物业管理 公司房屋 设备维修养护规定
房屋、设备维修养护规定建新物业管理有限公司
一、负责物业标识的设置、安装、维护
我们除了维护好开发商已安装、设置的各类标识标牌外，还将根据项目现场的具体需要,按照我司VI系统,完善相应的标识，以利工作的进一步开展，我司企划部负责此项工作。我们在“万祥滨海新城”项目标识管理工作中的原则是：
◎按照统一的VI视觉识别系统的规范要求制作标识标牌；
◎指路牌清晰明了，让人迅速准确地到达目标地；
◎告示牌醒目简洁，让人清楚“这是什么”，“怎样做”等等，比如禁行禁停牌、垃圾分类牌、商铺类别标识、取车程序、锁车前注意事项等。
◎根据项目的特色及需要，设置一些精巧别致的标识牌，既可让人学到知识，了解趣味典故，又为社区环境增添了亮点。比如：我们将各种花木挂牌标识，介绍该花木的品名、科属、产地等；对艺术雕塑挂牌标识，说明创意或典故。
◎在标识标牌的安装、维护方面，我们也将本着安全、持久、方便业户使用的原则，根据设计材质的需要进行专业操作，于细微之处体现服务的规范和细腻。
二、房屋维修管理及日常养护
◎房屋维修管理是物业管理的重要主体，管理得当，对保证房屋正常发挥使用功能，延长使用寿命，能够使其保值与增值，是维护业主利益的根本体现，同时也能提高开发商的声誉，更反映出物业管理公司的服务品质和管理水平。
◎“客户服务中心”将根据现场情况制定房屋管理与巡查保养方案及工作计划。◎根据维修任务编制年度计划，按照年度计划和施工任务的情况，编制月、季度施工工作计划并按时落实。
◎严格执行既定的工作质量标准，按照制定的统筹计划，组织施工，建立正常完善的管理施工程序。
◎客户服务经理在规定时间内每天巡查所负责的区域，对楼宇的主体工程、门窗及装修工程、楼宇地面工程、油漆粉饰工程等进行巡查，发现问题及时记录并做出处理。
◎对楼宇天台防水层、水池、公共通道、地下室基础、梁板、外墙、空间、地面进行定期检查维护。
◎对擅自改变房屋规划结构、上下水管、乱搭建等行为，即时处理、纠正，并耐
心做好劝导工作，直到恢复原状为止。
◎严格执行既定的房屋养护质量标准并进行分项管理。
◎对房屋的公共部位和业户室内的维修做全面记录，并定时回访。
◎做好雨季、台风、暴雨过后对房屋设施的不定期抽查，安排维修工作，确保房屋设施的完好。
三、设施设备维修养护
3.3.1建立设施设备管理制度
针对“万祥滨海新城”的高层和小高层建筑，制定设施设备的管理制度必须针对其独特的设计、机电设施设备的配置、日常的运行操作以及较高的使用频率。任何机电系统一旦出现故障都会对业户、商户产生不良影响，并给“客户服务中心”带来多方投诉。因此，在开发商将验收合格的设施设备移交给物业管理公司时必须涵盖下列内容：
◎必须清楚地了解设施设备的功能、功率、规格及使用守则。
◎对设施设备的安装及现场运行操作情况作出评估并改善。
◎制定设施设备的短、中、长期维修、保养、更新计划及预算案。
◎评估设施设备零配件的供应以及库存量的情况。
◎强制执行设施设备安全年检制度。
◎强制执行对设施设备每三至五年作一次严格的全面评估。
◎制订设施设备管理与操作守则及条款和应变方案。
◎对工程技术人员进行专业的培训及考核，并严惩人为疏忽的行为。
◎严格要求工程技术人员24小时持证上岗，以保证系统的正常运行。
◎建立健全设施设备的资料档案。
◎建立一支专业的工程核心小组，长期监控设施设备的运作及工程技术人员的工作表现。
◎建立一支专业的工程核心小组，对工程维修保养商实行严格的监督检查并作出评估。
制度大纲：
◎房屋日常与定期维护制度；
◎配电房值班制度；
◎现场保洁制度；
◎巡视检查制度；
◎运行分析制度；
◎设备维修管理规定；
◎给排水设备维修管理制度；
◎消防设备维修管理规定；
◎配电房设备安全操作规程；
◎配电房交接班制度；
◎水泵房运行管理制度；
◎水泵房安全操作规程；
◎工程技术人员交接班制度；
◎消防系统与风机系统运行、管理、维修保养制度；
◎水泵运行完好技术质量指标；
◎给排水系统运行、管理、维修、保养制度；
◎给排水系统日常管理制度；
◎电梯运行维护管理制度；
◎智能化系统运行、管理、维修、保养制度。
3.3.2做好设施设备维修与安全措施
我们将通过严格的管理和采取相应的措施来保障小区供水、供电、通风、排污、电梯、消防、监控等系统安全、正常的运行，延长其使用寿命。主要措施有：1、日常运行：制定严格的设施设备操作规范，按要求进行巡查；制定安全操作规程，保护人身及设备安全。
2、常规维护：制定完善的维保计划及实施方案，排除隐患，确保设施设备的正常运行。
3、紧急状况的处理：建立快速反应机制，制定应急准备及响应措施，保证紧急
状况下实现联动，将损失降到最低程度。
4、管理原则：
◎制定公共设施机电运行和保养工作计划，按公司物业管理质量标准规范运作，确保设施设
备的正常运作。
◎建立及完善设备管理制度、设备运行操作规程、设备日常和定期维修保养制度、设备技术
档案等管理制度。
◎建立机电设备二级保养制度，即日常保养和定期保养。
◎保障供电、供水、消防等正常运作并做好记录。
◎巡视设备房和设备运行情况，做好巡查记录，发现设备运行状态有异常情况须及时报告、
记录并在主管安排下尽快处理。
◎做好设备房的物品管理，加强安全防范工作。
◎负责机电设施、设备的各项维修、保养工作，并做好记录。
◎定期清洁所管理的设备和设备房。
◎建立有效的信息传递体系。实行24小时值班，随时接管业户和内部员工的维修申请及故
障报告，及时反馈信息，在最短的时间内使有关人员到位并及时处理问题。
◎对部分机电养护工作拟订服务合同，安排专业公司负责定期的养护工作，并由工程领班安排下属员工按服务合同的条款监管专业公司的养护，确保维修保养工作的品质，并准确地作好保养记录。
◎安排相关保险。
3.3.3加强设施设备养护
A、设施设备养护主要内容：
1、给排水设施（设备）运行管理及养护
◎确保给排水设备(设施)保持良好的技术状态，保证生活、消防用水的需要。
◎专业维修人员负责给排水设备的维修保养。
◎值班人员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。
◎工程部经理负责给排水设备设施的综合管理及上述工作的检查监督。
◎客服经理负责上述工作的检查监督。
◎客户服务中心负责向有关业户通知停水情况并做好解释工作。
◎给排水设备发生故障，维修人员负责维修保养工作的指导、检查监督及委托修理的联络工作，及时处理给排水设备（设施）的故障，确保设备性能。
2、供电设施的运行管理及养护：
◎确保供电设施（设备）保持良好的技术状态，保证小区内业户的安全用电需要。◎高压运行工程师负责高压设备和变压器的巡检，并做好记录。
◎机电值班人员负责供电设备的操作、监控记录及异常报告。
◎工程部主管负责供电设备综合管理及上述工作的检查监督。
◎客服经理负责上述工作的检查监督。
◎客户服务中心负责向有关业主通知停电情况并做好解释工作。
◎供电系统发生故障，工程人员应及时报告主管，必要时报供电局进行抢修等联络工作，确保设备的性能。
3、高低压保养维修程序：
（1）变压器：每年冬季做高低压绝缘试验，对变压器线耳和各种螺丝进行检查、收紧、清洁污物。具体实施程序如下：
◎组织熟悉设备的人员（五人以上）指定专门责任人，了解工作任务和注意事项，并由专门责任人按工作单程序安排工作。
