房地产估价原理与方法

房地产估价原理与方法

[摘要]：本文介绍了房地产估价原理及方法。首先，从房地产的基本特性出发，结合我国房地产估价情况，系统阐述了房地产估价的基本理论；然后根据房地产价格形成的基本思路，详细介绍了目前房地产估价中的常用方法。

[关键词]：房地产；估价；方法；

随着我国土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制改革的不断深入和完善，房地产估价的作用越来越大，服务的领域越来越广，房地产估价行业日趋成熟并在各项经济活动中渐显其地位和重要性。之所以要对房地产进行价格评估，源于现实中的需要和理论上的必要。

一、房地产估价原理

（一）房地产估价的意义

从专业估价的角度而言，所谓房地产估价是指以房地产为对象，由房地产专业估价人员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所作出的判断与推断。

房地产估价既是一门科学也是一门艺术，正确的房地产价格的推断与判断，必须基于一套严谨的房地产估价理论与方法，但又不能完全拘泥于有关的理论和方法，还必须依赖估价人员的经验，因为房地产价格形成的因素发杂多变，不是任何人用某些公式就能够计算出来的，评估是应考虑该房地产的特性及房地产市场的所有潜在的影响因素。

（二）房地产估价的基本内容

（1）估价对象

估价对象是指一个具体估价项目中需要估价的房地产。在估价实践中房地产估价对象主要有土地、建筑物、房产等。

（2）专业估价人员

房地产专业估价人员是指经房地产估价资格考试合格，由注册管理部门审定注册取得资格证书后，专门从事房地产价格评估的专业技术人员。

（3）估价目的

估价目的是指一个具体估价项目的期望用途。不同的估价目的，来源于对估价的不同需要；不同的估价目的，将影响估价结果。

（4）估价的原则

估价原则是指人们在该房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价后动中应当遵循的法则或标准。

（5）估价程序

估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性及时间操作性所排列出的先后次序。

（6）估价方法

一宗房地产的价值通常可以从以下三种思路来求取：1.基于理智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买相同房地产的价格，通过最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的思路来求取；2.基于明知的买者肯出的价钱不会高于重新开发或建造相同房地产所

需的费用，通过计算重新开发或建造同类房地产需要多少费用的思路来求取；3.基于房地产的收益能力来衡量其价值，通过预计如果直接利用该房地产可能获得多少收益的思路来求取。

（7）价格影响因素

（8）估价时点

（9）客观合理价格的判断与推断

（三）房地产估价人员

（1）估价师的基本条件

一名合格的房地产专业估价人员，应当具备的基本条件：

1.房地产估价方面的扎实的理论知识；

2.从实践中积累起来的丰富实务经验；

3.实务操作中的良好职业道德。

（2）职业道德的要求

房地产估价人员应遵守的职业道德主要有六个方面：

1.应做到公正、客观、诚实，不得做任何虚伪的估价；

2.应保持估价的独立性，必须回避与自己、近亲或其他有利害关系人有关的估价业务；

3.如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应该接受该估价委

托；

4.应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料

擅自公开或泄露给他人；

5.应执行政府规定的估价收费标准，不得一不正当理由或名目收取额外的费用，也不

得降低收费标准，行不正当竞争；

6.不得将资格证书证借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份

在非本人估价的估价报告上签名、盖章。

（三）房地产估价目的

估价目的是指一个具体估价项目的期望用途，它源于对估价的需要。现实中此类的估价目的主要有：土地使用权出让价格评估，房地产转让价格评估，房地产租赁价格评估，房地产抵押价评估，房地产保险评估，房地产课税评估，征地和房屋拆迁补偿评估，房地产分割、合并估价，房地产纠纷估价，房地产拍卖底价评估，企业各种经济活动中涉及的房地产估价，以及其他目的的房地产估价。

（四）房地产估价的基本原则

（1）合法原则

合法原则是房地产估价应遵循的首要原则，遵循这一原则即是要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提下进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。

