中介费诉讼案例
公司法案例分析
［7］股份有限公司设立江阴市有4家生产经营冶金产品的集体企业，拟设立一股份公司，只发行定向募集的记名股票。
总注册资本为900万元，每个企业各承担200万元。
在经过该市有关领导同意后，正式开始筹建。
4个发起人各认购 200万元，其余100万元向其他企业募集，并规定，只要支付购买股票的资金，就即时交付股票，无论公司是否成立。
且为了吸引企业购买，可将每股1元优惠到每股0．9元。
一个月后，股款全部募足，发起人召开创立大会，但参加人所代表的股份总数只有七多一点。
主要是有两个发起人改变主意，抽回了其股本。
创立大会决定仍要成立公司，就向公司登记机关提交了申请书，但公司登记机关认为根本达不到设立股份公司的条件，且违法之处甚多，不予登记。
此时，发起人也心灰意懒，宣布不成立公司了，各股东的股本也随即退回。
但这样一来，公司在设立过程中所产生的各项费用及以公司名义欠的债务达12万元，加上被退回股本的发起人以外的股东要求赔偿利息损失3万元，合计15万元的债务，各发起人之间互相推倭，谁也不愿承担。
各债权人于是推选2名代表到法院状告4个发起人，要求偿还债务。
4个发起人辩称，公司不能成立，大家都有责任，因此各人损失自己承担。
现问：1．本案的股份公司成立过程中有哪些违法之处？2．本案4个发起人是否应承担公司不能成立时所产生的债务？为什么？［答案］（1）根据公司法的规定，本案的股份公司在设立过程中有如下违法之处：②未经省级人民政府或国务院授权部门同意，仅有领导同意是不行的；③公司登记成立前不得向股东交付股票，而非本案只要认购就交付股票，不管公司成立与否；④股票只能按票面金额或超过票面金额发行，而不得低于票面金额发行，本案中的优惠是错误的；⑤创立大会不足法定代表股份总数的认股人。
法定为超过1/2才可举行创立大会；⑥两名发起人私自抽回股本。
公司法规定，除未按期募足股份，发起人未按期召开创立大会或创立大会决议不设立公司外，发起人、认股人缴纳股款后不得抽回其股本；⑦最后，注册资本末达法定最低限额。
卖方毁约,房屋总价款20%违约金全获支持——张仁藏律师代理二手房案件又一经典案例
卖方毁约，房屋总价款20%违约金全获支持—张仁藏律师代理二手房案件又一经典案例【案情简介】原告：王某，女，汉族，196*年*月*日出生，住北京市**区**楼**室。
被告：刘某，男，汉族，196*年*月*日出生，住河北省**楼**单元**门。
第三人：北京**房地产经纪有限公司，住所地北京市**区**大街**号办公楼**室。
原告诉称：2013年1月6日原被告在北京某房地产经纪有限公司的居间斡旋下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定被告将其位北京市于朝阳区**院*号楼*单元**房屋转让给原告，原告向其支付房款750万元。
原告应于2013年1月13日将首付款275万元支付给被告，并约定原被告双方应于接到**地产通知3个工作日后共同前往贷款机构办理贷款申请手续，双方应在贷款机构签发批贷函后2个工作日向房屋登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
原告按照约定履行了自己的义务，并多次要求被告依约同原告去贷款机构办理贷款申请手续，但被告一直推脱不与配合。
故此起诉请求：1、判令解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；2、判令被告返还原告已付购房款275万元；3、判定被告向原告支付违约金150万；4、判定被告赔偿原告中介费损失72350元；5、判令被告赔偿原告房屋增值部分65万元。
