货币政策因素对房价影响的实证分析
货币政策对房地产价格的动态影响分析
２０ 年 １ 月 １ ０ ８ ０ ５日起下调存款类金融机构
人 民币存款 准备 金率 ０． 百分 点 ；从 ５个 ２０ ０ ８年 １ ０月 ９日起下调一年期人 民币存 贷款基准利率各 ０２ 个百分点。广东省也 ７ 出台了粤 １ 条 ， 中的货 币政策是最受关 ５ 其 注的，货 币政策效果有待进一步验证 。为
文 献 研 究
货币政策对房 地产 价格 的影响这一问 题 引起 了国内外学者的广泛关注 。
Ｔ ｏ ｓ和 Ｊ ｈ （ ９ ４ ） 过 研 究 ｈ ｍａ ｏ ｎ １９ 通
２ ０ 年 ６月 的 数 据 为 样 本 区 问 ， 据 来 源 ０９ 数
的三 方模 型提 出扩 张 的货 币政 策对 房地 产销 售价 格 的影 响不 管是 动态 的还 是 累 计 都 十分 显著 ，而 紧 缩的 货 币政策 的作
用 不 显 著 ，货 币 政 策 对 房 地 产 市 场 的 调
变量都是平 稳的 ， 他们的一阶 差分 都是平
表 １ Ｇｒｎ ｅ 因 果检 验 结 果 ａｇｒ
求主 体 货 币政 策 的影 响也 有所 不 同等 ；
胡 冉 （ ０ ９） 过对我 国 １ ９ ～ ０ ８年 ２０ 通 ９ ８ ２０
的相 关 变量 的月度 数据 建 立向量 白回 归
模 型（ ＡＲ）并 通过格兰 杰 因果检 验 、 Ｖ ， 脉 冲 响应 函数和 方差分
控效 果具 有非 对称 性 ，扩 张的 货 币政策
于 中国人 民银行 网、阳光家缘网和广＇『 Ｊ 市 ｔ 、
统 计 局 网站 。
（ ）计 量 分 析 结 果及 解释 二
在 统计 意 义上 大于 紧缩 的货 币政 策 ；汪
利娜 （ ０ ８）发现 紧缩 的货币政 策效果 ２０ 不 明显是 因为紧缩 的货币政 策 很难 降低 购 房 者 的刚性 需 求且对 于 不 同的住 房需
我国货币政策对房地产价格影响的实证研究
—３． ４ ４ ７ 稳定 —３． ４ ４ ７ 稳定
—３ ． ４ ４ ７ 稳 定
ｄ Ｍ ２
ｄ Ｉ Ｒ
表 一 ： 一 阶差 分 后 的 Ａ Ｄ Ｆ平 稳 性 检验
２ ． 多变量协整分析 。 采用恩格尔 一 格兰杰两步法来对变量进行协整分 ３ ． 脉 冲响应函数分析。 假设各变量均为内生变量 ， 将各内生变量对 自 身及其他 内生变量 的扰动所作出的相 应反应做脉冲分析 。分析采 用的模 型为 ：
一
Байду номын сангаас
、
影 响房产 价格 的主 要货 币政 策
（ 一 ）利率政策 的影响
数 ，然后将三个变量进行平稳性检验 ，检验后得 出了三个非平稳数列 ， 然后再对这三个序列求一阶差分 ， 分别记为 ｄ— Ｉ Ｎ Ｄ ＥＸ、ｄ—Ｍ ２ 、
ｄ
—
对地产开发商而言 ，提高利率增加 了房地产商的成本 。利率导致的 成本上升 ， 会在一定程度上给企业 的现金周转带来问题 ，会使得地产商
是随机因素。
（ 四 ）研 究 结 果 分析
３ ． 限制性的信贷政策。引导商业银行调整授 信额度 、调整风险评级 ，
通过这种方式限制信贷资金在某些行业和地区的过度投放。
４ ． 通过制定合理的信贷法规 ， 规范和促进金融行业， 防止信贷风险的
发生 。
研究结果表明，我 国房产市场的货币传导机制是有效的 ， 广义货币 存量和实际利率均对 国房景气指数有正影响 ， 并且货币存量对指数 的影 响比实际利率的影 响更大 ，但是这种影响存在时滞效应 ，也就是说需要
（ 二） 信贷政策 的影响 我 国的信贷政策包括四个方面 ：
析。
房地产价格与货币政策——理论与实证研究
房地产价格与货币政策——理论与实证研究房地产价格与货币政策——理论与实证研究近年来，房地产市场的波动成为压力测试宏观经济的重要指标之一。
房地产价格的变动对于经济的稳定与健康有着深远的影响。
而货币政策作为宏观调控的重要手段之一，也对房地产价格的走势产生着重要影响。
本文将从理论与实证研究的角度，探讨房地产价格与货币政策之间的关系，并分析其对经济的影响。
从理论上来看，房地产价格与货币政策之间存在着千丝万缕的联系。
