美国房地产基金发展形态与运营模式
香港、美国、中国房地产发展历史
• 1944年，国会通过了“退伍军人再就业法 案。·成立了退伍军人管理局·建立了该局 的住房贷款担保计划。
• 1949年通过了具有划时代意义的“住房法 案”，该项法案把“为每个美国家庭提供 合适的住房和舒适的居住环境。当作整个 国家的目标。
• 1950年之后·随着三分之二的新建房屋在迅速 扩张的郊区中落成，很多中心城市的人口开 始减少
香港房地产业兴衰背后的动因
• 香港总面积1078平方公里，但可以开发利用的土地 还不到30%。近60年来，香港人口由60万增长到 600多万，增长了10倍，人口的急剧增长所产生的 巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最 根本原因。 港府的高地价政策为香港房地产业的投机买卖 起到了推波助澜的作用；其次，当局颁布的建筑条 例、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”和大 型公共设施建设计划也有力地推动香港房地产业的 发展。
1985年到至今
• 80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进 一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升 了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急 升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。
90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂 炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居 民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右， 若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房 价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破 灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左 右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周 期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年 底才慢慢有复苏的迹象。
• 1966年全国历史保护法案强调保存现有的 建筑结构，而不是把这些旧的建筑毁坏以 给重新开发让路。
• 20世纪70年代和80年代出现的抵制税收情 况使政府减少了基础设施维护工作。
21世纪不动产
战略布点
公司认真研究中国市场的发展状况，确立了华 公司认真研究中国市场的发展状况，确立了华 华南、华东三个初期重点发展区域 三个初期重点发展区域， 北、华南、华东三个初期重点发展区域，并同步制 订了战略进入北京、广州、上海三个中心城市的战 订了战略进入北京、广州、上海三个中心城市的战 略布点计划，以充分发挥中心城市辐射效应。 略布点计划，以充分发挥中心城市辐射效应。公司 年在北京设立自营区域； 于2000年在北京设立自营区域；2001年成功授权 年在北京设立自营区域 年成功授权 广州区域，与广东珠江投资形成合作； 珠江投资形成合作 广州区域，与广东珠江投资形成合作；2002年与上 年与上 海新亚股份（ 锦江国际集团）合资成立上海区域， 海新亚股份（今锦江国际集团）合资成立上海区域， 公司控股51%。至此，公司战略布点计划完成，进 公司控股 。至此，公司战略布点计划完成， 入进一步巩固发展阶段。 入进一步巩固发展阶段。
NRT直营体系 直营体系
2011年3月6日，是21世纪不动产西安区域NRT直营体系正 式成立一周年的日子，截至目前，21世纪不动产已在西安拥 有18家直营门店，他们分布在：高科新花园、夏日景色、中 华世纪城、旭景名园、蔚蓝花城、白桦林居、海荣雅庭、东 方星座、沁水新城、水岸东方、融侨馨苑、金泰假日花城、 世家星城、榕青无界、华城国际、曲江华府、曲池坊、曲江 中海熙岸。目前NRT直营体系拥有200多名优秀的经纪人为 消费者提供专业的房产经济服务。 21世纪中国不动产还将持续开 拓北京,上海和深圳的NRT直 营体 系,实现直营门店500家以上;持续 做大传统按揭服务,有 步骤地开拓个 人金融服务.
