关于房地产开发项目成本控制的几点建议

关于房地产开发项目成本控制的几点建议[摘要] 从开发企业内部管理和项目决策、设计、施工各阶段，多方面阐述如何做好项目开发的成本控制从而实现项目利润的最
大化。

[关键词] 成本意识、成本管理、成本控制、方法、利润
[ abstract]: from the development of enterprise internal management and project decision, design, construction stages, expounded how to do a good job in project cost control in order to achieve the project to maximize profits.
[ key words]: the consciousness of cost, cost management, cost control, method, profit
中国分类号:f293.35文献标识码：a 文章编号：
2095-2104(2012)03-0001-02
房地产开发项目因为其具有资金投入量大、建设周期长、专业
性强、受政策及市场不稳定因素影响大等特点，因此房地产开发成为公认的高风险行业。

随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，房地产投资的投资效益的高风险高回报时代已经成为过去。

现在的房地产开发投资中，要实现开发项目的最大经济效益，就必须要对项目开发成本进行有效的管理和控制，实现集约效益型开发，从而真正实现开发利润的最大化。

以下是笔者对房地产开发项目成本控制的几点建议：
一、加强企业内部管理人员的成本意识
（一）树立企业决策者及管理人员的成本意识
长期以来，受旧的开发模式及传统观念的影响，很多开发企业缺乏成本管理意识，尤其是企业决策者及管理人员，通常他们采用的是以事后核算为主的静态成本管理模式，没有建立明确系统的成本管理目标，往往是走一步看一步，但往往计划无法跟上变化，这种盲目的粗放式管理最终导致的结果就是项目目标成本无法控制。

要想在竞争日益激烈的房地产市场获取较大的经济效益，首先要在企业管理者中树立竞争意识，优化成本管理模式及意识；对土地获取、融资方式、项目定位、规划、设计、施工阶段、管理手段等几个重要环节做好科学全面的系统分析，使之达到“行之有效”。

其次，对于项目开发要有详细的评估和预算，针对项目的特点及相关影响因素制定相应的目标成本和目标收益，多做调查研究，在可能的情况下要让目标成本尽可能详细，甚至包括一些不可预见的成本支出及风险系数，把成本预算系统化并编制成册，这样便于实施过程的核查和控制。

（二）强化企业内部的成本意识
项目开发的成本控制，不能仅依赖决策管理层，还需在企业内部建立一套完善的成本管理制度及体系。

比如实行成本控制管理的约束机制和激励机制，对每个部门每位员工分别进行考核，建立企业内部效益增长与员工利益成正比例的分配制度，落实成本管理的奖惩方案，将责、权、利落到实处，做到奖惩分明，形成降低成本提高企业效益为中心的合力，增加企业的凝聚力，培育以效益为中
心的企业文化，让所有员工意识到企业利润的形成靠的是对成本的有效控制，靠的是所有员工的共同努力，树立员工的主人翁意识。

对于直接参与成本管理的组织者，如工程部及财务部，要定期做好专业知识培训，提高企业的整体素质和管理水平，从而提升企业的竞争力。

二、项目决策阶段，作好项目成本预测
进入项目决策阶段，企业首先要做好调查研究并收集大量的市场信息。

房地产价格主要由所处地段、土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素决定。

在项目定位及预算上，企业要充分考虑到这些因素，可以根据市场价格采取拟定目标利润的办法来推算项目的目标成本，再将目标成本按期间费用和开发成本进行分类和分解。

在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准，根据目标成本预测各项税费支出，预订支出计划，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。

这一阶段决定拟开发项目总投资90%左右，也决定着开发产品的品质和定位。

三、项目设计阶段，是项目成本控制的关键环节
可以说，在搞好管理的基础上，项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的90%以上。

房地产项目设计阶段一般可统分为初步设计和施工图设计。

这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。

整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，
成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。

在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作：（一）项目设计委托时，要选择信誉和业绩均良好的设计单位，要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽的准确的相关设计资料
及设计任务书,包括各种技术经济指标，明确项目开发的定位、技术指标值、工程建设成本控制的范围、质量及效果，特别要强调设计方案的“经济”“合理”，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。

