2015年河北省房地产估价师《制度与政策》：共有部分的共同管理权考试题
河北省房地产估价师制度与政策：建设用地使用权出让年限考试题
河北省房地产估价师制度与政策：建设用地使用权出让年限考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为18分0钟，总分10分0，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、一个建设项目需要征用的土地，应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零分期建设的项目，应当__。
A.先征待用B.分期使用C.一次征齐D.分期规划2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2,套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑面积为25m2。
该套住宅每1m2建筑面积的价格为（）。
A.1667元/m2B.1765元/m2C.1875元/m2D.2000元/m23、某宗房地产的土地价值占总价值的40％,建筑物价值占总价值的60%,由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6％,建筑物资本化率为8％,综合资本化率为。
A：6％B：7％C：7．2％D：8％E：工业用地的监测点评估价格4、属于房地产一级市场的行为是__。
A.土地使用权出让B.土地使用权转让C.土地使用权出租D.土地使用权抵押5、仲裁实行“一裁终局”制,裁决作出后,当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的,仲裁委员会或者人民法院。
A：不予受理B：予以受理C：先予执行D：强制执行E：房地产估价机构必须加盖公章6、民间个人之间借贷往来作为一种信用形式,存在的局限性主要表现在__。
A.资金供求双方直接形成债权、债务关系，债务人在经营上会产生较大的压力B.融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用少C.融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用多D.资金供求双方直接联系，这种直接协商方式难以满足各自的需要7、估价对象是一套不带车位的住宅,选取的可比实例成交价格为86万元,含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。
该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。
A：75.00B：75.60C：83.60D：86.00E：工业用地的监测点评估价格8、根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按收取。
新疆房地产估价师《制度与政策》：共有部分的共有权模拟试题
新疆房地产估价师《制度与政策》：共有部分的共有权模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于强制拍卖的特点，说法不正确的是。
A：国家强制性。
这是指对被执行财产的拍卖是由法院根据国家赋予的执行权而强制进行的，被执行人是否同意不影响拍卖的进行B：权利义务的对等性。
是指在法院强制拍卖中，法院和拍卖机构之间的权利和义务是对等的C：主体的特定性。
这是指在法院强制拍卖的委托拍卖合同的双方是法院和拍卖机构这两个特定的主体D：标的的非自有性。
在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有财产，而是被执行人的财产，这是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点E：执行层的组织协调2、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。
在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为__年。
A．45B．50C．52D．553、下列关于保险职能的说法有误的一项是__。
A．分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人B．融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件C．在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能D．保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力4、以下房地产价格中，属于政府定价的是。
A：经济适用住房价格B：公有住房出售的成本价C：普通住房价格D：高档住宅价格E：工业用地的监测点评估价格5、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/㎡。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/㎡。
2015年上半年河北省房地产估价师《经营与管理》：传统房地产周期理论考试题
2015年上半年河北省房地产估价师《经营与管理》：传统房地产周期理论考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)规定，自用的地下建筑，凡工业用途房产，以房屋原价的作为房产税应税房产原值。
A：40％～50％B：50％～60％C：60％～70％D：70％～80％E：执行层的组织协调2、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。
A：10.2B：11.0C：11.3D：11.5E：工业用地的监测点评估价格3、土地使用权出让合同由__与土地使用者签订。
A．市人民政府B．县人民政府C．省人民政府土地管理部门D．市、县人民政府土地管理部门4、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是。
A：成交价≥最高价≥最低价B：成交价≥最低价≥最高价C：最高价≥成交价≥最低价D：最高价≥最低价≥成交价E：工业用地的监测点评估价格5、是指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。
A：法定存款准备金率B：再贴现利率C：公开市场业务D：证券保证金比率E：执行层的组织协调6、不属于影响房地产价格的经济因素是。
A：经济发展状况B：居民收入水平C：物价D：长期趋势E：工业用地的监测点评估价格7、现有一套总售价为11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6%计，月还款额为__。
A．439元B．1230元C．743元D．928元8、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。
河北省2015年房地产估价师《制度与政策》：不按期开发的房地产开发项目模拟试题
河北省2015年房地产估价师《制度与政策》：不按期开发的房地产开发项目模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、用收稿法计算房地产价格，若净收益第一年为A，收益年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。
