【税会实务】承租人对经营租赁的会计处理
第A138讲_出租人对融资租赁的会计处理(2),出租人对经营租赁的会计处理
第三节出租人会计处理二、出租人对融资租赁的会计处理2.融资租赁的后续计量（1）出租人应当按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
【板书】借：应收融资租赁款一一未实现融资收益贷：租赁收入/其他业务收入（租赁投资净额期初摊余成本X适用的折现率）【教材例22T4】沿用【教材例22-13］，以下说明出租人如何确认计量租赁期内各期间的利息收入。
【分析】第一步，计算租赁期内各期的利息收入。
如表22-3所示。
表22-3 单位：元注：*作尾数调整12 278=150 000+20 000-157 722第二步，会计分录：2X20年1月1日借：应收融资租赁款一一租赁收款额920 000（150 000X6+20 000）贷：融资租赁资产600 000资产处置损益100 000银行存款10 000应收融资租赁款一一未实现融资收益210 0002X20年12月31日收到第一期租金时借：银行存款150 000贷：应收融资租赁款一一租赁收款额150 000借：应收融资租赁款一一未实现融资收益55 522贷：租赁收入55 522【板书】应收融资租费款一租货收款额应收融资租赁款一未实现融资收益2X21年12月31日收到第二期租金借：银行存款150 000贷：应收融资租赁款一一租赁收款额150 000借：应收融资租赁款一一未实现融资收益48 134贷：租赁收入48 134（2）纳入出租人租赁投资净额的可变租赁付款额只包含取决于指数或比率的可变租赁付款额。
在初始计量时，应当采用租赁期开始日的指数或比率进行初始计量。
【提示】（与承租人比较）可变租赁付款额中，仅取决于指数或比率的可变租赁付款额纳入租赁负债的初始计量中。
此类可变租赁付款额应当根据租赁期开始日的指数或比率确定。
除了取决于指数或比率的可变租赁付款额之外，其他可变租赁付款额均不纳入租赁负债的初始计量中。
（3）出租人取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额，如与资产的未来绩效或使用情况挂钩的可变租赁付款额，应当在实际发生时计入当期损益（租赁收入或其他业务收入）。
出租人经营租赁会计处理分录
出租人经营租赁会计处理分录出租人经营租赁时，需要进行会计处理，以准确记录租赁业务的发生和影响。
下面将详细介绍出租人经营租赁时的会计处理分录。
1.租赁收入的会计处理：出租人通过出租房产或租赁设备等方式获得租金收入。
在企业会计中，租金收入属于营业收入，需要通过以下分录进行会计处理：借：应收租金贷：租赁收入2.押金的会计处理：在租赁开始时，出租人通常会要求承租人支付押金。
押金通常用于弥补承租人在租赁期间可能造成的损失。
出租人需要对押金进行会计处理：借：货币资金贷：其他应付款3.房产或设备的会计处理：出租人经营租赁时，可能会涉及出租房产或设备等固定资产的使用权。
在此情况下，出租人需要将这些固定资产从固定资产账户转移到租赁固定资产账户，以记录租赁相关的固定资产：借：租赁固定资产贷：固定资产4.牵涉到的费用的会计处理：出租人在经营租赁过程中，可能需要支付一些费用，例如房产维修费、设备维护费等。
这些费用属于经营费用，需要通过以下分录进行会计处理：借：费用贷：货币资金/应付账款5.折旧费用的会计处理：出租人拥有的租赁固定资产在使用过程中会发生折旧。
折旧费用是租赁业务中的重要一环，需要通过以下分录进行会计处理：借：折旧费用贷：累计折旧6.逾期租金的会计处理：如果承租人未按时支付租金，出租人可以根据租赁合同的约定收取逾期租金。
逾期租金通常需要通过以下分录进行会计处理：借：逾期应收租金贷：应收租金7.退还押金的会计处理：如果租赁期满或租赁合同解除后，承租人没有违约行为，出租人需要将之前收取的押金退还给承租人。
押金退还需要通过以下分录进行会计处理：借：其他应付款贷：货币资金以上是出租人经营租赁时的会计处理分录。
在实际操作中，出租人应根据具体情况和会计原则进行会计处理，并保持记录的准确性和及时性。
同时需要注意，以上分录仅供参考，具体的会计处理应与专业会计师或会计师事务所进行进一步确认。
