资产评估师《建筑工程评估》知识点：在建工程评估的主要方法
资产评估师《建筑工程》知识点：假设开发法的操作步骤
资产评估师《建筑工程》知识点：假设开发法的操作步骤知识点：假设开发法的操作步骤
（一）调查房地产的基本情况
（二）确定被估房地产的最佳开发利用方式
（三）预测房地产售价
1.出售的，采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。
2.出租的，首先采用市场法，确定所开发房地产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为房地产总价。
估计以下要点：单位建筑面积月租金或年租金、房地产出租费用水平、房地产还原利率、可出租的净面积。
（四）估算各项成本费用
【利息的计算】
预付地价款的利息额应以全部预付的价款按整个开发建设工期计算。
开发费、专业费假设在建造期内均匀投入，则利息以全部开发费和专业费为基数，按建造期的一半计算。
若有分年度投入数据，则可进一步细化。
如建造期两年，第一年投入部分计息期为一年半，第二年投入部分计息期为半年等。
开发费、专业费在建设竣工后的空置及销售期内应按全额全期计息。
（五）确定开发商的合理利润
开发商的合理利润一般以房地产总价或预付总资本的一定比例计算。
计算基数：
投资回报利润率：一般为地价、开发费和专业费三项。
销售利润率：一般为房地产售价。
（六）估算待估对象价值
在运用公式求取待估对象价值时需注意待估对象所对应的时点。
建筑工程评估基础
建筑工程评估基础
建筑工程评估是一个重要的环节，它主要是通过对建筑物的各项指标进行评估，从而确定其安全性、可靠性及性能水平。
建筑工程评估的基础主要包括以下几个方面：
1. 建筑结构评估：通过对建筑物结构的力学性能进行分析和计算，评估建筑物的结构强度和稳定性。
这包括对建筑的承重墙、柱、梁和基础等主要构件进行评估，确保其能够承受正常使用和极端荷载下的力学作用。
2. 建筑物功能评估：评估建筑物的功能性能，包括建筑物内部空间布局、通风与采光、消防安全等方面。
通过对建筑的功能进行综合评估，可以确定其是否满足使用者的需求，是否符合相关法规和标准的要求。
3. 建筑设备评估：对建筑物的主要设备和系统进行评估，包括电气系统、供排水系统、空调系统等。
通过对这些设备和系统的性能进行评估，可以确定其是否运行正常、是否存在安全隐患和能源浪费等问题。
4. 建筑使用寿命评估：通过对建筑材料的质量和老化情况进行评估，分析建筑物的使用寿命。
这对于确保建筑物的可持续使用和维护至关重要，同时也有助于预防可能出现的安全问题和维修成本过高的风险。
5. 技术经济评估：对建筑工程的投资与回报进行评估，包括建筑物的建设成本、使用成本和增值潜力等。
通过这种评估，可
以为建筑建设者和投资者提供决策依据，确保他们能够在经济效益与建筑质量之间取得平衡。
综上所述，建筑工程评估的基础包括建筑结构、功能、设备、使用寿命和技术经济等方面的评估。
这些评估能够为建筑物的设计、建设和使用提供重要的参考和指导，确保建筑物具备良好的安全性、可靠性和性能水平。
建筑物估价方法
建筑物估价方法一、成本法。
成本法就像是给建筑物算一笔建造它的总账。
你想啊，盖这房子花了多少钱呢？这里面包括土地取得成本，就好比是买地的钱，这可是基础呀。
然后呢，建筑安装工程费，这就是请工人盖房子、买材料啥的花费。
还有开发商的管理费，人家开发商也不能白忙活，得算上管理这一摊子事儿的费用。
接着是投资利息，毕竟盖房子的钱可能是借的，或者就算是自己的钱，那也有资金占用的成本呢。
再加上销售税费，房子盖好了要卖出去，这中间产生的税费也得考虑进去。
最后还有开发利润，人家开发商盖房子也是为了赚钱呀。
把这些所有的成本加起来，就大概能算出这个建筑物的价值啦。
不过呢，这种方法也有个小缺点，就是它不太考虑市场的供需关系对价格的影响，就像个闷头算数的小书呆子。
二、市场比较法。
这个方法就很有趣啦，有点像给建筑物找小伙伴比价格。
我们去找一些和要估价的建筑物类似的房子，就像找它的小邻居一样。
这些类似的房子呢，得在用途上差不多，比如说都是住宅；地段也得相近，不能一个在市中心，一个在偏远山区；建筑结构也要类似，不能一个是高楼大厦，一个是小平房。
然后看看这些类似房子在市场上卖多少钱。