A：B：C：a×nD：∞E：工业用地的监测点评估价格2、某宗房地产交易总价为50万元，其中在交房一年前支付10%的定金，首付30%，一年后交房时支付20%，交房半年后支付30%，一年后支付剩余的10%，年利率为6%，则房地产一次付清的价格为__万元。
A．44.7B．47.63C．47.93D．503、按照规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。
A：30B：45C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章4、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600m2，而该小区的住宅用地面积是100000m2，该小区的住宅建筑净密度是__。
A．3.6%B．4%C．36%D．40%5、房地产市场也存在空间市场和__这两个层面。
A．资产市场B．资本市场C．信托市场D．证券市场6、下列关于经济适用住房政策，说法不正确的是。
A：确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则B：经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房的工程质量负最终责任C：购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款D：房地产开发企业实施的经济适用住房项目的利润率控制在5％以下E：房地产估价机构必须加盖公章7、对于一般房地产投资项目，偿债备付率此指标值应该大于__。
A．0.5B．1.0C．1.1D．1.28、根据合法原则，拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
2015年河北省房地产估价师《经营与管理》：土地储备开发成本试题
2015年河北省房地产估价师《经营与管理》：土地储备开发成本试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，房屋拆迁管理部门行政裁决应当自收到申请之日起日内作出。
A：30B：45C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章2、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年(自开工之日起算)，计划开发期为3年，现已进行1.5年。
估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。
该项目续建完成后的总价值折算到现在为__万元。
A．3939.61B．4433.88C．4768.50D．5652.093、按照规定，商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定，其保修期从起计算。
A：商品房竣工之日B：商品房竣工验收之日C：商品房竣工验收合格之日D：商品房交付之日E：执行层的组织协调4、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于导向定价法。
A：成本B：购买者C：竞争D：市场E：借款合同5、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用。
A：减少B：增加C：不变D：可能增加也可能减少E：执行层的组织协调6、下列行为，不属于房地产转让方式。
A：以房地产作价入股、与他人成为企业法人，房地产权属发生变更的B：因企业被兼并，房地产权属随之转移的C：房屋租赁D：以房地产抵债的E：执行层的组织协调7、下列关于定金和违约金的表述中，正确的是。
A：不论违约金约定为多少，在违约时违约方都必须无条件按约定给付B：约定的定金金额超过法定限额则全部定金条款无效C：定金和违约金只能选择其一适用D：定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款E：执行层的组织协调8、查看估价对象房屋室内环境污染状況时，对室内来源的污染物应重点查看。
2015年河北省房地产估价师《经营与管理》：私募股权投资的特点考试题
2015年河北省房地产估价师《经营与管理》：私募股权投资的特点考试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是__。 A．无柱的雨篷 B．有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C．房屋内高度在2.20m以上的技术层 D．与室内不相通的装饰性阳台 2、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的__。 A．考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值 B．考虑抵押后的公开房地产市场价值 C．考虑查封后的公开房地产市场价值 D．公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响 3、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。 A：较高 B：较低 C：最高 D：最低 E：工业用地的监测点评估价格 4、现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收，费率最低为 A：0.05 ‰ B：0.1‰ C：0.3‰ D：0.5‰ E：执行层的组织协调 5、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元／㎡，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元／㎡，则理论上应补交地价万元。 A：1250 B：1750 C：2050 D：2150 E：工业用地的监测点评估价格 6、以下关于房地产面积测算方法的说法中，错误的是。 A：房地产面积测算的方法很多，按测算的形式可以分为解析法和图解法两大类 B：进行房地产面积测算，主要采用解析法 C：房屋用地面积大多采用界址点坐标法测算 D：房屋的面积一般用几何图形法量算 E：执行层的组织协调 7、某类房地产2005～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为元／㎡。 A：8460 B：8500 C：8790 D：8838 E：工业用地的监测点评估价格 8、某套住宅建筑面积为l00m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。 A．2400 B．2580 C．2607 D．2760 9、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。 A．人事部 B．建设部 C．省级人事行政主管部门 D．所在地省级房地产行政主管部门 10、评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元／㎡，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％。已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长0．5％，则该可比实例经修正、调整后的价格是元／㎡。 A：7000 B：7003 C：7436 D：7670 E：工业用地的监测点评估价格 11、关于房屋施工面积的说法，正确的是。 