汉飞盘龙城项目定位报告end
盘龙城商圈市场调研小结报告
盘龙城商圈市场调研小结报告2007-8-08日，我们商圈调研小姐一行五人（彭涛、郭飞、何震、彭革、胡娟），对围绕着汉口北项目45钟内的各个商圈内的商业网点的种种情况做了一次小规模的市场调研活动，以下相关信息是我们这次调研活动的一些数据整理和个人分析。
近年来，武汉市城区内的房地产价格随着土地价格的一路攀高，使得很多地产开发商开始着手对毗邻“后湖片区”的盘龙城，进行全面规划、开发，使盘龙城从原本荒野遍地、人烟稀少的一座历史小镇，一跃成为武汉版图中的又一座“城中城”，那么我们看看国内发展比较成功的城市，多半都有着被称为“城市客厅”的一个区域，这个区域的位置大多在这个城市的机场和市区之间。
如上海虹桥的古北新区，被誉为上海最具有国际化生活氛围的新区和上海人文纯度最高的区域，也是上海身为国际化大都会的一个缩影。
而当今的盘龙城具有如此独天独厚的地理条件，它必定会成为武汉市的另一张名片及新的“城市客厅”。
在这里盘龙城有着良好的发展前景，优越的交通、自然环境使北接天河机场的盘龙城片区成为武汉的“城市客厅”，随着卓越、宝安、名流、纵横、城开等地产巨头纷纷挺进盘龙城，该区域内地产开发热火朝天，目前已聚集了罗纳河谷、宝安山水龙城等多个高端别墅项目。
下面我们对随着汉口北项目紧锣密鼓筹建过程当中，盘龙城东邻阳逻深水港，西距武汉天河机场8公里，南离汉口火车站6公里；岱黄高速、机场高速、盘龙大道及楚天大道组成的四通八达的道路网，构成“水、陆、空”立体交通网络，瞬间切换都市喧嚣与田园宁静。
在这里你的确可以感受到从喧嚣到宁静的瞬间角色变化，但目前据我们对这些楼盘、商圈调查，在盘龙城我们可谓是寻不到一座大型的综合型超市，见不到初具规模医疗条件尽善人意的医院，毕竟盘龙城是一座刚刚起步以强力打造武汉的生态后花园的“城中城”这些所有的相关配套也许在稍后随着入住率逐步到位。
从盘龙城开车出发取道新近通车的中环线，近则达汉口，远可在40分钟之内快速到达武昌光谷，1小时之内可通达武汉全城各个角落。
关于黄陂区盘龙城汉口北垃圾焚烧发电厂严重选址不当的情况反映
关于黄陂区盘龙城汉口北垃圾焚烧发电厂严重选址不当的情况反映危害百姓健康湖北省武汉市黄陂区盘龙城的汉口北垃圾焚烧发电厂已于12月30日破土动工。
该发电厂的兴建必将严重危害周边群众的健康乃至生命，对我市生态环境造成不可挽回的损失与破坏，对当地的经济社会发展造成不利影响。
出于维护所有可能受危害人的权益，出于对环境受破坏的忧心和对和谐社会发展的责任感，我们申诉停建汉口北垃圾焚烧发电厂垃圾焚烧发电厂的理由。
我们垦请有关部门按照国家环保总局、国家发改委发布的[2006]82号文《关于加强生物质发电项目环境影响评价管理工作的通知》精神，对汉口北垃圾焚烧发电厂进行科学、民主、尊重民意的环境评估，重新选址。
一、现有垃圾场的危害：汉口北垃圾焚烧发电厂位于黄陂区盘龙城刘店村，属于盘龙城中心地带，与最近的楼盘仅距300米，离名流人和天地4.7公里，离该地区现未来将是盘龙城繁华的中心城区。
二、垃圾焚烧发电会产生严重的二次污染。
1、垃圾焚烧的设备：2006年6月才成立的采用BOT方式建设汉口北垃圾焚烧发电厂的武汉博瑞环保公司将采用的是国产循环流化床焚烧工艺设备。
流化床焚烧法具有使用寿命长（约15年），相对低的设备投资等。
但是作为第一代垃圾焚烧技术，焚烧后会产生大量的有害废气（4500～6000立方米/吨）大量的灰渣（占垃圾处理量的25%），和形成有毒粉尘（占垃圾处理量的3%～5%）。
我国对垃圾焚烧技术的研究、开发和应用方面起步较晚，对垃圾焚烧设备的设计、生产和应用处于初始阶段，与发达国家差距很大。