第二十一章 租赁-出租人对经营租赁的会计处理
2015年注册会计师资格考试内部资料会计第二十一章 租赁知识点：出租人对经营租赁的会计处理● 详细描述：（一）出租人应按自有资产的处理方法将租赁资产反映在资产负债表上，属于固定资产的，应计提折旧；否则，应当采用合理的方法进行摊销。
（二）收取的租金应当在租赁期内的各个期间按直线法确认为收入，如果其他方法更合理，也可以采用其他方法。
（三）在出租人提供了免租期的情况下，应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租赁收入；在出租人承担了承租人的某些费用的情况下，应将该费用从租金收入总额中扣除，并将租金收入余额在租赁期内进行分配。
【链接】经营租赁中出租人发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，应当计入当期损益；金额较大的应当资本化，在整个经营租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。
例题：1.2013年1月1日，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同到期，甲企业于当日起对厂房进行改造并与乙企业签订了续租合同，约定自改造完工时将厂房继续出租给乙企业。
2013年12月31日厂房改扩建工程完工，共发生支出400万元，符合资本化条件，当日起按照租赁合同出租给乙企业。
该厂房在甲公司取得时初始确认金额为2000万元，预计使用20年，不考虑其他因素，假设甲企业采用成本计量模式，截止2013年1月1日已计提折旧600万元，下列说法中错误的是（）。
A.发生的改扩建支出应计入投资性房地产成本B.改造期间不对该厂房计提折旧C.2013年1月1日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为0D.2013年12月31日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为1800万元正确答案：C解析：2013年1月1日该投资性房地产账面价值=2000-600=1400（万元），继续作为投资性房地产核算。
2.甲公司将一闲置机器设备以经营租赁方式租给乙公司使用。
新租赁准则承租人房租会计分录
新租赁准则承租人房租会计分录承租人在新租赁准则下的房租会计分录在新租赁准则下，承租人需要按照相关规定对房租进行会计分录。
新租赁准则主要改变了租赁合同的会计处理方式，将租赁合同分为融资租赁和经营租赁两种类型，承租人需要根据合同的特性和租赁期限来决定如何进行会计处理。
对于经营租赁合同，承租人需要按照每期租赁付款的金额来进行会计分录。
假设某公司签订了一份为期三年的经营租赁合同，每月租金为1000元，那么每月承租人需要做的会计分录如下：借：租赁费用 1000元贷：银行存款 1000元在每个会计周期结束时，承租人需要将租赁费用计入当期损益，同时将租赁付款计入银行存款。
对于融资租赁合同，承租人则需要将租赁资产和租赁负债计入财务报表。
以某公司购买一辆汽车的融资租赁合同为例，合同期限为五年，每月租金为2000元，假设利率为5%。
承租人需要进行如下会计分录：借：租赁资产 100000元贷：租赁负债 100000元借：利息费用 416.67元贷：租赁负债 416.67元借：租赁费用 1583.33元贷：银行存款 1583.33元在每个会计期间结束时，承租人需要将租赁费用分为利息费用和租赁本金，同时将租赁付款计入银行存款。
需要注意的是，根据新租赁准则，承租人需要将租赁合同的租赁资产和租赁负债计入财务报表，并在租赁期间内对租赁负债进行利息费用的摊销。
同时，承租人还需要根据合同期限和租赁付款的日期来确定每个会计期间的会计分录。
新租赁准则还对租赁合同的披露要求进行了明确规定。
承租人需要在财务报表中披露租赁合同的租赁期限、未来租赁付款的金额、租赁负债的偿还计划等信息，以便用户能够更好地了解公司的租赁风险和财务状况。
新租赁准则对承租人的会计处理方式进行了重大改变，承租人需要根据合同的类型和特性来确定会计分录，并按照要求对租赁负债和租赁资产进行会计处理和披露。
这将有助于提高租赁合同的透明度和财务报表的准确性，为用户提供更准确的财务信息。