A：房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B：房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C：房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D：房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 E：借款合同 12、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是．【2004年考题】 * A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性 C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性 D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性 E：工业用地的监测点评估价格 13、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元／㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元／㎡，开发成本和管理费用为1200元／㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2％，销售税费为销售价格的5.5％，开发期为1.5年，年利率为10％。该幢写字楼的销售利润率为。 A：7.90％ B：11.08％ C：11.83％ D：13.73％ E：工业用地的监测点评估价格 14、房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起日内给予答复。 A：3 B：5 C：7 D：10 E：执行层的组织协调 15、住房公积金的本质属性是__，是住房分配货币化的重要形式。 A．利润性 B．税率性 C．余额性 D．工资性 16、物业管理公司对小区内所有房地产拥有__。 A．产权 B．使用权 C．部分收益权 D．经营管理权 17、动态投资回收期是指项目以（）抵偿全部投资所需的时间。 A．净现金 B．净收益 C．净现值 D．财务净现值 18、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用__。 A．条形基础 B．独立基础 C．箱形基础 D．桩基础 19、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为__。 A．18% B．20% C．15% D．25% 20、在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 A．估价师声明 B．估价的假设和限制条件 C．估价方法 D．估价对象 21、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为。 A：195万元 B：210万元 C：213万元 D：217万元 E：工业用地的监测点评估价格 22、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。 A．4～5 B．4～6 C．6～10 D．3～5 23、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：70 D：80 E：房地产估价机构必须加盖公章 24、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是。 A：开发商 B：承包商 C：相关的政府部门 D：监理单位 E：借款合同 25、是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。 A：生产可能性曲线 B：边际转换率 C：等收益线 D：等成本线 E：执行层的组织协调 二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。 A．独一无二和供给有限 B．独一无二和价值量大 C．流动性差和价值量大 D．不可移动和用途多样 2、开发项目总投资包括开发建设投资和__。 A．建设资金 B．土地购置费 C．前期费用 D．经营资金 3、影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括（）。 A．净现金流量 B．贷款利率 C．基准收益率 D．开发经营周期 4、下列按发行主体分类的债券有__。 A．公募债券 B．私募债券 C．金融债券 D．公司债券 E．附息债券 5、下列关于房地产业与建筑业的区别和联系，表述正确的是。 A：房地产业与建筑业既有联系又有区别 B：在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系 C：建筑业是物质生产部门，房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质 D：房地产业属于第二产业；建筑业属于第三产业 E：建筑业属于第二产业；房地产业属于第三产业 6、市场法中实物状况比较和调整的内容包括．[2006年考题] A：环境 B：地形地势 C：外部配套设施 D：内部基础设施完备程度 E：装饰装修 7、银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是（）元。 A．1428.74 B．1475.37 C．1482.74 D．2000.00 8、房地产开发企业在商品房销售过程中应实行制度。 A：住宅质量保险和住宅质量保证书 B：商品房预售许可证和住宅质量保证书 C：住宅使用说明书和住宅质量保证书 D：住宅使用说明书和住宅质量保修书 E：执行层的组织协调 9、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为。 A：12.45% B：10.26% C：11.98% D：9.68% E：借款合同 10、下列__种情况会导致房地产的价格偏高。 A．政府协议出让土地 B．购买相邻房地产 C．卖方不了解行情 D．设立抵押的房地产 11、下列明确“城市(市区)的土地属于国家所有”内容的法律、法规包括。 A：《中华人民共和国宪法》 B：《中华人民共和国城乡规划法》 C：《中华人民共和国城市房地产管理法》 D：《中华人民共和国土地管理法》 E：《土地管理法实施条例》 12、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有。 A：贷款价值比率通常不超过50％ B：贷款期限最长不超过10年 C：贷款期限最长不超过20年 D：贷款利率通常高于个人住房抵押贷款 E：仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放 13、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。 A：区位 B：用途 C：档次 D：周围环境 E：建筑规模 14、《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处__，并处罚金。 A．三年以下有期徒刑或者拘役 B．五年以下有期徒刑或者拘役 C．五年以下有期徒刑或者管制 D．五年以上，十年以下有期徒刑 15、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可
2015年下半年河北省房地产估价师《制度与政策》：闲置土地的.
