01集合住宅案例分析--万科万汇楼

集合住宅案例分析

Gao Yujun

Yun Hong

Bo Yao

集合住宅概述

?整体布局模式分为围合式、行列式、散布式和混合式四

大类

?围合式：封闭式围合和渗透式围合

?此类住宅区的布局模式是一个传统欧洲城市所共有的特点，是对传统欧洲城市肌理的继承和诠释。

围合式特点?围合形成的公共空间尺度宜人，空间本身主要承担采光、景观、通风以及居民交往活动的功能，?住宅区整体感强，具有良好的可识别性。

?围合式布局的低层集合住宅区是对城市肌理的一种延伸，对城市肌理的适应性强。

?围台式布局所形成的空间是城市公共空间和居住私密空间过渡的中介，住宅区空间层次丰富。

?行列式：单一行列式和组群行列式

?此类住宅是在经济条件有限并且需要提高居

住密度的前提下，为居住者提供更好的朝向、

间距和绿化环境，争取到更好的建筑物理条

件和舒适的心理感受，同时居住区内每户所

拥有的建筑物理条件在质量上都比较均匀，

具有很强的均好性。其中组群行列式在欧洲

和中国的底层集合住宅中尤为常见。

组群行列式

行列式特点

?每户居民取得大致相同的建筑物理条件和景观环境要素，住宅区均好性强。

?住宅区通透性强，对城市空间有很强的渗透作用，居住者对于住宅区的整体认同感不强。

?此类住宅区的户外空间层次划分较为单一，从城市空间到住宅内部空间缺乏有层次的过渡。

?此类模式的住宅区与城市道路联系紧密

?有利于提高土地的利用率，容积率得到有效增加，同时又由于建筑层数较低从而保证了阳光等自然环境要素的质量。

?散式布

?散布式的布局从城市设计的角度看，是属于独户住宅区的布局模式。在当代低层集合住宅区的总体布局中，此种类型相对较少

?混合式

?混合式布局就是将围台式、行列式和散布式三种布局模式进行混合，创造出多样化低层集合住宅陌的规划模式。该种布局模式具有很强的适应性，更加注重内部空问的营造，通过住栋布局有机的变化来产生丰富的住区活动空间以及层次不同的过渡空间。

混合式特点

?混合式总体布局模式是对前三种布局模式进行不同程度混合，具有很强的区域适应性，布局灵活性强。

?住宅区内部空间形式多样，空间层次丰富，有利于增强住宅区的领域感和认同感。

?由于住栋的混合布局，住宅区本身的整体形式也丰富多样，住宅区整体的可识别性强。

?混合式布局住宅区对于塑造城市街道界面给予一定的关注，往往会形成连续的城市街道界面。

集合住宅案例分析—万科万汇楼

区位分析

位于广州与佛州山的交界处，毗邻广佛高速公路。共有5条公交线路可以搭乘，交通便利。2010年地铁六号线便可从此通过，这将进一步为出行提供便利。

?其大门东侧为一条宽敞的马路。

?其西侧为三栋较高的住宅楼，不过对万汇

楼的采光影响较小。

建筑生成

·内向型空间

·人与自然和谐统一·古代移民，客家文化

?外圈保持圆的造型?方圆结合

?高密度

?内向型，院落型

万科智能化建筑细部做法

万科智能化建筑细部做法 “假如行业没有标准，那么我们就创造标准。” ——万科 1 全屋智能黑科技上海万科的全新产品“泊寓plus”运用人脸识别门禁、智能门锁、智能插座等智能设备，实现远程操作，打造智慧社区，提升便捷体验。智能全屋系统，集合家用网络摄像头、红外感应器、门磁感应器、红外幕帘传感器和水浸探测器等，为居住者打造了一个全方位的安防体系。五合一智能指纹密码锁指纹密码锁对很多人来说都不陌生，但是万科的每个入户门配有五合一智能指纹密码锁，集钥匙、指纹、密码、刷卡、蓝牙五合一开锁方式，具有手机APP、防盗锁体、低电提示、自动上锁、电子钥匙远程分发、虚位密码、C级锁芯、高安

全模式、电子反锁、应急逃生10大功能，让回家更方便轻松，有一种“大户人家”的感觉。万科智能设备对于小编这种出门不带脑子的人来说，简直是太贴心了！一键断电控制开关、感应灯带、USB充电插座 ◎在入口玄关柜台处设置一键断电控制开关，在出门时，可通过一键断电开关将室内照明灯具全部关闭，既避免了逐个房间检查的繁琐，又不会影响到需24小时常用的电器（例如：空调、冰箱等）特定线路的电力供应，人性化设计和考虑，让家更安全、更贴心。

◎安装24小时不断电USB充电接口，回家可以直接给手机或充电宝充电，出门也不会忘带，且可供吹风机吹干鞋子等其他烘干需求，非常实用。智能窗帘、智能照明、24小时新风系统南通万科翡翠公园 ◎智能照明与智能窗帘完美搭配，一键切换归家模式、睡眠模式、party模式； ◎新风系统可以进行室内外空气交换，引入新鲜空气，排出室内浊气。八大灯光情景模式打开智能手机APP，即可控制屋内智能灯光开启、关闭。