首先，货币政策供给对流动性的影响会直接影响房地产市场的资金流入，从而影响房地产价格。
当货币政策趋于宽松，流动性增加，资金进入房地产市场增加，推动房地产价格上升。
反之，当货币政策趋紧，流动性减少，资金流出房地产市场，房地产价格下跌。
其次，货币政策的利率调控对购房成本的影响也会导致房地产价格的波动。
当利率上升，购房成本提高，对购买力造成一定的压制，进而使房地产价格下降。
在实证研究层面上，房地产价格与货币政策之间的关系也得到了广泛的关注。
以中国为例，国内研究表明，货币供给与房地产价格之间存在着显著的长期关系。
货币供给的增加会推动房地产价格上升，反之亦然。
此外，货币政策的宽松与紧缩对于房地产市场的波动也具有较强的解释力。
研究显示，货币政策向宽松转变时，房地产价格会出现上升的趋势；而当货币政策开始收紧时，房地产价格往往会回调。
然而，需要注意的是，房地产价格与货币政策之间的关系并非单向的。
即使货币政策对房地产价格具有影响，房地产价格的变动也会反过来对货币政策产生影响。
当房地产市场过热，价格上涨过快时，可能引发泡沫风险，进而对金融体系带来威胁。
为此，央行往往会选择通过调整货币政策来防范和化解潜在风险，以维护金融体系的稳定。
因此，在考虑房地产价格与货币政策关系时，不仅应该考虑货币政策对房地产价格的影响，还应该考虑房地产价格对货币政策的反馈作用。
综上所述，房地产价格与货币政策之间存在着紧密的联系。
货币政策以其调控流动性和利率的手段，直接影响房地产市场的资金流入与购房成本，从而推动房地产价格的波动。
货币供给对房地产市场影响实证分析
货币供给对房地产市场影响的实证分析摘要：近十年来我国房地产行业处于高速发展阶段，房价出现了快速增长，国家运用了一系列的调控手段对房地产行业和市场进行调控，但并未达到预期的效果，其中流动性过剩和货币超额供给是造成调控效率减弱的重要原因之一，通过实证分析发现，货币供给量对房地产市场需求和供给均带来长期的正相关的影响，故在金融政策调控的运用上更多的应该采取直接的信贷控制政策，控制资金流向，保证市场的健康发展。
关键词：货币供给量；商品房销售面积；商品房竣工面积中图分类号：f124 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2013）01-00-01对消费者而言，货币供给量的持续增加代表经济的持续繁荣，带来收入增加与需求能力提高，需求直接带来价格的提升，对于房地产开发商，货币供给量的增加直接带来投资的增加，市场繁荣时，投资增加开发收益，价格持续提升。
为了进一步研究货币供给量对房地产供求关系的影响，本文将运用eviews6.0软件将对相关变量做进一步的实证分析。
具体的实证过程如下：一、变量选取及数据说明本文重点分析货币供给量与房地产供求关系的影响，故在变量选取上选取了4个重要指标：货币供给量（m1）：相比广义货币供给量m2来看，狭义货币供给量与房地产波动特征更为明显，其具体包括流通中的现金和企业等单位在银行的活期存款。
商品房销售面积（ha）：用于衡量我国商品房的销售量，也直接代表市场需求量。
商品房竣工面积（hs）：用于衡量房地产新增供应量的指标人均可支配收入（y）：收入水平衡量居民的支付能力，也直接对房地产市场产生关联作用。
本文选取了2002年1季度至2010年4季度的数据进行分析，货币供给量数据来源于中国人民银行网站，其余三个指标来自我国统计局官方网站。
同时对商品房销售面积和人均可支配收入进行了季节调整，运用x11方法，为了消除异方差影响，对各个变量取了对数处理。
二、数据平稳性检验本节选取adf单位根检验数据的平稳性，具体检验情况如下表：表2-1 各数据单位根检验从以上检验情况可以看出，以上4个变量数据在显著值5%水平下是不平稳的，但一阶差分都是平稳的，各个变量可能存在协整关系，可以进一步做协整检验。
货币政策变动对房地产价格的动态影响
货币政策变动对房地产价格的动态影响摘要：住房与人们的生活息息相关，房价的高低影响人们对住房的购买能力，也影响了人们物质生活水平。
为了让经济健康、快速和稳定地发展，同时满足人们的购房需求，央行根据经济形势常常运用货币供应量和利率等金融手段对房价进行调控。
