,凡一幢住宅内部,一套住宅外通向总管的供水管道、排水管道、落水管道,按共用设备认定。《上海市居住物业管理条例》第三十八条规定,住宅的共用设备维修、更新费用,由整幢住宅业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担。住宅共用设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。
关于本案维修费用的支出,应对水管倒灌原因进行分析后确定。如果系由该业主使用不当造成的,则由其承担维修费用。如果该事故系由相邻业主（使用人）使用不当造成的,在能查清责任者的情况下,费用由责任者承担；在不能查清责任者的情况下,费用由共同使用总管的业主（使用人）分摊。如果倒灌是由于总管（共用设备）设计不当或老化等原因引起的,物业公司应对其进行技术处理,所发生的费用从维修基金中列支。
8、小区内的石桌砸伤人,由谁来负责？
【专案简介】
王先生住在某物业公司管理的小区内。1999年8月24日下午,王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时,桌面突然脱落,将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间,造成食指、中指关节骨折。事后,王先生找到某物业公司,认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的,与物业公司的管理没有关系。为此,王先生向法院提起诉讼。
【分析解答】
庭审中,物业公司认为,在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用,而非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的,是她自己的过错造成的,而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此,物业公司不承担任何赔偿责任。
法院审理查明,某物业公司安装在小区内的4套石桌,桌面重达90公斤,石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13厘米、深1厘米的凹槽连接,安装时只用了树脂和水泥粘合。王先生女儿被砸伤后,物业公司发现其余三个石桌面也已松动才主动予以拆除。此外,该物业公司无法提供石桌的合格证、设计标准等有效证明。根据建设部发布的《城市新建住宅小区
管理办法》的规定,小区管理是支队小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。《中华人民共和国民法通则》第126条规定：“建筑物或者其它设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。”由于王先生作为监护人,没有尽到监护责任,也负有一定责任。据此,法院判令某物业公司承担主要赔偿责任。
9、小区内的装修规定与业主的财物失窃是否有关？
【专案简介】
1997年7月9日,原告侯、陈夫妇向被告瑞星公司购买了某小区的一套住房。在购房时,双方约定：住户安装各种防盗设施须经物业公司审批,朝南的窗户不允许安装防盗窗。1998年12月27日,一小偷潜入小区将原告夫妇居室的朝南窗户卸下,进入房内偷窃了包括现金在内约价值50000元的各种物品。侯、陈夫妇认为,被告不允许原告装防盗设施的规定,造成了原告财物的失窃,于是将瑞星公司告到了法庭,要求其赔偿失窃损失费50000元人民币。
【分析解答】
法院在作了细致慎密的调查取证,并经过庭审后认定：原告侯、陈夫妇的住房虽然在1998年12月27日发生了入室盗窃事件,原告的财产权受到了侵害,但侵权人并非被告瑞星公司,而是入室盗窃的罪犯。被告在管理小区治安方面已作了自己应作的工作,既设置了门岗,又进行了必要的巡视,而保安服务仅仅是为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性安全保卫活动,不是针对保证业主个人和家庭安全的个人安保。所以被告在原告家因入室盗窃的财产侵害中没有过错,不承担民事责任。
至于“朝南窗不允许安装防盗窗”,这是原、被告之间的约定,在实施该“约定”的过程中发现了盗窃事件,原告提出要求被告承担民事责任、赔偿财产损失无法律依据。
据此,依照《中华人民共和国民法通则》有关规定,法院做出了对原告侯、陈夫妇的诉讼请求不予支持的判决。
10、物业管理中公司应承担何种保安职责？
【专案简介】
某小区业主委员会与被告某物业公司于1997年2月4日签订一份《物业管理合同》。双方约定,委托服务期限为1997年2月16日至2006年12月31日,委托管理项目包括了保安
服务。2000年1月23日晚9时许,原告业主李某在所住大楼的电梯内遭不法分子袭击受伤。同年4月25日原告诉至法院,要求物业公司承担未尽到保安职责的民事赔偿责任并解除物业管理合同。
【分析解答】
原、被告订立的《物业管理合同》发生在《上海市居住物业管理条例》实施以前,系双方自愿,因此,该合同是合法有效的。被告虽在合同中承诺了保安服务,但这种保安服务应限于防范性安全保卫活动,并不能要求达到完全根除治安、刑事案件。被告确已在小区设置了门岗及保安员,原告不能提供其遭受袭击和伤害系被告不履行职责所致的证据,故要求被告承担的赔偿责任缺乏事实与法律依据,法院难予支持。
至于原告业主李某提出的解除双方签订的物业管理合同,因该合同是业主委员会与物业公司两个主体签订的合同,原告个人只有建议权,故法院对原告提出的解除物业管理合同的请求不予支持。
11、因排水管道不畅,而使业主室内受损的责任由谁承担？
【专案简介】
甲小区某号602室由被告华某承租,502室由原告王某承租。因被告某物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网,被鸟钻进管道内筑巢,致使管道堵塞。被告华某在装潢602室房屋时,未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。一天,遭遇大雨,因落水管道堵塞,雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台,因该阳台排水口已封死,积水无法排出,沿602室周围墙角深入502室,致使原告王某装潢的地板等物受损。原告王某要求赔偿,但因被告华某与物业管理公司相互推诿,原告王某遂诉讼至法院。
【分析解答】
对于此案,法院审理经审理判定：
1、物业管理公司管理不善,未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通,致使雨水受堵后溢进华某和原告王某承租的房屋内,造成原告财产损失,对此,物业管理公司应承担主要责任。
2、华某未经物业公司同意,擅自将其承租房屋阳台处排水管道口封死,使阳台的积水无法从排水管及时排出,加重了原告的财产损害。为此,华某对原告的财产损害也应承担一定的责任。
12、谁应当承担装修事故的赔偿责任？
【专案简介】
某业主张某委托一家家庭装潢公司对其房屋进行装修,并签订了装修合同。装潢公司在施工过程中操作失误,不慎将张某的隔壁邻居孙某的墙体损坏,并造成孙某财产损失。三方为此发生争执,无法协商解决。
【分析解答】
依据《上海市家庭居室装饰装修管理暂行规定》第二十五条“因进行家庭居室装饰装修过程中或者装饰装修后使用不当而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等,应由装饰装修的委托人负责修复和赔偿；如属被委托人的责任,由委托人直接追究被委托人的责任,并由被委托人承担修复和赔偿”的有关规定,孙某应向张某提出赔偿要求。因为该事故的发生在于装潢公司施工操作失误,所以张某在向孙某作赔偿后,有权向装潢公司追偿。
张某与装潢公司的纠纷,根据《上海市家庭居室装饰装修管理暂行规定》第二十六条的有关规定,可向房屋所在地的区、县建设行政管理部门投诉,也可以向人民法院提出诉讼或依照合同约定向市仲裁委员会申请仲裁。
13、因物业公司未告知业主在装修时的注意事项而给业主造成的损失由谁承担？
【专案简介】
某物业公司在前期物业管理工作中,由于疏忽大意未将“业主、使用人在装修住宅中,应预留共用设备的检修孔,方便共用设备的维修。”的该项小区内住宅装修规定告知业主。多名业主在不知的情况下,装修时封闭了共用管道检修孔。此后的物业使用中,共用管道发生堵塞,在疏通修理的过程中,给业主的装修造成了一定程度的损坏。业主向物业公司提出赔偿要求。
【分析解答】
《上海市居住物业管理条例》第二十条规定：“物业公司在业主、使用人使用房屋前,应将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人。”本案中的物业公司没有承担该条例规定的告知义务,使业主的装修留下了隐患,并且给业主带来损失,理应承担赔偿责任。
14、【问题】
谁应承担该起坠楼事件的责任？
【专案简介】
98年8月,某小区业主林某的幼儿在上楼时因玩耍不慎,导致身体重心失控,倾倒后撞到
位于楼梯口未安装栅栏的落地窗上,在撞碎了其中一块原来就有裂痕的仅厚3毫米的玻璃后,坠楼致伤。林某事后向开发商索赔。
【分析解答】
1997年1月1日起实施的《上海市建筑物使用安装安全玻璃的规定》第五条第八款规定：易遭受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位必须使用安全玻璃；1997年7月1日颁布实施的《上海市居住物业管理条例》第二十条中规定,有关物业管理服务应当保障物业使用方便、安全,在发现住宅共用部位、共用设备或者公共设施损坏时,应当立即采取保护措施,并按照物业管理服务合同的约定进行维修的规定。因此,本案的开发商及物业公司对幼儿的坠楼致伤负有一定的责任。
同时,幼儿的监护人未尽到监护的职责,也应对坠楼事件负有一定的责任。
15、新购住房发生的维修责任由谁承担？
【专案简介】
陈先生年初购得一套商品房,因黄梅季节连日阴雨,该商品房部分墙面开始渗水,损坏了陈先生室内的部分装修。陈先生为此多次向物业公司反映,物业公司亦两次派人前来维修。虽经维修,该房墙面仍有渗水问题存在。物业管理公司表示,其已尽了维修义务,陈先生应向房地产开发商进行交涉。陈先生对此甚为不解。
【分析解答】
对于房屋出现墙面渗水应视不同情况处理。
如果陈先生与开发商签订的房地产买卖合同中对此渗水、开裂等质量问题有约定的,则按约定处理；
如果无上述约定,依据我国相关法规对房屋建成后保修期的规定,在房屋保修期内,发现渗水,可以要求开发商确定的维修部门上门维修；