房地产行业品牌企业万科A调研分析报告

万科：峥嵘三十载，稳居及第台 (3) 发展历程：御风而行，从三好住宅开发商到城乡建设与生活服务商 (3) 业务结构：开发稳居市场前列，多元业务多点开花 (4) 股权结构：股权分散、管理集中，股权之争基本落幕 (5) 战略内核：先为不可胜，质量为王构筑与众不同 (6) 内核标签1：高质量的储备，有质量的成长 (6) 内核标签2：不依赖有息杠杆的发展路径 (9) 内核标签3：优质融资能力和现金流管控 (13) 内核标签4：立体的管理机制，从职业经理人到事业合伙人 (15) 规模展望：天时地利人和，基本盘突破具备势能 (18) 驱动因素1——管理架构：总部扁平化，自上而下强化诉求 (18) 管理架构：管理扁平化 (18) 人才战略：强化业绩导向 (19) 驱动因素2——渗透能力：随城市GDP增长更具市场认可度 (20) 一二线市场优势不可撼动 (20) 低能级城市市占率相对较低是主动选择 (21) 增量空间一：已进入城市的市占率仍有提升空间 (22) 增量空间二：所在城市自身的发展 (22) 集中度提升空间下，万科销售规模预计在万亿以上 (23) 外部因素：市场结构和融资环境进一步强化万科优势 (24) 景气度下行以及融资环境较严 (24) 市场向一二线城市倾斜 (25) 估值空间：聚焦迎远征，多元化构筑产品及估值溢价 (26) 万科物业：万亿市场的优质龙头 (26) 商业地产：管理规模超千万方，基金运作经验丰富 (29) 物流地产：联手国际巨头，打造国内标杆 (31) 长租公寓：稳健运营，专项融资具优势 (32)

万科：峥嵘三十载，稳居及第台万科是A 股房企中少数每年坚持写致股东信的一家企业，这一传统已经持续了31年，回顾股东信是件有趣的事情，能看到万科对行业娓娓道来，也能看到万科战略和价值观的历史脉络。我们对过去10年万科的股东信做了量化统计，万科注重“与城市共同发展”，共提到“城市”66次；万科的基本盘在于住宅开发，但不仅仅在于住宅，共提到“住宅”48次，同时提到“服务”42次；万科不仅追求“增长”，注重增长的质和效，共提到“增长”34次，提到“质量”和“效率”35次；万科重视对股东的回报和价值，提到“股东”61次，提到“价值”和“回报”共72次。立足2020年，是在公司第4个“十年”过半的时候，来审视万科的前进步伐到了何处，对万科的研究，既是回望来路，亦是叩问前程。图表1：万科2009-2018年致股东信的关键词累计出现频次发展历程：御风而行，从三好住宅开发商到城乡建设与生活服务商公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深交所第二家上市公司。从万科第三个十年的开始，提出由专业化到精细化，实现有质量的增长，并走上了快周转的道路，2010年万科率先越过千亿门槛，并开始涉足商业地产。第四个十年，公司提出了房地产白银时代，并将定位从“三好住宅供应商”调整为“未来城市综合配套服务商”，从此物业管理、商业地产、物流地产、长租公寓、滑雪度假等新业务布局初现雏形。与此同时，公司也开启管理升级，开创事业合伙人机制。2018年，公司进一步将企业定位升级为“城乡建设与生活服务商”。万科是A 股持续盈利年限、持续现金分红年限最长的公司，体现公司为计深远的运营态度，兑现注重股东回报的承诺。图表2：万科发展进程

万科房地产营销策略分析

2 万科地产概况万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1）表1：万科成为2007年最关注的地产公司万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态

势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销

房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例

双学位毕业论文（申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥所学专业名称财务管理指导教师龚洁松 2014年11月14日

学生：（签字）学号：论文答辩日期：2014年11月22日指导教师：（签字）目录摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... （—）财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... （二）财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................