比如说我们找到三个类似的房子，一个卖100万，一个卖110万，一个卖90万，我们再根据要估价的建筑物和这些小伙伴相比，它的优点和缺点在哪里。
如果它比这些房子装修更好，那可能就值120万；要是它有点小毛病，那可能就100万左右。
这个方法很贴近市场实际情况，就像个机灵的小商人，跟着市场的脚步走，不过找特别相似的房子有时候也不容易呢。
三、收益法。
收益法就像是看这个建筑物是个会下金蛋的小母鸡。
如果这个建筑物是用来出租的，那我们就可以根据它能收到的租金来估价。
比如说，这个房子一年能租出去收到10万租金，那我们可以按照一定的收益率来计算它的价值。
假如市场上类似投资的收益率是5%，那这个房子的价值大概就是10万除以5%，也就是200万啦。
但是呢，这个方法得预测未来的收益情况，要是预测不准，那估价就可能偏差很大，就像猜谜语一样，有点小风险呢。
注册资产评估师-资产评估-57试题
资产评估-57(总分：99.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：29，分数：29.00)1.注册资产评估师应在每个具体的评估工作过程形成( )。
（分数：1.00）A.评估工作计划B.评估工作总结C.评估工作检查D.评估工作底稿√E.评估工作手册解析：注册资产评估师应在每个具体的评估工作过程形成评估工作底稿。
2.资产评估必须按照统一的公允的准则和技术规范执业，这是资产评估公正性的( )。
（分数：1.00）A.组织基础B.制度基础C.技术基础√D.思想基础解析：3.我国的资产评估基本上形成了以( )及其方法为主的评估技术特点。
（分数：1.00）A.收益途径B.收入途径C.成本途径√D.市场途径解析：4.甲、乙企业拟各投一部分资产组成一个新的公司，甲企业以某项技术投资，该技术的重置成本为200万元，企业无形资产成本利润率为500%，乙企业以部分有形资产投资，有形资产的重置成本为5000万元，成本利润率为15%。
甲企业投资的无形资产的利润分成率为( )。
（分数：1.00）A.3.85%B.18.46% √C.17.27%D.28.57%解析：[200(1+500%)]/{[5000(1+15%)]+[200(1+500%)]}=17.27%5.( )是指假设在未进行特别修理或改进的情况下，将资产中所包含的各组成部分进行变卖处置的价值。
（分数：1.00）A.在用价值B.剩余价值√C.清算价值D.特殊价值解析：6.清算价格与现行市价相类似，所不同的是清算价格适用于停业或破产。
因此，清算价格往往( )现行市场价。
（分数：1.00）A.高于B.低于√C.等于解析：7.剩余法特别适用于( )的评估。
（分数：1.00）A.成熟龄林木资产√B.中龄林木资产C.竹林资产D.实验林资产解析：防护林不适合用市场法；成熟龄林木适合剩余法；经济林、竹林、试验林、母树林适合收益法；幼龄林适合成本法。
怎样用剩余法评估在建工程抵押价格
资产评估︱怎样用剩余法评估在建工程抵押价格根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。
从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。
因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。
资料搜集以在建工程抵押的，委托估价方应当提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。
也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。
另外，可根据具体情况要求其提供下列材料：《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工执照》、有关图纸等。
作为评估人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险。
如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。
土地面积的分摊在评估在建工程项目时常常遇到如下情况：某工程设计为一栋地上10层的综合大楼，估价时主体工程已建至第三层。
若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押，随之抵押的只能是其应摊土地面积，而不能将整块土地一起抵押。