本文从货币供应量和利率对房地产价格的影响途径入手，通过建立var模型，分析脉冲响应函数和方差分解的结果得出货币政策变动对我国房地产价格的动态影响。
关键词：货币政策；房地产价格；脉冲响应函数；方差分解自1998年以来，全国房屋平均售价水涨船高，从2063元/m2上涨至9715元/m21，年均上涨3364%，远远大于cpi的上涨幅度。
为了抑制快速增长的房价，货币政策首当其冲地被运用到调控房价中。
调整一至三年贷款基准利率是其主要作法之一，从2005年576%到2008年9月16日72%，由于效果欠佳，更为严厉限购政策在2010年出台了，短期内在一定程度上控制了房价的快速上涨，并存在回落现象，但从长远看，该政策调控房地产价格上涨的效果并不理想。
一方面，市场并不完全按照利率与房价负相关（郭科（2006）[1]）那样影响房地产价格；另一方面，货币供应量是影响房地产价格的关键因素（梁云芳等（2006）[2]）。
房地产价格的变动影响整个社会经济的健康发展，因而，研究货币政策变动如何影响房地产价格具有重要的现实意义。
一、货币政策的影响途径分析在我国，货币政策主要是通过控制利率和货币供应量两种途径影响房地产供求供给和需求，从而近一步影响房地产的价格。
（一）利率途径利率途径的作用机理主要影响房地产的投资需求和供给，从而引起各主体行为发生变化，并最终促使房地产价格发生变化。
在我国，以银行授信为主的房地产项目深受利率变动而导致融资成本变动的影响。
如果利率上升，融资成本增加，则企业对房地产项目开发的投资需求下降。
然而在居民购房者当中，以先付首付，再通过银行贷款的方式的购房者居多。
货币供应量与房地产价格关系实证分析
货币供应量与房地产价格关系的实证分析摘要：从宏观经济学角度和金融在城市化进程中所起的关键作用来看，我国的m2与房价之间是存在很大关系的。
本文基于中国1998年～2009年的我国商品房销售价格与货币供应量m2时间序列数据，运用单位根检验、协整检验、granger因果关系检验进行实证分析，研究了我国商品房销售价格与货币供应量m2之间的关系，并得出相关结论，认为房价与货币供应量关系密切。
关键词：货币供应量；房价；实证关系中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）02-0-01我国的货币供应量1998年至2009年之间增加了近6倍，这些变化我们或许不能很直观的感受到，但是我们的楼市价格节节攀升，我们都能切实的感受到。
货币学派的代表人物弗里德曼曾经说过“无论何时何地，物价都是货币现象”。
那么中国的楼市价格疯长，是货币现象吗？一、现实阐述与理论分析(一)货币政策是政府调节宏观经济运行的重要手段，我国m2呈快速增长趋势货币政策是政府调控宏观经济运行的重要手段，由于当前我国的利率并没有完全市场化，所以货币供应量是金融调控中最重要的中介目标。
近年来，我国广义m2呈现快速增长趋势，2009年m2增长率为27.68%，远高于同期通货膨胀率与gdp增长率之和，由此计算金融相关率(m2/gdp)为1.7803，经济货币化程度较高。
(二)房地产是资金密集型产业，我国房价大幅攀升近年来，我国一些大中城市房价的逐年攀升，房地产价格指数远远高于同期居民消费价格指数，2009年居民消费物价指数是99.3，在同期房地产价格指数中，土地交易价格指数是105.4。
(三)房地产价格与市场货币供应量理论关系我国对外贸易持续出现顺差，截至2010年底，外汇占款超过23万亿元，加剧了国内流动性过剩的局面，大量的资金流入房地产行业，极大的促进了房地产行业发展。
可见房价和我国的货币供应量之间是存在紧密关系的。
货币供应量及利率对广州房地产价格影响的实证分析
有单位根 有单位根
ＲＲｔ
△ＨＩ ｔ
一１ ４ ９ ７ ． ３ ６ ７
— ． ２ — ． ８０ — ．１８ ４ ３６ ９ ３ ２９ ４ ４ ４ ２６ ２ ７
— ．１ ３ ２ ４ ６
估 计了全球流 动性与资产 价格的关 系 ，表明全球 流动 机制 。货 币数量论是 一种用流 通中的货 币数 量的变动 性 的增加会首先 引起房地 产价格 的上涨 ，而后再 传导
