房地产开发经营经济评价指标与方法-精选文档
房地产开发项目经济效益评价
房地产开发项目经济效益评价引言房地产开发项目是现代社会中重要的经济活动之一。
通过对房地产项目的经济效益进行评价，可以帮助投资者做出明智的决策，确保项目的可持续发展和良好的回报。
本文将介绍房地产开发项目经济效益评价的基本原理和方法，并探讨其在实际应用中的意义和局限性。
一、房地产开发项目经济效益评价的基本原理房地产开发项目经济效益评价是通过对项目的成本和收益进行量化分析，以判断项目是否具有经济上的可行性和回报能力。
其基本原理包括成本效益分析、投资回收期分析和净现值分析等。
1. 成本效益分析成本效益分析是评价房地产开发项目经济效益的基本方法之一。
它通过比较项目的成本和收益，在时间上进行折现，计算出项目的净现值和内部收益率等指标，以确定项目的可行性和回报性。
2. 投资回收期分析投资回收期分析是评价房地产开发项目经济效益的另一种常用方法。
它通过计算项目的投资回收期，即项目从投入到收回全部投资所需要的时间，以评估项目的回报速度和风险。
3. 净现值分析净现值分析是评价房地产开发项目经济效益的一种较为综合的方法。
它通过将项目的未来现金流量按照一定利率进行折现，计算出项目的净现值，以评估项目的价值和可行性。
二、房地产开发项目经济效益评价的方法房地产开发项目经济效益评价的方法主要包括项目评估、数据收集和计算指标等几个步骤。
1. 项目评估在进行房地产开发项目经济效益评价之前，首先需要对项目进行评估。
项目评估包括对项目的市场调研、可行性研究和风险分析等。
通过项目评估，可以为后续的经济效益评价提供必要的依据和数据。
2. 数据收集数据收集是房地产开发项目经济效益评价的重要步骤。
在数据收集阶段，需要搜集项目的相关信息，如项目的投资规模、成本和收益等。
同时，还需要收集市场数据和行业数据，以便进行对比和分析。
3. 计算指标在数据收集完成后，需要进行指标的计算。
常用的指标包括净现值、投资回收期、内部收益率等。
这些指标可以通过现有的电子表格软件进行计算，或者使用专业的评价软件进行模拟和分析。
房地产开发项目经济评价方法
房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目经济评价是指在估算房地产开发项目的经济效益时所采用的经济评价方法。
具体来说，它包括现金流量分析、效用函数分析、多元素经济分析、净现值法、复合增长折现法等经济评价方法。
现金流量分析是基本的房地产开发项目经济评价方法之一，它是基于复利公式来评价投资者未来项目现金流量的将收入方式。
现金流量分析可以把单位时期的收入、投资利润及收回的本金等综合计算，求得项目的期望现金流量。
效用函数分析可以计算项目不同经营年期的投资回报程度，并用于定量评估投资的报酬效用、风险效用和平均投资效用等。
多元素经济分析是一种综合评价方法，它评价项目经营收入与投资支出的报酬率，以及投资支出与投资回报比值，以确定项目的经济效益。
净现值法是以预期投资回报率为参照，计算连续现金流量折现值之后，把负值先行折现，然后再计算预期效益，以确定不同投资方式的经济效果。
复合增长折现法可以根据预期的复合增长率定量分析未来效用，这个方法具有一定的偏好性，可以更有效地反应投资支出与投资回报比值以及项目经济考量等。
房地产企业经济评价指标及计算公式共9页word资料
房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系一、二、经营利润＝经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中：经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用＝管理费用+销售(经营)费用+财务费用利润总额＝经营利润+营业外收支净额税后利润＝利润总额-所得税可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润) 第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式一、经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法（一）动态指标(1)财务净现值(NPV)财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中：NPV=项目在起始时间点的财务净现值CI=现金流入量CO=现金流出量i=基准收益率或设定的目标收益率c如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
如果NPV小于0，则项目不可接受。
(2)财务内部收益率(IRR)财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
其计算公式为：CI=现金流入量CO=现金流出量项目在t年的净现金流量（CI-CO）tn——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。
(3)动态投资回收期)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投动态投资回收期(Pb资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
