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房地产渠道分销及全民营销制度.pptx
2020年柒道拓客团队人员规模暂按10人计，全年拓客成交任务暂定为200套,月度任务分解如下：
渠道团队全年任务分解
各岗位提成将按月度任务的完成比例分三个等级进行跳点。三个任务完成等级为月度任务完成50%及以上、 70%及以上、100¾ 及以上。跳点后的提成参照笫3页岗位工资和提成描述。
第三条柒道团队考勤管理
3、如果是登记客户的直系亲属购买.则视为同一客户。
4、置业顾问客户判定仅分为有效客户与无效客户,置业顾问与渠道专员对于客户有效性发生客户纠纷,首先由柒 道专员联系柒道组长协调处理，若置业顾问当天无法判定客户有效性，可以维持7天待定期,超过待定期必须对客户 有效性予以判定。若判定为无效客户，渠道专员可以自行跟踪维护，并指定另外置业顾问接待。
二、交通意外事故事件 1、轻微交通事故处理： (1)一般小事故可以自行协商解决；发生交通意外先报备给领导；(说明具体地址，简述当时情况)。
(2)自行确定赔偿责任。 (3)保护现场打电话给保险公司。
(4)保险公司到后拍照取证。 (5)双方开车至交警快速理赔中心办理相关手续。 2、情节严重的交通事故： (1)保护现场并且立即报警.同时通知领导汇报情况。 (2)主动关心伤者,但不要移动和触或伤者，情节严重拨打120。 (3)现场拍照,警察来后说明情况.提供照片。 (4)由警察来判定事故责任，同时送伤者进医院。柒道全员遵守《国家交通法则》.不疲劳驾驶，不酒后驾车.养 成驾驶的良好习惯. (5)通知保险公司(记录下报案号)。 (6)调解，责任的划分尊重交警的意见. 三、展点或者售楼部闹事事件 1、询问客户事由，做好记录。 2、立即向上级汇报情况。 3、若发现有人刻意滋事(情节比较轻的可以通知身边同事及时阻止避免造成不良影响和公司财产损失，前提要 保证人身安全)。
渠道团队全年任务分解
各岗位提成将按月度任务的完成比例分三个等级进行跳点。三个任务完成等级为月度任务完成50%及以上、 70%及以上、100¾ 及以上。跳点后的提成参照笫3页岗位工资和提成描述。
第三条柒道团队考勤管理
3、如果是登记客户的直系亲属购买.则视为同一客户。
4、置业顾问客户判定仅分为有效客户与无效客户,置业顾问与渠道专员对于客户有效性发生客户纠纷,首先由柒 道专员联系柒道组长协调处理，若置业顾问当天无法判定客户有效性，可以维持7天待定期,超过待定期必须对客户 有效性予以判定。若判定为无效客户，渠道专员可以自行跟踪维护，并指定另外置业顾问接待。
二、交通意外事故事件 1、轻微交通事故处理： (1)一般小事故可以自行协商解决；发生交通意外先报备给领导；(说明具体地址，简述当时情况)。
(2)自行确定赔偿责任。 (3)保护现场打电话给保险公司。
(4)保险公司到后拍照取证。 (5)双方开车至交警快速理赔中心办理相关手续。 2、情节严重的交通事故： (1)保护现场并且立即报警.同时通知领导汇报情况。 (2)主动关心伤者,但不要移动和触或伤者，情节严重拨打120。 (3)现场拍照,警察来后说明情况.提供照片。 (4)由警察来判定事故责任，同时送伤者进医院。柒道全员遵守《国家交通法则》.不疲劳驾驶，不酒后驾车.养 成驾驶的良好习惯. (5)通知保险公司(记录下报案号)。 (6)调解，责任的划分尊重交警的意见. 三、展点或者售楼部闹事事件 1、询问客户事由，做好记录。 2、立即向上级汇报情况。 3、若发现有人刻意滋事(情节比较轻的可以通知身边同事及时阻止避免造成不良影响和公司财产损失，前提要 保证人身安全)。
《房地产基础知识》课件
《房地产基础知识》ppt课件
目录
• 房地产概述 • 房地产基本要素 • 房地产交易 • 房地产评估 • 房地产税费 • 房地产法律法规
01
房地产概述
房地产定义
01
02
03
房地产定义
房地产是指土地、建筑物 以及附着在土地、建筑物 上不可分离的部分和附带 的各种权益的总和。
房地产的特性
位置固定性、不可移动性 、投资价值大、保值增值 性、使用长期性等。
房屋产权证明
房屋产权证明是证明房屋 产权归属的重要文件，包 括房产证、购房合同等。
房屋面积
建筑面积
01
建筑面积是指房屋外墙外围线测定的各层平面面积之和，包括
套内使用面积、套内墙体面积和公摊面积。
使用面积
