“新政”下房地产开发企业面临的新挑战与应对

“新政”下房地产开发企业面临的新挑战与应对 摘要：本文从2006年5月17日国务院出台新的、更为严厉的房地产宏观调控政策入手，论述了房地产开发企业在新的调控政策下面临的几大新的挑战，提出房地产开发企业的风险日益增大。针对国务院新一轮的房地产宏观调控下房地产开发企业的风险增大这一现象，作者提出房地产开发企业的应对方案。 关键字：房地产 宏观调控 应对 2006年5月17日，温家宝总理主持国务院常务会议，针对房地产存在的问题，会议提出了六条有针对性的建议，即，被业界称为“新国六条”。其主要内容是：调整住房供应结构; 进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，加强土地使用监管、制止囤积土地行为; 合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求动之以情增长; 进一步整顿和房地产市场秩序; 加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房; 完善房地产统计和信息披露制度。2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称九部委意见），对“新国六条”进行了细化，具体内容在此不再赘述。“新国六条”的出台，标志着新一轮的调控的开始，对房地产开发企业来说，这些新的政策的出台会带来什么样的影响呢？房地产开发企业应如何应对这些新问题？怎样做出相应的调整？来适应新的房地产开发趋势。笔者欲对这个问题谈谈自己的看法，并与各位同仁交流。综合“新国六条”和九部委的意见，笔者认为，新的调控政策对房地产开发企业主要带来三方面的影响： 一、房地产开发企业将面临更大的资金压力 根据九部委的意见第（四）条的规定：严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%的借款条件的企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的企业，商业银行要按照审慎经营原则，从来控制展期贷款或任何形式的流动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中“定金和预收款”占全部资金来源的43.1%；房地产开发企业自筹资金占资金来源的30.3%，也就是说，目前房地产开发企业的平均自筹资金低于“新政”要求的35%，这势必使一部分房地产开发企业拿不到银行贷款，或难度增大。根据第（四）条的规定，对闲置土地和空置商品房较多的企业，银行要控制展期贷款或任何形式的流动授信，不得接受空置3年以上的商品房作为贷款的抵押物，这些实际上也增大了房地产开发企业贷款的难度。从上文可知，房地产开发企业的自筹资金占资金来源的30.3%，众所周知，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。而在新一轮的调控下，从2006年6月1日起，政府要对购房不足5年转手交易的，要按售房全额征收营业税，再加上个人按揭贷款首付款比例不得低于30%。这些政策，又将引导市场进入新的轮的观望期，房地产交易可能会出现连续数月疲软，现金流回收速度进一步放缓，因此靠购房者“埋单”已不可行。又根据（七）的规定，土地、规划等部门要加强对房地产开发用地的监管，对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，按闲置土地处置。这一政策，从另一侧面也会给开发商更大的压力，有些开发商要一改“拖拖拉拉”的开发方式，其本身就意味着资金压力的增大。以上，凡此种种使开发商的资金压力骤然紧张。 二、房地产开发的成本控制对企业来说更为重要 在九部委的意见中，在土地的供应方面，提出了“双限”，“双控”的土地供应政策，即，土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。这种“双限”， “双控”的作法，对开发商来说，就是将开发成本的控制的重要性提高到一个前所未有的高度，房地产开发企业要想在日益激烈的市场竞争中站稳脚根，势必要进行更有效的成本控制与管理。这就要求房地产开发企业在项目立项阶段，要做好调查研究并收集大量的对房地产价格有影响的市场信息。影响房地产价格主要由所处地段、土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素决定，在项目定位及预算上，企业要充分考虑到这些因素。根据九部委切实调整住房供应结构的要求，从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90玉米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，且过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这一强制性的要求，再加上别墅用地亦不再批准的“一刀切”规定，实际上意味着高品质楼宇的绝对减少和普通住宅的绝对增加。众所周知，在房地产开发行业，普通住宅的盈利空间是远远低于高品质的物业的，从这个方面讲，房地产开发企业盈利空间也会减少，开发商的成本控制也更为重要。最后，由于市场可能会进入到一个相当长的观望期，这样开发商总的开发周期和其银行贷款期限就会延长，这也会增大开发商的成本。另外，拆迁规模的限制导致的被动性住房的相对减少，商业银行信贷的收紧，闲置土地处置力度的增大，均会直接或间接地增大开发商的成本。 三、房地产开发的风险将会增大 新的调控政策下带来的更高风险主要表现以下个方面：首先，房价的“软着陆”难以实现。不管是从去年的第一次中央政府大手笔宏观调控，还是这一轮的新调控，不管是调整住房结构，还是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，中央政府明确的意图是稳定房价，防止房价的大起大落，但是，大凡业内人士均认为，房价“软着陆”的可能性不大，一是不符合产业发展周期性基本规律；二是世界各国很少有房价大涨以后“软着陆”的先例。