在建工程抵押贷款的法律风险及其防范
建设工程中以房抵款协议的风险
建设工程中以房抵款协议的风险引言建设工程中的房抵款协议是指在房地产开发或建设过程中，开发商或建设单位将其拥有的房屋作为抵押物向金融机构申请贷款。
这种形式的贷款通常用于项目的资金周转或补充开发商的资金。
然而，建设工程中的房抵款协议也存在一定的风险。
本文将探讨建设工程中以房抵款协议的风险，并提供相应的风险控制措施。
1. 市场风险市场风险是指由于市场供需、政策法规等因素引起的价格变动，导致房屋价值下跌或涨幅不达预期的风险。
在建设工程中以房抵款协议中，由于房屋作为抵押物，一旦市场房价下跌，可能导致抵押物价值不足以抵消贷款金额，从而使贷款方无法收回全部贷款。
风险控制措施•在选择抵押物时，进行充分的市场调研和评估，选择地段好、市场前景较好的房屋作为抵押物；•建立合理的估价机制，定期评估抵押物价值，一旦发现价值下跌，及时采取相应措施，如增加抵押物或提前还款等；•建立灵活可调整的利率机制，以适应市场变动，减少风险。
2. 建设风险建设风险是指建设工程中因施工质量、工期延误等原因导致项目价值下降或无法按计划进行的风险。
在建设工程中以房抵款协议中，如果项目的建设质量存在问题，可能导致贷款方无法依靠抵押物进行贷款收回，从而增加风险。
风险控制措施•加强对项目建设的监督和管理，确保工程质量达到标准要求；•建立建设进度监控机制，及时发现工期延误等问题，并及时采取相应措施；•在合同中明确开发商或建设单位在建设过程中的责任和义务，一旦发现严重问题，贷款方有权中止贷款。
3. 法律风险法律风险是指建设工程中以房抵款协议可能面临的法律纠纷和合同履行风险。
在建设工程中以房抵款协议中，若涉及到法律纠纷，可能导致项目无法按计划进行或无法按时收款，从而增加风险。
风险控制措施•在协议中明确双方权益和责任，明确各项约定，确保协议的合法性和有效性；•寻求合法专业的法律咨询，确保协议的合规性；•在协议中约定解决争议的方式和程序，一旦发生纠纷能够采取相应措施。
论在建工程抵押的法律风险与防范
论在建工程抵押的法律风险与防范摘要随着市场经济的发展，市场主体之间的经济交往密切，各种融资担保的形式的产生和发展为保证各种经济活动顺利进行提供了信用保障。
最高人民法院出台的《担保法》司法解释确立了在建工程抵押的合法性。
本文就此展开研究，首先对在建工程抵押的范围进行阐明，接着对在建工程抵押的法律风险进行分析，最后针对风险提出了风险防范的策略。
关键词在建工程；抵押；法律风险1 在建工程抵押的范围我国现行法律最旱中出现“在建工程抵押”概念的是1997年国家建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》第3条的规定，“本办法所称在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。
笔者认为在建工程抵押的范围应当为[1]：①在建工程已经完工部分；②在建工程后续建设部分及其他土地附着物（包括地上建筑物、构筑物及其附属物）；③在建工程占用范围内土地使用权；④法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
2 在建工程抵押的法律风险2.1 重复抵押在建工程设立过程中容易产生重复抵押的问题。
重复抵押，即相同的房产抵押给若干个债权人。
而根据最高法院对民法通用的解释，抵押期间内，如果没有取得债权人的同意就将抵押物再次抵押或者转让给第三方的，属于无效行为。
按照这个条款理解，如果己经取得了债权人的同意，这个行为就是有效的，即重复抵押存在有效的可能性；2000年最高法院关于担保法的解释也规定了抵押物价值超出所担保债权的部分仍然可以抵押，这也是对重复抵押的认可；再到2007年《物权法》规定了重复抵押的受偿顺序，从国家法律的层面规范了重复抵押的处理方式。
2.2 多重抵押既然《物权法》和担保法均不排斥重复抵押和再抵押，法律的不禁止和实务中的不统一，有可能会出现以下重复抵押的情形[1]：一是土地使用权设置了抵押，又办理在建工程抵押；二是将己经设定了在建工程抵押的房屋又进行商品房预售，买受人又办理商品房按揭贷款，形成多重抵押。
在建工程抵押的风险及防范
押权人或者未告知受让人的 ， 如果抵押物 已经登
税收 优先 权 ， 即“ 税 务 机关 征 税款 ， 税 收优 先 于无