被告辩称并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求。
合同约定的违约金过高，请求予以减少。
合同签订时原告及中介公司骗被告签了阴阳合同，其没有接到中介公司的通知去办理贷款，也没有向原告提出过增加购房款。
被告在签订房屋买卖合同时以为是要按照750万元办理网签，却收到中介公司职员3月20日发来的电子邮件要求按照650万元办理网签，被告查找了相关资料，觉得这样对自己的风险很大，因此拒绝配合办理网签。
原告和中介公司恶意串通把750万元的买卖合同做成了650万的房屋买卖和100万的装修装饰和家电款，按照650万元的成交价来交税，以达到偷税漏税的目的，损害国家利益。
居间费法律纠纷真实案例(3篇)
第1篇一、案情简介原告：张先生（以下简称“张”）被告：某房地产经纪公司（以下简称“经纪公司”）案情背景：张先生欲购买一套位于某市的住宅，通过某房地产经纪公司进行居间服务。
在经纪公司的帮助下，张先生成功购买了该住宅。
根据双方签订的居间服务合同，经纪公司应向张先生支付一定的居间费用。
然而，在支付居间费用过程中，张先生与经纪公司发生了纠纷。
二、争议焦点1. 经纪公司是否应当向张先生支付居间费用；2. 居间费用的具体数额；3. 张先生是否有权要求经纪公司支付违约金。
三、案件事实1. 张先生与经纪公司签订了一份居间服务合同，约定张先生委托经纪公司为其寻找合适的住宅，并支付居间费用。
合同中明确规定了居间费用的计算方式、支付时间等条款。
2. 经纪公司成功为张先生找到了合适的住宅，并协助其完成了购房手续。
张先生对经纪公司的服务表示满意。
3. 居间服务合同约定的支付居间费用的日期到期后，张先生未能按照合同约定支付居间费用。
经纪公司多次催讨，张先生均以各种理由拒绝支付。
4. 经纪公司认为，其已按照合同约定履行了居间服务义务，张先生应当按照合同约定支付居间费用。
张先生则认为，经纪公司提供的部分服务存在瑕疵，因此不应当支付全部居间费用。
四、法律依据1. 《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定：“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。
”2. 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”五、法院判决1. 法院经审理认为，张先生与经纪公司签订的居间服务合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。
2. 关于居间费用的支付，法院认为，经纪公司已按照合同约定履行了居间服务义务，张先生应当按照合同约定支付居间费用。
3. 关于居间费用的具体数额，法院认为，根据合同约定和实际情况，居间费用应为人民币XX万元。
4. 关于违约金，法院认为，张先生未按照合同约定支付居间费用，构成违约。
民法典中介合同案例
民法典中介合同案例咱今儿就唠唠我朋友小张遇到的一个和中介合同有关的事儿。
小张打算买套房子，就找了一家看起来挺靠谱的房屋中介公司。
这中介公司的业务员小李可热情了，拍着胸脯跟小张说：“哥/姐，你就放心吧，我们这儿房源多着呢，保准给你找到满意的房子。
”于是呢，小张就和这个中介公司签了中介合同。
合同里大概就写着中介公司负责给小张找合适的房源，要是促成了小张和卖家的房屋买卖合同，小张就得按照房屋成交价格的2%给中介公司支付中介费。
过了没几天，小李就给小张打电话说：“哥/姐，有个特别好的房子，我觉得特别适合你。
”小张就跟着去看房子了。
房子呢，整体还不错，小张有点心动。
