产业地产运营模式分析
产业地产轻资产运营的6种模式
产业地产轻资产运营的6种模式产业地产是指以产业为主导，结合商业和物流等其他要素的综合性地产项目。
轻资产运营是指在资源投入相对较少的情况下，通过灵活的运营手段，最大限度地提高项目效益。
产业地产轻资产运营的模式主要有以下六种：1.空置资源共享模式：将闲置的土地、厂房等资源进行统一管控和分配，向需要使用的产业企业、租户出租，从而实现资源的共享与利用。
运营方在不办置资产的情况下，通过租金收入获取经济回报。
2.一体化运营模式：运营方通过合作或自主开发整个产业地产项目，将基础设施、园区设施、综合服务等一体化运营，为产业企业提供全方位的支持。
该模式注重提供高附加值的综合服务，通过服务费等方式获取收入。
3.跨界合作模式：将不同行业的优势资源进行跨界合作，实现资产和管理的共享。
例如，物流地产与电商企业合作，通过物流配送、仓储服务等方式，为电商企业提供一体化的配套服务。
4.风险共担模式：产业地产的运营方与产业企业进行合作，共同投资建设产业园区。
运营方提供土地、资金等资源，产业企业负责建设和经营，双方按照约定的比例分配利润。
通过共同分担风险和合作共赢，实现项目的可持续发展。
5.开放平台模式：运营方将产业地产打造成为开放的创新平台，吸引各类企业、创业者等参与其中。
通过提供低门槛的入驻条件、租金优惠等方式，吸引更多的创新资源和人才，形成创新生态系统。
6.文化创意模式：将产业地产与文化创意产业相结合，打造具有独特文化特色的产业园区。
通过举办文化活动、展览、艺术品销售等方式，吸引游客、购物者等，增加项目的影响力和知名度。
以上这些模式都是产业地产轻资产运营的典型案例，通过不同的方式来实现资源的最大化利用和项目的价值提升。
具体选择哪种模式需要根据项目本身的特点、市场需求和运营方的实际情况来确定，灵活运用不同的模式也有助于提高项目的竞争力和盈利能力。
产业地产运营
产业地产运营产业地产运营是指将土地资源或建筑物用于开发和经营产业项目的过程。
它是建立在商业地产和产业发展的基础上的一种运营模式，有助于提高土地资源的利用效率，促进经济增长和就业机会的创造。
产业地产运营的关键目标是为产业企业提供合适的场地和设施，从而满足其生产和经营的需求。
在产业地产运营中，运营者需要从选址、规划、设计、建设、租赁以及后期管理等各个环节进行综合管理和优化，以确保产业项目的顺利进行。
首先，选址是产业地产运营的关键环节。
合理的选址可以最大程度地满足产业企业对于交通便利性、用地成本、市场需求等方面的要求。
运营者需要进行市场调研和数据分析，综合考虑各种因素，选择最佳的地点。
其次，规划和设计是产业地产运营中的关键步骤。
根据不同类型的产业项目，运营者需要根据企业的需求进行规划和设计，确保场地和设施的布局合理，便于企业的生产和经营。
同时，也要考虑到环境保护和资源利用的可持续性。
接下来，建设是产业地产运营不可或缺的一环。
运营者需要与建设单位合作，按照规划和设计的要求进行建设，确保项目的质量和进度。
在建设过程中，还需要进行监管和验收，以确保工程的质量和安全。
然后，租赁是产业地产运营中的重要环节。
运营者需要与产业企业进行租赁合作，签订合同，明确双方的权益和责任。
同时，还需要提供相关的配套服务，如物业管理、设施维护等，以满足产业企业的需求。
最后，后期管理是产业地产运营的关键环节。
运营者需要对场地和设施进行日常管理，确保设施的正常运转和安全性。
同时，还需要与产业企业保持良好的沟通和合作，解决相关问题，提供必要的支持。
产业地产运营的成功需要运营者具备市场分析、项目管理、资金筹措、法律法规等方面的知识和能力。
运营者应具有丰富的行业经验和专业知识，能够灵活应对市场变化和企业需求的变化。
综上所述，产业地产运营是一个复杂的过程，需要运营者从选址、规划、设计、建设、租赁以及后期管理等各个环节进行综合管理和优化。
只有做好各个环节的工作，才能实现产业地产的有效利用，促进经济增长和就业机会的创造。
[前瞻产业设计研究院]联东U谷产业地产模式分析
![[前瞻产业设计研究院]联东U谷产业地产模式分析](https://img.taocdn.com/s3/m/c3bd5be884254b35eefd34e9.png)
前瞻产业研究院联东U谷产业地产成功模式分析联东集团(LIANDO)1991年创立于唐山，是集建筑模板、产业地产和投资业务为一体的集团化公司，其产业地产战略起源于2003年，到目前已扩张至25个城市，规划面积约3000多万平方米，是国内领先的产业园运营商。
布局：布局在三大城市群的大中城市，选址于城市副中心、高新区、开发区、工业园区，依托原有区域布局打造产业综合体或总部基地。