经营模式
成为全球规模最大的二手房经纪公司
特许经营模式遵循着“吸收顾客 保留顾客——继续成长” 继续成长” 特许经营模式遵循着“吸收顾客——保留顾客 保留顾客 继续成长 一种获得并保留顾客的商业战略， 的循环模式 一种获得并保留顾客的商业战略，在消费者心 目中建立可认知的品牌形象的市场营销系统； 目中建立可认知的品牌形象的市场营销系统；满足顾客的产 品与服务的分销渠道 拥有遍布全球64个国家和地区的 个国家和地区的8500余家特许加盟店，优 余家特许加盟店， 拥有遍布全球 个国家和地区的 余家特许加盟店 良的人才结构， 名专业经纪人， 良的人才结构，148000名专业经纪人，公司平均年龄 岁， 名专业经纪人 公司平均年龄24岁 大专及以上学历者约占80%。 大专及以上学历者约占 。 作为商业战略的特许经营的目的则是组成协作网络，形成一 作为商业战略的特许经营的目的则是组成协作网络， 种团体力量，从而获得更大的市场份额。 种团体力量，从而获得更大的市场份额。除了为加盟商提供 全球领先的房地产品牌， 提供包括了完善的管理系统、 全球领先的房地产品牌，还提供包括了完善的管理系统、经 营管理软件和多达一百门的专业培训， 软件和多达一百门的专业培训 营管理软件和多达一百门的专业培训，销售信息管理系统 （SIS）更为加盟商的经营插上了高科技的翅膀。 ）更为加盟商的经营插上级授权模式 全球品牌， 全球品牌，社区专家 每个人都是品牌 21世纪不动产与中国特许经营行业共同成长 世纪不动产与中国特许经营行业共同成长 参与特许行业自律和发展
房地产投资信托基金
房地产投资信托基金通过REITs融资的优势REITs国际运行模式的比较房地产投资信托进展意义我国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。
再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。
房地产投资信托基金的引入，能够避免单一融通体系下银行有关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。
房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳固。
REITs与国内通常意义上的房地产信托有很大的差别第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国、香港要求把所得利润的95%分配给投资者；国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前通常在3%-9%左右。
第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或者经营团队进行投资运营；国内的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或者部分或者局部参与项目公司运作获取回报。
第六，国内的房地产信托概念较为宽泛，能够是REITs模式，也能够是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。
我国建立REITs的进展政策建议1、加快有关政策与法律法规制定2、加快房地产信托专门人才的培养4、建立信托企业信用制度房地产信托的定义房地产信托的进展房地产信托的性质房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：房地产信托的基本条件资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。
房地产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，要紧来源有：房地产信托的种类根据资金投向的不一致，REIT可分为三类：房地产信托的运作流程房地产信托的运作流程基本上能够分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。
这两种模式说到底就是资金信托与房地产资产信托的区别，由于各自的国情不一致，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。
美国房地产基金发展的三次浪潮
美国房地产基金发展的三次浪潮
黄云;杜猛;杨雁棱
【期刊名称】《住宅产业》
【年(卷),期】2004(000)010
【摘要】美国房地产基金(REITs)起源于1900年初。
当时一些新英格兰商人想在发展中的房地产业谋求利润,便成立了马塞诸塞信托。
开始时,该信托仅限于波士顿地区有限的少数富人圈中。
几年后影响扩大,逐渐有大众跟进,这时候,该信托开始将其投资扩展至其它城市,如芝加哥、奥玛哈和丹佛。
然而1930年的大萧条,严重影响了房地产投资,使马塞诸塞信托的扩张步伐不得不减缓。
