农村土地合理流转问题文献综述

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农村土地资源的合理利用与开发

农村土地资源的合理利用与开发

农村土地资源的合理利用与开发近年来,随着城市化进程的加快,人们对农村土地资源的关注也越来越多。

农村土地资源的合理利用与开发,不仅是农村经济发展的关键,也是实现农民增收和农村可持续发展目标的重要保障。

本文将从不同角度展开回答写作,探讨农村土地资源的合理利用与开发。

1. 农业生产的土地资源利用农业生产是农村土地资源利用的最基本形式。

农村土地资源可以通过适当的耕作方式和合理的种植结构,提高土地利用率和产量。

例如,推广科学种植技术,合理轮作休耕,优化农作物品种选择等,可以增加农产品产量,稳定供应。

2. 生态农业的土地资源利用随着人们对生态环境的日益重视,生态农业作为一种可持续发展的经营模式受到广泛关注。

生态农业注重生态系统的保护和恢复,通过有机农业耕作和农业旅游等方式,实现农村土地资源的可持续利用和生态效益的最大化。

3. 乡村旅游的土地资源利用乡村旅游是一种兼顾经济效益和环境效益的农村发展方式。

通过开发和利用农村独特的自然景观和人文资源,提供旅游服务和农事体验,可以有效利用农村土地资源,增加农民收入,促进乡村经济的发展与繁荣。

4. 农村土地资源的产权和流转农村土地资源的产权和流转问题一直是制约农村土地资源合理利用与开发的难题。

通过健全土地流转机制,建立健全的土地产权制度,可以鼓励农民流转土地,促进大规模农业经营,提高农业生产效益。

5. 农村土地资源的非农化利用随着农村经济结构的转型升级,农村土地资源也可以用于非农化利用。

例如,发展农村特色小镇、农产品加工业、农家乐等产业,可以将农村土地改造成非农用地,为农民提供就业机会,推动农村经济多元化发展。

6. 农村土地资源的生态修复部分农村土地由于过度利用或不当使用,出现土壤退化和环境污染等问题,需要进行生态修复。

采取植被恢复、废弃土地治理、水土保持工程等措施,可恢复农村土地资源的生态功能,确保土地资源的可持续利用。

7. 农村土地资源的综合开发利用农村土地资源的合理利用也需要注重综合开发。

农村土地流转新趋势——基于新制度经济学理论的视角

农村土地流转新趋势——基于新制度经济学理论的视角

收稿日期:2021-03-23作者简介:何金旗(1973—)男,江苏南通人,南京审计大学副教授,博士,硕士生导师。

研究方向:货币经济学,国际投资。

亢瑞瑞(1995-),女,山西临汾人,硕士研究生,研究方向为世界经济。

一、土地流转制度1978年以后我国经济制度的变革带动了农村土地制度的发展,农村土地制度成为农村经济发展的重要引擎。

然而随着经济的发展,具有“分散经营”特点的家庭联产承包责任制的缺陷逐渐暴露。

在农村,集体组织和农民的土地产权划分不清晰,使得土地的生产经营效率较低;地块分散,规模较小,导致农民难以使用专业化生产技术,很难有效配置和使用土地资源。

由于农业种植带来的低收益,农民转而进入到新兴的第二、第三产业中去,农村弃耕现象愈发突出。

在这样的背景下,我国于20世纪80年代起进行了土地流转的探索与实践。

而在当今世界整体粮食环境不容乐观的情况下土地流转更应被重视。

土地流转包含狭义层面的土地流转以及广义层面的土地流转。

土地使用权的流转是其狭义层面的定义。

广义流转是在狭义概念的基础上再加上土地功能的流转,土地权利的流转与土地功能的流转相辅相成,紧密相连,构成“土地的复合流转”。

土地所有权的流转,流转方式包括交换所有权以及国家对农民的集体土地进行征用等。

但是在我国土地使用权的流转应用更为广泛。

根据土地权利来源即土地权利转出方是否所有者,可以分“初次流转”和再次流转。

“初次流转”是指土地所有权拥有者将权利转让给集体组织或者个人,土地使用权者是土地权利的转出方的土地权利流转称为“再次流转”。

在土地使用权初次流转中,按照土地权利是在一个集体内部进行的权利流转,可以划分为初次内部流转和初次外部流转。