在这种情况下，国内一些垃圾焚化设备供应商以及运营商竞称他们的技术与设备达到了国际先进水平，在这样短的时间里，就解决了困扰发达国家几十年的技术问题，真不知这个“先进”从何而来。
2、国际、国内对垃圾焚烧危害的认识早在1985年美国就因环保方面因素取消了137座垃圾焚烧炉兴建计划，1992年加拿大安大略省通过了垃圾焚烧炉使用的禁令；1996年，北美洲五大湖区52个焚化炉结束运作，德国、荷兰、比利时等国也相继颁布了“焚烧炉禁建令”；我们的近邻日本到2000年7月止，关闭了4600余座垃圾焚烧设施；即使经济不太发达的菲律宾也颁布了垃圾焚烧设施建设的禁令。
百联武汉盘龙城奥特莱斯项目调研报告.doc
关于“盘龙城—百联奥特莱斯”调研报告一、项目区位1、项目地点：该项目位于武汉市黄陂区巨龙大道盘龙湖侧，湖滨大道北侧，紧邻恒达盘龙湾等住宅项目。
2、开发商简介该项目由上海百联集团股份有限公司开发，上海百联是国内知名商业地产运营商，旗下拥有一批知名品牌加盟商及一线招商团队。
盘龙城奥特莱斯则完整复制上海青浦、杭州下沙两座奥特莱斯经营模式及风格，由纵横集团开发建设项目工程。
3、该项目定位及基本规划项目经营思想：打造现代化、时尚化生态综合购物广场，形成以销售国内、外著名品牌折扣服饰为主，集休闲、餐饮、娱乐、旅游为一体的商业中心。
项目经营理念：“标真价、买真品、送真情”。
项目基本规划：占地面积约万平方米，营业面积万多平方米，打造商铺三百余套，其中商铺开间米不等（视品牌及分布位置而定），层高米，径深米；四大营业区域涉及业态包含了男女服饰、家装精品、箱包皮具、餐饮休闲、儿童用品等；其中，主要经营的产品以男女精品服饰为主，其经营时间从上午十点至晚间八点。
二、项目基本情况调研1、内部硬件设施建筑格局及风格：项目建筑风格属于标准地中海式建筑风格，两层环形建筑结构格局，部分商铺上下连通一体，两种风格模式使得项目具备了较强的通达性。
内部优化特色：每个区域中均设有一座独立电梯，连接一层二层商圈，可提升项目品质及整体美感；每间商铺内拥有分户型美的空调，该空调由入驻商家出资。
百联奥特莱斯集体购买；各区域休闲广场均设立有大量休闲椅、休闲伞、盆栽及雕塑，现场环境优雅，文化气息浓郁。
卫生间：卫生间内部设施齐全，厕具均具备较高品质，属于公厕中上等标准。
同时，在四大区域中均配置有厕所，能够满足该区域内高流量客户需求。
金融系统：两处银行柜员机及机，工商银行入驻，提供完善金融系统。
消防系统：电子监控消防系统，层次较高。
安保系统：全方位出入口摄像头监控；座岗亭位于项目座出入口；四大经营区域保障名保安小时巡逻。
保洁系统：场内营业过程中，保持每区域名保洁人员流动性保洁。
房地产行业汉飞青年城营销推广策略
《房地产行业汉飞青年城营销推广策略》2023-10-26•项目背景与市场分析•竞争态势与SWOT分析•营销推广策略制定•营销推广实施与监控目•总结与展望录01项目背景与市场分析1项目背景介绍23汉飞青年城是由武汉汉飞地产集团有限公司开发的住宅项目，位于武汉市东西湖区金银湖板块。
项目定位为中高端青年住宅，占地面积约10万平方米，总建筑面积约25万平方米。
汉飞青年城周边配套设施完善，交通便利，拥有良好的自然环境和人文景观。
宏观市场环境分析01武汉市房地产市场持续发展，政府政策支持力度加大，市场需求持续增长。
02金银湖板块作为武汉市的一个新兴商业和居住区，发展潜力巨大。
03汉飞青年城所在板块的房价水平适中，符合中产阶级的购买力。
目标市场定位与需求分析01目标客户群体为年龄在25-40岁之间的中产阶级，主要是在东西湖区工作或有意愿在该区域置业的青年人。
02目标客户群体对住宅品质和周边配套设施的要求较高，注重生活品质和交通便利。