即采取补救措 施 ， 如终止合同 、 让开发商提前偿 担保债权 ， 法律另有规定 的除外 ； 纳税人欠缴 的 还贷款等 ， 尽量降低风险。 税款发生在纳税人 以其财产设定抵押 、 质押或者 ３ ． 为不影响销售 ， 开发商在预售已经作为在 纳税人财产被 留置之前 的， 税收应 当优先于抵押 建项 目抵押的商品房之时前 ， 并未按有关规定要 权 、 质权 、 留置权执行 。 ” 根据这一规定， 欠税行为
纠纷 ， 势必牵连到银行。《 物权法》 第１ ９ １ 条第 ｌ
款规定 ： “ 抵押期间， 抵押人经抵押权人 同意转让 达成按揭贷款合作协议 ，就出现重复抵押 的情 抵押财产的 ， 应当将转让所得的价款向抵押权人 提前清偿债务或者提存。 转让的价款超过债权数 后登记 的债权有不能或不能完全实现的风险。 对 额 的部分归抵 押人所有 ，不足部分 由债务人清
于开发商这种重复抵押的行为 ， 接受申请的银行 偿 。 ” 第２ 款规定 ： “ 抵押期间 ， 抵押人未经抵押权 应 该 到 登 记部 门查 询 开 发 商 提 供 的抵 押 物 是 否 人 同意 ， 不得转让抵押财产 ， 但受让人代为清偿 已经设置过抵押 以及其他影响抵押权实现 的情 债务消灭抵押权的除外。 ” 由此可知 ， 在建工程抵
记的， 抵押权人仍 可以行使抵押权 ” ， 开发商如果
在建工程抵押的风险分析及防范措施
在建工程抵押的风险分析及防范措施一、在建工程抵押的风险分析1、在建工程抵押权不合法、合规风险。
根据建设部《城市房地产抵押登记办法》和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》，在建工程抵押贷款的借款人只能为抵押人，贷款人只能是金融机构（一般是银行），贷款用途只能用于在建工程继续建筑资金。
2、在建工程合法性风险。
根据相关法律法规，抵押人必须已经取得在建工程占用土地的国有土地使用权，同时还必须已经获得有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件。
3、在建工程价值确定风险。
在建工程抵押权范围仅限于设定抵押时已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权，而不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。
4、在建工程抵押合同风险。
建设部《城市房地产抵押登记办法》规定以在建工程抵押时，抵押合同还应当载明以下内容：1、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》三证的编号；2、已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；3、已投入在建工程的工程款；4、施工进度及工程竣工日期；5、已完成的工作量和工程量。
如果用一般的抵押合同，很可能导致在建工程抵押合同无效。
5、在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险。
2002年6月20日，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
根据《合同法》及该解释，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，抵押权人的优先受偿权很可能处于“有名无实”的境地。
在实践中，甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实，导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。
浅谈在建工程抵押贷款的风险及其防范
浅谈在建工程抵押贷款的风险及其防范浅谈在建工程抵押贷款的风险及其防范一、签订在建工程抵押贷款合同的风险及防范:关于在建工程抵押，建设部《城市房地产抵押管理办法》(以下简称《办法》)第3条作了明确规定:“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
”《办法》第11条同时规定:“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(以下简称《解释》)第47条规定:“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
”结合建设部的《办法》和最高院的《解释》，办理在建工程抵押应要注意:(一)在建工程抵押贷款的目的是“抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款”，该贷款的用途是继续建造工程，在建工程抵押的抵押人必须是借款合同的债务人，同时也是在建工程所占用土地的使用权人。