第三,如果多次维修仍存在渗水问题,疑属房屋质量所致,陈先生可委托房屋质量鉴定部门对房屋质量进行鉴定,确属房屋质量问题的,且该质量问题影响购房人居住的,居住人可凭房屋质量鉴定报告通过携手或诉讼的途径,要求开发商维修并承担赔偿责任。
16、物业公司和业主提出的理由能否成立？
【专案简介】
一天,某商品房住宅的物业公司张贴公告称,“为了安全起见,将要关闭一扇小区大门,请广大业主从另一扇门中出入。同时将在被关闭的那扇大门附近的空地上开设酒吧,对外营业。”
实际上,物业公司是将该酒吧承包给小区内的一个业主经营。对此,小区内的广大业主非常不满,认为出入小区不方便,占用空地也影响小区环境,纷纷要求重新打开那扇被关闭的大门,停止在小区内经营酒吧。物业公司对业主解释：关闭一扇大门,是为了减少闲杂人员进入小区,保证小区的安全,物业公司有权这么做。酒吧是设置在空地上,不影响业主居民的日常生活。承包经营酒吧的业主则认为自己作为业主有权使用小区公共用地。
【分析解答】
本案的物业公司和承包经营酒吧的业主对封门设酒吧事件的解释理由不能成立。
按《上海市居住物业管理条例》第十八条的规定,物业管理公司是受小区业主委员会的委托进行管理活动,所以它的权限不能超出被授权的范围。此纠纷中的物业管理公司在未经小区业主大会和业主委员会的授权,作出关闭大门和开设酒吧的行为是不适当的,应该加以纠正。
承包酒吧的业主所提出的理由也站不脚。每个业主对于小区内的公共设施都有合理的使用权,但不能对某一公共用地有专门的使用权,否则就是侵犯了其他业主的使用权。
如果物业公司和承包酒吧的业主不停止他们的错误行为,则业主委员会有权提起民事诉讼,要求物业公司打开那扇门,同时要求撤除设置的酒吧。如果业主委员会认为该物业公司不胜任工作,可提出解除物业管理委托服务合同。此外,当业主委员会没有履行职责时,任何业主都有权起诉,以维护业主的合法权益。
17、谁来承担因污水倒灌给业主带来的损失？
【专案简介】
某住宅的公共排水管道出现排水不畅的现象。接业主报修电话后,物业公司进行了现场勘查,发现堵塞物位于5楼业主阳台的排水管中。该业主考虑到自己的房子新装修好,借故阻挠物业公司进来维修。数天后,因排水管道严重堵塞,污水从2楼业主的房间中倒灌出来,给其造成严重损失。2楼业主就自己的损失向物业公司索赔。
【分析解答】
《上海市居住物业管理条例》第三十九条明确规定：“住宅的共用部位、共用设备维修时,相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的,责任人应当负责赔偿。”
本案中,造成2楼业主的损失的责任人是5楼业主,而不是物业公司,因阻挠物业公司进场维修而直接给2楼业主造成损失的5楼业主,应承担损失的赔偿责任。
18、停车库可否用作其他用途？
【专案简介】
某小区有一停车库,物业公司为“创收”,将停车库辟一小间,将其租给该小区内一户业主作为小店的营业用房使用（该户业主在租赁前已取得工商营业执照）。但该店主并不依法经营,而将该车库“转租”给一外来人员作为其赌博活动的场所。小区由此搞得乌烟瘴气。小区业主向物业公司反映,而物业公司由于每月有400元“租金”收益而对此睁眼闭眼。该小区居民联名投诉至房地产行政主管部门。
【分析解答】
根据《上海市居住物业管理条例》第三十条的规定,物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施,不得改变使用性质。而停车场库属于公共设施的范畴,因而物业公司无权将其出租给他人挪作他用。对此,房地产管理部门可依照《上海市居住物业管理条例》五十八条的规定,对物业公司作出处罚。
对于小区业主反映的有外来人口在停车库中聚众赌博、噪声扰民的情况,业主可向当地公安、街道有关部门投诉,要求处理解决。
19、损坏房屋承重结构应如何恢复原状？
【专案简介】
业主余某在房屋装修时擅自拆除了承重墙,经群众举报,所在地房地产行政主管部门发了限期整改通知,要求其恢复原状。余某在规定时间内恢复了承重墙,不料物业公司却告知他承重墙的恢复不符合规定,余某很生气,认为物业公司是在存心整人。
【分析解答】
根据沪房地资（2000）256号文《关于恢复被损房屋承重结构若干问题的批复》的规定,损坏房屋承重结构恢复原状需符合以下条件：一是不得降低原构件的强度；二是不得低于原构件的用料标准；三是恢复原有构件的形状；四是修复部位的构造措施要符合有关技术规定。
本案中,余某应按上述规定恢复擅自拆除的承重墙,恢复方案和施工应由具有资质的房屋修缮设计施工单位实施并验收,物业公司应对修复工程加强监督、巡视；承重墙修复后,房地产管理部门应到实地核实。
20、怎样处理高层住宅中安装晒衣架的问题？
【专案简介】
某高层住宅小区数名业主因住房朝向不佳等原因,要求安装晒衣架,受到物业公司的劝阻,由此双方发生争议,高层住宅部分业主坚决要求安装晒衣架。
【分析解答】
目前的法规虽然没有严格禁止高层住宅居民安装晒衣架。但是,由于安装晒衣架会带来高空坠物（如晒衣架被大风吹落）等不安全因素,同时影响建筑物的外观,对此,物业公司应做好对业主的有关宣传工作,讲明利弊,引导业主在装修时安装室内晒衣架。物业公司还可根据《住宅使用公约》或《业主公约》的规定对安装晒衣架的行为进行管理。
21、怎样解决社区服务和物业管理服务的交叉问题？
【专案简介】
某小区的公房承租人夏某长期以来一直向物业公司交付公房租金,并向居委会交付保安、保洁费。1999年5月小区成立了业委会,续聘原物业公司提供管理服务。5月起,物业公司要求夏某另付物业管理费和保安、保洁费,理由是小区由物业公司提统一服务。夏某对此深感不解。
【分析解答】
沪价房（1996）第174号文《上海市商品住宅物业管理服务收费若干问题的解答》规定：公有住房的承租人,按全市统一的公有居住房屋租金标准缴纳房租,不需要另付管理费和电梯、水泵运行费。如有保洁、保安服务内容的,则另付保洁、保安费。
关于社区服务和物业管理服务的交叉问题,该文规定了“谁收费、谁服务”和“同一收费项目不得重复收费”的原则。所以,在上述案例中,由于保洁、保安服务仍由居委会提供,所以物业公司不应再向居民收取保洁、保安费。
根据2000年上海市社区工作会议“街道居委会社区管理、物业公司专业管理、房地产行政主管部门行业管理、业委会自治管理”的精神,物业公司应与居委会协商,逐步把保洁、保安服务纳入物业管理的工作轨道中来。
22、业主拒付物业管理相关费用的理由是否成立？
【专案简介】
某小区的业主委员会自1996年起委托原告DM物业公司进行物业管理。99年2月,新的业主委员会将合同延期至2000年11月底。自原告管理以来,被告朱某一直未缴付物业管
理费和维修基金,亦拒付大楼电控门安装费,原告在多次催讨无效的情况下,诉请法院判令被告支付物业管理费及滞纳金,支付维修基金和电控门安装费。对此,被告朱某辩称,物业管理合同签定时,DM物业公司的法定代表人章某同时又是业主委员会的主任,故物业管理合同无效；维修基金未发生实际使用,故无权收取；电控门安装后始终开着,未达到安装目的,业主不应付费。
【分析解答】
本案经法院审理后,法院认为,原告的法定代表人担任业主委员会主任时与该业主委员会签订物业管理合同虽然不妥,但在当时并未违反禁止性规定,合同期满后,新选任的业主委员会认可该合同,故认定该合同有效。原告与被告之间形成了物业管理服务关系,原告有权依照《上海市居住物业管理条例》第五十四条的规定向被告收取物业管理服务费及相应的滞纳金。对于房屋维修基金及电控门安装费,应由业主委员会自行主张,原告无权主张这两笔费用。被告以物业管理不到位为由拒付物业管理费的依据不足。
23、应由谁来承担过错责任？
【专案简介】
某小区内5号楼因排污水管堵塞,污水从2楼203室的地漏中倒灌出来。因203室系业主新购住房,亦未装修,房屋内暂时无人居住,所以导致203室内大幅漫水,并从楼地面渗漏到底楼103室的屋顶,使得103室业主精心装修的室内屋顶严重受损。
此后,在现场疏通时,未发现任何人为的不当使用致使排污管堵塞,因无法确定责任者,103室业主气愤之余,将203室业主和物业公司诉至法院。
【分析解答】
根据《上海市居住物业管理条例》第二十条的规定,物业公司应经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查,定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护。在污水管正常使用的情况下发生的堵塞事件,说明物业公司对此共用设备疏于定期维护和保养,203室与103室业主的室内受损与物业公司未按规定履行管理服务义务有因果关系,因此,物业公司应承担事故的赔偿责任。而203室业主对该事的发生并无过错,不需承担赔偿责任。
24、底楼的跃层住户是否应承担电梯运行费吗？
【专案简介】
某大楼底层与二层设计为跃层,底层无总门,总门在二层。这些跃层的业主除搬运家具和大件物品使用电梯外,平时不乘电梯直接通过扶梯上下。因此,这部分跃层的住户根据住宅底
层的业主不承担电梯运行费的规定拒付电梯运行费。
【分析解答】
根据沪房地物[1997]954号文《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》中的规定,住宅底层的业主不承担电梯运行费。结合本案实际发生的情况,对于底楼的跃层住户,如果底层有总门进出,可仅按二层部分建筑面积分摊运行费。
本案中底层与二层为跃层的住房,因底层无总门进出,进出全部靠二楼总门,使用电梯的机率与一般住宅的二层住户相同,故可将底层也视为二层,按房屋实际建筑面积分摊电梯运行费。
25、因墙面渗水造成财产损失是否概属物业管理不当？
【专案简介】
某小区自1998年6月起先后由开发商和业主委员会委托原告JA物业管理公司进行物业管理服务,被告郭某自1999年1月起长期拖欠物业管理费。原告多次催讨,均被被告拒付。被告认为,自己在装修入住后即发现北房间墙面渗水,损坏了装修,另外2000年夏天发生楼上住户卫生间渗水至被告的客厅,损坏了天花板。经原告修理,仍有渗漏。原告对此应承担物业管理上的责任,原告不赔偿财产损失,被告就不支付物业管理费。
【分析解答】
原告与开发商及业主委员会先后订立的物业管理合同的效力及于管理范围内的所有业主,因此原、被告之间形成了物业管理服务关系。原告进行了合格的物业管理服务,被告就应向原告支付物业管理费。被告以墙面渗水及楼上住户漏水至屋内损坏了装修为由拒付物业管理费没有法律依据。原、被告之间是物业管理服务关系,原告的职责是对被告的物业及所在小区进行管理服务,被告的房屋墙面渗水及楼上卫生间漏水均不是原告的原因和责任。在发生漏水后,原告进行了维修,尽了管理职责。被告应根据渗水漏水的原因相应地予以解决。根据《上海市居住物业管理条例》第十六条、第五十四条的规定,被告郭某应支付原告物业管理费及滞纳金。
26、可否在屋顶搭建养鸽?
