房地产开发各阶段成本控制研究
房地产企业成本控制研究
房地产企业成本控制研究一、内容简述本文将以《房地产企业成本控制研究》对房地产企业的成本控制进行深入分析。
本文将对房地产企业的成本构成进行详细阐述，包括土地成本、建筑成本、开发过程中的其他费用以及销售、运营等环节的成本。
本文将分析当前房地产企业成本控制中存在的问题及其原因，如成本控制意识薄弱、成本控制手段落后、成本控制管理不到位等。
本文将提出针对性的措施和建议，以期提高房地产企业的成本控制水平，提升企业的竞争力和盈利能力。
房地产企业的核心竞争力主要体现在成本控制上，有效的成本控制可以提高企业的盈利能力和市场竞争力，降低成本支出，优化资源配置，为企业创造更大的价值。
成本控制也是房地产企业实现可持续发展战略的重要保障。
房地产企业的成本控制意识逐渐增强，但整体水平仍然较低。
在成本控制手段上，多数企业还停留在较低的层次上，缺乏先进的成本控制方法和技术。
成本控制管理也存在不到位的情况，导致成本控制效果不佳。
为了提高房地产企业的成本控制水平，本文提出以下对策和建议：应加强成本控制意识，树立以成本控制为中心的管理理念；应引进先进的成本控制方法和手段，提高成本控制的技术水平；再次，应完善成本控制管理制度，确保成本控制的有效执行；应加强成本控制的监督和考核工作，确保成本控制目标的实现。
1. 房地产企业的定义和特点房地产企业，作为房地产市场中的重要参与者，其主营业务涉及房地产开发、建设、销售及物业管理等多个环节。
这些企业通常以土地或房地产为载体，通过项目开发来实现价值的创造，并从中获取利润。
房地产企业具有较高的资金密集度。
由于房地产开发项目通常需要大量的资金投入，包括土地购置款、建设资金和销售回款等，因此房地产企业需要具备强大的资金筹措和运用能力。
房地产企业的业务复杂性也是一个显著特点。
从项目的前期规划、设计、施工到后期的销售和物业管理，各个环节都需要精心组织和高效管理。
房地产企业还需应对政策法规、市场环境、金融环境等多方面的变化和挑战，这增加了其业务的复杂性和不确定性。
房地产开发项目设计阶段成本控制研究
房地产开发项目设计阶段成本控制研究【摘要】近年来房地产业迅猛发展，行业竞争日益激烈化和规范化。
尤其是在国家连续出台宏观调控政策以后，房地产开发行业的利润逐步显得平均化和透明化。
企业要想保持经营利润，提高竞争力不被市场淘汰出局，除了提供市场需要的房源以外，必须有效降低开发成本。
只占总费用2%—4%的设计阶段对以后的成本控制影响程度极高。
但是目前大多数房地产企业因为设计阶段费用低而没有意识到这两个阶段对成本控制的重要性，导致项目开发出来即宣告失败或者成本太高。
本文以实证法深刻分析了现在房地产开发项目决策和设计阶段成本控制存在的问题，也提出了相应的建议。
对房地产企业做好成本管理工作具有很高的参考价值。
【关键词】房产开发；成本控制；决策阶段；设计阶段1 前言近年来，房地产企业在中国经济体系中的地位日益水涨船高，为遏制高房价为社会发展带来的不和谐因素，国家针对该行业相继出台了一系列宏观调控政策来逐步规范地产界的发展，使得房地产开发项目利润趋于平均化和透明化[1]。
房地产公司要想获得稳定的经营利润，除了提供市场需要的房源以外，还应该做好成本管理控制工作，降低开发成本。
而良好的成本管理控制水平能够保证房产开发企业在激烈的市场中具有很高的抗风险能力和在竞争中立于不败之地[2]。
成本控制贯穿于房地产开发的全过程包括前期策划、规划、设计、施工、销售等，本文在房地产开发成本控制研究现状分析的基础上，重点研究项目设计阶段的成本控制。
国内学者对房产开发项目的设计阶段成本控制做了相关研究。
王涛站在房地产企业的角度，总结了项目投资成本管理的内容和目标[3]；张振强调了设计阶段地产开发项目成本控制的重要性，指出成本控制的重点，分析了当前设计阶段房地产开发项目成本控制现状，并提出相应的对策[4] ；而房地产开发企业项目成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，其中只占总费用1%的决策阶段对成本控制的影响占到总成本的70%，占2%—4%的设计阶段对成本控制的影响可以达到50%—60%[5]，整个管理成本只占总费用的8%—15%。
房地产开发阶段的成本控制策略研究
房地产开发阶段的成本控制策略研究【摘要】面对日益激烈的竞争，房地产开发企业必须将成本控制贯穿到项目工程当中。