作者简介 ｔ 余毅， 广东商学院国民经济研究中心， 究方向为宏观经济运行。 研
・
４ ・２ １年第ｏ 期 ２ ０２ ６
涨 的重要推手 ， 用货币政策调 控房价 的呼 声也不断 货币政策 的资 产价格传 导机制 则主要包括 Ｑ效应 渠道 运 响起 。本 文基于 货币数量论 及货 币政策 的固定资产传 和财富效应渠道。托宾 （ ｏ ｉ， ９９ 在其著名的Ｑ理 Ｔ ｂｎ １６ ） 导机 制 ，以实际贷 款利率及货 币供 应量对 广州房地 产 论中指 出， 扩张性的货币政策降低了市场短 期利率 ， 导 莫迪利亚尼 （ ｄｇ ａｉ １７ ） Ｍｏ ｉ ｉ ， ９ １ 则指 ｌｎ 价 格的影 响作用为研 究背景 ，用以来解释 货 币政策 对 致资产价格上涨 ；
信 贷 、利息 和危 机 的 关 系 》中提 出现 金 交 易方 程 式 ＭＶ Ｐ 并指出在 货币的流通速度 与商品交易量不变 ＝ Ｔ， 的条件 下 ，物价水平 随流通 货币量的变 动成正 比例 变 动。弗里德 曼 （ ｒ ｄ ｎ ９３ 指出通货膨胀每时每 Ｆ ｉ ｍａ ，１６ ） ｅ 刻每处 都是 一个货 币现 象 ，货币供给量 的变动会对 价 格产生影响 ， 为了控制通货膨 胀必须控制货币供应量 。
其 程 度取 决 于过 多 的货 币供给 是
货币政策和居民收入对房价影响的实证分析
货币政策和居民收入对房价影响的实证分析作者：杜志达刘畅来源：《价值工程》2014年第18期摘要：近年来，房地产价格持续快速增长，影响房价的因素有很多，文章以辽宁省为例，建立贷款利率、货币供应量、城镇居民可支配收入和房屋销售价格的VAR模型，进行实证研究。
利用EVIEWS7.0软件对模型进行脉冲响应函数和方差分解分析，得出贷款利率、货币供应量和居民可支配收入均对房价产生正向影响，并且居民可支配收入的贡献度最强，五年以上贷款利率贡献度最弱。
Abstract： In recent years， real estate prices continued to grow rapidly. There are many factors that affect the price. Taking Liaoning Province as an example， the paper established a VAR model with lending rates， money supply， urban residents' disposable income and real estate prices for empirical research， then analyzed impulse response functions and variance decomposition of the VAR model with EVIEWS7.0. In the end， the results showed that loan interest rates， money supply and urban residents' disposable generated positive effect on real estate prices，moreover， the contribution of urban residents' disposable income was the strongest， the lending rates over five years was the weakest.关键词：货币政策；房价；房地产市场Key words： monetary policy；real estate prices；real estate market中图分类号：F126；F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）18-0009-030 引言房地产业自1998年改革以来不仅自身发展迅速，也推动了我国经济的发展速度，但同时也带来了房价涨幅过快等问题。