【专案简介】
某商品小区一业主有养鸽子的兴趣爱好,在屋顶搭建鸽棚,放养信鸽。相邻业主深受鸽毛、鸽粪之苦,遂向物业公司投诉,要求处理。
【分析解答】
根据《上海市居住物业管理条例》第二十八条的规定,物业使用中禁止破坏房屋外貌,禁止在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物。因此,在屋顶搭建鸽棚,属违反条例的行为。
依照《上海市居住物业管理条例》第二十九条的规定,物业管理企业发现违反本条例第二十八条的行为,应当劝阻制止,并督促改正；对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
对于在屋顶搭建鸽棚,影响相邻业主居住卫生环境和正常休息、对相邻业主的正常生活规律造成影响的,相邻业主可通过诉讼要求行为人停止侵害,排除妨碍。
27、业主进户装修时物业公司应如何合理收费？
【专案简介】
某商品房小区业主在进户时,物业公司向业主每人收取了50元进户费。另外,不论业主装修与否,物业公司向每户收取了建筑垃圾清运费；对室内装修施工的民工进行了登记,发放了小区出入证件,同时也收取了每人15元的证件费。
【分析解答】
根据沪价房（1999）第166号文《关于重申和补充本市住宅入住收费项目和标准的通知》的相关规定,物业公司应按所在区县物价部门核定的建筑垃圾清运费标准,向准备装修居室的业主或使用人以及老住户收取。业主或使用人表示不装修并作出书面承诺的,物业公司或环卫部门不得收取该项费用。
对于进入小区进行业主室内装修的施工人员,物业公司可向其发放小区出入证件等,但收费不得超过每人10元。
物业公司在办理差价换房的入户、退房或退租手续时,可向换房人各收取50元手续费,但不得向购买新建住宅的业主或单位套配、增配住宅的使用人收取此项费用。
本案的物业公司向业主收取50元进户费、向不准备装修的业主收取的建筑垃圾清运费,向装修施工人员收取的证费均属不合理收费。
28、物业维修项目质量保修包含哪些内容?
【专案简介】
某旧式里弄小区有一位冯姓业主,因其住房逢雨便漏。经物业公司维修后不久,在下雨天仍旧漏水。冯某再次报修,物业公司答复说该物业维修项目不负责保修,若要继续维修应支付
维修费用。
【分析解答】
沪房地物（1997）954号文《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》中规定,物业维修项目实行质量保修制度,保修期一般为三个月。修复项目竣工以业主验收签字为准。其中,疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合格标准,筑漏项目以下一次下雨不漏为验收合格标准。因修理质量引起的返修不得再收费。因此,本案中物业公司不能向冯某收取维修费。
29、物业的使用影响他人应怎样处理？
【专案简介】
2000年1月,某售后公房小区内一业主郑某根据政府允许售后公房业主上市交易或出租的新政策,将其所拥有的一套底层住房出租给外来人员汤某作为居住使用,并办理了出租许可证；汤某亦办妥了外来人员暂住证。
2月,汤某将室外空地作场地,接受牛奶公司的委托办起了牛奶中转站。每天深夜汽车喇叭声、装卸声不断,居民无法正常休息。楼上居民就此向物业公司投诉。
【分析解答】
根据《上海市居住物业管理条例》第二十八条的规定,发出超过规定标准的噪声属于属于物业使用中的禁止行为。业主将其物业出租时,应告知并要求使用人遵守《上海市居住物业管理条例》的相关规定及遵守业主公约。就本案而言,物业公司应设法找到郑某督促其告知汤某不能噪声扰民。否则,将要其承担民事和经济责任。物业公司也可设法联系牛奶公司,请他们另外选址作为中转站,或建议居民向市环保部门投诉反映,由其进行行政处理。
30、业委会或物业公司可以拆除违章安装的防盗门吗?
【专案简介】
某住宅小区的某业主擅自将防盗门外移,装在了公共走道上,侵占了公共部位。其他业主也纷纷效仿。为制止这类在物业使用中的禁止行为,该小区召开了业主代表大会,通过限期拆除违章搭建的决议。在规定的期限内,个别业主仍置若罔闻。物业公司在多次劝阻无效的情况下,经业主委员会授权,强行拆除了违章安装的防盗门。
【分析解答】
根据《上海市居住物业管理条例》第二十八条的规定,在公共走廊中擅自搭建防盗门属
于占用共用部位的禁止行为。对于业主或使用人违反条例的规定,物业公司首先应当进行劝阻和制止,告知业主或使用人其行为已违反了有关物业管理法规的规定,督促其改正,并恢复原状。如果业主或使用人仍然一意孤行,物业公司可依照《上海市居住物业管理条例》第二十九条规定,及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
对本案中的个别业主违反《上海市居住物业管理条例》的规定。物业公司应按规定报房地产行政主管部门处罚,经处罚生效后由人民法院采取措施予以强行拆除。物业公司或业主委员会不是行政执法主体,也不是司法机关,故无权对违章安装防盗门违法强行拆除。
31、前期物业管理期间物业使用人应遵守何种行为规范？
【专案简介】
在前期物业管理阶段,一商品房小区开发商将未出售的房子租给了一批外来人员使用。虽然该群外来人员已获公安部门发给的治安管理许可证,但还是给该小区居民的正常生活带来不少麻烦。如在小区内乱设摊卖蔬菜,弄的小区垃圾满地。为此,小区的业主与开发商交涉。开发商则声称自己有住房处分权,自己的行为并无不妥。
【分析解答】
根据《上海市居住物业管理条例》四十二条的规定,新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制订住宅使用公约,作为与住宅买受人签订住宅转让合同的附件。故住宅使用公约随着住宅转让合同的生效而生效。住宅使用公约在前期物业管理阶段对全体业主、使用人都具有约束力。《条例》第五十四条规定,业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约的,应当承担相应的民事责任；违反住宅使用公约的,相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
开发商或是小业主将其所有住宅出租时,应告知并要求使用人遵守住宅使用公约和物业管理有关规定。按《条例》第二十八条的规定,物业使用中禁止乱设摊、乱倒垃圾、杂物等,故在住宅使用公约中,理应明确规定“随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物以及乱设摊等”属物业使用中的禁止行为。
对本案的小区问题的处理,物业公司应先与开发商联系,要求开发商必须将《条例》中禁止的物业使用行为及住宅使用公约告知其出租房屋的外来人口,并督促其遵守《条例》的规定及住宅使用公约。
如果该批外来人口在上述情况下,依然不听劝阻,则物业公司、相关业主或使用人可以以其违反住宅使用公约向法院提请诉讼,要求排除妨碍,要求使用人承担民事责任。也可向有关行政管理部门反映,由相关行政管理部门依照法律、法规的规定处罚。
32、某旧里楼上楼下的两户居民素有积怨。楼上居民爱养花,把几个花盆放在平台（即楼下居民的屋顶）上。楼下居民以该花盆影响其屋顶正常排水,造成屋顶长期积水,并渗水到其墙面为由,坚决要求楼上把花盆移走。楼上居民不肯,两家遂争执到物业公司寻求解决。
【分析解答】
如果在平台或屋顶搭建建筑物、构筑物,则属《上海市居住物业管理条例》规定的物业使用中的禁止行为。在平台放置花盆不属于物业使用中应禁止的行为,但在平台上放置花盆应以不影响相邻业主（使用人）对物业的正常使用为原则。
在处理上述案例时,物业公司应把握花盆的放置是否妨碍相邻方对物业的正常使用。在现场勘查后,如确实发现花盆的放置影响平台的正常排水,或者花盆底部渗水至楼下业主（使用人）墙面时,物业公司应劝阻楼上居民将花盆移走。
平台属于共用部位。《上海市居住物业管理条例》规定“住宅的共用部位、共用设备维修时,相邻业主、使用人应当予以配合,因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的,责任人应当负责赔偿。”所以,根据《上海市居住物业管理条例》的规定,一旦平台发生任何修理,楼上居民应主动将花盆移去以保证维修工作的正常开展。
33、某公司租用了一套位于商业街上的旧公房用作街面店铺,因其左右店铺都把招牌或广告刷在二楼居民阳台的外墙上,该公司欲如法效仿。但二楼业主不同意,于是公司就与该业主协商,提出为其免费安装一部空调机作为补偿,而该业主坚持公司每月向其支付500元作为租赁外墙的条件,否则将以排除妨碍为理由诉至法院。
【分析解答】
外墙属共用部位,不是二楼该业主的自用部位,该业主无权将其出租。根据《上海市居住物业管理条例》的规定,利用物业设置广告等经营性设施的,应当征得相关业主、使用人和业主委员会的同意,收取的费用应纳入物业管理维修基金。若该公司需利用物业设置广告等经营性设施,且须支付相关费用的,则收取的费用也不应归其个人所有,而是应当纳入维修基金。若该公司在阳台外墙上设置广告等经营性设施影响了二楼居民的正常生活,可通过协商或诉讼来解决。
34、一小区业主和业委会在如何选聘了物业公司负责管理时产生了分歧,一种意见认为,应召开业主代表大会讨论决定,另一种意见认为,无需开大会决定,业委会有权决定选聘物业
公司的事宜。
【分析解答】
