战略投资部拓展流程管理-34页-2012年-管理制度

战略投资部拓展流程管理

2012-8-13

一、目的及适用范围

㈠为规范项目拓展流程，提供决策依据，特制订本流程;

㈡本流程适用范围为北京海航置业房地产新项目拓展论证管理工作，以及相关研究工作。

二、职责

㈠战略投资部

1.负责拓展项目信息收集、市场调研、现场踏勘，针对宏观经济、区域经济、房地产市场调查相关工作。

2.项目初步操作方案阶段，与招标与成本管理部、项目管理部、合规部、计划财务部进行非正式沟通，确定项目定位、运作方式、成本估算、投资收益测算等形成《项目初步操作方案》，报项目评审会审议；成立了项目组或项目公司的，由项目组或项目公司撰写《项目初步操作方案》。

3.可行性研究阶段：战略投资部牵头与项目方进行深入洽谈，制定可行性研究计划，通过项目背景调研，确定初步项目定位建议，并以其为核心组织各相关部门开展相应职责工作，最终形成项目《预可研》；成立了项目组或项目公司的，由项目组或项目公司撰写《预可研》。

4.决议、评审阶段：负责将《预可研》报经营层进行决议、评审，对通过决议的项目，根据经营层意见对可行性研究报告进行修改，完善；

5.立项阶段：启动集团内部项目立项工作,但成立了项目组或项目公司的，由项目组或项目公司进行立项。

6.立项通过后，以专项工作组的形式，开展法律及财务尽职调查、商务谈判、拟定协议并进行内部报批，根据报批情况开展下一步工作。

㈡合规部

1.初步操作方案阶段，提供法律风险防范意见；

2.可行性研究阶段：对合同等法律文件进行审查，提出法律意见。

㈢项目管理部

1.初步操作方案阶段，提供土地、规划分析及规划草案；

2.可行性研究阶段：提供土地整理、工程技术、进度分析。

㈣招标与成本管理部

1.初步操作方案阶段：提供项目成本初步估算；

2.可行性研究阶段：深化成本估算方案。

㈤计划财务部

1.在可行性研究阶段：提供初步资金方案。

2.可行性研究阶段：落实资金方案、税务筹划。

㈥项目评审会

由各职能部门经理组成，负责对《项目初步操作方案》进行评审。

㈦投资决议会

由公司经营层领导组成，负责对项目《预可研》进行决议。

三、流程说明

㈠战略投资部根据项目信息，进行市场调研及现场踏勘，

分析区域宏观经济发展水平、产业状况、收入水平，调研区域房地产市场行情，项目所在区域竞品项目概况等，该环节由战略投资部牵头负责。招拍挂项目在此环节的操作周期为10天；其他类型项目在此环节的操作周期根据项目特点、了解信息的进度及合作方的配合情况而定，一般不超过20天。

㈡通过初步了解及调研，战略投资部认为可以否决的项目，报部门总经理审批，否决项目或要求进一步调研。操作周期为2天。

㈢战略投资部主持对项目进行初步市场定位、初步方案设计、操作思路、完成简单的成本估算及相关经济测算，编制《项目初步操作方案》，各职能部门配合。该操作周期为5至10天。

㈣《项目初步操作方案》提交项目评审会审批。项目评审会由各职能部门经理组成，经过项目评审会，决定项目放弃或继续深化。操作周期为2天。

㈤通过项目评审会的项目，进入项目可行性研究阶段，由战略投资部组织各职能部门共同完成项目《预可研》。该操作周期为5至10天。

㈥《预可研》提交投资决议会审批。投资决议会由公司经营层领导组成。三分之二以上领导否决的项目应放弃；针对领导提出的问题可以形成解决方案的应修改可研报告重新上会；全部通过无大问题的项目应进入项目立项阶段。该操作时间周期为2至5天。

㈦充实完善立项报告，启动项目内部立项。内部立项通过

后，以专项工作组的形式，开展法律及财务尽职调查，推进商务谈判、协议拟定及后续的协议签署。

㈧协议签署后，交由项目公司推进，财务、报建等部配合完善手续。

四、相关文件及交付成果文件

㈠交付成果文件

1.附件1《项目初步操作方案》：包括项目概况、市场研究、产品定位、成本估算、投资收益测算、风险分析等

2.附件2《预可研》：包括项目概况、市场研究、产品定位、规划设计、开发计划、成本估算、投资收益测算、资金筹措及运用、风险分析等。

㈡相关文件

1.附件3《盘源初始信息记录表》

2.附件4《资料清单》

3.附件5《土地信息采集表》

4.附件6《项目市场调研计划表》

5.附件7《项目市场调研表》

6.附件8《尽职调查清单》

7.附件9《项目可行性评审方式、要求、及相关事项》

附件1

项目初步操作方案

一、项目名称及类型

命名规则为“城市或地理位置+项目名”，一经确定后则对内统一使用。

二、项目背景

主要包括项目来源、项目获取方式、合作意向、洽谈的进展、项目获取的意义等内容。

三、合作方及合作条件

㈠合作方背景介绍

㈡合作方提出的主要条件，洽谈进展等。

四、项目位置

㈠项目位置：主要包括项目在城市中的位置、所处的功能区、该功能区定位与发展状况、区域交通情况。

附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

㈡项目四至范围

㈢项目周边配套

附图：地块四至范围及周边设施图。

五、项目现状及权属状况

㈠土地现状：包括七通一平情况、宗地内是否有拆迁、高压线等对开发有较大影响的因素；开发手续进展，取得政府审批文件情况。

㈡建筑物现状：外立面，内装修，设施设备等。

附图：现状图

㈢土地权属的说明，包括土地使用权人、土地用途、土地使用年限等。

㈣房产权属的说明（如有）

六、项目公司概况（如果涉及公司股权收购）