这时候小李又开始在旁边说：“这房子多好啊，地段也好，价格也合理，你要是不赶紧下手，可就被别人抢走了。
”小张呢，心里虽然有点想法，但是还想再考虑考虑。
结果啊，过了几天，小张发现这房子在另一个房产平台上的价格居然比小李说的价格低了五万块钱。
小张就有点生气了，觉得小李这是故意隐瞒了价格信息。
小张就不想通过这个中介买这个房子了，自己私下联系了卖家。
经过一番沟通，小张和卖家达成了房屋买卖合同。
这时候，中介公司知道了，就跑来跟小张说：“你这可不行啊，你和卖家签合同是我们中介促成的，你得给我们中介费。
”小张就很不服气啊，说：“你们小李跟我说的房价都比实际高，这是欺骗我，我才不想通过你们买呢。
”那从法律角度看呢，在中介合同里，中介是有如实报告的义务的。
就像这个例子里的小李，如果他故意抬高房价，没有如实向小张报告真实的房屋价格信息，他就没有履行好自己的义务。
但是呢，小张绕过中介直接和卖家签合同的做法也有点不妥。
虽然中介有过错在先，但是小张应该先解除和中介的合同，再去和卖家单独交易。
最后啊，经过协商，小张还是给了中介公司一部分费用，毕竟中介公司也带着他看了房子，做了一些前期的工作，但是肯定不是按照原来合同约定的2%给的。
这个事儿呢，就告诉我们，在中介合同里，中介和委托人双方都得按照合同约定和法律规定办事儿，不然就容易产生纠纷。
居间费退还的法律规定(3篇)
第1篇引言居间费，又称中介费，是指在商业交易中，居间人（中介人）为促成交易而收取的费用。
随着市场经济的发展，居间活动日益频繁，居间费也成为商业活动中常见的费用之一。
然而，在实际操作中，居间费退还问题时常出现，引发了一系列法律纠纷。
本文将围绕居间费退还的法律规定展开论述，旨在为相关法律问题提供参考。
一、居间费退还的法律依据1. 《中华人民共和国合同法》《合同法》第一百二十一条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。
居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
”2. 《中华人民共和国民法典》《民法典》第九百六十三条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。
居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
”3. 《最高人民法院关于审理居间合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》该司法解释明确了居间合同纠纷案件的审理原则，包括居间费的计算、退还等问题。
二、居间费退还的情形1. 居间合同解除当居间合同因双方协商一致、法定事由或违约等原因解除时，未完成的居间活动所收取的居间费应当退还。
2. 居间人未履行居间义务若居间人未履行居间义务，导致合同未能成立或未能履行，委托人有权要求退还居间费。
3. 居间人违反合同约定居间人在居间过程中违反合同约定，如泄露委托人商业秘密、恶意损害委托人利益等，委托人有权要求退还居间费。
4. 居间人未取得居间成果居间人虽履行了居间义务，但未能取得居间成果，如未能促成合同成立或未能履行，委托人有权要求退还居间费。
三、居间费退还的计算1. 按比例退还根据《最高人民法院关于审理居间合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，居间费按比例退还。
具体比例为：居间人已完成的居间活动与未完成的居间活动之比。
2. 按实际发生费用退还若居间人已收取的居间费高于实际发生的必要费用，则按实际发生费用退还。
房产买卖合同纠纷案例介绍
