城中村经典案例分析

改造范围的调整
借鉴点二：现状用地权属 天水市“城中村”改造要求：村委会与国土部门提供现状土地权属资料。 本案现状用地权属：改造范围内及相邻用地已划红线、宗地共9总。
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现状用地权属
借鉴点三：现状建筑情况 天水市“城中村”改造要求：村委会与相关部门提供现状房屋权属、总建 筑面积、分类建筑面积资料。 本案现状建筑情况：改造范围内村民自建住宅建筑面积约11万平方米，地 块建筑密度超过50%，层数为5至6层。
2.现状概况 渔农村位于深圳市福田区南端、落马洲大桥西侧，隔深圳河与香港互望， 是从香港由落马洲大桥进入深圳的门户。常住人口350人，暂住人口1580人。 现状总占地面积32661.37平方米，有私人楼房147栋，多数为5-6层，通风采光 条件极差，供电、排水、排污等设施整体布局极不合理，有不少村民自发提出 拆除重建计划。旧村建筑面积11万平方米，建筑容积率5.6。规划用地包括已 建成的小区、渔农村村民自建住宅用地、省边防局用地。
借鉴点一：改造范围的调整 天水市“城中村”改造要求：区政府根据改造需要摸底初步确定 改造范围，改造范围原则是旧村庄行政区划范围，边角地、夹心地、 插花地等在政策容许下，通过土地位置调换进行调整，合理连片整体 改造。 本案改造范围用地调整：渔农村现状用地32661.37平方米，根据 交通中心关于皇岗口岸地区的交通规划确定新改造范围，为保证整个 街区的完整性，改造范围纳入周边空地5281.98平方米，现状省边防 局用地6089.18平方米位于规划范围中部，考虑到用地的紧凑性，将 其一并纳入改造范围。
“城中村”改造经典案例解析
——《深圳市渔农村改造规划》
1.规划背景 随着深圳市经济及城市建设的快速发展，特区内许多“城中村”迅 速成为城市化后城市中心的一部分。然而，由于经济与历史原因，“城 中村”的高密度开发造成了城市交通、安全隐患等问题，已成为城市建 设的顽疾。渔农村是深圳“城中村”中的典型代表，根据各级政府对 “城中村”改造的要求及策略，编制该村的改造规划方案，以期提升渔 农村居住品质，完善公共服务设施。
3.功能定位及空间布局 规划区将建成以居住功能为主，西侧兼有口岸商业及办公等功能 的综合住区。在空间分布上，以社区中央绿地为心；周边点式高层住 宅联立；西侧为带形地铁口岸商业。
4.改造模式 “城中村”改造由村股份公司主持实施，采用村民自筹资金、政 府扶持等办法解决，不足部分由商业银行贷款。拆除面积实物补偿比 例较高，在1:1.2至1:1.4之间。每户村民自筹50万元人民币，其余部 分由区政府出面协调银行融资，以村股份公司集体资产作为抵押，改 造建设期的利息有政府支付，建成后为村民房屋按揭，并交25%的地 价。区政府拨出部分启动资金，在补交地价时享受10%的优惠政策。
5.改造效果 改造后新建的渔民村由11个小高层单元和1栋20层公寓以及完善 的配套设施组成，总占地面积22331平方米，建筑面积66521平方米， 建筑容积率为2.98。每户居民住进了240平方米的复式住宅，绝大多 数村民户均物业面积由过去的970平方米增加到1400平方米。居住环 境变成了花园式的小区，小区内安排有老年人活动中心等各种活动场 所。对现有环境进行综合整治，以完善城市绿地系统，建立人行步道 系统，并全面改造建筑物外观，降低了建筑密度，改善了城市景观。
现状建筑评价
借鉴点四：重点改造范围规划总平面图 在改造区南部及西部布置点式高层，与深圳河开敞空间之间形成流动关系， 与现状新建小区相协调，中心结合原有小丘陵地形与停车场结合布置公共绿地。
重点改造范围规划总平面图
借鉴点五：鸟瞰图
鸟瞰图