02
使用面积是指套内建筑面积中，扣除公共部分后的直接供居住
使用的净面积。
建筑面积与使用面积的关系
土地使用权期限是指土地使用者可以 使用的土地时间，通常为40-70年不 等，具体期限根据土地用途和地区而 定。
房屋产权
房屋产权定义
房屋产权是指房屋所有者 依法享有占有、使用、收 益和处分的权益，是房地 产交易的重要保障。
房屋产权类型
房屋产权类型包括商品房 、房改房、经济适用房等 ，不同类型房屋产权的权 益和使用限制有所不同。
其他相关税费
印花税
对房地产交易过程中涉及的合同、产权证等 凭证征收的税。
个人所得税
对个人出售或转让房地产取得的收益征收的 税。
企业所得税
对企业取得的房地产收益征收的税。
其他地方性税费
各地根据实际情况征收的其他相关税费，如 教育附加税、城市维护建设税等。
06
房地产法律法规
目录
• 房地产概述 • 房地产基本要素 • 房地产交易 • 房地产评估 • 房地产税费 • 房地产法律法规
01
房地产概述
房地产定义
01
02
03
房地产定义
房地产是指土地、建筑物 以及附着在土地、建筑物 上不可分离的部分和附带 的各种权益的总和。
房地产的特性
位置固定性、不可移动性 、投资价值大、保值增值 性、使用长期性等。
房屋产权证明
房屋产权证明是证明房屋 产权归属的重要文件，包 括房产证、购房合同等。
房屋面积
建筑面积
01
建筑面积是指房屋外墙外围线测定的各层平面面积之和，包括
套内使用面积、套内墙体面积和公摊面积。
使用面积
02
使用面积是指套内建筑面积中，扣除公共部分后的直接供居住
使用的净面积。
建筑面积与使用面积的关系
土地使用权期限是指土地使用者可以 使用的土地时间，通常为40-70年不 等，具体期限根据土地用途和地区而 定。
房屋产权
房屋产权定义
房屋产权是指房屋所有者 依法享有占有、使用、收 益和处分的权益，是房地 产交易的重要保障。
房屋产权类型
房屋产权类型包括商品房 、房改房、经济适用房等 ，不同类型房屋产权的权 益和使用限制有所不同。
其他相关税费
印花税
对房地产交易过程中涉及的合同、产权证等 凭证征收的税。
个人所得税
对个人出售或转让房地产取得的收益征收的 税。
企业所得税
对企业取得的房地产收益征收的税。
其他地方性税费
各地根据实际情况征收的其他相关税费，如 教育附加税、城市维护建设税等。
06
房地产法律法规
房地产行业培训图文PPT课件
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产的
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
经济特性
价值高 大性
相互影 响性
易受限 制性
楼面地价 指平均到每单位 建筑面积上的土 地价格。
楼面地价 = 土地总价格/总建筑面积 = 土地单价/容积率
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产总价格
房地产单位价格
土地价格和建筑物及其
指一宗房地产的整体
指单位面积或单位
附属 物价格的统一，
价格。
是土地价值和房屋价值
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
2024版房地产培训ppt课件完整版
限购限贷政策
政府通过实施限购和限贷 政策，控制投资投机炒房， 稳定市场秩序。
土地供应政策
土地供应是房地产市场的 基础，政府的土地供应政 策直接影响房地产市场的 供求关系和价格水平。
税收政策
政府通过调整房产税、土 地增值税等税收政策，调 节房地产市场的发展速度 和方向。
未来发展趋势预测
智能化发展
绿色化发展
案例分析
结合具体项目案例，分析融资渠道的选择和融资成本优化措施的 实施过程及效果。
绿色建筑与可持续发
05
展在房地产行业应用
绿色建筑概念及标准解读
绿色建筑定义
遵循节能、环保、可持续发展原则，在建筑全寿命周期内， 最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供 健康、适用和高效的使用空间。
绿色建筑评价标准 包括节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利 用、节材与材料资源利用、室内环境质量、运营管理六类 指标。
房地产项目策划与定
