商铺定价原则与一般方式

商铺定价原则及一般方式

1、通过两个方面来定价：

（1）、投资回报的反推，基本以 10 年为回报周期

（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性

2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.5

3、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。

遵循楼上的方法 , 抓出均价 . 金角银边 , 角间和边间的单价要高些 . 面积小的单价要高些 , 进深浅 , 门面大的单价要高些 . 层高比较高的单价要高些 , 楼层越高 , 单价越低 , 具体高低差别的幅度 , 就真的要看具体的店面了 . 和位置 / 地形 / 项目经营主题 / 当地购买习

惯都有关系

商铺定价的几个参考 :

1.参考配套社区住宅价格 : 作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅 , 且商铺为住宅社区配套 , 则价格基本控制在二层以上住宅均价的 1.5----

2.5 倍;

2.依据租金制定价格 : 根据当地同类型商铺的整体租金水平 , 按租金回报率在 10%-----20% 的情况 , 反算商铺的均价 ;

3.根据商铺定位用途: 根据商铺计划的用途, 根据当地不同商业类别( 餐饮 , 娱乐 , 超市等 ) 在城市中的相对经营状况 , 制定不同的价

格.

商铺定价的一些参考原则:

1.一层 , 二层的层差范围在 25%-----40%

2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高

3.商铺门面处于交通动线中的关键位置 , 随着距离关键位置的远

近价格逐渐降低

4.价格同商铺面积成反比

执行建议 :

1.一拖二式的销售

2.带租约式的销售

3.返租销售

4.统一售后商业物业管理 , 统一招商

5.作好销售控制

定价方法参考

1、投资回报率法

投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15 年的租金收益来定售价，比如是15 年能租到 40 万，那就定 40 万。

2、周边价格参考法

周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参

数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。

3、产品本身价值法

产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱。4、竞争分析法

竞争分析法是建立在竞争项目的售价进行定价。

5、区域价格走势法

区域价格走势法是判断区域的价格走势来定价。比如有可能高，

那就先定高些。

以上这些是比较通俗的说法，具体的还有些比较专业的术语。其

实定价一般不可能是单一使用一种定价法的，一般都是将几种集

合起来。

尽量结合图表来说明，更加形象，容易打动发展商。

大致价格分析的结构可分为：

商铺投资界的定价原则

在商铺投资界有个基本的定价原则，一般街铺的合理价格是同地段住宅的 2-3 倍。按这样的定价，南龙·山水人家商铺的均价至少可以定在 4000-5000 元。何况对面就是黄山超大型的家具建材市场金太阳和知名中学田家炳，南龙商铺独享市场成熟购物流，跟市场、名校一起赚大钱。

横向比较法（与周边比较相似的项目比较）

纵向比较法（区域市场价格的走势）

综合法

最全的定价策略及方法总结

定价策略及方法总结说明：这是我根据几份资料整理的，分为定价策略、定价方法、考虑因素三个部分。整体来说，偏于详细，个人可根据需要选取对自己有用的内容，目的就是想让大家对产品定价有个初步的认识。——孙向坤一、撇脂定价策略当生产厂家把新产品推向市场时，利用一部分消费者的求新心理，定一个高价，像撇取牛奶中的脂肪层那样，先从他们那里取得一部分高额利润，然后再把价格降下来，以适应大众的需求水平，这就是所谓的撇脂定价策略，是一种聪明的定价策略。因为各种消费者由于收入不同，消费心理不同，因而对产品有不同的需求，特别是对新产品，有求新心理的消费者总是愿意先试一试新产品，而其他消费者则宁愿等一等，看一看，充分利用了消费者的心理若特点。英特尔公司是市场撇脂定价法的最初使用者。当英特尔公司开发出一种电脑芯片时，如果该芯片明显优于竞争芯片，那么英特尔就会设定它能够设定的最高价格。当销售量下降时，或者当受到竞争对手开发出类似芯片的威胁时，英特尔就会降低芯片价格，以便吸引对价格敏感的新顾客层。优点：高价小批量地逐步推进战略能使企业随时了解市场反映，采取对策，避免新产品大批量生产带来的风险。缺点：它没有指出价格究竟定多高为好，而要定出一个合适的价格，还必须要使用某种定价方法（如感知价值定价法）。优点：1，迅速回笼资金，方便扩大在生产。 2，容易形成高价，优质的品牌形象。 3，拥有较大的调价空间。缺点：1，高价产品的需求规模有限。 2，容易引起竞争，纺质品，替代品会大量出现。 3，在某种程度上损害消费者权益。条件：1，市场有足够的购买者，其需求缺乏弹性。 2，高价所照成的产销量减少。