◎工作时穿长袖工作服，身上不得配带其它杂物及手饰，着绝缘靴、戴绝缘手套，测验电器是否正常。
◎先停低压开关，再停高压开关，用合格的验电器验明接线端无电后，最后用专用的接线杆将接地线可靠接地，对母线进行放电并相间短接。
◎接、拆地线应有专人负责，所有停电安全措施完成后，方可进行保养工作。◎工作完毕后检查所有工具器材数量，不得遗留杂物，由专人拆除接地线，工作
人员全部撤离工作现场后才可按步骤进行送电。
（2）高压开关柜：高压系统属于技术要求较高的供电系统，因此每年冬季都要将该项维护工作外包给供电局进行，每年冬季对手动合闸和分闸回路进行试验和检修。
（3）低压开关柜：每年冬季对低压开关柜内的各种开关和机械进行检修，收紧螺丝，清洁污物。
4、电梯的管理及养护
◎电梯机房除电梯维修人员、消防人员外，任何人不能进入，机房内的设备非电梯维修人员不得操作。
◎运行中电梯突然出现故障，值班人员应尽可能地先救援出被困人士，并通知电梯维修人员进行检修，如救援不成，值班人员应安慰乘客，尽快通知电梯维修人员前来救助。
◎电梯人数过多时，应分批搭乘，以免超载发生危险。
◎切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生危险。
◎发生火警时，切勿搭乘电梯，因电梯可能随时在半途停顿，将人困在电梯内，被困者可能会因浓烟而窒息，甚至危及生命。
◎发现有水渗入电梯或电梯槽底部有积水，应立即停止使用，以免触电，并设法将电梯升高至较为安全的地方。保洁员在清洗走廊和楼梯时，勿让水流入电梯内，以免损坏电梯设备。
◎电梯维修人员应每天检查电梯机房是否有足够的通风，温度是否过高，气窗玻璃是否完整，机房门必须上锁。
◎电梯内的求救警铃、电风扇必须保持工作状态，以免突发紧急事件时因无法求救而导致窒息。
◎因维修、保养而正常停用任何电梯时，应在小区的公告栏内张贴通知。
5、消防设备的运行及养护
◎小区内所有消防通道指示牌必须保持良好的状态，停电后仍正常工作。
◎小区内所有消防设备应每月测试一次，如发现故障应立即维修并做好记录。
◎任何消防设备均安装在机房内，应每星期检查一次。
◎消防报警系统每月测试一次，如有故障应立即维修并做好记录。
◎消防水泵应保持良好的状态，阀门无人为误开，保证消防水箱的水位处于正常。◎具备消防保养证明书。
◎每年应有一次消防演练。
6、中控室设备维护：闭路电视监控系统保养规程
◎客户服务中心信息室负责监控闭路监视系统主机，工程技术人员负责对该系统实施维修保养。
◎闭路电视监控系统应由经过专业训练的人员负责使用、管理和维护，无关人员不得随意触动。
◎值班员应熟悉闭路监视系统所拍摄的画面及各路段路口等实地目标的对应和编排。
◎设备投入正常使用后，为确保运行正常，工程技术人员必须严格按《闭路监视系统保养项目计划表》进行检查。
◎每日检查：闭路监视系统控制主机各项功能是否正常，有无设备异常，将检查结果填写在《闭路电视监控系统设施每日保养记录表》中。
◎每月对电缆、接线盒、设备作直观检查，清理尘埃。
◎每季对室内部分电缆、接头、清理尘埃，检查信号传输质量，并将结果填写在《闭路电视监控系统设备保养记录表》中。
◎闭路电视监控系统设备出现故障后，首先应分清故障类型、部位，并及时排除，一时排除不了的故障，应立即通知有关专业维修单位，属保修范围内的，立即通知保修单位修理、保养，以便尽快修复投入正常工作，并记录在案。
◎确保中控室设备（消防报警系统、保安闭路电视监控系统、红外线围墙可视对讲电话系统）处于良好状态，保证业户的生命和财产安全。
◎中控室保安员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录；
◎弱电维修工负责中控室设备的维修保养，确保中控室设备运行正常。
◎工程部主管负责中控室设备的综合管理以及对上述工作的检查监督，并对维修保养工作进行指导，检查监督及委托修理的联系工作。
◎“客户服务中心”负责上述工作检查监督。
◎中控室保安员负责中控室机电设备的操作，确保消防报警设备、保安闭路电视监控系统操作的安全性和准确性。
B、设施设备养护实施计划表
电气系统
一、配电室
1.值班室
2.电力电缆
3.变压器
4.高压开关柜
5.低压柜
二、电气竖井
三、柴油发电机
四、公共照明
五、立面照明
消防系统一、消防监控中心
二、消防疏散指示灯
三、卷帘门
四、防火门
五、消防广播系统
六、消火栓系统
七、自动喷淋灭火系统
八、消防自动报警系统
九、灭火器
给排水系统一、给水系统
二、排水系统
三、污水处理池
四、集水坑
设备检修管理制度及考核办法
设备检修管理制度及考核办法 一、目的 为加强设备管理，提高检修质量，确保设备高效、安全、经济运行，特制定本制度及考核办法。 二、适用范围 适用于维护系统的设备检修管理工作。 三、定义 设备检修分类：计划检修、临时抢修。 四、管理职责 1、生产、技术办负责设备检修计划的审核、落实和协调。 2、部安全员负责组织检修项目安全措施的制定和督促落实。 3、各站负责设备的日常检修和计划检修的监督、落实、验收工作， 并做好检修计划表，同时各站做好检修安全措施的落实到位；技术办负责检修的技术指导，并对检修质量监督考核。 4、各站按时编写设备检修计划报生产技术办。 5、生产技术办负责协调对设备检修安排时间，并对检修进度进行 监督考核。 五、内容与要求
一、计划检修 1各站应根据日常点、巡检信息，确定需检修项目、检修内容及时填写周检修计划表报生产、技术办，根据与生产检修同步的原则安排检修日期和检修时间。 2周检修计划每周五17：00之前由各站用KRK报生产、技术办,由技术办进行编制、审核及主管领导批准。 3各检修项目必须严格按操作票制度执行，关键设备的检修必须4检修前的准备： 4各站在接到检修通知后，严格按周检修计划的要求进行布置安排，在防火要求的区域，有需要动火检修项目时必须及时按要求认真填写《动火许可证》，报部安全员，送交主管部门审批。各站应认真落实人力、物力，并要求检修负责人检修前到现场了解情况、确定方案，准备所需工具及备件、材料。 5 在检修过程中如发现与原制定方案出入较大，会影响到检 修安全、质量或检修时间的延误，应及时向主办汇报，以利采取对应的措施。 6检修完成后检修人员应对检修现场进行清理、清扫。检修完后必须与操作工一起对检修设备进行试车并签字认可。 二、临时抢修 1设备出现突发性影响生产的故障时，各站必须立即向主管领
XX物业管理有限公司房屋、设备维修养护规定
房屋、设备维修养护规定 建新物业管理有限
一、负责物业标识的设置、安装、维护 我们除了维护好开发商已安装、设置的各类标识标牌外，还将根据项目现场的具体需要,按照我司VI系统,完善相应的标识，以利工作的进一步开展，我司企划部负责此项工作。我们在“万祥滨海新城”项目标识管理工作中的原则是： ◎按照统一的VI视觉识别系统的规范要求制作标识标牌； ◎指路牌清晰明了，让人迅速准确地到达目标地； ◎告示牌醒目简洁，让人清楚“这是什么”，“怎样做”等等，比如禁行禁停牌、垃圾分类牌、商铺类别标识、取车程序、锁车前注意事项等。 ◎根据项目的特色及需要，设置一些精巧别致的标识牌，既可让人学到知识，了解趣味典故，又为社区环境增添了亮点。比如：我们将各种花木挂牌标识，介绍该花木的品名、科属、产地等；对艺术雕塑挂牌标识，说明创意或典故。 ◎在标识标牌的安装、维护方面，我们也将本着安全、持久、方便业户使用的原则，根据设计材质的需要进行专业操作，于细微之处体现服务的规范和细腻。 二、房屋维修管理及日常养护 ◎房屋维修管理是物业管理的重要主体，管理得当，对保证房屋正常发挥使用功能，延长使用寿命，能够使其保值与增值，是维护业主利益的根本体现，同时也能提高开发商的声誉，更反映出物业管理公司的服务品质和管理水平。 ◎“客户服务中心”将根据现场情况制定房屋管理与巡查保养方案及工作计划。 ◎根据维修任务编制年度计划，按照年度计划和施工任务的情况，编制月、季度施工工作计划并按时落实。 ◎严格执行既定的工作质量标准，按照制定的统筹计划，组织施工，建立正常完善的管