02
位
项目前期策划工作流程
明确项目目标
确定项目的投资目标、 市场定位、产品规划等
关键要素。
组建项目团队
根据项目需求，组建具 备专业知识和经验的策
划团队。
市场调研
收集项目所在区域的市 场、政策、竞争对手等 信息，为项目策划提供
数据支持。
制定项目计划
根据项目目标，制定详 细的项目计划和时间表。
市场调研与数据分析方法
市场调研方法
采用问卷调查、访谈、观察等方 法收集市场信息。
数据分析方法
运用统计分析、趋势分析、竞争分 析等方法对收集的数据进行处理和 分析。
市场预测
基于历史数据和市场趋势，运用预 测模型对项目所在市场进行预测。
房地产评估市场法.pptx
2020/7/11
7
第三节 选取可比实例
一、选取可比实例必要性 用于参照比较的交易实例称为可比实例 二、选取可比实例的质量要求 1、处于同一个供求范围内 2、用途相同 3、规模相当 4、建筑结构相同 5、档次相同 6、权利性质相同 7、成交日期与估价时点接近 8、交易类型相同 9、应该是正常市场价格或者可修正为正常市场价。 三、选取可比实例的数量要求 3个以上，10个以下。
2020/7/11
19
某宗房地产在2005年6月的价格为2000元/平 米，某地区某类房地产2005年4月至10月的 价格指数分别为：99.6、94.7、96.7、105.0、 109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。 试计算该宗房地产2005年10月的价格。
15
三、交易情况修正的方法 以正常的市场价格为基准。 正常价格=实例价格×交易情况修正系数 =实例价格×1/(1±s%） =实例价格×100/(100±s) 例如：某可比实例成交价格为5000元/平米，在估 价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此 交易比正常的市场价格低5%左右，则进行交易情 况修正的计算过程为： 正常价格=5000×100/(1-5%)=5263元/平米
2020/7/11
16
有时得到的数据是买方付出的包含了交易税 费在内的实际价格（买方付出），或者是卖 方得到的不需要支付税费的净收入（卖方净 得）。 正常价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际 得到的价格 正常价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际 付出的价格 P132
2020/7/11
17
第六节 交易日期调整 一、含义：将可比实例的价格修正为在估价 时点的价格。 二、交易日期调整方法 可比实例在成交日期有价格×（1±T%）＝可 比实例在估价时点的价格
7
第三节 选取可比实例
一、选取可比实例必要性 用于参照比较的交易实例称为可比实例 二、选取可比实例的质量要求 1、处于同一个供求范围内 2、用途相同 3、规模相当 4、建筑结构相同 5、档次相同 6、权利性质相同 7、成交日期与估价时点接近 8、交易类型相同 9、应该是正常市场价格或者可修正为正常市场价。 三、选取可比实例的数量要求 3个以上，10个以下。
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19
某宗房地产在2005年6月的价格为2000元/平 米，某地区某类房地产2005年4月至10月的 价格指数分别为：99.6、94.7、96.7、105.0、 109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。 试计算该宗房地产2005年10月的价格。
15
三、交易情况修正的方法 以正常的市场价格为基准。 正常价格=实例价格×交易情况修正系数 =实例价格×1/(1±s%） =实例价格×100/(100±s) 例如：某可比实例成交价格为5000元/平米，在估 价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此 交易比正常的市场价格低5%左右，则进行交易情 况修正的计算过程为： 正常价格=5000×100/(1-5%)=5263元/平米