商铺定价方案

5#－８#楼商铺开盘期价格策略为了达到5#－８#楼商铺开盘期价格定位准确，符合市场价格规律与原则，结合本项目的实际情况，作此价格策略方案。一、项目价格分析： 5#－８#楼商铺备案均价为66000元/㎡二、2013年1月－2013年8月销售率分析：５#－８#楼商铺销售至年前推出后，销售率几乎为零。在当前高通胀、低增长，房地产市场行情不明朗的市场行情之下，观望情绪日益浓厚。近期热销商业地商毅德城在开盘时均价在6千每平米左右，开盘时就售盤，吸纳了市场大批投资金额。而本案商业5#－8#楼于年前推出以来却遇滞销境地，究期原因从销售的定价策略到招商的商业运营，均有值得商榷和重新定位规划之处。三、本案价格定价策略：（一）总体定价策略定价原则：依据一:选取项目周边同类或相似商铺租金还原（租金还原法）依据二:确定所选取对比项目周边商铺销售均价（市场比较法）依据三:根据项目住宅售价，得到本项目预测参考价格（住宅还原法）（二）本案价格推导１、租金还原法赣州市西城区各商业街租金统计表（元/㎡/月）租金水平文清路青年路西桥路红旗大道文明大道章江南大道三康庙最高租金1000 200 50 80 60 100 80

最低租金500 20 10 30 20 50 40 平均租金750 110 30 55 40 75 60 分析：三康庙商铺平均租金为60元/㎡/月、西城区各商业街商铺平均租金为160元/㎡/月、由此评估得出本案5#－８#楼商铺按周边成熟商圈平均租金160元/㎡/月进行租金还原推导合理售价为：（１）简易国际评估法：基本公式为：该物业的年收益×15年＝房产购买价若购买价目小于或等于同区域其它商业物业则该物业物有所值。（以上公式为国际专业理财公司评估物业投资价值的简单方法。）推导计算本商铺均价为：28800元/㎡ 160×12×15＝28800元/㎡（２）租金回报率返推法：基本公式：每月租金收益×12/购房总价＝投资回报率推导计算本商铺均价为：32000元/㎡按投资回报率６%计算：160×12÷0.06＝32000 ２、住宅价格推导法：基本公式：住宅均价×（３－５倍）＝商铺均价推导计算本商铺均价为：28000元/㎡以本案现住宅均价7000元/㎡计算：7000×4倍＝28000 ３、市场比较类推法：根据周边项目和同质项目已成交均价进行比较进而推导本案定价。项目位置商铺类型成交均价（元/备注

商铺租金谈判技巧

商铺租金谈判技巧【篇一：店铺转让谈判技巧】篇一：商铺租赁谈判技巧商铺租赁谈判技巧商铺租赁谈判商铺在出租和转让的谈判过程中，一定要力争主动，这就需要我们在商铺租赁谈判中了解出租方想使商铺租出一个好价钱所采取的方法： 1、找到商铺的卖点，位置，人流，靠近高档楼盘，租金低，周围的商铺的集群效应等等，总之，一定要找到1个核心卖点和2--3个后备核心卖点。 2、根据承租方的具体情况，尽快摸清承租方最看重店铺的什么卖点。比如人流量，就应该在谈判中反复强调人流量将对经营带来的“巨大”的帮助，并以此作为说服承租方投资的突破口。 3、既是投资，以万元为单位很正常，假如是成本、费用，那以千元为单位，都是比较“恐怖”的数字，应该压缩的。店铺租金有周围店铺的参照标准，一般在谈判中不太好争取一个好价钱，但是建立在“投资”上的转让费，则是不好横向比较的。 4、转让费的谈判过程中，一定要力争主动，主动做价格分解、分析，先入为主建立 “合理”的概念，在一些设备费中可以把价格做低一点，装修费可以调高（正规的装修公司收费的确高），要让步时候，坚决不谈装修费，适当提高设备的折旧费用，慢慢让步，最后” 勉强“成交”。上面四种是出租方特别是转让方最为常用的宣传手段，那我们就要在谈判前找出这些问题的破绽，以压低费用从而签订合同。怎样才能租到一间物美价廉的商铺： 1、在初步选定地点后，对相关的情况做一定的调查分析后，这样才能决定是否最后把店面订下来。

