我国住房保障制度的研究综述

&2010.5

2010年第5期改革与战略

NO.5,2010

第26卷（总第201期）

REFORMATION &STRATEGY

（Cumulatively,NO.201）

自从1994年的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第一次以政策文件形式明确住房保障体系建设要求，开住房保障之先河以来，这二十多年的时间我国的住房保障从无到有，从有到逐渐完善的过程，莫不凝聚了各界人士的积极引进和探索。本文作者阅读了大量相关文献，将近年来我国学术界对住房保障的研究进行归纳，以清晰的思路总结阐述对我国住房保障制度的见解。

一、现状方面的研究

首先，针对地方区域进行研究。多采用年鉴数据或者网络收集数据来说明，实证方面的研究较少，学位论文文献较多。文志鸿（2004）结合株洲市的经济发展状况、财政支付能力、居民住房状况及居民收入水平等情况，阐述了

保障原则、保障对象、保障目标。黄英锋、吕德宏（2009）以陕西省宝鸡市经济适用房发展为例，分析宝鸡市经济适用房发展现状及存在问题，从经济学和管理学等角度进行深层次原因分析，提出土地供应、住宅产业化建设、加强和完善政策体系建设等解决对策。蒋慧（2006）利用住房保障的倒U 型曲线和三阶段发展模型，分析了北京市目前所处的模型发展中的位置，确定北京市目前所处的经济发展阶段，建立垂直层次的动态保障体系。张佩、郭彬奇、胡长明（2009）将西安市的住房保障现状与天津、成都的进行比较研究。其次，针对保障对象进行研究。魏珊、滕晓浩（2006）研究了低收入者的住房保障现状和原因。其它还有一些文献研究了特殊群体，如农民工、大学生、老年人等的住房保障情况，但很少。

二、问题方面的研究剖析

（一）保障范围难以确定，保障层次之间的衔接不好，“夹心层”问题大量存在

从购买对象看，一个家庭的收入难以精确计算，目前所能计算的是面上的工资，而工资以外的其他收入则是隐性的。同时人们的收入是动态的，单位开出的收入证明可信度差，一些不符合购买经济适用住房条件的家庭占用了保障住房。冯科（2006）提出政府要甄别经济适用房购买人的经济状况和身份很难，个人的经济收入目前仍然属于个人隐私，并且消耗了太多政府的资源。将公积金中心变成住宅信贷银行的机构创新，陈立军（2006）提出划分最低收入家庭的住房保障线标准的一个计算公式：最低收入家庭的住房保障线（年家庭收入标准）=（最低收入家庭的月生

我国住房保障制度的研究综述

丁燕1，张协奎2

（1.桂林电子科技大学商学院，广西桂林

541004；2.广西大学商学院，广西南宁

530004）

[摘要]文章为总结我国住房保障方面的研究动态，通过文献研究法，对具有代表性的文献进行评述。在此基础上对住房保障的四个大方面进行有见解地归纳总结，使研究动态思路清晰，供后续研究和建设参考。

[关键字]我国；住房保障制度；文献综述[中图分类号]F293.31

[文献标识码]A

[文章编号]1002-736X(2010)05-0176-03

Overview of the Researches on Housing Security System of China

Ding Yan 1,Zhang Xiekui 2

(1.College of Business,Guilin University of Electronic Technology,Guilin,Guangxi 541004;

2.College of Business,Guangxi University,Nanning,Guangxi 530004)

Abstract:This paper sums up the researches on housing security in China,by using reference research method,it reviews the typical references.Based on these,this paper sums up housing security system from four aspects in a creative way,makes the research dynamic situation clearer and supplies for reference on research and building.

Key words:China;housing security system;research overview

[基金项目]2008年广西研究生科研创新项目（项目编号：2008105951201M444）。

[作者简介]丁燕（1981-），女，湖北黄冈人，桂林电子科技大学管理学院硕士研究生，研究方向：项目管理、物流工程；张协奎（1963-），男，湖南桃江人，广西大学副校长，管理学博士，建筑经济管理教授，硕士生导师，研究方向：城市经济与管理、房地产经济与管理、建筑经济管理、国土资源管理。176

2010.5活保障金额+当地一套能满足基本家庭生活需求住房的市场平均月租金）×12。他认为，应该将住房消费考虑进去后再计算住房保障线，并且应因地制宜，不同经济水平的城市不同考虑，而不应设立统一标准。

很多学者都仔细分析了“夹心层”的问题，商品房、经济适用房、限价房、廉租房四种住宅的衔接是一个很大问题（赵振宇，2008）。目前既买不起房、又非低保的“夹心层”和大量的流动人口不在廉租房保障的范围之内，也不在经济适用房范围内。莫方正（2008）在其硕士论文里从法律的角度比较分析了国务院24号文和23号文对于经济适用房的保障对象和性质规定的变化。24号文中经济适用房保障对象由原来的城市中低收入变为低收入家庭，解决了既买不起经济适用房又不够资格租住廉租房的“夹心层”的住房困难问题。但产生了新的问题，即廉租房的保障范围扩大到了城市低收入住房困难家庭，这样两种保障方式在保障对象上的重叠。

（二）关于房屋产权偏向于让居民“有房产”而非“有房住”