我国往往对土地转出的不同形式采取不同的标准。

在初次内部流转时,往往采取农民承包土地的形式,农民承包土地时,如果转出方和转入方同属于一个集体,不需要经过集体内部批准。

而在初次外部流转时,往往采取出让或租赁土地的形式。

农村土地经营权流转存在的问题及对策

农村土地经营权流转存在的问题及对策

《农村土地经营权流转存在的问题及对策》xx年xx月xx日•引言•农村土地经营权流转现状及问题•农村土地经营权流转的对策与建议•结论与展望目•参考文献录01引言1研究背景及意义23农村土地经营权流转是农业现代化进程中的重要环节,对于提高土地利用效率、促进农业经济发展具有重要意义。

随着城市化、工业化进程加快,农村土地经营权流转问题逐渐凸显,成为制约农业现代化发展的重要因素。

研究农村土地经营权流转问题,有助于解决农业现代化发展中的瓶颈问题,推动农村经济发展。

分析农村土地经营权流转存在的问题,探讨其产生原因,提出相应的对策建议,为政策制定和实践提供参考。

研究目的采用文献综述、实证分析和政策分析等方法,对农村土地经营权流转问题进行深入研究。

研究方法研究目的和方法02农村土地经营权流转现状及问题土地经营权流转的基本情况土地经营权流转的含义农村土地经营权流转是指农村集体土地所有权保持不变,土地使用权、承包权和经营权通过转包、出租、互换、转让或其他方式由其他主体继受或行使的行为。

土地经营权流转的主要形式目前,农村土地经营权流转的主要形式包括转包、出租、互换、转让或其他方式。

其中,转包和出租是最为常见的形式。

土地经营权流转的主体农村土地经营权流转的主体可以是农户、农民集体、农业企业或专业合作社等。

流转程序不规范许多农村土地经营权流转缺乏规范的合同或协议,流转程序不严谨,容易引发纠纷。

流转期限不统一农村土地经营权流转的期限不统一,有些地方流转期限过长,导致土地利用效率低下;有些地方流转期限过短,不利于长期投资和规划。

流转用途不明确一些地方在土地经营权流转过程中,未明确规定流转后的用途,导致一些企业或个人将流转后的土地用于非农建设,破坏了耕地资源。

流转主体不明确在一些地方,土地经营权流转的主体不明确,导致责任方难以确定,影响了流转的正常进行。

存在的问题制度不健全农村土地经营权流转的相关法律法规还不够健全,缺乏具体的实施细则和操作规范,导致实践中出现了一些问题。

农村土地流转制约因素文献综述

农村土地流转制约因素文献综述

制 约 因素 方 面 的研 究 成 果 , 以期 能 为进 一 步全 面 开展 土 地 流 转 制 约 因素 方 面 的研 究提
供 方向。
关键词 : 土地流转 ; 制约 因素 ; 法律制度 ; 民权益 农
中 图分 类 号 :3 1 F0. 2 文 献 标 识码 : A
新 中国成立以来 ,我国的土地制度一直在不断地发展和完
科技情报开发与经济
文章 编 号 :0 5 6 3 ( 0 0 0 一 l0 0 10 — 0 3 2 1 )6 O 3 — 3
S I E HIF R A IND V L P E T&E O O Y C— C O M TO E E O M N T N CN M
21 年 00
第2卷 第6 0 期
化建设。
参 考 文 献
文化站辅导员的劳动关 系, 改善他们 的工作环境和生活待遇 。此
外 , 府 还 应 重 视 民 间 力 量 , 极 培 养 农 民 文 化 骨 干 , 分 发 挥 政 积 充
民间 艺人、 文化能人在活跃农 村文化生活 、 传承发展民族民间文
化 方 面 的作 用 。 学 报 , 0 ( 1 :6 2 6 1 )7 . 0
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包经营权 流转 , 是指农 民将其土地承包 经营吸收政治素质高 、 知识结 构合理 、 年富力强 的人 员进入文 化 队伍。同时 , 鼓励高校毕业生到农 村从 事文化工作 , 拓宽文化 人
03 02 0 4.
要条件 , 加强农村文化建设也是我省实现科学发展 、 构建和谐山 西的必然要求 。山西 既是 资源大 省 . 同时也是文化大省 , 有丰富