理施工程序。 ◎客户服务经理在规定时间内每天巡查所负责的区域，对楼宇的主体工程、门窗及装修工程、楼宇地面工程、油漆粉饰工程等进行巡查，发现问题及时记录并做出处理。 ◎对楼宇天台防水层、水池、公共通道、地下室基础、梁板、外墙、空间、地面进行定期检查维护。 ◎对擅自改变房屋规划结构、上下水管、乱搭建等行为，即时处理、纠正，并耐 心做好劝导工作，直到恢复原状为止。 ◎严格执行既定的房屋养护质量标准并进行分项管理。 ◎对房屋的公共部位和业户室内的维修做全面记录，并定时回访。 ◎做好雨季、台风、暴雨过后对房屋设施的不定期抽查，安排维修工作，确保房屋设施的完好。 三、设施设备维修养护 3.3.1建立设施设备管理制度 针对“万祥滨海新城”的高层和小高层建筑，制定设施设备的管理制度必须针对其独特的设计、机电设施设备的配置、日常的运行操作以及较高的使用频率。任何机电系统一旦出现故障都会对业户、商户产生不良影响，并给“客户服务中心”带来多方投诉。因此，在开发商将验收合格的设施设备移交给物业管理公司时必须涵盖下列内容： ◎必须清楚地了解设施设备的功能、功率、规格及使用守则。 ◎对设施设备的安装及现场运行操作情况作出评估并改善。 ◎制定设施设备的短、中、长期维修、保养、更新计划及预算案。
房屋维修管理制度
房屋维修管理制度 1．为规范房屋主体维护修缮工作流程，确保房屋主体维护修缮的质量，制定本制度。 2．本制度适用于公司各物业管理处的公共部位房屋主体维护修缮工作。 3．职责 1）各物业管理处主任/管理员负责房屋主体的日常检查和现场勘验，并根据勘验结果提出维护修缮方案，报工程部审批； 2）工程部负责公共部位房屋主体维护修缮方案的审批和供方评审； 3）各物业管理处负责公共部位房屋修缮施工现场的监督检查；大型的维护修缮由工程部派员支持； 4）工程部负责组织公共部位房屋修缮施工的验收。 4.房屋主体问题的发现 1）物业管理处负责房屋建筑主体的日常检查工作，发现异常应填写《管理处工作记录》； 2）顾客反映、投诉房屋主体问题时，应记录于《管理处工作记录》； 5.房屋主体问题的现场勘验 当检查发现或顾客反映房屋建筑主体问题时，物业管理处应组织相关人员到现场察看，察看后分析原因，分清责任。 6.房屋主体问题的处理 1）公共部位的房屋主体问题，物业管理处应提出处理方案，报工程部审批。对于需由业委会审批的项目还应报业委会审批；
2）当异产毗连部位出现房屋主体问题，物业管理处应进行协调，由责任当事人负责处理，或由责任当事人委托物业管理处处理； 3）物业管理处对顾客反映、投诉房屋主体的问题应及时将原因分析及处理方案向顾客反馈。 7.房屋主体问题处理方案的审批 1）工程部应对物业管理处提交的维护修缮方案从原因分析、方案的可行性及有效性等方面进行审核，并根据公司的人员、工器具情况决定由公司自行维护修缮或是委托专业公司维护修缮； 2）对委托维护修缮的专业公司应进行评审，评审按《采购程序》第5.9条款的规定执行。 8.房屋主体问题处理施工的检查 1）各物业管理处应根据相关的施工规范每天对施工现场进行1～2次检查，并记录在《管理处工作记录》，必要时可另行制作表单记录； 2）物业管理处应加强施工现场工程质量和环境卫生的管理。检查中发现的问题应及时纠正，对不纠正的应上报工程部，并以《工作联系单》的形式书面通知施工单位，《工作联系单》由物业管理处填写，工程部经理签发； 9.验收 1）施工结束后，物业管理处应上报工程部，由工程部组织人员按相关的验收规范进行验收； 2）对验收中发现的质量问题应通知施工单位进行整改，整改结束后应再次组织验收直至全部合格。
设备维修费用管理制度
BAOSTEEL NO.5 STEEL 宝钢集团上海五钢有限公司管理文件 文件代码：WGBBO005 试行版批准： 设备维修费用管理制度 1 目的 1.1 设备维修费用（以下简称维修费）是宝钢集团五钢有限公司（以下简称公司）生产成本的重要组成部份。在确保设备最有效运行的前提下，合理使用维修费，提高全员维修费管理意识，不断降低维修成本是维修费管理的重要任务。 1.2 维修费实行专业归口、区域分级负责的一贯制管理。 2 维修费使用范围和构成 2.1 维修费是公司对设备进行维修所发生的费用。 2.1.1 维修费使用范围是指公司各单位组织实施的日（含维护保养、备件维护性修复）、定、年、抢修等常规检修项目所发生的维修费用；由专业归口管理部门控管的专项维修费、维修工程费。 2.2 维修费由物料费（含材料费、备件费）、外协费（含常规外协、检测诊断测绘费）、维修工程费（包括材料、备件、外协、设计）、公用设施费构成。 2.2.1 物料费中的材料费指设备维修中耗用的主材、辅材、油脂及工器具损耗所发生的费用。 2.2.2 物料费中的备件费指备件新品费（含预制作）和恢复性修复件的修理费。 2.2.3 外协费中的常规外协指各生产厂四班、日班人员对设备维护检修内容作业后进行结算的协力费用。 2.2.4 维修工程费指维修工程项目所发生的备件费、材料费、外协费（含设计费）。 2.3 下列费用不属维修费列支范围 2.3.1 各类生活消耗品（件）及其修复费； 2.3.2 各单元生产作业外协人员及生产劳务人员的人工费； 2.3.3 专用资金开支的（更新改造、科研项目等）费用； 2.3.4 构成固定资产设备的购置费；
物业管理房屋维修方案
第七部分物业设施、设备维修、维护方案 物业得维修养护 1.业主对物业专有部分得装修、养护行为不得妨碍其她业主得合法权益。 2.因维修、养护物业设备确需进入其她业主得物业专有部分时，业主或物业公司应事先告知相关业主,相关业主应给予必要得配合. 3．相关业主阻挠维修养护得进行造成物业损坏及其她损失得，应负责修复并承担赔偿责任。 ４.发生危及公共利益或其她业主合法权益得紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主得,物业公司可向相邻业主说明情况，在居委会或派出所监督下进入相关业主得物业专有部分进行维修。事后应及时通知相关业主并做好善后工作. 5．因维修养护物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地得，应当征得建设单位、小区物业管理处与业委会得同意，并在约定期限内恢复原状。 6．建设单位应按国家规定得保修期限与保修范围承担物业得保修责任。建设单位在保修期限与保修范围内拒绝修复或拖延修复得，业主可以自行或委托她人修复，修复费用及修复期间造成得其她损失由建设单位承担。 7．本物业管理区域内得全体业主按规定缴存、使用与管理物业专项维修资金. 公共设施维护管理