这就要求我们不能接受债务人以第三人的在建工程作为抵押物的贷款。
需要进一步说明的是，虽然《城市房地产抵押管理办法》规定在建工程抵押的目的是抵押人为了取得在建工程继续建造的资金，但担保法司法解释并无此要求，而只是明确规定“当事人办理了抵押登记的，人民法院可以认定抵押有效”。
因此，如果抵押人以在建工程为他人进行担保，或为自己其它性质的债务进行担保，并在有关部门办理了抵押登记的，那么这种抵押合同是否有效呢,按照《合同法》的规定，只有违反法律的合同才是当然的无效合同，因此，建设部的部门规章并不足以作为抵押合同当然无效的依据。
但是，部门规章对法院的判决有很强的参考作用，鉴此，在接受在建工程抵押贷款时，为保证抵押的合法及有效，债务人以第三人的在建工程作为抵押物的贷款相对来说存在较大的风险性。
(二)建设部《办法》还规定以在建工程抵押时，抵押合同还应当载明以下内容:1、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》三证的编号;2、已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额; 3、已投入在建工程的工程款; 4、施工进度及工程竣工日期; 5、已完成的工作量和工程量。
在建工程抵押权法律规定(3篇)
第1篇一、引言在建工程抵押权是指抵押人为确保债务的履行，将其合法拥有的在建工程设定为抵押物，债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权优先受偿的权利。
在建工程抵押权是我国物权法中的一项重要制度，对于保障债权实现、促进房地产市场健康发展具有重要意义。
本文将对在建工程抵押权的法律规定进行详细阐述。
二、在建工程抵押权的概念和特征1. 概念在建工程抵押权是指抵押人为确保债务的履行，将其合法拥有的在建工程设定为抵押物，债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权优先受偿的权利。
2. 特征（1）在建工程抵押权是一种担保物权，具有从属性、不可分性和优先受偿性。
（2）在建工程抵押权的设定是以在建工程为抵押物，抵押物必须是合法拥有的在建工程。
（3）在建工程抵押权的实现条件是债务履行期届满，抵押权人未受清偿。
（4）在建工程抵押权的优先受偿权是指抵押权人在实现抵押权时，优先于其他债权人受偿。
三、在建工程抵押权的法律规定1. 设定条件（1）抵押人应当是合法拥有在建工程的单位或者个人。
（2）抵押物应当是合法拥有的在建工程，包括土地、建筑物、构筑物等。
（3）抵押权人与抵押人应当签订书面抵押合同。
（4）抵押合同应当向抵押登记机关办理抵押登记。
2. 抵押登记（1）抵押登记机关为县级以上人民政府房地产管理部门。
（2）抵押登记应当提交以下材料：①抵押合同；②抵押物所有权证明；③抵押登记申请书；④其他相关材料。
（3）抵押登记机关应当自收到抵押登记申请之日起15日内作出是否予以登记的决定。
3. 抵押权人的权利（1）抵押权人有权要求抵押人提供抵押物的现状、用途、价值等信息。
（2）抵押权人有权对抵押物进行保全，防止抵押物价值的减少。
（3）抵押权人有权要求抵押人提前清偿债务，或者以抵押物折价、拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿。
4. 抵押权人的义务（1）抵押权人应当妥善保管抵押物，不得损害抵押物的价值。
（2）抵押权人不得擅自使用、出租、抵押抵押物。
建设工程中以房抵款协议的风险
建设工程中以房抵款协议的风险
以房抵款协议是指借款人将自己的房屋抵押给借款机构用于融资的一种贷款方式。
尽管这种贷款方式在一定程度上能够解决借款人的资金需求，但也存在一定的风险。
1. 市场风险：房地产市场的波动可能导致抵押物价值下降，当抵押物价值低于贷款余额时，借款人可能需要额外垫付差额。
2. 法律风险：在借款人未能按时还款或违约情况下，借款机构有权将抵押物拍卖变现。
如果借款人未能遵守相关法律程序或产权存在争议，可能导致借款机构无法迅速变现抵押物。
3. 利率风险：如果利率上升，借款人可能需要支付更高的利息费用，增加了还款压力。
4. 借款人信用风险：如果借款人信用状况恶化，如逾期还款、破产等，借款机构可能无法及时收回贷款，从而导致损失。
5. 还款风险：借款人可能由于各种原因无法按时偿还贷款，导
致逾期还款或违约。
