房地产宏观调控的逻辑与作用机制

摘　要　改革开放以来，我国城市化和工业化水平得到大幅度的提高，市场经济充分发展。

而消费结构升级、收入提高、人口增长、劳动力流动、消费观念转变等诸多因素增加了房地产市场的潜在需求，促进了房地产业的快速发展，从而对国民经济的增长做出了巨大贡献。

然而，市场失灵、非均衡性等理论告诉我们，市场是有缺陷的，房地产市场也存在诸多如房价虚高、供求结构矛盾突出、市场不稳定等问题，因而需要国家进行干预。

本文从房地产宏观调控的必要性和可行性起论，谈谈对房地产宏观调控的主要途径及其“一体两翼”关系的认识。

一、房地产宏观调控的必要性与可行性房地产宏观调控是指国家为使房地产业与国民经济协调发展，以经济的、法律的和必要的行政手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，以实现房地产市场总供给和总需求的基本平衡、供给结构与需求结构整体优化的管理活动。

(一）房地产宏观调控的必要性1. 房地产宏观调控是国民经济宏观调控的重要组成部分房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，包括房地产投资开发业、房地产中介服务业和物业管理业，具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点。

从行业分类来看，房地产业属于第三产业，是国民经济的重要组成部分，两者之间不仅仅是部门与整体的关系，而且存在着内在的有机联系。

尤其是在我国人均GDP超过3000美元的国民经济起飞阶段，房地产业在国民经济中的基础性、先导性和支柱性产业的地位，使得国民经济与房地产业之间作用与反作用的双向反馈关系较其他行业表现得更为强烈。

一方面，国民经济的发展现状和潜力制约和影响着房地产业发展的规模、速度、结构；另一方面，房地产业的发展对国民经济持续、稳定、健康的发展产生强烈的反作用。

因此，对房地产业的宏观调控构成国家对整体国民经济宏观调控的重要方面。

2. 房地产宏观调控是房地产业可持续发展的必然要求工业化水平和城市化程度是衡量国家发展程度的两个重要指标。

一个国家工业化水平和城市化程度的高低与房地产业的发展有着密切的关系，房地产业起着实现和推进其发展和进程的重要作用。

从更深远的视阈来考量，房地产业健康发展的本质要求便是房地产业的可持续发展。

所谓房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理整合、分配和利用土地、资金、人才等资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。

工业化和城市化进程的加快，国家发展战略目标的实现，对房地产的发展提出了更高的要求，因此，在坚持市场这只“无形的手”对资源进行基础房地产宏观调控的逻辑与作用机制　蓝相吉性配置之余，需要国家利用“有形的手”进行跟进式宏观调控。

3. 房地产宏观调控具备现实而成熟的理论基础（1）经济理论房地产宏观调控的基础经济理论主要包括市场失灵论和均衡与非均衡理论。

现代福利经济学认为，只有同时满足拥有充分的市场、所有的消费者和生产者都处于竞争状态、存在着市场均衡这三个条件，通过市场配置资源才是有效的。

当其中一个假设不成立时，将产生资源配置的无效率，即市场失灵，表现为垄断、外部性、信息不充分等状况。

市场失灵理论，主要是有关市场调节无法解决社会产品总供给和总需求失衡的问题及其政府运用经济政策来解决这一总量失衡问题的理论。

反观我国的房地产市场，存在着功能缺陷问题，如局部性、不能自发调节供需、不能真正实现公平的社会分配、信息不对称等。

市场不成熟，发展不充分，这就必然呼唤国家对其进行干预和调节。

均衡与非均衡理论认为，均衡是资源最优配置的状态，也是我们追求的目标，但这种均衡是相对的，非均衡才是绝对的，是一种常态。

市场非完全性导致市场非均衡的必然性，这种非均衡也是经济发展的不均衡导致的，如我国东、中、西部的发展不平衡，城乡发展的差异，城市内部贫富分化等。

经济发展的不平衡，也会带来房地产业发展的不平衡。

如果能缩短这种差距，则能推2011.07 /15进我国经济相对均衡发展，体现党的执政理念和目标。

这也需要政府出面进行干预和调控。

（2）社会理论房地产的发展除了具有经济性的特征之外，还有社会性的特征。

“住有所居”是我国政府对住房问题提出的基本要求和目标，也是构建和谐社会的重要方面之一。

社会的发展不仅需要效率，也需要公平，公平才是真正体现和维系制度优越性的重要方面，也是增强党的凝聚力与政府公信力、向心力的关键。

从房地产方面来说，这种社会性不仅仅体现在保障性住房的建设方面，其形成的产品对城市功能的完善、城市建设的提升等也是一种社会性的体现。

同时，由于土地是属于一项稀缺的公共资源与资产，所以保障不同区域的均衡发展也是符合社会公平正义的表现。

( 二）房地产宏观调控的可行性1. 我国现行的经济体制可以有效减少宏观政策执行的阻力经济体制是指在一定区域内（通常为一个国家）制定并执行经济决策的各种机制的总和。

通常是一国国民经济的管理制度及运行方式。

经济体制是资源占有方式与资源配置方式的组合，资源占有方式可抽象为公有制和私有制两种，资源配置方式可抽象为计划配置和市场配置两种，这样就可把经济体制组合为四大类，即公有制计划经济体制、私有制计划经济体制、公有制市场经济体制、私有制市场经济体制。

我国现行的经济体制是公有制的市场经济体制，在这种体制下，政府的宏观调控力度和操作执行性更强，能较好地适时运用货币政策、财政政策、金融政策、税收政策、法律手段等，并且从政策的制定到执行的时间线路更短，执行的阻力小而且效率高。

