保障性住房后期管理工作的思考
加强基层保障性安居工程建设管理的思考
千 砜 蛮 ， ｌ 翠 午
障对 象 的特 殊 居住 需 求 ． 出现设 计 不 合 理 问题 ． 存 在 使用 功 能 缺 乏． 导致 使用率低 ． 不 适 合 家庭 居住 现象 二 是盲 目追求 高容 积 率、 高密度与超高建筑 ， 使室内 居住 环 境 质量 下 降 ． 而 且生 活 配 套设施不齐全 ． 绿化率 、 日照 率 等标 准被忽 视 导 致许 多保 障对 象 家庭 因无 房 “ 想 入住 而 不愿 意 入住 ， 的现 象 出现 。 增 加 了保 障性住房 的 闲置数 量 。 （ 二） 保 障性 安 居 工程 建设 管理 不到 位 问题 突 出。 是个 别行 业 主管部 门履 职不 到位 ． 导致 部分 建设 单 位执行 基 本建设 程序 不严 目前 ． 因行业 主管 部 门履 职不 到位 ， 导致 个别 项 目出现选 择勘 察 、 设计 、 监 理单 位未 严格 执行 招投标 程 序 ． 未 办理 整体竣 工 验 收即交 付使 用 ， 保 障性 住房 建设 存在 超面 积等 现象 。二 是部 分项 目工 程质 量监督 管 理机构 质量 监督 不 到位 ． 个别 监理 人 员履 职不 到位 。导致有 的建成项 目存 在外 墙 、 内墙 局部 与屋 顶渗 水等 影 响使 用 功能 的 问题 ． 有 的项 目未 按 规定设 置 “ 保 障性 安居 工程 ” 永久 性公示 牌
一
、
基 层保 障性 安居 工 程 建
ｆ 一１ 保障 障性 住 房存 安 在 建设 选 工 程 加强 基层保 性 居
址 或 户 型 设 计 不 合 理 的 问 题 突
设管 理 中存 在 的主要 问题
出 一 是部 分地方 政府 为 了节约 建 设 管 理 的 思 考 成本 ． 一 般都 将 此项 工 程选 择 在 比较 偏 僻 或 者 距 离 市 中 心 较 远 的地 方 建 设 ． 不 仅加 大 了住 户 的 生 活 成本 ，而且 住 户 的生 活 、 子 女 上 学 以 及 就 医等 方 面 都 不 方 便． 并 导 致 大量 的保 障对 象 家庭 不 愿 意 签定 租住 协 议 ， 从 而 出 现 保 障性 住房 闲置现 象 二是 目前 保 障性 住 房 户 型设 计 不 注 重 保
保障性住房的后续管理问题及其解决途径
保障性住房的后续管理问题及其解决途径摘要：根据目前我国的住房保障情况来看，在后续管理中出现一些问题和漏洞，导致问题和漏洞出现的原因有很多，但是追究其主要原因则是没有一个针对进入、退出以及长效管理的相关体系。
就结合现有的保障房屋后续管理程序来说，保证住房保障工作运行的可持续性和科学性的前提条件是，必须有一个能够做到公开公平公正的较为完善的新型管理制度。
关键词：保障性住房；后续管理；问题；解决途径一、在保障性住房后续管理中已经存在的相关问题1、准入机制的合理性1.1收入标准和住房面积的确定缺乏合理性。
对于“中等收入”的实践过程是比较模糊并且没有办法具体控制的群体。
由于我国还没有能够证明个人财产申报制度和信用评价指标的完整系统，更多的是由个人或单位提供的工资或收入证明作为主要依据，很难核实清楚除了正常工资以外的收入情况。
同时，对于保障性住房面积的相关设置标准的主要依据也是因情况而定，例如对城市则根据人均指标进行，也就是说在城镇中，低于人均建筑面积或是使用面积一定比例的作为衡量保障性住房的标准，住房保障的范围主要针对低于保障标准的同时收入也比较低的困难户进行住房保障，这种操作方式的优点是比较简单明了，但不足之处在于没有全方位的考虑到不同家庭的人口结构。
1.2相关法律规定保障的范围不足。