03目标客户群体对价格敏感度适中，愿意为高品质的住宅和周边配套设施支付一定溢价。
02竞争态势与SWOT分析华润集团作为国内知名的房地产开发商，华润集团在市场上具有较强的竞争力，其产品品质和品牌影响力都很高。
主要竞争对手分析万科集团万科集团在房地产行业有着广泛的影响力，其产品线完整，覆盖了住宅、商业等多个领域，竞争力较强。
保利地产保利地产在房地产行业有着较高的市场份额，其产品品质和价格都具有一定的优势，是汉飞青年城的主要竞争对手之一。
汉飞青年城位于城市核心区域，交通便利，具有较高的吸引力。
地理位置优越汉飞青年城以青年人为主要目标客户，提供多种户型和装修风格，满足不同需求。
产品特色突出汉飞青年城的价格相对合理，与周边项目相比具有较高的性价比。
价格竞争力强项目优势与机会分析项目劣势与挑战分析品牌知名度不高01相对于华润、万科等知名品牌，汉飞青年城的品牌知名度还有待提高。
市场竞争激烈02当前市场上已有众多竞争对手，汉飞青年城需要面对激烈的竞争压力。
[工程科技]盘龙城项目调研及定位分析报告
![[工程科技]盘龙城项目调研及定位分析报告](https://img.taocdn.com/s3/m/901019a28762caaedd33d4b8.png)
盘龙城项目市场调研及定位分析报告武汉天厦房地产交易信息有限公司2004年11月30日武汉天厦房地产交易信息有限公司 1一、区域概况盘龙城经济开发区的前身是滠口经济发展区，2003年正式更名为盘龙城经济开发区，是1992年经武汉市人民政府批准成立的综合性开发区，开发区位于武汉市黄陂区西南部，武汉市北郊、外环线与中环线之间，北面为小土岗，东西南三面环水为盘龙湖，前临府河，辖区规划面积88平方公里。
二、区域优势1、自然环境优美盘龙城开发区地处木兰山黄金旅游线路的咽喉要道，区内有武汉市政府投资十亿元的盘龙城名胜风景区，风光如画的后湖，规划中的世界最长环城林带将整个开发区紧紧环绕，区域内自然生态保持得相当完好，山青、水秀、蓝天白云，该区内有后湖、盘龙湖等大小湖泊11个，6座小山，坡地随处可见，3座大山：甲宝山，露甲山，丰荷山，府河河流环绕着整个发展区，这对于向往贴近自然，移居郊外的城市人来说，无疑是最大的亮点。
2、文化积淀浓厚一个城市最重要的就是城市文化，位于区域内的盘龙城遗址被誉为“武汉城市文明之根”，早在３５００年前商朝人就选址在这里繁衍生息。
随着盘龙城风景区的开发，这里将成为闻名国内外的旅游胜地，成为武汉市的又一张名片，并会赢得越来越多的关注，从而对区域的发展起到举足轻重的作用。
3、集聚效应初现由于地理的自然优势，这里吸引了众多极具实力的开发商，纵横、城开、宝安、名流等地产巨头纷纷挺进。
武汉天厦房地产交易信息有限公司 2到2002年7月30日，盘龙城经济开发区内1.88万亩的规划住宅用地在半年内一抢而空，在建的房地产项目有纵横置业的F、天下（3160亩）、宝安公司的山水龙城（2000余亩）、武汉地产恒达盘龙湾（3000余亩）、宏宇公司未来海岸3000亩，即将开工的房地产公司有北京名流（3400亩）、汉飞（2200亩）、武汉新阳光（330亩）等。
4、典型项目提升区域知名度2002年区内第一个别墅项目，也是唯一的在售项目——F、天下，超大型生态纯别墅群首次在武汉秋季房展会上亮相。
2019年武汉市盘龙城市场调研及个案浅析-PPT文档资料
天河 机场
横店 编组站
1165路：天河机场－新荣村客运站 机场－巨龙大道－汉新高速 1166路：祁家湾－新荣村客运站 黄陂－盘龙大道－三环线 1167路：祁家湾－新荣村客运站 291路：武胜路-宋家岗 292路：前川客运中心 - 汉口火车站