2015年下半年河北省房地产估价师《制度与政策》 :闲置土地的预防和监管模拟试题本卷共分为 2大题 50小题,作答时间为 180分钟,总分 100分, 60分及格。
一、单项选择题(共 25题,每题 2分,每题的备选项中,只有 1个事最符合题意1、在我国房地产业的历史沿革中,城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化,确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。
A :1949~1955年B :1956— 1965年C :1966~1978年D :1978年以后E :房地产估价机构必须加盖公章2、下列有关商品房买卖合同的内容,表述错误的是。
A :房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同B :房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定C :按套 (单元计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明使用面积和分摊的共有使用面积D :面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比E :执行层的组织协调3、一购房者购买房产用于零售商业,购买的价格为 150万元,其中购房者自有现金 100万元, 其余部分申请银行贷款。
如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为 15万元,则该项投资的税前现金回报率是__。
A . 14%B . 10%C . 33%D . 15%4、下列不是拍卖的基本原则的是 __。
A .公开原则B .诚实信用原则C .公正原则D .保留价原则5、竞争导向定价法不包括。
A :领导定价法B :挑战定价法C :随行就市定价法D :价值定价法E :借款合同6、站在开发商的角度上,企业税后利润等于利润总额减去 __。
A .管理费B .财务费C .经营费D .所得税7、估价对象土地 2004年的纯收益为 500万元, 预计 2005年到 2009年各年纯收益分别为 510万元、 550万元、 580万元、 600万元、 650万元,该土地剩余经济寿命无穷大,该类土地的报酬率为 8%,则用未来数据资本化法计算的该房地产2005年 1月 1日的收益价格为。
河北省2016年房地产估价师《基本制度与政策》：房地产权属档案管理考试试卷
河北省2016年房地产估价师《基本制度与政策》：房地产权属档案管理考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内，向__。
A．人民法院起诉B．房地产行政主管部门申请复核C．仲裁机构申请仲裁D．交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估2、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是。
A：取得待开发房地产的时间B：开发期间的某个时间C：开发完成后的时间D：开发完成之后的某个时间E：工业用地的监测点评估价格3、是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动。
A：房地产的易受限制性B：房地产的保值增值性C：房地产价值量大D：房地产的难以变现性E：工业用地的监测点评估价格4、共有房地产的房地产权证由__收执。
A．共有人共同B．共有人分别C．权利人推举的持证人D．房地产主管部门指定的权利人5、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明。
A：本估价机构所有B：所有参加该估价项目C：对该估价项目负第一责任D：任本估价机构法定代表人E：工业用地的监测点评估价格6、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。
A．投资利润率B．投资回报率C．资本金利润率D．资本金净利润率7、估价档案的保管期限从估价报告出具之日起，一般应在以上。
A：10年B：15年C：20年D：30年E：工业用地的监测点评估价格8、下列关于分户图的说法不正确的是__。
A．分户图表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图B．分户图的方位应以图的正上方为北方向，并在适当位置注明C．分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、专道等部位以及门牌号、房屋建筑面积和房屋边长等D．房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内9、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的__。
2015年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及答案
2015年房地产估价师（房地产开发经营与管理＞真题及答案一、单项选择题1.房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有（）。
A.异质性B.用途广泛性C.类型多样性D.弱流动性【答案】A【解析】本题考查的是房地产投资概述。
房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。
这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临春资本价值风险。
参见教材P8。
2.房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。
A.存在效益外溢和转移B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级【答案】C【解析】本题考查的是房地产投资的利弊。
由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。
又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。
房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
参见教材P14。
3.下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（）。
A.持有期风险B.时间风险C.周期风险D.机会成本风险【答案】C【解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。
系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。
房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。
参见教材P17。
4.为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个()。
A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度【答案】A【解析】本题考查的是投资组合理论。
为把两个投资项目的组合风险降低到最低，前提条件是各投资项目间有一个负协方差。