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有时得到的数据是买方付出的包含了交易税 费在内的实际价格（买方付出），或者是卖 方得到的不需要支付税费的净收入（卖方净 得）。 正常价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际 得到的价格 正常价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际 付出的价格 P132
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第六节 交易日期调整 一、含义：将可比实例的价格修正为在估价 时点的价格。 二、交易日期调整方法 可比实例在成交日期有价格×（1±T%）＝可 比实例在估价时点的价格
第一章房地产投资开发.pptx
• 乔志敏（2004）：房地产是指房屋及其附属物（ 与房屋相关的建筑物如校区设施、建筑附着物、 相关林木等）和承载房屋及其附着物的土地，以 及与它们相应的各种财产权利。
• 概念的核心：
地块
房屋
衍生权利
房地产Vs. 不动产Vs. 物业
房产、地产、房地产、不动产
房地产Vs. 不动产Vs. 物业
• 房地产和物业
– 狭义房地产论：指土地和土地上永久性建筑物及其衍生 的权利（王克忠，1995）。
– 广义房地产论：除上述（狭义房地产）内容外，还包括 诸如水、矿藏和森林等自然资源（周诚，1997）。
– 房地产即不动产论：房地产是不动产的原称；不动产是 房地产的别称；房地产是通俗概念，而不动产则是理论 化的概念。
• 曹振良等（2003）：房地产是指建筑地块和建筑 地块以上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生权 利。
• 据《香港房地产法》一书解释，“物业是单元性房地 产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一 农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业可分割 成小物业。”（李宗锷，1988）
• 在我国内地，物业是指已建成投入使用的各类建筑 物及其相关的设备、设施和场地（中国物业管理指南 ，1995）。建设部及各地方的物业管理办法均采用此 定义。
• 可知，物业与房地产最大的区别在于使用的范围有差 异。即物业通常用于个体；房地产通常用于整体。
如 ：“房地产业”和“物业业”
1.2 房地产的分类
基于地上物类型（张红，2003）
• 以房地产的运作为标准 收益性房地产 非收益性房地产 • 按市场交易性质 出售性房地产 出租性房地产 抵押性房地产 典当性房地产 ……
1 房地产
• 1.1房地产（real estate/real property）概念 • 代表性观点：
• 概念的核心：
地块
房屋
衍生权利
房地产Vs. 不动产Vs. 物业
房产、地产、房地产、不动产
房地产Vs. 不动产Vs. 物业
• 房地产和物业
– 狭义房地产论：指土地和土地上永久性建筑物及其衍生 的权利（王克忠，1995）。
– 广义房地产论：除上述（狭义房地产）内容外，还包括 诸如水、矿藏和森林等自然资源（周诚，1997）。
– 房地产即不动产论：房地产是不动产的原称；不动产是 房地产的别称；房地产是通俗概念，而不动产则是理论 化的概念。
• 曹振良等（2003）：房地产是指建筑地块和建筑 地块以上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生权 利。
• 据《香港房地产法》一书解释，“物业是单元性房地 产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一 农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业可分割 成小物业。”（李宗锷，1988）
• 在我国内地，物业是指已建成投入使用的各类建筑 物及其相关的设备、设施和场地（中国物业管理指南 ，1995）。建设部及各地方的物业管理办法均采用此 定义。
• 可知，物业与房地产最大的区别在于使用的范围有差 异。即物业通常用于个体；房地产通常用于整体。
如 ：“房地产业”和“物业业”
1.2 房地产的分类
基于地上物类型（张红，2003）