农村土地托管文献综述

农村土地托管文献综述
种植 大户 的一 种组 织 。早 期 的托 田所是 以乡镇 、村 、组三 级 为依 托 ,按照 统一政 策 、 自愿选 择 的原则 ,以全 托和 半托 两
即 以制度性 质分 析 ,属 于委托 经营 ;以产权 托管 和经 营托管
分析 ,属于经营托管 。 杨洁等人 ( 2 0 1 4) 从s w o t 即优势 、劣势 、机遇 、挑战角度
1 前 言
现阶段 ,规模经营 、发展现代农业 已是 我国农业发展 的必 经之 路。如何推进农业规模化经 营 ,加快现代农 业的发展 ,各 地农业工 作者在我 国大力推进支农 惠农政策 背景 下 ,探索出了

积极性 。随着 2 0 0 0年土地托管 的起步 ,土地 托管在全 国各地
都陆续 开始 发展 , 自2 0 0 7 年7 月1 日开始实 施 《 农 民专业合
土地托管 的兴起有外在 因素和 内在动力两个方面 。陈建华 等( 2 0 1 1 ) 从宏 观的角度分析 ,认为农村土地托管组织 的建立
[ 收稿 日期 ] 2 0 1 6 — 1 2 — 3 0
【 作者简介 】唐山 ( 1 9 9 1 一 ),女,河北 隆尧人 ,硕士研究生 ,研究方 向:农村与 区域发展 。 [ 通 讯作者 】葛文光 ( 1 9 6 8 一 ),女,河北 昌黎人 ,教授 ,博 士,研究方 向:农林经济管理 。
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资源 ・ 环境
与起 因的外在 因素 ,与现行 的政策法 规 、经济 发展 阶段 、农 村
徐小青 ( 2 0 1 3 )通过对 安徽 凤台县土地托管 的研究可 知 ,土地 托管 ,就是在 “ 农户加入 自愿 、退 出 自由、服务 自选”原则下 , 在不改变集体 土地所有 制性质 、不改变土地承包关系及土地用 途的前提下 ,由托 管服务组 织为农户提供从种到管 、从技术服

