江苏物业管理服务等级标准
物业服务五级三类收费标准
《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》( 试行 )南京市房产管理局南京市物价局《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》使用说明1、本《标准》适用于南京市行政区域内普通住宅物业管理区域的物业服务及收费，由建设单位或业主大会与物业管理企业按照本《标准》实施。
各类别墅、酒店式公寓、商住楼及其他由市发改委、建委立项为高档住宅的物业服务收费按规定实行市场调节价,物业服务与收费标准由当事人合同约定.对1998年12月1日前建成、配套不全、设施设备老化的旧住宅小区，可参照本《标准》选择五项服务中的若干项目及服务等级，并根据实际成本确定价格,委托社区、专业公司或原管房单位等提供服务。
2、本《标准》将本市普通住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为五项，分别是综合管理服务,公共区域秩序维护服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域绿化日常养护服务，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务.《标准》前四项分别划分为五个服务等级（从一级至五级，服务标准从低到高)，每个等级对应一个收费标准；第五项共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务分为9个子项,各子项根据具体情况分为三类（从一类至三类，服务标准从低到高）或不分类，每一个类别对应一个收费标准。
普通住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，逐项选择并组合确定。
物业服务收费标准为各物业服务分项目收费标准的总和.3、本《标准》五大服务项目分等组合（菜单选择）的原则为：以维修保养为基础、安全护卫为重点、综合管理为保障、保洁和绿化可挑选。
综合管理、秩序维护服务标准应选择同等级别，维修保养服务标准应选择相应类别，保洁、绿化服务标准可选择向上或向下浮动一个等级.凡综合管理、秩序维护服务标准选择一或二级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在一类中选择，但其中高层（含小高层）的供水系统及消防系统应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择三级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择四或五级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在三类中选择。
盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准
(六)
房屋装饰装修管理
①装修管理制度较完善,物业管理公司与业主(使用人)签订装饰装修服务协议,并已告知业主(使用人）装修管理规定注意事项。
②业主或房屋使用人房屋装修手续齐全,无危及房屋结构得违规装修现象。
④假山、亭、廊、雕塑等园林小品每2年检修、油漆（粉刷）１次。
(四)
房屋及共用设施设备维修养护
①每年年底或年初对房屋与共用部位、共用设施设备道路、绿地等进行全面检查1次,掌握房屋设施设备有完损状况,对完损程度做出评价,巡检要有记录,大修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会,落实维修资金。每2月巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其她公用部位得门窗、玻璃、路灯等设施,每年１0月份安排置次共用部位门窗检修,使其保持基本完好。
②运动场地、文化场馆定时向居民开放。
③能配合街道做好社区精神文明建设相关工作。
(十)
综合管理与服务
①小区管理单位与物业委托人或业主委员会责权利关系明确;小区各项管理制度基本完善,有
严格得内部管理制度与工作岗位考核标准。
②管理单位有固定得办公场所，管理人员与专业技术人员持证上岗,员工统一着装,佩戴明显标示,工作规范严谨与蔼,能开展多项便民服务措施。