2、特别注意在房租的价格、租金交付方式和房屋合同签订隐含的细节方面更是大有学问。 3、附加条件不可忽略：在租店面之前，与房东除了谈租金外，还要注意谈妥有关的附加条件。这可以使你节省不少开支。首先，租房前应对店面内现有的情况(包括装修状况、设备状况等)都了解清楚。然后通过谈判，要求房东在出租前对门面房进行基本的整修，拆除原有已报废无法再利用的设备和装修，对店面的房顶、地板、墙壁做基本的修缮，添置或维修水电设施等。或者要求房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。其次，通过谈判要求免付押金。一般黄金地段的门面房押金是比较高的，虽然这钱要还给你的，但如你一直经营下去，这笔钱也就等于搁死在那儿了。如果谈得好，完全是有可能卸掉的。再次，通过谈判要求延期缴付房租。尽量压低初期的租金，待生意走上正轨后，再按标准支付，并补足前期的差款。只要你能主动p 艮定延期期限，有些房东是会答应的。最后，缴付方式，交房租一般最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清等几种。很多人都觉得房租最好一个月交一次，这样能节约钱。但如果你有能力一次性交清，那就可以跟房东要求优惠。也能省一笔开支。有的店面是长期定租的，如果你有足够的资金，而且你看好选定的店面，也可以一次性将十年二十年的房租全部付清。这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞，也能免受涨租的影响，节约不少租金。从长远看，门面的房租价格总体是呈上升趋势的。有的门面房定下一年或两年的租金后，其后再要续租的话，常常要按一定的比率逐年递增，这种情况下最理想的租金缴付方式是每半年或一

最全的定价策略及方法总结

优点：1，迅速回笼资金，方便扩大在生产。 2，容易形成高价，优质的品牌形象。 3，拥有较大的调价空间。缺点：1，高价产品的需求规模有限。 2，容易引起竞争，纺质品，替代品会大量出现。 3，在某种程度上损害消费者权益。条件：1，市场有足够的购买者，其需求缺乏弹性。 2，高价所照成的产销量减少。 3，独家经营，无竞争者。 4，高价给人高档产品的印象。总的来说，撇脂定价策略给我们提供了一种思路，即价格先高后低的思路，如果应用得当，可以为企业带来丰厚的利润。但它应用的前提是产品必须能吸引消费者，也就是产品要有新意。举个例子，相信大家都知道：电话初装费，中国电信就是采用了撇脂定价策略取得了成功！适用条件：第一，产品的质量和形象必须能够支持产品的高价格，并且有足够的购买者想要这个价格的产品。第二，生产较小数量产品的成本不能够高到抵

商铺定价方法

1、成本加成法（成本财向定价：定义：是指开发商按照所开发物定的成本，加上一定百分比的加成面来制定房地产销售价格。计算公式：物业售价=单位成本x（1目标利润率）+ （1—税率）。利弊：用此种方法计算出的售价为在保证目标利润率下的最低价格，因开发商对成本的了解要比对需求的了解多，所以这种定价方法可以简化定价过程，物汪售价更容易被确定。但这种定价忽略了市场需求、购买者预期的投资回报，因而在多数情况下所定出的价格要高于购买者所能接受的价格，可能导致销售不利。 2、租金参照法（需求导向定价）：投资回报率计算过程：由于投资商业物定所需的资金较大，多数人会选择向银行贷款，现时商业物业的贷款额度一般这6成10，10 期贷款的年利率为5.76%。以购买一个100万元的底商为例，首付40万元,贷款60万, 每月需要还贷0.6589 万元。假设该物业月月租金水平为1.5 万元，每年物业管理费为2 万元，估计物业空置期为一个月，那么，每年净收入=1.5 X 11 —2=14.5 万元，得出投资回报率=（14.5 —0.6589 X 12）- 40=16.48%。定义：租金参照法是以相同地段同类型底商的租金作参照来确定即将出售的住宅底商的售价。例如，某项目所在地区同类型底商的租为为100元/平方米/月，根据市场情况，投资底商的回报率应不底于15%，可以计算出该项目底商的销售均价应不高于100X12-15%=8000（元/ 平方米）。利弊：该方法计算出的售价为保证投资者投资回报率的最高价格。这种定价格方法是依据购买者的投资回报来确定，充分考虑了市场需求，因而更被投资者所接受，造成物业的火爆销，但按照这种定价销售往往使开发商得不到预期的利润，甚至有可能造成亏损。 3、随行就市定价法（竞争导向定价）定义：是以该地区同类物业的价格水平来确定售价，采用这种定价法，项目售价是以竞争对手的价格为定价基础，并做或商或低的小幅度调整，而较少考虑产品成本和市场需求；这种定价的依据是市场经济条件下的现行市价，属于一种中价策略，既可以为开发商带来较合理的利润，又使购买者的投资回报有一定的保障。目前商铺的销售模式主要有只售不租、长期包租、短期委托经营、带租约销售等形式。根据商业项目的规模、位置、铺位类型、经营管理等各种因素的不同，开发商会采取不同的销售模式只售不租模式定义：只售不租就是开发商将商铺产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。直接销售商铺，对投资者而言，可以自由使用该商铺，可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高。但只售不租带来的是整个卖场或商业街的产权分离，开发商只管卖不管租，小业主各自为政。这势必将导致整个卖场或商业街陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面，规模大的卖场后果将更严重。业主自行出租商铺将容易出现商业街中介或某一业态过多，业态互补性不够，整条商业街的商业聚客能力不足。长期返租模式定义：返租销售也叫售后包租、售后回租，是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。根据包租或承租年限的长短，可分为长期包租和短期返租两种方式，其中长期包租的年限往往根据大商家的承租年限，一般以十年、十五年为常见。采用长期包租销售模式的商场往往是找个大商家租赁，将铺位分割成蚂蚁铺，然后以年回报率8％，带10 年租约返租销售。由于大商家采用的是统一收银、开放式大卖场经营，业主基本在商场内找不到自己的铺位，这种商铺被称为“虚拟产权式商铺”长期包租的销售模式，小业主在前10 年内的投资回报相对有保障（前提是返租期内开发商遵守承诺、大商家持续经营），但返租期过后，由于业主找不到自己的铺位，接受不了大商家的低租金，投资收益将完全失去了保障。对于长期包租销售的商铺，一旦发展商经济实力不强，在大商家支付较低租金的情况下不能支付小业主的回报，就会出现发展商拖欠回报的现象。