我国货币政策对房地产价格的非线性效应分析--基于MS-VAR模型的实证分析
我国货币政策对房地产价格的非线性效应分析--基于MS-VAR模型的实证分析许远明;董勐;张纯博【摘要】通过建立三区制下的MSVAR模型，研究了货币量、市场利率、信贷余额和汇率对房地产价格的非线性影响。
研究表明：各经济时期的区制转移特征明显，而扩张性的货币政策比收缩性货币政策更难发挥效果。
经济扩张期下，利率政策能较好抑制房价；经济稳定期下货币供应量的稳定房价效果最好；而经济衰退期下前两种措施均失效，信贷渠道能发挥更大的作用。
%The thesis discusses the nonlinear effect of real estate’ s price which is caused by cur-rency market, invest rates, credit line and exchange by establishing a MSVAR model of three re-gimes. The results indicate that the feature of transferred regime is evident during each economic period, but the expansionary monetary policy works worse compared with constringent monetary policy. The interest rates policy inhibits to real estate’ s price effectively during economic upturns, while currency supply is more serviceable when economic steady period. Both the two policies are invalid during economic downturns, and credit policy works better.【期刊名称】《科学决策》【年(卷),期】2016(000)010【总页数】12页(P63-74)【关键词】货币政策;房地产价格;MSVAR模型;非线性效应【作者】许远明;董勐;张纯博【作者单位】重庆大学建设管理与房地产学院;重庆大学建设管理与房地产学院;重庆大学建设管理与房地产学院【正文语种】中文【中图分类】F822.1货币政策是国家对房地产市场进行宏观调控的重要手段。
货币政策对我国房地产价格影响的经济学分析
币供 应 量 （ Ｍ ） 和全 国大 中城 市平 均房
价（ Ｐ ＲＩ ＣＥ） 的 时 间序列 图 ，如 图 １ 、图
２所 示 。
由 图 １和 图 ２可 以 直 观 看 到 ，Ｍ 和
Ｐ Ｒ Ｉ ＣＥ都呈现单调递增 的漂移现 象 ，不具 备平稳 性序列 的基本特征。采用计量分析
软件 Ｅ Ｖ ｉ ｅ ｗ６ ． ０对 Ｍ 、Ｐ ＲＩ Ｃ Ｅ ＡＤ Ｆ（ 增广 迪基 一福勒 ） 检验 ，结果如表 ２所示。
行平稳性检验 。然后使 用 Ｅ Ｖ ｉ ｅ ｗ６ ． ０对 Ｍ２
和Ｐ ＲＩ ＣＥ的 １ 阶差分进行 Ａ ＤＦ 检验 ，结果
见表 ３ 。
法分 析 广 义货 币供 给量 对 全 国大 中城 市 房 地 产价 格 的 影 响 ，最后 提 出完善 我 国
货 币政 策 的建 议 。 关 键词 ：房 地 产价 格 贷 币政 策 计 量 分析 广 义 货 币供 给 量
性 关系 ，它们的线性方程为 ：
图１ Ｍ２ 时 ０ ３年开 始 ，我 国商 品住 房 价格 呈 现持 续 快速 上
涨 的态 势 ，２ ０ ０ ３ — ２ ０ ０ ７年 ，全 国 ７ ０个大 中城 市房 屋 销售 价格 同 比增长 分 别达 到
ＰＲＩ ＣＥｔ ＝ａ ０－ Ｉ － ９１ Ｍ ２ ， － ｔ － “ ｆ
首先 ，根 据表 １的数 据 画 出广 义 货
货 币 政 策 对 我 国 房 地 产 价 格 影 响 的
经 济 学 分 析
■ 许 林 博士 （ 中共云 南省委 党校 经济 学教研部 昆明 ６ ５ ０ １ １ １ ）
