中国住房保障制度问题的_PEST_分析
城市化进程中的住房保障问题研究
城市化进程中的住房保障问题研究一、引言近年来，中国的城市化进程加速发展。
城市化是一个复杂的过程，涉及到人们的生活、文化、经济、政治等方方面面。
与城市化一同发展的还有住房问题。
随着城市化进程加速，人们对住房保障的需求也日益增长，住房问题成为影响城市化进程的关键因素之一。
因此，加强对城市化进程中的住房保障问题的研究，具有重要的现实和理论意义。
二、城市化进程中的住房保障问题概述1、住房问题的现状在中国的城市化进程中，住房问题是一个突出的问题。
自改革开放以来，中国的城市化进程彰显着巨大的发展速度和压力。
据统计，中国城市居民自有住房率仅为55%，而大多数发达国家已经达到了80%以上。
因此，住房问题已经成为城市化进程中必须面对的突出问题。
2、住房保障制度的建立中国政府致力于解决住房问题，通过建立住房保障制度为城市化进程中的住房问题提供了制度保障。
1998年中国政府开始实施保障性住房计划，旨在通过政府出资或贷款为低收入人群提供住房，这一计划成为中国政府推动住房保障的主要手段之一。
三、城市化进程中的住房保障问题原因分析1、人口增长对住房问题的冲击城市化进程的加速导致了人口的快速增长，而城市土地供给、住房质量、价格等方面的压力更大也更广泛。
这已经牵动了所有城市问题的核心，而住房问题更是其中不可忽视的一个因素。
2、政策因素对住房问题的影响城市住房保障政策涉及到了城市化进程中的许多方面，如土地资源、建筑技术、政府管理等。
因此，住房问题的解决需要政策的支持。
政策的偏向性、不完善性可能会影响住房保障制度的实施和执行。
3、经济发展对住房问题的影响随着城市化进程的加速发展，城市经济进一步提升。
但住房质量、价格等方面的压力更大也更广泛。
这已经牵动了所有城市问题的核心，而住房问题更是其中不可忽视的一个因素。
四、城市化进程中的住房保障问题解决对策1、政府的角色政府在住房保障中扮演着重要的角色。
一个良好的住房保障制度需要政府在市场秩序的控制和产品市场成长中充分的发挥作用。
中国保障性住房问题研究
中国保障性住房问题研究中国的保障性住房问题一直是一个备受关注和研究的话题。
保障性住房是指由政府提供给低收入家庭和困难群体的廉租房或公共租赁住房。
这项政策旨在解决城市低收入家庭住房问题，促进社会公平和稳定。
中国面临的保障性住房问题主要源于快速城市化和城市化过程中的不平衡发展。
随着中国城市化的推进，大量农民工涌入城市，形成了关于住房的需求巨大的群体。
由于经济压力和土地资源的有限性，政府难以满足低收入家庭的住房需求。
为了解决这个问题，中国政府推出了多项政策和措施。
首先是加大了保障性住房建设的力度。
政府加大了对保障性住房项目的扶持力度，增加了投资，并提高了建设速度。
其次是完善了住房制度和政策。
政府制定了一系列住房制度和政策，包括房地产税制度、租赁市场改革、房屋贷款政策等，以促进住房市场的公平和稳定。
政府还通过提供土地资源、优化用地政策等方式，鼓励社会力量参与到保障性住房建设中来。
这样一来，政府的资金压力可以得到一定的缓解，同时也可以增加保障性住房的供给量。
尽管中国政府已经采取了一系列的措施来解决保障性住房问题，但仍然存在一些挑战和问题。
首先是保障范围的问题。
目前，中国的保障性住房主要面向低收入家庭和困难群体，但仍然存在一些中低收入家庭的住房需求没有得到满足的问题。
其次是保障质量的问题。
由于政府在保障性住房建设中的投入有限，一些保障性住房项目的质量和服务水平也不尽如人意。
保障性住房项目的管理和运营也需要进一步完善，以保证住房的有效利用和维护。
为了解决这些问题，中国政府可以在以下几个方面下功夫。
首先是加大保障性住房的投入。
政府可以通过增加资金投入、提供更多的土地资源等方式，增加保障性住房的供给量。
其次是加强保障性住房的管理和运营。
政府应该加强对保障性住房项目的管理和监督，确保住房的有效利用和维护。
政府也可以通过鼓励社会力量参与到保障性住房的管理和运营中来，以提高保障质量和服务水平。
政府还可以加强与相关部门和机构的合作，通过多方合作解决保障性住房问题。