当前我国农村土地集约利用存在的问题和对策

当前我国农村土地集约利用存在的问题和对策

当前我国农村土地集约利用存在的问题和对策1. 引言1.1 农村土地集约利用现状当前我国农村土地集约利用现状有以下几个方面的情况。

首先是土地承载能力不足,随着农村人口的增加和经济的发展,土地资源供给已经不能满足需求,部分地区已经出现了土地资源严重匮乏的情况。

其次是土地规划与利用不合理,农村土地利用存在着片面追求经济效益的情况,未能充分考虑生态环境保护和农民利益。

第三是农村土地闲置现象严重,部分农村土地没有得到有效利用,造成资源浪费。

农村土地流转难题也是一个较为突出的问题,地方传统观念和农民个体户之间的矛盾导致土地流转受阻。

农村土地资源浪费严重,部分地区存在着农业用地过度开垦、环境污染等问题,使得农村土地资源未能得到合理利用。

以上种种问题表明我国农村土地集约利用面临着较大的挑战,需要及时采取措施加以解决。

1.2 问题意识农村土地集约利用问题意识:当前我国农村土地集约利用存在一系列问题,给农村发展带来隐患和挑战。

土地承载能力不足是一个突出的问题。

随着人口增长和农村工业化进程加快,土地资源面临着巨大压力,土地资源的开发利用已经超出了土地的承载能力。

土地规划与利用不合理导致了土地资源的浪费和滥用。

许多地方存在着土地利用混乱、无序规划和开发等问题,导致了土地利用效率低下。

农村土地闲置现象严重,大量土地处于闲置状态而没有有效利用,造成了农村资源的浪费和衰退。

农村土地流转难题也是一个制约农村土地利用的瓶颈问题。

农民对土地的使用权过于分散,导致土地流转难度大、流转效率低。

农村土地资源浪费严重,大量土地被随意开垦和滥用,导致土地资源的逐渐枯竭和环境恶化。

这些问题的存在,必须引起我们高度重视和及时采取有效措施加以解决。

有效的土地政策和规划,加强农村土地流转管理,促进农村土地利用效率提升,是当前解决农村土地集约利用问题的关键所在。

2. 正文2.1 土地承载能力不足题描述、标点符号、空行等。

以下为正文部分内容:土地承载能力不足是当前我国农村土地集约利用存在的重要问题之一。

关于城乡规划的文献综述范文

关于城乡规划的文献综述范文

关于城乡规划的文献综述范文一、引言。

城乡规划就像是一场超级大的拼图游戏,城市和乡村就是那一片片形状各异的拼图块,规划师们则是绞尽脑汁想把它们完美组合起来的玩家。

随着社会的不断发展,城乡规划的重要性那是日益凸显啊,就像你出门不能不穿衣服一样,城乡发展离不开合理的规划。

下面咱就来好好唠唠城乡规划相关的那些事儿,看看各路大神在文献里都有啥高见。

二、城乡规划的发展历程。

# (一)古代城乡规划的萌芽。

# (二)近现代城乡规划的发展。

到了近现代,西方工业革命一搞,城市就像吹气球一样迅速膨胀起来。

可这一膨胀就出问题了,什么环境污染、交通拥堵、住房紧张啊,全都冒出来了。

于是乎,现代城乡规划就开始诞生并发展起来了。

像霍华德的“田园城市”理论,就像是给当时乌烟瘴气的城市开了一副良方。

他想把城市和乡村的优点结合起来,既有城市的便捷,又有乡村的优美环境。

这就好比是把鱼和熊掌想要兼得,听起来就很诱人。

在这个理论的影响下,很多城市开始进行规划改革,规划师们就像一群拿着手术刀的医生,试图给病怏怏的城市做一场大手术,让它重新焕发生机。

随着时代的发展,城乡规划的理念也在不断更新。

从单纯的物质空间规划,慢慢转向了关注社会、经济、环境等多方面因素的综合规划。

就像是从只看一个人的外貌,到全面考察他的性格、能力、家庭背景等一样,规划变得更加全面和深入。

三、城乡规划的主要内容。

# (一)土地利用规划。

土地利用规划那可是城乡规划的重头戏。

这就好比是分蛋糕,不同的功能区域就是蛋糕的不同部分。

城市里有商业区、住宅区、工业区、公共服务区等等,怎么把这些功能合理地安排在有限的土地上,是个很有学问的事儿。

比如说,如果把住宅区和工业区挨得太近,那居民就得天天闻着工厂的废气,听着机器的轰鸣,这日子可就不好过了。

所以啊,规划师们得像个精明的厨师,把不同的食材(土地用途)搭配好,做出一道美味可口(功能合理)的菜肴(城市布局)。

在乡村,土地利用规划也很重要。

农田、宅基地、乡村企业用地等都得规划好。

《宅基地流转问题研究》

《宅基地流转问题研究》

《宅基地流转问题研究》一、引言随着我国城市化进程的加快,农村宅基地的流转问题逐渐成为社会关注的焦点。

宅基地作为农村土地的重要组成部分,其流转涉及到农民的切身利益、农村经济发展以及土地资源的合理利用。

因此,对宅基地流转问题进行深入研究,对于推动农村土地制度改革、促进农村经济发展具有重要意义。

二、宅基地流转的现状目前,我国宅基地流转主要存在于农村集体经济组织内部,流转方式多样,包括出租、转让、入股等。

然而,由于法律法规的不完善、政策执行的不到位以及农村社会结构的复杂性,宅基地流转过程中存在诸多问题。