其次，上文提到的“双限” ，“双竞”，银行信贷的收缩和成本控制从更深一层意义上讲，也是增大的开发商开发房地产的风险。具体地讲，由于在本次的九部委调控中，对土地的供应要求在限套型、限房价的基础上采取竞地价、竞房价的办法，即“双限”，“双竞”，这实际上会致使房地产开发商的开发风险难以转嫁，报地价时就报房价，并且房价是受限的，这意味着在开发过程中的除了不可抗力以外，几乎所有的市场风险、法律风险，均由开发商来承担。比如说，材料涨价，开发商转嫁到购房者头上可能会成为历史。银行借贷的收缩无非是增大的开发商贷款的难度和自有资金占投入资金总额比例的增大，也就是开发商自身投入增加，一般来讲，高投入总是伴随高风险。上文提到的成本控制显的空前重要，实际是房地产开发风险增大的一个侧面反映。最后，房地产市场的整顿与规范使得房地产开发企业原有的不正当经营手段获利的可能性减小。为了使自己利润的最大化，房地产开发企业从规划、建设到销售往往有很多的违法、违规行为，常见的有：面积缩水、规划改变、共摊扩大、出售公共部位、虚假宣传、恶意炒作等等，而根据九部委新的调控政策，是要进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发建设全过程的监管，对不符合规划要求，擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直到没收。对房地产交易环节违法、违规行为，房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，要责令停止并予以处罚。对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直到吊销营业执照，并追究有关责任人的责任。 结合以上分析，笔者认为，作为房地产开发企业，必须适应市场、适应新的房地产政策，在站稳目前市场的基础上，谋求新的发展，采取新的应对措施，具体应从以下几个方面做起： 一、关心各地地方政策的出台 从国务院转发的九部委的意见看，此项政策本身来说，操作也在相当的难度，最终能不能真正贯彻落实下来，还要看地方政府对这些新措施的反映。例如，90平方米以下套型必须占总面积的70％以上的要求，具体向开发商分配套数额度就是必须地方政府来解决的。从以住中央对房地产调控时，地方政府的实际反映看，新的调控得到落实不容乐观。比如说，调整住房供应结构已经提出多年，要求地方政府增加中低价位、中小套型商品住房以及经济适用房和廉租房的供应，对地方政府并没有多少约束力，中央的政策在实际执行上大多“变了味”，多数城市大户型当道而难觅中小套型住房，经济适用房和廉租房的建设则是蓝图规划多而实际建成少，甚至有些城市根本没有规划和建设。和以前的调控措施相比，此次的实施细则并没有多少更为严厉的措施，而是把之前的措施进行重申和量化。可以说，这些政策的实施效果如何，将取决于地方政府下一步的执行决心和执行力度。作为房地产开发企业，要密切关注地方政府房地产政策的出台，因为这些政策会给房地产开发企业的开发经营带来更为直接的影响。 二、研究各地的住房规划，重新进行市场定位 根据九部委明确新建住房结构比例的要求，“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这一要求，实际上是中央给地方政府一个毫无协商余地的“红线”，对房地产开发企业而言，特别是开发中高档楼盘的企业来说，其影响是显而易见的。所有的开发商都知道，大套型住宅资金回笼快，开发同一地块做小套型明显不及大套型赚钱多。开发商必须要作好从开发大房型住宅到开发小房型住宅的准备，来适应新的政府调整住房结构的要求。对相当一部分房地产开发企业而言，实际上就是房地产开发的重新定位，开发商要用更多的时间和精力考虑如何作好普通商品住宅的开发。笔者认为，由于普通住宅利润空间小，资金回笼慢，开发商在控制好成本的基础上，要在开发楼盘的特色上下功夫，开发出的普通住宅也要适应不同消费群体的需求，而不能机械地认为，户型小了，设计上就没有文章作了，实际上，即使是90平方米以下的住宅，也可以打造出户型佳、品味高的精品。如果房产开发企业不能在新的调控政策下找到自己的市场定位，也只有做30%面积超过90平方米住宅的开发或非房地产项目的开发了，不管怎样，企业在新的调控政策下要在市场中找到一个适合自己的位置。 三、加强开发成本控制，增强抗风险能力 房地产开发项目的成本控制与管理是一个多阶段的、动态和复杂的，要想在市场竞争及风险中立于不败之地，并为企业赢取较大的赢利空间，特别是面对国家的新一轮的调控，就得认真做好开发过程各个环节的成本控制和管理工作，在企业内部建立一套完善的成本运行体系，只有这样才能为企业的长足发展奠定坚实的基础。在目前的情况下，企业可根据市场价格采取拟定目标利润的办法来推算项目的目标成本，再将目标成本按期间费用和开发成本进行分类和分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准，根据目标成本预测各项剩支出，预订支出计划，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。房地产企业要想预防经营风险，免遭竞争淘汰，就必须在产品特色，优质服务和团队组合三个方面去下功夫，让产品有特点，产品的质量优秀, 户型合理，朝向好，周边环境优美，生活配套设施齐全，交通便捷。 四、密切关心信贷政策的变化，加强自身资信建设 整体而言，现阶段房地产行业仍高度依赖银行信贷。当房地产业高度依赖银行信贷时，获取银行授信的能力成为检验房地产企业资本竞争能力的重要指标。而银行决定授信与否，授信多少一是要看企业的资信情况; 二是看国家信贷政策的调整变化。就加强自身次建设而言，房地产企业涉及社会的方方面面，既接触上下游产业的供应商，也免不了与各个行政部门打交道，顾客更是最直接的终端服务对象。在任何一个环节房地产企业缺乏资信，其都有可能寸步难行。对于国