中国保障房制度现状、问题及对策研究
中国保障房制度现状、问题及对策研究作者：任晓菲赵利志来源：《人间》2016年第24期摘要：实现人民住有所居一直是各届政府惠民政策中最为关心的事情。
我国保障房的建设是政府充分保障人权，提高人民住房条件和生活水平的重要体现。
保障房建设在推进我国城镇化进程和保障民生方面发挥着重要作用。
为促进我国保障房建设的法制化、规范化发展，在社会主义市场经济条件下，必须充分实现市场机制和政府机制的有机结合，实现政府机制与市场机制的良性互动。
在实践中，应努力构建多元化的参与主体和民主决策机制，使保障房建设的政策出台更加科学化、民主化。
关键词：保障性住房；问题；原因；对策中图分类号：C913.7文献标识码：A文章编号：1671-864X（2016）08-0068-01一、我国保障房建设现状及存在问题我国社会保障住房建设大体经历了四个阶段：福利住房分配阶段（1949-1978），住房私有化与福利分房并存（1978-1998），压缩住房保障与取消福利分房阶段（1978-2007），住房保障制度重新探索与实践阶段（2007-至今）。
随着是八届三中全会的召开，我国进一步放开了中等城市落户限制，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社保体系中来，使得保障性住房更加标准和规范化，但在实践中，还存在着一些问题。
（一）现有的保障性住房监督机制不强，存在制度失灵现象。
保障性住房建设需要立法保护，更需要监督执行贯彻。
在现有的保障性住房建设制度中，购房对象的界定不清，使得收益群体不明。
保障性住房监督机制不强，使得政府与开发商寻租现象时有发生。
在现实中，保障性住房经常出现违规转包、改变土地用途的现象，有时甚至会因政策执行偏差而损失受益者利益。
（二）现有的住房保障无法回应社会群体的基本住房诉求。
一项政策的出台需要充分聆听政策目标群体的声音，否则很容易使政策失效、失灵。
保障性住房的制度性探索必须充分考虑社会民意，然而，在现有政策中，保障住房建设政策制定缺乏多元化的参与主体和民主决策机制。
我国住房保障体系的分析
摘要住房，作为一个“问题”被提出来，并受到社会广泛关注，实际上是人类社会进入工业化以后的事。
在农业社会中，由于人口密度比较低，住房所占用的土地资源仅占农村土地的很少一部分，人的居住活动对资源和环境的影响远远低于自然界的自我修复能力，几乎可以忽略不计;住房的结构形式、建造材料和建造方式相对比较简单，以非工业化的手工作业完成，属于非组织化、非社会化的生产方式;住房建造的目的是满足自己家庭居住需求，因此，多为自建自住住房，极少发生住房交易的行为，少量的交易也不足以形成住房市场;住房的形式基本上都是独立式的，不与他人的财产相关联，物权关系简单;居住生活所需要的水、燃料依靠天然供应，废弃物通过自然排放，对公共市政设施的依存度低;由于人口的相对散居，尽管个别地区、个别人群也存在住房短缺，但住房并不能构成一个集中的社会问题或者经济问题，从而被社会学界、经济学界所关注，也未进入公共事务管理者的视野。
建立和完善住房保障制度关系到我国改革发展与稳定的大局，关系到人民群众能否安居乐业的切身利益，关系到住房货币化改革的顺利推进，意义十分重大。
它不仅是各级政府的德政工程，更是广大百姓的民心工程。
住房保障问题一直以来都关系国计民生，受到各国政府的重视。
我国城镇住房保障体系还处于不完善的阶段，且当前的住房保障问题没有得到有效地解决。
本文以湖北省为例，研究在新形势下如何建立和完善我国的住房保障制度。
做好住房保障，不仅需要法律和制度建设的保证，而且也需要发展适合自己模式的体系。
湖北省目前在这一领域，最大的问题就是政府财政的不足和中低收入群体的覆盖面很广。
因此寻找一条适合自己发展特点的住房保障模式才是我们目前应该考虑的地方。
正所谓“以他山之石，可以攻玉。
”我们要认真借鉴国内外经验和作法，结合湖北的实际，根据城镇居民家庭不同的情况，划分不同的保障层次，实施不同的住房保障方式，分层、分类并有针对性地解决其住房困难问题，努力构建以解决城镇低收入家庭住房困难为主、覆盖全省城镇居民多层次的住房保障体系。
