万科企业股份有限公司投资 价值分析

万科企业股份有限公司投资价值分析

小组成员：

09工商管理学院创业教育实验班

龚雪儿 谢小琴 胡安妮 周婧丹

1.引言

万科,作为中国股市最早上市的股票之一，其在股市中的地位是不可代替的，其投资价值早已得到公认。自1991年至2004年，万科营业收入复合增长率达25％，净利润复合增长率达31％；同期上市的企业，像万科这样持续十三年盈利增长的已堪称绝无仅有。这只著名的指标股发展到如今，其突出表现还会继续存在吗？如何衡量其现在的投资价值？这是投资者们现在所面临的问题。

本文将通过对房地产行业介绍、万科基本情况介绍，以及对其经营情况、财务状况分析，并通过对国家以及其个人发布的信息进行分析，将对万科的投资价值做出一些可行的分析。

2 万科基本情况

2.1万科基本情况

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。

以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公”称号。

万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1％，业务覆盖到以珠三

角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。2007年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”，上海新里程项目20号、21号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。同年，万科新开工住房中装修房的比例达到53.4％，这是公司倡导节能环保、践行会责任的重要体现。

万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。2007年，公司在行业内首先推出“冷静期”概念，实行“三天无理由退订”。根据盖洛普公司的调查结果，万科2007年客户满意度提升两个百分点，达到89％。至2007年底，平均每个老客户曾向7.11人推荐过万科楼盘。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去十年，万科销售收入复合增长率为49.9％，净利润复合增长率为42.3％；最近三年，万科销售收入复合增长率达到93.7％，净利润复合增长率达到88.4％，基本每股收益复合增长率达到67.6％。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。万科现有员工16000余人。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。2007年11月，万科作为唯一一家房地产企业以“雇主品牌”项目，荣获由北大学管理案例研究中心、《北大商业评论》和企业家与企业管理研究院联合设立的“中国管理学院奖”。2008年1月，万科荣膺第三届“CCTV年度雇主调查”评选“最具领袖气质的年度

最佳雇主”称号。

2.2万科发展历程

万科成立于1984年5月，当时名叫“深圳现代科教仪器展销中心”，公司性质为国营企业；公司地址为深圳市建设路1号，业务极尽多元化，诸如贩卖日本电器如摄像机、录像机、投影仪等，另外还开设服装厂、手表厂、饮料厂、印刷厂、K金手饰厂、饲料厂等。

1986年，万科因所经营业务与公司名称不相符，公司更名为“深圳现代企业公司”。由于业务的不断扩展，在保留建设路的展场外，万科总部搬迁到和平路50号。

1988年11月，万科进行了历史性的股份化改造，正式更名为“深圳万科企业股份公司”；12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。万科股份制改造完全移植香港经?验，为企业引进了国际先进的现代企业制度。股份制改造完成之后，万科选择了多元化和跨地域的扩张之路，并于同年通过高价竞争投正式介入房地产领域。

1991年1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易；同年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，开始发展跨地域房地产业务；同年，万科提出了“人才是万科的资本”，奠定了万科企业文化的基调。在理想主义的旗帜之下，万科集聚了一批优秀的人才。年底，万科的业务已包括进出口、零售、房地产、投资、影视、广告、饮料、印刷、机加工、电气工程及其他等13大类。

1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整。同年，《万科》周刊应时而生，并逐渐成为万科企业文化的重要载体。

1993年3月，公司发行4,500万股B股，该股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市，开始确定战略结构调整，走专业化道路。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。12月，公司更名为“万科企业股份有限公司”。

1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳市住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。

2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，公司实力进一步增强。年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。

2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

2002年6月，公司发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。

2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场，初步形

成“3+X”的区域发展模式。

2004年9月，公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活动，发布未来10年的中长期发展规划。

2005年01月公司地产业务的销售量将较2002年增长一倍以上；2005年3月，万科与浙江南都集团达成战略合作，根据协议，浙江南都通过子公司上海中桥将其持有的上海南都股权的70%、苏州南都股权的49%和浙江?南都股权的20%转让予万科子公司万科浦东、深圳万科和上海万科。品牌方面，上海南都、苏州南都可使用“万科”或“南都”品牌对现有项目进行开发；今后新项目如需使用“南都”品牌，须先取得上海中桥书面同意。万科用近19亿现金换到的是219万平方米建筑面积的土地项目储备和觊觎10年的江浙市场。