③外墙或屋面安装得设施设备或构件无重大安全隐患。
④能及时制止违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象，积极向有关部门举报,配合有权部门处理。
(七）
环境秩序
①小区主出入口设有小区平面示意图,标示准确,房屋楼号、单元号完整,每年检查、修换1次。
②流动摊点、小商贩,拾(收)荒者进入小区得,能及时制止并驱逐。
江苏省物业管理条例
江苏省住宅区物业管理服务标准（试行）苏建房〔1999〕521号⒈范围本标准规定了物业管理服务的等级的划分依据、要求、条件及评定细则。
⒉引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准的引用而构成为本标准的条文。
在标准出版时，所示版本均为有效。
所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨、使用下列标准的最新版本。
GB50180-93 城市居住区规划设计规范GB50222-95 建筑内部装修设计防火规范GB50096-99 住宅设计规范GB5768-99 道路交通标志和标线CJ13-86 危险房屋安全鉴定标准CJ62-95 房屋滴漏修缮技术规程JGJ73-91 建筑装饰工程施工及验收规范JGJ117-98 民用建筑修缮工程勘查与设计规范DB32/139-95 江苏省城市居民区和单位绿化标准⒊定义⒊1.等级等级表示住宅区物业管理服务的水平。
⒊2.住宅区人们居住、生活的相对独立的区域。
区域范围由市、县人民政府划定。
⒊3.物业管理服务物业管理企业对住宅区房屋、配套设施、设备及区域内等进行管理、维修、养护以及为保障业主居住、生活方便、安全、舒适而向业主提供的服务。
⒋等级划分和依据⒋1.物业管理分为五个等级，即一级、二级、三级、四级、五级。
等级越高，表示住宅区物业管理服务的水平越高。
⒋2.等级的划分以住宅区物业管理服务水平为依据，具体的评定办法按照江苏省建设委员会颁布的房屋及设施设备维修养护标准、安全护卫标准、绿化环卫标准、多种经营服务和社区文化活动服务标准、服务质量效果标准等五项服务标准以及硬件环境、物业管理企业、业主委员会等三项相关条件标准执行。
⒌规划、安全、环境和建筑的要求住宅区的规划设计、房屋及设施设备和运行管理应符合规划、消防、安全、卫生、环境保护等现行的国家有关法规和标准。
⒍等级划分条件⒍1一级⒍1.1房屋及共用部位设施设备的维修养护⒍1.1.1房屋a、房屋完好率95%以上；b、房屋零修、急修及时率75%以上；c、房屋零修工程合格率85%以上；d、房屋立面较整洁，无重大缺损现象；e、房屋装修符合管理规定，不危及房屋结构与他人安全。
盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准
盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准（五档）序号项目服务标准(一)安全巡查①实施封闭式管理，有经过培训的专业化安全巡护队伍，巡逻及管理制度落实，实行准军事化管理和训练。
②安全巡护人员有统一制服、编号，熟悉辖区情况，认真负责，文明执勤，主动热情接受业主(使用人)投诉和求助。
③主出入口24小时值班，小区人员凭证(卡)出入，非小区人员出入和大件物品出小区一律登记，经联系若业主不在家，非小区人员不得进入小区。
临时出口规定时间开放，开放时间有专人值守。
④24小时巡查小区，服务规范。
全体巡查人员不少于9人，每班不少于3人，巡查记录完整。
⑤小区有周界巡更系统，主出入口、主干道设有监控设备，24小时运行，监控室有专人值守，突发事件能迅速到达现场，及时采取应变措施，防止事态进一步恶化。
⑥危及人身安全处，有明显标志和防范措施。
(二)卫生保洁①小区生活垃圾袋装化，垃圾日产日清，垃圾房(箱、车)保持整洁，定期消毒。
②道路，广场等公共场所实施循环保洁，目视检查道路、人行道无垃圾、无杂物、无积水。
每1mm2，烟头、纸屑、痰迹平均不超过5个，地面垃圾滞留时间不超过1小时。
③各楼层通道和楼梯台阶每周清扫3次，擦抹1次楼梯扶手，每周擦抹1次各层和通道的防火门、电梯门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚等共用部位；每月楼梯间墙面除尘1次，每周擦1次楼梯道公用门窗玻璃。