联东U谷主要布局3大城市群、25个主要城市，各类园区项目44个。
产品：以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
联东集团主要发展产业综合体和总部基地两种物业类型，其中产业综合体项目占比达80%以上。
集团研究和开发总部、研发、生产、定制和配套设施五类产品。
产业定位：依托城市原有产业基础，发挥当地优势，精准定位产业方向及产业链环节，着重于产业链两端研发、营销高附加值环节，发展产业链两端“U模式”。
联东集团结合当地政府产业规划及区域主导产业特点发展区域支柱产业，聚合上下游产业集群。
在产业链选择上，联东集团重点发展处于产业链上游的研发和下游的营销环节，实现二三产业的互动，增加产业附加值。
平台：搭建合作平台，与政府合作开发享受优惠政策，与企业合作统筹客户资源。
政企联合开发，政府提供土地及相应优惠政策，联东开发建设、招商管理。
联东产业地产开发采取政企合作开发模式，通过与政府协议拿地的方式获取工业用地，然后进行配套建设，并为其解决招商难题，引进人才、产业等资源，提升政府持续税收。
统筹全国及海外资源平台，共享全国客户资源，以主导产业链为目标招商。
联东集团在全国拥有300多名招商人员，已与50多家机构达成合作。
搭建服务平台，为企业提供标准化物业服务、特色化增值服务和个性化服务。
联东的运营团队建设了10大运营平台，可以为客户提供政策扶持、人力资源、金融服务、会展、贸易、物流、统采统购、法律咨询等增值服务及个性服务。
成功案例发展因素总结至此，我们已经分析了3个成功案例—国际产业地产商普洛斯、腾飞集团和国内的联东，从中意识到产业地产项目的打造难度明显高于其他物业，需要考虑产品定位、选址、产品打造、产品服务、后期招商运营、资金运作各个环节。
六大产业园开发盈利模式
六大产业园开发盈利模式产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退出”运作模式、产业运营服务模式。
以下分别对六类产业园开发盈利模式进行详细分析。
1、传统地产开发模式传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润的模式。
从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
此类运作模式的典型代表为联东U谷。
联东U谷专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。
已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。
在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：(1)物业出售获取销售利润。
由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业出售比例偏高。
(2)物业出租获取租金收益。
由于我国工业用地政策有很强的区域性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，从而限制住了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。
(3)提供增值服务获利。
在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。
为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力的同时，也蕴藏着较大利润空间。
2、产业综合开发模式产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业规划、服务与导入等方面的服务。
产业地产的运营商业模式简析
产业地产的运营商业模式简析近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。
首先，传统房企开始往产业地产转型。
房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（XXX、绿地、富力、XXX、XXX、招商局、XXX、首创、远洋、XXX等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以XXX为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、XXX、XXX等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