2006年01月2006年万科销售突破200亿，实际结算销售176.7亿；2007年01月公司确定其“精细管理，有效运营”可持续发展之路。

2.3万科股本结构

3 房地产行业基本情况

3.1行业状况分析　

进入2008年下半年，在世界金融危机的影响下，中国整个房地产市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。截止2008年末，全国完成房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9%。其中，商品住宅完成投资22081亿元，同比增长22.6%，回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为72.2%。1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，环比下降0.5%。而由于全国各地楼市发展不均衡，2008年东部地区房屋销售量下降幅度大于中西地区，一二线城市下降幅度大于三四线城市。上海、北京、武汉、福州等重点城市的成交萎缩超五成。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，2008年第四季度房地产市场进一步恶化的趋势才得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。

进入2009年我国房地产市场将更加不容乐观，总体下行势不可免。上半年，房价承接2008年的下滑势头，房价水平将继续回落。由于区域经济的差异性，各地区调整的进度和幅度不尽一致。一些调整比较早、调整幅度较深的城市，随着价格的下降及经济适用房和限价房大量入市，自住型需求将逐渐提高。我国政府连续出台一系列鼓励住房消费的政策，并力争2009年经济增长保持在8％以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。因此，近期房价下行是对前期房价过高的修正，而一旦房价调整到位，将会出现反弹，市场成交量将出现趋稳的迹象。 结合国际国内及房地产行业发展周期特征，预计随着2009年下半年房地产市场各方的博奕趋于理性以及成交量回升的发展形势下，2010年全年将处于平稳期，主要是消化累积的存量房。而2011年，随着国际经济开始恢复，前期大量基础设施、社会保障制度等投资，内外需双引擎

将改变传统三架马车带动经济新一轮发展，房地产业下一个发展周期将在此时出现。

整体而言，从近期房地产市场的各种信息来看，在2009年以及以后的一段时期内，中国房地产市场将充满挑战，也给房地产企业带来了严峻的考验，但机遇将大于挑战。那么，在当前局势下认清形势、掌控方向，对房地产行业所处环境和未来的发展态势予以翔实的剖析，无论是对于中国房地产行业的长远发展，还是对房地产行业在具体工作中的突破都具有积极的指导作用。

3.2行业存在问题

在保持快速发展、总体向好的同时，房地产业和房地产市场也存在一定问题，主要是：

单纯的房地产业市场化难以解决中低收入群体的住房问题。实行住房制度改革以来,住房不再实物分配,向住房商品化、分配货币化、供应社会化的方向不断迈进，住房市场化成为解决居住问题的主要途径。但市场不是万能的，而且“嫌贫爱富”，如果采取单纯市场化的方式发展房地产业，势必将相当一部分中低收入群体排除于供给范围之外，从而造成严重的社会问题。

多元化的房地产市场需求刺激房价不断上涨。市场经济条件下，商品价格是由价值规律和市场供需关系共同决定的。当前房地产市场需求不仅包括基本居住需求、住房改善需求、拆迁被动需求和往来人口消费需求，还包括超前消费需求、投资需求和投机需求等。社会与科技的进步、经济的快速发展、居民收入水平的提高、恩格尔系数的下降等因素，都不同程度地在刺激居民进行住房更新换代和住房投资。农村人口大批向城市转移，也增加了房地产市场的需求。由于城市基础设施承载力相对有限和土地资源相对稀缺的制约，房地产市场有效供给在总量、结构等方面尚难以充分满足旺盛的多元化需求，导致房价持续上扬。

土地管理制度影响土地供给。目前通过招拍挂出让土地使用权的方式，引入了市场竞争机制，提高了土地资源的配置合理性和利用效率，其积极作用应该肯定。但是在现行的土地出让收入管理模式下，一些地方政府为增加财政收入、弥补城市建设与改造投资缺口，自然希望以较