• 以房地产的运作为标准 收益性房地产 非收益性房地产 • 按市场交易性质 出售性房地产 出租性房地产 抵押性房地产 典当性房地产 ……
1 房地产
• 1.1房地产（real estate/real property）概念 • 代表性观点：
房地产产品规划讲义.pptx
风格的特点主要是和谐、完美、崇高。而古希腊的神庙建筑则是这些风 格特点的集中体现者，古希腊的“柱式”，这种规范和风格的特点是， 追求建筑的檐部（包括额枋、檐壁、檐口）及柱子（柱础、柱身、柱头） 的严格和谐的比例和以人为尺度的造型格式。
2.2 建筑风格的类型
2.2.3 按照历史发展流派分 （1）古希腊建筑风格 （2）古罗马建筑风格 （3）欧洲中世纪建筑风格 （4）文艺复兴建筑风格 （5）新古典主义建筑风格 （6）现代主义建筑 （7） 后现代主义风格
在房地产策划应掌握的建筑风格、户型设计的基本概念、 各种户型优缺点分析。
第七章 房地产产品规划
1. 房地产产品规划概述 2. 建筑风格的设计 3. 房地产项目景观设计 4. 户型的设计 5. 小区会所的设计 6. 小区智能化的设计 7. 生态住宅的设计
1. 房地产产品规划概述
1.1 房地产产品规划的构成 房地产的产品规划可以通过以下两个方面来理解： 一是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由其延伸
架等，二是配套设施之景观设计，使之具有“地中海式气息”； 澳洲风格，色彩清新、立面处理简洁流畅，具热带滨海风情； 新加坡风格，具有较浓的热带海洋和岛屿文化气息，它并没有一个
统一的模式，与马来文化、印尼文化等有通融之处，所以可以称之为 “东南亚风格”；
日本风格
2.2 建筑风格的类型
2.2.2 按建筑物的类型分 住宅建筑风格、别墅建筑风格、写字楼建筑风格、商业建筑
（5）新古典主义建筑风格 这一风格曾三度出现，最早一次是1750至1880，他是欧洲古典主义
的最后一个阶段，其特点是体量宏伟，柱式运用严谨，而且很少用装饰。 另一次出现在1900-1920年，带有一定的复古特征。第三次出现在1982年， 其主要特征是把古典主义和现代主义结合起来，并加入新形势，这一风 格在当今世界各国颇为流行。
2.2 建筑风格的类型
2.2.3 按照历史发展流派分 （1）古希腊建筑风格 （2）古罗马建筑风格 （3）欧洲中世纪建筑风格 （4）文艺复兴建筑风格 （5）新古典主义建筑风格 （6）现代主义建筑 （7） 后现代主义风格
在房地产策划应掌握的建筑风格、户型设计的基本概念、 各种户型优缺点分析。
第七章 房地产产品规划
1. 房地产产品规划概述 2. 建筑风格的设计 3. 房地产项目景观设计 4. 户型的设计 5. 小区会所的设计 6. 小区智能化的设计 7. 生态住宅的设计
1. 房地产产品规划概述
1.1 房地产产品规划的构成 房地产的产品规划可以通过以下两个方面来理解： 一是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由其延伸
架等，二是配套设施之景观设计，使之具有“地中海式气息”； 澳洲风格，色彩清新、立面处理简洁流畅，具热带滨海风情； 新加坡风格，具有较浓的热带海洋和岛屿文化气息，它并没有一个
统一的模式，与马来文化、印尼文化等有通融之处，所以可以称之为 “东南亚风格”；
日本风格
2.2 建筑风格的类型
2.2.2 按建筑物的类型分 住宅建筑风格、别墅建筑风格、写字楼建筑风格、商业建筑
（5）新古典主义建筑风格 这一风格曾三度出现，最早一次是1750至1880，他是欧洲古典主义
的最后一个阶段，其特点是体量宏伟，柱式运用严谨，而且很少用装饰。 另一次出现在1900-1920年，带有一定的复古特征。第三次出现在1982年， 其主要特征是把古典主义和现代主义结合起来，并加入新形势，这一风 格在当今世界各国颇为流行。
房地产基础知识培训PPT课件
4、高层：超过一定高度和层数的多层建筑。1972年国际高层建筑会议将高 层建筑分为4类：第一类为9～16层（最高50米），第二类为17～25 层（最 高75米)，第三类为26～40层（最高100米），第四类为40层以上(高于100 米）
5、超高层：30层以上的建筑称为超高层。
9、板楼和塔楼（也叫点式楼） ： 板式结构一般户型通透， 例如多层住宅、高层板楼； 塔楼（点式楼）是围 绕一个中心点，在一层内分布多户独立住房的户型。