XXX在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
XXX、XXX发展、XXX 中国、XXX等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
第3、制造企业、电商向产业地产延伸。
从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。
但现如今，产业资本开始觉悟，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。
五大产业园区运营模式分析
五大产业园区运营模式分析产业园区作为推动经济发展的重要载体，其运营模式的选择对于园区的成功发展至关重要。
以下将对五大常见的产业园区运营模式进行详细分析。
一、政府主导运营模式政府主导运营模式是指由政府成立专门的园区管理机构，负责园区的规划、建设、招商、运营和管理等一系列工作。
这种模式的优点较为明显。
首先，政府具有强大的资源调配能力和政策支持力度。
能够集中人力、物力和财力，迅速推动园区的基础设施建设，为企业入驻创造良好的条件。
其次，政府主导能够保证园区规划的科学性和长远性。
从区域发展的整体战略出发，合理布局产业，避免盲目发展和重复建设。
然而，政府主导运营模式也存在一些不足之处。
一方面，政府在运营过程中可能会受到行政体制的束缚，决策流程相对较长，效率不够高。
另一方面，政府在市场敏锐度和企业服务的精细化方面可能不如专业的运营团队。
例如，＿____产业园区在建设初期，政府投入大量资金进行基础设施建设，吸引了一批大型企业入驻。
但在后续的运营中，由于管理体制不够灵活，部分企业反映在政策落实和服务响应速度上存在一定的问题。
二、企业主导运营模式企业主导运营模式是由一家或多家企业作为园区的开发和运营主体。
这种模式具有独特的优势。
企业通常具有更敏锐的市场洞察力和高效的决策机制。
能够根据市场需求迅速调整园区的发展策略，提高运营效率。
同时，企业在招商引资方面往往具有丰富的经验和资源，能够更精准地吸引符合园区定位的企业入驻。
不过，企业主导运营模式也面临一些挑战。
企业在资金实力和资源整合能力上可能相对有限，难以承担大规模园区的开发和长期运营。
以_____科技产业园区为例，由一家知名科技企业主导开发运营。
凭借企业在行业内的影响力和资源，园区吸引了众多创新型企业，但在园区规模扩大时，企业面临资金紧张的压力，影响了园区的进一步发展。
三、政企合作运营模式政企合作运营模式是政府和企业共同参与园区的开发和运营。
这种模式结合了政府和企业的优势。
解析产业园区运营模式存在的问题及改进方法(完整版)
解析产业园区运营模式存在的问题及改进方法（完整版）2023-02-05产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。
1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。
一、政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生五种不同的运营模式第一种模式：政府运营模式。
这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。
政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。
对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。
广州天河软件园就属于这类运营模式。
第二种模式：投资运营模式。
投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。
浦东软件园就属于这一模式。
第三种模式：服务运营模式。
随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。
在这个基础上出现了服务运营模式的园区。
园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。
服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。
杭州软件园就属于这一类运营模式。
第四种模式：土地盈利模式。
随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。
一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。