高的出让价格供给有限的土地，而房地产商则趋向于建造大户型、高价位商品房，获取更多的利润，这又刺激了土地的进一步升值，导致城市土地价格和商品住宅价格一路攀升。

产品结构偏差影响房地产市场供给。一方面，与居民基本需求密切相关的普通住房和经济适用房需求大，但由于开发利润低而供给量小；另一方面，房地产商为了追求高利润，大都将产品供给对象集中于较高收入群体。同时，由于促进经济适用房和廉租房供给的市场补充机制不足，商品房与二手房市场没有形成互动，房屋租赁市场没有盘活，也加剧了住房供给结构的不合理。

4 万科基本素质分析

4.1经营状况分析　

报告期内，随着09年下半年后行业逐渐加大的新开工陆续转为销售，市场新房供应量逐渐增加，并在9月份进入推盘高峰期。万科重点关注的14个主要城市，9月份新推盘面积较二季度月均水平增加一倍左右。受供应增加的影响，三季度主要城市住宅成交量总体呈现环比上升的趋势。但与去年同期相比则仍有明显下滑，三季度上述城市新房成交面积较去年同期下降35.9%。

而从成交批售比(成交批售比=成交面积/批准预售面积)指标来看，三季度市场新房供应多于同期成交，自09年以来的去库存化进程已经结束。预计四季度的新房供应将持续处于较高水平，市场可售存量将逐渐上升。

今年上半年土地市场有较为明显的降温迹象，而三季度有所反弹，出让底价及成交均价环比二季度有所上升，但仍未回到09年水平。整体来看，开发企业资金面趋紧仍是主要趋势，土地市场的反弹预计难以持续。

报告期末，为巩固前期调控成果，进一步贯彻国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委相继出台措施，对房地产调控提出了新的要求，包括：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例下限调整到30%及以上；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等。截止报告披露日，多个城市出台的实施细则中，普遍还对单个家庭的购房套数做出了限制。

上述政策进一步体现了国家调控房地产市场、防范房价过快上涨的

决心，将对市场产生显著影响。政策出台以来，在售项目的来访量普遍回落，客户成交意愿也明显下降。预计随着政策效果的逐步显现，投资性需求将进一步受到抑制，市场整体销售速度将放缓，可售存货量将有所增加，供求关系将朝向更有利于购房者的方向转变，自住型需求将进一步主导未来市场。

面对市场环境的变化，公司将继续坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的基本策略，始终坚持按购房者愿意接受的价格售出房屋，以保持合理的销售速度。由于公司今年以来的推盘节奏占据了先机，后续销售压力不大，同时万科小户型产品、装修房占比高等产品结构、特色上的优势依然存在，公司对继续跑赢大市有较为充足的信心。

三季度公司继续坚持以自住型需求为主的产品定位，取得了良好的销售业绩，实现销售面积280.，销售金额346.4亿元，分别比2009年同期增长73.9%和124.9%。今年1-9月，公司累计实现销售面积601.，销售金额714.2亿元，分别比2009年同期增长17.8%和54.8%。

由于项目竣工时间在一年之内分布并不均匀，今年1-9月份公司竣工面积在全年中占比较低，1-9月份累计实现结算面积216万平方米，比去年同期下降39.0%，结算收入221.4亿元，比去年同期下降24.2%。公司实现营业收入223.8亿元，比去年同期下降24.2%。随着四季度更多项目竣工并转入结算，预计公司第四季度实现的结算收入将超过前三季度总和。

由于去年同期结算的项目多为2008年低谷期内售出，今年以来结算收益水平有较为明显的恢复，净利润同比情况明显好于收入同比。7~9月份，公司实现净利润4.6亿元，同比增长6.1%。1-9月份，公司累计实现净利润32.7亿元，同比增长10.6%。

截至报告期末，公司尚有784万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约863亿元。其中合并报表范围内已售未结面积660万平方米，合同金额778亿元，较中期时分别增加40%和44%。由于近年来公司装修房比例上升，从完成销售到满足结算条件的时间逐渐拉长，已售未结算资源的存量不断增大。预计未来至少一年时间内，这一趋势仍将延续。 由于公司三季度销售顺畅，8、9月份的单月销售屡创新高，报告期末，公司所持有的货币资金较中期时大幅增长，至315.4亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和158.3亿元，资金实力进一步增强。受预收账款大幅增长的影响，公司的资产负债率较中期时也有所上升，至73.7%，但预收账款并不构成实际的偿债压力，公司有息负债占总资产的比例实际上仅为23.9%，且有息负债中短期负债的比例仅为35.2%。截止报告期末，公司的净负债率为27.2%，较中期的40.8%下降13.6个百分点。