【税会实务】租赁准则的新旧比较与衔接
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【税会实务】租赁准则的新旧比较与衔接
一、新旧比较
租赁准则是在对财政部2001年发布的《企业会计准则——租赁》(以下简称原准则)进行修订基础上完成的。
新准则与原准则比较，主要变化如下：
(一)承租人融资租入资产入账价值的确定引入了公允价值
原准则规定，承租人应当将租赁开始日租赁资产原账面价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值。
新准则规定，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的人账价值。
(二)修改了融资租赁下初始直接费用的处理
原准则规定，在融资租赁下，承租人和出租人发生的初始直接费用都直接确认为当期费用。
新准则规定，在融资租赁下，承租人发生的初始直接费用应当计人租人资产价值，出租人则应计入应收融资租赁款。
(三)完善了租赁内含利率的定义
原准则规定，租赁内含利率是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产原账面价值的折现率。
新准则规定，租赁内含利率是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。
(四)未确认融资费用的分摊与未实现融资收益的分配均采用实际利率法
原准则规定，承租人分摊未确认融资费用时，可以采用实际利率法，。
新租赁准则下承租人与出租人会税处理差异探讨
新租赁准则下承租人与出租人会税处理差异探讨新租赁准则于2021年在企业全面执行，本文拟分析现有相关租赁财税政策对承租人、出租人涉及的企业所得税、增值税等影响并提出相关建议。
一、承租人财税差异对于承租人来说，新租赁准则的变化主要影响的税种是增值税、企业所得税。
新租赁准则下，承租人对租赁资产的会计处理方式发生重大变化，不再区分融资性租赁与经营性租赁，而通过使用权资产及租赁负债等科目核算，通过折旧及利息支出核算成本、费用。
新租赁准则并未明确会计处理时涉及的增值税进项税额处理，而相关的企业所得税政策也未同步跟进，仍将租赁区分为经营租赁与融资租赁进行税前扣除。
承租人企业所得税汇算清缴时会计上计提的折旧支出、利息支出与税法认可的租赁支出、融资租赁资产折旧支出产生的税会差异需进行调整，企业所得税年度纳税申报表填报时需通过《纳税调整项目明细表》中“扣除类调整项目-利息支出、租金支出”、《资产折旧、摊销及纳税调整明细表》等表中多个项目进行调整。
以下通过举例简要分析。
例1甲公司执行新租赁准则，向乙公司（出租方）承租一处新建的生产厂房，租金每年50 000元（含税价，增值税税率9%),出租方按照合同约定开具增值税专用发票，租期10年，每年年初支付租金，租赁内含利率为5%。
（一）承租人会计处理新租赁准则取消了承租人的融资租赁与经营租赁分类，要求承租人对除短期租赁和低价值资产租赁以外的所有租赁确认使用权资产和租赁负债，并分别确认折旧和利息费用。
1. 根据新租赁准则要求甲公司的初始会计处理（单位：元，下同）借：使用权资产 371 ,917.43应交税费-应交增值税（进项税额） 4,128.44 其他应收款-乙公司（待取得进项税额） 37,155.96 租赁负债-未确认融资费用 86.798.17贷：租赁负债－租赁付款额 450,000银行存款 50,000甲公司第一年年初支付5万元租金，不含税租金为：50,000/1.09=45,871.56(元）；以后9年每年支付不含税租金现值：45,871.56x(P/A,5%,9)=326 045.87(元）；未确认融资费用：450,000÷1.09-326,045.87=86,798.17(元）；使用权资产：45,871.56+326,045.87=371,917.43(元）。
新租赁准则承租人会计处理
新租赁准则承租人会计处理
新租赁准则是指在2019年1月1日生效的《企业会计准则第16号——租赁》（以下简称“新准则”），其主要内容是要求承租人在其财务报表中按照资产负债表和利润表的方式，分别对资本化租赁和经营租赁进行会计处理。