最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。
河北省房地产估价师《制度与政策》：房屋征收评估异议处理模拟试题
河北省房地产估价师《制度与政策》：房屋征收评估异议处理模拟试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分，60分及格.一、单项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以下权利中属于用益物权的是。
A：抵押权B：典权C:建筑物区分所有权D：质权E：执行层的组织协调2、对出租物业来说，最主要的收入记录是__。
A．空置率水平B．租金清单C．押金收入D．欠租清单3、违章建筑是指。
A：在城市规划区内,已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物B：在城市规划区内，未取得《房屋所有权证》或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物C：在城市规划区内,未取得《土地使用权证》或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物D：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物E：房地产估价机构必须加盖公章4、下列选项中，__更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。
A．开发工作量B．经营利润C．经营收入D．投资数额5、下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是（）。
A．是指有借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人提供债务履行担保的行为B．采取抵押担保的方式比采取第三方保证的担保方式对银行防范或减少贷款风险更为有利C．抵押担保有财产作为还贷的担保,当债务人不履行债务时，贷款银行有权依法充公其抵押的财产，优先获得受偿D．银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件6、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i，则该两类房地产的价格增长潜力相比__。
A．甲类房地产比乙类房地产强B．乙类房地产比甲类房地产强C．该两类房地产强弱程度相同D．该两类房地产强弱程度不可比7、建设工程符合城市规划要求的法律凭证是__。
A．建设施工许可证B．建设用地规划许可证C．预售许可证D．建设工程规划许可证8、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物,是的结合体.A:实体、权益、区位B:实物、权益、区位C:实物、权利、位置D：实物、权益、位置E：工业用地的监测点评估价格9、下列对法的概念理解不正确的是__。
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2015年河北省房地产估价师《制度与政策》：共有部分的共同管理权考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是。
(2009年试题)A：经市(县)人民政府批准B：经委托人书面同意C：经房地产行政主管部门批准D：经省(自治区、直辖市)人民政府批准E：执行层的组织协调2、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度，就可以计算其平均发展速度。
A：较大B：较小C：差距较大D：大致接近E：工业用地的监测点评估价格3、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％。
该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是。
A：维持现状B：改变用途C：重新装修D：重新开发E：工业用地的监测点评估价格4、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。
价格为1 000元／㎡，容积率为3。
后经批准容积率扩大至3．6，此时开发商应补交地价为元／㎡。
A：100B：200C：300D：600E：工业用地的监测点评估价格5、收益递增递减原理可以帮助我们确定估价对象的A：最佳用途和最佳规模B：最佳集约度C：最佳规模和最佳集约度D：最佳用途E：工业用地的监测点评估价格6、某宗房地产收益期限为50年的价格为4000元/m2，报酬率为9%，该宗房地产30年的价格为__元/m2。
A．2400B．3748.93C．3567.41D．3821.927、统计报表是指按照国家统一规定，以报表的形式定期逐级上报统计资料的制度化调查方式；按报送统计报表的周期，下列不属于定期报表的一项是__。
A．半年报B．年报C．季报D．月报8、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为．【2004年考题】A：10．2万元B：11．0万元C：11．3万元D：11．5万元E：工业用地的监测点评估价格9、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为__米。
A．9B．13.5C．15D．1810、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。
检查后由列出质量缺陷清单。
A：开发商B：承包商C：监理工程师D：使用单位E：借款合同11、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是。
A：累计深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度B：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度／所给临街深度C：单独深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度D：累计深度百分率=单独深度百分率×标准临街深度E：工业用地的监测点评估价格12、按照《城市房地产管理法》规定采取协议方式出让的土地使用权出让金__。
A．由出让方、受让方平等协商确定B．由专业人士评估确定C．由政府决定D．不得低于按国家规定所确定的最低价13、某宗建筑密度为50％，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元／㎡，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元／㎡。
该宗土地的总价为万元。
A：96B：192C：240D：480E：工业用地的监测点评估价格14、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是。
A：开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B：开发用地取得途径应为估价时点估价对象所占区域类似土地的主要取得途径C：开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D：开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径E：工业用地的监测点评估价格15、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的__倍。