万科案例分析

第一个问题：成功的因素？一、与时俱进，正确掌握市场及政策动，以正确采取相对应战略 1、早期快速扩展发展阶段（1984年－1991年）在中国商品经济刚刚起步，市场皆是供不应求的时势下，机会导向使万科取得了早期的发展资金，为万科快速发展打下了基础。 2、稳定成长阶段（1992年－2000年）万科注意到房地产行业即将成为国民经济新的热点。这时我国住房制度发生了一系列改革，中央关于“住房私有化”的政策点燃了我国房地产行业的光明前景。确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。 1993年，除房地产开发业务外，万科其他业务的利润率都开始明显降低，万科开始思考重组业务，万科对公司业务资源进行重组，突出地产主业，为企业进行瘦身。 3、全国范围扩展阶段（2001年至现在）以成熟产品为原型建造较为近似的标准产品。利用发展成熟的模式进行大规模扩张。这样既可以降低开发成本，规避风险，又可以实现规模效益。进入区域集约化阶段，提出了城市经济圈聚集战略。二、核心竞争力万科的战略管理有着清晰的定位、具有预见性、符合市场价值规律，从多元化到专一化的战略管理，而后到规模化、精细化的扩张。确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。成功打造出其核心竞争力：中国目前最大的专业住宅开发企业。三、打造品牌，创建独特完整的企业文化 ?品牌(Brand)是一种识别标志、一种精神象征、一种价值理念,是品质优异的核心体现。培育和创造品牌的过程也是不断创新的过程,自身有了创新的力量,才能在激烈的竞争中立于不败之地,继而巩固原有品牌资产,多层次、多角度、多领域地参与竞争。 ?万科通过打造在房地产的品牌，形成自身企业独特的品牌管理和品牌文化，让消费者通过品牌能更好的理解万科传递的信息，让万科的理解深入人心，从而树立起企业的竞争力品牌标志诠释 1、四个“V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。 2、四个“V”朝向不同角度，寓意万科理解生而不同的人期盼无限可能的生活空间，积极响应客户的各种需要，创造性的为人们提供各种差异化的理想居住空间。 3、四个“V”形状规整有序，象征万科推进更加工业化的全新建筑模式，从而提高住宅质量水准，减少环境污染和材料浪费。 4、四个“V”相互呼应循环往复，代表万科积极承担社会责任，坚持可持续发展经营理念。 5、四个“V” 鲜艳活泼，寓意万科员工生趣盎然、健康丰盛、充满自信的性格特征。四、产品研发管理，可靠的产品质量确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。以城市中档民居为主，注重选择不同城市的类似用地，以成熟产品为原型建造较为近似的标准产品。

市场营销项目运营方案运营计划书模板

市场营销项目运营计划书目录 1 项目概述 (2) 1.1 项目背景 (2) 2 市场问题与机会 (2) 2.1 企业自身分析——SWOT模型 (2) 2.2 SWOT分析的结论 (3) 3 产品营销运营规划 (3) 3.1 产品规划 (3) 3.2 价格规划 (5) 3.3 渠道规划 (7) 3.4 推广规划 (9) 3.5 服务规划 (12) 4 组织架构与人员配置 (13) 5 项目风险预估 (13) 6营销费用预计及费效比 (14) 7 未来发展规划 (14) 7.1 产品规划 (14) 7.2 营销规划 (15)

1 项目概述 1.1 项目背景智能电表产品于2009年开始招标，经过多年的发展和普及，这一市场已渐渐趋于饱和，国网电表及周边产品的招标量自2013年起开始逐年下降，2017年出现新的招标低点；另一方面，XX现有业务过于单一，过分依赖集团内部采购。因此，XX致力于面向市场需求，立足现有业务，同时利用自身优势，整合多方资源，挖掘更多异业合作的可能性。 XX将在原计量产品基础上进行全面创新，推出智能网关终端，并以此智能网关终端为核心平台，提供智能安防管理方案、智能能耗管理方案和智能家居管理方案，以稳定高速率通信系统为数据传输载体，建设属于XX的智能硬件+物联网+大数据的设备智能管理系统。 2 市场问题与机会 2.1 企业自身分析——SWOT模型

2.2 SWOT分析的结论寻找空隙市场，高性价比抢滩。避开已使用此管理系统的公寓，抓住还没有使用这套系统的商家，发挥性价比的优势去打开市场。 3 产品营销运营规划 3.1 产品规划 3.1.1 产品名称 XX设备智能管理系统DSMS（Device Smart Management System） XX设备智能管理系统DSMS以智能硬件设备为夯实的基础，搭建软件层面的设备智能管理平台DSMS。客户可按需个性化定制智能硬件，并形成相应的设备智能管理平台。根据目标市场的需求，XX设备智能管理系统DSMS主要包括了智能安防管理方案、智能能耗管理方案和智能家居管理方案这三条产品线。 3.1.2 产品介绍（1）产品理念通过使用XX设备智能管理系统DSMS，公寓运营商能够降低公寓运营成本、提高公寓运营效率以及提升顾客满意度。（2）产品构成 XX设备智能管理平台DSMS主要由智能硬件产品和平台软件产品两大模块组成。智能硬件产品包括智能门锁、智能电表、智能水表、智能网关、智能家电等设备，客户可以根据自己的需求个性化选择公寓需要配备的智能硬件设备。（3）平台介绍智能网关利用无线网络技术将智能门锁、智能电表、智能水表、智能家电等智能硬件设备智能物联，智慧化整合由智能硬件采集而来的数据信息，传输到云端，由云服务器对从智能硬件端收集到的数据进行处理、存储、分析，形成前端的设备智能管理平台DSMS。