四、建筑名词解释
1、什么是房地产一级市场： 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出 让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有 土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用 者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过 开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国 家垄断的市场。
5、什么是集资房
集资房属经济适用住房范围，是政策性住房，是企事业单位为 了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨土地建 设、按成本价出售给内部职工的房屋，不能在市场上自由流通。
6、什么是经济适用房 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发
企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济 性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家 庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上 强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。
蛭石、陶 烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。
适合大规模 工业化施工，效率较高，工程质量较好。
框架结构由 梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构
的承载力和 刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬
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400
200
住宅 +21.9%
0 1999 年份 2000
面积（万平方米）
北京1999-2000开复工面积和新开面积
5000 4000 3000 2000 1000
0
商品房屋开复工总面积 住宅开复工面积
当年新开商品房屋总面积
1999
当面住宅新开面积
年份 2000
金额（亿元）
销售面积 （万平方
米）
1500 1000 500
•人口 –城镇人口 –流动人口 –居住面积
•经济发展趋势 –GNP –产业结构 –增长率、通 货膨胀率 –物价指数、 零售价格指数 –工资水平 –储蓄水平、 可支配收入 –利率 –失业
•行业政策和法规 •WTO的影响 •世界经济趋势
房地产行业研究纲要
地区经济分析
•人口 –常住人口 –流动人口 –人口结构或特 –居住面积 –消费结构
•正建和规划的地产 统计数据
•供需状况整体分析 •房地产价格指数 •房地产价格走势 •国外地产发展历史 和动态
•全国城市化趋势
•物业整体规模状况 •细分市场结构分析 •住宅、厂房、商场、 写字楼等竣工、销售、 空置等统计数据分析
•正建和规划的地产 统计数据 •供需状况整体分析 •房地产价格指数 •房地产价格走势 •当地现有物业及其 利用状况调查分析
• 信用关系 ： 金融业去年对30多个行业的信用状 况进行了内部排序: 房地产业排名倒 数第四，仅居冶金行业、外经贸行 业和酒店业之前。
• 房地产业虽然在1998年之后发展很 快，但信用状况与其他行业相比并 不理想。 相当多的开发商搞“打一
枪换一个地方”式的项目开发。规 模化，集团化，有品牌的开发商很 少。
0
北京1999-2000销售面积
销售总面积 +75.8% 住宅销售 +85.3%
销售给个人 +160.4%
1999 年份 2000
金额（亿元）
北京1999-2000商品房屋销售额
500
商品房屋销售总额 +53.1%
400
300
住宅销售额 +76.4%
200
100
0
1999 年份 2000
宏观经济分析