产业地产运营方案
（3）引入智能化管理系统，提高园区运营效率，降低企业运营成本。
4.产业培育与升级
（1）搭建产业创新平台，促进企业技术创新和产业协同；
（2）举办产业交流活动，提升园区企业知名度和影响力；
（3）加强与高校、科研院所的合作，推动产业研究成果转化。
（1）搭建产业创新平台，推动企业技术创新，促进产业协同发展；
（2）定期举办产业交流活动，提升园区企业知名度和影响力；
（3）与高校、科研院所建立合作关系，推动产业研究成果转化。
5.品牌建设与宣传
（1）塑造园区品牌形象，提升园区知名度和美誉度；
（2）利用线上线下渠道，开展园区宣传推广活动；
（3）组织园区企业参加各类展会，扩大园区影响力。
1.项目筹备
开展项目前期调研，明确项目定位和目标，制定详细的项目实施方案。
2.园区建设
按照规划要求，推进园区基础设施建设，确保园区满足企业入驻条件。
3.招商与运营
启动招商工作，引入优质企业入驻，同时开展园区运营管理，提升园区服务水平。
4.产业培育与升级
深入推进产业培育，促进产业升级，提高园区整体竞争力。
4.推动区域经济发展，实现社会、经济、环境效益的统一。
三、运营策略
1.产业定位与规划
结合区域经济发展需求，明确产业地产的主导产业和发展方向。规划具有前瞻性的产业布局，为产业链上下游企业提供协同发展的空间。
2.招商策略
（1）以产业链为导向，精准招商，引进具有核心竞争力的优质企业；
（2）创新招商模式，运用线上线下相结合的方式，拓宽招商渠道；
2.打造具有特色和竞争力的产业园区，促进区域经济发展；
产业地产发展运营模式分析
产业地产发展运营模式分析产业地产是指将工业、商业、物流等产业与房地产相结合的一种综合性运营模式。
产业地产的发展模式主要包括国有企业主导模式、政府引导模式和市场导向模式。
下面将对这三种模式进行详细分析。
国有企业主导模式：国有企业主导模式是指由国有企业作为主体，依托其庞大的资金实力和资源优势，进行产业地产项目的开发和运营。
这种模式具有一定的优势，如政策支持、资源丰富和专业化运营能力。
国有企业在土地收储和招商引资方面有着较强的优势，能够通过土地开发来带动产业发展，吸引企业入驻。
同时，国有企业还能够通过资本运作来获取更多的资金，加大对项目的投入和拓展。
然而，国有企业主导模式也存在一些问题，如体制僵化、运营困难和盈利压力。
国有企业常常面临政府的监管和政策的制约，其运营模式较为保守和缓慢，不够灵活和创新。
政府引导模式：政府引导模式是指政府作为主导力量，通过宏观调控和政策引导，吸引各方资源参与产业地产的开发和运营。
政府引导模式主要依靠政府的政策、规划和资源配置等手段，来引导企业和社会资本的投资和参与。
政府可以通过发展规划、土地供应、税收优惠等政策来吸引企业和资本进入产业地产领域。
政府引导模式具有政策灵活、资源丰富和市场调节能力强的特点。
它可以更好地整合和利用各方资源，推动产业地产项目的开发和运营。
然而，政府引导模式也存在一些问题，如政策执行力度不足、政策的不稳定性和市场化程度不高。
政府引导模式在投资和运营过程中，常常受到政策环境的影响和制约。
市场导向模式：市场导向模式是指以市场为导向，以企业的发展和利润为目标，进行产业地产的开发和运营。
这种模式主要依赖于市场的需求和竞争机制，通过市场定位、产品创新和服务提升，来获取企业的竞争优势和盈利能力。
市场导向模式注重市场调研和市场营销，通过了解市场需求和竞争情况，制定合理的发展策略和运营模式。
市场导向模式具有市场化程度高、响应速度快和风险控制能力强的优势。
企业可以根据市场需求和竞争状况，及时调整项目的定位和经营策略，提升项目的竞争力和盈利能力。
联东产业地产运营模式
提升区域价值 助力企业成长
公寓
品质化的生活设施 满足中高端人士生活需要
总部独栋
作用：提供独立、尊贵、 园林化办公环境，体现 高品质稀缺性 客户：大中型企业总部、 区域总部、总部后台等
商业
集聚办公类商业服务企业 提供品质化商务平台
总部综合体
不均衡容积率 不均衡规模组合 打造总部气势、气质和品质，突出总部主题
发挥城市、区位优势
构建产品优势 规模化、组团化的开发运营
立体包装、推广、招商
整合政产学研商资源
发现、引爆市场，新的看点、热点
以区位、产业优势，整合产品、运作、品牌优势
形成高端产业集聚高地
联东地产布局中国
提升区域价值 助力企业成长
联东U谷的发展愿景 选择联东就是 选择高端企业集群 选择产业升级的整体解决方案
289
202 196 186 338 1211
3500
2510 1950 990 4700 13650
300
200 100 100 400 1100