专题回顾｜万科龙湖旭辉的长租公寓发展调查

专题回顾｜万科、龙湖、旭辉的长租公寓发展调查近年来，住房租赁市场受到从国家部委到地方政府的双重支持。从2016年开始，万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉等一批房企纷纷以不同形式涉足。本专题将从城市进入、区位选择、客户定位、户型设计、盈利情况等方面对房企自营长租公寓情况做了全面研究。文／克而瑞研究中心沈晓玲、朱伟、刘敏、冯惠前言2017年7月，九部委联合印发住房租赁新政，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，并选取了12个城市开展住房租赁试点。与此同时，各地区也积极响应，目前已有20多个省市出台了住房租赁实施细则。作为试点单位的广州，也在新出台的住房租赁市场工作方案中首提“租购同权”概念，引发市场广泛讨论。此外，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地也在上海市土地交易市场成交，两幅土地采取“只租不售”模式，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。可以说，住房租赁市场受到从国家部委到地方政府的双重支持。在政策支持背景下，标杆房企也积极布局这一领域。从2016年开始，万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉等一批房企纷纷以不同形式涉足。万科自2016年将长租公寓项目上升到“泊寓计划”后，2017年加速规模扩张，成功在全国范围内开发

万间公寓，并计划在2018年拓展45万间公寓房源。龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面，成立“冠寓”运营公司，至2017年底成功开业逾万间。2017年5月，碧桂园上海区域新成立了长租公寓和产城事业部。绿地将长租公寓纳入发展战略。旭辉领寓计划未来5年打造20万间公寓，并进行IPO上市。目前房企是如何参与到长租公寓领域中来的呢？我们重点从城市选择、区位选择、客户定位、户型设计、盈利情况等方面对房企自营长租公寓情况做了全面研究，以供企业参考。一、长租公寓基本情况1、行业政策：15年将公寓纳入生活服务业，利好政策不断2015年11月，国务院办公厅发布的《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》首次把公寓业纳入生活服务业；紧接着2016年3月《关于全面推开营业税收改征增值税试点的通知》文件将长租公寓所在的生活服务业纳入到营改增试点；随后发布的《关于印发促进消费带动转型升级行动方案》和《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出：鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务；而2016年第69号营改增公告也将相应的个人住房、非住房出租税进行挑战，加快了长租公寓市场发展速度，之后国家、地方政府也出台了具体如何发展长租公寓的鼓励政策。2、基本概念：将分散房源标准化，并提供统一服务的新模式3、竞争态势：四类企业参与其中，还未

万科地产Swot分析及战略目标

万科Swot分析优势（S）（1）品牌优势万科品牌在世界品牌价值实验室（World Brand Value Lab）编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名第19位，品牌价值已达635.65亿元。同时，“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；（3）持续增长和领跑万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。公司已经连续3年保持经营性和投资性现金之和为净流入状态。这表明公司实现的是有质量的增长,财务状况非常稳健。（4）组织结构创新万科的组织结构根据战略的变化而变化。万科以整个项目的生命周期为基础设立组织结构。这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。（5）研发能力强万科研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利。万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发出更多的新产品。如今,标准住宅的4个版本基本成型,已经有超过12 个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能标准方面的创新超过60 项.通过创新研究部的努力,万科有几十项专利正在申报. （6）经营管理模式先进万科物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。此外，万科在经营专业化、住宅市场主流化、财务政策积极化、产业结构合理化上做出的努力持续加大。

劣势（W）（1）对员工关注不够，员工满意度不高（2）国内不同城市客户的评价褒贬不一（3）与政府的关系非常一般（4）发展受限于土地资源和土地成本土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，万科获得的可开发土地，较多来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益，其不足之处也很明显。（5）品牌建设模式停滞品牌定位不够清晰明确，个性不够鲜明，和消费者之间的亲和力不够；而消费者对万科品牌的理解，仍停留在表面的产品、服务等功能层面。以万科现有的以企业家品牌为龙头的品牌建设模式，再加上一位自己都承认“青涩”的企业家王石，让看似强大的万科品牌实际上相当的脆弱，再也经不起任何风吹草动。机会（O）（1）目前，中国的城市化率还很低，城市化进程正在如火如荼的进行中，这必然加大对城市的住房需求。（2）国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金非常紧张，如果持续下去，势必导致部分房地产公司的现金流断裂，甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼资金，因此对于手握大量现金的万科来说，此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。（3）由于国内紧缩的货币政策使得房地产融资困难，所以大量房地产公司到国外融资，国外融资以美元计价，由于人民币在不断升值，所以融资成本相比较低。一旦美国走强势美元，那么人民币将被迫贬值，大量的房地产公司将无力还款而倒闭，这对于万科这样的大的房地产