在我国很多地区对公共租赁住房准入的标准对城乡和户籍的标准都不一样，在住房保障时，在考虑外地来的打工人员、刚刚参加工作人员和流动性的人员时，准入的程序还很复杂，条件还偏高；虽然有拓宽住房保障范围这一说法，但似乎没有实质上的成效。
2、没有健全的审核机制“三审两公示”的制度虽然已经在很多城市推行了，但该制度主要都是针对社区、街道、明证部门的审查并进行公示的，似乎与个人收入和财产信息没有太大关联，在网上也并不能查询到相关信息，对于单位所开出的证明的真实性有待考察。
然而在审核中基层的管理部门由于时间紧、任务量较大，以及申请家庭的收入不稳定等因素，再加上基层的管理部门大多都会采用比较传统的方式进行调查需要受保障对象的收入，在这其中对审核的形式化，导致住房保障出现作假的行为出现，降低审核的可信程度。
保障性住房建设管理的思考
保障性住房建设管理的思考保障性住房是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。
加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义，它既能带动相关产业的发展，如：钢材、水泥，又能拉动内需，加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。
目前我国的保障性住房的分类是：经济适用房、廉租房、公共租赁房、定向安置房、安居商品房、两限商品房六大类。
1、截至xx年12月31日止，我县保障性住房有1842套（其中公租房有1473套，已入住492套；廉租住房有369套，已全部入住）。
解决了1838人的住房问题。
2、截至xx年12月31日止，有5817人享受货币补贴。
4、在保障性住房问题上，存在着重建设、轻管理的现象，导致保障性住房面临六大突出问题。
我县保障性住房规划布局有待改善，目前只规划在**片区（老软木厂），布局单一，极不合理，有可能形成天峨城区的贫民窟，有的保障性住房内部空间结构不合理，影响了使用功能。
我县部分保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不够严，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。
家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，核定有一定难度。
在保障性住房分配中存在申请弄虚作假、申报不实以及工作人员协助弄虚作假，不按规定程序和条件审批。
有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房，群众意见很大。
建设资金筹措和征地拆迁压力比较大。
我县由于财政困难，目前符合规划建设保障性住房的土地几乎为零，老变电站片区和**四区也因为征地拆迁的问题与当地群众存在土地纠纷。
我县保障性住房建设和管理与全国一样总体上带有探索性质，包括政策、机制、保障范围、保障方式等，还需要在实践中不断完善。
住房保障制度的思考与展望
的，将会持续影响本市的住房消费。 从长远来看 ，我们希望住房的供应量具有可持续性 。 那么在供应量一定 的条件 下，目前的住房需求是不是太旺 盛 了？现 在所 出现 的情 况与十 多年 以前 的市场状况恰 恰
０ ０ ≮一 工海唐地 —０
济时代 ，也不能完全放任于市场 ．必须从公共产品的角度
组成 部分
住房保障的立足点是保障人人有房住 让最广大的人 民群众住得起房 ．这是我们党和政府贯彻群众路线的具体 体现 。从某种意义上讲 住房保障制度建设是住房制度改 革 的继续 。始于上世纪 ８ 年代未 、９ 年代初 的住房制度 ０ ０ 改革 ，要解决的核心问题是住房困难问题 。而当时住房严 重短缺的主要矛盾在于 ： 计划经济条件下的住房生产 ，长 期缺乏投入产 出自我循环的基本条件 。因此 ，当时的住房