这从面对全球性的金融危机，我国政府做出快速能动反应，斥资4万亿投资以刺激经济发展可以得到证明。

2. 土地的公有制使得房地产宏观调控具备有效的调控杠杆土地是构成房地产的重要组成部分，房地产的许多重要特性便是由土地的特性所引致形成，如区域性、不可移动性、保值增值性等。

甚至，土地成本也是构成房地产成本的主要和重要的刚性成本。

正如著名经济学家厉以宁在2009年全国“两会”期间表示“，让地价降下来，房地产价格必然下降”。

我国实行的是土地的社会主义公有制，土地一级市场被政府完全垄断，而且不动产实行登记的公示制，这为国家统一规划和合理利用土地、优化配置房地产资源提供了重要保证，各级政府能较好地通过土地杠杆调控房地产市场，通过直接、间接等方式来引导和促进房地产业的发展。

二、实施房地产宏观调控的作用机制房地产宏观调控作为国民经济宏观调控的重要方面有其自身的调控体系，从其目标来看，分为总体性目标和阶段性目标。

对其进行宏观调控在经济上要实现的总体目标是房地产的总供给和总需求之间的平衡、房地产业与国民经济的协调发展、房地产业发展的市场性与社会性均衡发展以及房地产业的可持续发展。

就房地产发展的社会性而言，其目标是要实现“住有所居”，要达到住房的社会公平，并且作为一种产品起到优化城市的内部结构、提升城市的形象品位、完善城市的运行功能等重要作用，体现社会和谐的基本目标。

而不同的社会发展时期、不同的行业发展阶段、不同的城市主体，在确立目标实现的时空顺序时是有所差异的，因而房地产宏观调控的阶段性目标的侧重点是不同的，但是都是在总体性目标的指导下进行。

（一）房地产宏观调控的主要途径1. 直接调控宏观直接调控是指政府作为宏观调控的主体，对企业（或居民）等其他市场主体的经济行为进行行政控制或干预，从而实现其调控的目标。

房地产宏观直接调控是指政府运用行政手段，通过制定计划、规划和管理等的方式，直接对房地产企业（或居民）等其他市场主体的经济行为进行干预，没有市场作用的环节，达到其政策目标的模式。

如国家在近3年投资9000亿元进行保障性住房的建设以解决城市低收入住房困难家庭的居住问题便是宏观直接调控的表现。

根据房地产市场的运行状况，政府可以运用多种行政手段对房地产市场实行宏观调控。

2. 间接调控房地产宏观间接调控是指政府作为房地产宏观调控的主体，通过调节各种经济变量，如投资、土地、消费、信贷规模、利率水平等，间接作用于企业（或居民）等其他市场主体的经济行为，来实现其调控的目标。

在间接调控中，主要是通过市场机制来实现，政府调节市场，由市场来引导企业（或居民）等其他市场主体的经济行为，从而实现调控目标。

如国家为了抑制投机，提高二套房贷首付比及贷款利率，征收存量房交易流转税等，即是国家对房地产进行间接宏观调控的具体表现。

（二）实施方式1.房地产宏观直接调控的主要方式一是价格指导和价格管制。

在市场经济条件下，尤其是对于价值高的房地产产品而言，价格永远是一个活跃而敏感的因素。

因此，政府可以通过对房价的调控来引导房地产市场的发展，即价格指导和价格管制。

所谓价格指导是指政府确定一个指导价格，由房地产开发商参照执行。

所谓价格管制，分为最高限价和成本加成定价。

最高限价，是由政府确定一个最高价格，所有房地产开发商定价不能超过这个指标；成本加成定价，是政府根据房地产开发建设的平均成本加上一个合理的利润，来确定房地产的价格。

如我国对经济适用住房的价格和利润率进行控制，向市场推出“双限房”即是这种方式的运用。

/ 2011.07 16二是计划。

包括中长期计划和年度计划。

长期计划指房地产业发展的长期战略性计划，主要设定房地产业发展的战略目标、重点和步骤；中期计划是长期计划的阶段性计划，主要对计划期内的发展目标及其目标实现的条件进行预测，并提出相应的政策措施；年度计划目前包括年度建设用地计划、年度房地产开发计划和年度信贷计划等。

年度建设用地计划是根据房地产发展的中长期计划及土地利用总体规划、城市总体规划的近期规划和控制规划，对第二年度城市（镇）各项土地利用的供应数量结构、空间布局及其实施组织的安排设计，包括新增城市用地的农地征收计划、城市和公益事业用地计划、旧城改造拆迁周转用地计划、行政划拨用地计划以及有偿出让土地使用权的总用地数量和结构计划等。

三是规划。

包括国土规划、区域规划、土地利用总体规划、城市规划、流域规划等。

通过这些规划对房地产开发的区域、位置、用地性质、容积率、建筑类型、高度、设计方案、绿化率、停车场等参数进行控制等。

此外，还有管理手段，如房地产产权产籍管理，房地产企业资格审查、投资程序审批，经纪人资格审查，估价师考试与注册管理等。

2.房地产宏观间接调控主要手段一是经济手段。

主要包括财政政策和货币政策。

财政政策主要是运用税收杠杆，通过提高高档商品房税率抑制其需求，降低普通商品房的税率，刺激其供求，从而改善房地产市场的供求结构。

还有就是调整转移支付政策，加大对低收入者的转移支付，缩小收入分配差距，保障低收入者的基本住房需求，健全住房保障体系。

灵活运用货币政策也可以对房地产市场实行有效调控，包括（1）调节货币供应量，调整存款准备金率，将影响房地产市场的供给和需求。

（2）运用利率政策，如降低贷款利率，刺激房地产开发商增加供给；反之，则房地产开发商减少供给。