这时就要对土地面积进行分摊，常用的分摊方法主要有两种，即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。
剩余法的使用剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法，又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。
其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
计算公式为：V＝A－（B＋C＋D＋E＋F）V——在建工程价值；A——续建完成后的不动产价值（指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格）；B——续建成本（土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费）；C——投资利息；D——税金；E——续建投资利润；F——租售费用采用剩余法计算在建工程的步骤为：调查在建工程的基本情况掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况；查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况，为估算建筑费用提供依据；根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等；调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期等。
工程项目评估方法
工程项目评估方法随着社会的进步和发展，各类工程项目也愈加繁多和复杂。
为了保证工程项目的顺利进行，准确评估工程项目的可行性和风险成为了至关重要的环节。
本文将介绍几种常用的工程项目评估方法，以供参考。
一、成本效益分析法成本效益分析法是一种常见的工程项目评估方法，通过比较项目投入和预期收益之间的关系，来评估项目的可行性和经济效益。
该方法将项目的成本和收益都进行量化，然后计算成本效益比来判断项目的优劣。
二、风险评估方法风险评估方法是另一种常用的工程项目评估方法。
在项目实施前，通过对项目可能面临的各种风险因素进行评估和分析，以确定项目风险的大小和概率，并提出相应的应对措施。
常用的风险评估方法包括敏感性分析、蒙特卡罗模拟等。
三、技术可行性评估方法技术可行性评估方法主要针对工程项目中技术因素的评估。
通过对项目的技术可行性进行分析，包括技术难度、技术可行性、技术可行性的成本评估等，以确定项目的技术可行性和实施的可行性。
该方法可以帮助确定项目中存在的技术问题，并提出解决方案。
四、社会影响评估方法社会影响评估方法是考虑工程项目对社会环境和社会经济的影响进行评估的方法。
通过对项目的社会影响进行评估，可以全面了解项目可能带来的社会影响，包括经济发展、就业机会、环境保护等方面。
这些评估结果可以作为项目决策的参考依据。
综上所述，工程项目评估是确保项目顺利进行的重要环节。
通过成本效益分析法、风险评估方法、技术可行性评估方法和社会影响评估方法等多种评估方法的综合应用，可以全面、准确地评估工程项目的可行性和风险，并为项目的决策提供科学依据。
不同的评估方法可以相互补充，提高评估结果的准确性，为工程项目的顺利进行提供有力的支持。
建筑工程造价评估的方法
建筑工程造价评估的方法建筑工程造价评估是指通过对建筑工程所需的材料、人工、设备和其他成本要素进行量化计算与分析，以确定其在特定时间和空间条件下的总体造价。
为了确保建筑工程的可行性和经济效益，评估建筑工程造价至关重要。
本文将介绍一些常用的建筑工程造价评估方法。
一、比较法比较法是根据已建成、类似的工程项目来评估目标工程的造价。
通过比较两个或多个具有类似功能和规模的建筑工程项目，可以确定一个相对准确的造价范围。
比较法的主要依据是历史的建筑工程项目，包括其施工成本、材料价格和人工费用等。
二、参数估算法参数估算法是根据已知的参数值和定量关系，通过数学模型来估算建筑工程造价。
这种方法需要收集大量的数据，并进行统计分析和模型拟合。
参数估算法可以根据不同的参数进行分类，包括各个工程子项的成本参数、工作量参数和时间参数等。