象在 不 同 时 间的观 测值 形 成 的数 据 ，如 水平下亦是非平稳 的。所 以，暂 时不能保
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龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 货币政策因素对房价影响的实证分析 作者：陈 胜 来源：《会计之友》2010年第16期
【摘要】 新世纪以来,我国房地产业发展迅猛,已经成为我国国民经济的重要支柱。然而房价的不断上涨引起了社会的极大关注,同时也引起了学术界探讨房价畸高原因的热潮。文章在理论分析的基础上,进一步运用向量误差修正模型(VECM)实证检验货币政策对房价波动的影响。实证结果表明,货币政策对房价的影响作用比较显著。因此文章认为在调控房价时,除了必要的行政手段,更应重视货币政策的运用。
【关键词】 货币政策;房价;向量误差修正模型(VECM)
引言
我国自1998年住房制度改革以来,至今房地产业已经经过了十多年的发展。尤其是自2000年以后,房地产业进入快速增长时期,市场化程度不断提高,而且目前已成长为国民经济的重要组成部分。随着我国城市化进程不断加速,城市人口持续增加,对住房的需求也相应增加,受这一因素的推动,房价不断攀升。与此同时,在房地产开发暴利的驱使下,越来越多的资本投入到房地产开发中来,房屋的供给量前所未有。但这并没有平抑高企的房价。相反的是,在房屋空置率居高不下,成交量萎靡不振的同时,房价依然飙升。这一现象背后则是房地产商捂盘惜售、炒房等一系列不正当商业行为。国家为此出台的相关行政调控措施(俗称“国N条”)也收效甚微。然而必须看到的是,无论房地产商还是炒房投机者如何运作,他们始终离不开资金尤其是来自银行信贷资金的支持。据此可以推断,货币政策能够有效控制银行资金对房地产业的支持力度,进而起到影响房价的作用。如果这一推断得到证实,那么就可以运用货币政策对房价进行有效的调控,这正是本文研究的意义所在。
一、文献综述
学术界涉及房价与货币政策之间理论关系的研究大致可分为两种情况。一种是从研究货币政策传导角度展开的,其中涉及资产价格在货币政策传导中的作用。这些研究自然会涉及货币政策对房地产价格的影响机制。Kling和Mc Cue(1991)研究了宏观经济对办公建筑和工业建筑的周期影响,发现利率和货币供给的冲击对办公建筑有很强的影响。Kosuke Aoki等(2004)研究龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 英国房地产市场的结果指出,由于房屋在对消费者提供住房服务的同时也起到了间接降低借款成本的作用,这一点放大了货币政策冲击对住房投资、房屋价格的影响。在这一传导效应的基础上,研究货币政策如何对房地产价格作出响应是具有理论依据的。Matteo(2000)指出,反向的货币冲击对房屋价格具有明显的负效应,并且货币政策和对住房的需求冲击在导致房屋价格短期的波动中起到了明显的作用。
我国的韩冬梅、屠梅曾、曹坤(2007)则构建了一个小型的联立方程模型,分析了房地产价格泡沫的形成机制,同时指出信贷手段可以直接影响房地产市场中的需求与供给,对房地产市场的调控应该以信贷政策为主,而当房地产市场出现过热势头尤其是泡沫极度膨胀时,应辅之以货币供应量的控制。丁晨、屠梅曾(2007)通过利用VECM分析了房地产在货币传导中的作用,认为房地产能够有效传导货币政策。
除了上述从货币政策传导角度论述货币政策对房地产价格的影响外,另一种则是直接探讨房地产价格上涨的原因,其中自然无法忽视货币政策的因素。由于货币政策中信贷量对房地产价格的影响最直接,因此对这两者之间关系的研究也比较多。
Gerlach、Peng(2005)利用香港1982年1季度至2001年4季度的季度数据,实证分析了银行贷款、房地产价格、GDP等变量之间的长期均衡与短期波动关系。结论认为,房地产价格的波动影响银行的信贷扩张,而银行的贷款却不影响房地产价格。