（2）最高最佳使用原则

最高最佳使用原则要求房地产估价应遵循合法原则的前提下，应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指一空地或已有地上建筑的房地产合法、可能及合理的使用，最高最佳使用需满足法律允许、技术可能、市场支持、财务可行并达到房地产最高价值的条件。最高最佳使用必须符合法律上许可、技术长可能、经济上可行、价值最大化这四项标准，并在估价中按照这四项标准一次筛选。

（3）均衡原则

房地产价格受土地、资本、劳动力及经营等四项生产要素的组合所影响。这里所谓的资本，是指建筑物及其设备等的投资额，劳动即工资，当这些生产要素的配合获得最适当

的均衡时，房地产的效用便能高度发挥。换言之，生产要素的供给过剩或不足，便会引起不利现象。

（4）收益递增减原则

收益递增减原则，是指当增加诸生产因素的一个单位投资量，收益随之增加；但达到某一数值以后，如再增加投资，其收益不再会与追加投资成正比例增加。

（5）收益与分配原

由劳动、资本、经营及土地四种生产要素自合而生产的收益，应该有各要素分配。一次原则，分配给土地的收益是总收益的最后部分，如果这是最大的，即可认为该土地是出于最有效使用状态。

（6）贡献原则

贡献原则是指发那个地产的某部分，对该房地产群体的收益的贡献，这是部分与整体之间的关系。贡献原则可用于土地或建筑物的追加投资和房地产的一部分改良改造等，它能根据房地产整体价格的贡献程度，判定房地产追加投资是否适当，又可以应用这项原则判断最有效的使用上升程度。

（7）使用原则

房地产必须要与外在环境相配合。房地产若能适应其周围环境，该房地产的收益性或舒适性就能最大限度地发挥。

（8）竞争原则

一般商品的价格正是在供求均衡点上形成的结果。房地产因为具有不可移动性、数量有限性、个别性等特点，竞争不容易再供给方面引起主要是在需求者之间进行。

（9）需求与供给原则

房地产价格由需求与供给的互相关系而定。它与需求呈正向变动，与供给成反向变动。

（10）变动原则

房地产价格是伴随着构成价格的各项因素的变化而变化的。房地产价格的形成因素经常处于变动之中，而房地产的价格又是在这些因素的相互作用过程中形成的。

（11）预测原则

价值是由未来可获得利益的预期产生的。对于价值的评价，重要的并非是过去，而是未来，过去经验的重要意义在于为推知未来的动向提供依据。

（12）替代原则

两个以上互有替代性的商品同时存在时，商品的价格是经过两者相互影响之后才决定的，房地产也有同样现象。某房地产的价格，受同类型具有替代可能的其他房地产的价格所牵制。换言之，同类型而有替代可能的房地产之间，会相互竞争，使其价格互相牵制而趋于一致。

（13）公平原则

估价结果如果不公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会声誉和权威性估价结果如果不公平合理。公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

（14）时点原则

房地产市场是不断变化的，影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的。在不同的时间，同一宗房地产可能会因为自身的新旧而发生价格变化；也可能因为众多市场因素的变化而变化。房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个具体的时间。

二、房地产估价方法

（一）市场比较法

市场比较法又叫市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、交易案例比较法、直接交易案例比较法，有时又简称比较法或市场法。简要地说，它是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。所谓类似房地产，是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地区等相同或相似的房地产。

（1）市场比较法的理论依据

市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。

（2）市场比较法与估价原则的关系

替代原则、供求原则、均衡原则和适合原则是形成市场比较法的基础。房地产估价要依据这些原则去考虑与估价相关的问题，从而使估价结果充分反映市场情况。

（3）市场比较法运用条件

应用市场法进行房地产价格评估，其基本条件就是需要有一个充分发展的房地产市场，以及一个可以供便捷利用的市场资料源。如能取得有效资料，市场比较法可以说是最直观、最系统的估价方法；而在几乎没有房地产交易或交易实例很少发生的地区，就很难应用市场比较法来进行估价；另外，对于很少有买卖交易实例的特殊房地产，如教堂、学校、高尔夫球场、加油站等，这种方法也很难适用，这主要是因为市场资料的不足造成的。