截止9月底，公司各类存货中，已完工开发产品(现房)52.4亿元，占比仅4.3%，较中期时进一步下降，继续保持着良好的存货结构。

报告期内，公司继续坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎投资策略，发挥战略纵深优势，控制拿地风险。第三季度新进入清远、扬州、廊坊等城市，累计新增项目20个，对应的按万科权益计算的规划建筑面积合计526万平方米。1-9月份新增项目万科权益规划建筑面积合计1427万平方米，新增项目的平均楼面地价在2400元左右，保持在较低水平。目前万科的资金状况良好，为发展留有余力。公司将始终坚持谨慎投资策略与快速开发策略，以合理的价格获取房屋开发实际需要的项目资源，同时关注市场调整可能带来的发展机会。

4.2竞争力分析

市场地位：

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2009年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。

同行业间的竞争：

由于地产行业的超额利润，许多企业蜂拥而至，行业内企业竞争激烈，就目前而言，与万科形成激烈竞争的房地产公司主要有：上海绿地(集团)有限公司、顺驰中国控股有限公司、碧桂园集团、中海地产股份有限公司.但是万科凭借其核心竞争力即:拥有优秀的管理团队以及在其领导下，充分利用市场资源、发挥技术优势，通过专业化经营塑造了房地产业第一品牌。

潜在进入者的威胁：

我国房地产新进入者的威胁比较大，主要原因是：（1）进入门槛

比较低：由于我国的房地产开发公司数量多而且大部分规模小，而房地产产品又具有比较明显的不可移性，使得房地产行业的进入门槛不高。（2）高额利润的诱惑:由于我国的房地产业正处于高速发展阶段，目前是一个赢利能力较强的行业。因此许多有资金实力的集团公司涉足房地产开发房地产行业。但从另一方面来讲:投资地产需要大量资金作为支持,因此投资风险是比较大的.从这点来看由于万科经营多年对国内房产行情了解甚多再加上其雄厚的资金力量,万科占据不容忽视的优势地位!

买方的谈判能力：

由于消费者购买房地产产品大多是零散购买，购买者分散而弱小，议价能力几乎没有。另外房地产开发过程复杂，生产周期长，消费者的房地产信息成本较高，因此目前来说消费者力量相对较弱，但随着我国房地产行业的高速发展，房地产市场逐渐由卖方市场向买方市场转变，买方的谈判力量有逐渐增强之势。

万科公司的谈判地位：

由于土地的出让由地方政府垄断，政府是开发商的唯一土地供应商，处于垄断地位，议价能力极强。并且土地供给缺乏价格弹性(价格的上涨幅度会远大于由价格引起的土地供给量的增加幅度)，因此房地产开发公司在土地使用权的获得方面谈判能力不强，但在其他方面，比如原材料的采购，工程项目的招标方面，公司的谈判地位相对较高。替代品：

租房和二手房.但由于国人保守思想,渴望拥有自己的房子,因此威胁不大!

未来发展前景:

万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一。作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去的几年中经历了很多波折。

面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产业几经潮起潮落、大浪淘沙，但万科依然保持着持续增长的势头，行业领跑者的地位不可动摇。目前，万科与上海建工集团

已进行了紧密合作，后者为推进万科产业化进程专门成立了“万科事业部”，负责墙面的组装。接下来，中建总公司和中铁建设总公司也将成为万科的合作伙伴，共同推进产业化实践。万科今后将寻求与更多国有背景的大建筑公司合作，而小的建筑队在这一领域将逐渐失去生存机会.