100多家国内外知名企业
签约客户规模分布
类型 世界500强企业 年产1亿元以上企业 年产值3000万元以上企业 其他企业 数量 8 238 554 411
C
提升区域价值 助力企业成长
北京联东集团 业务及模式介绍
联东地产布局中国
提升区域价值 助力企业成长
集团简介
提升区域价值 助力企业成长
联东集团创立于1991年，已发展成为集建筑模板、产业地产和投资 业务为一体的集团公司，拥有5000多名员工，资产90多亿元，下辖十多 家子公司，分布于北京、上海、天津、沈阳、无锡、西安、成都等地。
联东U谷的产业资源
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产业地产运营模式分析根据国内外以发展产业为主体的地产开发建设的经验，产业地产开发有四种开发模式，即政府主导开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。
(一) 政府主导模式
1、概述
政府主导模式是在产业地产开发过程中以政府为主导，由各地政府负责园区的开发、建设以及招商引资等工作。
政府主导模式是目前中国各级地方政府最常使用的产业地产开发模式，同样也是中国目前产业地产市场的主要载体。
其运作主体一般是开发区或产业园区管委会下设的开发公司。
在过去几十年产业地产发展过程中政府主导开发模式更便于运作与招商引资。
因为产业园区的开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的，政府在这些方面主导作用更为突出。
政府主导的开发模式在政策、税收、招商公信力等方面具有一定得优势；其缺陷是不熟悉产业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划，导致其在产业园的整体运作中不够专业化，致使大部分产业园区限制于搁荒。
2、特点
政府主导模式开发是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他产业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目。
3、典型案例
上海张江高科技园区是较为典型的政府主导开发产业园区，于1992年7月成立，规划面积25平方公里。
1999年8月，上海市委、市政府颁布了“聚焦张江”的战略决策，明确园区以集成电路、软件、生物医药为主导产业，集中体现创新创业的主体功能，自此，张江园区步入了快速发展阶段。
2009年，上海市委、市政府颁布“聚焦张江”战略，决心集全市之力，依托上海的综
合优势和浦东开发开放先试先行优势，大力发展张江高科技园区，是张江高科技园成为“特而又特”的政策区。
为了更好地实施“聚焦张江”的战略，市委、市政府不仅在政策上给予了园区充分的优惠和倾斜，还从组织给予了保证。
包括政企合一的管理模式、行政审批制度改革和“一门式”服务、以市场为导向，“多元投资、多元开发、多元招商”的新机制、努力探索多模式的创业形式，建立人才柔性流动的新机制。
其发展路径是政府主导，以政策聚焦为依托，选准产业链切入点，发挥龙头企业带动作用，实现产业链上下游配套，高度重视科研教育培育发展后劲是张江高科科技园的主要成为因素。
截止2010年底，园区进驻企业达1650家，累计完成固定资产投资额1108亿元。
2010年，园区工业总产值577.5亿元；经营总收入1300亿元；固定资产投资82.8亿元；吸引投资总额超过100亿元，其中吸引合同外资10.5亿美元，吸引内资企业注册资本87.41亿元。
园区共有从业人员15.03万人（其中博士生3601人、硕士生21334人、大专以上学历84590人）；园区累计申请专利17620件，授权专利4128件。
(二) 主体企业引导模式
1、概述
主体企业引导模式，是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的产业用地，以营建一个相对独立的产业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
往往在很大程度上，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地产业地产开发。
其优势在于招商对象主要为主体企业上下游企业，对象较为明确，大企业带动，小企业配套的模式使园区企业能够快速集聚起来，使整个产业链协同发展，劣势为对其他居住、生活等配套功能的开发关注较少、经验不足。
此类开发模式对主体企业要求非常高，要求主体企业拥有整合产业链上下游企业的能力，是各级地方政府经常使用的产业地产开发方式。