万科集团行业分析

万科企业股份有限公司行业分析万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，1988年万科进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。是目前中国最大的专业住宅开发企业。即此份行业分析针对于中国房地产行业分析。一、中国房地产行业背景分析众所周知，在2008年9月，受美国金融危机影响，美元急剧贬值，中国的大量外汇储备缩水严重，在国外的金融资产和实物资产损失巨大，对外出口受到沉重打击，出口量急剧下降，国内外商投资出逃急剧，国内经济回调加剧，经济开始减速增长甚至有经济回落的现象。房地产行业作为国内的一项主要的投资和消费型产业，当然也没能避免金融危机的突袭。整个房地产行业的利润出现了抛物线的形态，甚至有不少房地产三级销售市场的中介公司倒闭。有关房地产的股票也大幅下跌，整个房地产市场严重衰落的表现，突出房地产行业在2008年的严峻性。房地产2008年的发展状况主要表现在以下几点：房屋价格涨幅回落，商品房交易量持续下降，房地产开发商投资规模缩减。究其原因，主要凸显在以下几点：第一，2008年以来国际金融危机愈演愈烈，中国经济向下调整，消费者收入预期及对房价预期发生变化，观望气氛浓厚，加剧了市场调整的程度。第二，由于房地产有“高投资、高房价、高利润”的标语，吸引了大量投资者进入，市场需求过旺，使房价快速上涨，脱离了普通居民的承受能力，加之市

场供应的中小户型、中低价位的住房偏少，将普通消费需求挤出了市场。中国房地产在经过了1999-2007年的快速增长后，面临了2008年的周期性回调。第三，房地产市场过快发展、房价过高引起了国家连续实施房地产调控政策，随着宏观调控的累积效应发挥作用，尤其是对第二套住房贷款政策的调控，一些投资性和投机性资金撤出住房市场。另外在2008年房地产行业的大调整，不少房地产企业自身调整，通过异购或重组来适应市场。2008年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，房地产开发企业60％的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都为负增长，企业资金链条日益紧张，部分中小企业将会面临资金困境。经过2008年市场的调整，政府在2009年开始实行央行连续降息、二手房交易营业税降低、二套房贷政策的松绑以及四大银行集体“放行”存量房贷7折优惠等等一系列政策出台后，购房者的购房负担的确较之前大幅减轻。包括万科在内的大公司，也开始降价卖房的销售策略，由此打开了2009年的房地产市场的活跃，整个2009年的房地产市场在政府和房地产开发商的共同努力下，开始恢复了以往的活力。在2009 年，在市场回暖、销售加快等积极因素的带动下，房地产企业家的市场信心明显回升，房地产开发企业投资意愿增强。2009 年前4 季度，全社会固定资产投资为194138.62 亿元，同比增长30.5%，增幅比去年同期上升4.4 个百分点。其中，房地产开发投资36232.0 亿元，（占总投资的18.66%）同比增长16.1%，增幅比去年同期下降4.8 个百分点。 2009 年，商品房建设规模继续扩大，新开工面积降幅减缓。2009 年1～

万科十七英里案例分析学习

万科·17英里２００４年３月１９日，“万科.１７英里”获得《中国建筑艺术年鉴》及中国艺术研究院建筑艺术研究所主办的“中国建筑艺术奖”住宅类的最高奖优秀奖。２００４年７月１０日，“万科.１７英里”获得中国土地运营博览会颁的大奖“２００４中国豪宅”。“２００５年度中国别墅１００强”评选，“万科.１７英里”项目得到评委团的高的认可，以９５．８３分的高分，获得２００５年度中国别墅１００强第一名。

一、项目地理位置分析：万科.１７英里项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。用地面积为６７５７１．１平方米，容积率０．７５，总建筑面积５０６７８平方米，其中住宅４８６７８平方米，商业（含会所）２０００平方米。用地属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山，高差约５０米。地块形状呈面向西南方向的内弧形状，由此在西向和南向形成两个犄角状半岛，伸入溪涌湾和大鹏湾，直接接触海面处多为礁石。项目共分两期开发，一期为退台式联排住宅（分双拼、联排和叠拼三种），共１０７套。二期为２栋小高层公寓，约３２０余套。产品功能可做居住、度假、商务等。在深圳建设“海洋蓝色经济”的规划下，深圳东部形成了以旅游、港口和物流为龙头，高新技术、地产以及酒店、会展、贸易等产业互为犄角、相互促进、协调发展的完整产业生态链。。《规划》指出，未来深圳将把重点放在“东部发展带”上，东部海岸既是深圳产业经济的可持续发展区，又是深圳城市功能战略转移的重要区域。同时，在深圳市近期九大重点发展地区中，东部就占了两个——盐田港地区、东部滨海生态旅游区。而“发展滨海生态旅游度假区”的建设方针更成为深圳城市建设和房地产开发的重点去区域。东部黄金海岸线全长１５３公里，陆地总面积３００余平方公里，极具海滨休闲度假旅游开发潜质。从深圳市盐田港向东，经大小梅沙，沿沙头角海、大鹏湾，行约１７英里，至龙岗区葵涌镇的溪涌村，此段海岸风景优美，极具旅游价值。１７英里项目刚好位于溪涌海岸。万科一向能洞察行业先机，其开发项目一直符合城市的协调发展，甚至能提前预见到城市的未来，这一次又抢先一步登陆东部海岸，投资４０亿大举在东部展开万科东海岸、１７英里、大梅沙国际会议展览中心三大项目的开发。万科已跳出了传统的房地产开发领域，更多的是站在一个更高的角度看待这座城市和这座城市的房地产开发，将项目的选址和开发均纳入城市空间规划发展的范畴，融入到当地的经济发展和城区开发的配套建设中。二、项目定位分析：市场分析：万科开发的“１７英里”项目，进入很晚，负面的因素；但仍然做得有声有色，这绝不是靠撞大运所能成就的。做房地产，无论是户型设计、小区规划、市场营销还是物业管理，万科都是国内数一数二的品牌。纵观２００５年深圳豪宅市场，１７英里所面临的可谓