• 我国房地产开发企业的直接融资所占比 例很少
• 商业银行的资金来源主要是短期储蓄存 款，所提供的贷款主要也是短期流动贷 款。这对需要长期资本的房地产企业来 说，还是不适应当前市场的需要，不能 保证房地产业的持续发展，相反却成了 房地产业发展的一个限制性因素。
（如，办公物业的持有和管理）
房地产对经济的作用
page1
房地产行业的行业特征：周期性、关联性、地域性、政策性
周期性
房地产业属于固定资产投资的范畴，与宏观经济一样具有明显的 周期性
关联性
作为基础性产业，具有高度的综合性和关联度，住宅产业带动系 数为2.3
地域性
房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，区域发 展不平衡，级差收益明显
政策敏感性
总量的50% • 城镇（非农业人口）人均住房使用面积2010年达到18
平方米，建设住宅33.5亿平方米，平均每年新建3.35亿 平方米
宏观经济对房地产企业的影响
• 全面推行住房公积金制度，福利分房变为货币化分房， 放款住房贷款条件，降低住房贷款利率，拉动了住宅 业发展，有利于以住宅为主业的公司发展，如深万科 （0002）
• 西部大开发 - 中央财政加大对西部地区的转移支付， 涉足基础设施的房地产企业收益，如渝开发A（0514）
• 中国政府“小城镇大战略”的发展思路，加快小城镇 的发展和城市化进程，有利于中小城市房地产公司的 发展。如三木集团（0632）
目前房地产投入资金来源构成
定金及预付款
24.6%
债券 国内贷款
•地方城市建设规划 蓝图
•各类地产需求整体 预测
房地产企业的战略研究纲要
全国竞争态势
•主要房地产企业 识别 •主要企业的竞争 地位分析
–规模 –区域 –资金实力 –地产性质 –组织结构 –管理水平 •主要地产企业的 最近动态和战略
地区竞争态势
主要竞争对 手分析借鉴
•主要房地产企业识别 •主要企业分析
•经济发展趋势
–GNP –产业结构 –物价指数 –工资水平 –储蓄、可支配收入 –就业率 –当地产业政策 •工业和商业趋势 –工业园区、商业区 •行业政策和法规 •WTO的影响 •当地经济其他发展趋势
全国房地产 市场分析
地区房地产 市场分析
•物业整体规模状况 •全国物业细分市场 结构分析
•住宅、厂房、商场、 写字楼等竣工、销售、 空置等统计数据分析
–规模 –区域 –资金实力 –地产性质 –组织结构 –管理水平 •主要地产分析 –价格 –目标市场 –营销 –…… •主要地产企业的最近动 态和战略
•成功企业的关键 成功要素 •成功经验总结 •……
核心能力识 别和策略
•与竞争对手相比， 复地有何差距， 应如何弥补并尽 快追赶
•发展战略是什么？
•为了成功实现战 略，必须拥有哪 些关键的竞争力， 应如何优先培育 核心竞争力
• 作为生产要素：为经济和生产活动提供 空间
反过来说，经济和生产活动的内容影响 需求的内容）
•……
金融业对房地产的影响
• 以住宅开发为主的房地产业是典型的资 金密集型产业，金融业的支持必，银行贷款， 资本市场融资，销售回笼资金
• 银行贷款一直是开发资金的主要来源。 在目前 国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的说 法: 一是给房地产业的贷款占全部贷款余额的30％， 其余行业占70％： 二是发放给开发商的开发性贷款占给房地产业 贷款总余额的30％，住房抵押贷款及其他业务 占70％。
0.1% 14.7%
0.1% 1.9% 1.4%
国家预算内资金
利用外资 外商直接投资
其他资金
29.9%
18.3% 自筹资金
企事业单位自有资金
9.1%
北京2000年房地产开发不管从哪个指标分析，都反映了 市场的快速增长，随着经济形势的强劲估计将继续增长
北京1999-2000房地产投资
600
房地产投资总额 +23.9%
政策对房地产业的影响主要体现在土地资源供应、各项税费、房 地产流通政策和货币政策。
房地产行业2000-2010年间的发展目标 和前景
• 以每年12%的速度增长 • 商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达
80%，商品房占城镇竣工房屋总面积的50% • 实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