1935年,美国高级法院关于此信托不可免除公司税的规定更使其遭受致命打
【总页数】2页(P91-92)
【作者】黄云;杜猛;杨雁棱
【作者单位】美国皇碧亿投资管理公司;北京金露枫苑房地产开发有限公司;北京广信智通投资顾问有限公司;总经理;总经理
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
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1.美国房地产基金发展中的三次浪潮 [J], 黄云;张燕
2.手机病毒的第三次浪潮——PART 1手机病毒的三次浪潮 [J], 张晓兵
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5.《第三次浪潮》的作者谈第三次浪潮 [J], 无
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REITS房地产信托投资基金
目录房地产信托投资基金概况 (1)(一)REITs概况 (1)(二)REITs的主要类型 (2)我国REITs发展思路建议 (3)我国REITs发展面临的主要障碍及需解决的问题 (4)房地产信托投资基金概况（一）REITs概况房地产信托投资基金(RealEstateInvestmentTrusts，以下简称“REITs"）的基本理念起源于19世纪的美国，1960年美国《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》的颁布,标志着REITs的正式创立。
目前，美国是REITs规模最大的国家，并成为世界REITs发展的典范。
美国REITs的发展经历了上世纪90年代前的积累阶段和上世纪90年代后的扩张阶段.在亚洲,REITs在上世纪末本世纪初才有突破。
最早出台关于REITs的立法并推出第一只REITs的亚洲国家是新加坡(1999年5月)，日本是亚洲继新加坡之后第二个推出REITs的国家；2005年6月，香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金（REITs)投资海外房地产的限制，从而促进了香港REITs的迅速发展。
1960年美国推出第一只REITS产品至今,全球已有22个国家推出REITs产品,并有4个国家正在进行有关REITs方面的立法.而全球REITs增长迅猛，1990年全球REITs市值仅为70亿元,2002年以后增长尤其迅猛，截至2009年9月末，REITs全球市值已超过6050亿美元。
美国是全球发展REITs最早，也是最成熟的市场，REITs市值约3000亿美元，市值也最大；其次是澳大利亚，已发行64只REITs，市值达到780亿美元；处于第三位的是法国，48家房地产信托市值达到730亿美元。
从市场成熟度来说,最早开始发展房地产投资信托的美国是最成熟的市场,其次是澳大利亚。
亚洲的大部分国家都是处于成长中的市场，而中国内地更是明确的法律法规都尚未出台，还处于早期探索的阶段。
2014年房地产私募基金行业分析报告
2014年房地产私募基金行业分析报告2014年11月目录一、房地产私募基金概述 (4)1、私募地产基金的概念 (4)2、主要类别 (6)3、相对优势 (8)（1）所有权和控制力 (9)（2）价值创造+利益重组 (9)（3）贷款优惠 (9)二、国际主流基金模式 (10)1、美国基金模式代表：黑石房地产基金 (11)2、新加坡模式：凯德置地地产基金 (14)三、本土地产基金发展历程 (17)1、起源 (18)2、运作模式：“中国式”融投管退 (21)（1）融资阶段 (21)（2）投资阶段 (21)（3）投后管理 (22)（4）退出回报 (22)3、现状 (23)（1）规模：从野蛮生长归于理性 (23)（2）产品：独立化、多元化、高杠杆化 (26)四、上市房企合纵连横 (29)1、效率与杠杆 (29)2、上市房企基金案例 (31)（1）开发商附属基金：金地稳盛投资 (31)（2）上市房企母基金：歌斐资产 (34)五、人民币房地产基金展望 (37)1、投资、退出渠道趋于多元化 (37)2、股权、夹层投资将成主流 (39)3、大资管时代下战略合作契机 (40)4、险资介入将主导LP机构化 (42)5、管理重心向团队品牌变迁 (43)6、监管制度趋于完善 (44)7、行业整合大潮下地产并购基金前景广阔 (46)8、行业洗牌重构加速利率合理化 (48)房地产基金是近年来研究重点。
出发点一方面在于国内房地产基金在短短4年内从100亿的规模蹿升至4000亿以上，量级已难以让人忽视；另一方面则在于当前房地产市场流动性环境变化，所对应的房地产金融模式创新对于行业层面的影响将更为深远。
我们一直认为房地产私募基金才是金融与地产结合最大领域，也是市场已不能忽略的重要力量，这股力量也许将重构中国地产格局，也许是未来中国房地产市场的重要组成部分。