定价策略与技巧

《定价策略与技巧》课程作业第一章战略定价——开发企业赢利能力 1、成本加成定价法存在哪些问题？（1）完全成本加成法忽视了产品需求弹性的变化。（2）以完全成本作为定价基础缺乏灵活性，在有些情况下容易做出错误的决策。（3）不利于企业降低产品成本。 2、顾客导向定价法存在哪些问题？该方法要求确定消费者对于各种不同的产品感受的价值是多少，然而这很难衡量，而且费时费力。 3、竞争导向定价法存在哪些问题？这种方法过分关注在价格上的竞争，容易忽略其它营销组合可能造成产品差异化的竞争优势也容易引起竞争者报复，导致恶性地降价竞争，使公司毫无利润可言。 4、无效定价的主要原因是什么？（无效定价的主要原因是把成本、消费者评价、市场竞争割裂开来，单一采取成本加成定价法、顾客导向定价法，或者竞争导向定价法等一种机械被动的方法进行定价。） 5、战略定价的基本理念是什么？应坚持哪些原则？（战略性定价的基本理念是通过有效定价增强企业赢利能力。战略定价应坚持的原则是积极宣传企业产品的价值，在消费者对自己产品价值充分估计的基础上，综合考虑产品成本、消费者对自己产品价值评价、竞争对手竞争策略的基础下，定出一个让企业利润最大化的价格。）第二章成本——如何影响定价策略 1、概念解释（1）增量成本是由产量增量而导致的总成本的变化量，等于生产增量之后的总成本减去生产增量前的总成本。（2）可避免成本指如果选择某个特定方案就可以消除的成本。可避免成本通常用于决定是否停止某产品的生产或终止某部门的经营业务等的决策。（3）机会成本是指为了得到某种东西而所要放弃的另一样东西（4）沉没成本指由于过去的决策已经发生了的，而不能由现在或将来的任何决策改变的成本。（5）边际收益是指增加一单位产品的销售所增加的收益，即最后一单位产品的售出所取得的收益。（价格—变动成本）（6）边际收益率是指每增加一单位的资本投资，预期将来可获得的收益R，资产使用成本（这里用U表示）指一定时期内使用单位资本的预期真实成本，企业依据R=U确定资产的存量规模。（边际收益率=边际收益/价格） 2、如何通过比较边际收益和边际成本进行定价？通常来说价格较低的时候边际收益大于边际成本，提高价格会增加收入；价格较高的时

商铺价格的因素决定

商铺价格的因素决定商铺价格的因素决定提要：内部收益率（IRR）是指将房地产投资未来现金流贴现为现值作为初始投资所使用的贴现率，也就是指每年投入的一元钱获得的利润百分比地产e网商铺价格的因素决定在北京，开发商对住宅底商定价的时候，主要参考住宅价格，一般来说，商铺价格是住宅价格的两倍。但在许多二、三级城市如乌鲁木齐、呼和浩特、石家庄、东营、柳州等，当地的商铺价格基本是住宅价格的5~10倍，甚至更高。以柳州为例，当地的水景住宅销售价格每平方米不到3000元，一般商品房价格每平方米2000元出头，但商铺的价格基本在每平方米3万元，有些甚至达到5万多元。那么，商铺的价格到底由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格，但实际情况并非如此简单。从商铺投资的角度看，投资人有自己的投资期望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量标准。因此，我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指

标只有一个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的资本化率（也就是我们一般讲的投资回报基本水平）决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其它区域的商铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。对中小型城市而言，中心商业区只有1~2个，导致商业区与其它区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常高；对大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异不是特别大。因此我们可以说，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素中国商业经济学会副会长、中国人民大学黄国雄教授有一个著名的论段：城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即：竞争力=生产力╳流通力。在生产相对稳定的条件下，流通力成为决定因素。流通力小于1，不仅本地生产能力无法实现，而且内外交流堵塞，这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大于1，不仅可以弥补本地生产能