为了降低以上风险，借款人在签订以房抵款协议前应充分了解
市场情况和法律规定，评估自身还款能力，尽量选择可靠的借款机构，确保自身权益。
在协议中应详细约定双方的权利和义务，并充
分认识到以房抵款方式对自身房产权益的风险。
借款人应按时还款，避免逾期或违约行为。
在建工程抵押存在哪些法律风险
在建⼯程抵押存在哪些法律风险在我国房屋是重要的贷款抵押物之⼀，⽽房屋要进⾏抵押的，需要得相应的产权，如果没有产权或者产权有争议的，是不能作为抵押物的，⽽抵押是存在⼀定风险的，那么在建⼯程抵押存在哪些法律风险?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。
在建⼯程抵押存在哪些法律风险⼀、在建⼯程抵押存在什么法律风险1、⽬前，虽然我处严格规定，要在建⼯程抵押权⼈与按揭贷款抵押押权⼈必须⼀致，但因为贷款额度等原因，也存在开发商在⼀家银⾏⽤在建⼯程申请抵押贷款，同时在预售期房时⼜与另⼀家银⾏达成按揭贷款合作协议，出现重复抵押的现象。
2、为不影响销售开发商预售抵押在建项⽬的商品房之前，并未按有关规定要求应取得抵押权⼈的书⾯同意并且如实告之购房者。
3、施⼯单位垫资，开发商将部分房地产抵付⼯程款后，⼜将其进⾏抵押。
⼀旦与⼯程价款优先权相竞合，银⾏将处于次受偿顺序，债权的保障程度将⼤打折扣。
4、在建⼯程抵押价值的评估及允许抵押的在建⼯程⽐例等问题尚⽆通⼀标准。
5、部分开发商为回避在进⾏合同备案时预售管理部门对其施⾏的预售款监管管理⼯作，与购房⼈签定合同后，不及时进⾏备案登记，造成预售款挪⽤。
6、虽然银川市已施⾏商品房⽹上备案⼯作近⼀年，但购房群众对此仍不了解，不能通过⽹上公⽰的商品房信息了解⾃⼰购房屋的基本情况。
7、个别预售款监管银⾏监管措施不⼒或未及时从预售款中收取贷款，⾄使在办理《房屋所有权证》时，《国有⼟地使⽤证》或在建⼯程仍未解除抵押，造成办理产权过户出现障碍，购房者⽆法顺利拿到《房屋所有权证》。
⼆、抵押物应当满⾜哪些条件根据抵押制度的要求，作为抵押物的财产必须是能够转让的财产，只有这样才能实现担保的⽬的。
如果所抵押的财产是法律规定不能转让的，即使设定抵押权的其他条件已经具备，这种抵押也是⽆效的民事⾏为，没有法律的拘束⼒。
由此可知，可以抵押的财产必须具备以下⼏个条件：(⼀)抵押⼈对抵押物必须有处分权。
(⼆)抵押物必须是法律允许转让的。
在建工程抵押贷款相关问题详解分析
在建工程抵押贷款相关问题详解分析在建工程抵押贷款是指在建工程作为抵押物的一种贷款方式，它的主要特点是借款人拥有在建工程的产权，而且在建工程的价值有望随着工程的完工而提升。
但是，在建工程抵押贷款存在一些风险和问题，需要借款人和贷款机构充分了解和掌握相关知识，避免因抵押物发生争议而导致损失。
1. 在建工程抵押贷款的基本概念在建工程抵押贷款是指借款人将正在建设中的房屋、厂房、市政道路等不动产作为质押物，从银行或其他贷款机构中获得贷款。
在建工程抵押贷款通常用于企业投资、房地产开发等领域。
2. 在建工程抵押贷款的风险与问题在建工程抵押贷款存在以下风险与问题：2.1 风险一：抵押物不足在建工程抵押贷款的核心是抵押物，如果抵押物不足，贷款机构就无法为借款人提供足够的贷款金额。
因此，借款人在选择抵押物时需要慎重考虑，在建工程的价值、地理位置、房屋建筑面积等多方面进行评估，以确保抵押物的价值足够高，并符合贷款机构的要求。
2.2 风险二：抵押物争议在建工程抵押贷款存在抵押物争议的风险，一旦出现争议，就有可能导致借款人违约，无法按时还款，进而导致贷款机构采取法律手段对抵押物进行处理，给借款人带来经济损失和名誉损失。
因此，借款人在选择抵押物时，需要确保所拥有抵押物的产权合法、清晰，并且不存在权属争议。
2.3 风险三：工程质量问题在建工程的质量问题，也是在建工程抵押贷款面临的重要问题。
由于在建工程尚未完工，存在着工程质量不合格、材料不符合标准等问题，因此，在借款人选择抵押物时，需要选择有良好声誉的建筑商，并在签订合同时约定明确的质量标准与配套措施。
3. 如何规避在建工程抵押贷款风险规避在建工程抵押贷款的风险，需要注意以下几点：3.1 选择正规的贷款机构选择正规、有信誉的贷款机构是规避在建工程抵押贷款风险的关键。
借款人需要充分了解贷款机构的背景、资质、规模等情况，对比不同贷款机构的贷款条件和利率，以选择最适合自己的贷款机构。
建设工程中以房抵款协议的风险
建设工程中以房抵款协议的风险1. 引言建设工程中以房抵款协议是指借款人将其名下的房产作为抵押物，向银行或其他金融机构借款用于建设工程。