三、效益比较法效益比较法是通过分析目标工程的投资与预期效益之间的关系来评估其造价。
该方法将目标工程的成本与预期收益进行比较，以确定其经济性和投资回报率。
效益比较法需要考虑工程项目的生命周期成本，并与其他潜在项目进行比较，从而确定最具经济效益的建筑工程方案。
四、顶层设计法顶层设计法是通过对建筑工程各个层次进行总体规划和设计，快速估算工程造价。
该方法通过对建筑工程的功能、结构、安装和装饰等要素进行整体考虑，得出一个草图或初步设计，并估算其造价。
顶层设计法注重总体设计和整体规划的合理性，以及与目标工程类似项目的经验参考。
五、价值工程法价值工程法是通过对建筑工程的功能与造价之间的关系进行优化，提高工程价值和降低成本。
该方法认为建筑工程的价值是指满足功能需求和性能要求的最低成本。
通过对工程的各个方面进行综合分析和优化设计，可以实现工程的最佳经济效益和综合价值。
六、成本指数法成本指数法是通过采用不同时间和空间的成本指数来进行工程造价评估。
该方法根据历史数据和专业知识，对建筑工程的成本要素进行调整，以反映当前经济环境和市场价格的变化。
河南省2022年资产评估师《资产评估》：评估价值试题
1、一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法往往会比采用重置核算法估算的重置成本__。
A．高B．低C．相等D．不能确定2、运用使用年限法估测建造物实体有形损耗率是以__与建造物全部使用年限的比率求得。
A．已使用年限B．剩余使用年限C．实际已使用年限D．已提折旧年限3、某专利权，法律保护期为20 年，经专业评估人员鉴定，评估基准日后第一年的收益为100 万元，但是由于技术进步等原因，该专利权的收益将受到影响，每年递减10 万元，假设折现率为10%，则该专利权的评估价值最接近于__万元。
A ．1 700B ．200C ．210D ．3004、混凝土对原材料石子强度要求应为混凝土强度的__倍以上。
A ．3B ．2C ．1D ．1.55、折价的实际利率摊销法是按__计算出每期利息，并据以进行折价或者溢价摊销的方法。
A．各期期初债券置存价值和债券的票面利率B．各期期初债券置存价值和债券发行时的实际利率C．债券的面值和债券票面利率D．债券的面值和债券发行时的实际利率6、木材物理力学性质的转折点是__。
A．含水率B．湿胀干缩C．纤维饱和点D．各向异性7、某企业1995 年自营工程发生支出550000 元，用银行存款购入不需要安装的设备一台，价值400000 元，联营投资到期收回固定资产，原价为360000 元，已提折旧60000 元，本年底自营工程部份完工，结转固定资产200000 元。
企业在填列本年度的“财务状况变动表”的“固定资产和在建工程净增加额”项目时，应填列__。
A ．1 250000 元B ．1 310000 元C ．1 450000 元D ．1 510000 元8、某公司的预期年收益额为64 万元。
该企业的各单项资产的重估价值之和为200 万元，企业所在行业的平均收益率为20%，以此作为本金化率计算出的商誉的价值为__万元。
A ．80B ．120C ．200D ．3209、下列有关坏账准备的计提叙述正确的是__。
建筑物评估的方法
建筑物评估的方法随着城市的发展和建筑物的增多，建筑物评估成为了一个重要的工作。
建筑物评估旨在评估建筑物的价值、状况和潜在风险，以便帮助投资者、房地产开发商和金融机构做出明智的决策。
本文将介绍几种常用的建筑物评估方法。
一、市场比较法市场比较法是建筑物评估中最常用的方法之一。
它通过对类似建筑物的市场销售数据进行分析，来确定目标建筑物的价值。
评估师会收集和比较同一地区或相似类型的建筑物的销售价格，然后根据目标建筑物的特点和条件进行调整，得出一个合理的市场价值。
二、成本法成本法是另一种常用的建筑物评估方法。
它基于建筑物的重建成本来确定其价值。
评估师会计算重建建筑物所需的材料、劳动力和其他成本，并考虑建筑物使用寿命、折旧和维护费用等因素，得出一个合理的评估价值。
三、收益法收益法主要应用于商业和投资性建筑物的评估。
它基于建筑物产生的收益来确定其价值。
评估师会分析建筑物的租金收入、未来的租金增长率和其他相关因素，计算出建筑物的净现值或资本化率，从而确定其价值。
四、折旧法折旧法是一种用于评估建筑物价值的常见方法。