万科地下车库设计案例分析总结

万科地下车库设计缺陷总结与分析二季度出图的“东海岸3A、3B，广州蓝山、第五园、万科城8C”等几个项目均有设地下或架空车库，在审图过程中发现，地下车库设计无论是建筑还是结构专业，均存在设计失误或设计不当等问题，主要为“车库设计不合理（车道宽度、转弯半径、入口、车库排水）、层高设置不当、坡道计算失误、以及楼面及顶板与梁设计失误”等等。这些问题往往是在施工图出图后才发现，且有的项目基础已施工，返工量和更改难度均较大，所造成的无效成本数额也巨大，因此，有必要对此类问题进行系统总结，明确一些基本要求与设计原则，避免日后类同问题的重复发生。对各类问题，详细分析如下： 1、车道宽度问题描述：主车道宽度设置不合理，尺寸偏大，人为增加车库面积（个别项目，双车道宽度宽达8米，单车道宽达5米；而国家规范双车道仅为5.5米、单车道为3米；由于车道宽度过宽，导致每个停车位面积高达60平米；一般情况下，地下车库每个停车位面积为27～35平米，设人防地下车库也仅为为40平米/每车位）。产生原因：对国家规范有关各类车道宽度的规定不熟悉或理解不够。

解决措施：应熟悉掌国家规范的相关数据要求，在方案设计时，根据规范要求，选择合理的车道（含出口）宽度。各种车道（出口）最小宽度详下表： 2、车库出入口设计不当问题描述：能设一个单车道出口设成双车道出口；或能设两个“单车道”出口设成两个“双车道”出入口，人为增加车库面积。产生原因：

对车库设计防火规范中关于出入口的设置要求，理解不当。解决措施：在方案设计时，根据规范要求，设计合理的出入口数量及宽度。国家对出入口数量及宽度的基本要求，详下表： 3、转弯半径设计不当问题描述：误将国家规定的汽车的最小转弯半径6米，理解为是车道的最小内径，导致车道的内径过大，相应的增加车库面积。（注：汽车最小转弯半径是指：汽车回转时汽车的前轮外侧循圆曲线行走轨迹的半径） “汽车的最小转弯半径”与车道内径的关系详下图所示。

房地产行业资本结构分析报告——以万科地产为例。。。

以万科为例的房地产行业资本结构分析摘要：本文以房地产行业龙头万科为例从资本结构及相关理论来对我国房地产行业的资本结构进行了总的分析，分析得出房地产上市企业资本结构存在源融资偏少、长期融资比例偏低、间接融资比重偏大等问题，最后针对以上问题结合万科地产整体情况，提出了相应的对策建议。关键词：房地产；资本结构；万科地产

目录一、前言 (3) （一）研究背景 (3) （二）研究目的 (3) （三）研究意义 (4) 二、房地产资本结构现状及分析（以万科A(000002)为例） (6) （一）房地产企业的融资现状分析 (6) 1.融资渠道单一 (6) 2.股权结构失衡 (6) 3.资产负债率高 (7) （二）万科的资本结构现状分析以及存在的问题 (7) 1.负债结构不合理 (8) 2.股权结构相对分散 (8) (三)房地产上市企业的资本结构优化对策 (9) 1.增强房地产上市公司盈利能力，提高部融资比例 (9) 2.加快房地产上市公司债券的发展，提高长期融资比例 (9) 3.加大房地产上市公司股权融资力度，提高直接融资比例 (9) 4.加强固定资产管理，注重资产流动性 (10) 5.树立品牌优势以增强公司竞争力 (10) 三．总结 (11)