这些是作好成本控制的源头工作。

（二）初步设计完成后要认真审查比对，不能过分依赖于设计部门，这一阶段十分重要，着重应注意的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。

这里的“合理”包含两种意思：一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需要；再如环境配套设施是否从“以人为本”作考虑。

这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为我们在销售过程中发现很大一部分购买者对户型和居住环境看得很重，甚至超过了对价格的关注。

二是经济性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。

在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；其次，对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再
与目标成本进行对照，这样做目的是为了避免超预算设计。

（三）施工图设计阶段，这也是控制工程成本相当重要的一环。

设计过程中，有些工程设计人员只注重设计“质量”及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。

因此要十分注意，比如：
1、建筑结构形式的采用。

在满足抗震及安全功能的前提下，根据建筑体量尽量采用成本较低的结构形式。

比如能够采用砖混或混合结构的尽可能不采用框架结构。

2、基础结构形式的选用必须依靠真实的地堪资料并对持力层进行认真核算和选择，避免在施工过程中出现超深或变更现象发生。

3、结构配筋量标准不一。

有些设计人员奉行“少动脑筋多用钢筋”，为了减少工作量，对配筋量及截面不进行单独计算，统一配筋，套用以前的设计模板，对现浇板不分开间大小，设计统一厚度及配筋，这些都是十分浪费的，但这也是非常普遍存在的。

4、安全系数取值偏大。

如：结构安全重要性等级及非抗震、抗震等级的选用。

这些都将对设计结果产生很大的影响。

5、结构按取大值的方式进行一标示或作文字简单说明。

以上设计毛病是控制工程成本不可忽视的问题。

在施工图设计完成后，除了要提交设计审查部门外，还要专门组织专业人员对施工图进行细致的审查，对施工图中存在的影响工程质量及工程成本的问题要及时与设计人员进行沟通并优化，避免不必要的损失及浪费。

四、项目施工阶段，可以从以下几方面考虑：
（一）开工前，根据现场实际情况以及相关设计资料做好施工质量、进度、成本控制计划，严格图纸会审制度。

（二）针对现代商品房购买者大都需要进行二次装修的特点，对于商品住宅可以采取修建毛胚房的做法来降低工程成本。

比如对室内给水、照明线路的敷设、楼地面工程、内墙面装饰工程、木作工程等，都可以实行预埋或甩项。

这样做既可以节约工程成本又可以节约建设工期。

（三）加强现场管理。

严格督促施工方按图施工，严格控制设计变更及材料代用，对必要的变更要做到先算账后花钱，做好现场各种施工记录，做好材料进料抽捡工作，及时掌握各种材料的市场价格信息，在保证质量的前提下尽可能将工期提前。

（四）充分调动现场管理人员的积极性，实行效益奖励制度。

在施工过程中，如有人发现施工图设计错误或不合理，在确认的情况下可以根据其节约效益给予适当奖励。

（五）对施工进度款的拨付要严格签认制度及审查制度，要实行多级管理及控制。

比如对工程量的审查，要做到不多算、不重算，谁签字谁负责。

另外，对定额取费的选择要根据施工合同时行严格查核，对就高不就低的项目要坚决纠正。

施工阶段可通过以上各种方式、方法控制，可让项目开发成本节省5～10%左右。

综上可以看出，房地产开发项目的成本控制与管理是一个多阶段的、动态的和复杂的，要做好房地产项目开发的成本控制就必须
要树立起企业的成本意识，做好开发过程各阶段各个环节的成本控制和管理方法，建立一套完善的成本运行体系，只有这样才能在竞争及风险中立于不败之地，从而为企业获取尽可能大的利润空间。

参考文献:［1］李惠强《建设工程成本计划与控制》复旦大学出版社
［2］戚安邦《工程项目全面造价管理》南开大学出版社
［3］爱德华.j.布洛切《成本管理—计划与决策》华夏出版社。