坦诚来讲，我国房地产基金当前依然处于政策真空、打擦边球的蛮荒时代，与国际大型房地产基金的专业运作和规模影响力仍有不少差距。
美国四大房地产公司比较
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Centex 区域市场情况（2004）
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Dr.Horton的区域市场状况（2004）
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Lennar公司的发展历程简介 – 一个靠兼幵扩张的路程
1954年
Байду номын сангаас1969年
1984年 1986年
1995年
1997年
2002年
Leonard Miller 投资10，000美金建立F&R Builders ，开始在佛罗里达，迈阿密迚入建筑行业，与 建家居住宅。1961年，Lennar年销售房屋350栋，均价$16,000 。 开始发展，拥有幵管理商业建筑呾多卑元住宅。1970年，正式更名为Lennar Corp.1971年，在纽约 证交所上市。1972年，迚入亚利桑那州市场，开始成为全国性公司。 建立Universal American Mortgage Company， Lennar开始迚入金融服务领域。到1996年，可以 提供住房抵押贷款服务、保险服务呾戓略技术投资服务。 1992年，通过合资幵购Resolution Trust Corporation，使Lennar在贷款呾丌劢产抵押的商业运营斱面取得了质的飞跃。 Lennar兼幵了佛罗里达的Development Corporation of America。1991年开始迚入西部德州、加 州等市场。 通过兼幵Bramalea California, Inc ，Lennar开始迚入加利福尼亚。1996年，通过兼幵加州 Renaissance Homes, Inc.,德州 Village Builders，Friendswood Development Company 使得在 这两州的业务得以迚一步扩展。还兼幵了Regency Title ，使金融服务在得克萨斯得以发展。 完成了对LNR Property Corporation的商业丌劢产的转换，集中发展家庭住宅。兼幵 Pacific Greystone Corporation使Lennar能够丌但在加州呾亚利桑那扩展业务，还使其能够迚入内华达市 场。1998年，兼幵加州另两家公司 ColRich Communities 呾 Polygon Communities, 以及 Northern California homebuilder, Winncrest Homes，使其在加州的市场继续扩大。还兼幵了在 亚利桑那，内华达及加利福尼亚开展产权保险业务的North American Title ；1999年，兼幵德州 Southwest Land Title，呾在内华达，俄勒冈，华盛顿州开展抵押贷款业务的Eagle Home Mortgage。2000年，兼幵 U.S. Home Corporation 使业务扩展到新泽西，马里兰，弗吉尼亚，明 尼苏达，俄亥俄及科罗拉多。还通过兼幵Texas Professional Title使产权保险业务在得克萨斯州迚 一步扩大。 兼幵Patriot Homes, Sunstar Communities, Don Galloway Homes, Genesee Company,Barry Andrews Homes, Cambridge Homes, Pacific Century Homes, Concord Homes and Summit Homes 使业务扩展到卡罗来纳呾芝加哥，巳尔的摩。还包括在马里兰以及华盛顿特区绊营产权保险 业务的Sentinel Title。 2003年，兼幵Seppala Homes呾Coleman Homes，迚一步拓展了在卓卡 罗来纳呾加州的业务。还包括伊利诺伊德产权保险公司Mid America Title 。
美国房地产投资信托基金:发展历程、特征、经验及启示
美国房地产投资信托基金：发展历程、特征、经验及启示袁洲;何伦志
【期刊名称】《财会月刊（理论版）》
【年(卷),期】2016(000)009
【摘要】2014年,我国海外地产投资总额首次超过国内地产投资,国内地产巨头纷纷转向海外地产投资.为促进我国房地产业的健康发展,应借鉴国外发达国家成熟的房地产投融资工具——美国的房地产投资信托基金(REITs),吸引更多国内外地产商投资,拓宽我国房地产外部投融资渠道.目前,我国REITs仍处于试点阶段,与全球领先的美国REITs市场相比,仍存在很大差距.本文在回顾美国REITs的发展过程并分析其特点的基础上,总结美国REITs在法律法规、产品创新、机构投资、利益保障等方面的成功做法和经验,提出有益于我国REITs试点推广和发展的建议.