我国住房保障法律制度研究
2、加强政策执行：建立健全政策执行监督机制，严格落实住房保障政策，确 保公平、公正、公开。
3、提高社会参与度：加强宣传教育，提高公众对住房保障法律制度的认知度 和度。同时，引导和支持社会组织、企业等社会力量参与住房保障事业。
对策建议
为了进一步完善我国住房保障法律制度，本次演示提出以下对策建议：
希望学界能够持续住房保障法律制度这一领域，为推动我国住房保障事业的发 展提供更多有益的理论支持。
住房保障，2007年10月实施的制度。住房保障是一个包含范围很广的概念。 广义地说，“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一种具体形式。它 们是低生产力水平下保障“人人有房住”的制度。依靠市场配置住房资源，并 不等于说人人都只能依靠自己的收入买房子住，也不等于说人人都只能靠市场 化竞争、自主分散决策来获取住房。
2、政府管理缺失：一些政府部门对住房保障工作重视不够，缺乏有效的管理 和监督机制。
3、社会意识不强：由于宣传和教育不到位，社会公众对住房保障法律制度的 重要性认识不足，参与意识薄弱。
结合实践经验，本次演示提出以下解决方案：
1、完善法律法规：加强住房保障法律制度建设，制定更加详细、具有可操作 性的法律法规，明确保障性住房的申请条件、分配方式、退出机制等内容。
我国住房保障法律制度研究
01 引言
03 现状分析 05 对策建议
目录
02 文献综述 04 问题研究 06 参考内容
引言
住房保障法律制度是维护公民居住权益、改善住房条件的重要法律手段。在现 今社会，住房问题已经成为关系到国计民生的重大问题。因此，研究我国住房 保障法律制励社会参与。政府应引导企业、社会组织等社会力量参与住房保障事业， 通过税收优惠、土地出让等政策手段，激励各类主体积极参与住房保障体系建 设。
中国城市住房保障与住房市场发展分析报告
中国城市住房保障与住房市场发展分析报告导言中国是世界上人口最多的国家之一，城市化进程迅速推进，城市居民的住房问题成为社会关注的焦点。
近年来，中国政府通过一系列住房保障政策和措施，致力于解决人们的住房需求，促进住房市场的健康发展。
本文将对中国城市住房保障与住房市场发展进行分析，以期更好地了解相关问题及其潜在解决方案。
城市住房保障政策的背景和目标中国城市化进程的背景和影响中国是世界上人口最多的国家之一，近年来城市化进程加速，大量人口涌入城市，对城市住房需求带来了巨大压力。
城市住房问题不仅影响人们的生活质量，还涉及到社会稳定和经济发展的大局。
城市住房保障政策的目标中国政府意识到城市住房问题的紧迫性和重要性，制定了一系列住房保障政策的目标，包括提高城市居民的住房保障水平、保障低收入家庭的基本居住需求、增加住房供应、促进住房市场的健康发展等。
城市住房保障政策的主要措施保障性住房建设中国政府通过大力推进保障性住房建设来满足低收入家庭的基本住房需求。
保障性住房的建设包括政府购买、租赁建设等方式，以提供低价、廉租或公租房给符合条件的居民。
财政补贴和支持中国政府通过财政补贴和支持措施来减轻住房负担。
其中包括租金补贴、购房补贴、住房公积金等。
通过提供财政补贴和支持，政府帮助一些家庭解决了租房或购房的经济困难。
住房贷款支持为了帮助人们实现自住需求，中国政府通过提供住房贷款支持，降低购房门槛。
住房贷款的利率相对较低，还款方式较为灵活，这样一方面鼓励个人购房，另一方面也促进了住房市场的发展。
住房市场调控措施为了促进住房市场的健康发展，中国政府采取了一系列调控措施，以防止房价过快上涨、投机行为过度等问题。
这些措施包括限购、限售、提高房地产税等，以调整市场供求关系，维护市场的稳定。
城市住房保障政策的现状与问题住房保障政策的成效中国政府的城市住房保障政策取得了积极成效。
通过保障性住房建设，一大批低收入家庭得到了住房保障，居民的住房条件得到了明显改善。
中国房地产业PEST分析
（一）PEST分析1、政治法律环境（Political ）：面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。