地面、楼梯间较干净，无垃圾、杂物、水渍、无乱贴乱划，无擅自占用现象、无乱堆乱放物品；楼梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘，外墙窗玻璃无明显灰尘。
④公共厕所每天清扫两次，保持环境整洁，灯光明亮，无明显积垢、污物和异味。
⑤下水道、窨井、雨水井、化粪池每年清掏1次，保持畅通。
每年组织两次以上灭蚊、灭蝇、灭鼠工作，蚊蝇孽生及时灭杀。
(三)绿化养护①小区环境优美、整洁，三季有花，重大节日有花卉点缀。
②每日清理2次绿化带、草地中垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，地面基本干净，每100平方米，烟头、纸屑平均不超过5个，花坛表面洁净无污渍；③草坪成活率在95％以上，生长茂盛，整块草地中无明显阔叶杂草或蔬菜，草坪平整、整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理，能根据草坪生长情况能及时浇水、施肥、修剪和病虫害防治；④树木生长良好，无死树和枯枝死杈，无钉栓、捆绑现象；绿篱上下部枝叶茂密、整形修剪表面平整、造型美观，树木病虫防治及时无明显病、虫害。
江苏省普通区住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法
江苏省普通区住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法江苏省普通区住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法第一条为提高全省住宅区物业管理服务质量，维护物业产权人、使用人和企业的合法权益，体现“优质优价、质价相符”的原则，根据国家和省有关文件规定，制定本办法。
第二条普通住宅区物业管理公共服务基本项目及内容包括：（一）公共设施、设备的日常维护管理。
住宅区内机电设备、消防设施的检修、保养以及配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设施、设备正常运行的保障工作。
（二）环境卫生管理。
住宅区楼内公共楼道在内的公共地方的垃圾清运及经常性卫生保洁。
住宅区内无乱设摊点、无违反规定饲养家禽等情况。
（三）绿化维护管理。
住宅区内花草树林定期修剪、施肥，保持生长良好；绿化管理及维护措施落实。
（四）房屋维修管理。
房屋本体的日常维护和房屋装修的管理。
装修房屋不危及房屋结构与他人安全。
房屋维修及时，保证质量。
房屋档案资料齐全。
（五）安全护卫管理。
住宅区基本实行封闭管理，有专职护卫人员定时巡逻值班；危及住户安全处设有明显标志。
第三条为体现“质价相符”的原则，确定物业管理公共性服务收费等级的普通住宅区，应具备相应的管理服务等级。
按照《江苏省住宅区物业管理服务标准》（苏建房…1999‟521号）进行考核，确定服务等级。
第四条普通住宅区物业管理公共服务费，实行等级收费管理。
收费等级的确认，由物业管理单位提出申请，当地价格主管部门会同物业管理行政主管部门，依据《江苏省普通住宅区物业管理公共性服务收费等级标准》（见附件一）进行考核，确定收费等级，按物业管理服务收费分级管理原则，由价格主管部门颁发《收费等级证书》。
第五条普通住宅区物业管理公共服务收费标准，可逐步达到物业管理服务成本。
《江苏省普通住宅区物业管理公共性服务费各等级指导价标准》见附件二。
各地可在省定指导价标准基础上适当增减，增减幅度为30％。
第六条物业管理公共服务费等级评定以住宅小区为单位，一个住宅小区执行一个等级收费标准。
物业服务一级二级三级四级标准
物业服务一级二级三级四级标准
物业服务一级标准：
1. 保洁服务：卫生清洁、公共区域卫生、垃圾处理、绿化维护等。
2. 维修服务：水电设备、门窗、墙壁、地面等设施和设备的日常维护和保养。
3. 安保服务：提供全天候的安全巡逻、门禁管理、保安培训等服务。
4. 管理服务：提供物业管理、客户服务、业主委员会管理、合同管理等服务。
物业服务二级标准：
1. 增加环境美化服务：花坛美化、墙面涂鸦清洗、地面清洗、道路保洁等服务。
2. 增加设备维修服务：电梯维护、空调维护、消防设施检查等服务。
3. 增加安保服务：提供物业安全风险评估、安全培训、应急预案等服务。
4. 增加管理服务：提供业主投诉处理、物业费用管理等服务。
物业服务三级标准：
1. 增加设施维修服务：墙面翻新、设备升级、绿化墙维护等服务。
