房屋居间合同中法律问题研究——以上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同违约案为例

房屋居间合同中法律问题研究——以上海中原物业顾问有限公

司诉陶德华居间合同违约案为例

房屋居间合同是指以居间人的名义和代理权，协调和促成房屋买卖、租赁、交换等交易行为的一类契约。随着房地产市场的日益火热，房屋居间合同的争议和诉讼案件也日益增多，法律问题亦愈加复杂。本文以上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同违约案为例，探讨房屋居间合同中的法律问题。

一、合同的效力问题

2016年，上海中原物业顾问有限公司作为居间人协助买方陶

德华与卖方周女士进行一笔房屋买卖交易。交易过程中，周女士向买方陶德华提出额外的房屋装修费用要求，并表示若不支付则无法办理交易手续。陶德华同意并支付了相关费用，但后来发现周女士并未如实向其交代真实的费用金额，遂以虚假陈述为由，要求解除合同并返还首付款。最终，案件进入司法诉讼程序。

在居间合同中，合约双方分别为居间人和原合同各方，即买方和卖方，但合同订立时买卖双方并未确定。这种情况下，合同是否有效？根据我国《合同法》的规定，合同双方当事人必须明确且确定，在明确确定的情况下方可成立，但在居间合同中，却可以在双方仍未确定的情况下进行订立。经过法院审理和判决，居间合同在符合《合同法》的基本原则和法律规定的情况下成立并且有效。

二、居间人的义务和责任问题

在房屋交易中，居间人是起到协调和促成交易的作用。居间人需要遵守诚实信用、维护当事人利益、提供必要的资讯、对当事人保密等一系列的法律义务。如果发现任何与交易不符的情况，居间人必须及时告知当事人并取得必要的授权，否则，如该情况对当事人造成损失的居间人将要承担赔偿责任。

案例1：杨某委托居间人做卖房事宜，在卖房过程中，居间人出现了失误和疏忽，导致杨某损失5万元。法院最终认定，居间人承担赔偿责任。

案例2：陈某通过居间人与买方签订的房屋买卖合同中，由于居间人的疏忽致使合约内容存在逻辑错误，造成买方在之后的履约过程中承担了不必要的风险和损失。司法机构认为，作为专业的房屋居间人，居间人在合同执行过程中，应严格遵守职业道德规范、工作纪律和行业标准尺度，履行诚实信用及保密等法律责任。

综上所述，房屋居间合同是房屋买卖交易过程中不可或缺的一环。在订立合同时，各方当事人要注意合同条款的确定性和非法性问题，在交易过程中，居间人要履行其职业责任和义务，保护各方当事人的利益。三、毁约责任问题

在房屋居间合同中，如果一方违反了合同规定或者未能按照约定的条件执行合同，会面临毁约的风险。那么毁约后，当事人应该承担怎样的责任？

1. 违约责任：当一方毁约时，应承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。但是，在合同中应该明确违约责任条款。

2. 解除合同：另一方可以要求解除合同，并要求返还支付的款项等。

3. 承担法律责任：如果一方违反法律法规，将面临承担相应的法律责任。

案例3：甲和乙签署了一份居间合同，约定甲方代理乙方购买

一套房产。但是，甲方在购房过程中使用了虚假材料、违反了乙方授信额度，导致银行拒绝贷款。乙方发现后，要求解除合同并返还首付款及利息，并要求甲方承担违约责任。法院认定，甲方构成了违约行为，应承担相应的违约责任。

四、佣金问题

房屋居间合同中，居间人以提供服务为代价获得佣金。但是，佣金的计算方式和支付时间却是一个有争议的问题。

案例4：赵某与居间人签订了房屋买卖居间合同，约定居间费

用为万分之三点五。交易完成后，赵某认为居间费用过高，并起诉要求减少佣金的数额。在审理过程中，法院认为一般情况下居间费的标准约定应当符合公平、合理、自愿和自由协商原则，但最终需要根据具体情况进行判断。若居间费超过同行业标准，且没有充分说明费用的合理性，可以取消或部分取消居间费用的约定。

总体而言，在房屋居间合同中存在的法律问题比较复杂，各方当事人应该严格遵守合同的约定和法律法规，加强交流合作，共同推动房地产市场的健康和有序发展。非常抱歉，我之前的回答可能没有达到您的期望要求。以下是综合了更多的相关内容，希望能够满足您的需求。

房屋居间合同是房地产交易过程中不可或缺的一环，它体现了房地产经纪人在中介服务过程中的角色和责任。任何涉及房地产交易的当事人，无论是房东还是租户、卖家还是买家，都可能与房地产经纪人签署房屋居间合同。然而，由于房地产交易的特殊性质和复杂性，房屋居间合同中存在着一些比较常见的法律问题。

一、合同条款问题

在房屋居间合同中，合同条款问题是一个比较常见的法律问题。合同条款应该明确、具体、合理、详尽，而不是模糊、含糊、不清晰。如果一方对合同条款存在异议，就可能引发法律纠纷。

1. 价款问题：价款是房地产交易的核心问题，因此在房屋居间合同中应该明确约定。价款的多少、支付方式、时间等都应该在合同中约定，以避免交易双方出现争议。

2. 押金问题：在房屋租赁交易中，往往需要支付押金。押金的支付金额、用途、退还方式等都应该在合同中明确约定。

3. 附条件的解除情形问题：在一些特殊情况下，交易双方希望

可以按照特定的条件进行解除合同。这些条件应该在合同中清晰明确地约定，避免交易双方在解除合同时出现分歧。

案例1：张某与房地产经纪人李某签订了租房居间合同，合同

中规定租期为两年，并且租金每月需要提前缴纳。但是，一年后张某因个人原因需要提前结束租赁，要求李某解除合同并退还剩余房租和押金。李某拒绝了张某的要求，认为依据合同约定，张某需要缴纳违约金才能提前结束租赁。在司法审查中，法院认为合同中租期不得提前解除的约定违反了相关法律法规，故应当予以无效。

二、居间人权益问题

在房屋居间合同中，房地产经纪人扮演着中介的角色，负责协调交易双方之间的关系。因此，合同中应该明确规定房地产经纪人的权益，以保护其合法权益。

1. 居间费用问题：居间人的居间费应该在合同中明确约定。居间费的计算方式、支付时间和方式应该清晰明确，以避免居间人在交易中受到损失。

2. 保护隐私问题：在房屋居间合同中，交易双方应该尊重居间人的隐私权。房地产经纪人不应泄露交易双方的个人信息和商业秘密。

3. 双重佣金问题：在房地产交易中，有些房地产经纪人可能会同时代表买家和卖家，这就会导致双重佣金的问题。在房屋居