房产买卖合同纠纷案例介绍房价的上涨带动⼆⼿房市场的⽕热，活跃其中的房产中介在⼆⼿房交易市场起着举⾜轻重的作⽤。
与此同时，因房产中介急功近利、只注意提供房产信息不注意审查交易双⽅的⾝份情况、对交易房产的具体情况未加以核实、对中介合同的内容未向委托⼈详尽披露等原因，涉及房产中介的纠纷频发。
那么接下来根据案例⼀起和店铺⼩编来看看吧。
情形⼀：未如实告知委托⼈⽆法获取中介费⽤2012年7⽉，郑某经营的中介服务部与买⽅张先⽣、卖⽅K公司签订房产买卖协议，约定K公司将位于厦门市槟榔西⾥的某商场出售给张先⽣,买卖双⽅签订协议时，由张先⽣向中介⽅⽀付中介费25万元;协议签订后，若⼀⽅中途悔约，须向中介⽅⽀付违约⾦。
不久，张先⽣向房产管理部门查询，得知讼争房产部分处于查封状态，张先⽣、K公司与中介服务部经协商，由郑某执笔在协议书上写明“鉴于该房产尚有部分房产还在查封状态，经协商解除该协议”，由K公司的代表和张先⽣签字确认。
根据协议约定，该合同⼀式三份，张先⽣与K公司、中介服务部各持⼀份。
之后，郑某要求解除合同，诉请法院判令K公司和张先⽣向其⽀付中介费25万元及违约⾦。
法院判决认为，交易房产上是否存在权利负担和权利瑕疵是影响当事⼈是否决定购买该房产的主要因素，中介服务部作为中介⽅有义务了解讼争交易房产的权利状态，并向委托⼈如实告知。
根据合同法规定，若中介未向委托⼈履⾏如实告知义务，⽆论居间合同是否解除，居间⼈均不能要求委托⼈⽀付报酬。
本案郑某确认，在三⽅订⽴讼争协议时，中介服务部对交易房产部分被查封的事实并不知情，因此，可以认定中介服务部并未履⾏该义务，其⽆权要求张先⽣⽀付中介费。
同时，本案讼争协议书⼀式三份，当郑某与张先⽣发现讼争房产尚有部分房产还在查封状态时，张先⽣、K公司、郑某三⽅协商解除协议，郑某虽未再签字，但合同⼀式三份，三份均写有该条款及K公司代表和张先⽣的签字，三⽅各持⼀份，基于诚实信⽤原则及前述居间⼈未向委托⼈履⾏如实报告的义务，不得要求⽀付报酬的规则的信赖，应当认定三⽅在协商解除协议时三⽅当事⼈的⼀致意思表⽰，不仅买卖合同解除，居间合同关系亦解除，委托⼈K公司及张先⽣均不再负有向郑某⽀付中介费的义务。
劳务中介费的法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，劳务市场日益繁荣，劳务中介服务作为一种重要的市场服务形式，为劳动者和用人单位提供了便捷的服务。
然而，劳务中介费问题也日益凸显，涉及法律法规、收费标准、合同签订等方面。
本文将从劳务中介费的定义、法律规定、收费标准、合同签订、争议解决等方面进行详细阐述。
二、劳务中介费的定义劳务中介费，是指劳务中介机构在为劳动者和用人单位提供中介服务过程中，按照约定向劳动者或用人单位收取的费用。
劳务中介费主要包括信息服务费、代理费、推荐费等。
三、劳务中介费的法律规定1. 法律依据我国《劳动合同法》、《劳动法》、《合同法》、《价格法》等法律法规对劳务中介费进行了规定。
2. 劳务中介机构的设立根据《劳动合同法》第五十八条规定，劳务派遣单位应当依法设立，取得相应的营业执照。
劳务中介机构作为劳务派遣单位的一种，也应当依法设立。
3. 劳务中介费的收费标准（1）信息服务费：劳务中介机构提供信息服务，为劳动者和用人单位搭建桥梁，其收费标准由双方协商确定，但不得违反国家规定。
（2）代理费：劳务中介机构为劳动者或用人单位提供代理服务，其收费标准由双方协商确定，但不得违反国家规定。
（3）推荐费：劳务中介机构为用人单位推荐合适劳动者，其收费标准由双方协商确定，但不得违反国家规定。
4. 劳务中介合同的签订根据《合同法》第二十四条规定，劳务中介合同应当采用书面形式。