A．3～5B．3～6C．3～10D．10～2016、银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率6％的住房抵押贷款。
若采用月还款常数为0.7％的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。
则相对于按月等额还款方式．该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了元。
A：137.5B：410.2C：432.2D：452.2E：借款合同17、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。
A：配套设施建设的限制B：房地产使用管制C：房地产权利的设立和行使的限制D：房地产相邻关系的限制E：工业用地的监测点评估价格18、依法不能免征房产税的房屋是。
A：政府机关的办公楼B：武警部队的营房C：个人自住的住房D：百货公司的商场E：执行层的组织协调19、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
B．196C．200D．30020、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从__开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
A．1997年下半年B．1998年上半年C．1998年下半年D．1999年21、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为__。
A．6%B．8.4%C．11%D．15%22、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分率租金。
当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为万元。
A：13.2B：15.9C：19.5D：20.4E：借款合同23、某宗土地面积2000 ㎡，土地单价1600元／㎡，建筑密度40％，建筑总楼层16层，则楼面地价为。
A：300元／㎡B：4 000元／㎡C：1 600元／㎡D：250元／㎡E：工业用地的监测点评估价格24、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。
A．时间类参数B．融资相关参数C．收益相关指标D．评价标准类指标25、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。
A．43.2%B．50%D．70%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有。
A：分期发放贷款，对其现金情况进行监控B：对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C：要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30％D：不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款E：密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用2、商品房开发市场通常是典型的市场。
A：完全竞争B：垄断竞争C：寡头垄断D：完全垄断E：借款合同3、通常简称为“两税一费”的，并不包括__。
A．营业税B．所得税C．城市维护建设税D．教育费附加4、房地产置业投资的清偿能力指标一般有。
A：借款偿还期B：流动比率C：偿债备付率D：利息备付率E：投资回报率5、潜在购买者一般具有的特点（）。
A．对该产品具有的潜在兴趣B．足够的收入C．交易的途径D．销售人员的意愿E．对未来的预期6、工程造价控制的主要方法有。
(2008年试题)A：价值工程B：协议发包C：合同管理D：非限额设计E：可行性研究7、取得建设用地使用权的途径包括。
A：通过行政划拨方式(含征收集体土地)取得B：通过国家出让方式取得C：通过房地产转让方式(如买卖、赠与或者其他合法方式)取得D：通过土地或房地产租赁方式取得E：通过土地抵押方式取得8、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，其中土地的位置属于__。
A．一般因素B．区域因素C．个别因素D．其他9、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。
那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。
A．选择专业化B．产品专业化C．大量定制D．单一市场集中化10、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有__。
A．按存量增量细分B．按交易形式细分C．按目标市场细分D．按房地产用途细分E．按地域细分11、新建建筑物价格=__+建造建筑物费用+正常利税。
A．征地费B．拆迁安置补偿费C．地价款D．零12、评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括__等。
A．土地基础设施完备程度和平整程度B．土地使用权年限C．土地使用者D．土地用途E．土地权利性质13、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是__。
A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B．经营收入=销售收入+出租收入C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D．可分配利润=税后利润-未分配利润14、房地产市场结构包括__。
A．总量结构B．区域结构C．产品结构D．供求结构E．资金结构15、下列关于监护人，表述正确的是。
A：父母双方均死亡或者没有监护能力的，未成年人由没有监护能力的祖父母担任监护人B：未成年人的监护人是其父母C：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其父母、成年子女担任监护人D：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶担任监护人E：对无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，其关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人16、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与__之比。
A．规划建设用地面积B．居住区总用地面积C．居住区建筑用地面积D．获取土地使用权面积17、房地产开发企业的经营成本主要包括__。
A．土地转让成本B．经营管理费用C．配套设施销售成本D．商品房销售成本E．房地产出租经营成本18、__之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。