2. 增加安保服务：提供保安监控、安全演练、保安培训等服
务。
3. 增加管理服务：提供设施管理、客户满意度调查、协助业主会议等服务。
物业服务四级标准：
1. 增加环境美化服务：提供景观设计、植物栽种、水池维护等服务。
2. 增加设备维修服务：提供设备更新、设施调整等服务。
3. 增加安保服务：提供保安特勤、安全防范措施等服务。
4. 增加管理服务：提供物业规划、资产管理、绩效考核等服务。
宿迁市市区普通住宅物业服务等级标准
综合
管理
服务
标准
4
房屋
装饰
装修
管理
1、装修管理制度完善，物业服务与业主（使用人）签订装饰装修管理服务协议，并已告知业主（使用人）装修管理规定及注意事项。
2、管理期间阳台封闭、空调、防盗窗（网）、晾晒架、遮阳蓬安装基本统一，无重大安全隐患。房屋外观基本完好，无妨碍市容和观瞻现象，外墙无较大破损。
3、室外招牌、广告霓虹灯手续齐全，基本整洁统一、美观，基本无安全隐患和破损现象。
3、技能水平：能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境，、熟知治安管理有关法律法规、熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。
4、服装仪容：上网时统一着装，佩戴统一标志、装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，精神饱满，姿态良好，运作规范。
5、器械配备：配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
4、建立公开、监督制度，在小区内显著位置设置专门公示栏（需全封闭，便于长期保存）。主要公示以下内容：（1）项目负责人姓名、联系方式及服务投诉电话；（2）合同约定的物业服务内容、服务标准、人员配备、收费项目、收费标准、收费依据、计费方式；（3）物业服务费用和利用业主共有的物业设备广告等经营性收支、占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的收益收支情况、公共水电费分摊等情况。公示要求：（1）、（2）两项常年公示并及时更新，第（3）项每年1月和6月公示两次，每次公示不低于1个月；各项收费标准和依据还需在收费场所常年公示；临时停车收费要在停车点设置收费公示牌。
3
基础
台账
资料
1、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项制度完善。
2、房屋档案资料完整，实行数据化管理规定及业主公约等各项制度完善。
3、房屋及其设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。其中基础资料必须归档的有：房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件、房屋竣工和接管验收资料（包括验收证明、竣工验收单及土建、水暖、电气、人防、设备竣工图纸等）、公共设施的设计安装图纸和验收合格证明、规划总平面图、道路规划图、市政设施管网综合图、绿地规划图以及居住小区的详细规划说明书和环境影响评价书等；房屋产权产籍资料必须归档的有：房屋（含住宅、物业用房等）和共用设施设备位置、产权、数量及管理现状记录等；物业管理经营资料有：业主、用户档案（一户一档），房屋数量、种类、用途分类统计表；居住小区情况表：房屋安全普查记录；历年的房屋完好等级评定记录；大、中、小修和房屋共用部位检修记录；设施设备运行及检测记录；房屋专项维修资金提取和使用记录；物业服务费的收缴和使用记录，每年物业服务成本测算资料，公摊费用每月测算分摊及公示资料、业主委员会对服务标准的认定意见等。
南京市普通住宅物业服务等级和收费标准
8
车辆疏导 通畅;
2 对大件物品搬出进行登记;
1 安护人员手持巡更采集器,按设定的路线每小时巡
更器,夜间巡逻时二人一组;
巡逻岗 9
巡逻要求 2 重点部位小区道路、单元出入口、地下停车场等应
更记录;
3 接受业主使用人求助,回答住户的询问;
1 接到火警、警情后 8 分钟内到达现场,协助保护现场
10
应急处理
与警方; 2 在遇到异常情况或住户紧急求助时,8 分钟内赶到现
施;
1 小区的监控中心 24 小时有人值守,对所有监控点实
11 技防设施 2 技术防范设施如安防监控、楼宇对讲、周界报警、
监控岗