这些问题主要表现在以下几个方面:1. 法律法规不健全。

目前,我国关于宅基地流转的法律法规尚不完善,导致流转过程中缺乏明确的法律依据和规范。

2. 政策执行不到位。

部分地区在执行宅基地流转政策时,存在政策宣传不到位、执行力度不够等问题,导致农民对政策不了解、不信任。

3. 流转市场不成熟。

目前,宅基地流转市场尚未完全形成,缺乏有效的市场机制和监管机制。

4. 农民权益保障不足。

在宅基地流转过程中,农民的权益往往得不到充分保障,如土地补偿不合理、安置不到位等。

三、宅基地流转问题的成因分析宅基地流转问题的成因是多方面的,主要包括以下几个方面:1. 法律法规不健全。

现有的法律法规不能完全适应宅基地流转的现实需求,导致流转过程中出现法律空白和漏洞。

2. 政策执行不力。

部分地区在执行宅基地流转政策时,存在政策执行不力、政策宣传不到位等问题。

3. 农村社会结构变化。

随着农村社会的发展,农村家庭结构、人口结构等发生变化,导致宅基地的需求发生变化。

4. 农民土地意识淡薄。

部分农民对土地的价值认识不足,缺乏保护土地的意识。

四、解决宅基地流转问题的对策建议针对宅基地流转问题,提出以下对策建议:1. 完善法律法规。

加快制定和完善宅基地流转的法律法规,明确流转的法律依据和规范,为宅基地流转提供法律保障。

2. 加强政策执行力度。

各级政府应加强宅基地流转政策的执行力度,确保政策得到有效落实,提高农民对政策的信任度。

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农村土地合理流转问题文献综述当前“三农”问题已成为我国经济、社会继续发展的“瓶颈”。

农村改革的重点是土地制度改革,而土地流转是土地制度改革的一个重要支点。

农用土地流转具有客观必然性,这一点理论界已达成共识。

学术界从不同的角度阐述了土地流转的必然性。

例如,冷崇总认为农用土地的流转是农村产业结构和就业结构变化的要求,是农户人口的变动和劳动力增减的要求,也是规模经营的要求。

’王利明则认为农用土地流转,特别是土地承包经营权的流转有利于实现土地的价值,有利于推动我国农村市场化的进程,有利于提高土地的效益和土地利用率。

’目前,我国对农村土地流转问题的研究,主要结合农村土地流转调查进行总结性的分析。

[1]一、土地流转现状及其效果(一)土地流转的形式多数研究者认为,目前我国农村土地流转的形式大体上包括五种:1.转包。

即农户经发包方同意,将自己承包期内的部分或全部土地以一定条件转包给第三者,承包方与发包方仍按原承包合同履行权利和义务关系。

2.转让。

即农户经发包方同意,把自己承包期内的土地全部转让给第三者,由第三者代替自己向发包方履行土地承包合同规定的义务。

3.互换。

即农户为了便于耕种管理或者发展高效农作物,经发包方同意,把承包土地部分或全部调剂使用。

4.反租倒包。

即按照农户自愿、有偿原则,由乡村集体组织将农民承包的土地“反租”回来,再承包给个人或单位经营。

5.土地股份合作。

即以土地经营权证或承包人口为依据,将农户承包土地的经营权量化为股权,农民凭土地使用权入股,组建土地股份合作社,合作社对土地实行招标承包或对外租赁,农民按股分红。

当然也有一部分研究者把“四荒”拍卖、信托经营视为土地流转的具体表现形式[1-3]。

(二)土地流转的特点目前土地流转的基本特点是:1.参与主体多层次性,包括乡村组织、农村经济合作组织、农民个人及工商企业等;2.土地流转方式多样性;3.流转期限不等,既有期限达10年甚至30年的长期租赁,也有1年至2年的短期出租;4.涉及的行业广泛,既有农业,也有工商业[5];5.流转的规模不断扩大,速度加快;6.土地流转的区域不断扩张,从沿海经济发达地区向内地扩张,但区域之间的流转差异较大[6,7]。

(三)土地流转的效果多数研究者认为,从总体上看,土地流转有明显的正面效果。

它促进了农业规模经营和科技进步,加快了农业产业结构调整步伐,提高了土地产出效益[2,8]。

但是,对于以集体组织为主体的反租倒包、股份合作制等流转形式,却存在着较大的争议。

部分研究者认为,反租倒包、股份合作制可以通过规模经营和引入外部资本,发展高效经济作物,提高土地收益水平,应该给予鼓励和支持。

也有一些研究者认为,反租倒包、股份合作制的收益会刺激部分乡村组织不尊重农民意愿和本地区经济条件的限制,强行收回农户承包地,截留土地收益。

加上部分地区劳动力转移并不充分,一些农户承包的土地被收回后,可能产生生活上困难的问题,容易引发社会矛盾。

因此,主张慎重对待土地的反租倒包和土地股份合作制。

部分研究者还提出,在现实中土地流转又产生出其他方面的一些消极影响。

主要包括:1.造成土地资产大量流失;2.冲击了国有土地市场,诱发了土地投机;3.农业用地在市场竞争中处于劣势,耕地资源受到威胁;4.土地流转在一定程度上对农业税产生了不利的影响,如导致税收流失、引发纳税纠纷等[9]。