盘龙城中心
阳逻 深水港 汉口 火车站
城市北拓
江汉路
徐东
城市 北拓
武汉三镇均可快速直达，交通枢纽价值日益凸显。 • • • 盘龙城分为四大板块：一、空港经济区，以天河国际机场为核心；二、中央行政生活区，以盘龙城管 委会为核心；三、新汉正街商圈，以批发市场群为核心；四、后湖工业园区，以佳海轻纺城为核心。 配套建设的提速，临空经济区强力的经济引擎，盘龙城的房地产上升空间巨大，价值洼地效应巨大。 从2019年开始，盘龙城的住宅供应量同比持续数倍增长，是武汉楼市的热点区域。 《武汉市北部新城组群分区规划》提出将后湖定位为郊野公园，将打造成集生态、景观、游憩等三大 功能于一体的生态旅游度假区。
盘龙城区域商业环境分析
盘龙城区域商业环境分析一、盘龙城区域简介盘龙城经济开发区位于武汉市北、外环线与中环线之间，及汉口以北黄陂区以西南，处于阳逻深水港、汉口火车站和天河机场的金三角。
辖区规划面积88平方公里，目前已建成16平方公里，常住人口近6万人，规划居住人口为30万人。
二、重点发展产业盘龙城经济开发区根据武汉市城市经济发展规划，将建设成集现代制造业区、临空港物流产业区、都市旅游度假区、生态人居区为一体的新兴城镇。
在已初步形成了光学电子、医药化工、冶金建材、机械制造、食品加工和汽车贸易等6大支柱产业的基础上，开发区将以光电机械、化工医药、纺织服装及与天河机场配套的航空物流港等作为今后产业发展方向和重点。
盘龙城经济开发区2005年国内生产总值达到120亿元，工业增加值38亿元，固定资产投资30亿元，出口创汇3000亿美元，利用外资3000万美元，财政收入6亿元，人均年收入80 00元。
截止2006年底，开发区累计引进项目202个，协议投资额为320亿元。
其中，引进工业项目122个，投资规模在500万元以上的企业94家，预计全部项目建成后，年可实现税收7. 78亿元。
以年增长10％的保守估计，盘龙城经济开发区2009年国内生产总值将达到175亿元，根据武汉人均国内生产总值4000美元（2007年度）计算，将吸纳近50万产业人口。
随着等众多项目的建设，盘龙城区域在产业结构的完善上已经取得了相当理想的进展。
这使得盘龙城的生态人居区未来的可持续发展具备了可靠的支撑力。
除了作为产业园区的生活配套之外，可以容纳十几万人居住的盘龙城生态人居区，还将成为武汉市重要的城市功能扩散区，吸纳大量的城区人口。
三、交通条件盘龙城的区位优势明显。
首先，它地处汉口火车站、阳逻深水湾、天河机场的“金三角区域”，具有陆路、水路、航空三方面的交通优势，在整个武汉地区，盘龙城的区位优势是无可比拟的。
其次，盘龙城是距离汉口最近的开发区，二者只有一条府河之隔，盘龙大桥通车之后时间间隔大大缩短。
2008年7月武汉盘龙城房地产市场分析报告
盘龙城市场分析1、中观市场分析（一）、盘龙城地理区位——“两线三点”之间盘龙城经济开发区前身是滠口经济开发区，2003年更名为盘龙城经济开发区，开发区地处武汉市北郊黄陂西南部，外环线与中环线之间，与市区隔府河相望，南距汉口火车站6公里；阳逻深水港、汉口火车站、天河机场这个“黄金三角线”将其围在中间。
（二）、片区概况1、片区现状——“武汉第四镇”作为一座沉睡了3500年的古城——盘龙城俨然已成为武汉市中环线与外环线之间一个新的经济“特区”，武汉因长江、汉江而被分为三镇，位于市区之北最近郊的盘龙城经济开发区，隔府河与汉口相望，则意欲成为“武汉第四镇”。
2、区域功能定位1）、现在制造区盘龙城经济开发区抢抓武汉积极振兴现代制造业的机遇，因地制宜明确发展重点，做大做强现代制造业。
一时因势利导，积极扶持生物医药业；二是乘势而上，积极发展食品加工业；三是扩大引进，加快发展汽车工业及建工机械；四是借势造势，发展建筑建材业。