智能卡等能有效使用,对所反应的信息实施管理; 1 监控中心接到报警信号后,安护人员五分钟内到达
12 应急处理 2 小区有火警、警情等应急预案,并在监控中心上墙;
7
制度公示
服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急 修服务内容、投诉渠道;
8
报修、投诉 受理
124 小时受理业主或使用人的报修;急修半小时内到达现场查看处理,小修 二天内修复;有完整的报修、维修和回访记录; 2 对业主或使用人的投诉在 24 小时内答复处理;
日常管理 与服务
9
12
小区业主活 动
每年组织一次以上的小区宣传、文化活动;
建立档案管理制度,建立健全小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、
13 档案管理 设备管理档案、业主或使用人资料档案含业主或使用人房屋装修档案、物
业租赁档案、日常管理档案等;
14
财务管理
建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管 理,做到运作规范,账目清晰;
江苏省普通区住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法-
江苏省普通区住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 江苏省普通区住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法（二０００年一月一日江苏省人民政府）第一条为提高全省住宅区物业管理服务质量，维护物业产权人、使用人和企业的合法权益，体现“优质优价、质价相符”的原则，根据国家和省有关文件规定，制定本办法。
第二条普通住宅区物业管理公共服务基本项目及内容包括：（一）公共设施、设备的日常维护管理。
住宅区内机电设备、消防设施的检修、保养以及配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设施、设备正常运行的保障工作。
（二）环境卫生管理。
住宅区楼内公共楼道在内的公共地方的垃圾清运及经常性卫生保洁。
住宅区内无乱设摊点、无违反规定饲养家禽等情况。
（三）绿化维护管理。
住宅区内花草树林定期修剪、施肥，保持生长良好；绿化管理及维护措施落实。
（四）房屋维修管理。
房屋主体的日常维护和房屋装修的管理。
装修房屋不危及房屋结构与他人安全。
房屋维修及时，保证质量。
房屋档案资料齐全。
（五）安全护卫管理。
住宅区基本实行封闭管理，有专职护卫人员定时巡逻值班；危及住户安全处设有明显标志。
第三条为体现“质价相符”的原则，确定物业管理公共性服务收费等级的普通住宅区，应具备相应的管理服务等级。
按照《江苏省住宅区物业管理服务标准》（苏建房〔１９９９〕５２１号）进行考核，确定服务等级。
第四条普通住宅区物业管理公共服务费，实行等级收费管理。
收费等级的确认，由物业管理单位提出申请，当地价格主管部门会同物业管理行政主管部门，依据《江苏省普通住宅区物业管理公共性服务收费等标准》（见附件一）进行考核，确定收费等级，按物业管理服务收费分级管理原则，由价格主管部门颁发《收费等级证书》。
江苏省建设厅关于组织实施《江苏省住宅物业管理服务标准》的通知-苏建房[2003]180号
江苏省建设厅关于组织实施《江苏省住宅物业管理服务标准》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 江苏省建设厅关于组织实施《江苏省住宅物业管理服务标准》的通知（苏建房[2003]180号）各省辖市房管局，泰州、宿迁市建设局：根据《江苏省物业管理条例》，由我厅与东南大学物业管理研究所等单位共同编制的我省地方标准DB32/T538-2002《江苏省住宅物业管理服务标准》(以下简称《标准》)，已经国家质量监督检验检疫总局备案(备案号：13209-2003)，江苏省质量技术监督局发布实施。
《标准》共6类48项165条分级服务标准条款，涵盖住宅类物业管理活动中的公共服务、专项服务、特约服务等；重点对涉及公共服务中的接待，房屋、设施设备管理与维护，清洁管理，绿化养护，安全防范，档案管理等服务行为进行标准化规范。
《标准》定性及定量较为明确，体现共性服务与个性服务相结合、双向选择、合同约定执行的原则；也可作为服务价格测算的参照依据，体现质价相符、利于监管，促进企业提高服务水平，维护物业管理双方当事人的合法权益。