合同内容包括：双方的基本信息、服务内容、收费标准、支付方式、违约责任等。
5. 劳务中介费的支付（1）支付方式：劳务中介费可以一次性支付，也可以分期支付。
（2）支付时间：双方应当在合同约定的支付时间内支付劳务中介费。
6. 劳务中介费的退还（1）违约责任：若劳务中介机构未履行合同义务，劳动者或用人单位有权要求退还劳务中介费。
（2）服务质量：若劳务中介机构提供的服务质量不符合约定，劳动者或用人单位有权要求退还部分或全部劳务中介费。
四、劳务中介费争议的解决1. 协商解决：双方当事人可以就劳务中介费问题进行协商，达成一致意见。
二手房纠纷典型案例解析5则
如今，二手房交易多数是通过中介公司牵线搭桥完成的。
因此，分析已发生的典型二手房纠纷案例，对保证交易的安全、顺畅，对上下家和中介来说均有裨益。
下家反悔不买房意向金不能返还案情：秦某通过中介看中定西路上一套二手房，并在《承购意向书》中同意房屋总价为36万元，一周后签订买卖合同。
按意向书约定，秦某当天付了1万元意向金。
一周后，秦某反悔，要中介退回意向金，遭到中介拒绝。
为此，秦某把中介告上法庭。
法院经审理查明，秦某根据意向书付了1万元意向金，意向书对意向金的用途及处理方法作出明确约定：“议价成功后，意向金转为购房定金，如承购方违约不买或不依约履行，则意向金由出售方没收”。
庭审中，中介出示证据证明，在收到意向金次日，上家张某在承购意向书上签字确认并收取定金人民币1万元。
据此，一审法院驳回了秦某的请求。
秦某未上诉。
点评：意向金的处理不同于定金，其遵循“合同自由”原则，根据双方的约定处理。
在实践中，按照法院判决及行业惯例，意向书中对意向金的约定及上下家议价是否成功是意向金能否返还的关键。
在议价成功前，按照规定，上下家均有权单方面终止对中介的委托，因此意向金应当返还。
不过，上下家撤销委托给中介造成损害的，应承担赔偿责任。
议价成功以上下家就买卖主要条款达成一致或定金支付为准。
一般来说，上家收到中介转付的意向金后，上下家产生定金法律关系。
这意味着任何一方拒绝交易，都要按“定金罚则”处理，即上家不卖房需双倍返还，下家不买房不能拿回意向金。
在此，有两点需要说明：一是意向金的处理应当有明确的书面约定；二是中介方应当履行告知义务并遵守诚信原则，否则不能擅自把意向金转为定金。
中介居间不成下家不能获赔案情：张某通过中介看到广元路上一套二手房挂牌出售，觉得比较合适，随即通过中介联系看房并达成购买意向，当天向中介付了意向金1万元。
但是，当中介联系到上家，确认房屋买卖事宜并转付意向金时，上家反悔，以家庭意见不统一为由拒绝卖房。
无奈，中介只得通知张某，居间不成功，上家不肯卖房，请他另换其他房屋，或取回意向金。
二手房居间买卖合同纠纷案例评析7篇
二手房居间买卖合同纠纷案例评析7篇篇1一、基本情况近日，我市发生了一起二手房居间买卖合同纠纷案件。
本案涉及多方当事人，包括房屋买卖双方、中介机构以及相关金融机构。
案件主要围绕房屋买卖合同的具体条款、中介机构的责任认定以及金融机构的贷款审批流程等方面展开。
二、合同条款分析根据房屋买卖双方签订的合同，明确了双方的权责关系。
买方需按时支付购房款，卖方需按时交付房屋并办理相关过户手续。
然而，在实际操作过程中，双方对于合同中某些条款的理解存在分歧，导致了一系列纠纷的产生。
1. 付款方式及时间：合同中明确规定了购房款的支付方式和时间，但买方认为某些细节未在合同中明确，导致在实际操作中产生困惑。
2. 房屋交付及过户手续：卖方在合同规定的时间内交付了房屋，但过户手续的办理过程中存在一些违规操作，导致买方无法及时取得房屋产权。
3. 违约责任：合同中规定了违约方应承担的责任，但在实际执行过程中，双方对于违约责任的认定存在较大争议。