（1）对共用设施设备进行日常管理与维修养护(依法应由专业部门负责得除外）,保证共用设施设备能正常运行与使用,杜绝安全事故得发生。 （2)建立共用设施设备清册档案（设备台账)，有设施设备得运行、检查、维修、保养记录. （3)有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范开展工作。 (4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围得，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造得，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。 (5)特种设施设备与测量仪表、仪器，按照政府有关规定,定期进行检测校准,使之符合相关规范. (６）设备房保持整齐清洁,安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象,无堆积杂物;设备设施铭牌、标识,规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度上墙。 (７)各类管线有分类标识与流向标识，各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等)齐全，记录完整；监控记录可保存15天，并能正常回放。 （8)对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患得健身设施、燃气调压站（箱)、水系沿岸等危及人身安全得部位设置明显警示标志，制定防范措施；对可能发生得各种突发设备故障有应急方案。 （9）公共区域内得雨、污水管道每年检查、疏通１次;雨、污水
设备维修管理制度
一．目的：保证设备出于良好的技术状态。更好的为公司生产系统服务。协助维修人员制定工作目标，监督检查完成工作任务。创造为提高业务能力和服务水平的良好环境。特以下制定管理制度。 二．范围：本规定管理制造部设备主任、设备主管、维修主管、维修班长、维修人员。明确人员履行岗位职责的相关制度，建立对应考核制度的有效性和合理性。 三．巡检、维修制度 1. 维修人员必须严格落实巡检制度，强化巡检质量，增加巡检频率。监督检查各工序操作人员的点检效果，为工序操作人员做出现场技术指导和操作培训。 2．维修人员对点检出的问题应及时整理解决，并将结果反馈给使用工序操作人员，明确应注意事项。 3. 维修人员发现运行中设备因故障需要停止运转，应报告设备主管至生产车间停机检修。因维护操作不当造成的故障应在处置完毕将事故情况通报车间。 4．维修人员严格落实《设备故障维修请求单》制度，按要求标准执行，做好部门留存。 5. 维修过程实行科学检修、文明施工，杜绝野蛮拆装。要求如下：“三不落地”：工具和量具不落地、拆卸零件不落地、油污和脏物不落地。 “三净”：停工场地净、检修场地净、开工场地净。 维修现场做到安全标识明显，防护措施到位，状态标识清楚，注意事项通报。
6. 维修结果做到自检和操作工验收合格。要坚持：不符合质量标准不交工、没有维修记录不交工、卫生不合格不交工。 7.维修人员要做好修旧利废工作，对维修调换下来的有修复利用价值的设备和零部件，要及时修复归类，妥善保管。需要改制或备用的设备和备品配件，在维修期间要做好测绘工作。 8.维修结束后要认真做好维修总结工作和维修技术资料的归档工作。过程数据应准确记录，便于设备主管归纳整理和分析。 9.部门设备主管应根据设备的技术变化状况，结合生产安排，编制设备检修计划。计划应具有科学性、准确性、系统性。制订设备检修计划应与日常的设备管理工作相结合；重要设备及关键部位应采用状态监测和故障诊断技术；定期进行数据的归纳整理和分析，组织检查鉴定，掌握设备的技术状况；收集、积累设备技术状态数据为编制检修计划、制订检修方案提供依据。 10.设备维修分大修、中修、小修、系统（装置）停产大维修和事后维修。设备主管应对照检修计划和检修等级做出相关备件配件，材料，工器具计划准备，提报流程依照《备件计划申请管理规定》执行。 11.出于技术更新，提高效率，安全运行，降低能耗更方面考虑维修人员有责任提出更新和改造方案和建议。 四．值班与加班制度 1.各维修工段对非办公时间内（中班、夜班，节假日及就餐时间），必须安排值班人员。因其它工作内容离开值班室时，应留下联系方式。 2. 非办公时间段安排值班人员名单及联系方式应提报至车间。 3.值班人员遇到不能处理问题应及时上报，不得延误。设备、维修主管必须做出可行的处理方案。若情况需要必须到现场处理。 4.维修人员必须服从因恢复生产需要安排的加班。 5.设备维修主管根据报修情况合理安排人员加班，负责跟踪监督检查最终结果，解决遇到的问题。 6.设备维修主管必须负责任的对加班人员的工作情况给予准确真实记录。对于加班超长的人员可根据工作情况予以适当调休。
物业设备设施维修养护
物业设备设施维修养护
物业维修保养计划的实施 建筑本体和公共设施的维修养护是物业管理的重要内容。大厦的建筑本体及公共设施管理工作中，我们确立了“管养合一”的方针，指定合理的养护计划，精选高质量的维修养护队伍，采取严密的监管措施，保障建筑设备及设施始终完好如初，实现业主满意、社会满意的目标。 第一节物业维修养护要点 一、大厦的运作趋势及季度因素。 二、根据自身的技术力量和维修保养的工作量，全面平衡季度、月度工作量。 三、据物业运作状况，拟订维修保养重点。 四、充分考虑费用预算。 五、充分考虑执行计划是否可能出现的问题，评定相应的对策。 第二节物业维修养护计划编制程序 一、大厦公共设施、建筑设备的状况是编制计划的依据。 二、维修保养的工作量是编制年度计划操作依据。 三、资金是年度预算编制计划依据。 四、编制年度维护保养方案草案。
第三节物业维护保养的管理措施 一、根据大厦的特点，制定严格的零修、中修、大修、翻新、综合维修的管理及施工制度，保证维修质量。 二、科学地、规范地制定各项维修方案，有效地控制成本。 三、对于需要分包的维修项目，严格的进行分包商评审，严格监督施工，保证维修质量。 四、维修工程完成后，组织人员对工程质量进行检查。 五、定期总结，就大楼维护情况做出管理报告。 第四节物业维修养护项目计划及实施方案 为了确保大厦建筑设备及设施安全可靠、经济运行，根据设备设施性能及使用情况，制定相应设备设施维修养护计划，并组织实施。 一、建筑本体日常维修养护计划及实施方案（表一） 二、建筑本体定期维修养护计划及实施方案（表二） 三、公共设施日常维修养护计划及实施方案
物业管理区域内共用设施设备管理维修方案
物业管理区域内共用设施设备管理维修方案 设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，建立科学合理的设备管理维修方案尤为重要。 一、设备设施维保计划的建立 1、实施设备的维护保养首先要制定维护保养计划 1）制定维修保养计划的准备工作内容： 确定要维护保养的设备，应按照设备系统分化的设备档案，通过设备档案可全面了解设备现状制定计划 2）确定保养的内容： 保养内容依据设备运行状态主要是基于以下三个方面：一是政府部门相关法规规定的保养内容，二是设备运行运转情况，尤其是设备出现故障的信息，这是制定维保计划时重点关注的内容。三是设备运行周期，也就是季节保养。 2、《设备设施年度维护保养计划》制定原则: 1）设施设备使用频率 2）设施设备运行状况（故障隐患） 3）维养工作的合理时间（避开客户使用大的时间段、节假日），具体实施维修保养的时间