应用市场比较法，需要具备以下条件：

1.充分的交易实例资料；

2.资料具有相关性；

3.市场供求关系基本一致；

4.明确显示具备的条件；

5.资料必须详实可靠；

（4）市场比较法估价步骤

在应用市场比较法进行估价时，需遵循一定的系统作业程序。一般遵循的作业程序是：

1.搜集交易实例；

2.选取可比实例；

3.建立价格可比基础；

4.进行交易情况修正；

5.进行交易日期修正；

6.进行个别因素修正；

7.求出比准价格。

（二）收益还原法

收益还原法是预计估价对象未来的正常纯收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益还原法作为房地产市场价值的一种评估方法，以其充分的学术理论依据，被广泛地应用于具有收益的房地产的估价，并被许多房地产估价专家尊崇为房地产估价法中的“王后”。有关这种方法的称谓很多，如投资法、纯收益还原法、收入资本化法，在土地经济理论上时常称之为地租资本化法等。（1）收益还原法的基本思想

由于房地产的耐用期限长久，因此占有某一房地产，不仅现在能取得一定的纯收益，而且能期待将来会源源不断地取得这个纯收益。譬如，一幢供出租之用的住宅楼宇，预期年租金

为１５万元，显然今后每年可得到１５万元的纯收益。现在如果用一个相当于这幢住宅楼宇的货币额存入银行，每年也能带来１５万元的纯收益，那么可以说这个货币额应当与这幢住宅楼宇出售价格相当。我们把这１５万元当作每年的银行存款利息额，来求该笔存款的本金为多少？这里只要将每年的利息除以存款利率就知道本金是多少了。假定银行利率为１０％，则１５万元÷１０％＝１５０万元，这笔银行存款本金就等于这幢住宅楼宇的出售价格。由此可见，以纯收益还原法计算房地产价格的原理与银行存款是一样的。将房地产源源不断取得的年纯收益视为银行存款的利息，按照一定的利率，还原出房地产价值总额，这就是收益还原法的概念。上述收益还原法的基本思想是一种朴实、简单明了、便于理解的表达，严格来说是不很确切的，因为年纯收益和利率不是一成不变的；另外某一房地产的纯收益是有年期的，而存入银行的本金所得利息，理论上是未来无限年内都会有的；再则收益还原法中的利率不一定就是银行利率，有关这些问题将在后面加以讨论。

收益还原法的基本思想揭示了收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

（三）收益还原法与估价原则的关系

收益还原法是建立在基本价值影响因素与房地产估价原则基础上的，并与这二者保持一致。

（1）预期与变动原则

预期原则是收益还原法的基础。因为价值是由未来可产生的期望利益所创造，所以价值可定义为这些未来利益的现在价值。所有收益还原方法、技术及程序，都要考虑这些期望利益，并估计其现在价值。这涉及到预测期望的未来收益，确定还原利率，并间接地反映收益随时间变动的模式。

（2）供给与需求原则

供给与需求原则及竞争的相关观念，与收益还原法的未来收益预测与还原利率的确定特别有关。收益流量与还原利率是由市场所决定的。商业店铺、办公大楼、公寓大楼等收益性房地产所收取的租金，通常不会与其竞争的类似房地产所收的租金有太大差别。

（3）替代原则

一项房地产的价格、租金及收益率，一般由具有可比性的替代房地产的现在价格、租金及收益率所设定。替代原则是市场导向的，并可作为待估房地产租金与计算还原利率的基础。替代原则也可用以校核收益还原法的有效性及其所用资料与假设的可信度。

（4）均衡原则

均衡原则及相关观念在应用收益还原法时尤其重要。收益性房地产在区位上及种类上达到良好均衡时，可创造并维持价值；土地使用效率的不均衡，可能使价值下跌。土地使用的高效性需要通过良好的规划及使用分区管制才能达到。