各地要结合国务院《物业管理条例》的宣传贯彻，认真作好《标准》的宣传和组织实施。
在实施过程中遇到什么问题及建议，请及时与我厅房地产业处联系。
《标准》由江苏省工程建设标准设计站发行，并在各市工程建设标准规范销售点销售，请直接前往购买。
附：各市《标准》销售点及联系方式(略)江苏省建设厅二00三年六月二十五日——结束——。
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江苏物业管理服务等级标
准
Prepared on 22 November 2020
江苏省物业管理服务等级标准（一级）
一、房屋及共用部位、共用设施、设备的维修养护：
1、房屋完好率95%以上;
2、房屋零修、急修及时率75%以上；
3、房屋零修合格率85%以上；
4、房屋立面较整洁，无重大缺损；
5、房屋装修符合管理规定；
6、协调水、电、气等部门的正常保障；
7、环卫设施基本完好；
8、道路畅通，路面较平整；
9、消防设施基本完好，可随时启用。
二、安全保卫：1、安全入口24小时值班；2、安全护卫人员定时巡查；3、交通车辆管理有序；4、有应急处理计划，遇险及时报警。
三、绿化环境卫生：1、绿化覆盖率15%以上；2、花草树木长势良好，无大面积虫害现象；3、建立清扫保洁制度，专人定时保洁清扫，定时杀虫灭鼠，垃圾日产日清。
4、院内通路基本整洁；5、公共设备、环卫设施基本整洁；6、无乱设摊点、广告牌、乱贴画现象。
四、经营服务与文体服务：1、能提供基本的生活服务、维修服务，如房屋自用部位设施、设备的维修等；2、公共娱乐文体活动常年开展3项以上。
五、服务质量、效果：1、服务人员尽职尽责，岗位职责明确，服务项目及价格公布；2、公共服务费收支情况定期（1－2次/年）公布；3、维修基金帐务报业委会审核，并定期向业主通报；4、建立投诉记录，有效投诉办结率在80%以上，回访率95%以上；5、业主意见反馈、满意率60%以上。
六、硬件环境：1、小区符合规划要求，容貌完好，无违章搭建现象；2、主出入口有小区平面示意图，标号标志明显；3、水、电、排水、消防、绿化、环卫设施设备基本齐全；4、停车场；5、主出入口设有值班室。
七、物业管理企业：1、有物业管理企业资质证书；2、企业有内部考核制度，岗位职责明确；3、人员持证上岗率80%以上，经理持有物业岗位证书；4、安全护卫人员统一着装。
八、业主委员会：具备条件的应成立业主委员会。
（目前东院没有专项维修资金，中大修、维修、更新有困难）
江苏省物业管理条例19条：物业管理服务事项主要包括以下内
容
（一）物业共用部位和物业共用设施设备日常维护和管理。
（二）物业管理区域内日常环境卫生绿化的管理。
（三）协助管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。
（四）物业装饰装修的安全性能，垃圾清运等管理服务。
（五）应业主要求进行的室内特殊维护服务。
（六）物业档案资料的管理。
东院委托服务事项
（摘《合同》第二章）
一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、基础、柱、梁、内外墙体等承重结构、楼梯间、户外墙面、走廊通道、门厅等。
二、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、天线、垃圾道、天然气、暖气干道、加压供水设备、配电系统、中水系统、小区自管公共厕所、楼内消防设备等。
三、公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、广场、室外上下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、地下停车库、路面停车位、变电室、设备间、公共门厅过道、地下室、窨井、警卫值班室等。
四、公用绿地、花草、树木、建筑小品的养护与管理。
五、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括：商业网点、摊位、文化娱乐场所等。
六、公共环境卫生，包括：房屋共用部位和公共场所的清洁卫生、垃圾的收集清运等。
七、交通与车辆行驶、停放秩序的管理。
确保本物业区域内车辆行驶、停放有序、交通顺畅（不承担人身、财产保险、保管责任）。