这种协议在建筑行业中非常常见，因为它可以帮助借款人获得较大额度的贷款。
然而，尽管以房抵款协议具有一定的优势，但也存在一些风险。
本文将重点讨论建设工程中以房抵款协议的风险，并提供一些建议来减轻这些风险。
2. 风险分析2.1 房产评估风险在以房抵款协议中，银行或金融机构需要对房产进行评估，以确定其价值以及可用于抵押的贷款额度。
然而，房产评估本身存在一定的风险。
首先，评估师可能对房产的价值评估过高或过低，这可能导致借款人无法获得预期的贷款额度或超出了房产实际价值的贷款。
其次，评估师可能与借款人存在利益冲突，可能导致不公正的评估结果。
这些风险可能对借款人和金融机构造成经济损失。
2.2 建设工程风险建设工程本身存在一定的风险，如工程质量问题、进度延误、成本超支等。
当以房抵款协议用于建设工程时，这些风险可能会对金融机构和借款人产生负面影响。
首先，如果建设工程存在质量问题或进度延误，借款人可能无法按时完成工程并获得收益，无法按时偿还贷款。
其次，如果工程成本超支，借款人可能无法承担额外的贷款负担。
2.3 利率风险以房抵款协议通常会涉及贷款利率。
在贷款期间，利率可能会发生变化，这可能会对借款人和金融机构产生负面影响。
如果贷款利率上升，借款人可能需要支付更高的利息，增加还款压力。
此外，如果借款人无法支付利息差额，可能会面临逾期还款的风险，进而导致房产被查封。
另一方面，如果贷款利率下降，金融机构可能会面临较低的收益，这可能会对其盈利能力产生一定的影响。
3. 风险减轻措施3.1 审慎选择合作方在选择合作金融机构时，借款人应该进行细致的调查和尽职调查。
了解金融机构的信誉、资金实力和专业能力等方面，并确保其合法合规。
3.2 审慎评估房产价值借款人应该获取多个评估师的报告，并进行交叉验证，以确保房产价值的客观准确性。
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在建工程抵押贷款的法律风险及其防范
在建工程抵押贷款的法律风险及其防范
随着我国房地产业的迅速发展，以在建工程抵押向银行申请贷款已经成为房地产开发企业融资的重要方式，在建工程抵押贷款占银行开发贷款的比重也逐步增加。
由于在建工程抵押同时涉及房地产开发企业、银行、购房人、在建工程承包人、税收部门、保险人、抵押登记部门等多方当事人，法律关系特别复杂，银行必须十分谨慎地操作才能防范风险。
本文拟结合信贷实践，在现有的法律、法规框架内，对银行在办理在建工程抵押贷款过程中可能存在的法律风险进行分析，并就如何防范、化解风险进行初步探讨，以求抛砖引玉之效。
一、在建工程抵押的定义及其构成要件
关于在建工程抵押，我国《担保法》和其他法律、法规并没有做出明确规定。
建设部《城市房地产抵押登记办法》(以上简称《办法》)第3条规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款改造担保的行为。
”《办法》第11条同时规定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
”由于《办法》属于国务院的部门规章，仅能作为人民法院审理案件的“参照”，而不是“依据”，因此理论界和司法部门对在建工程抵押在法律上的有效性一直有争议。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》(以下简称《解释》)的出台才为在建工程抵押的有效性作了明确规定，《解释》第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者
正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
”结合建设部的《办法》和最高院的《解释》，在建工程抵押的构成要件如下：
(1)目的要件：在建工程抵押的目的是“抵押人为取得在建工程继续建筑资金的贷款”，该贷款的用途是继续建造工程。
这就要求银行不能接受在建工程抵押而发放流动资金贷款或者其他类型的贷款。
(2)主体要件：在建工程抵押的抵押权人是具有贷款经营权的金融机构(一般是商业银行)，也就是借款合同的贷款人。
而抵押人必须是借款合同的债务人，同时也是在建工程所占用土地的使用权人。
这就要求银行不能接受债务人以第三人的在建工程作为抵押物向银行申请贷款。
(3)客体要求：在建工程抵押的抵押物必须是债务人“合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，同时必须是“依法获准尚未建造的或者正建造中的房屋或者其他建筑物”。