2）、临空港物流中国华力集团、中国华星集团、北京华特新集团联合打造的武汉国际航空港物流产业区，地处盘龙城经济开发区机场路以西，规划面积为110平方公里，依托武汉天河国际机场，重新构筑大武汉的“九省通衢”地位，建设成为一个集临空工业、物流产业、新型服务业、出口加工业、现代农业与居住度假休闲为一体的现代花国际性空港城。
3）、旅游度假区一是打造盘龙古城名胜区：在研究、保护的基础上，充分利用盘龙城“三山两湖”的湖光山色，合理开发其旅游价值，使丰富的人文景观与秀丽的自然风光和谐地同意起来。
二是建设蟠龙湖（后湖）风景区：盘龙湖三万亩你改造城武汉市继东湖后的第二大名湖景区。
三是长江乐园及黄花涝风情古镇：长江乐园目前预留地在盘龙城西区，面积1.1万亩。
与黄花涝连成一片，进一步带动旅游相关产业的发展。
4）、生态人居区组织香港纵横、深圳宝安、北京名流、武汉地产等17家签约房地产开发企业，以新颖的理念、完善的规划、优美的环境、上乘的质量、精美的造型、齐全的功能、休息的色彩，将19000亩房地产用地建成高档景观住宅小区，以地气带动人气，以人气聚财气，在设计上充分体现“绿色生态与现代科技”完美融合的意境，使盘龙新城成为武汉市民未来首选的理想居所。
武汉黄陂盘龙城经济开发区巨龙大道路面设计方案5.12
武汉市黄陂盘龙城开发区巨龙大道路面设计方案优化一、工程背景本项目地处武汉市黄陂区南部地区刘店村，该地区紧邻武汉市城区。
按照武汉市政府规划，未来5至8年内，将在汉口以北、黄陂南部一带约10平方公里区域内建设10个国家一级专业市场，推动武汉商贸物流的转移和升级。
“汉口北”产业基地紧邻后湖新城，将建成武汉最大的新兴商业区、航空物流区、企业总部区和国际生活社区，将成为继鲁巷、汉阳四新和杨春湖三大城市副中心后建成的第四个城市副中心。
目前在楚天大道、汉口北大道沿线，汉口北国际商品交易中心、华中国际家居城、国际轻纺城、建材大市场、图书音像大世界等10大专业市场将在8年之内建成，总投资额将达到180亿元，预计年产值逾500亿元。
“汉口北”的建设对带动沿线产业链的发展，对区域间经济辐射起着举足轻重的作用。
“汉口北”区内拥有国内六大枢纽机场之一的天河机场、亚洲最大铁路编组站横店编组站和将建的90平方公里临空经济区，交通优势全国少有。
“汉口北”位于武汉所独具的航空、铁路、港口等三大交通枢纽战略资源的黄金节点：东距阳逻深水港15公里，西距天河国际机场10公里、横店编组站2公里，南距汉口火车站10公里，距汉英高速仅1公里，离天兴洲大桥仅十分钟路程，与已建成的武汉火车站仅一桥之隔。
以该地区为圆心出发，30分钟车程可以覆盖武汉市区，1小时车程抵达武汉城市圈，四小时车程到相邻省会，当天往返“800公里半径圈”覆盖广州、上海、北京、重庆、成都、西安等特大城市和广阔地域。
本项目刘店立交为岱黄高速和汉口北大道立交枢纽，位于武汉市三环线和四环线之间，承载着进出汉口北、城市圈北部的交通量，是水、陆、空交通转换的枢纽。
刘店立交东侧为汉口北市场群，西侧为盘龙城开发区，而且此地规划建立明珠新城。
随着汉孝高速机场北连接线及汉口北物流枢纽基地相继建成，黄陂南部交通量增长迅速。
该互通现状为半苜蓿叶简易型式互通，平纵指标低，且在汉口北大道上设置为平交，交织长度过短，交通组织混乱，事故常有发生，难以与“汉口北”交通枢纽的道路路网功能相匹配，难以与该区域内如火如荼的开发和建设带来迅猛增长的交通量相匹配，严重阻碍了汉口北物流枢纽基地的建设步伐，该立交的改造的改造刻不容缓。
武汉南湖项目市场分析