租金定价方式

层层解剖|商铺租金定价方法与计算公式 1. 影响商铺定价的12个因素 2. 商铺租金定价的参考原则 3.租金定价方法

4.租金定价公式（1）根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。（2）凭方法对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。（3）计算各层别的权重系数。公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数（4）计算总权重系数。公式二：∑权重系数=总权重系数（5）计算层别总价和层别均价。公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数=层别总价

公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价（6）在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况、竞争环境、投资者的反馈、目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。【租金定价案例参考】项目价值评价表

企业定价策略心得体会

学习《企业定价策略》的启示【摘要】对于企业而言，定价是整个经营管理中至关重要的环节。随着跨国集团的进入，使国内零售企业面临巨大的冲击和压力，竞争更加激烈。如何吸引顾客、保持客源，将直接关系到企业的生存和发展。在这场争夺中，价格始终作为战胜对手的有力武器。其实，在当今平价店、折扣店盛行的商业环境里，企业也可以生存得很好。关键是如何把握和实施定价策略与技巧。本文分析了常见的企业定价战略，以及零售企业如何运用定价艺术，采用高超的价格策略和技巧，从而在竞争中取胜。【关键词】定价策略产品生命周期新产品定价组合定价折扣定价首先，企业定价策略是指企业在充分考虑影响企业定价的内外部因素的基础上，为了达到企业预定的定价目标而采取的价格策略。制定科学合理的定价策略，不但要求企业对成本进行核算、分析、控制和预测，而且要求企业根据市场结构、市场供求、消费者心理及竞争状况等因素作出判断与选择，价格策略选择的是否恰当，是影响企业定价目标的重要因素。企业定价方法是根据不同的情形制定出相应的策略，以下是企业通常采用的企业产品定价方法，其中根据产品的生命周期来制定价格策略是比较合理的一种定价方法。一：选择定价策略的前提准备企业在选择定价策略时，应该具备必要的前提基础，企业采用撇脂定价策略和略有提高的定价策略时，必须具备较高的技术能力和先进的技术水平。产品的质量应该达到国内较高的水平，并得到目标顾客的认同。该类企业大多属于资金、技术密集型企业，或者是知名企业。属于知名品牌的产品，其服务的顾客属于中、高收入阶层，主要是满足消费者高品质生活及追逐名牌的心理需要。采用竞争价格策略的企业，特别是发动价格战的企业，要有一定的生产规模，一般认为，生产能力达到整个市场容量的10％是一个临界点，达到这一顶点后，企业的大幅降价行为就会对整个市场产生震撼性的影响，这一点也是企业形成规模经济的起点。企业运用竞争价格策略时，把握最佳的价格时机是至关重要的因素，如果行业内价格战在所难免，一般应该率先下手，首发者较少的降价所取得的效果，跟进者需花较多降价才能取得，但降价的幅度应该与商品的需求弹性相适应，需求弹性大的商品，降价的幅度可大些，降价的损失可通过增加销量弥补。需求弹性较小的商品，降价的幅度要小些，避免企业产品的总利润减少过多。对于规模小，市场份额少，劳动密集型的企业，在有效竞争的市场结构下，通常采取跟进价格策略，主要通过挖掘自身潜力，降低成本，达到增加效益的目的。二：常见的企业定价策略（一）根据产品的生命周期制定企业定价策略产品市场生命周期可分为导入期、成长期、成熟期、衰退期。 1.导入期。新产品刚进入市场，在技术性能上比老产品有明显优势，但是消费者不了解新产品，购买者少，经销商不愿意多进货。企业在投入上却是存在批量小、成本大、宣传费用高等劣势。该类企业定价决策时要考虑企业自身的竞争实力和新产品科技含量。若新产品具有高品质且不易被模仿的特点，则可选择撇