4）维修保养项目及内容 5）备品、备件计划，预计费用 设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠正常运转；同时，对于降低成本、减少故障有着至关的作用。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，工程部负责人负责制定《设备设施年度维护保养计划》，并在每年12月15日前经项目总经理进行审批后执行。 二、设备维护保养的类别： 设备维护保养的类别主要包括维护保养和计划检修 （一）设备的维护保养 1、维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主，在就是以运行期间的设备定时定频巡视检查、定期切换运行、轮流使用等方法强制保养。 2、维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作 （二）设备的计划检修 设备计划检修是建立在设备点检基础上的 1、设备点检按设备运行参数和点检方式经行，可以停机检查和随机检查，检查时可以通过摸、听、嗅、等方式也可以使用仪器仪表进行点检。 2、计划检修是对正在使用的设备，根据运行规律及检点的检查结果确定检修周期，以检修周期为基础编制检修计划，对设备进行积极的、预防性的修理。计划检修工作一般分为小修、中修、大修
设备检修管理制度
设备检修管理制度 1 适用范围 本标准适用于**矿。 2 具体内容 2.1凡从事设备检修的作业人员必须符合以下条件： 2.1.1接受过专门的安全教育，并考试合格； 2.1.2持有上级劳动部门配发的安全操作合格证（学徒工必须在师傅的带领下）。 2.2在设备检修前，必须穿戴齐全各种劳动保护用品，尤其要戴好安全帽，禁止酒后上岗，严格确认所用工具是否完好、符合各种设备检修安全要求。 2.3开好班前会，提出在检修过程中可能发生的不安全因素，明确责任，多工种或立体交叉作业要有专人监护，随时观察，及时整改处理不安全隐患，记录清楚。 2.4大中型检修项目必须拟订出可靠的安全措施，必要时成立工程指挥部全面负责安全措施的落实： 2.4.1安全措施中，必须提出所施工程中可能出现的不安全因素，并制定出书面文字的安全措施。措施制定后，由施工单位负责人（或工程指挥部总指挥）矿有关部门负责人、主管领导确认签字后方可生效； 2.4.2 在检修作业前，必须对有关人员进行全方位的安全教育，明确作业环境、作业过程中存在的或可能出现的不安全因素，并根据不安全因素提出防范措施，经考试合格后方可进行施工作业； 2.4.3检修作业必须执行挂牌制度，未挂牌不得进行检修作业，未摘牌不得启动设备； 2.4.4对于零星作业、分散作业，要指定现场安全负责人，并由指挥部或施工单位负责人向现场安全负责人交安全、交险情、交措施。 2.5必须严格遵守《职工安全通则》、《下井须知》和《安全生产确认制》等有关条款。 2.6从事电气检修必须遵守： 2.6.1请求和执行停送电命令时，应填写倒闸操作票，认真进行复查并做好记录； 2.6.2进行检修作业时，必须认真填写工作票（填写检修内容及必须采取的安全措施），每张工作票只能填写一个工作任务，由操作者填写操作票、监护人审查操作项目； 2.6.3在具体操作过程中若发现疑问时，不能擅自更改操作票，应先停止操作，待查清原因，值班人员同意后再继续操作； 2.6.4在断电线路上作业时，该线路的电源开关把手必须加锁或设专人
物业服务费用范围的物业设施设备维修管理与维护
物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护 一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况 需要维修，属于小修范围的，及时组织修复 属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议，并协助开发商维修 编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全 合理使用，不任意拆动原房屋结构，不任意改变原建筑的用途 各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚 及时保养维修，保持房屋及公共设备设施的完好 因房制宜，有计划地安排保养维修任务 完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度 完善的管理、检查、考核制度 给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态 建立和贯彻各项规章制度及各项标准 搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度 二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定 【房屋、建筑设施】 建物维修工 a. 按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》的内容要求进行修缮养护； b. 每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑，公用部位、设施进行巡查； c. 将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内； d. 房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内； e. 房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。 设备主管 a. 负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作； b. 每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督； d. 对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证； e. 每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据
设备维修管理制度