一
住房保障制度保障的对象是中低收入者 ．是那些无法
依靠 自己的经济能 力解决住房问题的民众 ，保障的是住房 的基本需求 ，这种基本需求是基于一定时期社会发展的总 体水平。保障的方法是充分尊重住房的商品属性 ，符合商
个政治问题 ．这是由我们党的立党为公 、执政为民的宗 旨所决定 的。
品再生产 良性循环 的基本准则 。保障 的管理是努力做到公
为敏感 的。所谓 开着宝马去买经济适用住 房 的现 象 ， 告诫政府部门必须强化准入标准 ，公开分配过程 ，真正反 映社会 的呼声和群众的愿 望。
１ ０年过去了， 会的发展 ， 社 国家 的政策 ， 市场的状况 ， 人们的观 念 ，已经今非昔 比。多种 因素的叠加 ，住房需求
量 已远远 大于住房 的可供应量 ，包含着相 当一部分投资 、
一
见 …
四、住房保障制度的生命力在于生产的可持续 性和分配 的公平 性
保障性住房的再思考
。
，
府具备
一
定的财力 且 拥有空前强烈的改善民生 意愿
， ，
。
保障性住房
2009 焦 1
全 国建 设工 作会 日
议
闲 置 公 积 金 支 持经 济 适 用 房 等 保 障 房 建
在此环节大力推出 必 将承担着新的历史使命
。
月
9
设 的试 点 预 计 可 启 用
，
6000
亿闲 置 公 积 金
用 于 经 济 适 用 房建 设
近 期 政 策 频 出 执 行 力度 逐 步 加 强
，
五 资料来源 ： 合 智库 搜集整理
通 观 近 两 年保 障性住房政 策 出台 和实施 力度 政 府 已 从 前期 政
，
从上 述几个 主 要的政 策措施 可 以发现 桕关保障性住房建设政
，
策约 束和控制 角色 更多转向了 投 资扶值 角色 从游戏规 则 制定 者转
，
策制定和投 资落实 已纳入 国家层面高度关注 的领域 但大量的资金
。
向了主 动参与 者干 游戏 主 角 桕关政 策颁 布执 行 得 更加具 体 力度 口
，
，
投 入 后会否带来中国保 障性住房水平和覆盖程度的根本改善 ? 这些
也逐 步加大
。
需要回到 保障 性住房建设 实际过程中进行分析和总结
。
40
建设 计划 的实施 任 重 道 远
平 与此同时真正 意义上 的保障 眭住房也 正 式 出现 在 历史舞台
， ，
加 大 保 障 性 住 房 建 设 力度
民 群众 的 居 住 条 件
，
，
进
一
步 改 善人
月
产 市场 健康 发 展
完善保障性住房共有产权制度的几点思考
普通商品住房市场价进行回购 。因此
综 上可 以得 出以下结论 ： 即政府 政府的回购权和 物权法上建 立在同等
能 。按照 《 物权法》 的规定 ，按份共 将 占有 、使 用、处分权能让渡给购房 条件下的优先购买权完全不同。一
有人按照各 自拥有 的份额对不动产行 人 ，只保留 了相应 比例 的收益权 ； 购 情况下 ，政府所 享有的回购权远远
处分权 能 ： 处分包 括法律上 的处 在 的，因为经济适用住房的购房人之
中的物权共有原理 ，但 由于经 济适用 分 和事实上的处分 ，这 里主要讨论 法 间必须有 紧密 的家庭关系并经政府审 住 房共有产权在主体 、客体 、内容方 律 上的处分。经 济适 用住 房共 有产权 核 ，相互 间不存在优先购买权 ； 而共 面均具有特殊性 ，不同于物权法意义 中 ，处分 权能基本 上是 由购房人单独 有人如果对ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 转让 的．必须是房地产 、 １ 上的一般共有权 ．