商铺定价的依据

商铺定价的依据开发商对住宅底商定价的时候，主要参考住宅价格，一般来说，商铺价格是住宅价格的两倍。但在许多二、三级城市如乌鲁木齐、呼和浩特、石家庄、东营、柳州等，当地的商铺价格基本是住宅价格的５－１０倍，甚至更高。以柳州为例，当地的水景住宅销售价格每平方米不到３０００元，一般商品房价格每平方米２０００元出头，但商铺的价格基本在每平方米３万元，有些甚至达到５万多元。那么，商铺的价格到底由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格，但实际情况并非如此简单。从商铺投资的角度看，投资人有自己的投资期望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量标准。因此，我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的资本化率（也就是我们一般讲的投资回报基本水平）决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其他区域的商铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。对中小型城市而言，中心商业区只有１－２个，导致商业区与其他区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常高；对大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异不是特别大。因此我们可以说，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素中国商业经济学会副会长、中国人民大学黄国雄教授有一个著名的论段：城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即：竞争力＝生产力＋流通力。在生产相对稳定的条件下，流通力成为决定因素。流通力小于１，不仅本地生产能力无法实现，而且内外交流堵塞，这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大于１，不仅可以弥补本地生产能力的不足，而且通过促进内外交流、优势互补、组合配置，可极大提高城市的辐射力和影响力。比如新加坡之所以取得举世瞩目的经济成就，并不在于它的生产优势，而在于强大的流通力；我国的香港之所以成为国际大都市，被评为亚洲最佳商业城市，也是因为其第三产业的发达。而流通力的发达程度和第三产业的发展状况，将直接影响当地商铺租金和销售价格，浙江的温州、义乌、绍兴等地的商铺为什么卖得快、价格高，就是因为当地已经形成的各种规模和市场，不仅影响到全国，而且辐射世界。即使在同一个城市不同区域，因为流通力的差异，商铺租金的差异也非常大。如北京的雅宝路以吉利大厦、天涯大厦为代表其租金远远高于西单、王府井、国贸，因为该区域是中国对前苏联、东欧国家贸易的窗口；而中关村已经形成的电子市场其市场覆盖华北、东北等市场，所以，小商铺才能卖出１４万／ｍ２（套内面积）的天价。所以，开发商在给商铺定价的时候，还应结合项目的实际情况，即使同一个项目

(定价策略)2020年定价分析

定价分析成本导向定价法：成本导向定价法是以产品单位成本为基本依据，再加上预期利润来确定价格的定价方法。需求价格弹性：需求价格弹性指商品的需求对于价格的变动的反应。如果价格发生微小变动，需求量几乎不动，称为这种商品需求无弹性；如果价格的微小变动使需求量变化较大或很大，称为需求有弹性。竞争导向定价法：企业通过研究竞争对手的生产条件、服务状况、价格水平等因素，依据自身的竞争实力，参考成本和供求状况来确定商品价格的定价方法。需求导向定价法：根据市场需求状况和消费者对产品的感觉差异来确定价格的方法。也叫市场导向定价法、顾客导向定价法。撇脂定价：新产品初上市，定以高价格，在短期内获得厚利，尽快收回投资。就像从牛奶中撇取所含奶油一样，取其精华，称之为“撇脂定价”。渗透定价：新产品初上市时，定以较低价格，以获得最高销售量和最大市场占有率为目标，称之为“渗透定价”。价格折扣和折让：为鼓励顾客及早付清货款，大量购买或淡季购买，企业酌情调整其基本价格，这种价格调整称之为价格折扣和价格折让。密封投标定价法：买方在报刊上登广告或发出函件，说明需采购的商品的品种、数量、规格等要求，邀请卖方在规定期限内投标。买方在规定的时间内开标，选择报价最低的，最有利的卖方成交，签订采购合同的定价方法。认知价值定价法：主要依据消费者在观念上对该产品所理解的价值来定价的方法。价格歧视：按照两种或两种以上不反映成本费用比例差异的价格销售某种产品或劳务。价格策略给所有买者规定一个价格是一个比较近代的观念。它形成的动因是十九世纪末大规模零售业的发展。在历史上，在多数情况下，价格是作为买者作出选择的主要决定因素在起作用；在最近的十年里，在买者选择行为中非价格因素已经相对地变得更重要了。但是，价格仍是决定公司市场份额和盈利率的最重要因素之一。在营销组合中，价格是唯一能产生收入的因素，其它因素表现为成本。厂商面对卖者的三种主要的定价决策问题是：对第一次销售的产品如何定价；怎样随时间和空间的转移修定一个产品的价格以适应各种环境和机会的需要；怎样调整价格和怎样对竞争者的价格调整作出反应。在第一次制定价格时，企业要考虑以下因素：（1）定价目标；（2）确定需求；（3）估计成本；（4）选择定价方法；（5）选定最终价格。一、定价目标企业的定价目标是以满足市场需要和实现企业盈利为基础的，它是实现企业经营总目标的保证和手段。同时，又是企业定价策略和定价方法的依据。维持企业生存

商铺租金计算方法

商铺租金计算方法一、房地产定价方法价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。（一）成本加成定价法将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法，是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10％，则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。成本是开发项目的全部成本，包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本。利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否，才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下，这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力。（二）竞争价格定价法竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格。在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的，一般难以为顾客所接受。定价较