在成本控制上，要从设计阶段、招标阶段以及施工阶段三方面进行。
同时，要建立并完善成本控制制度，做到有章可循。
不仅如此，在成本控制上，要秉持整体、全面的观念，切实保证成本的降低，真正实现企业的发展战略。
本文主要研究房地产开发阶段的成本控制策略。
【关键词】房地产；开发阶段；成本控制自1965年开始，企业领域中便存在“战略”这个概念。
随着社会经济的发展，企业之间的竞争也变得愈加激烈，企业为获取更大的成功也在不断调整自身的发展战略。
而在企业发展战略中，成本控制占据着不可动摇的地位。
近十年来，我国房地产开发企业进入了黄金发展阶段，但在黄金阶段之后，房地产开发企业将何去何从。
就目前来看，房地产开发企业要想在竞争中脱颖而出，必须降低开发成本。
如何更好的控制成本，需要从设计阶段、招标阶段以及施工阶段三方面进行控制。
一、在设计阶段进行开发成本控制（一）开发中进行限额设计。
在房地产开发中，设计起到至关重要的作用，设计的好坏关乎工程的投资效益，关乎工程的总体造价。
因此，在房地产开发建设过程中，需要做好设计阶段的成本控制。
限额设计的实行可以有效的控制设计阶段的成本。
限额设计就是先让业主提出总投资的估算，企业在业主估算的限额内进行初步设计，之后业主通过评估和审核确定新的限额，最后将其分解到主要专业的预算限额中。
在施工过程中，各不同专业要进行充分协调，要强化责任，要合理分解和使用投资限额，要保证预算不得超出限额的5%，对于超出的要进行处罚。
（二）开发中进行多方案比较。
在房地产开发中，要开展多方案技术经济比较，尤其对于投资额较大的专业工程，更需要进行比较。
在工程中，要充分运用相关原理，要在保证工程功能不变的情况下，尽量降低投资额。
在项目建设过程中，要时刻将技术经济比较及优化贯穿其中。
不仅如此，在技术经济比较时还要结合技术产品的发展趋势，根据不同时点进行合理的预测。
房地产开发项目成本控制研究
房地产开发项目成本控制研究1. 引言1.1 研究背景：房地产开发项目成本控制现状分析房地产开发项目成本控制一直是房地产行业中的重要课题。
随着市场竞争日益激烈，房地产开发商不得不对项目成本进行有效控制，以保障项目的盈利能力和竞争力。
在实际操作中，很多房地产开发项目存在着成本控制不力、项目成本超支等问题。
房地产开发项目成本控制面临着多方面的挑战。
项目成本的不确定性、人力资源成本的不断上涨、材料价格的波动等因素都会对项目的成本控制造成困难。
项目周期长、技术要求高、政策环境变化等因素也对成本控制提出了更高的要求。
房地产开发项目成本控制存在着一些普遍的问题。
一些开发商在项目初期未能进行充分的成本预测和分析，导致后期项目成本超支。
一些开发商在项目实施过程中缺乏有效的成本监控机制，导致难以及时发现和解决成本问题。
房地产开发项目成本控制现状并不乐观，亟待研究和完善。
通过深入分析和研究，可以为房地产开发商提供有效的成本控制策略和方法，从而提高项目的盈利能力和竞争力。
1.2 研究目的：房地产开发项目成本控制研究的重要性房地产开发项目成本控制研究的重要性在于促进房地产开发项目的可持续发展和高效运作。
成本控制是确保项目的盈利能力和竞争力的关键因素。
通过合理控制成本，可以降低项目的总投资，增加利润空间，提高项目的回报率。
成本控制可以提升项目的执行效率和质量。
科学合理的成本控制可以避免资源的浪费和低效率的现象，确保项目按时按质完成。
成本控制还可以降低项目的风险和不确定性。
在竞争激烈的房地产市场中，成本控制能够降低项目面临的各种市场风险，提高项目的抗风险能力。
房地产开发项目成本控制研究的重要性体现在提高项目盈利能力、提升执行效率、降低风险等方面，对于房地产开发行业的健康发展具有重要意义。
1.3 研究方法：房地产开发项目成本控制研究的方法论首先，研究方法的选择是关键。
在进行房地产开发项目成本控制研究时，可以采用定性和定量相结合的方法，例如案例分析、问卷调查、深度访谈等。
对当前房地产开发各阶段成本控制问题
对当前房地产开发各阶段成本控制问题的探讨[摘要]当今，随着“国九条”“国十条”政策的颁布，国家对楼市的调控政策进一步加大，特别是在去年2011年随着中央对楼市调控的进一步加大，中国的房地产市场整体出现低迷，部分实力不太雄厚的房地产企业出现生存危机的局面，因此，通过对房地产成本的控制来改善房地产企业的生存危机，显得格外重要，面对土地交易方式的变革和国家对房地产行业的宏观调控造成了开发商赢利模式的改变，更加速了行业重新洗牌的进程，促使房地产企业向规模化、正规化转型，在这一环境下如何进行房地产的成本控制是我们面临解决的重要问题。