三. 区域房地产市场分析1.区域市场分布武汉由于历史上的交通问题天然被两江分割，未能形成典型性的中心城区与附中心城区的概念，而是形成较多的区域性中心，片区化分较多，较繁杂，依据市民传统将武汉市楼盘化分未如下几个片区，其中：属于汉口区的有：盘龙城片区、后湖片区、金银湖片区、王家敦片区、永清片区、西北湖片区、沿江大道片区、硚口片区；属于汉阳区的有：沌口片区、鹦鹉大道片区；属于武昌区的有：积玉桥片区、徐东片区、青山片区、东湖片区、南湖片区、新南湖片区、光谷片区。
2.市场选择1、综述根据《武汉市城市总体规划（1996—2020）》，南湖组团是武昌4个综合组团之一，是未来武汉市重要的城市副中心，规划用地22.5平方公里，规划居住人口11—15万，辐射人口35万。
南湖片区通过中环线将光谷高新技术开发区连接起来，具有得天独厚的交通优势。
同时，也是距离武昌中心城区最近的超大居住组团之一。
南湖片区（尤其是紧临南湖、珞狮路以西区域）自然环境优美，东邻浩淼南湖，南有即将修建的水上公园和农业生态科技园。
该片区人文资源丰富，武汉理工大学2000亩新校区即坐落于此，距离武汉大学、华中师范大学、华中农业大学等全国著名高校不过十分钟车程。
南湖片区的代表住宅项目包括：早期的南湖花园城（含若干项目）、丽岛花园、名都花园、风华天城。
目前在售项目主要是金地.格林小城和大华.公园世家。
南湖片区历经十年发展，是大武昌地区三大板块中最早形成大规模集中开发的板块。
原有的宝安南湖花园城总体定位偏低，大部分项目属于经济适用住宅和中低档商品住宅。
1999年以“居住特区”作为市场定位的丽岛花园进入市场，带动南湖片区整体市场形象提升，“南湖板块”与“徐东板块”、“关山板块”成为大武昌地区最具发展潜力的三大片区市场。
2002年名都花园、2003年风华天城项目相继入市，使南湖板块从项目规模到项目品质都达到了武汉市房地产市场的中高水平。
2004年起，金地，大华等众多品牌开发商的加入，片区交通和配套的改善，使得本片区在形象，品质上都得到提升，获得了武汉客户的普遍认可，成为目前武昌客户的首选购房区域之一。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
抓住中产阶级心理 不比拼规模，从创新产
建筑符合中产阶级乐 品出发，做高端精致住
于接受的房子
区
做市场接受度高产品
严格控制户型面积，偏 向市场接受度高的中小 户
成为盘龙城中小规模的高端项目
整体市场判断 片区市场分析 目标客户寻找
产品建议
产品定位
产品整体分析
开发方向
售价预估
目标客户寻找
盘龙城现有客户群
2、第三种方案的小组团管理， 充分考虑居住的私秘性。
3、第三种方案的集中商业布局， 不会打扰到住户居家，营造居家 的安静环境。
自我认知 ——规划数据
建议选择规划方案的第三种方案
总建筑面积：143000平方 绿化率：45％ 容积率：1.4 建筑密度：25％ 规划：3＋1F、4＋1F、6F
观念
家庭理财很重要； 孩子教育是头等大事； 要有二套以上的房产； 生活要适当低调，不能过于张扬……
我们能从目标客户中找到共同点——这群人是乐于接 受创新事物的一群人，追求更舒适生活。
关键词：创新＋生活功能化
创新：对于居住的态度较为时尚现代，在保证居住舒适度的情况下，乐于 接受创新户型及居住形态。
退房情况严重
受新政影响，贷款购买多套住房的购房者购房审批无法通过。并有大量非一次置 业者考虑到首付、贷款利率等问题，纷纷放弃前期所购房产。
武汉城中心区域价格涨幅过快
武汉市一环、二环的楼盘 价格涨幅速度较快，越来 越多的人将选择价格相对 较低的盘龙城区域购房。
许多原本可以在中心城区第一次置业的中产阶级将不得不成为溢出人群，选 择盘龙城区域。
武汉整体市场发展判断