如何评估店铺价值

如何评估店铺价值经常被问及这样的问题：这个铺值多少钱？其实这个问题的答案不在任何专家或发展商那里，也许投资人应当自己去做一些小的研究，答案就在我们自己的手中。商铺属于生财工具，一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。我们在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位，首先应当去了解周边服装铺的经营状况，比如衣物的档次、每周的出货量、顾客的种类等等。一般而言，场地成本占其总成本的1/5至1/4.对于一个10平方米的服装铺而言，若平均单件价格为100元，每周出货约30件，那么每日的营业额为430元，考虑每年四个月的淡季营业额对折，所对应的单位营业额为36元/平方米/天。按照1/5的场地成本、8年的物业投资回报期计算，净售价应当为21024元/平方米。这里还没有考虑税收、空租、佣金等因素。当然，刚才的算法是静态的，适用于成熟地区。对于新兴地区商铺的估价就复杂多了，必须考虑市政交通、新建住宅等等预期带来的人流量，存在较多的不确定因素。在这样一个短小的篇幅，不能尽言详细的方法，但是最简单的办法是考察同规模同档次的成熟地区，再考虑新地区的建设周期，毕竟消费模式不会有大的差距。

评估商铺的价格，也不能简单地说是该地区住宅售价的多少倍，因为即便是同样地区的商铺，可能因为适用于不同的经营种类，就导致价值的迥异。什么是好的商铺物业？具有如下特性：适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高。好的商铺一般具备如下特性：适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高。在这个意义上，一些甲级商厦的低层商铺是最佳的商铺，商业街带来天然的人流量，甲级写字楼的大量人流代表高尚的消费力量……事实上，一些含金量高的商铺物业往往被发展商所保留作为长期投资，能够进入市场流通的较少。应当认识到，能够在市场以出售形式换现的商铺，往往已经属于第二流的品种，投资的时候才应当慎之又慎。在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的，所以底铺远远好于在楼上的铺位；同时，要区分人流的种类，休闲人流的价值要远远高于交通人流，前者如商业中心、娱乐中心，后者如地铁通道等。人气也是另外一个重要指标，要看看周边商业是否已经或者预期成势，周边是否有重要的顾客来源等，值得提出的是，狭窄街道形成的双边型商铺结构比宽阔马路造成的双单边商铺结构有利得多；商铺平面结构也很重要，一方面要有较宽的门面接触顾客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。现在，较多出售的位于商厦内部的分割铺位，笔者认为，这是商铺投资中风险因素最多的一种。因为位于商厦内部，会受到商厦管理

商铺租金定价法则之市场定价法

商铺租金定价法则之市场定价法商铺租金定价法则之“市场比较法” 本文从租金价格体系.项目价值评价两个方面分析“市场比较法”的计算步骤，手把手教你如何分析并制定项目的租金价位。市场比较法一：租金价格体系分析第一步确定竞争项目租金价格示例项目周边街道及繁华街道租金如下：名称街道1 街道2 街道3 街道4 平均租金40元/㎡/月35元/㎡/月60元/㎡/月60/㎡/月第二步确定影响市场比较法定价的因素根据本项目周边地区的市场调查，同时考虑到影响该项目物业定价的各种因素，综合分析确定。在参照体系的标准上，采用的是行业所制定的“内部鳔胶标准”，具体比较如下表：项目权重本项目街道1 街道2 街道3 街道4 平均租金(元/㎡)PZ=X P1=40 P2=35 P3=60 P4=60 地理位置1257587 交通情况964666 商业氛围1445498 人流量情况1144476 车流量情况755555 建筑外观644233 项目规模642233 停车位643334 经营管理863333 经营商实力信誉854355 未来发展1386677 合计100 Q=55 Q1=47 Q2=43 Q3=59 Q4=57 注：1）以上各参考项目价格是根据现在市场租价计算而来的。 2）本项目的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。

第三步确定修正后各相关项目的价格PZ=(Q/Q1)*PZ (PZ为租赁均价)P1 =(55/47)*40=42.55P2 =(55/43)*35=44.76P3=(55/59)*60=55.93 P4 =(55/57)*60=57.89 各相关权重取值为WZ W1=25% W2=25% W3=25% W4=25% PZ=∑PIWI 租价：PZ=50.28 注：通过各种指标基数，对比和参照，租金标准应该为50.28元/㎡/月。以上也只是制定租金的一种方法，只能做为参考，还有要考虑租金返祖，利用销售价格.回报率来反推的方式也是可行的。市场比较法二：商业项目价值评价第一步制定项目价值评价表序号评判因素权重评定分值分值项目1 项目2 项目3 项目4 本案 A 周边环境 (小计) 3020.6723.67232422 A-1 商业位置5344.3344 A-2 交通便利度53.674.334.334.334 A-3 周边房屋素质543.673.6743 A-4 周边居民质素543.3333.333 A-5 人流52.674.333.3344 A-6 车流53.3344.334.334 B 规划及建筑 (小计) 2018.331210.331417 B-1 整体规划43.672.672.3333 B-2 外观建筑风格43.672233 B-3 建筑空间规划32.6721.6722 B-4 停车位（便利大小）331.6711.673 B-5 主题广场 32.671.671.672.333 B-6 动线组织32.6721.6723 C 配套设施(小计) 2013.6710.339.6712.3317 C-1 公共配套设计 432.331.672.673 C-2 无障碍设计42.3321.672.333 C-3 导购设