因此 ，需要 做特 别 行使的 ，在使用满 ５ 后 ，是 否出售 的转让而不是份额转让 。那么政府是 年 的法律规定或者事先约定 ，否则将在 以及 出售给谁都是 由购房人 自行决定 否享有优 先购买权 呢 ？ 按照上海 的规 今后的使 用、管理 、责 任承担等方面 的 ．政 府 并 不 拥 有法 律 上 的处 分 权 定 未满 ５年因特殊情况需要转让的 ， 引起争议 。 能 。由于经济适用住房 的特殊性 ，购 应向政府 提 出申请 ． 政府可 以以原 房人 的处分 权能 要受 到一定 的限制 ， 售价 格 加 同期 银 行存 款利 息 进 行 叵
使权能 。但这显然无法完全适 用于经 房人享有对经济适 用住房 的 占有 、使 越于优先购买权。但如 果发生政府彭 济适用住房共有产权的情形 。 在经济适 用住房 中 占有一定 比例 的产 用、收益 、处分权 ．但同时又受到一 弃 回购权后 ．购 房人和 第三方恶意压 低房价的情形 ．政府 完全可以以共 人的身份行使优先购买权 以保护 Ｅ 占有 、使用权 能方面 ： 虽然政府 定的限制。
保障性住房建设趋势及思考
和 钻政策空子 现象大为减少 ，从而惠及更 多有住房实
际需求的受益者 。
三 保障房建设产业化 、标准化趋势
着眼于经济性的保 障房建设将不可避免地 走上住宅产 业化和标准化的轨道 。 ’
《 导则》总则 中明确提 出， 倡导工业化 生产方 式 。 住宅模数 的标准化 、房型设计的标准化 、装修 的一体化 ，
坡道设置等对住 宅舒适性影响不大的技术要求 ，为灵活布
局留出了更 多的空间。同时 ．导则》 《 重点强化 了节能要求 ， 特别是租赁房 ，明确节能采用高标准 ，体现 了保障房着重 于经济性的指导精神 ，不但在建设 中要考 虑经济性 ，在 后 期使用中也 同样要求做到 。
２０ ０ ２年起 ．上海 的民生安居工程一直成 为政府工 要内容 。从 两个一千万 的四高小 区到大型居住
２０ 年上海颁布 《 宅设计 标准》 该标准一直作为 ０１ 住
从单一的动迁房建设 到 “ 四位～体 的住房保
构建 ．民生安居 工程意义 日趋显现 。２ １ 年 ２ ０１ 月
《 上海市保障性住房建设导则》（ 以下简称 《 导则》 ， ）
第一次全面指导保障房建设的技术 眭文件 ．对住房 系的构建起着标杆 的作用 ．对推进上海保障性住房
章性住房应成为省地型的住房 ，以合理有限地利用 原 确保更 多市民享有 居者有其屋 。
００ ０ 工海／ ９
定》《 、关于加强本市保障性住房项 目规划管理 的若干意见》 等文件 。而 《 上海市保障性住房设计导则》 比较系统地 、 则 全面地对保障房建设提 出各项标准和技术要求 ，对于推进
中的梯度化趋势。
此外 ，《 导则 》针对 不同住房 需求采 用 的不同标 准 ，
在一定程度上降低 了保障房 的投资价值 ． 能使 打擦边球 ”
保障性公租住房后期管理及其对策研究
保障性公租住房后期管理及其对策研究摘要：保障性公租住房是我国重要的住房保障政策，对解决城市低收入家庭、外来务工人员、新就业人员三类群体的住房困难问题有积极作用，但保障性公租住房的后期管理问题显著。
鉴于此，在明确保障性公租住房后期管理内容的前提下，对解决动态管理中各类问题的对策深入分析与研究，确保后期管理工作在顺利开展的同时，将保障性公租住房的作用和价值发挥到最大。
关键词：保障性公租住房；后期管理；对策引言：新时代下，城市化进程在不断加快的同时，人口迁移数量日益增加，住房问题已经成为城市发展中亟待解决的关键问题。
为将城市低收入家庭、外来务工人员、新就业人员三类群体的住房问题有效解决，保障性公租住房政策应运而生。
保障性公租住房不仅可以提供低于市场价格的合理租金与稳定的居住环境，更能为他们提供优质的管理服务。