2、特点
主体企业引导模式有对主体企业实力要求较高、园区产业链完善、大企业带动、小
企业配套等特点，其中由于该模式发展的园区以主体企业为核心而发展，其入住企业均是企业的上下游合作伙伴，其集聚纯度会高于其他园区产业集聚，实现高度的资源整合。
发展路径是主体企业联合其上下游合作伙伴进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展。
3、典型案例
龙头、主体企业带动的模式在“产业招商”中最为常见，犹以北京经济技术开发区(BDA)的“星网工业园”模式最为典型，从2001年成立以来，星网工业园以首信诺基亚为龙头，吸引了20多家国际和国内著名的手机零配件厂商和服务提供商为之配套，从芯片到集成电路板，从显示屏到界面设计，组成了一个以首信诺基亚为核心的完整的产业链，手机从组装到出货只需一天时间，星网工业园正在成为一个世界级的移动通信生产基地。
目前，开发区的移动通信产业链已经基本形成，以首信、诺基亚为龙头的星网工业园是北京最大的移动通信产业基地，也是国内第一个形成完整产业链的现代通信产业基地。
(三) 地产商模式
1、概述
一直以来，政府是产业地产开发的主导，民营企业参与的程度不高。
但是，随着产业结构的升级、产业地产产品的多元化、市场需求的快速成长，产业地产越来越受到民营发展商的关注。
产业地产商模式是指房地产投资开发企业在产业园区内或其他地方获取产业用地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。
其优势是开发地产经验较为丰富，但由于其本质仍为房地产商，因此在对产业了解程度、政策获取、招商引资等方面存在劣势。
2、特点
地产商运营模式的特点体现在房地产开发企业是开发主体、开发运营过程中通过市场化开发模式完成开发、销售（租赁）、管理等相关活动。
3、典型案例
产业地产商模式典型的例子为“联动U谷”项目，该项目位于亦庄产业新城中心，北京中关村科技园区金桥科技产业基地内，与北京经济技术开发区（BDA）相连，占地1300亩，规划建筑面积100万平方米。
园区依据产业“微笑曲线”为理论原型，为处于产业链条中不同位置的企业或不同阶段的企业提供从研发到成果转化的可拓展空间，分为生产制造区，研发办公区，中试研发区，企业定制区，综合服务区五大区域，实现了研发、制造、办公相结合。
在园区设计方面采取独栋全景观、园林式设计手法，优化企业办公环境。
其产业发展路径是以高端生产服务业为龙头，形成以生物医药、精密机械、电子信息、能源环保为主的四大产业，发展制造业研发中心、科技中介服务机构和跨国企业部门中心。
截止2010年10月，“联动U谷”已签约企业约400多家，其中包括多家世界500强企业，如宝马汽车、阿赛洛、敦豪、国际纸业、德尔福、天和汽车、海德鲁等。
(四) 综合运作模式
1、概述
综合运作模式是指对上述的政府主导开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式进行混合运用的产业地产开发模式。
由于产业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备产业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使产业项目建设能顺利推进的目的，必须对产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式等进行综合使用。
其优势在于每一个功能模块由具有经验的主体进行承担，有利于各个机构协调配合发挥最大优势。
2、特点
综合运作模式有多重开发主体、根据不同阶段确定开发主体的特点，其开发项目建设规模较大、涉及经营范围广，以政府规划为基础引入社会各方力量共同完成区域产业地产的建设。
3、典型案例
大连软件园是依托“官助民办”的创新开发模式典型，其借助政府资源，以大连软件园作为大连软件的宣传窗口，实现园区产业的快速聚集。
在开发运营过程中，政府方面主要关注软件产业的发展，在整体产业规划、产业引导、招商推动、政策扶持方面发挥作用，帮助软件园的发展；在招商引资、园区建设、管理服务等各阶段软件园方面则发挥主体作用，做好相关工作。
同时以大企业东软进驻为园区发展的突破点，通过与东软合作建立“软件孵化基地”陆续吸引其他相关软件企业进入园区。
到2010年为止，园区已进驻企业500家，实现销售收入280亿元，实现出口值10.8亿美元。
(五) 小结
在以上四种运营模式特点与优劣势各不相同，在开发项目时，应针对项目在区域位置、交通条件、产业发展主题、人文环境等多方面综合因素，来选取适合产业发展，推进城市功
能的开发与运营模式。