【总页数】4页(P105-108)
【作者】袁洲;何伦志
【作者单位】新疆大学经济与管理学院,乌鲁木齐830046;中国工商银行新疆区分行,乌鲁木齐830002;新疆大学经济与管理学院,乌鲁木齐830046
【正文语种】中文
【中图分类】F837
【相关文献】
1.美国大学的发展历程与特征r——读《漫步美国大学——美国著名大学今昔纵横谈(续编)》 [J], 邹静宜
2.美国终极格斗锦标赛发展历程、经验及启示 [J], 董鹏;程传银;赵富学
3.美国小学职业启蒙教育的发展历程、经验及启示 [J], 胡瑾缔;邹文芳
4.美国篮球协会发展历程、经验及启示 [J], 陈丛刊;谢佳杨
5.美国房地产投资信托基金的发展经验及启示 [J], 鲁炜;钟小辉
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我国私募房地产基金组织形式与运营模式比较分析
种， 分别是公司型 、 契约型和有限合伙型 。
要实现私募房地产 基金的有效运营 ，在选 择其组织形式 时应 考虑 以下几条标准 ：组
织形式具有稳 定性 ，主要包括基 金资本结 构的稳定 性和管理 结构的稳定性 ；运 营成 本小于投资收益 ，运营成本包括基金 最初
设立时的成本 ， 经营过程 中的成本 以及税
验借鉴 、案例 比较等方式进行研究。但是 对于如何选择 合理的私募房地产基金 的组
从各组 织形式比较来看 ，有限合伙型 这 一组织形式是最适合私募基金 的 ，而公
司型和契约 型的组织形式各有利弊 ，总体 来说相 差不 多。不过对于 组织 形式的选择
也不能单看 各类组织形式的特点 ，还要具 体结合 国家经济、法律、文化 等各 方面的 实际情况。
为降低投资者和基金管理者之 间不 同的委
托 关系中的道德风险而设计适 当的风 险约 束机制 和激励机 制 ；有 适 当的监 督机 制。
内容 摘 要 ： 本 文 对 我 国 私 募 房 地 产 基
金 的组 织 形 式和 运 营模 式进 行研 究 ，
没有具体针对房地产行业的特点进行分析 ，
选择最优 的私募房 地产 基金运营模式 ，有 助于推动 国内私募房地产基金领域健 康快 速地发展 。同 时，为政府和其他相 关部门 对 私募房 地产基金 的有效管理 和决策 提供 有 力的支持 ， 创造 出
更加 规 范 高 效 的市
场 和政治环境 。 对 于
比较标准
资金 困境 发挥 了重要 作用。然而 ，我 国的 私募房地产 基金的组织形式和运营模式还
处 于探 索 阶段 ， 目前 比较 成 功 的案例 较 少。私 募房地产基金领域 涉及到很 多复杂
房地产运营模式
房地产运营模式一、引言房地产运营模式是指房地产企业为了实现经营目标，通过合理的经营策略、组织架构和运作流程，以及有效的资源配置和管理，来推动房地产项目的开发、销售和运营的一种模式。
本文将详细介绍房地产运营模式的主要内容和要点。
二、房地产运营模式的组成要素1. 经营策略房地产企业的经营策略是指企业在市场竞争中确定的长期目标和发展方向。
例如，企业可以选择专注于高端住宅项目的开发，或者注重商业地产的投资与运营。
经营策略的制定需要考虑市场需求、竞争环境、企业实力等因素。
2. 组织架构房地产企业的组织架构是指企业内部各部门、岗位和职责的划分和协调。
常见的组织架构包括总经理办公室、市场部、项目开发部、销售部、财务部等。
合理的组织架构可以提高企业的运营效率和协作能力。
3. 运作流程房地产企业的运作流程是指从项目开发到销售和运营的一系列环节和步骤。
例如，项目选址、规划设计、施工建设、销售推广、物业管理等。
良好的运作流程可以确保项目的顺利进行和高效运营。
4. 资源配置和管理房地产企业的资源包括资金、土地、人力、技术等方面的资源。
合理的资源配置和管理可以最大程度地发挥资源的效益，提高企业的竞争力和盈利能力。
例如，企业可以通过合理的资金运作和项目投资决策来实现资金的最优利用。
三、房地产运营模式的常见类型1. 开发商模式开发商模式是指房地产企业以开发房地产项目为主要经营方式。
企业通过购买土地、规划设计、施工建设、销售推广等环节，将土地转化为可售房产，并获取销售利润。
这种模式适用于房地产开发市场竞争激烈的情况下，需要具备强大的项目开发和销售能力。
2. 投资商模式投资商模式是指房地产企业以投资房地产项目为主要经营方式。
企业通过购买已经开发或在建的房地产项目，或者与其他开发商合作投资，获取房地产资产增值或租金收益。
这种模式适用于企业资金充足，但对项目开发和销售能力要求较低的情况。
3. 运营商模式运营商模式是指房地产企业以运营房地产项目为主要经营方式。
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美国房地产基金发展 形态 与运
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美国房地产基金的形式种类
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