根据《上海市居住物业管理条例》第十二条的规定,选聘或解聘物业管理企业,与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同,是业委会的职责之一。但是,业主委员会在选聘物业公司时,应广泛听取小区的意见,至于是否需要召开业主大会或业主代表大会讨论由业主委员会决定。
另外,根据沪高法民一[2002]6号文件中的相关规定,占小区半数以上业主或业主代表否决业主委员会的决定的,该业主委员会的决定不发生效力。
35、某小区业主委员会在与物业公司签订了物业管理服务合同的三个月后,感到物业公司未按合同约定提供物业管理服务,且小区业主对此反映强烈。一天,业主委员会在小区张贴告示,要求业主和使用人拒付物业管理费。
【分析解答】
物业管理服务是一种基于合同而产生的行为,物业管理服务合同中明确了物业公司和业主委员会双方的权利与义务。在实际操作中,物业公司和业主委员会可依据沪房地物（1997）986号文《关于印发物业管理服务合同、前期物业管理服务合同示范文本的通知》的有关规定,参照订立《物业管理服务合同》,对双方需履行的义务作出明确约定。物业管理服务合同的主要内容就是一方提供物业管理服务,一方支付物业管理服务费。
本案中,依据《民法通则》的规定,物业公司若未按合同约定提供物业管理服务的,即为未完全履行合同,应承担相应的违约责任；而业主委员会若在没有确切的事实依据的情况下,主张业主和使用人拒付物业管理费,也是不履行合同规定的义务的行为,也应承担违约责任。对此类问题,沪高法民一[2002]6号文件作出了进一步的明确：物业管理企业未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定的,业主可行使抗辩权。如果物业管理费用是分不同项目收取的,则业主仅能就物业管理企业未尽职责部分的费用行使抗辩权。但物业管理企业拒收部分物业管理费的除外。
36、季来临,P小区的物业公司按规定打算清洗屋顶水箱,并向小区的业主委员会提出依据物价局的规定标准向业主收取有关费用开支。但业主委员会主任还是感到物业公司的收费太高,为节省开支,他决定自行在外找几名无任何健康证明的民工来清洗水箱。物业公司得知后表示反对。双方各持己见,相持不下。
【分析解答】
清洗水箱是物业管理中共用设备管理服务的一项具体作业行为,是基于《上海市居住物业管理条例》第十九条中“物业管理服务合同中当事人应当约定下列服务事项：（一）住宅公共部位、公用设备的使用管理、维修和更新；”的规定及双方合同约定而产生的。
本案中业主委员会已将其物业的专业管理委托给物业公司,按规定不能违约另请民工来清洗水箱；再者,根据《上海市生活饮用水二次供水卫生管理办法》的规定,水箱的清洗消毒人员应取得卫生行政部门核发的健康合格证,没有健康合格证的,不能清洗水箱。
物业管理经典案例分析
物业管理经典案例分析小区住户失窃物业公司管理被追责 物业公司收取了业主得管理费,却未尽到应尽得管理职责,致使业主家中失窃。近日，湖南省湘阴县人民法院对该县首起因物业管理疏漏导致住户失窃得物业服务合同纠纷案作出一审宣判，判决由湘阴精密物业公司赔偿业主何女士夫妇30%得失窃损失3510元。 【案情回放】 何女士夫妇就是湘阴县精密现代城小区得业主。２010年7月２1日,何女士向湘阴精密物业公司缴纳了自20１０年7月至2011年７月得物业费609元。2010年7月27日上午,怀孕得何女士出现分娩前兆,家人连忙将其送往湘阴县康复医院分娩。下午7时许何女士得父亲回家取东西时,发现家中大门敞开,挂在客厅得液晶电视不见踪影,房间里得衣服等物品翻得乱七八糟，一片狼藉。何父马上意识到：“家中很可能被盗了”,于就是立即报警，湘阴县公安局得干警到达现场后做了询问笔录与现场勘验检查笔录并对现场进行了拍照。由于现场留下得线索有限,该盗窃案至今尚未侦破。 【法院说法】 盗窃案发生之后,何女士家人找到物业管理处,要求物业管理处赔偿损失。但就是由于双方对于过错程度得
认定及损失金额得确定存在较大得分歧,最终未能协商一致。于就是,何女士一纸诉状递交到法院,请求法院给个说法。 何女士认为，被告物业公司收取了业主得管理费，却未尽到应尽得管理职责,致使业主家中失窃,所以应当承担责任。根据调查了解，案发前精密物业公司所管理得精密现代城小区１５栋至21栋之间靠西边围墙有一段缺口(案发后已修复),物业公司没有对这一段缺口进行修复,而且,物业公司得保安也未对进出小区得车辆与人员进行登记管理，从而推定物业公司未尽到应尽得管理责任。 被告物业公司认为自己已经履行了义务,没有过错。何女士得损失，应该由犯罪嫌疑人也就就是小偷来承担,而不应该由物业公司承担。 湘阴县人民法院审理认为，原告何女士依约按时向精密物业公司交纳物业费,物业公司应当对小区内住户得财产尽到合理、谨慎得注意义务。但就是精密物业公司在其管理得小区内围墙有损坏时，既没有派人及时修复也没有派人采取必要得安全防范措施,而且对进出小区得车辆与人员没有进行适当得管理,门岗值勤形同虚设,其工作存在重大疏漏,对何女士家中财物被盗所造成得损失负有过错,应当承担30％得赔偿责任。遂依法判决作出前
物业管理培训心得体会(精选多篇)
物业管理培训心得体会(精选多篇) 第一篇：物业管理法律培训心得体会心得体会 ——参加物业管理法律知识培训 住宅小区物业管理中的保安工作重要性是不言而喻的，保安员约占物业管理人数大部分。这意味着相当一部分的服务工作必须由保安来展开，小区的文明、安全必须通过保安工作来实施予以保证。在住宅小区中的保安员工作内容很多，不仅要做好安全防范工作，还要协调其它清洁、绿化、维修等服务，许多装修违章也需要保安员出面。现小区面临较突出问题是小区车辆多停车位少，车主停车难意见大、态度不好。如果处理不当易跟车主产生纠纷。针对此公司组织保安部人员参加由专业律师给大家进行的一次相关法律知识培训。 主要是提高保安员的遇事处事能力和素质培养，从而更好的完成相关工作，
提高工作效率。这次学习使我们受益非浅，更使我们知道做好一名保安员应该具备的相关法律知识和工作职责素质。通过培训使全体保安员了解物业方面的法律法规，从而严明保安纪律，提高保安综合业务素质，树立良好保安形象，为维护小区的正常安全、生活秩序发挥重要作用。 培训律师就物业小区中保安面临的相关法律问题进行了解答并- 1 - 通过通俗易懂的案例进行探讨从中得到启发。为以后在实际工作中扎下良好基础。 希望公司能多举办类似培训课程的机会，以提高保安综合业务素质。如对业主沟通的实际操作技巧和对突发事件的应对化解、处理步骤、分析等科目，进一步的加强培训使保安员在实际工作中发挥更好的作用和处理能力，更好的为业主和公司服务。 09年3月20日 - 2 -
第二篇：培训学习心得体会,物业管理之我见培训学习心得随着物业服务管理工作在“老百姓”生活中的不断深入，提供客户满意的服务成了物业管理企业保持绝对竞争优势的重要法码。要想赢得客户、赢得市场，就要不断提高服务质量和管理水平，往往客户对服务的认可源于提供服务者的真诚。通过这次培训我受益匪浅，听这些在物业管理行业摸爬滚打多年的老前辈们滔滔不绝、挥洒自如的讲座，心中十分佩服他们的口才、自信、经验及知识面。想想如此才能从何而来，所有物业人走的都是同一条道，那就是努力工作不断的学习，关注专业知识，关注国家大事，日复一日，年复一年。在学习中我觉得有一句话说的很对，深深地刺激了我，“态度决定一切，细节决定成败”，我为自己之前的工作和学习所丢失的时间感到悲哀，同时我也为我现在的决策、理想感到庆幸。中国的物业管理发展才三十年，相对西方国家的一百多年的物业管理知
在物业管理工作培训班上的讲话
在物业管理工作培训班上的 讲话 __同志在__区物业管理工作培训班上的讲话 同志们： 经过一个多月紧张的筹备工作，__区物业管理工作培训班今天正式开班了。这次培训是根据市委市政府关于理顺物业管理体制相关精神，使我市物业管理工作进一步走向规范化、制度化、科学化的轨道，由市房管处在新年伊始牵头举办的首期物业管理知识培训班。市委市政府对物业培训工作十分重视,魏毅副秘书长在去年12月13日推进市区物业管理打造精品城市座谈会上,曾多次强调要求加强对物业管理工作培训。作为物业行业主管部门，我们责无旁贷，义不容辞积极筹备，精心组织好物业管理业务培训，做好服务指导工作。这期培训班，我们把__区建设局相关负责人，街道办、居委会相关负责人以及部分开发企业、物业公司负责人请来一同参加培训，旨在提高物业管理体制建设的重要性认识和提高物业管理知识。为了这期培训班能够真正取得实效，今后的物业管理工作上档次、上水平，下面，我讲几点意见： 一、充分认识举办这次培训班的重要意义。 近年来，我市物业管理朝着体制化、市场化和规范化的方向不断完善和发展，物业管理的托管规模不断扩大，物业管理的领
域不断延伸，物业管理服务水平不断提高。但由于过去我市物业 管理体制过分单一和薄弱，缺乏物业所在地人民政府的监督和指导，缺少政府相关部门的齐抓共管，更随着市区老城改造的加快，每年市区约XXX万平方米住宅小区的竣工，使得我市物业管理体 制的弊端日益显现出来，主要表现在行业管理与属地管理出现脱 节（住宅小区内社区居委会很少介入管理），社区管理与物业管理工作相互交叉又相互推委，街道办事处、社区居委会和派出所很 难在物业管理中发挥应有的作用。因此，去年11月20日市政府制定并出台了《关于进一步理顺市区物业管理体制促进社区建设发展的实施意见》（宿政发[20__]XXX号），进一步明确市级物业管理部门、区级物业职能部门、社区居委会的职责。随后，市委市政 府就推进工作又多次召开专题会议，要求共同把物业管理工作做好，推进精品城市创建工作。大家一定要统一思想，高度重视， 严格按照市委市政府的相关要求，进一步提高对理顺物业管理新 体制的重要性和紧迫性的认识，切实增强做好物业管理工作的责 任感和使命感，不断强化大局意识，强化拼搏精神，并以这次培 训为契机，切实形成强大的工作合力，全面推动市区物业管理各 项工作的健康有序发展，确保市区物业管理工作取得新成绩。 二、明确目标，有序推进物业管理新体制建设。 规范物业行为，创建和谐社区、营造优美环境、塑造城市形 象不仅仅是行业主管部门的工作职责，也是各街道办、居委会、 物业公司的工作出发点和落脚点。现在正遇物业管理新体制改革