其计算公式为：为动态投资回收期。
在式中的Pb动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：P=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量现值b的绝对值/当期净现金流量现值]（二）静态指标(1)成本利润率(非年利率)成本利润率(RPC)，指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。
房地产开发项目经济评价 (3)
t
P / F , i, t 为折现系数 其中：
净现值指标的运用与判断
NPV>0.，项目是可行的，即项目的收益
大于基准的内部收益率
原始投资相等时，选择NPV最大的为最
优
当不同方案的初始投资不同时，则NPV
最大不能成为决策的选优的依据
举例（净现值2Biblioteka 1）年 投资 收入 费用 净现 金流 量 -500 0 500 150 200 -50 350 220 130 400 250 150 400 400 400 400 400 250 250 250 250 250 150 150 150 150 150 1 2 3 4 5 6 7 8
NPV
r
内部收益率的简化计算方法 （3-2）
B． 插值法 – （1）试算两个贴现值
NPV1 NPV 2
CF (1 r )
t 2
CFt (1 r1 ) t 0
t
0
NPV1
– （2）计算内部收益率
r1
NPV2
r2
NPV1 IRR r1 (r2 r1 ) NPV1 NPV2
NPV (CI t COt )(1 ic ) 其中，ic 10%
t
举例（净现值2-2）
年份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 净现金流量 (500) (50) 130 150 150 150 150 150 150 折现系数 1.00 0.91 0.83 0.75 0.68 0.62 0.56 0.51 0.47 折现值 (500.00) (45.45) 107.42 112.66 102.41 93.09 84.62 76.92 69.92 累计折现值 (500.00) (545.45) (438.03) (325.37) (222.96) (129.87) (45.25) 31.67 101.59
房地产投资项目经济评价指标及计算方案
房地产投资项目经济评价指标及计算方案随着经济的不断发展，房地产业成为了世界上最活跃的行业之一。
越来越多的人们将资金投入到房地产市场中进行投资，然而，房地产项目的投资其实是需要经过一系列的评估的。
经济评价指标及计算方案就是评估一个房地产投资项目的财务可行性的重要标准之一。
下面，将详细介绍几个关键的评价指标及计算方案。
1. 投资回报率（ROI）投资回报率是指一项投资所获得的利润与该项投资所产生的成本之间的比例。
可以通过以下公式进行计算：ROI =（资产或项目总收益- 投资成本）/ 投资成本通过计算ROI，可以对房地产项目的投资效益进行比较评估，从而决定是否对该项目进行投资。
2. 内部收益率（IRR）内部收益率是指一项投资在投资时期内的年利率，使得该项投资的所有现金流量之和等于零。
可以通过以下公式进行计算：IRR = NPV / （1 + r）^n其中，NPV是指投资项目现值的净现值，r是预期内部收益率，n是投资的时间期限。
通过计算IRR，可以判断一个房地产项目的风险和收益。
3. 资本支出回收期（PAYBACK）资本支出回收期是指投资需要多长时间才能收回成本。
可以通过以下公式进行计算：PAYBACK = 投资成本/ 平均年现金流其中，平均年现金流是指该房地产项目在预测期限内所产生的平均现金流。
通过计算PAYBACK，可以判断房地产项目的投资收益周期。
4. 神经元网络模型（NNM）神经元网络模型是一种基于神经网络理论的统计模型，它可以模拟人类神经系统的特性，并利用神经网络的自适应性、分布式处理能力和并行处理能力，来预测未来的房地产市场变化和投资趋势。
通过NNM模型的分析，可以提供合理的合法性分析和市场风险评估，从而为房地产投资决策提供科学依据。
总之，房地产投资项目的经济评价指标及计算方案在投资决策过程中起着至关重要的作用。
投资者应根据自身的需求和风险承受能力，选择合适的评价指标及计算方法，综合分析各项指标，做出正确的房地产投资决策。
房地产投资项目经济评价指标及计算方案
房地产投资项目经济评价指标及计算方案房地产被认为是一种相对较为稳定的投资项目，但是投资者在进行房地产项目投资前，需要对投资项目进行经济评价。
经济评价的目的是为了通过多种经济指标来判断其投资的可行性，从而决定是否进行房地产投资。
本文将介绍房地产投资项目经济评价指标及计算方案。
一、投资概念1.支出在进行房地产投资的时候，需要投入一定的资金来购买物业。
这些购置物业的成本，包括购买物业的价格、装修等费用、中介人员的费用等，都属于投资者的支出。
2.收益房地产投资的收益是指投资者在房地产项目运营期间所获得的售房收入、租金收入等经济收益。
在计算收益时，需要考虑到房屋租金、出售价款等经济收益的市场水平，同时考虑到资金缩水的效应。
3.运营成本房地产投资的运营成本指投资者在房地产项目运营期间所需要支付的费用，在房地产项目投资的计算中需要纳入其中。