整体市场发展不确定性越来越大
07年年末楼市出现的这一回流现 象，将预示着后期的楼市的发展不稳 定因素将越来越多。许多谨慎购房者， 将采取持币观望的态度，选择最有升 值潜力的住宅进行置业，进行保守置 业。
后期婴儿潮将保持旺盛住房需求
未来15年，受1963—1974年的第二 次和80年代后期出生的第三次“婴儿 潮”的影响，武汉将维持旺盛的住房 需求。越来越多的青年置业者，将选 择性价比较高的区域进行置业，完成 第一次刚性购房。
盘龙城典型项目销售分析
项目 天玺花园 歌林花园 龙城天居园
总户 数
358
1086
352
一房
5.5% 20
1.8% 20 8% 28
名流·人和天 地
2306
两房
36% 129 49.1% 533 37% 130 34% 784
三房
38.5% 138
47.3% 514 55% 194 25% 577
四房 五房 20% 71 1.8% 19
行为
消费具有个性的品牌 领导时尚、生活潮流； 过我行我素的个性生活； 兴趣爱好正好是生意； ……
客户描述
兴趣
指定的酒吧和特色餐厅； 喜欢和朋友一起聚会； ……
观念
年轻，活力，有自己的想法； 房子不一定要大，功能够用； 生活功能化，房子不能有浪费的 空间；
透支生命的奋斗型
该类型客户关键词 ： 努力赚钱，缺乏安全感，希望 过得更好，为理想在奋斗，对 房子的需求为创新、实用、性 价比高。
盘龙城典型物业形态分析
从盘龙城在售的项目来看，这一区域，高端别墅项目和低端小户型公寓项目都有不 错的销售业绩。而作为盘龙城花园洋房较多的一个项目，罗纳河谷的洋房却出现叫好不 叫座的情况，是否因为盘龙城市场还无法接受花园洋房？
经调查： 罗纳河谷洋房约140-200 平方的大面积 是销售的主要抗性。许多客户非常认同 洋房形态，但是单套洋房面积过大，单 价也较高，导致总价较高，购买人群有 限。
自住型
长久居住
江岸、江汉片的退休职工 汉口老城区拆迁户 为儿女打算的换房群体 准备结婚置业的青年之家
度假式
小企业主（经商客户）； 跨江置业的关联性 （亲缘、工作缘、友缘）客户
投资型
完全投资
看中盘龙城价值和环境的 外来置业者、纯投资客户
兼容型投资
企业高级职员 中大型企业管理层
F天下
1
4 领秀城
3 歌林花园
2002 豪宅大盘时 代
2008 未来住 宅大盘项目
2007 普通住 宅大盘项目
2 卓越蔚蓝海岸 2005 综合体
大盘项目
盘龙城大盘云集时代
F天下
武汉28街
歌林花园
名流人和
宝安 山水龙城
罗纳河 谷
红色区域大盘云集， 是盘龙城大盘贴身肉 博最激烈的区域
本项目处于该区域内， 走出一条与大盘与众 不同的道路，是本项 目的出路
早上睡个懒觉去店里； 晚上还有生意应酬； 周末对我们来说只是个名词； 维护朋友关系就是开掘财路；
行 为
客户描述
兴趣
挣钱永无止境； 希望有个时间睡个懒觉； 带老婆去买名牌；
……
观念
小区一定要安全、有档次； 房子一定要实用并性价比高； 希望和有生意价值的朋友在一起……
事业稳定的家庭型
该类型客户关键词 ： 责任、义务、优越、富足、追求生 活稳定的人群，对房子要求为舒适 型物业，可以改善居住范围并提供 尊崇感
行为
上班、下班几乎是生活的全部； 看财经新闻、炒股票； 关注银行利率是否有调整； 家私电器等家庭耐用品品牌； ……
客户描述
兴趣
喜欢喝茶，阅读； 喜欢和家人呆在一起； 不时也有同事关系聚会； ……
南面：地面较平整、 未开发用地，可享 有一定的长湖的湖 景资源
楚天大道 北面
南面
自我认知 ——项目四至
东面及西面：地面 较平整、未开发用 地，向楚天大道两 处延伸。
楚天大道 东面 西面
自我认知 ——项目规划