小区物业消防管理 5 个经典案例
小区物业消防管理5 个经典案例 小区物业消防管理5 个经典案例 一、小区居民燃烟花致火灾，物业公司被法院判赔 浙江省永嘉县一居民乔迁时在小区燃放烟花，致小区另一居民新房失火受损，永嘉县人民法院一审判决认定小区物业公司管理不善，判令其承担15%的损害赔偿责任，赔偿73529.85元。近日，温州市中级人民法院作出维持原判的终审判决。2007年2月5日浙江永嘉人陈文丰搬家时，在永 嘉华达大厦大院内燃放鞭炮、大烟花，其中威力大的烟花二个各25发，射程超过24层高。当天上午，华达大厦另一业主黄玲玲刚装饰完毕的B幢1503室失火严重受损，有关家具、电器、装璜损失及整修费用达490199元。永嘉法院一审认定，涉案火灾系由陈文丰违规燃放烟花爆竹引起，且华达大厦的物业公司即温州市大管家物业管理公司（下称大管家物业公司）对此存在管理不善，遂判决陈文丰赔偿黄玲玲财产损失416669.15元；大管家物业公司赔偿黄玲玲财产损失73529.85元。随后，大管家物业公司等提起上 。 法院终审认为，本案系燃放烟花爆竹引起损害赔偿纠纷，大管家物业公司在物业管理中没有完全履行职责，对在大院内燃放烟花爆竹制止不力，缺乏相应的应急救火的预案，对该起火灾事故的发生存在一定的过错，应承担相应的赔偿责任，
原审判决大管家物业公司承担15%比例的赔偿责任并无不当。遂判决驳回上诉，维持原判。 二、物业一业主家中失火消防栓无水物业管理企业判赔18万 一栋小高层楼房失火，消防员赶到却发现消防栓没水，火势造成业主严重损失。昨日从武汉市中院获悉，小区物业公司被判赔偿失火住户18.4万余元。除夕夜放鞭炮，12楼业主家中遭殃2011年2月2日是除夕，23时许，住解放公园路某小区12楼的李萍送走亲友，准备买点食品回家，突然接到小区物业打来电话：你家房屋失火了！李萍赶紧回身上楼，物业人员已拨打火警电话，10分钟后消防车到达，消防员跑上楼，将水带接上该层消防栓，却没水。只得下楼，从一楼接水灭火。50分钟后大火扑灭，但李萍家的物品绝大部分烧毁，客厅顶部烧得露出钢筋，靠近阳台的墙体装饰物也被烧脱落。经勘查发现，失火原因为外来鞭炮为何消防栓无水？次日，物业公司人员回复消防询问：消防联动系统发生故障。消防栓无水延误灭火时机，业主将物业公司告上法庭李萍将物业公司告上法庭，认为物业公司管理不善致消防设施无法使用，贻误扑救火灾最佳时机，要求赔偿因火灾造成的全部损失。经调查，物业公司与李萍所在小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定物业公司应保持“消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通”。李萍提供被烧物品的部分发票
物业管理培训心得体会(20200422121534)
物业管理培训心得体会 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建 筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业 服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物等等进行管理。 物业管理培训心得体会范文，我们来看看。 物业管理培训心得体会范文 1 通过这次的培训学习我受益匪浅。听专家、教授们滔滔不绝、挥洒自如的讲座， 心中十分佩服他们的口才，佩服他们的自信，佩服他们的敏 锐，佩服他们知识的渊博。想想如此才气从何而来?所有人都是走着同一条道，那就是不断的读书学习，关注专业知识，关注国家大事，日复一日，永无止境。虽然物业管理人和酒 店管理人一样都要求具备：管理、执行和协调这三种能力， 但是它也对我们有了不一样的要求，这就是：熟悉相应的法 律法规、对房屋的了解和亲和力。通过学习，慢慢理出一点 头绪，下面谈谈我自己的一点体会： 我认为：学习+反思=成长在学习过程中我感觉有一句话 说的很对“态度决定一切”，不管我们学得怎么样首先你要学，如果你不学那你就别进那个门，进了那个门你就要明白 你是来学习的，不是睡觉。聊天和玩的。为什么有人会觉得 学习很苦，也有人感到甘呢?我们应该反思一下自己，学习 一下别人，那样你永远都是佼佼者。 在端正了我们的学习态度后我感觉：学习+理解=了解物
业管理对于我来说是一个全新的行业和方向，通过这次学习， 深深地刺激了我，我要走的路和方向原来还很宽很远，我们 公司的前景和未来还那么的远大，我为自己之前的工作和学 习所丢失的时间感到悲哀，我也为我现在的决策感到庆幸。 中国的物业管理发展才三十年，刚刚进入而立之年。物 业管理水平普遍偏低，我们站在挑战和机遇并存的天平上， 但国外最早已有一百多年的物业管理知识和经验;只要我们努力学习，敢于面对挑战，我们的物业管理的春天或许就在 我们的明天。到最后就是执行力了。 提高执行力就要做到加强学习，更新观念 日常工作中，我们在执行某项任务时，总会遇到一些问 题。而对待问题有两种选择。一种是不怕问题，想方设法解 决问题，千方百计消灭问题，结果是圆满完成任务;一种是面对问题，一筹莫展，不思进取，结果是问题依然存在，任 务也不会完成。反思对待问题的两种选择和两个结果，我们 会不由自主的问到，同是一项工作，为什么有的人能够做得 很好，有的人却做不到呢? 关键是一个思想观念认识的问题。我们常说，观念决定 思路，思路决定出路。观念转、天地宽，观念的力量是无穷 的。一些成功企业也认为，有什么样的思想观念，就有什么 样的工作效果。观念转变，思想解放具有“核裂变”效应， 能够产生推动发展的不竭动力。只有转变观念，解放思想，
注册物业管理师练习题-物业管理实务案例分析参考资料
《物业管理实务》案例分析参考资料 案例分析将在《物业管理实务》的考试中占重要地位。为此我们对《物业管理实务》教材中提供的案例进行汇总；同时收集近几年法院的判决案例50个供大家阅读参考。希望对大家在《物业管理实务》案例分析的考试中有所帮助。 【案例一、99 】某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】此案例中反映的问题主要是： 一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置； 二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。 因此，物业装修管理中，应从以下方面改进： 首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况。 其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报。 第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。 【案例二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。经询问，称其未来得及办理相关手续。 问：你认为物业公司应如何处理此类案例？ 【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。 【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往导致不安全因
物业管理培训分类及内容
培训的分类及内容 一、入职培训 入职培训一般包括职前培训和试用培训两个环节。职前培训是指在新员工上岗前，为其提供基本知识的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况，熟悉公司的各项规章制度，掌握基本的服务知识。试用培训是对新员工在试用期内，在岗位进行的基本操作技能的培训，以使新员工了解和掌握所在岗位工作的具体要求。 职前培训的内容包括公司发展史、公司概况及规章制度、公司组织架构、公司企业文化、职业礼节礼貌、物业管理基础知识、安全常识等。试用培训的内容为岗位工作职责及工作要求。 二、操作层员工的知识和能力培训 物业管理企业操作层员工包括保安员（也有称安防员或者公共秩序维持员）、保洁员、维修员、绿化员、设备管理员。针对不同岗位操作层员工的培训内容是不同的。
1、保安员的培训 1）、知识培训： 保安员知识培训的主要内容包括：物业管理基础知识、所管理物业的基本情况、保安员的职责和权力、保安员处理问题的原则和方法、职业纪律、职业礼貌、职业道德、仪容仪表、着装要求、内务卫生、对讲机的保养和使用、上岗执勤、交班接班、停车场管理、交通知识、消防知识、防卫制度等方面的知识。 2）能力培训 保安员能力培训的主要内容包括：巡逻岗岗位能力、固定岗岗位能力、交通岗岗位能力、车 库（场）岗岗位能力、内务岗岗位能力、物品出入管理能力、盗窃、匪警应急事件处理能力、发生斗殴事件的处理能力、巡逻中发现可疑分子的处理能力、发现住户醉酒闹事或精神病人的处理能力、遇到急症病人的处理能力、突发水浸事故的处理能力、火灾事件的应急处理能力、煤气泄露事故的处理能力、执勤中遇到不执行规定、