三、中介机构责任认定本案中，中介机构在房屋买卖过程中起到了重要的桥梁作用。
然而，由于中介机构在合同条款解释、双方沟通以及贷款审批等方面存在疏忽，导致了一系列问题的产生。
1. 合同条款解释：中介机构在解释合同条款时存在误导性解释，导致双方对合同条款的理解存在差异。
2. 双方沟通：中介机构在买卖双方的沟通过程中存在不当行为，导致双方关系紧张，矛盾升级。
3. 贷款审批：中介机构在贷款审批过程中存在违规操作，导致买方无法及时获得贷款批准。
四、金融机构贷款审批本案中，金融机构在贷款审批过程中也存在一定责任。
金融机构未能严格按照贷款审批流程进行操作，导致贷款审批过程中存在违规行为。
1. 贷款审批流程：金融机构在贷款审批过程中存在违规操作，导致贷款审批结果与实际不符。
2. 贷款发放条件：金融机构在发放贷款前未能严格核实买方的资信状况，导致贷款发放后存在较大风险。
3. 后续监管：金融机构在贷款发放后未能及时进行后续监管，导致贷款出现逾期等不良后果。
大学生法律案例解剖(3篇)
第1篇一、引言随着我国高等教育的普及，大学生数量逐年增加，大学生的法律意识也在不断提高。
然而，在校园生活中，大学生仍可能遇到各种法律问题，尤其是与借贷相关的纠纷。
本文将以一起校园借贷纠纷案例为切入点，对大学生法律案例进行解剖，以期提高大学生的法律素养，预防和解决校园借贷纠纷。
二、案例背景某高校大学生小李，因家庭经济困难，向同学小张借款5000元，约定三个月后还款。
借款到期后，小李未能按时还款，小张多次催讨无果，遂将小李诉至法院。
三、案例分析1. 案例类型本案例属于民事借贷纠纷，涉及合同法、担保法等相关法律法规。
2. 案例焦点（1）借款合同的有效性（2）借款人是否构成违约（3）借款人应承担何种法律责任3. 案例分析（1）借款合同的有效性根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定，当事人订立合同，有下列情形之一的，合同无效：①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；③以合法形式掩盖非法目的；④损害社会公共利益；⑤违反法律、行政法规的强制性规定。
在本案中，小李与小张之间的借款合同，不存在上述无效情形，故借款合同有效。
（2）借款人是否构成违约根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
本案中，小李未按约定时间还款，已构成违约。
（3）借款人应承担何种法律责任根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
本案中，小李应承担以下法律责任：①支付小张借款本金5000元；②支付小张逾期利息；③承担本案诉讼费用。
四、案例分析总结本案中，小李因家庭经济困难向同学借款，本无可厚非。
然而，在借款过程中，小李未能遵守约定，构成违约。
本案的审理结果，既维护了小张的合法权益，也警示了其他大学生，在借贷过程中应遵守法律法规，诚实守信。
五、启示与建议1. 提高法律意识，了解借贷合同的相关法律法规。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房屋中介的坑人案例
买五楼送六楼？价格90万的房产交易税约定只需交3万多元？只要买房就能办理利率下浮20%
的20年银行按揭？为了吸引买家，房产中介不惜夸下海口，不少买家掉下陷阱，购房投资不成，
不但成了被告，而且还被法院判决败诉向中介倒赔报酬。近日，记者通过相关途径获得当中的典
型案例，逐一揭示房产中介惯用的陷阱。
陷阱一承诺“买五楼送六楼”
其实“六楼”是违建