4.3财务状况简介　

上市公司的财务状况是通过定期的财务报告反映的。现阶段，我国上市公司的定期主要报告包括三表（资产负债表、损益表、现金流量表）及其附注，因此人们主要是通过分析上市公司的财务报表来了解其财务状况。分析企业财务报表时，主要是从其中计算整理出各种财务指标，或再将这些指标进行一定的技术处理。

4.3.1偿债能力分析

偿债能力是指企业偿还各种到期债务的能力。偿债能力分析是上市公司财务分析的一个重要方面，通过这种分析可以揭示上市公司的财务风险。其主要分为短期偿债能力分析和长期偿债能力分析。

万科资产负债表

（1）短期偿债能力分析

短期偿债能力是指企业在一定期间内的流动资产偿还流动负债的能力，它反映了企业偿付日常到期债务的实力。企业有无偿债能力，是投资者、债权人以及企业利益相关者都非常关心的问题。

本文以万科企业股份有限公司为例针对目前房地产企业偿债能力考核评价的现状，结合房地产企业的特点指出在分析房地产企业的短期偿债能力时所用指标存在的不足。并提出提高房地产企业偿债能力的指标考核评价应将定量分析和定性分析相结合，改进短期偿债能力指标分析等对策，提高房地产企业偿债能力考核评价指标质量，以降低对企业短期偿债能力进行评价的风险和不确定性。

流动比率是企业流动资产与流动负债的比率。根据西方的经验，流动比率在2：1左右比较合适，这个比率越高，说明公司偿还债务的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大，但是，过高的流动比率并非好现象，因为流动比率过高，可能是企业滞留在流动资产上的资金过多，未

能有效地加以利用，可能会影响企业的获利能力。其中，流动资产剔除短期内难以变现甚至不能变现的资产比如存货和待摊费用等，即为速动比率，速动比率为1：1比较合适。

（2）长期偿债能力分析

长期偿债能力是指企业偿还长期负债的能力。一般来说，企业借长期负债主要是用于长期投资，因而最好是用投资产生的收益偿还利息与本金。通常以资产负债率和利息保障倍数两项指标衡量企业的长期偿债能力。

资产负债比率是企业负债总额与资产总额的比率，反映企业偿还债务的综合能力，这个比率越高，企业偿还债务的能力越差；反之，偿还债务的能力越强。对于资产负债率，企业的债权人，股东和企业经营者往往从不同的角度来评价。债权人最关心的是其贷给企业资金的安全性；股东关心的是投资收益的高低，即全部资产报酬率是否超过了借款的利息；经营者则关心的是企业盈利以及所承担的财务风险。

利息保障倍数是税前利润加利息费用之和与利息费用的比率，反映了企业的经营所得支付债务利息的能力。一般来说，公司的利息保障倍数至少要大于1，否则，就难以偿付债务和利息。

4.3.2营运能力分析

公司的营运能力反映了企业资金周转状况，对其进行分析，可以了解企业的营业状况及经营管理水平，并能揭示资产的流动性，指明提高资产利用效率的方向。资金周转状况好，说明企业的经营管理水平高，资金利用效率高。另外，这也从另一个角度描述了公司的偿债能力的大小，因为偿债能力的大小，最终还是取决于资产的变现速度。评价企业营运能力常用的比率有应收帐款周转率、总资产周转率等。

（1）应收帐款周转率

应收帐款周转率是企业一定时期赊销收入净额与应收帐款平均余额的比率，它反映了企业应收帐款周转速度用于分析公司应收帐款的变现

速度和管理效率。这一比率越高，说明公司催收帐款的速度越快，可以减少坏帐损失，而且资产的流动性强，公司的短期偿债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。

（2）总资产周转率

总资产周转率是企业销售收入与资产平均总额的比率，用于分析公司全部资产的使用效率。如果这个比率较低，说明企业利用其资产进行经营的效率较差，会影响公司的盈利能力。

4.3.3盈利能力分析

盈利能力是指公司赚取利润的能力。盈利是公司的重要经营目标，是任何公司和企业生存和发展的物质基础，它不仅涉及到公司所有者的利益，也是公司偿还债务的一个重要来源。盈利能力分析是公司财务分析的重要组成部分，也是评价公司经营管理水平的重要依据。对其评价的财务比率主要有净资产收益率、每股收益和市盈率等。

（1） 净资产收益率

净资产收益率是公司一定时期内的净利率与资产平均总额的比率。用于衡量公司利用资产获取利润的能力，反映了公司总资产的利用效率。这一比率越高，说明企业的获利能力越强。

（2） 每股收益

每股收益是股份公司税后利润分析的一个重要指标，主要针对普通股而言。每股收益是股份有限公司发行在外的普通股每股所取得的利润，它可以反映股份公司的获利能力的大小。每股收益越高，说明股份公司的获利能力越强。但这只是一个绝对指标，在分析每股收益时，还应结合股东权益报酬率和流通在外的股数，因为一方面要考虑股价，一方面要考虑公司是否采用了股本扩张的政策等等。