而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。
具体如下：税收政策政府调控采取了平稳的步骤1 前期- 营业税优惠政策有力地促进二手房市场2 部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。
限制房地产开发的的贷款管理。
对项目资本金（所有者权益）比例达不到35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
如此，限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。
规范土地储备管理商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70% ，贷款期限最长不得超过2 年加强住房消费贷款管理商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20% ；对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30% ；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。
增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。
2. 经济环境( Economic)：经济环境是指与国家或地区经济发展状况相关的各种要素。
房地产业的发展与经济环境息息相关，经济的发展的水平和增长速度决定或制约着房地产业的发展水平，经济环境对房地产市场的宏观层面和微观层面均有着重要的影响。
中国保障性住房问题研究
中国保障性住房问题研究【摘要】中国保障性住房问题一直是中国社会关注的焦点之一。
本文从引言开始，分析了中国保障性住房问题的背景和意义。
在首先对中国保障性住房政策的历史进行了回顾，然后对当前中国保障性住房问题的现状进行了深入分析，接着探讨了影响这一问题的因素，并提出了解决方案。
在总结出了对中国保障性住房问题研究的启示和展望。
通过本文的研究，可以更好地理解中国保障性住房问题的复杂性，为未来提出更有效的解决方案提供参考和指导。
【关键词】中国、保障性住房、问题、研究、政策、历史回顾、现状分析、影响因素、解决方案、建议、启示、展望。
1. 引言1.1 中国保障性住房问题研究的背景中国保障性住房问题一直是社会关注的焦点之一。
随着城市化进程的加快和城乡差距的扩大，住房问题逐渐成为制约经济社会发展的重要因素。
特别是近年来，随着房地产市场的快速发展和住房价格的持续上涨，很多普通家庭面临着无法负担房价的困境，尤其是在一线城市和部分二线城市。
中国政府为了解决住房问题，相继出台了一系列保障性住房政策，如廉租房、经济适用房、限购限价政策等。
在政策实施过程中也暴露出诸多问题，如政策执行不力、保障性住房分配不公等。
深入研究中国保障性住房问题的成因和解决途径，具有重要的现实意义和深远的影响。
通过对中国保障性住房问题的背景调查和研究，可以更好地了解问题的本质和发展趋势，为制定更加科学有效的政策和举措提供依据。
也能够引起社会各界的关注和参与，共同促进解决中国保障性住房问题，推动社会和谐稳定的发展。
1.2 中国保障性住房问题研究的意义中国保障性住房问题研究的意义在于解决当前社会中存在的住房困难和住房不平等问题，促进居民的基本生活质量和幸福感。
随着城市化发展和人口增长，住房问题已成为影响社会稳定和经济发展的重要因素。
保障性住房政策的研究不仅有助于促进居民的经济转型和社会融合，还可以提升城市建设和规划的可持续性。
通过深入研究保障性住房问题，可以为政府决策提供科学依据和有效措施，推动相关政策的落实和完善，实现社会资源的合理配置和社会公平的促进。
浅析中国住房保障制度的问题和对策
（ 一） 什么是住房保障
住房保 障实际上就是实现社会全体成 员住 房权的过程 ， 为百姓解决住房 问题 。在这个过程 当中 ， 人们住 的需求不 断