[关键词]房地产；成本控制；问题中图分类号： f406 文献标识码： a 文章编号：1前言房地产成本的控制贯穿于房地产开发（从项目立项到交付使用）的整个过程，我们首先应当确定控制的整体成本目标。
然后再将总体成本目标进行分解，将成本控制分解到开发的每个阶段，特别是对成本控制影响较大的阶段，如规划立项，设计。
我们更要认真分析，积极地采取措施，摒弃只将房地产成本控制权限于施工过程的旧观念。
对开发过程中的每一个阶段，要注意密切跟踪、监控。
将成本控制消化在开发过程中。
2当前我国房地产成本控制的现状2.1成本管理的重点侧重于对建安成本的管理，压低工程造价，同时施工单位为争取中标竞相压价。
竞争的结果可能导致部分工程造价偏离合理水平，给按计划实施带来困难。
因为如果造价水平偏低，在利益的驱动下，施工单位在选材上，施工工艺完成上，可能以次充好，或者不按施工工艺达规范施工，这样轻者造成社会资源的浪费，重者埋下工程质量隐患[1]。
2.2成本管理的重点侧重于高层的领导意图，凭借经验去开展控制工作，具体项目的进行中，没有对成本控制的每个阶段、侧重点及其与质量、进度、安全之间的相互关系进行系统的管理。
成本控制的系统化、科学化不够。
2.3对成本管理实行实时跟踪，由于房地产项目的实施周期长，而实施过程不可逆转，有部分房地产企业采取实时跟踪来实现对成本的控制。
房地产开发阶段及相关成本费用
房地产开发阶段及相关成本费用引言房地产开发是一个复杂的过程，涉及到多个阶段和各种成本费用。
本文将介绍房地产开发的主要阶段，并详细探讨每个阶段的相关成本费用。
1. 项目策划阶段在房地产开发的初期阶段，项目策划是至关重要的一步。
在这个阶段，开发商需要进行市场调研、规划设计和可行性研究，以确定项目的可行性和潜在收益。
策划阶段的成本费用主要包括以下几个方面：•市场调研费用：开发商需要雇佣专业的市场调研团队来进行综合市场调查和分析，以确定项目发展的方向和策略。
这些费用通常包括收集市场数据、调查房地产市场趋势和竞争对手分析等。
•规划设计费用：开发商需要聘请设计师和规划师来进行项目的规划和设计工作。
这些费用通常包括项目概念设计、土地规划和建筑设计等。
•可行性研究费用：开发商需要进行项目的可行性研究，包括土地评估、环境评估和财务分析等。
这些费用通常包括土地评估报告、环境影响评估报告和财务模型等。
2. 土地获取阶段在项目策划阶段确定项目的可行性后，开发商需要购买土地来进行房地产开发。
土地获取阶段的成本费用主要包括以下几个方面：•土地购置费用：开发商需要支付土地的购买费用。
这些费用通常包括土地转让费、土地过户费和土地增值税等。
•土地开发准备费用：在土地获取后，开发商需要进行土地开发的准备工作，包括土地平整、道路修建和供水供电等。
这些费用通常包括土地整理费、土地平整费和基础设施建设费等。
3. 建设与施工阶段建设与施工阶段是房地产开发的关键阶段。
在这个阶段，开发商需要按照项目规划和设计进行建设和施工工作。
建设与施工阶段的成本费用主要包括以下几个方面：•施工成本：开发商需要支付施工队伍的劳务费用和材料费用。
这些费用通常包括施工队伍的工资、建筑材料的采购和运输等。
•建筑许可费用：开发商需要向相关政府部门申请建筑许可，并支付相应的建筑许可费用。
•建筑保险费用：开发商需要购买建筑保险来保护项目免受自然灾害和意外事故的损失。
4. 销售与市场营销阶段销售与市场营销阶段是房地产开发的最后一个阶段。
房地产项目开发各个阶段的成本控制
房地产项目开发各个阶段的成本控制成本分析和控制直接关系到房地产开发企业的开发成本和利润空间，如何做好成本控制关系到房地产企业的生存和发展，因此每一个房地产企业都会重视成本控制，下面就对在建设项目各个阶段如何进行成本分析和控制谈谈自己的看法。
一、可行性研究阶段该阶段需要对项目各个阶段工作实施所需投资进行分析，即投资估算，主要包括土地开发费用、建筑安装工程费用和其他的行政性收费，各项费用具体内容不再赘述，造价人员可以根据成本的历史资料，结合当前的成本市场的趋势和影响成本的其他因素，提出一些有用的建议，例如项目现场情况、七通一平情况、可能的地质情况、冬雨季时间、工期及其他一些不可预见费用等。