（5）外部性原则

正面或负面的外部性原则，会影响收益性房地产的价值。住宅、办公大楼与住宅受相同的外部性因素影响，如公共交通、购物设施及品质。同样地，商业设施因周围具有吸引力、宽阔及易通达的环境而增值，也因维修不良、脏乱的环境而受损害。高犯罪率引起的负面外部性因素，会影响到各类型房地产的价值。污染、无吸引力的环境及高犯罪率等外部性条件，甚至也会影响重工业厂房房地产的价值。

（四）收益还原法的适用范围

收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它属于收益性房地产即可。具体的估价对象可以是可供出租的住宅、写字楼、店铺等；可以是从事生产经营的商店、酒店、厂房、农地等房地产；也可以是自用或空置的房地产。但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产的估价，收益法大都不适用。

运用收益法估价一般分为下列７个步骤进行：

1.搜集有关房地产收入和费用的资料；

2.估算潜在毛收入；

3.估算有效毛收入；

4.估算运营费用；

5估算净收益；

6.选用适当的还原利率；

7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。

（6）收益还原法计算公式

假设：

Ｐ为本金，即现值；

Ａ为年金，即连续出现在各计息周期期末的等额支付金额；

ｎ为计息周期数；

ｉ为每个计息周期的利率；

Ｉ为利息总额；

Ｆ为本利之和，即将来值。

１.单利值

单利值是指现在存入一笔钱（本金），按期以一定利率计算利息，每期均按原始本金计息，这种计息方式称为单利。在以单利计息的情况下，利息与时间是线性关系，不论计息期数有多大，只有本金计息，二利息不计息。则：

利息为I=P×i×n

N期末的本利和为F=P+I=P(1+i×n)

2.复利值

复利值是指按期按一定利率将本金所生利息加到本金上再计息，逐期滚算到预定期数的本利总值，这一过程通常称为“利滚利”。则：

利息为Ｉ＝Ｐ［（１＋ｉ）ｎ－１］ｎ

期末的本利和为Ｆ＝Ｐ＋Ｉ＝Ｐ（１＋ｉ）ｎ

显然对同一笔本金，在利率和计息期相同的情况下，用复利计算出的利息金额比用单利计算出的利息金额数大。当本金越大，利率越高，计息期越多时，两者差距越大。

要做到同样数额的本金，在计息期相同的情况下，实现相同的时间价值，即本利之和相同或利息额相同，则单利计息的利率与复利计息的利率应不同，它们之间的关系是：

设单利利率为ｉ１，复利利率为ｉ２，那么：

Ｐ（１＋ｎ×ｉ１）＝Ｐ（１＋ｉ２）ｎ或Ｐ×ｎ×ｉ１＝Ｐ［（１＋ｉ２）ｎ－１］

则ｉ１＝（１＋ｉ２）ｎ－１ｎ；

ｉ２＝（１＋ｎｉ１）１ｎ－１

3.现值

现值指未来某一金额的现在价值，也就是现在按一定利率，存入一笔现金，到未来恰好等于某一金额，该存入现金就是未来这一金额的现在价值。由式Ｆ＝Ｐ（１＋ｉ）ｎ得：

成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。成本法又称原价法、合同法、加法、承包商法等，在旧的房地产估价中通常称为重置成本法。

用成本法评估所得的结果，被称为积算价格。

（1）成本法的理论依据

成本法的理论依据，可以分别从卖方的角度和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入；从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的“成本”，如果高于该“成本”，他还不如自己开发建造。