2010年3月1日，宋先生通过合×房产，签约购买了广州市花都区新华镇天贵路54号某座
508房，该物业建筑面积为54.69平方米，成交价为34.8万元。合约签订之后，宋先生给房屋原
业主支付了定金1万元，但对合×房产的中介代理费及咨询费10440元却一直没有支付。合×房
产随即提起诉讼。
为什么宋先生没有向中介支付费用呢？原来，宋先生在看楼时，合×房产的员工曾经承诺“买
五楼送六楼”，在签订购房合同时也对这一承诺再次明确。但合同签订后，宋先生被告知该承诺
无法兑现。原因是“六楼”其实是“五楼”的天台，属于违章建筑。庭审中，宋先生提供了电话录音，
从录音的谈话内容中可以知道，该中介的员工确实在签约前和购房后作出口头承诺。
没有“六楼”赠送，宋先生觉得上当了。因为508房已经有十几年楼龄，按照合同价格，该房
均价为每平方米6363元，但当时周边同等楼盘的均价仅为每平方米3500~4000元。而且宋先生
委托律师从市房管局获悉，508房的业主已将该房以19万元的价格卖给他人。可见，其所签订
的合约存在重大瑕疵。
宋先生认为，合×房产明知所送的“六楼”属于违章建筑，但工作人员故意隐瞒真相，以送“六
楼”为诱饵，诱使他作出错误的意思表示。依据《合同法》规定，该合约应属可撤销、可变更合
同。
合×房产则辩称，宋先生在签订合约之前，已经全面查看房屋的状况以及查阅房产证，清楚
知道物业的面积、层数，也可以根据房产证及查册表记载，了解到该物业是5层结构，并不存在
第6层。至于宋先生查册发现低价卖房，合×房产认为，购买价格可能受房地产市场波动及卖方
其他客观原因影响，最新交易价格与合约价格不存在可比性。
法院判决买家应有审慎注意义务
一审和二审法院均未采纳宋先生提供的录音证据。二审法院指出，对于物业是否有其他配套
的赠送，这问题应该由该物业的所有权人即卖方决定，合×房产作为经纪方对此没有作出承诺，
也无法承诺。宋先生对所购房屋的现状有审慎注意义务，而且合约中载明，宋先生已了解该物业
产权证明上所记载的所有信息，且无异议。
因此，宋先生在签合约时对所购房屋的产权面积应有充分了解且对交易价格无异议，现以合
×房产未兑现“买五楼送六楼”以及交易价格过高为由，主张其欺诈缺乏事实和法律依据，应承担
相应违约责任。
律师说法中介无权处分无权承诺
广东卓信律师事务所朱永胜律师指出，本案中房产中介口头承诺，而实际上中介不是物权所
有人，因此并没有处分的权利，这种基于无权处分或无权代理的口头承诺，对卖方(原业主)并没
有约束力。宋先生明知不可为而相信中介的承诺，当然就是没有尽到审慎义务了。
同时，朱永胜律师表示，宋先生以为录音留下证据就行，其实不然。因为既然是三方当事人
签订合约，就应该把基本的交易条件都写在合同里，写进三方协议中。
陷阱二约定少缴购房交易税
买家拒报低价违约
2010年5月23日，叶先生在番禺祈福新村看中了一套住房，房屋成交价为90万元，须支
付中介咨询服务费1.8万元。但是到了6月9日，买卖双方和中介公司依约前往房管部门，准备
办理房屋的递件过户手续时，叶先生因税费问题而中途离开。同年8月2日，叶先生被中介告上
法庭，要其支付中介费并承担延迟交纳违约金。
对此，叶先生既气愤又无奈，称当初中介公司向他承诺，购房税费仅需约3.2万元，他才同
意以90万元的价格买房，而且三方签订合同时就明确将3.2万元税费以合同条款的方式予以确
定。但是当叶先生依约前往办理过户手续时，中介公司要求叶先生按73万元成交价缴纳房屋税
费。叶先生认为，中介公司串通业主要求他虚报交易价格，是偷逃税款的违法犯罪行为，他有权
拒绝。
至于中介咨询服务费，叶先生指出，除了促成签署合同的费用外，还包含后期交易的服务费