得到 满足 。同时 ， 住房 保 障实际 上也 是住 房资 源的合 理分
配过程 。
超出 了社会 中低 收人人 群的承受 能力 ， 长此下 去 ， 势 必会引
自２ ０世纪 ７ Ｏ年代末 以来 的改革 开放 ， 使得 中国经济社
实行的一种住房资源 的分配方式 。 目前 看来 ， 政府与市场 同
会发生 巨大变 化 ， 经济高速增 长 ， 社会 进步明显 ， 但 近两年随 着人 口红 利效 应减弱 以及 国际经 济形 势的变化 ， 国内经济增
速 回落 ， 从这个背景 上探讨 住房保障对于维护社会稳 定和经
市场手段一样 ， 其也有不足和失灵之处 。行 政配给方式实 际
立住 房保 障制度 ， 解决 中低 收入家庭的住房需求 。住房保障 制度已经成 为国家或 地区实现 社会收入再 分配 以促进公 平
和维 护社会稳定 的重要方式 。
上就是在 没有市场 存在 的前提下或 为 了矫 正市场 的不足 而
、
对住 房保 障制 度的理 解
发展的更快 ， 物 质基础条件 比以往更 加丰 富 ， 随之 而来的便 是人 口的爆炸式增长 ， 带动了对土地和住房 的极大需求 。特 别是对于发展 中国家而言 ， 经济的快速发展带来 了对土地和 房屋的 巨大需求 ， 导致其价 格不断飙 升 ， 住 宅价格 已经远远
，
与人类的生存 、 发展和 自我价值的实现休戚相关 。 因此住
房问题成 为了人类一切活动 的基础之 一 ， 关乎人类社会 的生 存与发展 。现代社 会的发展证 明， “ 居 者有其屋” 是一 个社会
中国保障性住房问题研究
中国保障性住房问题研究随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速，保障性住房问题逐渐成为中国社会的一个重要课题。
保障性住房是指政府为低收入群体提供的负担得起的住房，旨在解决低收入群体的住房困难问题，促进社会公平和稳定。
中国的保障性住房问题主要表现在以下几个方面：供求矛盾突出。
受限于城市土地资源和财政支出的限制，政府提供的保障性住房数量相对有限，远远不能满足低收入群体的需求，导致保障性住房分配不均和排队等待时间长。
保障性住房质量和配套设施不足。
传统的保障性住房通常面临着建筑质量差、设施简陋等问题，无法提供舒适和安全的居住环境，造成低收入群体居住条件较差的现象。
保障性住房分配机制不完善。
目前，保障性住房分配多采取政府指定、抽签等模式，存在着不公平和随机性较大的问题，容易导致滥用和腐败现象。
第四，保障性住房与市场住房的融合难度较大。
保障性住房往往与市场住房相隔甚远，缺乏有效的衔接机制，使得低收入群体很难享受到城市化发展带来的机会和福利。
加大政府投入。
政府应加大对保障性住房的财政补贴和土地供应，增加保障性住房的建设数量，提高低收入群体的住房保障水平。
提升保障性住房质量。
加强对保障性住房建设的监督和管理，提高建筑质量和配套设施的标准，确保低收入群体居住条件的改善。
改革保障性住房分配机制。
建立公平、透明、规范的保障性住房分配机制，确保低收入群体能够公平地享受到保障性住房的福利，避免滥用和腐败问题的发生。
解决中国的保障性住房问题是一个长期的艰巨任务，需要政府、社会各方面的共同努力。
只有通过持续的改革和创新，才能实现低收入群体的住房保障，促进社会公平和稳定的发展。
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2010年6月 学 术 交 流 Jun,2010总第195期 第6期 AcademicExchange SerialNo.195 No.6
[收稿日期]2010-03-20[作者简介]王珺红(1975-),女,山东青岛人,讲师,博士,从事社会保障与环境经济研究。
中国住房保障制度问题的/PEST0分析王珺红,芦 畅(中国海洋大学经济学院,山东青岛266100)