二、图纸设计和审查阶段设计阶段对造价控制就是事前控制，这个阶段是决定占项目投资比重较大的建安费用的重要环节，通常占项目总成本的70%左右。
设计决定了工程造价，一旦设计方案敲定，预算、结算等等只能是计量过程而不能改变造价，因此设计不仅要做到满足功能要求还要经济合理、最大限度的降低成本，设计单位往往从自身的利益出发，并不把工程造价放在首位，主要追求设计的安全可靠、美观耐用，在这里提出了“限额设计”的概念。
首先，在满足生活环境、使用功能和符合法规标准的前提下，要求设计单位提高现有土地的利用率，主要从以下几方面实施：压缩建筑的间距，在规划部门允许的范围内最大限度的提高容积率；提高住宅层数或高低层搭配；适当的增加房屋长度；提高公共建筑的层数，减少公共设施的占地面积；合理的进行道路布置和绿化景观设计；其次，造价人员通过对建安成本的分析，确定各分部分项的概算指标，将建安部分的投资严格控制在投资估算的范围以内，不发生超额现象。
成本管理人员依据设计任务书，以完整、准确地反映设计内容和意图，确切反映当地适时价格水平的原则，提出新材料、新工艺、新技术对工程造价的影响和使用限制，编制出初步设计概算，其组成内容应包括各单位工程的下列各项费用指标：1、室外总体工程，包括室外道路；绿化景观；给排水、消防、供热、燃气管道；室外强弱电供电线路、变配电站；各种设备、站类用房等；2、土石方工程；3、一般土建工程，包括地基工程、基础工程、主体结构工程、装饰装修工程等；4、安装工程，包括机械设备安装工程(水泵、风机、电梯等)、电气设备安装工程(变压器、发电机、高低压配电柜等)、热力设备安装工程(热交换机组、锅炉、空调机组等)、动力照明工程、弱电工程(电视、电话、网络、门禁对讲、防入侵、巡更、监控、消防报警、漏电火灾报警、停车场管理、背景音乐、远程抄表等系统)、给排水工程、采暖工程、通风空调工程、消防工程(消火栓系统、自动喷淋系统、自动喷雾系统、气体灭火系统)；5、器具、设备购置费用。
从3个阶段控制房地产开发成本
从3个阶段控制房地产开发成本随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。
这就要求房地产开发商必须有超前的战略眼光和娴熟的专业操作技巧，科学合理地控制房地产开发过程中每一阶段的成本，真正把握商机，化解风险，从而实现预期利润。
下面就从房地产开发过程中的几个阶段具体谈一下房地产开发成本控制。
一、前期阶段在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环。
对于开发商来说，如何对房地产开发项目进行经济效益分析？怎样才能作出正确决策呢？首先，定位是关键。
一要搞好市场预测，通过市场行为来选择在市场上占有一定席位的开发项目；二是选择定价目标，定价目标是整个价格策划的灵魂，对大多数企业来说，利润最大化是其经营的最终目的。
每一个开发商都必须根据市场供求状况和所开发物业的特点进行准确的价格定位，从而在较短的时间内将所开发物业销售出去。
其次，由于土地价格在房地产开发成本中所占比例较大，因此土地的价格和获取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。
土地的获取方式不外乎两种：一是通过自行拆迁获取土地的开发改造权；二是购买可直接用于建设的熟地。
比较而言，第一种方式因多数住户需要原地回迁，在前期腾地时只需付少量的补偿费、奖励费或搬家费等，因此相对于购地而言，前期一次性投入的资金较少，而且因部分住户回迁，剩余商品房减少，因此因销售产生的营业税额也相应会减少。
但需要有高素质的搬迁工作人员，否则若搬迁工作不力，出现几个“钉子户”，不会延长腾地时间，使建设周期延长，从而加大房地产开发成本。
第二种方式则一次性投资较大，但由于环节少、可操作性强，还可缩短建设周期，所以一些有实力的公司常倾向于采取这种方式获取土地使用权。
在前期工作中，还有一项直接影响房地产开发成本构成的因素，即施工图的设计与审核。
优秀的设计是项目盈利最基本的保障。
设计采取什么样的结构形式、布局，选用何种材料等与房地产开发成本有着直接的关系。
精明的开发商除了会委托一家实力较强的设计单位进行设计外，在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员甚至请一些专家建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方案。