它基于建筑物的折旧程度来确定其价值。
评估师会考虑建筑物的年龄、物理状况、功能状况和经济状况等因素，计算出建筑物的折旧率，从而确定其价值。
五、综合法综合法是将多种评估方法结合起来使用的一种方法。
评估师会综合考虑市场比较法、成本法、收益法和折旧法等因素，根据建筑物的特点和条件，综合得出一个合理的评估价值。
六、其他方法除了上述常用的评估方法外，还有一些其他的评估方法。
例如，评估师可以通过建筑物的历史价值、文化价值和环境价值等因素来确定其价值。
此外，评估师还可以考虑建筑物的地理位置、交通便利性和周边环境等因素来评估其价值。
建筑物评估是一个复杂而重要的工作。
评估师需要综合考虑各种因素，采用合适的评估方法，以确保评估结果准确可靠。
不同的评估方法适用于不同类型的建筑物，评估师需要根据具体情况选择合适的方法。
建筑物评估的准确性对于投资者和金融机构来说至关重要，只有通过科学的评估方法，才能做出明智的决策。
房地产公司在建工程评估方法
房地产公司在建工程评估方法说起房地产公司在建工程的评估，很多人都觉得这事儿挺复杂的。
你看，那些建筑项目，动辄几亿几十亿，资金流得像水一样，光是评估就得小心翼翼，生怕一个判断错了，就可能“坑了”公司，甚至还可能“赔了夫人又折兵”。
搞这事儿的确不简单，但也不是完全高深莫测，咱们可以从几个方面来聊聊，挺有意思的。
评估在建工程的最基本目的就是要了解这个项目的实际价值，既要看它当前的投入，看看项目的完成进度，也要分析未来的市场潜力，估计一下它竣工后可能带来的回报。
这听起来是不是有点像炒股？是的，房地产开发其实和股票投资有点相似，都是投进去的钱需要通过未来的回报来“赚钱”。
不过，炒股还可以有涨跌幅，房地产就不一样，一旦进去了，想“撤”那是难上加难，必须得确保每一步都稳妥。
说到这里，不得不提的一点是“土地成本”。
想象一下，你手里有块地，那地的价格可不是你想怎么定就怎么定的，它是一个不断变动的市场化产物。
地段、交通、周围环境、规划的变化，都会让这块地的价值起伏不定。
所以，当房地产公司在做在建工程评估时，第一件事就是要看这块地是不是已经实现了价值最大化。
别一开始就被某些听起来很美的开发计划蒙了眼，地皮的实际价值可是直接影响项目利润的。
然后，大家常说“工期是生命线”，在建筑行业这话一点儿不夸张。
项目能不能准时完工，完工之后的质量如何，直接关系到投资者的回报以及市场的认可度。
像这种进度评估，可得拿捏得精准。
要是项目进展缓慢，迟迟不能交付，甚至出现质量问题，那可就不仅仅是财务上的损失了。
房地产公司可是不能一味心大，把工程的进度给忽视了。
如果工期延误，预算超支，那真的是要“赔了老本”，以后可就没有什么回头路了。
再说了，市场的需求也是个大头。
你再怎么保证你的项目进度顺利、质量过关，要是市场需求不好，那这块“硬骨头”也得“打回原形”啊。
你想，今天的消费者可不是傻子，啥“鸡肋”楼盘他们不会买，房子卖不出去，空置率一高，那就会变成“死资产”。
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资产评估师《建筑工程评估》知识点：在建工程评估的主要方法
知识点：在建工程评估的主要方法
1.形象进度法
思路：
选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程
价值的方法。
计算公式：
在建工程价值
＝建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×（1-折扣率）
其中在建工程建造完成后的房地产市场价值，一般可采用市场法或收益法评估。
工程形象进度百分比＝（实际完成建筑工程量＋实际完成安装工程量）/总工程量×100%
2.成本法
思路：
按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正
常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。
公式：
在建工程价值＝土地取得费用＋专业费用＋建造建筑物费用＋正常利税
3.假设开发法
思路：
与房地产评估假设开发法道理是相同的，就是房地产建成之后，如果卖了，就有售楼价，售楼价把后面的
都减去，剩下的就是在建工程的价值。
公式：
在建工程价值＝房地产预期售价－（后续工程成本＋后续工程费用＋正常利税）