[摘 要]住房问题是中国重要的民生问题,而住房保障制度是解决这一问题的重要举措。将住房保障事业看作是由政府主导的/住房保障公共事业0,其提供的产品是具有准公共物品性质的保障性住房以及住房保障政策,借用/PEST0分析方法具体分析影响中国住房保障制度的政治因素(P)、经济因素(E)、社会因素(S)和政策有效性因素(T)。从政治因素来看,我国住房保障制度在取得一定成绩的同时存在管理不足与法律约束力差的问题。房价收入比、保障性住房供需矛盾两个经济因素,反映出我国住房保障制度覆盖面窄、保障不足,保障性住房供需矛盾严重的问题。人口结构、城市化、传统习俗三个具体的社会因素再次印证住房保障制度保障力度小,供给不足的缺陷。政策有效性因素,反映出住房保障制度本身制度的有效性差,而这一制度缺陷致使道德风险问题频发,带来负外部效应。基于此,完善中国住房保障制度应采取的对策为:增强政府住房保障能力、倡导新型住房供给与消费模式、增强住房保障制度的政策有效性。[关键词]住房;住房保障制度;PEST分析[中图分类号]F293131 [文献标志码]A [文章编号]1000-8284(2010)06-0129-04
一国中央政府和地方政府,在市场经济条件下,为了保障人人都有房住,利用各种手段,实施一些特殊政策措施,帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体,这个政策体系的总称,就叫做住房保障制度。从根本上讲,住房保障制度是为了解决住房在社会各个阶层中的合理分配而产生的,它是政府保障人民行使居住权的有效手段,也是解决社会矛盾,构建和谐社会的必然要求。2010年/两会0上,全国政协委员及人大代表对住房保障制度的关注度已上升至提请全国人大为住房保障立法的高度。以此可见,中国住房保障制度是我国民生的重要问题,是建设和谐社会的必要要求,而这一制度的实效性也直接关系着国民的生存问题。我国现阶段住房保障制度以经济适用房和廉租房制度以及住房公积金制度为主,在理论指导上很正确,但在实际操作中却困难重重。本文运用PEST分析原理,结合我国当前有关住房保障的数据,从宏观环境因素层次系统剖析中国住房保障的问题所在。一、对中国住房保障制度进行/PEST0分析/PEST0分析是指企业管理中,对一个行业或者企业所处的宏观环境进行分析的方法。/PEST0分别是政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)、技术(Techno2logical)四个英文单词的缩写。住房保障制度作为社会保障制度的重要组成部分,属于政府公共事业的范畴。本文将中国的住房保障事业看作是由政府主导的/住房保障公共事业0,提供的产品是具有准公共物品性的保障性住房以及住房保障政策。借用/PEST0分析方法具体分析影响中国住房保障制度的政治因素、经济因素、社会因素、政策有效性因素,以此来挖掘现阶段中国住房保障制度的问题所在。住房保障事业不涉及纯技术因素,因此,本文将住房保障政策的有效性因素即住房保障规避风险等的/技术0,作为对技术因素层面的分析。(一)政治因素分析我国社会主义国家的国体、政体决定了我国公共事业都是以广大人民的利益为出发点。改革开放30多年以来,我国逐步建立和形成了目前以经济适用房、廉租房、住房公积金三项住房保障项目为主体的住房保障制度,并取得了显著成效。目前,国民普遍需求的住房保障仍没有纳入我国政府中央预算,住房保障资金主要由地方政府根据本地的住房保障需求情况制定相关预算,并由地方政府进行自主住房保障管理,中央政府进行宏观调控、监督。由于我国处于社会发展的转型期,以经济建设为先导,住房、工资等关系到民生的问题发展虽有所改
#129#善,但相对滞后,与发达国家同等发展时期相比还有一定的差距。住房保障涉及到中央政府、地方政府、社会上的房地产机构、物业机构、商业银行、住房保障享受者等多个相关主体,因此,需要法律的有效约束和严格监督。当前,中国政府规范住房保障的行为,仅局限在5条例6、5办法6的层面上,其约束力明显弱于法律的强制性。欠严格的法律约束机制,难以约束住房保障的各个主体,往往导致住房保障管理中出现许多问题。例如,2009年6月,武汉市经济适用房摇号,摇出罕见六个住房证明连号的作假事件等。究其原因,除了道德因素外,法律约束机制欠缺是一个极为重要的原因。(二)经济因素分析1.房价收入比中国住房是一般物品还是奢侈品,要用中国的房价收入比来衡量。房价收入比是指居民购房总价与家庭年收入的比值,是考察居民购房能力的一个通用指标[1]。根据1992年世界银行的研究结果,发展中国家的房价收入比的合理比例应该在4:1~6:1的区间[2]。利用国家统计局发布2009年第一季度住房相关数据,计算出达到小康社会目标所要求的人均30平方米[3]的住房水平时,中国各省市住房房价收入比,计算结果汇总如下表所示:表1 中国房价收入比汇总表