用，而后期交易因中介公司的违约行为导致未能办理，应由中介公司自行承担相应责任。
中介公司则辩称，偷漏税收这是行政问题，与合同效力没有关联性。而且房屋交易的税款依
照合同约定应由叶先生负担，而实际上，签约时是叶先生提出少交税款却又中途违约。
法院判决称中介少报税费缺理据
法院判决指出，交易税费的计算标准是政府公开的信息，叶先生对于涉讼房屋的税费完全可
以查询有关信息得知，且双方约定房屋交易的税费应由叶先生承担。故叶先生称中介公司故意隐
瞒事实少报税费，缺乏理据。因此，叶先生以中介承诺少缴交易税未能兑现为由拒绝履行合同，
实属违约，应依约承担相应责任。
律师说法“黑合同”法律效力更大
朱永胜律师指出，这个案件实际上涉及“阴阳合同”、“黑白合同”的效力问题。与中介和卖方
签订的真实合同是个“黑合同”，与到房管局签订的“白合同”在效力上比较，反而前者因为是真实
的意思表示，效力更大。朱永胜律师指出，报低交易价格的偷逃税行为屡见不鲜。这种做法对买
家来说谈不上造成侵害，特别是在二手房买卖过程中，这种行为已经成为一种公开的秘密。
朱律师指出，交易税费是政府公开信息，法院的判决是正确的，不能因为中介承诺税费可以
少交而没有做到就不履行合同。朱律师提醒各买家，目前房管部门推出网上签约系统，计划与银
行合作，以后网上登记的价格或成为该房屋进行抵押贷款的标准。换句话说，如果交易价格写少
了，以后到银行抵押的贷款也会相应减少。
陷阱三按揭贷款买第三套房政策变买家吞苦果
2010年4月8日，欲购买第三套房产的蔡小姐通过百某物业介绍，签约购买即时达船务公
司名下的越秀区东风东路836号某房，总建筑面积149.85平方米，成交价为105万元。双方约
定选择银行按揭付款方式进行交易，须于2010年4月18日或之前到按揭银行办理按揭手续。其
中，交易完成后，蔡小姐应支付居间报酬2.1万元。
然而，蔡小姐支付了1万元定金给即时达船务公司后，并没有按约在2010年4月18日之前
到按揭银行办理按揭手续。其后百某物业发出《通知》，蔡小姐仍未前往办理按揭，百某物业遂
诉至法院。
庭审中，蔡小姐提交了其于2010年4月19日与百某物业工作人员的通话录音，称在该录音
中，百某物业承认了曾承诺帮助她寻找可以办理20年银行按揭、利率下浮20%的优惠条件。但
事实上，4月17日国务院就发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明令商业银行
暂停发放办理第三套房的贷款。
蔡小姐认为自己受到对方的虚假承诺误导，无法按事先约定办理按揭。百某物业虽承认其工
作人员与蔡小姐通过电话，但认为该通话被蔡小姐删除了大部分，且其并没有作出过该承诺。
法院判决贷款不成也要给中介费
法院认为，蔡小姐提供的录音证据不足以证明百某物业曾承诺为其办理利率下浮20%的20
年银行按揭，也没有证据证明蔡小姐是基于该承诺才同意签订合约。即使百某物业在双方的居间
合同之外，作过该项承诺，蔡小姐也不能因百某物业未能履行承诺而拒绝履行居间合同支付报酬
的义务。为此，法院判决蔡小姐向百某物业支付2.1万元。
律师说法情势变更也难撤销合同
朱永胜律师表示，涉及物权的变动对合同形式的要求就必须是书面的，即便有口头承诺也只
能证明中介违背了职业道德和职业操守。法院的判决是正确的，这个案件提醒市民，跟中介打交
道一定要小心。
事实上，中介没有权利调整按揭利率，除非银行能给予配合，否则承诺按揭利率不可能兑现。
而本案因房产政策发生变化，蔡小姐甚至不能进行按揭贷款，有人认为是合同发生了情势变更或
者不可抗力，但在没有书面约定的情况下，同样无法据主张法院撤销合同。
记者了解到，2010年4月商业银行暂停发放办理第三套房贷款后，各地类似纠纷不断，但