因此，抵押人必须已经取得在建工程占用土地的国有土地使用权，同时还必须已经获得有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件。
这就要求银行在办理在建工程抵押贷款时不仅必须查看和收集有关证件，还必须准确评估在建工程的价值。
4)形式要件：在建工程抵押要在法律上有效，不仅当事人之间必须签订抵押合同，而且必须依法办理抵押物登记，否则抵押行为
不具有法律效力。
这就要求银行在办理在建工程抵押贷款时，必须到登记部门办理合法有效的抵押物登记手续。
二、在建工程抵押贷款的主要法律风险及防范措施
1、在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险及防范
在实践中，房地产开发企业常常不是自己建设工程，而是将工程发包给施工企业。
1999年3月全国人大通过的《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
”2002年6月20日，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
该解释对建设工程承包人行使优先权的期限做了限制，规定了行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地。
在实践中，甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未
按照约定支付价款”的事实，导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。
由于在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，而现实中又无法禁止房地产开发企业对工程抵押贷款时要做到：一是要选择资信良好、工程开发前景看好的客户，提高开发企业的申请条件，并对其资质、还款能力进行严格审查；二是在放贷前向抵押人索取其与承包人签订的建设工程合同，了解合同涉及的价款、约定的竣工期限和已经支付的价款，从而决定是否办理抵押贷款；三是在建工程已经竣工的，要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明，并尽量要求借款人提供除在建工程以外的抵押担保，以减少风险；四是要求提供建设工程承包人自愿放弃优先的书面承诺，在开发企业与建设工程承包人是关联企业、母子公司或控股公司的情形下，要求建设工程承包人对贷款承担连带责任保证；五是严密监测贷款资金的使用，确保房地产贷款的投向是用于在建工程，及时了解工程款的支付进度；六是在抵押人与承包人发生诉讼时，要及时向法院要求以第三人身份参加诉讼，对建筑工程价款的数额和是否在六个月内行使权利进行核实。
2、划拨土地上在建工程抵押的风险及防范
一般说来，开发企业往往通过出让的方式获得土地使用权，但如果在旧城改造等带有政府行为的开发过程中，开发企业也可以有通过划拨方式获得土地使用权。
由于在建工程抵押是以有限的已完工部分的价值及所附着的土地使用权合并抵押的，如相关土地使用权是
划拨土地使用权，抵押权人在实现抵押权时，根据《担保法》第56条的规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出金的款额后，抵押权人有优先受偿权。
”至于应缴纳的土地使用权出让金的款额，按照国家土地管理局颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第26条规定：“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。
标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。
”按照上述规定，土地管理部门收取有关国有土地使用权出让金的权利也优先于银行的在建工程抵押权的优先受偿权。
另外，2003年4月16日最高人民法院在《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》中规定：企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。
否则，该抵押应认定抵押无效。
建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，对使用权的抵押需履行法定的审批手段，否则，应认定抵押无效。