不听劝阻事件的处理能力、业主/物业使用人家中发生刑事或治安案件时的处理能力、车辆冲卡事件的处理能力等方面。 2、保洁员的培训 1）知识培训 保洁员知识培训的主要内容包括：物业管理基础知识、各种清洁工具和清洁材料的功能及使用知识。 2）能力培训 保洁员能力培训的主要内容包括：楼道的清洁能力、高层大厦的清洁能力、多层住宅的清洁能力、玻璃门、窗、镜面、玻璃幕墙 的清洁能力、绿地的清洁能力、灯具的清洁能力、公共 场地和马路的清洁能力、室外地面的清洁能力、房屋天面和雨棚的清洁能力、地下室、天台、转换层的清洁能力、住宅区大堂的清洁能
9种典型物业纠纷典型案例
9种典型物业纠纷典型案例 类型一、物业公司不是“第二警力 案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 点评当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 类型二、业主与业主直接对簿公堂 案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。
目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。 类型三、物业管理费要明示 去年4月，某物业公司正式进驻某高档小区，行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定，物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费，当业主入住该小区后，就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部门。物价管理部门接到投诉后，经过调查作出了处罚通知书，某物业公司不服，提出行政复议。 分析：根据物业管理条例的相关规定，新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定，并应在预售合同的附件中予以明示，物价管理部门只是登记备案而已。 点评当前，有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈的话题。这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题，又有物业公司如何规范收费服务以及业主如何适应市场规律，遵守市场游戏规则的问题。总的来说，物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格。 类型四、业委会擅自打官司 案例：本市东部某小区业委会今年共打了5起官司，四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房，业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉，须赔偿几万元，业委会希望每家每户分摊几百元钱，但遭到绝大多数业主的反对，理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过。因此，业主表示
物业公司培训心得体会范文4篇
物业公司培训心得体会范文4篇 物业公司培训心得体会范文1 经过公司领导的精心筹划与各职能部门的协同下，物业总公司于2月27号在会馆员工之家，对我们物业班组以上的人员进行了全方位细致的培训。无论从工作的细节还是人生的规划上都让我们受益颇多。让我们从专业化，从责任感，从规范化的管理等都有了一个深刻的认识。在这里向公司的领导能够给予我们这样学习的机会，为这方面培训所付出的努力表示深深的感谢，我们需要公司给我们展示自我的机会与平台，但更希望公司给予我们提升所需要的学习的机会，让我们认识我们的差距与不足，让自己变得更加的职业,让我们更加的专业为公司服务。 聂总的培训，告诉我们要不断的学习，给自己更多的历练机会。人的差距不是按年龄来划分的，而是毕业后日积月累的知识的累积，然后将知识转化为技能。对于半路出家的我更应该不断的给自己充电，学习相关的法律法律，学习相关的管理知识等。给自己制定好自己的人生规划，长期目标与短期目标结合！“无目标，没进步”练好基本工，然后朝着目标执着前进。气度决定格局，素质决定命运。职业物业人应该有一个良好的形象与谈吐！金正昆教授的讲座让我们懂得啦沟通的禁忌以及初次见面的社交礼仪，使我们在社交场合中交往更加的职业，为避免出现社交的尴尬而闹出笑话。邓总与朱总的专业知识培训，让我们对服务有了一个全新，深层次的认识，让我们的管理操作做到有章可寻，让我
们由人管向制管提供了理论依据。做为一个项目经理必须首先对服务有更深层次的认识，让自己的言行影响大家为我们的业主服务。通过大家的努力让我们的业主获得超过心理预期的服务，让我们的业主更加的信任我们。服务不能停留在理论上，通过这次培训我们将服务标准落实到我们项目上的每个人员，各部门的一线作业将参照我们的服务标准，能做到的坚持，有差距的及时改进，不能做到的，寻找原因，及时改进，结合公司的规章制度，开展自检，总结，定期回访客户把服务提升上去，拓展公司的品牌影响力！ 朱总从安管，保洁，绿化，工程等几个方面给我们细微的讲解等级服务标准，并指明各个小区存在的问题与差距。龙庭的现状与对应的等级服务标准还存在很的差距与不足，通过这次培训，我们项目将把项目各部门对应的等级服务标准分发到对应的各部门，让我们的小组长认真研读理解等级服务条款，寻找差距，哪些是没有做到的，为什么没有做到，什么时候能够做到位。将小区的等级服务标准融入到管理的理念当中，对未达到标准的事项能及时处理的及时处理，主观影响的，立即整改，定时定期对项目人员进行相关的培训，改变以前的管理，向品质生活靠拢，认真贯彻“从心出发，用心发现，无微不至，尽善尽美”！将龙庭的物业服务提升到新的高度！ 徒有理论也是不够的，怎样将理论结合到实践中去，汤总给了我们物业人十个心态。其中的老板心态印象深刻。只有将自己融入到这个公司中，将公司的事情视为自己的事
物业管理案例培训实践探索
物业管理案例培训实践探索 [摘要]案例教学法正越来越广泛地被运用于工商管理教学中,物业管理企业培训能否引用并形成案例培训,案例培训的组织、模式以及在实施中的难点和解决方案是本文探讨的核心内容。 [关键词]物业管理、案例培训、难点和解决方案 物业管理行业的特点,要求员工对具体琐碎事件有较高的识别、分析和解决能力,同时还要有严谨的工作作风,较强的沟通、协作能力,案例教学恰能培养该种能力。在我国,案例教学在高等院校尤其是在工商管理和法律学科已经得到了广泛的应用,不少企业如海尔、联想等也在企业内部培训中推行案例教学。本文将对物业管理企业培训引用案例教学的可能性、案例培训的组织形式及实施中的重点、难点等做初步探讨。 因此,案例教学法所能达到的教学目的,与物业管理企业寻求的新培训方式的要求不谋而合。物业管理企业借用案例教学法进行案例培训,不仅可以帮助员工提高文字写作与口头表达、会议组织与时间管理、小组解题与分析综合、创造性激发与新思想组织、人际关系处理与协调等能力技巧,同时,精选的物业管理案例还具有很强的实战性,把大量的管理、服务经验经过压缩后传递给员工,让员工在课堂上学习发现解决问题的技巧并应用到实践中,从而最终达到提高员工分析问题、解决问题的目的。学员学习完成后,可以直接将相关理念、技能、解决办法带到日常的管理服务工作中去,实现物业管理企业的知识管理。 一、案例培训的形式 与案例教学类似,案例培训的一般流程如下图所示: 需求分析〉案例选择〉案例编写〉教学组织〉分组讨论〉总结〉教学评估 物业管理企业的案例培训,可采用以下几种形式: 1、课堂案例讨论形式 这种形式是把真实的事实,经整理后用文字表述出来,形成典型案例搬进课堂,该形式与MBA 的案例教学最为接近,一般案例培训中的管理类案例,尤其是针对中层管理干部的培训多采用此形式进行。培训可分为三个阶段。第一阶段为破冰,主要目的是活跃气氛,使学员能不受拘束,畅所欲言。第二阶段为讨论,针对案例,鼓励发表看法,尤其鼓励学员提出各种不同的主张。为此,可以事先安排重点发言对象,描述自己的观点,教师也可以通过观察学员讨论,更好地了解学生在哪方面存在不足,以便及时调整课堂讨论重点,使培训更有针对性。第三阶段教师归纳总结。点评学员的观点,同时总结提出自己的观点。 由于学员真正参与教学活动中,并充分进行了思考,能够更深刻理解案例涉及的理论和实践问题的精髓,也能发现自己的不足,使今后的工作更有针对性。 2、模拟现场案例教学方式 该方式是在教师的指导下,由学员扮演案例中出现的不同角色,如业主(用户)、管理员、管理服务中心主任以及其他参与人等,以实际情况为参照的一种模拟教学活动。这种教学活动具有实践性、公开性、应用性强的特点。作为一种独特的行之有效的教学方法,它可以充分发挥学员在培训活动中的主体作用,调动学员学习的积极性、参与性,由于学员亲自扮演某一角色,再现工作中的具体情况,为学员运用所学知识分析、解决问题创造了一个“真实”的环境。一般对于基层员工的案例培训可采用此种方式。 采用这种案例培训方法应注意以下几个问题:1)案例的选择一定要有可辩性,能有让各个角色充分发挥自己才能,施展才华的空间。避免结论过于简单、明确,使模拟程式化而失去观赏性。 2)选择角色,布置任务,分头准备。这是模拟教学活动的重要阶段之一。在这一阶段,要求教师对学员进行全面的指导,搜集材料,分析情况等。3)模拟现场结束后,教师组织对这一活动进行