设备维修管理制度 坚持执行设备的维护保养与预防检修相结合的检修制度，积极推行故障诊断的状态检测技术,按设备运行状态合理确定检修时间和检修制度,以提高检修质量,降低检修费用，缩短检修时间。 一、设备的日常检修 1、设备日常检修应做好主要设备的擦拭、清洁工作，紧固易松动的螺丝。检查设备零部件是否完整，设备是否正常，。维护和保持设备状态良好，保证每日生产的正常进行。 2、设备日常检修维护保养工作要实行专人负责制，对设备做好巡回检查并做好记录。 3、使用的设备要建立严格的润滑制度，坚持进行日常润滑工作，主要设备要建立润滑卡片。设备的润滑必须专人负责。 4、设备日常检修要保证有每天不少于2小时的检查、维修、保养时间。若发现设备故障在2小时内无法排除的，应及时向上级部门汇报，组织力量进行检修。 二、设备的定期检修（月检） 1、设备定期检修计划的内容及检查时间依据以下几个方面确定： （1）《煤矿安全规程》规定的定期检查内容和试验内容； （2）根据设备制造厂家设备使用说明书规定的定期检修内容； （3）根据运行记录、维护检查记录所发现的问题； （4）上次检修发现的问题，在做好充分准备的基础上而列入本次检修的。 2、设备定期检修计划由班组提供，机电工区审核，列入月检修计划。检修单位制定检修的项目、时间、安全措施、安全负责人及参与人员等，报有关部门审批后，方可执行。 3、设备定期检修计划的完成情况及检修质量由机电工区进行考核，并列入考核中，做到保质、保量。 4、设备定期检修后电气设备要保证能够连续正常生产使用一周以上、机械设备要保证连续正常使用一个月以上。 三、设备的停产检修 1、各设备使用单位应对设备精度、性能进行测定，发现效能降低或精度降低，应进行调整或列入停产检修计划。 2、节假日停产检修应集中力量解决日常不能检修的主要设备缺陷和各种安全保护装置的试验和整定。停产检修确定后应编制检修工作计划。计划内容应包括检修项目、时间、安全措施、安全负责人及参与人员等并报有关部门审批后方可执行。
物业设施管理与维护方案
第一节房屋附属设备的管理与日常性保养 一、附属设备管理的意义与特征 物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。 物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。影响居住水平，关系到人们生活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国家、民族、时代科技经济特征，是人类文明的标志。 （一）物业设备管理的意义 物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用： 1.是充分发挥房屋住用功能的保障 2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的 保证 3.利于推动房屋建筑设备的现代化 4.利于强化物业管理企业的基础建设 （二）物业设备管理的特征： 1.服务性功能强； 2.经营性特点突出； 3.专业性技术要求高； 4.综合性强（具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点）。 二．物业设备的构成 （一）给排水系统 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1.供水设备、设施
按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。 2.排水设备、设施 包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。 根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道。 3．房屋卫生设备 包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。 4．热水供应设备 包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。 5．消防设备 包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。 （二）燃气系统 包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。 （三）空调、通风系统 包括：供暖设备、供冷设备和通风设备 1．供暖设备 有热水供暖和蒸气供暖之分 包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散
设备维修、管理制度范本
内部管理制度系列 设备维修、管理制度（标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-50054设备维修、管理制度 Equipment maintenance and management system 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 1、井下所有设备严禁采购和使用未取得“煤矿安全标志证书”的产品。 2、矿用器材设备采购到货后，必须按规定组织验收，填报验收报告，发现部件缺损或质量问题，要及时向生产厂家反馈信息及索赔。 3、各单位应结合本制度和本单位具体情况，建立健全矿用器材设备全过程的管理制度和考核制度。完善管理台帐、领用、发放及消耗记录，定期编制相关报表。 4、购置的矿用器材及设备到货并经验收后，应及时进行安装调试、投入使用。暂时不使用的设备、零部件等必须入库妥善保管，定期维护保养，防止日晒、雨淋、锈蚀、损坏和丢失，并做好防火、防盗工作。 5、加强对矿用器材设备的检查、维护和检修，确保矿用
产品的完好状态及使用性能。 6、大型设备及重要采掘设备的安装调试必须在生产厂家技术人员的指导下进行。设备在安装调试过程中，工程技术人员必须随时作好各种原始记录及各种技术参数，并注明是否符合安装标准。需要进行质量认证的设备，必须及时收集并填报各类质量保证资料。 7、所有设备都必须按照设备操作(使用)维护规程和完好标准进行使用与维护。设备的管理必须坚决贯彻使用与维护相结合的原则，做到设备谁使用、谁维护。 8、未使用过的新型设备，在投入使用前，应由主管技术人员详细研究设备使用说明书及技术资料，制定出操作(使用)维护规程，组织操作工人、维修工学习熟悉后，才能交付使用。在使用初期，主管技术人员，应经常检查其运行情况，及时向设备管理部门反馈信息。 9、所有设备必须建立健全设备包机制、岗位责任制、操作规程、设备运行、维修、保养制度;设备定期检修制、交接班制等各项管理制度，并严格按制度执行。 10、建立设备定期查验、检测、维护、保养和检修制度，
物业设备设施维修保养管理制度
物业设备设施维修保养管理制度 物业设备设施维修保养管理制度 1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。 2、各物业公司所有特种设备设施（如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等）一律实行外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专人监督维修保养质量；每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。 3、维修 （1）检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变，维修主管应提前备好相关备件，预订维修时间实施作业。 （2）如在预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，并提前告知辖区内业户。 （3）维修主管应督导维修人员按时作业。 （4）施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。（5）维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写《设备设施维修记录》。 4、保养 （1）实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购计划并报批，提前组织维修保养材料。 （2）正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件，提前携至作业现场；施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护措施，要求相关人员做好配合。 （3）保养完毕后，保养人应如实填写《设备设施保养记录》