地区房价收入比地区房价收入比地区房价收入比地区房价收入比安徽6.388064河北5.867627辽宁7.355961四川6.276716北京12.2347河南5.00764内蒙古5.671718天津8.686594福建6.142438黑龙江7.319361宁夏5.513893新疆5.987752甘肃4.61046湖北6.264852青海6.781658云南4.76441广东7.159533湖南4.449032山东5.716417浙江5.978866广西5.100337吉林8.65375山西5.55684重庆4.69647贵州5.497013江苏5.20871陕西5.341228海南11.87476江西4.687788上海9.650267全国6.940234
数据来源:国家统计局2009年第一季度数据整理、计算得 从表1中可以看出全国房价收入比高于世界合理区间上限的6:1的标准,表明中国总体住房价格过高,超出了国民普遍可承受范围。房价比落入合理区间的省份集中于经济欠发达的西部和北部地区省份。假设,每个家庭每月用一半的家庭收入作为购买住房的资金,那么根据各地房价,计算得出的一个家庭购买一套人均面积为30平方米住房的购买年限在10~15年间。北京、上海等地区的购买年限则在20~25年之内。根据生命周期理论,一个人的工作年限普遍在20~25年这个区间段。上述计算结果表明,一个人终生工作年限中一半以上甚至全部都在购买住房,这凸显出我国当前房地产市场的畸形发展和国民购房的巨大困难。另外,以上计算所使用的是平均数据,反映出的是平均购买年限,事实上,中国一直存在收入差距大、不均衡的问题。根据国家统计局2007年度数据,最低收入户、困难户、低收入户、中等偏下户、中等户、中等偏上户的月平均收入分别为351元、278元、542元、742元、1004元、1365元,均低于1611元的全国人均可支配收入,而且这些群体总数量占全国人口总数的80%。换言之,中国80%的国民的房价收入比、住房购买年限均高于前文的计算水平,即大多数国民难以通过购买商品房的方式解决住房问题。2.保障性住房供需矛盾当前我国已经提出了要建立多层次住房保障体系的目标,对高收入群体采用商品房的方式自行解决住房问题,针对中等收入群体采用住房公积金的方式,对低收入群体提供保障性住房来解决住房问题。这里折射出的一个现象就是,在我国,低收入者的住房问题可以由国家的住房保障政策支持,高收入群体可以通过购买商品房的方式自行解决住房问题。中等收入群体却处于/高不成低不就0状态,既没有经济能力购买商品房,又不具备享受保障性住房的资格,属于住房保障未惠及人群。面对巨大的住房保障需求缺口,仅针对于贫困群体单一群体的提供模式显然是不合理的,供给显然不足。事实上,衡量住房供需状况时,应把合理的空置率考虑在内,如果供需比例小于1,则说明住房市场出现严重的供不应求状态[4]。根据中国统计年鉴数据计算得出,2005年至2007年我国保障性住房的供需比例都小于1,这说明我国的住房保障严重不足,满足不了国民的住房保障需求。此外,经济适用房与廉租房是由政府主导的,遵循/微利保本0原则,利润空间很小。据国家统计局数据显示,2003年至2007年的商品房与保障性住房的销售价格差,都在4000元/平方米以上,巨大的价格差异和利润空间差异,使得市场机制中追求/利益最大化0的理性人(房产商)对建造商品房的偏好明显高于建造保障性住房的偏好,这是诱使保障性住房市场建设积极性弱、保障性住房供应不足,而商品房市场蓬勃发展的原因所在。这种现象是市场机制无法解决的。(三)社会因素分析1.