一、前言（一）研究背景房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的总称。房地产企业属于资本密集型企业，具有建设周期长，资金周转速度慢等特点。但是随着我国市场经济体制的构建，房地产业逐渐发展成为了我国国民经济的支柱产业。它能直接或间接的影响到建筑、冶金、建材、装饰、家具、家电、金融等数十个上下游产业，成为我国经济发展的主要推动力量和国民经济新的增长点。因此，房地产业的良性发展可以促进其他相关产业的健康发展。从改革开放至今，中国房地产已经走过了三十年的发展历程，成为中国经济支柱和经济增长点。近年来我国房地产企业平均规模增长速度非常迅速，但大部分房地产企业拥有的权益资本普遍偏少，主要以银行贷款为主要融资渠道，方式过于单一，因此，分析研究房地产企业资本结构成为当前行业急需解决的问题。（二）研究目的近几年来，房地产行业的资本结构方面的问题一直都是研究的热点话题。安全、合理的资本结构是企业生存与发展的基本保证，也是企业保持旺盛竞争力以及实现其价值最大化的关键，对于企业资本结构优化问题的研究意义重大。房地产行业是我国支柱产业之一，对于带动相关几十个产业发展，扩大就业等一系列问题具有积极作用。目前我国房地产开发企业数量众多，但具有一定规模的企业还非常有限，由于房地产行业资本密集型的特点，资金一直是影响房地产企业生存和发展的重要因素。在我国当前经济形势下，房地产企业的资产负债率普遍偏高，企业融资结构不合理，企业过分依赖银行借款，融资渠道单一，短期负债比例高于长期比例，直接融资比例较小。企业资本结构不够合理，使房地产开发企业缺乏抵御市场风险的能力，在国家紧缩银根时企业资金链会非常紧，严重影响企业长远发展。在近几次的宏观调控实践中，由于资金链的断裂而

2019房地产行业万科恒大碧桂园对标分析报告

2019年房地产行业万科恒大碧桂园对标分析报告

目录一、历史沿革 (1) 1、万科：城市综合配套服务商 (1) 2、恒大集团：多元+规模+品牌 (1) 3、碧桂园：新型城镇化进程的身体力行者 (2) 二、销售篇 (3) 1、销售成长性比较 (4) （1）销售规模 (4) （2）销售均价 (4) 2、销售区域结构比较 (5) （1）万科：区域优化和深耕 (6) （2）恒大：20PP年起向一二线城市转移 (7) （3）碧桂园：市场层面挖掘一二线城市潜力 (8) 3、销售产能比较 (9) （1）城市产能比较：深耕与纵深 (9) （2）单盘产能比较：开发规模的差异 (10) （3）可售资源比较：货值与推盘能力 (10) 三、布局篇 (12) 1、扩张节奏比较 (12) （1）拿地规模 (12) （2）拿地成本 (14) （3）扩张节奏感 (15) 2、单盘规模比较 (16) 3、扩张模式的特点 (17) （1）万科：聚焦核心城市，加码“轨道+物业”模式 (17) （2）恒大：转型核心城市，加码旧改市场 (21) （3）碧桂园：城市化进程的力行者 (23) 4、海外布局情况 (24) 四、业绩篇 (27) 1、结算业绩比较 (27) （1）结算规模 (27) （2）结算均价 (28)

2、盈利质量比较 (29) （1）综合毛利率 (29) （2）命题一：一二线VS三四线 (31) （3）命题二：大盘开发VS中小盘开发 (32) （4）命题三：建安成本背后议价能力的博弈 (33) 3、净利润比较 (34) （1）永续债隐藏的利润 (35) 4、业绩确定性比较 (37) 五、效率篇..............................................................................................381、管控费用率比较. (38) （1）成本控制 (38) （2）投入产出 (39) 2、激励机制的差异 (41) 3、周转效率比较 (42) 六、杠杆篇 (44) 1、负债率比较 (44) 2、融资结构与融资成本差异 (48) 3、龙头房企的其他负债 (51) （1）经营性杠杆 (51) （2）永续债券 (52) 4、永续债利弊之辩 (54) 七、总结：一切的成功都不是偶然 (55)

万科十七英里推广思路

万科十七英里推广思路万科17英哩(17miles) ①有关绝版美景: 17英哩的案名专门有感受,建议干脆用英文当案名,中文当扩展名====== 17miles,既专门又有国际感找来国际大导演,将本案的样板房提供给电影剧组当作剧中的场景期望以电影铺垫“未演先轰动”的声势也因为本案名较有玄念所有推广的前期宣传,能够用玄念的表现方式在进入中国的中外媒体之中使用小众宣传手法,引起大众瞩目 ②有关昂贵的私人领土: Island [名词]:1岛屿2岛状物,孤立之物 Isolate[动名词]:1使孤立,隔离,分离国际上极度有钞票的人,(专门是欧美或中东) 都如何花他们一辈子也花不完的钞票?? 答案是选一片自己喜爱的海洋,买下一座自己的岛屿花大钞票造桥铺路接通其水电和一切设施,成为天地唯我独尊的大王然后放下文明的一切,当一个月鲁宾逊