常见的运营成本包括房屋维修、物业管理费、购买保险等，这些成本的大小与注资规模有关。
二、经济指标的类别1、静态收益指标静态收益指标是指考虑投资项目的收益可能性时，不考虑时间因素的收益指标。
静态收益指标常见的指标有房地产投资回报率、静态投资回报期、净现值等。
这些指标都通过总收益和总支出计算出来。
2. 动态收益指标动态收益指标是指考虑时间因素后，对投资项目进行经济评价的指标。
动态收益指标常见的指标有动态投资回报期和内部收益率等。
三、经济指标的计算方案1.房地产投资回报率（ROI）房地产投资回报率指比较房地产投资的收益率和投资支出的比率，它可以用于评价投资项目的盈利效应。
通常，ROI指的是在一年收益计算的基础上的回报率。
在计算ROI时，需要考虑到投资者投入的总支出，以及投资项目的总收益。
ROI = （总收益/ 总支出）x 100%2.净现值（NPV）净现值是考虑时间价值的总收益与总支出的差额。
计算方式如下：NPV = [（每年的未来现金流收益/ (1 + r)n）-总投资成本]在这里，r表示贴现率，n表示未来一年的流的个数。
房地产开发项目经济评价方法
房地产开发项目经济评价方法建标[2000]205号文【实施日期】2000年09月18日目录第一章总则................................................................................................................................. 第二章房地产市场调查与预测 (4)第三章房地产开发项目策划................................................................................................... 第四章房地产开发项目投资与成本费用估算 ................................................................... 第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措 (14)第六章房地产开发项目财务评价..........................................................................................第七章房地产开发项目不确定性分析.................................................................................第八章房地产开发项目方案比选..........................................................................................第九章房地产开发项目综合评价..........................................................................................附表基本报表及辅助报表........................................................................................................第一章总则第一条房地产开发项目（以下简称房地产项目）经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。
房地产开发各项经济指标
房地产开发各项经济指标首先，房地产投资是衡量一个地区经济活力和发展水平的重要指标之一、这一指标以房地产开发商的投资额为基础，反映了企业对未来市场的信心和预期。
房地产投资的增长往往与经济的发展密切相关，因为房地产行业涉及到多个相关行业，如建筑、装修、家具等，投资增长会带动这些行业的发展，从而推动整个经济的增长。
其次，房地产销售是衡量市场需求和消费者信心的重要指标。
销售额的增长表明市场需求旺盛，消费者对房地产市场的信心高涨。
销售额的下降则可能表示市场供应过剩或者消费者信心不足。
销售额还可以用来评估不同地区的市场状况，以及不同类型房地产产品的市场需求。
第三，房地产价格是市场供求关系的体现。
房地产市场价格的上涨往往意味着需求超过供应，市场供应不足。
而价格的下跌则可能表示供应过剩或者需求不足。
价格的变化除了受市场供求关系的影响外，还受到政府政策、利率变化、地区发展等多种因素的影响。
第四，土地供需状况对房地产市场的发展具有很大的影响。
土地是房地产开发的基础，供需关系直接决定了房地产项目的开发和投资。
供应不足会推高土地价格，增加房地产开发成本；而供应过剩则可能导致土地价格下降，给房地产开发商带来投资风险。
因此，土地供需状况的监测和分析对于房地产市场的稳定和发展至关重要。
最后，房地产商信心指数是一种衡量开发商信心和预期的指标。
这个指标通常通过调查房地产开发商的意见和看法来获得。
开发商的信心指数的增长预示着他们对未来市场的预期较为乐观，可能表明市场发展前景良好；而指数的下降则暗示着对市场的担忧和不确定性。
综上所述，房地产开发的各项经济指标包括房地产投资、销售、价格、土地供需以及房地产商信心指数等。