对于资本化租赁，承租人需要将其租赁的资产和租赁负债分别列在资产负债表中，并分别计入折旧和利息费用中。
具体而言，承租人需要将租赁资产的原价计入资本支出，并在未来的租赁期内，按照确定的租赁支付计划，按照一定的折旧方法计提折旧。
同时，承租人还需要将租赁负债计入负债一侧，并在未来的租赁期内，按照确定的租赁支付计划偿还租赁负债，并计算出所需支付的利息费用。
对于经营租赁，承租人需要按照每期租金支付，将租金费用计入当期利润表中，并将租赁付款计入负债一侧。
同时，承租人需要对租赁资产进行分类，归类到固定资产或无形资产中，并按照租赁期限或资产使用寿命，计提相应的折旧或摊销。
需要注意的是，如果租赁合同中存在无形资产转移、购买或回购选项等，承租人需要根据合同约定，确定是否需要将相应的权利或义务计入资产负债表中，并按照相应的会计处理方法进行处理。
总体而言，新租赁准则要求承租人更加准确地反映其租赁活动在财务报表中的影响，同时也使得租赁合同的审批、执行和监督更加透明和规范。
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新租赁准则承租人会计处理案例
新租赁准则承租人会计处理案例新的租赁准则将租赁合同分为财务租赁和经营租赁两种类型。
财务租赁是指合同期限内，租赁方拥有租赁资产的所有权；经营租赁是指合同期限内，租赁方对租赁资产的使用权进行了经济利益的支出和收益。
在新的租赁准则下，承租人的会计处理方式也会相应发生变化。
以一个承租人的处理案例为例。
假设某企业需要租赁一批设备，租赁期为5年，每年租金为15万元。
假设承租人选择的是经营租赁，则根据新准则，他需要将租赁合同分别作为租赁负债和租赁资产计入负债和资产的账面价值，并进行相应的会计处理。
首先，承租人需要识别租赁合同中的租赁资产和租赁负债。
租赁资产的公允价值是指在市场上购买类似资产所需支付的现金等价物。
承租人需计算租赁资产和租赁负债的初始公允价值。
比如，在上述案例中，承租人需计算出租赁合同总额为75万元的资产和负债。
其中租赁负债的公允价值是等于租赁资产初始公允价值加上所有租赁支付的现金等价物。
紧接着，承租人需要计算每年租金的资产与负债。
每年租金均应分配到合同期间内，然后根据承租人的有效利率进行折现，最终计入实际财务报表中。
以上例为例，每年租金均为15万元，需要分别计算出租赁负债和租赁资产的衰减情况。
在每次报表周期结束时，承租人需要重新估计租赁负债和租赁资产的现值，并记录确认任何变动。
此外，承租人还需对租赁负债和租赁资产存在的风险和不确定性进行披露说明。
总的来说，新租赁准则为承租人带来了更严格的会计处理要求。
承租人需要细致认真地识别租赁资产和租赁负债，并对于每次报表周期内租金的计算和会计处理进行严谨的掌控。
这样才能更好地确保各项财务报表的真实性和合规性，确保公司的长期发展。
企业经营租赁业务的会计处理
企业经营租赁业务的会计处理作者：陆升元来源：《理财·经论版》 2016年第1期随着房地产经济的发展，社会上许多企业投资建设了大量房产，由于房地产一直趋于向好，许多企业就投资购买了房产作经营性租赁，有些则投资设立创业园区等，这些都是以资产管理的方式进行房产租赁业务。
而现在国家推出“大众创业、万众创新”的号召，大力发展服务业，社会上每天都有许多小企业和小微企业产生，它们一无实力、二无场所，但发展潜力都很大，所以办公场所租赁业务也非常普遍。
另外还有城市集聚效应，很多企业都会在集聚区中设立总部办公，商务写字楼租赁也非常多，基于此，笔者对资产经营租赁企业针对该业务的会计处理作简单探讨分析。
现在涉及租赁业务的企业非常多，而各企业对租赁的会计处理方式也不尽相同。
有一次性计入收益的，也有按期分摊的，相对来说一次性计入的会计处理比较简单，按期分摊略微复杂。
确认收入的时间也有不同，有的企业按实际收到租金的时间来确认收益，有的企业按照合同约定的时间来确认收益。
由于会计实务操作的不同，导致财务数据缺乏及时性和可比性。
根据《企业会计准则21号——租赁》定义：租赁是指在约定时间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的协议。