建议选择规划方案的第三种方案
1、第三种方案的中字布局可以 最到小区人车合理分流，充分 考虑小区居住的安全性。
盘龙城热销户型分析
目前盘龙城各楼盘多以二房、三房这种改善型的 住宅产品为主，从图中我们也可以看出二房和三 房分别占盘龙城户型比例的32%和43%。
两房和面积段较小三房以及大面积的四房和复式 户型销售较好，这也反映了目前盘龙城房地产市 场的“低端化与塔尖化”的消费共存的现状。
面积较小的两房与小三房是盘龙城市场上供应最多并销售最好的户型
山水龙城
盘龙大桥
未来海岸
06年的代表 日月山水
人和天地
第一企业社区
盘龙新天地 07年代表 歌林花园 05年代表 罗纳河谷
周边项目的产品
盘龙城是一个不缺乏高端和低端产品的区域
排序 第一档次
第三档次 第二档次
项目名称 F·天下 恒达·盘龙湾 梦里水乡 巢NEST 山水龙城 武汉28街 未来海岸 摩卡小镇 人和天地 盘龙新天地 罗纳河谷
名流人和
歌林花园
片区居住档次
盘龙城， 楼盘两极分化严重 富有者与溢出人群的同时选择
【F天下项目实景】
在这个区域，中产阶级很难 找到自己的归属感！
【歌林花园】
【巢NEST项目实景】 【名流人和天地】
盘龙城大盘云集时代
在这个区域， 没有项目可以称为最 大 因为每年将会有新的 大盘项目不断的涌现 出来
主要建筑形态 独栋别墅
3-4层的别墅 独栋别墅 独栋、联排 别墅
小高层、多层 多层
小高层、多层 多层
小高层、多层 多层、花园洋房
客层档次 高 高 高 高 高 低 低 低 低 低 中
盘龙城区域从一个纯别墅高端区域逐渐走向平常人家
最高端
较高端
中端
低端
2002年
2005年
2006年
2007年
F天下
罗纳河谷
开发商明折暗降
开发商或明或暗加大折扣 的情况非常明显： 1、赠送贵宾卡、额外服务 等方式来吸引客户 2、赠电器、送旅游、搭电 器来吸引客户 3、优惠时间大幅度延长 4、免除物业管理费等方式
淡季抢开盘
之前火爆的楼市，使得许多开发商将房子捂在自己手中，舍不得一次推出，以谋 求利润最大化。目前楼市销售节节下滑，于是开发商纷纷选择将一些早就符合开 盘条件的项目面市，资金落袋为安。
16% 25% 369 576
天玺花园二房B户型由于设计了大阳 台，不仅增加了该户型的使用面积， 同时还增强了房屋的采光和景观功 能，因此畅销。而同为2房的C户型， 由于设计不够紧凑，入门处面积浪 费太大，销售情况较不理想。
人和天地的畅销户型为107平米的三 房两厅一卫，户型紧凑，三面朝南。
紧凑、实用、得房率高、朝向采光好的户型普遍受到盘龙城市场的欢迎
力
弱
兼容型投资、 完全型投资
弱
项目对客户的吸引力
强
针对本项目中产阶级的描述
广义的时尚 BOBO族，生活 有钱也有闲， 城 市新势力
适婚族
追求生活享受的新势力 透支生命的奋斗型
生活中的大多数， 置业中高档住宅的 主流人群
改善族
事业稳定的家庭型
追求生活享受的城市新势力
该类型客户关键词 ： 年轻、见识、勇于接受新事物、对房 子的需求为生活功能化。
汉飞盘龙城项目定位报告
2008年1月
整体市场判断 片区市场分析 目标客户寻找
产品建议
产品定位
产品整体分析
开发方向
售价预估
整体市场判断
927新政出台，武汉市场开始静悄悄的变化
截至2007年11月，武汉商品供应量再次创年 次新ຫໍສະໝຸດ ，成交量93.13万方，环比减少8％。
从周成交数据看，剔除十一黄金周的影响，927新 政后，成交量开始缓缓下滑，市场开始呈现低迷状 态。
• 从供求情况看，未来将出现较强刚性需求，房地产市场仍然存在机会。 • 盘龙城区域随着不断发展，大量楼盘开发供应，将成为武汉居住新区，
现在潜力巨大。