盛大林（2007）、白贵秀（2008）等人都认为，相关制度一直偏向于保障居民“有房产”而不是“有房住”，这种政策倾向有悖于住房保障的初衷。

（三）政府不够重视，资金的来源不足

部分地方政府对建立廉租住房制度不够重视，没有提上议事日程，仅把建房作为短期的形象工程，同时相对于商品房地产收益的减少与住房分配问题使得地方政府不愿投入保障性住房建设。文献对产生该问题的原因作了分析。尚教蔚（2006）、赵振宇（2008）都提出廉租房的说法，只有少数城市建立了制度性的财政资金供应计划，多数城市是依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租房住房资金来源的主渠道，这部分资金没有保证。白贵秀认为，廉租房建设地方政府不但得不到收益，反而要拿出土地，投入资金，使用人力、物力，影响地方政府自身的经济利益。

（四）制度、法律不够完善目前大部分城市的政府部门没有设

立专门负责经济适用房开发和分配的机构，建设和分配的有关职责都是由开发商承担。从立法层面看，目前建设部的部门规章是否有权“命令”省、自治区、直辖市的房地产行政主管部门令人质疑。而且在遇到地方一级政府的阻力时该如何协调更是问题。实践中，正是由于当地政府的消极作为造成廉租房政策束之高阁。从这种立法的形式而论无疑是立法资源的浪费（白贵秀，2008）。

（五）监督不力，实际操作违规经济适用房、廉租房、住房公积金都存在这个问题。白贵秀（2008）认为，目前大部分城市的政府部门没有设立专门负责经济适用房开发和分配的机构，有关职责都是由开发商承担。由于开发商实际掌握开发的户型和面积、房号的发放等“实权”，采取虚报成本、加高楼层、增加商品房比例、炒号、利用物业公司进行利润补充等等一些隐秘而繁杂的花样，政府的监督管理难以企及。

（六）问题产生的原因分析

田家官（2007）从经济学的角度，利用非市场约束分配的特征分析了我国公积金、经济适用房、廉租房中存在的弊端的形成机理。非市场约束分配的物质载体是公共财物，公共财务的分配中往往容易产生三种弊端：（1）公共财物的生产或供给存在一定的惰性；（2）公共财物的需求存在无限扩张的趋势；（3）在社会保障分配中容易产生“搭便车”现象。

三、对策方面的研究

我国学者对目前住房保障制度存在的问题方面作了大量的研究，提出了很多精辟有用的观点，对住房保障制度的逐步完善作出了很大贡献。

（一）保障对象的划分

孙爱龙、李伟梁（2002）认为，确立经济适用房购买标准线和廉租房租住标准线两条线，分别为中低收入居民家庭、最低收入居民家庭提供不同保障水平的、分层次的住房保障。葛峰巍（2007）指出，一是根据不同地区居民实际收入水平科学划分家庭收入水平，进行定量分类，计算出各种不同的收入类型等次；二是建立严格的审查、登记和征询制度，增加透明度，以识别真实收入水平；三是建立家庭收入档案并实行动态跟踪管理。陈柳钦指出，要完善

经济适用房和廉租房申请者的收入动态跟踪监督制度，设定动态退出条件，完善公示制度，提高工作透明度，加大违法处罚力度，建立诚信体系。李爱华、韩晶晶、石勇、李兴森（2007）探讨应用数据挖掘技术，从分析外在特征入手判定中低收入人群。

（二）保障模式的选择

对于“补砖头”还是“补人头”的选择上，多数学者都认为，应该由“补砖头”变为“补人头”。陈柳钦（2008）指出了“补人头”的优越性在于：能够避免对住房市场的直接干预；财政补贴的作用直接到达需要补贴的人头，并全部转化为消费者的福利满足；政府不需要付超额的监督成本；能充分地鼓励居民自置住房。但有部分学者却持不同的意见，邬丽萍（2004）、刘颖（2004）两位学者指出，目前我国大部分地区还不具备消费者“补人头”的政府财力和条件，而“补砖头”具有其现实的基础和可能性，但也存在诸多弊端和遗留问题。方建国（2008）以环境动态的视角对住房保障进行了经济学分析，推导证明了在房价持续明显上涨的情况下，“补砖头”优于“补人头”，并

给出该政策实施的理论阀值。王军武、赵可林（2007）提出“经济适居房”，认为它更倾向于低收入家庭。

（三）资金的来源

陈柳钦（2008）认为，住房保障属于公共产品，其资金安排应该出自财政。他认为我国过去各地住房保障的支出大多偏低，尚未有稳定的财政资金预算渠道．他还提出可以利用基金形式，如成立专门的廉租房信托投资基金，以未来的出租收入作为现金流保障。张建平（2008）提出资金必须每年都要列入政府财政预算；其次从住房公积金增值收益中提取，归集直管公房出售的部分资金，从社会福利彩票筹集款中提取，接受社会捐赠等。任方红、李世平（2007）提出向社会发行债券等方式筹集。

（四）房源的获得

陈柳钦（2008）认为，对待城市“夹心层”可以借鉴发达国家经验，适时推出一种“可支付租赁住房”。这种住房委托有关机构（公房管理部门）或组建一个住房中心，收购符合廉租住房标准的“二手房”和普通商品住房，作为租售房源，既面向居民提供相对低廉的价格出售给“夹心层”，又可按规定

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