4.4 市场环境变化与管理层看法

2008年，住宅市场经历了深刻调整。国家统计局公布的数据显示，08年各季度住房成交面积的同比变动幅度依次

为-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金额的同比变动幅度依次为5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%，调整呈现渐次深入的态势。2008年全国商品住宅的成交面积和成交金额分别下降了20.3%和20.1%，这在中国房地产行业近十多年来尚属首次。而东部地区及大城市的调整更为明显，万科重点关注的14个城市，成交面积萎缩普遍在50%上下。

报告期内的深幅调整，一方面源自2007年行业过热后必将出现的理性回归，另一方面源自全球金融危机的波及。

房地产行业历来与宏观经济密切相关，始于发达国家的金融风暴，目前已深入到实体经济领域，对经济前景的信心以及未来收入的预期短期内发生了急剧转变。这一冲击最终会大到何种程度、将持续多长时间；而各国为对抗经济下行风险、提振信心所采取的一系列措施，又能在多大程度上发挥成效，目前都还难以断言。有鉴于此，万科在2008年第三季度报告中已经表示，中国住宅市场短期内的变动可能极其复杂，已经超出了企业的预测能力。企业的经营策略，只能回到更基本的商业逻辑，在短期的高度不确定性之外，把握确定、恒久的市场规律。

首先，万科认为，决定中国房地产行业长期前景的深层因素，并未发生任何根本性的转变，正如万科在之前的定期报告中所表述的那样：“短期来看，尽管调整的到来本身就难免引起部分市场参与者的疑惑与观望，市场需要一段时间来重新达成共识，在这一过程中不排除会发生短期过度调整的可能，但只要决定行业基本面的深层因素依然明朗，则调整必然只是阶段性插曲，不可能改变行业整体的发展方向。”时至今日，这些判断并未有丝毫动摇。

其次，对企业来说，面对高度不确定的市场波动，应坚持“应对重于预测”的基本原则，在确保经营安全性的前提下，增强对市场的感知能力和快速反应能力，针对市场的各种可能性制订有效、周密的预案，并在形势趋于明朗时迅速付诸行动。

报告期内，宏观经济政策由年初的防通胀和经济过热调整为以确保经济增长为首要目标，而受整体经济环境变化以及住房市场供需态势转变的影响，房地产行业的调控基调也由延续数年的抑制过热向防范市场“硬着陆”转变。2008年四季度以来，政府相关部门对住房政策方面进行了一系列调整，希望通过房地产行业带动众多相关行业的健康发

展，提高整体国民经济的活力。这些政策包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房，统一将契税税率下调至1%；金融机构在对居民首次购买自住普通住房和改善型普通自住房提供贷款时，贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%等。这些措施降低了自住购房者的总体支出，有利于自住购房者实现购房愿望，实现房地产市场的平稳过渡。随着政策的出台，多家企业也做出了积极回应，采取了更为务实的价格策略，部分城市的成交量环比出现了回升。

期内，中央政府出台扩大内需的十大举措，提出加大保障性住房的建设力度，这也是07年住房保障体系纲领性文件《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》思路的进一步延续。保障性住房主要针对现阶段商品房市场难以涵盖的低收入住房困难家庭群体。作为住房供应的两大组成部分，保障性住房和商品住房之间主要体现为分工互补的关系。长远来看，住房保障的落实有助于社会和谐，有利于房地产行业的健康发展。短期来看，加大保障性住房的建设力度有助于稳定经济、增强对宏观经济的信心，这对房地产行业也将起到积极的作用。

4.5经营业绩与分析

2008年公司实现营业收入409.9亿元，同比增长15.4%，实现净利润40.3亿元，同比下降16.7%。营业收入上升而净利润出现下降，主要有如下几个原因，相关情况是管理层在过去一年不断检讨和反思，而在未来发展中要认真面对并予以改善的。

公司2008年净利润较2007年减少8.1亿元，与计提存货跌价准备的影响基本相当。报告期内市场房价、地价均出现明显调整，基于审慎的财务策略，公司根据市场情况对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。该等存货跌价准备考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润9.2亿元，影响归属于母公司所有者的净利润8.9亿元。上述准备的计提虽然基于审慎的财务策略，但部分反映了公司在该等项目的获取中，拿地成本偏高。