物业管理培训的分类及内容99686
维修员、绿化员、设备管理员。针对不同岗位操作层员工的培训内容是不同的。 1、保安员的培训 1）、知识培训： 保安员知识培训的主要内容包括：物业管理基础知识、所管理物业的基本情况、保安员的职责和权力、保安员处理问题的原则和方法、职业纪律、职业礼貌、职业道德、仪容仪表、着装要求、内务卫生、对讲机的保养和使用、上岗执勤、交班接班、停车场管理、交通知识、消防知识、防卫制度等方面的知识。 2）能力培训 保安员能力培训的主要内容包括：巡逻岗岗位能力、固定岗岗位能力、交通岗岗位能力、车 库（场）岗岗位能力、内务岗岗位能力、物品出入管理能力、盗窃、匪警应急事件处
理能力、发生斗殴事件的处理能力、巡逻中发现可疑分子的处理能力、发现住户醉酒闹事或精神病人的处理能力、遇到急症病人的处理能力、突发水浸事故的处理能力、火灾事件的应急处理能力、煤气泄露事故的处理能力、执勤中遇到不执行规定、不听劝阻事件的处理能力、业主/物业使用人家中发生刑事或治安案件时的处理能力、车辆冲卡事件的处理能力等方面。 2、保洁员的培训 1）知识培训 保洁员知识培训的主要内容包括：物业管理基础知识、各种清洁工具和清洁材料的功能及使用知识。 2）能力培训 保洁员能力培训的主要内容包括：楼道的清洁能力、高层大厦的清洁能力、多层住宅的清洁能力、玻璃门、窗、镜面、玻璃幕墙
的清洁能力、绿地的清洁能力、灯具的清洁能力、公共 场地和马路的清洁能力、室外地面的清洁能力、房屋天面和雨棚的清洁能力、地下室、天台、转换层的清洁能力、住宅区大堂的清洁能力、清洁工作的应急能力。 3、维修员的培训 1）知识培训 维修员知识培训的主要内容包括：物业管理基础知识、供水供电基本知识、房屋日常养护知 识及房屋维修知识等。 2）技能培训 维修员技能培训的主要内容包括：室内地面的维修能力、室内墙面的维修能力、室内顶棚的
物业管理学习心得(精选多篇)
物业管理学习心得(精选多篇) 第一篇：物业管理学习心得 三月，我在xx进行了为期一周的学习。我们所管理的楼盘是单一业主，和他 们是完全不同的。一周下来，受益匪浅。总结起来有以下几点。 一、文档的管理。文档的管理也是很重要的一个方面，是质量文件和服务标准的一项重点内容。来之前就听说联银大厦管理处已成立三年，各类文档都很齐全。在xx年的服务标准实施评审中，他们得了第一。所以公司安排我来学习。他们专 门安排一位管理人员来整理文档。根据自己的情况分了三大类即管理档案、业主档案、外来文件，一共有三十个文件夹。各类文件序号排列清楚整齐，想找哪类文件很快就能找到。由于我们管理处才成立刚刚一年，有些文档还部够齐全，而且有些归类紊乱，以他们的做标本，以后我们也能使文档更加完善。 二、物业相关收费。由于我们管理处是单一业主，物业管理费都是直接转帐到我们公司帐户，不经过我们这些管理人员之手，而水电费等也不要我们代收，这样我们就轻松很多。而我又是第一次接触物业管理，对于物业费的收缴，也只是学习了理论知识。这次到联银大厦实习，亲自实践了一回。有些业主是物业费和水电费一起缴，一次性可以完成，而有些业主却是一样一样的缴，而且有些业主是一次缴一点，这最是麻烦，更气人的是，有些业主提出一些不正当理由拒缴物业费，这就需要我们管理人员有足够的耐心和他们沟通解释。通过实践我又学到了一个沟通的技巧，作为物业管理行业，最需要的就是以业主为重，服务第一，有效沟通。 三、基础设施设备。对于设备管理，我在实习中看到，联银大厦管理处着重建立和完善设备管理制度；对各类设备都建立设备卡片；各种设备都有详细的台帐记录。翻开他们的检查记录，定期检查、保养、维修、清洁一一详细记载。李主任亲自带我去了设备机房，地面是如此干净，由于商铺目前还没有出租出去，一至三层空置，中央空调一直未开启，但是这些空调控制设备却擦的很干净。地下两层停车场，进出口标志牌清晰，自行车、电动车和汽车停车区域划分明确，各类车辆整齐有序停着。而他们的车管员也会些交通手势，在上下班高峰期，正确指挥地下车出入。 四、人际关系处理。管理处和业主建立良好的关系，目前有一百多个公司在大厦内办公，管理人员对业主都很熟悉，大部分都清楚的记得他们在哪个房间办公。我在的这几天里，看到经常有业主来管理处谈工作、聊天，俨然一家人似的。 管理处各部门人员关系也很融洽。在休息时我看到几个部门的员工在一起下棋、看电视、聊天，有时工程人员带的饭，拿到保洁部保洁人员帮忙用蒸饭煲热好。 五、关心员工生活。联银大厦管理处很关心员工生活，在保安监控室，有两台显示器画面跳动很厉害，保安部就让监控岗调整小休一会，避免眼睛过度疲劳。在休息室买了电视、象棋、扑克和健身器材。这些丰富了他们的业余生活。听李主任
典型物业纠纷案例解析
典型物业纠纷案例解析 1、物业收费纠纷解析 相关法律法规： 《物业管理条例》第七条： 业主在物业管理活动中，履行下列义务： 遵守管理规约、业主大会议事规则； 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 按照国家有关规定交纳专项维修资金； 按时交纳物业服务费用； 法律、法规规定的其他义务。 《物业管理条例》第三十六条： 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《物业管理条例》第四十二条： 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。 《中华人民共和国民法通则》第一百零六条： 公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任. 《合同法》第一百零七条： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物权法》第七十二条： 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 物业收费纠纷中不得不注意的三个常识： 常识一：物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合理的 物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等. 业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面，如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明显时， 根据有关规定，业主可以要求减收物业服务费，但不能拒
物业经理培训心得体会
物业经理培训心得体会 通过物业经理培训，对交警局大厦物业管理的跟岗学习和信息枢纽大厦实际物业管理运行的结合比较，体会到交警局大厦的许多物业管理模式都能为我们提供借鉴及完善信息枢纽大厦的物业管理。下面是我为大家收集整理的物业经理培训心得体会，欢迎大家阅读。 物业经理培训心得体会篇1 物业管理的范围很多，住宅、学校、广场、车站、停车场、写字楼等等均有所涉及，这里就写字楼的物业管理谈一下自己的体会。 写字楼一般指办公用房。即政府机构的行政管理人员和企事业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。特点是人员集中，各种配套设施齐全，是从事政治、经济业务活动的中心场所。 根据写字楼的这些特点，物业公司首先要对写字楼保洁人员进行专业，消防、安全以及如何处理突发事件等知识的培训，以提高自身素质和应急能力，使各项指标达到合格标准。同时要求保洁人员要了解各楼层的基本情况，掌握清洁的重点。大厅和卫生间是工作人员出入最频繁的地方，也是最易脏的地方，清洁的重点应放在大厅和卫生间。特别是卫生间的便池、死角、玻璃必须清洁到位，做到窗明几净，便池无污物，卫生间无异味，达到合格的标准。 俗话说"无规矩不成方圆"首先公司要有严明的纪律，必须制定出一套适合本公司实际情况的管理制度以及保洁工作流程，每个员工严格按工作流程进行工作，正确合理的使用保洁工具和清洁用品，做到地面光洁、无尘、无脚印;墙面无污渍;卫生间干净无异味。特别是要注意边角的卫生，尽量做到无死角。另外要积极配合维修人员，发现设备等出现跑冒滴漏现象及时上报公司及维修人员，以便及时处理，以免造成大的损失，并做好维修后的保洁工作。在纪律方面，对保洁人员加强思想作风建设，严抓纪律，常检查，常监督，做到有法可依，执法必严，违法必究。实施起来人人有章可循，事事有据可依。严格按奖惩制度办事，表现好的奖励，差的进行批评。对屡教不改者限期辞职，每天上午进行抽查，下午定时检查，随时发现问题随时解决。对关系到政府等部门的问题以行文的形式上报政府管理部门，建议其抓紧解决，以免影响大楼人员的正常工作。每周末总
物业工程培训总结
物业工程培训总结 导读：篇一：物业工程培训总结 通过这次长达8天的培训，经过各个专家教授的授课指导，我深切体会到基层管理者需要兼备业务知识和管理学知识；既要处理好业务，又要协调组织内外部的关系；要总结好物业和管理两方面的经验。 在日常工作中，交流是管理者组织学习、协调关系、总结经验的主要方式。交流的内容一般都是就事论事。这虽然能够保证我们掌握第一手的情况，就是论事，但如果着眼于公司长远的发展，则未免流于狭隘之嫌。这就要求物业管理者不仅要做好眼前的事，更要多方讨教成功的物业管理经验。正所谓“借他人之长，补己之短”，接受普适的价值理念，吸取他人成功经验，兼容不同的管理技巧，这能让我的工作更符合“业主的满意是我们的目标”这一宗旨。 通过培训《物业管理基础》和《物业管理细节》等课时我了解了全国物业界内著名的物业管理模式，收获了不少中层管理者的心得。接来下，我将结合自己的经历，与大家谈谈我的所感所悟，也算作经验交流。 熟悉业务知识 要想搞好物业服务工作，首先要好好学习相关知识，端正态 度，正所谓没有金刚钻不揽瓷器活，只有熟悉业务知识，才能开展好工作。首先要熟悉物业管理流程 一：通过招投标获得物管项目，签订前期物业管理项目，物管企