经营租赁资产出租人将资产的性质反映在资产负债表内，其会计处理应当根据《企业会计准则 3 号——投资性房地产》中有关投资性房地产租金的确认方式，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益，其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。
采用其他方法也给予了会计人员的会计处理一定自由度。
笔者认为，会计处理的原则是必须按照合同的条款来执行。
但在具体的业务操作中须把握几个关键点：一是签约时间，二是合同双方约定时间，三是物业移交手续，四是付款时间，五是保证金约定，六是其他费用约定。
物业移交手续很关键，否则可能会产生法律纠纷。
付款时间也很重要，一般租金是提前支付，否则可能造成租金收不回的风险。
合同条款应该明确固定时间、准确金额及支付时间，财务应符合可流入、可计量的要求。
【税会实务】租赁期限跨年度租金收入可有条件分期纳税
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【税会实务】租赁期限跨年度租金收入可有条件分期纳税
租金收入即企业将自己的财产出租给其他企业或个人使用并从中收取的费用。
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定：“企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。
租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
”
《企业会计准则》规定，企业的租金收入同时满足下列条件的，应当确认收入：一是相关的经济利益能够流入企业；二是收入的金额能够合理地计量。
而《企业所得税法实施条例》规定，租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认实现。
这一规定，实施条例释义认为已经不完全属于权责发生制，而更接近于收付实现制，实际上也就是纳税必要资金原则的具体应用之一。
租金的支付时间是租赁合同的重要条款，承租人应当按照租赁合同约定的租金支付时间履行支付租金的义务，因此自合同约定的支付租金之日起，该笔租金在法律上就属于出租人所有，发生财产转移的法律效力。
企业租金收入金额，应当按照有关租赁合同或协议约定的金额全额确定。
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）关于租金收入确认问题规定：“根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用。
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【税会实务】承租人对经营租赁的会计处理
（一）租金的会计处理
在经营租赁下，与租赁资产所有权有关的风险和报酬并没有实质上转移给承租人，只有使用权，因此，在正式账簿上没有这项资产，但是，为了保证租赁资产的安全和有效使用，承租人应设置“经营租赁资产”备查簿作备查登记。
某些情况下，出租人可能对经营租赁提供激励措施，如免租期、承担承租人某些费用等。
1.在出租人提供了免租期的情况下，
如，租赁资产24个月，只收20个月的租金，应将租金总额在整个租赁期间，而不是只在20个月内进行分摊，假设每月租金1万元，共收20个月的租金总额是20万元，那么，每月费用是20/24。
2.在出租人承担了承租人的某些费用的情况下，应将该费用从租金总额中扣除，并将租金余额在租赁期内进行分摊。
（二）初始直接费用的会计处理：对于承租人发生的初始直接费用，应当计入当期损益。
其账务处理为：借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。
（三）或有租金的处理：在实际发生时计入当期损益。
其账务处理是：借记“财务费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。
（四）相关信息的披露：
1.资产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的不可撤消经营租
赁的最低租赁付款额。
2.以后年度将支付的不可撤消经营租赁的最低租赁付款总额。