但随着时间的推移，保障性公租住房的后期管理问题日益凸显，需要采取切实可行的方式解决。
1、保障性公租住房后期管理内容针对保障性公租住房后期管理而言，包含的内容较多，如社会管理、退出管理、动态监督管理、物业社区管理，具体如图1所示[1]。
对于社会管理，涵盖档案管理、公共服务设施管理。
档案管理需要收集、整理、归档等，并借助数字化手段，以数码形式存储，运用计算机等数字设备读取和处理。
公共服务设施管理要对住房周边的公共设施统一规划和建设，将公共服务设施的功能和作用发挥出来，让小区居民的各项生活基本要求得到满足。
退出管理指的是住房保障管理人员要对住户家庭成员情况、家庭收入情况、房屋使用情况仔细核查，发现住户家庭条件超出保障范围、存在转租转借房屋或擅自改变房屋用途的行为，应当取消其保障资格，并限期腾退房屋。
动态监督管理需要对家庭人口、户籍、房产、车辆、工商登记、税务缴纳等信息核查，审核家庭是否在公租房保障政策范围内，同时采用动态化的监督方式，建立各部门的信息共享机制，实现部门之间的联动审查。
物业社区管理包含的内容有基础设施管理、社区环境管理及安全管理等。
关于保障性住房建设的思考和建议
在 经 济适 用房 建设 过 程 中 政 府是 主体 ．主要 的 土 地 供 应 也 是 以 政 府 为 主 ．没 有 更 多 的 调 动 社会 上其 他 经 济 实 体 的资 源 和
能 力 。建 设 资 金供 应 主 要 以 财 政 供 应 为 主 ，由 于资 金 总 量 的 不
足 ． 致 保 障 房建 设 的 速度 较 慢 ， 来 了保 障 性住 房 供 应 的短 缺 。 导 带 ２４ 农 民工 及 大 学 毕 业 生 等 特 定 群 体 的 居 住 困 难 的解 决缺 失 ． 沿 海 很 多 城 市 除 了当 地 的 居 民居 住 困难 外 ， 应 关 注 外 来 还
设 的 持 续 运 行 。 通 过 使 更 多 的 家 庭 租 赁 住 房 方 式 改 善 住 房 条 件 ， 快 租 赁 住 房 的 周 转 ， 以 大 幅 减 少 保 障 性 住 房 的 净 需 求 加 可 量， 减轻 政府 的财 政 负 担 ， 进 保 障 性 住 房 的 合 理 高 效 的 运行 。 促
１４ 保 障 性 住 房 的 运 行 模 式 应 以 政 府 为 主 。 时调 动 社 会 上 其 ． 同 他 团体 的力 量
力 建 设 保 障房 。具 体 的保 障性 住 房 主要 指 政 府 在 对 中低 收 入 家
庭 实 行 分 类 保 障 过 程 中 所 提 供 的 限定 供 应 对 象 、建 设 标 准 、 销 售 价 格 或 租 金 标 准 ， 有 社 会 保 障性 质 的住 房 ， 要 有 经 济 适 具 主 用 房 、 租 房 、 才 公 寓 等 形 式 。在 进 行 保 障 性 住 房 建 设 过 程 廉 人 中 ，主要 有 建 设 资 金 和 土 地 供 应 两 大 难 题 ，特 别 是 ２ １ 、０ ２ ０ １２ １ 年 各 地 “ 王 ” 出 ， 地 价 格 高 涨 的 情 况 下 。 何 保 障 对 保 障 地 频 土 如 房 建设 的 土 地 供 应 和 资 金 筹 集 ，这 将 是 我 们 需 要 面 对 的 困 难 ， 其他 还 包 括如 何 公 平 合 理 的 分 配 保 障 房 等 问 题 。
完善我国保障性住房制度体系的思考
受保障性住房条件 后如何回购其 房， 并使住房进入下一轮 的 申 定， 否则 一旦 申领永久享 受 ， 成保障性住 房“ 利 固定化 ” 造 福 的 问题 。因此 ， 尽快弥补保障性住房退出机制的漏洞显得尤 为必