5、紧急故障处理 （1）接到紧急故障处理请求，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修；重大故障，应同时向管理处主任、公司主管领导报告。 （2）到达现场后，工程部主管应查看现场、了解故障原因，制订抢修方案。 （3）实施抢修前，严格按照安全规范做好防护措施，并要求相关人员予以配合。（4）维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时，切不可盲目乱动，应集中商议，找出最佳方案；如属特种设备，应请求有关单位配合支援，并按中华人民共和国国务院令(第373号)《特种设备安全监察条例》执行。 （5）故障处理完毕后，应做好事故起因分析，制订相应的防范措施。 （6）每次紧急故障处理完毕后，工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。
物业管理公司房屋设备维修管理案例分析
物业管理公司房屋设备维 修管理案例分析 Prepared on 22 November 2020
物业管理公司房屋设备维修管理案例分析【案例】某物业管理公司为了加强设备管理，延长设备的使用寿命，降低成本，减少损耗，提高设备的完好率与利用率，维护物业使用价值，更好地服务于客户，对设备管理和维修做了如下规定： ①物业项目内供配电、给排水、电梯、中央空调、消防、通信、弱电、公共照明、智 能化等系统设备由管理处指定专人负责管理。 ②各系统设备从管理处接管验收之日起建立设备资料期就设备的名称、型号、功率、 产地、编号、生产厂商、出厂时间、安装时间进行详细登记。 ③设备购买合同与安装协议、设备使用说明书、质量检验合格证、出厂证号、生产厂 商联系人、联系电话等原始技术资料由公司工程部统一收集归档管理。 ④物业项目内各系统设备，由公司工程部按规定统一进行编号挂牌，铭牌上标注设备 名称、型号、功率、厂名、产地、出厂日期、编号、管理人。 ⑤物业项目各系统设备实行年度、季度、月度检修计划工作制度，由公司工程部会同 管理处共同制定设备定期检修计划，维保班按计划实施。 ⑥检修维护重要大型设备时，应制定详细可行的方案，方案应送交公司相关领导审 批，并由工程部开展，工程技术人员现场组织、指导、监督检修。 ⑦检修维护电气设备时，应由组织者采取相应的安全组织措施和技术措施，实施前要 对作业人员进行安全技术交底，防止发生安全事故。 ⑧检修维护电源干线、高低压、配电盘、配电箱等电气设备应安排专业电工进行，并 派专人监护，操作前必须拉闸并验电，悬挂警示标志牌，必要时须加装栅栏隔离。 ⑨检修维护设备工作结束后，必须经专业技术人员检查验收合格后，拆除设置的安全 措施，在确定万无一失的情况下方可试车并投运。
设备维修管理制度
设备检修计划管理制度 编制：初永江2010-12-20 审核：剌向福2010-12-22 批准：佟恩杰2010-12-25 为使设备经常保持良好工作状态，及时消除设备缺陷，保证检修质量，延长设备使用寿命，节约检修时间，降低检修成本，特制订本制度。 1．设备检修分大修、中修、小修（预防保养）和事后维修。 2．实行科学文明检修，认真执行检修技术规程，制定合理的检修定额，提高检修技术水平，逐步延长设备使用周期。 3．根据检修间隔期及设备检查中发现和存在的问题编制出设备大、中、小修计划，设备检修计划与生产计划同时制定，同时下达，同时检查考核。任何检修项目都要办理检修任务书。 4．设备检修计划由车间编制。保障部组织平衡，报主管副总批准后下达。检修计划提出时，应同时提出备品配件、材料、工器具计划。年度计划在每年1月份第一周提出；月计划在每月25日前提出。 5．在大修前要成立大检修筹备领导小组，负责搞好检修项目的落实，物资准备、施工准备，劳动力的准备和开、停车方案的拟订等工作。大修中必须严格质量检查和检修竣工验收工作，保质、保量、按期完成检修任务，达到一次试车成功。检修完后，应进行总结评比。维修部门应会同有关部门做好安全工作，防止发生事故。 6．结合设备大、中修实现技术革新的（如改革结构、使用新材料配件）应由车间向保障部提出报告并附图纸说明，批准后方可执行。重大革新由保障部报上级主管副总批准。 7．设备大修需要有大修方案。复杂工程，需要绘制网络图。大修方案包括：检查内容、质量要求、工程进度、劳动力、备品配件、材料、特殊工器具需用量、试车验收规程、安全措施等。设备的大修方案确定后，有关部门要做好材料、备品配件的供应和劳动力的准备工作。施工前，保障部组织落实，确保大修工作顺利完成。 8．设备检修必须严格办理设备交接手续，严守检修安全技术规程，施工单位在检修前按规定办理施工许可及动火证等手续。运行车间负责对停车的设备进行处理，合格后交维修车间，并派专人帮助施工人员联系处理有关安全事宜。施
物业管理设备设施维护类试题100(新)
物业管理设备设施维护类试题100 1.物业管理的起源在 20 世纪80 年代,起源于 A。 A,英国 B、中国 2.物业管理是指：受物业所有人的委托，依据物业管理委托合 同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 A,无偿服务、B、有偿服务 3.物业管理的特点具有市场化、专业化、社会化、B. A,现代化 B、规范化 4.从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得A A,职业资格证书、B、大学毕业文凭 5.专项维修资金属A所有，专项用于物业保修期满后物业共 用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 A、业主、 B、物业管理企业 6.卓锦城四期《前期物业管理服务协议》的编制,是根据国家建 设部1999年10月14日关于印发《前期物业管理服务协议》(示范文本)通知要求,根据国务院2003年9月1日颁布的《A》及地方物业管理政策法规,并结合四川省家园经营管理有限公司的实际情况编制成文。 A、物业管理条例 B、治安管理条例 7.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业 服务费用由B交纳 A、物业管理企业、 B、建设单位 8.协议当事人包括甲乙双方,甲方是指房地产开发单位委托的 物业管理企业; 乙方是指 A 。 A、购房业主、 B、房地产开发单位 9.在甲方权利和义务中,甲方可根据国家和地方的管理政策法 规,结合本小区实际情况,制定《A》、《管理公约》及各种物业管理规定。 A、前期物业管理服务协约、 B、 10.在乙方权利和义务中,乙方装修房屋时,严格遵守《 B 》。A、