世界上最昂贵的房地产不是真正意义上的土地和房产,而是岛一座独拥天地,悠然自得,不受干扰的岛,代价如下: ●美国维京群岛的Hans Lollick岛→2000万美金 ●加拿大英属哥伦比亚省的James岛→4990万美金 ●巴哈马的Exuma岛→800万美金 ●英格兰的Osea岛→600万欧元 ●爱尔兰的(Mac Dermotts)城堡岛→54.2万欧元 ●意大利威尼斯的Tessera岛→450万美金 ●美国密歇根州的Battle Creek岛→300万美金 ●爱尔兰的Inishturkbeg岛→124.5万欧元 ●法属玻利尼西亚的Bora Bora礁湖→100万美金 ●Lago Ranco的Cheno岛→36.2万美金本案三面临海,建筑的平台突出于海面之上因此我们自称是半岛房子是买的,岛是送的,海也是送的,水电瓦斯和一切文明所需差不多上现成的你比上述那些大富翁岛主幸福 ③有关低调的生活风格: 本案现时期的定位语: “中国深圳.半岛私人海岸线.世界观不墅” 应注意把握的是“精巧而天然的海岸线,贝壳与大海静静的相互凝望”的感受不是喧闹的,而是一种孤独的宁静的美是一种聪慧的内在境域,而非哗众取宠的肤浅外显

史上最全的万科房地产公司项目开发分析报告

史上最全的万科房地产公司项目开发分析报告目录第1章总论 (3) 1.1.项目背景与概况 (3) 1.2.主要技术经济指标 (8) 1.3.问题与建议 (9) 第2章项目投资环境与市场研究 (10) 2.1.投资环境分析 (10) 2.2.区域房地产市场分析 (14) 2.3.销售预测 (21) 2.4.营销策略 (27) 第3章建设规模与项目开发条件 (29) 3.1.建设规模 (29) 3.2.项目概况现状 (29) 3.3.项目建设条件 (30) 第4章建筑方案 (35)

4.1.设计依据 (35) 4.2.项目设计主题和开发理念 (35) 4.3.项目总体规划方案 (37) 4.4.建筑设计 (39) 4.5.结构设计 (41) 4.6.给排水设计 (41) 第5章节能节水措施 (44) 5.1.设计依据 (44) 5.2.建筑部分节能设计 (44) 第6章环境影响评价 (45) 6.1.编制依据 (45) 6.2.环境现状 (45) 6.3.项目建设对环境的影响 (46) 6.4.环境保护措施 (46) 第7章劳动卫生与消防 (48) 7.1.指导思想 (48) 7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (48) 7.3.消防设计 (49) 第8章组织机构与人力资源配置 (52) 8.1.组织机构 (52) 8.2.人力资源配置 (52) 第9章项目实施进度 (53) 9.1.项目开发期 (53) 9.2.项目实施进度安排 (53) 9.3.项目实施过程控制措施 (53) 第10章项目招投标 (55) 10.1.工程项目招标投标概述 (55) 10.2.工程项目招标投标因素分析 (57) 10.3.招标依据 (59) 10.4.招标范围 (60) 10.5.招标方式 (60) 第11章投资估算与资金筹措 (61) 11.1.投资估算 (61) 11.2.资金筹措 (62) 第12章财务评价 (64) 12.1.项目评估依据 (64)

万科公司战略分析报告上

万科集团调查分析报告 ---宏观因素分析及行业竞争分析一、政治要素最近几年，国家制定了很多相关的政策，法律来限制疯涨的房价。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的影响。其中有： 1、政府调控采取了平稳的步骤（1）前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场（2）部分城市的房价和成交量一直飙升，市场已经显得过热，房地产优惠政策适当退出。 2、限制房地产开发的的贷款管理。对项目资本金比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。 3、加强住房消费贷款管理商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20% ；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30% ；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。二、经济要素我国的房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP 增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。国家的经济环境变化如下： 1、国民生产总值持续高速增长

万科地产财务报告分析

万科偿债能力分析一、概述企业的偿债能力是指企业清偿到期债务的现金保障程度。债务分为长期债务和短期债务两种，偿债能力同样对应分为长期和短期两种。短期偿债能力是指企业用流动资产偿还流动负债的现金保障程度，应注重两个方面：一是看企业流动资产的多少和质量如何，这样做的目的是关注企业短期流动资产变现能力是否良好，二是看企业流动负债的多少和质量如何。长期偿债能力是企业偿还长期债务的现金保障程度，分析一个企业长期偿债能力，主要是为了确定该企业偿还债务本金和支付债务利息的能力。对于政府以及相关金融、管理部门通过对偿债能力的分析，可以了解企业经营的安全性，从而制定相应的财政金融政策；对于业务关联企业，通过分析可以了解企业是否具有长期支付能力，借以判断企业信用状况和未来经营能力，并作出是否建立长期稳定的业务合作关系的决策；对于企业本身来讲，长短期的偿债能力可以反映企业自身资金链运作的状况，及时控制风险，降低资金运作成本，提高自身企业商业信用。二、万科基本情况介绍万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合

增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。三、万科偿债能力的数据分析以下数据来源自2007-2010年万科企业股份有限公司年报、2007-2010年中粮地产股份有限公司年报以及中国证券网数据平台。