２ ．保 障性住房制度体系的逐步健 全。１９ 年 ７月， 国务 领程 序， ９８ 《 在此方面无论 中央还是地方政府都缺乏具体 的制度规
、
我国保障性住房制度的建设历程
在住房领域实行住房商 品化和社会化 以后 ， 为满足 中低 收 赁 住 房 的指 导 意 见》以及 《 于 鼓 励 民 间 资 本 参 与 保 障 性 安居 关
入 家 庭 的 住 房 需求 ， 过 十 几 年 的 实 践 ， 国 已经 初 步 形 成 多 工程 建设有关 问题的通知》 经 我 等一 系列规章制度 的 出台， 标志着
法 及 各 部 门所 颁 布 的规 章 和 办 法 ， 以及 各 省 、 、 市 自治 区 制 定 的 健全 以廉 租住房制度 为重 点、 多渠道解决城市低收入家庭住房
各种规定、 办法等 。
一
困难 的政 策体 系” 《 。 廉租住房保 障资金管理办法》 《 、 廉租住房 保障办法》 《 、 经济适 用住房管 理办法》 《 、 关于加快 发展公共租
政经祝 点
完善我 国保 障性住房制度体 系的思
龙 颖
２０３） ０ ０ １ （ 上海徐房［ 团】 集 有限公 司， 上海
保障性住房制度是政府对保 障性住房 的供给 、 购置等环节 市低收入家庭 的住房 困难 作为维护群众 利益 的重 要工作和 住 进行干预 、 调控的法律法规 的总称 。包括 国务院文件、 通知 、 办 房 制度改革 的重要 内容 ， 强化政府 公共服 务的职责 ， 加快建立
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保障性住房后期管理工作的思考
保障性住房是指由政府通过政策和措施，为经济困难、特殊困难家庭
等提供住房保障的一种社会福利措施。
这是社会公平与社会安定的重要体现，也是实现居民基本住房需求的重要方式。
然而，保障性住房的建设和
发展不仅仅是解决住房问题，还需要重视后期管理工作，确保住房保障措
施的有效实施和社会效益的最大化。
首先，保障性住房后期管理工作应当注重完善制度和政策。
在保障性
住房建设完成后，需要建立健全住房管理制度和政策，明确住房的使用权、管理权和维护权分配机制。
这些制度和政策应当包括住房分配、住房租金、住房维修等方面的规定，以确保住房资源的合理分配和有效利用，同时为
住房低收入家庭提供必要的保障和服务。
其次，保障性住房后期管理工作需要重视住房质量和维护工作。
保障
性住房的质量直接关系到住房使用者的生活质量和安全。
因此，保障性住
房后期应加强对住房质量的监督和管理，确保住房符合相关的安全、卫生
和环保要求，并定期进行维护和修缮工作，保持住房的良好状态。
同时，
应建立起专门的维修基金和机构，为住房的维修提供资金和技术保障。
第三，保障性住房后期管理工作应关注住房居民的社会服务需求。
保
障性住房的目标是提供低收入家庭的基本住房，但住房居民的需求不仅仅
停留在住房本身。
应当为住房居民提供配套的社区服务设施，如医疗、教育、就业等，以提高住房居民的生活质量和融入社会的能力。
此外，还可
以通过开展社区活动和培训，促进住房居民之间的交流和合作，构建和谐
的社区环境。
第四，保障性住房后期管理工作应加强房屋租金的管理和调控。
在保障性住房中，租金是住房使用者支付的重要费用，涉及住房居民的经济承受能力和社会公平问题。
因此，应建立起房屋租金调控机制，根据市场情况和住房居民的收入水平，合理确定住房租金。
同时，应加强对住房租金的监督和管理，防止住房租金的虚高和不合理涨价。
综上所述，保障性住房后期管理工作需要注重制度和政策完善、住房质量和维护工作、住房居民的社会服务需求和房屋租金的管理和调控。
只有做好后期管理工作，才能确保住房保障措施的有效实施和社会效益的最大化，为低收入家庭提供稳定的住房保障，促进社会公平与社会稳定的实现。