主要商业业态租金制定标准及参考方案

主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类）在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。 1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水% Y2 R" [% D* t.g 平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。 1 ^'@: O5 V- M/ L. h, @4 Y3 @* G 存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。 2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报& G/ ]: P) Z, n: o3 X b: \, H: 率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。 - A! g! J9 ~# y! c 存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算

企业定价方法

南开大学现代远程教育学院考试卷 2013-2014年度秋季学期期末(2014.2) 《管理经济学》 (二) 主讲教师：卿志琼学习中心：____________________________ 专业： _______________________ 姓名：_________________ 学号：_______________ 成绩： __________ 论企业定价方法摘要：不管是生产企业还是服务企业，无一例外都面临着价格决策。价格的制定和调整不仅直接影响消费者的购买行为，而且对市场竞争的格局产生重大影响，从而影响企业的利润目标及生存发展。因此，价格决策是一项既关系重大，又具有风险的挑战性决策。基于此，本文旨在研究定价的依据与影响因素、定价方法和价格策略。关键词：企业、定价、策略、价格、经营在企业经营管理中产品的创新固然重要，但随着竞争的日益加剧，如何有效地促进销售，实现从产品到利润的转化，已经成为众多高层管理者不得不面对的难题和挑战。在市场营销方面，众多理论研究者和企业管理者总结出了许多行之有效的价格策略和非价格策略。本文对价格策略方面的研究作了系统地梳理和整合，研究了营销中适用的定价方法和价格策略，以期为管理者提供决策参考。一、企业定价策略的定义企业定价策略是指企业在充分考虑影响企业定价的内外部因素的基础上，为达到企业预定的定价目标而采取的价格策略。制定科学合理的定价策略，不但要求企业对成本进行核算、分析、控制和预测，而且要求企业根据市场结构、市场供求、消费者心理及竞争状况等因素作出判

断与选择，价格策略选择的是否恰当，是影响企业定价目标的重要因素。二、企业的定价策略一般分为以下几点：（一）是撇脂定价策略是企业在追求最大利润目标指导下，在新产品上市初期，利用顾客的求新心理，将产品的价格定得较高，目的在于力求短期内补偿全部固定成本，并迅速获取盈利。优点：企业能迅速实现预期盈利目标，掌握市场竞争的主动权，为以后价格调整留有充分余地。缺点：在高价抑制下，销路不易扩大，同时，丰厚利润必然诱发竞争，也极易招致公众的反对；（二）是渗透定价策略即在新产品刚上市时，利用顾客求廉心理采用低价政策，使产品在市场上广泛渗透，从而提高市场占有率，然后随市场份额增加调整价格，降低成本，实现企业盈利目标。（三）是满意定价策略也称温和价格策略，是介于撇脂定价和渗透定价之间的定价策略，价格水平适中，同时兼顾生产者、中间商即消费者利益，使各方面都感到满意。三、企业定价依据与影响因素价格形成及变化是商品经济中最复杂的现象之一，除了价值这个形成价格的基础因素外，现实中企业价格的制定和实现还受到多方面因素的制约和影响，企业定价的影响因素主要包括：（一）市场需求及其变化商品的需求量与价格反方向变化，价格越高，需求量越低；反之，价格越低，需求量越高。这就是所谓的需求规律。企业在制定商品价格时，市场需求状况往往是主要参考因素。（二）市场竞争状况企业定价的“自由度”首先取决于市场竞争格局，商品经济中的市场竞争是供给方争夺市场的竞争。在不同的市场类型，企业定价的“自由度”有所不同。垄断愈强的企业定价 “自由度”愈高；反之，竞争愈强其“自由度”就愈低。在完全垄断市场、寡头垄断市场、垄断竞争

商铺定价原则及一般方式

心之所向，所向披靡商铺定价原则及一般方式 2007-6-25 23:48:00 1、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性 2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.5 3、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间和边间的单价要高些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了.和位置/地形/项目经营主题/当地购买习惯都有关系商铺定价的几个参考: 1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5---- 2.5倍; 2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价; 3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类

别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格. 商铺定价的一些参考原则: 1.一层,二层的层差范围在25%-----40% 2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高 3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低 4.价格同商铺面积成反比执行建议: 1.一拖二式的销售 2.带租约式的销售 3.返租销售 4.统一售后商业物业管理,统一招商 5.作好销售控制定价方法参考 1、投资回报率法投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。 2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项