(2) 成本法的使用范围

1.无交易，无收益的房地产估价；

2.特殊目的的房地产估价；

3.特殊建造的房地产；

4.狭小市场的房地产；

5.市场比较法中的修正计算。

（3）成本法与估价原则的关系

（4）对成本估价法的基本认识

1. 是要注意区分实际成本和客观成本：

2. 是要结合市场供求分析来确定评估价格。

（5）成本估价法的步骤

运用成本法估价一般分为四个步骤进行：

1.搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；

2.估算重新购建价格；

3.估算折旧；

4.求取积算价格。

（6）新开发土地成本法估价

1.计算公式

（四）假设开发法

假设开发法是根据估价对象即待开发房地产预期开发完成后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象房地产于估价时点的客观合理价格或价值的方法。假设开发法又称剩余法、预期开发法、余值法或倒算法（相当于成本法的倒算）。(1)假设开发法的理论依据

假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法估价的基本思路，可由房地产开发商为取得待开发土地使用权而确定拍卖或投标价格的思路来理解。

（2）假设开发法的对象和条件

假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。具体为：

１．待开发的土地，包括生地、毛地、熟地；

２．在建工程；

３．可装修改造或可改变用途的旧房地产。

由于假设开发法运用的数据多来源于预测，包含着较多的可变因素，有时被指责为较为粗糙。但当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是惟一实用的方法。

（3）运用条件

正确运用假设开发法估价，须注意估价要求及外部环境条件。

（4）假设开发法的估价步骤与方法

1.基本公式

根据假设开发法的概念，其基本公式

待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买待开发房地产应负担的税费

至于扣除项的具体内容，要依据待估房地产在估价时的状况而定。其原则是，应扣除所有未来将要发生的正常的、合理的费用；如果是已经投入的费用，则它就包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项。

2. 适用于不同情形的细化公式

具体细化的公式

，要根据估价对象于估价时点的具体状况及开发完成时所形成的状态而定。

2-1求生地价值的公式

适用于将生地建成房屋的公式

生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费

2-2适用于将生地开发成熟地的公式

生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费

3求熟地价值的公式

熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费

4.求在建工程价值的公式

在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费

5.求旧房价值的公式

旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费

（五）长期趋势法

房地产估价的长期趋势法，是将预测科学的基本理论和方法运用到房地产估价上而产生的一种估价方法。它是利用较长期的历史资料，在分析其变化趋势的基础上，运用时间序列分析和回归的分析方法，对房地产价格进行推测和判断。

（1）长期趋势法的基本原理

反映一些自然或社会现象的时间数列，从长远看，时刻都在上升或下降的变化中，这种长期的向上或向下的变动，构成长期趋势变动。因此，人们可以根据时间数列变动的方向活动程序进行外延或类推，从而能够预测这些现象在下一时期或以后若干时期可能达到的水平。这就是一般预测方法的基本原理。房地产的价格，从长期趋势观察，其变动也有逐渐上升或下降的趋势，形成一定规律，因此人们也可以根据某一房地产价格的历史资料，按照时间顺序排列而形成时间序列，从而反映出这一房地产价格的变化过程、方向和趋势，并进行类推或延伸，对这一房地产的价格在目前或其他估价期日作出推测和科学的判断，即评估出这一房地产的价格。

（2）长期趋势法的适用条件

长期趋势评估法，就是用数学统计的方法对房地产价格的长期趋势进行评估的方法。采用这一估价方法，需以长年积累起来的市场价格变动资料作为分析依据。价格变动的时间序列最好在１０年以上。因为时间序列愈长，愈能排除偶然因素和短期因素对趋势值的异常干扰。拥有长时间的真实的历史价格资料，是准确地推测、判断房地产价格的必要前提。

（3）长期趋势法的运用方法

当预测的对象大体上逐期等量增加或者减少，描绘在坐标系中，其图形近似于一条直线，可以利用直线模型进行预测。其数学模型为

Ｙ＾＝ａ＋ｂＸ

式中

Ｙ＾———预测值；

Ｘ———时间序列中的时间项数；

ａ、ｂ———待定参数。

只要把ａ、ｂ值根据预测资料数据具体化，即可进行预测。求ａ、ｂ常用的方法是平均法和最小二乘法。