人口结构因素分析#130#中国正处于/人口红利0期,每年劳动力供给总量约为800万~1000万,能确保经济增长的劳动力需求。但是,当我们正分享/人口红利0期的益处时,另外一项挑战不期而至,那就是老龄化社会的快速推进(人口老龄化是指总人口中因年轻人口数量减少而导致的老年人口比例相应增长的动态过程。国际上将60岁以上的人口占总人口比例达到10%,或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为判断一个国家或地区是否进入老龄化社会的标准。)。据2000年中国人口普查数据,中国已经在当年就进入了人口老龄化的时代。中国的老龄化要超前于现代化,形成了/未富先老0的/后人口红利0时代。而发达国家是基本上实现了现代化之后,人口结构才进入老年型,就是我们所说的/先富后老0或者/富老同步0。中国计划生育政策已实施近30年,计划生育下的独生子女现在已经承担起了社会中流砥柱的角色。然而,中国近年来的/4-2-10家庭模式也凸显了这些独生子女群体在赡养长辈与抚养后代问题上所承担的重负。前文所述的中国房价压力,进一步加剧了这一代人的负担。现代年轻人多倾向到经济较发达地区发展,而这些发达地区的房价普遍较高,不仅如此,很多年轻人除了需要购买自己的住房之外,还要为父母购置房屋,购房压力巨大。面对中国社会广泛的住房需求,以及未来巨大的住房需求缺口,进一步说明中国的住房保障的覆盖面和惠及面狭窄,资金需求巨大。2.城市化因素分析中国长期存在城乡二元经济,近几年,城市化已经构成了中国经济发展和政策选择的基本出发点之一。我们根据中国统计年鉴历年数据,绘制了自1978年改革开放以来的中国城市化的比例曲线(图1)。
图1 中国城市化比例图资料来源:5中国统计年鉴6历年数据 根据诺瑟姆曲线理论(/诺瑟姆曲线0将城市化进程分为三个阶段:第一个阶段为初始阶段,城市化率30%以下;第二阶段是加速阶段期,城市化率在30%~70%;第三个阶段是稳定期,城市化水平超过70%,城市规模在达到90%以后趋于饱和。),在1978年时,我国的城市化水平处于发展初期阶段,经历了大约30年,中国迅速进入了城市化发展的中期阶段。同比世界上其他国家,我国当前城市发展水平相当于英国1840年左右的水平,相当于美国和法国1900年左右的水平[5]。这表明随着经济的发展,中国城市化的进程会继续加快,农村人口不断转移到城市,在这样的情况下,我国城镇住房的需求必然进一步上升。并且,由农村转移至城市的人口经济技术实力较弱、无力购置商品房,因而必然增大住房保障的需求。因此,政府在考虑对城镇原有的人口进行住房保障的同时,针对农民工等/准城市者0,同样需要给予在住房方面的多种保障。3.传统习俗因素分析观念和习俗是一个民族传承下来不易改变的东西。在中国人的传统观念中,土地和房屋历来是财富的体现,也是家庭生产与生活的需要。这种拥有房屋才算拥有一个/家0的思维方式使绝大多数中国人习惯于要购买属于自己的房屋,而将租房看作权宜之计。另外,节约和简朴是中国的传统美德,中国人无法轻松接受西方的超前消费意识,/用明天的钱,办今天的事情0,而是习惯于积累充分钱财后购买所需房屋。这些观念和习俗制约了人们租房解决住房问题或者终身还贷购房的现代住房方式的发展。随着时代的发展,人们需要逐渐改变观念,接受现代住房观念,因此,政府应该倡导和促成新型住房消费观念,大力推广廉租房等更易于国民自行解决住房问题的住房保障模式。(四)政策有效性因素分析/PEST0分析中/T0代表技术因素,在住房保障制度中技术因素可以理解为政策实施的效果,即政策有效性。有效的政策是对风险的有效规避,能够发挥强而有力的正外部性,反之亦然。在住房保障过程中,出现需求方道德风险,使住房保障制度蒙受损失,例如,享受住房保障待遇的家庭习惯性不工作,将住房保障配给的新房屋高价出租或者高价卖出,将此收入作为其家庭的经济来源;此外,在对住房保障的申领条件作假屡见不鲜,隐瞒隐性收入享受住房保障,或是自身经济状况已经由差转好,不符合享受住房保障的标准,但是依然享受着住房保障待遇,等等。这些问题的出现都源于政策的有效性欠佳)))对收入调查不彻底,享受待遇的进出机制控制不严格。#131#