除存货跌价准备的影响外，公司2008年结算毛利率较2007年下降2.3个百分点。2008年公司结算均价与2007年基本持平，而单方结算成本增加290元，其中单方土地成本增加244元，单方其他成本增加46元。2008年结算项目中装修房比例有所上升，因此单纯从数据上看，地价外单方成本46元的增加幅度并不突兀。但考虑到2008年公司结算项目中普通住宅比例高于往年的特点，这仍然反映出公司在牛市氛围下，对成本的管理能力有所松懈。

报告期内，公司实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿

元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。08年底，公司占全国住宅市场的份额为2.34%，较年初进一步提升。万科的市场占有率，在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等9个城市排名首位；在杭州、苏州、无锡、东莞、珠海等5个城市排名第2位；在中山、成都两个城市排名第3位。

从地域分布看，珠三角区域实现销售面积182.0万平方米，销售收入176.2亿元，分别占公司整体的32.7%和36.8%；长三角区域实现销售面积173.6万平方米，销售收入166.0亿元，分别占公司整体的31.2%和34.7%；环渤海区域实现销售面积137.9万平方米，销售收入97.5亿元，分别占公司整体的24.8%和20.4%；其它市场实现销售面积63.6万平方米，销售收入39.0亿元，分别占公司整体的11.4%和8.1%。

其中深圳共销售41.7万平方米，主要来自深圳万科城、第五园等项目；上海共销售65.6万平方米，主要来自上海白马花园、新里程等项目；在其他城市，沈阳万科城、苏州魅力之城和天津东丽湖等项目都取得了良好的销售成绩，期内分别售出14.6万平方米、13.5万平方米和13.1万平方米。

报告期内公司实现结算面积451.4万平方米，同比增长14.6%，结算收入404.9亿元，同比增长15.1%。截至报告期末，公司尚有346.4万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计273.4亿元。

鉴于市场成交量出现大幅下滑，为使推盘计划和销售进度相匹配，合理控制存货规模，同时也使公司有更充裕的时间根据当前购房者的主流需求优化产品结构，公司于08年中期和三季度两度下调开竣工面积，全年的新开工面积由年初计划的848万平方米调整为570万平方米左右，竣工面积由年初计划的689万平方米调整为586万平方米。截至报告期末，公司实际完成新开工面积523.3万平方米，比2007年减少32.6%，比年初的计划数减少38.3%；完成竣工面积529.4万平方米，比2007年增加18.9%，比年初的计划数减少23.2%。全年的开发面积与销售面积基本匹配。

从2007年度中期报告开始，公司放缓了获取项目的节奏。2008年鉴于市场的不确定性，公司继续在项目获取上保持谨慎的态度。报告期内，公司新增按万科权益计算的项目建筑面积465万平方米，少于2007年的934万平方米，其中84.5%是通过收购公司或合作方式取得。全年新增项目土地价款合计136.1亿元，土地的平均成本约2003元/平方米，明显低于2007年地价水平。截至2008年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为1793万平方米。

期内，公司通过合作方式，获得合肥金色名郡(皖安地块)、江淮地块，重庆渝园项目(宝圣项目)以及西安新地城项目，新进入合肥、重庆、西安等城市。

报告期末，在公司各类存货中，已完工开发产品(现房)78.9亿元，仅占9.2%；拟开发产品(对应公司规划中项目)341.3亿元，占比39.7%；在建开发产品438.3亿元(其中包括346.4万平方米、合同金额273.4亿元的已售出未结算产品)，占比51.0%。

截至报告期末，公司持有货币资金199.8亿元，较年初时增加

17.2%；净负债率33.1%，较年初上升9.7个百分点，较中期末下降4.1个百分点。各类短期借款和一年内到期的长期借款178.7亿元。在行业整体资金较为紧张的背景下，公司保持了健康的财务状况。此外，公司一贯坚持稳健经营，通过长期积累，在金融系统中培养了良好的信用和彼此了解、信任的合作关系，融资渠道相对丰富。9月份，公司顺利发行59亿元公司债券，使资金实力得到进一步增强。