俞海等人通过建立土壤肥力变化的社会经济及政策影响因素模型,利用6个省15个县市的180个样本点数据,对农户之间非正式土地流转与农业土壤的可持续生产能力进行了实证分析。

结果表明,农户之间的非正式土地流转,容易造成农地土壤的长期肥力减退,不过对于土壤的短期肥力并无显著的影响[10]。

总体来说,在分析方法上,多数研究成果仅限于通过定性的或简单的案例来进行分析和说明,而定量分析还显得比较少。

二、土地流转的动因分析研究者从不同的角度上,对土地流转的发展动因进行了分析和讨论。

(一)宏观经济政策环境为土地流转创造了条件,也对土地流转提出了必然的要求。

(二)各方主体参与土地流转的利益动机,农民为了追求收益最大化,只要从事非农产业的边际收益大于务农的边际收益就会转出土地;反之,则会流入土地。

[14]。

(三)其他方面的原因祝志勇认为,土地流转来自于土地潜在的利益,包括规模效益、结构效应和正向外部经济效应等[15]。

牛先锋则认为,城市近郊的农地流转还与剩余资金的出现有关[16]。

部分研究者还利用经济学理论模型分析了乡村组织制度对土地流转的影响问题。

祝志勇利用博弈理论分析了农地承包者和农地所有者之间、农户与公司之间、以及乡镇政府与上级政府之间的利益关系问题[15]。

三、目前农村土地流转中存在的主要问题与因素分析研究者普遍认为,目前农村土地流转中存在的主要问题是行政干预过度,侵害农民利益以及土地流转市场的无序运作等。

不少研究者认为,原因是存在的诸多的制约因素,如土地制度本身、经济发展水平和就业结构等。

(一)行政干预过度,侵害农民利益一是,有的地方不顾实际,盲目搞土地集中规模经营,引发了很多的后遗症。

还有的地方把土地流转作为增加乡、村集体经济收入和干部福利的手段,抑或作为地方政府的“形象工程”,损害了农民的利益。

学者分析,原因是农民拥有的土地承包经营权是一种不完整的产权,缺乏土地租赁权和抵押权,土地收益索取权不完整、不清晰[21]。

农村土地立法滞后,目前尚无专门规范农村土地财产关系的法律法规,某些农村土地流转的事实又得不到法律确认或无法律根据。

如农村土地使用权转让中的主体地位、权利义务、受让人资格是否限定,是否可以再转让等,均无法可依。

另外,随着农村集体经济中股份合作制、合伙制的发展,农民是否可以用土地使用权出资入股等问题,也没有法律依据。

[11]二是,有的地方在推进土地流转时,只顾当前利益,不考虑未来市场的风险和不确定性,造成诸多隐患。

有的地方在大多数社区成员不知情或不赞同的情况下,仅出于社区决策者的赞同和支持,随意改变土地承包经营关系,让工商企业和经营大户进入农业,以强制性手段和较长的租赁期限,承租大量耕地进行规模开发,忽视了农民的主体地位,使农民失去了生存和发展的保障前提。

学者分析受户籍制度改革滞后的制约,农民集体成员身份的封闭性、多变性,不能忽视土地对于农民的各种社会功能。

[1,23,24]三是,有的农户租出土地使用权后,失去了实际的经营权,有的地方在收回农户承包地后,甚至不给农户任何经济补偿。

这是因为土地承包经营权变动登记制度尚未建立,导致土地交易的安全性和承包权的稳定性没有保障。

[22]土地流转中农民利益受到侵害,影响了农民对土地流转的经济预期四是,土地流转收益分配不合理,在集体组织流转的情况下,一些地方的农民很难获得应有的流转收益;此外,还有一部分土地反复流转,使农民的权益得不到保障。