中海地产房地产开发成本控制的几个阶段
项目开盘前
初步设计和施工图设计阶段
目标成本 开盘前30天完成 确定所有非工程成本 是签订该项目经营管理责任书的依据
实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及
时发现问题并解决问题，实现对成本的控制必须建立详细的
项目的开发成本基本可以分为六大部分: 土地成本；2、工程成本；3、营销成本；4、管理成本；5、财务成本。
01
工程成本是我们在项目开发过程中进行成本管理的重点。
02
（1）房地产项目的全成本概念和范围
（2）房地产项目成本管理的特点
1、房地产项目的特点
唯一性
2、房地产项目成本的特点
个性大于共性还是共性大于个性？ 影响因素有哪些？
设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的
成本浪费。
控制设计的意义
（三）对设计费用进行限额控制
房地产项目成本管理的主要过程在于初步设计阶段、采
购分包阶段、项目建造施工阶段、竣工结算阶段。
成本管理最有效是在初步设计阶段，项目成本确定比重
最大的发生在招标阶段，成本管理最复杂、变更工作量最大
的发生在项目施工阶段，竣工结算阶段则是确定项目最后收
万达材料\成本审批权限和时限.xls
万达材料\成本管理操作手册.doc
（三）集团性地产公司的成本管理思路
1、全过程成本管理
2、动态成本管理
1、全过程目标成本管理（中海）
在主体工程开工或主包合同签订（以先到者为准）、项目竣工验收后的15个工作日内，编报《项目建安成本预测明细表》，作为项目竣工结算的建安成本控制目标。
（二）开展限额设计，有效控制造价
房地产企业成本管控问题及措施研究
房地产企业成本管控问题及措施研究随着十九大提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，政府密集出台诸多调控政策，房地产行业进入微利时代。
房地产企业要想增加利润，在市场竞争中保持强有力的竞争力，在房产价格上涨空间有限的情况下，必须合理降低开发成本，优化各项支出，加快投资成本回收才能实现。
一、房地产企业成本管控概述（一）房地产企业成本管控的内容房地产成本是指房产开发过程中发生的各种耗费，包含土地费用、前期工程费、工程建设费、预备费、建设期利息等。
房地产企业成本管控是对房产开发成本进行管理和控制，贯穿于立项决策、规划设计、项目施工、竣工决算等环节。
按房产开发的不同阶段，可分为规划设计阶段的成本管控，施工阶段的成本管控、竣工结算阶段的成本管控等；按管控的内容，可分为前期工程费管控、工程建设费成本管控以及财务成本管控等；按介入时间，可分为事前、事中、事后管控。
（二）房地产企业成本管控的重要性经过多年发展，我国房地产市场管理逐步规范，消费者也日趋成熟和理性，房地产企业只有合理的降低开发成本，向购房者提供高性价比的产品，才能保持一定的竞争优势。
现今国家宏观调控政策对房产价格控制很严，房地产企业要获得更大经济效益，最直接最有效的方法就是加强成本管控，这样既可以保障房地产企业的利润，同时可以抑制房价上涨。
二、房地产企业成本管控存在的问题过去20年，房地产企业只要拿到地，就可以获得高额回报，所以多数房地产企业管理较粗放，在成本管控方面存在诸多问题。
（一）成本管控意识薄弱房地产企业往往仅侧重于施工阶段的建安成本控制，而房地产开发周期长、环节多，立项决策、规划设计、项目施工、竣工决算几个阶段管控意识不强。
立项决策时对项目地周围商业发展方向、未来周边人口结构、人流量及消费习惯等调研不够深入，导致决策不科学，加大了投资风险；设计方案不合理，造成设计频繁变更；竣工验收不规范，把关不严，造成工程质量隐患，均会造成成本增加，仅关注施工阶段的成本管控是远远不够的。
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重庆大学
硕士学位论文
房地产开发各阶段成本控制研究
姓名:梁庆恩
申请学位级别:硕士
专业:建筑与土木工程
指导教师:张仕廉;瞿兴海
20041127
房地产开发各阶段成本控制研究
作者:梁庆恩
学位授予单位:重庆大学
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