八、维持物业区域内公共秩序，包括安全监控、门岗值勤、巡视，协助公安机关做好安全防范工作等（不承担人身、财产保险、保管责任）。
九、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、物品等。
十、负责向业主和物业使用人按规定收取有关物业管理服务费用等。
十一、组织开展社区文化娱乐活动。
十二、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并按规定收费。
十三、对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，根据具体情况，采取批评、规劝、警告、制止、向物业主管部门报告等措施。
东院物业服务质量标准
（摘《合同》第五章）
乙方须按下列规定，实现目标管理：
1、房屋外观：清洁卫生、完好无损；
2、设备运行：协调好水、电、汽部门的正常保障，满足正常使用；
3、房屋及设备、设施的维修、养护：房屋完好无重大缺陷、零修及时率90%以上；
4、公共卫生环境：清洁卫生，无死角，无乱设摊点、广告牌现象；
5、绿化：定期做好整枝、修剪草坪草地，及时做好病虫害防治工作，花木长势良好；
6、交通秩序：划线停放，管理有序，道路顺畅；
7、治安：维护小区正常秩序，治安形势明显好转；
8、急修：24小时接受报修，零修合格率90%以上，随报随修；
9、乙方执行江苏省一级物业管理服务标准，业主和使用人满意率达到65%以上。
补充说明：（东大院至今没有专项维修资金，大、中修和更新有困难）
补充以下意见：
1、做好物业公用部位、公用设施设备的维修、养护工作。
（1）对于公用部位、公用设施设备发现问题要及时处理；
（2）雨季来临前，对房屋漏雨情况作一次调查，分别情况及时作出处理。
急修、小修要及时，中修、大修报业主委员会研究处理。
（3）做好与水、电、汽等有关部门的密切配合，确保东院生活区水、电、汽供应顺畅。
（4）对于坑凹不平的路面，要有计划地修补，做到路面平整。
2、做好治安防范工作
（1）西门、南门有专人24小时值勤，做到规范认真，礼貌文明；东小门定时开放，专人值班，以防闲杂人员自由进出物业小区。
（2）东院24小时内有专人值班，巡逻，白天巡逻不少于4次，晚上巡逻不少于6次，做到机警、细心，以便及时发现问题，排除治安隐患，有电话记录。
（3）对陌生人和车辆进入东院要进行必要的查询和登记；对拖物外出者要登记。
（4）值勤人员要统一着装，注意形象。
（5）东院生活区发现安全事故要采取应急措施，并报有关部门。
3、维护好交通秩序。
（1）有交通管理标志牌。
（2）进入东院的车辆要分别进行疏导。
原东院汽车停放指定泊位，外面因事进入东院汽车停放指定地点，并收临时停车费；幼儿园门口一律不得停放汽车、摩托
车、自行车、电瓶车要停放入棚。
克服乱停放现象，让道路顺畅。
4、创造良好的卫生环境。
（1）及时清扫。
对路面、广场、花园每天清晨和下午各打扫一次，要清除花园内的杂物、杂草、废品，每周楼道清扫一次、每周楼道扶手擦拭一次。
基本无垃圾、无杂物、无乱堆放、无死角现象，垃圾日产日清。
遇暴雨、暴雪必须组织人员及时清扫，1小时内清除积水、积雪。
（2）加强对广告、摊贩、小店的环境卫生管理监督，店面招牌整齐、无外溢现象。
无噪音、油烟等污染业主生活。
（3）下水道、化粪池上半年各清理一次，下半年重点检查发现问题及时处理，做到及时疏通，无堵塞外溢现象，确保公共厕所的卫生、安全。
无明显异味，要有足够的保洁人员，不得中途减少。
（4）卫生环境要达到创卫的标准。
5、做好绿化工作
（1）每年一次开展对树木的整枝、花圃的培植、护理。
（2）每年两次及时喷洒药水，防止病虫害，做到无枯死、无破坏、花木长势良好。
（3）定期剪修草坪、花木、树枝，无杂草、无裸露，保护建筑小品，确保环境优美。
（4）绿化带每天清扫一次，无果皮、纸屑、石块。
6、做好摊位、广告的管理工作
总的要求：规范、限量。
东院摊位不超过20个，幼儿园对面原则上不设点，最多不超过5个，院内不允许摊位过夜。
合同以三个月或半年为期限，一人一位。
摊位必须有临时摊位证，服从管理。
做到三不：不影响交通，不影响环卫，不影响院容。
7、人员组织：总建制不少于35人——其中治保不少于15人，环卫不少于11人，水、电、瓦、绿化各1人，办公室4－5人（总经理、总监、会计、收费员）。
广告要定地段、定时间，规范整齐。
做到人力配齐，岗位明确，骨干相对稳定，不随意中途裁人，持证上岗，统一着装，文明服务。