人们大多认为,生产要素市场建设迟迟不配套,农村土地流转市场尚处于萌芽状态,土地流转的中介组织不健全等。

目前,农村土地流转基本上还是一种自发行为,没有什么规则可循。

这就必然导致农村土地流转价格的确定和土地流转的操作程序极不规范,农民往往得不到应有的土地收益,影响着农村土地使用权的流转。

因为农户自发流转土地,寻找转包对象面临着较大的搜寻成本,私下完成交易又面临着较大的谈判成本以及履约成本[19]。

(二)土地流转市场的不健全一是,土地流转不规范。

无合同约定的土地流转面积占绝大部分,有合同的土地流转也不够完善,没有统一的合同格式,有的合同没有承包农户签字,有的合同与政策法规相违背等。

这是因为土地承包经营权变动登记制度尚未建立,导致土地交易的安全性和承包权的稳定性没有保障。

[25]二是,土地流转服务工作跟不上,村集体组织的作用没有得到充分发挥,中介服务组织严重缺乏。

使得土地流转机制不完善。

三是,在没有监管的情况下,流转的土地改变了用途[7,11,17-20]。

四、完善土地流转机制,促进农村土地流转(一)土地流转的思路和原则很多研究者提出了对下一步土地流转的基本思路。

即运用行政手段调节土地关系成本高,效果也不够理想,应以市场方式配置资源更为有效。

土地资源市场化能够带来交易收益,促进土地流转最有效的办法是培育土地市场,发挥市场机制在土地资源配置中的基础性作用。

并据此提出了土地流转的原则:(1)土地权属不变原则,即承包权和使用权不能改变,也就是说,坚持目前的农村土地集体所有制和家庭承包制不变;(2)自愿、依法、有偿原则;(3)可持续性原则,保护和合理利用耕地资源;(4)因地制宜原则,形式多样性原则;(5)土地登记原则[1];(6)坚持承包期限内流转的原则;(7)一次流转原则,即接转方无权进行再次流转[18]。

(二)关于加快土地流转的对策建议研究者们提出加快土地流转的对策建议,大体上可以概括为以下七个方面。

1.要进一步完善和落实党的农村土地政策,保障农民的土地权益。

在30年承包期内,无论农民是否从事农业生产,或是否仍以农业为生,除非主动放弃土地的承包权,否则任何组织或个人都不得通过任何手段迫使农民失去其承包的土地。

在明确“承包期再延长30年不变,30年之后更没有必要变”的基础上,有的学者更进一步明确地提出,把目前的定期承包制改为永包制[11]。

2.进一步明确界定农民的土地权利,使农户真正享有占有、使用、收益和处分四权相统一的承包经营权,修订完善有关土地使用权流转的法律法规。

(1)在民事法中,确立农村土地使用权流转的主体。

一要明确农村土地使用权的出让人只能是农村土地承包人;二要明确规定受让人可以再转让,但不能改变土地的农业用途。

(2)在有关财产法中,确立农村承包经营权或使用权是一种财产权,并明确农村土地使用权转让是一种物权行为。

修改《担保法》中对于农村土地使用权不得流转的规定。

(3)制定土地流转格式合同,明确双方当事人的权利和义务[11]。

3.农村土地流转应当主要在农户之间进行,不提倡工商企业长期地、大面积地租赁经营农户承包地。

在农业剩余劳动力尚未大规模转移之前,必须避免农村出现大资本排挤小农户,避免出现土地的大规模兼并,避免大批农户丧失经营主体地位而沦为雇农的现象[17]。

4.建立完善的农村土地市场。

允许农村土地在一定范围内流转,并通过市场机制形成合理的土地转让价格。

培育和发展各种类型的、为土地使用权流转提供中介服务的市场组织,尤其是农地托管公司;健全土地使用权市场运作的立法、执行和仲裁机构;构建适应土地使用权市场化的土地管理体制;建立调节机制,防止土地使用权过于集中,以调节土地流转过程中的垄断和不公平现象[1]。

5.有效发挥政府和村集体的职能。

一是,政府要加强对土地流转的调控[11]。

以农用土地转让许可证的办法来加强对基本农田的保护,完善产权登记制度,逐渐形成城乡地政一体化管理[5]。

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