业要勇于竞争高端项目，勇于退出老旧小区，争取利润最大化。 二：介入前期物业管理工作，严格把关，严格验收建设单位的物业共用部位、共用设施设备，接收竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程图等资料。设施设备的安装、使用和维护登技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；企业合同终止时要将各种资料移交给业主委员会，建设单位要向企业配臵必要的物管用房。 三：进行物业管理服务；按照物业管理合同对管理部门，物业的各个区域进行维护和保养。首先成立四个主管部门：工程维修部、安保部、保洁保养部、前台接待处。分工不分家。互相配合形成一股有力的物管团队。工程维修部首先要熟悉各个共用区域的水电气、电梯、智能化、生活水磅房、消防设施，做到发生事故安全防范处理。安保部门加强24小时巡视确保物业区域的公共安全。保洁保养部门做到垃圾日产日清，楼梯楼道干净整洁，共用区域焕然一新。前台接待处要做到按时报接修、事后回访工作。 四:协助成立业主大会及业主委员会；物业管理区域内，已交付的专用部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位因当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送筹备业主大会所需材料。由业主大会选举产生业主委员会，业主委员会与物管企业续签物业服务合同，明确业主委员会的职责与权利。
物业管理培训心得体会范文
物业管理培训心得体会范文 物业管理培训心得体会范文通过本次的物业管理部门经理培训，使我们受益匪浅。在老师的细心讲解下让我们掌握物业管理的精髓，使我丰富关于物业管理的各项专业知识，并感觉到做为一名合格的物业管理人员要付出很多，对自身的各项要求也要不断的提高。 通过接受专业的培训使我深深的意识到，一名优秀的部门经理要承担管理、技术、安防、环卫、绿化等工作，是连接业主与上物业服务企业的纽带，一定要按照企业的各项指标和要求，实现合理化的经济效益，以商质量的有偿服务来保障业主能在合适安全的生活环境中居住、生活。 首先，做为部门的经理必须要熟悉自已的岗位职责和管辖区基本情况，要具有较强的物业管理知识，技能和法律知识，要明确目标、清楚任务，进行合理的分工和科学的管理。 第二，做为部门的经理既要与业主打交道，也要与社会各界来往，还要与相关行政管理部门报告联系。因此，部门经理必须具备很好的社会活动能力、协调能力，做一名优秀的社会活动家。
第三、一名合格的部门经理眼光一定要敏锐，对物业问题要有洞察力，对小区物业发展态势要了如指掌，及时发现情况，化解矛盾解决问题，对物业工作一定要有一定的前瞻性和预测性，把一切矛盾操控在自己手中，妥善快速处置。 第四、做为一名部门经理，不但自身精明强干工作出色，重要的是带领部属共同积极完成管理处的各项工作，另外还需要有一颗感恩宽容的心，对下属员工要关心体贴，使我们员工能够热情周到服务于业主，使我们的业主能对物业服务企业工作的大力支持。 第五、作为项目负责人，既要考虑企业的生存，也要讲质量的诚信服务，还要追求最大的经济效益。 因此，必须加强对人，财，物的管理，提高服务质量，降低企业投入成本最终使我们的企业能实现利益的最大化，使我们的业主能达到 100%的满意。 总之，这几天与老师、同学们学习期间给我很多心得体会，我也将会应用于今后的实践中，取得更多的收获。 首先很感谢（建东房地产培训中心）给予了我们这次在一起培训学习团聚的机会。并使我在这次培训的过程中认识了同行业的知名人士佼佼者，使我对物业管理工作有了更深的了解，同时我更感谢各位培训老师对我各方面的大力支持与关怀和学习上的教导。
物业管理典型案例汇总
物业管理典型案例汇编 房屋结构改造维修方面 案例一、设计本“一卫” 业主改“两卫” 案情:楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆,改变废水立管的下水三通,致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知,责令其拆除私装物,未果。 问题:顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备? 判决:顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆,按房屋的原始结构图,将废水立管的下水管恢复原状。 房屋所有权人使用其房屋时,必须遵守有关的法律法规,不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆,转换了废水立管的下水三通,使储藏室成了卫生间,改变了房屋的使用性质,使得楼下业主王某的房屋渗水,顾某应当承担民事责任。 案情:住在19楼的业主卫某,在自己物业内卫生间的东墙开窗,将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止,卫某不听劝阻,继续施工安装窗户致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。 问题:自己的物业是否就有权随意破墙? 判决:卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户,恢复原状;清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。 依据:《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定:“物业使用中禁止下列行为:(一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。” 作为一个业主,应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗,并由此造成外墙面的污染,严重损坏了房屋的承重结构,破坏了大楼的外貌,影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施,维护了其他业主的合法权益。 案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重 案情:业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米,可放水约4.2吨的巨型浴缸,准备安装在其居住的第29层的物业内,遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询,以
物业管理培训心得体会doc
物业管理培训心得体会 篇一：物业管理人员学习体会 学习心得 作为一名长期工作在一线的物业管理人，我深切体会到基层管理者需要兼备业务知识和管理学知识；要处理好业务，更要协调组织内外部的关系；要总结好物业和管理两方面的经验。在日常工作中，例会是管理者组织学习、协调关系、总结经验的主要方式。例会的内容一般都是就事论事。这虽然能够保证我们掌握第一手的情况，对症下药，但如果着眼于公司长远的发展，则未免流于狭隘之嫌。这就要求物业管理者不仅要做好眼前的事，更要多方讨教成功的物业管理经验。正所谓“他山之石可以攻玉”，接受普适的价值理念，吸取他人成功经验，兼容不同的管理技巧，这能让我的工作更符合“您的满意是我们的目标”这一宗旨。 通过阅读《物业?用心服务》和《中层领导管理细节全书》两本书，我了解了全国物业界内著名的“漪汾模式”，收获了不少中层管理者的心得。接来下，我将结合自己的经历，与大家谈谈我的所读所悟，也算作经验交流。 心系物业 在全国物业管理行业，漪汾苑创造的物业管理“漪汾模
式”已成为山西全省乃至华北的典范，15年来引领潮头。 《物业?用心服务》详细介绍了漪汾物业从一开始所做过的 点点滴滴，以及作者本人在多年物业管理工作中的实操感悟。书中录入大量真实案例，作者对案例进行简要分析，提炼出了一些具有普遍性的做法和原则。我们不光要借鉴他人的经验，更要学习他人的方法，提高自身的能力。 首先，书中最能激发我共鸣的是作者反复强调的“用心”一词。“物业服务，态度决定一切，态度就是一切。”当我们用心做好了每一项工作，那么我们完全可以令业主满意，让员工充分发展，为公司不断创造新的价值。比如，说（围绕“用心”，举2~3个自己工作中例子，例子要典型，文字要简洁，注意例子尽量照顾好以下三点：1令业主满意，2让员工充分发展，3为公司不断创造新的价值） 其次，作者提到的一系列物业管理的服务理念，如“细节决定成败”，对我来说并不陌生。但读了本书的介绍，我知道了业界榜样是如何运用这些理念的，这打开了我的思路和视野。（参考目录，加上自己的经历） 另外，关于物业管理如何创新，书中提到的诸如“物业早期介入”、“管理服务的预见性”、“物业的成本节约”、“物