这些指标通过反映市场供求关系、消费者信心和开发商预期等方面的情况，帮助我们了解房地产市场的运行和发展趋势，并为政府和企业制定相应的政策和战略提供参考。
CH房地产经济评价指标与评价方法
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
一、房地产投资经济效果的表现形式
置业投资：租金、物业增值、减少纳税、股权增加 开发投资：销售收入
Real Estate Development
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第二节 经济效果评价指标及其计算方法
二、投资回收与投资回报
投资回收：投资者对其所投入资本的回收 投资回报：投资者所投入的资本在经营过程中所获得 的报酬
经营期
运营期
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第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
2、财务内部收益率 财务内部收益率（FIRR）也称内部收益率（IRR）， 是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于 零时的折现率。 财务内部收益率的经济含义是到项目终了时，所有投 资可以被完全收回。 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。 如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。
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第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
（一）动态指标 1、财务净现值（FNPV ） 是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按 行业基准收益率或设定的目标收益率，将各年的净现金流 量折现到投资起点的现值代数和，以此反映项目在计算期 内获利能力。 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准 参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率 。
Pi
i 1 i n A P n 1 i 1
＝
+
Pi 1 i n 1
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第二节 经济效果评价指标及其计算方法
第4章房地产投资项目经济评价-第4节：房地产投资项目经济评价指标和方法(2)
【知识点】静态盈利性指标及其计算★★★（一）利润率1．成本利润率成本利润率：是指项目总开发利润与总开发建设成本的比率。
该指标通常用来初步判断出售型房地产开发投资项目的财务可行性。
其计算公式为：RPG为成本利润率，GDV为项目总开发价值，TDC为项目总开发建设成本，DP为项目总开发利润。
项目总开发价值等于项目总销售收入扣除销售税费后的净销售收入；项目总开发建设成本包括土地取得成本、开发成本和开发费用。
成本利润率指标是项目在整个开发经营期内的总开发利润与总开发建设成本的比率，不是年利润率。
在财务评价中，假定项目全部建成并销售完毕后才能测算出该项指标。
（2）资本金利润率资本金利润率是指项目建成后正常年份的年所得税前利润或项目运营期内年平均所得税前利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。
其计算公式为：上式中，资本金是投资者为房地产投资项目投入的资本金或权益资本。
（3）资本金净利润率资本金净利润率是指项目建成后正常年份的净利润（所得税后利润）或运营期内年平均净利润（年平均所得税后利润）与资本金的比率，它反映项目的资本金的净盈利能力。
其计算公式为：上述利润率指标的评价标准是：如果利润率大于或等于相应的投资者的目标利润率或行业基准利润率、行业平均利润率，则项目在经济上是可接受的；反之，是不可接受的。
（二）投资收益率投资收益率表示投资项目的盈利水平。
是指项目建成后正常年份的息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率。
考察项目单位投资的收益能力。
年息税前利润=年利润总额+利息支出，项目总投资=项目开发建设成本（三）静态投资回收期静态投资回收期（错误!未找到引用源。
）是指在不考虑资金时间价值的条件下，即不考虑现金流折现时，项目以净收益回收其总投资所需要的时间。
自投资起始点算起。
其计算公式为：具体计算分为两种情况：（1）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）均相同时：I——全部投资A——每年净收益（2）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）不同，静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，即：累计净现金流量由负值变为正值之间的年份。