设备检维修管理制度
设备检维修管理制度 1.目的 规范维修作业人员的维修行为和作业要求,提高维修作业质量和工作效率,降低设备故障,提高设备完好率。 2.范围 本办法适用于公司设备日常点巡检、故障抢修、预防检修、设备专项计划等设备维修活动。 3.检修程序 3.1检修计划 3.1.1大修计划年初由公司办公会议按当年的生产计划统一制订。年度检修每年进行一次。 3.1.2月度检修计划由车间根据实际情况制订并报公司批准；检修时间可根据生产实际需要进行安排。原则上按每2月进行月度计划检修。 3.1.3日常检修计划由车间、班组根据生产需要进行计划和安排。 3.2审批程序 3.2.1大修计划由车间统计检修项目报公司，由公司会议进行平衡研究后由总经理批准。 3.3.2月度检修计划由车间审批后报总经理签批。 3.2.3日常检修计划由车间主任审批。 4.职责： 4.1综合办公室 4.1.1综合办公室负责检修项目材料的供应，保证检修材料的充足和质量，并对材料使用情况进行跟踪服务。 4.2生产车间 4.2.1生产车间负责设备维修作业标准的贯彻、执行。 4.2.2负责制定检修方案，并对检修项目进行风险分析，采取安全的风险防范措施。 4.2.3生产车间是检修安全工作的第一责任单位，车间主任对整体检修工作的安全负责。 4.3安全环保科 4.3.1安全环保科负责检修方案的安全审批。 4.3.2安全环保科负责检修期间的安全检查管理工作。 5.管理内容和规定 5.1维修人员基本要求
5.1.1设备维修人员必须认真学习掌握《设备管理制度》等相关管理制度，掌握设备操作规程及设备说明书等相关培训内容。 5.1.2学习掌握分管区域设备的结构、工作原理、功能和性能。 5.1.3掌握分管区域设备精度、技术指标、工艺要求。 5.1.4掌握分管区域设备的基本操作，认真学习设备使用与维护说明书，掌握设备操作规程。 5.1.5清楚分管区域设备备件清单、预防性维护标准。 5.1.6符合公司要求的上岗条件，特殊工种有操作证。 5.2设备点巡检和保养 5.2.1点检 5.2.1.1上班后操作人员按设备点检表及点检要求进行设备点检工作，每天在班前利用感官手段对规定的部位进行检查并及时处理。 5.2.1.2设备维修人员要深入现场，认真查看点检表并听取操作者反映情况,对发现的问题要求及时处理。 5.2.1.3操作工人每天必须对按《设备操作规程》的要求进行设备清扫和保养 5.2.2巡检 5.2.2.1每天上班后，维修人员必须对分管区域的设备进行巡回检查，巡检首先要检查操作者的点检记录并听取操作工人的反应意见，经复查后及时排除。 5.2.2.2通过感官或仪器对重要部位进行检查，达到有效监视的目的。 5.2.2.3查看设备漏油情况，采取治漏措施，查看油箱油位，补充油量，监督操作人员正确使用设备。 5.2.2.4维修人员要认真记录每天的巡检情况，能及时解决问题的要及时解决，较大或不能解决的问题应向车间汇报，并积极参与解决。 5.2.2.5设备巡检要绕设备四周检查,不能用在过道上的简单行走以及走马观花的形式代替巡检。 5.3维修过程与效率要求
设备维修管理制度
设备维修管理制度 一.目的 为加强全厂设备的维修工作,确保设备及时修复,减少停机时间，确保全年生产计划的顺利完成,特制定本标规程。 二.适用范围 本文件适用于厂区所有设备的维修。 三.职责 1、本制度由工程技术人员编写或修改,由分管经理审批 2、本制度由设备管理部协同岗位操作人员和设备维修人员执行 3、本制度由设备管理部门负责监督、检查 四.内容及要求 1、依据设备故障、事故等发生的不同情况，将设备维修分为三大类：定期维修、 紧急维修和设备更新及系统改造。 2、定期维修 2.1 坚持预防为主的设备维修原则,进行定期维修,并制订相应的大修、中修 和小修计划。 2.2相关人员必须认真执行维修计划,以便尽可能延长设备正常使用寿命,并 减少紧急维修的机会。 2.3 设备管理部负责建立设备维修档案,维修记录及更换零配件记录必须完 整、真实,以便分析故障原因,确定责任。 2.4 设备进行定期维修后，由生产部和设备部共同组织验收，经验收合格后， 共同填写设备维修验收单，双方负责人签字后方可投入生产。
2.5进行正常系统定期维修时,如对生产使用造成影响,必须提前三天通知生 产部,以便做好充分准备。 3、紧急维修 3.1 必须进行紧急维修时,应立即通知设备管理部,由设备管理部安排人员 根据实际情况进行处理。 3.2 如因紧急维修,对生产使用造成影响时,必须立即通知生产部,同时,需 考虑尽量减少影响范围。 3.3 如发生故障的设备在保修期内,应做出适当的应急处理,以尽量减少对 生产的影响,并立即通知有关供应商的保修负责人。 3.4 紧急维修结束后,须由设备管理部填写维修记录及更换零配件记录,并 以书面形式将事故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向分管经理报告。 4、设备更新及系统改造 4.1 出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑, 设备管理部有责任提高对现有设备做出更新或改造的建议。 4.2 设备更新及改造建议,必须向分管经理提交可行性分析报告。 4.3 由于此类工作通常没有迫切性,故须尽量安排在最有利及对生产影响最 小的时间进行。
物业公司维修管理制度流程
精心整理 四、维修管理制度 第一章维修人员工作标准 一、维修人员在维修电器、电焊、电梯、消控设备等特种工作时必须持证上岗，严禁无证上岗、无证操作、违章操作。 二、严格遵守公司各项制度和员工守则，不准违反公司规定，私自行动。 20八、每月上报的维修工时和维修完好率必须属实，不得作假、蒙骗。 九、维修人员平时要对所辖物业小区的设备设施多了解、多研究，熟练掌握设备设施的原理和运行状况，以防发生故障时能快速解决处理。 十、维修人员要主动学习各方面技术知识和业务知识，多学习、多掌握，不断提高自己的技术能力和业务水平。
第二章物业维修工工作职责及工作流程 一、工作职责 1、严格遵守国家规定的对特殊行业、岗位、工种必须持证上岗的规定，严禁无证上岗，无证操作,违章操作。 2、严格遵守公司制度，严禁私自向业主索要服务费和香烟等财物，保障 3 4 修， 5 6 部 1
2、正常工作流程细则 1）准时上班：根据公司上班制度规定时间，准时上班，不迟到。 2）换好工作服：按公司规定穿着工作制服，佩戴工作证，工作服要干净整洁，工作证要清晰易辨。 3）检查维修工具：检查使用的维修工具数目是否对，使用状况是否完好。
如果缺失应立即报告维修组负责人，若维修工具有故障，应立即予以修复。 4）查看记录：查看记录的报修情况和维修记录，如果有报修记录或维修记录中有未维修好的，应立即填好设备维修单，安排维修次序，若没有报修记录或维修中没有未维修的，应查看保养计划，根据保养计划安排工作。 5）维修或保养设备：带齐维修或保养所需要的工具，持设备维修单或设 6 7 8 9 3、紧急维修工作流程