武康平、皮舜等(2004)建立了房地产市场与信贷市场的一般均衡模型。通过对均衡解的比较静态分析,其研究结论认为,房地产价格的上涨导致了银行信贷的增加,银行信贷供给增加导致房地产价格的上涨,二者之间存在正反馈的作用机制。
张涛、龚六堂、卜永祥(2006)对中国房地产价格与房地产贷款的关系进行了实证分析,结果表明中国房地产价格水平与银行房地产贷款有较强的正相关关系。
段忠东、曾令华、黄泽先(2007)利用2000年1月至2006年8月的月度数据,运用多变量协整分析技术对我国房地产价格影响银行信贷的效应进行实证检验。研究结果表明,房地产价格和银行信贷之间在长期内存在因果关系,房地产价格波动在短期内对银行信贷发放的直接影响十分有限,主要是在长期内对银行信贷增长产生影响。而银行信贷也通过协整关系成为房地产价格短期波动的Granger原因。
本文在已有研究的基础上,运用误差修正模型(VECM)对货币政策因素与房地产价格之间的长期均衡和短期动态关系进行检验。本文扩大了实证研究的样本区间,同时鉴于以往分析只注重研究银行信贷总量对房地产价格影响,为了更全面的体现货币政策的作用,笔者将贷款利率因素和广义货币供应量因素加入并进行综合分析,从而使检验结论更有说服力。
二、货币政策对房价影响过程的理论分析 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn
房地产业是资金密集型产业,其发展与金融的支持息息相关,所以房地产价格的波动深受货币政策的影响。就我国而言,间接金融占主导地位,房地产市场严重依赖银行信贷,因此任何货币政策的变动都能通过信贷渠道影响房地产市场供求,进而影响房价。
这一过程具体而言就是中央银行通过一系列货币政策工具,包括一般性政策工具(法定存款准备金率政策、再贴现政策和公开市场业务)以及选择性和补充性工具(如直接信用控制、间接信用控制)作用于操作目标(短期利率、商业银行的存款准备金、基础货币等),继而作用于中介目标(长期利率、货币供应量和贷款量),最后影响房地产市场的供求达到调控房价的目的。
世界各国的房地产发展历程证明了货币政策对房地产发展的巨大作用。例如宽松的货币政策,调低房贷利率,扩大货币供应量,放松信贷等,能够促进房地产的繁荣,刺激房价上涨。但是如果这一政策持续时间过长,则导致房价过高,投机严重,形成泡沫。一旦政策转向,泡沫迅速破裂,房地产市场崩溃,同时还会拖累金融体系,造成金融危机甚至经济危机。美国发生的次贷危机就是典型案例。因此可见货币政策对于房地产市场的影响巨大。
三、基于VECM的实证检验
(一)变量与样本数据 通过上述理论分析,发现要实证检验货币政策对房价的影响,最重要的是选取可测性和可控性较强而且对房价影响最直接的货币政策中介目标变量。本文选取的是货币供应量、利率和信贷规模。其中,关于利率水平,本文选取全国银行间市场同业拆借30日平均利率。目前是我国最具代表性最成熟的市场化利率(丁晨,2007)。货币供应量选用广义货币供应量M2,因为它能够较好地反映社会现实购买力和潜在购买力,也能较好体现社会总需求的变化,是政府制定长短期货币政策的关键变量。另外,由于我国房地产业主要依赖间接金融,所以针对房地产业的调控,本文选用了金融机构各项贷款余额作为反映信贷政策的变量。关于房价,本文选取的是全国商品房销售价格指数的月度数据。
所有变量定义见表1。 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 本文采用1999年1月到2009年9月的时间序列月度数据作为样本。因为我国是从1998年开始实行住房制度改革的,由此中国房地产业才不断市场化,所以笔者选取的样本是从改革之后开始。样本数据分别来源于锐思数据库和中国人民银行网站。
在实证检验之前,本文对原始数据进行了以下处理:因为笔者选取的全国商品房销售价格指数(HPI)是以上年同期数据为100得出的同比数据,所以为了提高数据的可比性,本文对其他三个变量采取了相同的处理即以上年同期数据为100计算本期指数。本文实证检验采用Eviews5计量经济学分析软件。
(二)平稳性检验 为对各变量之间的长期关系进行协整检验,首先要对各变量的平稳性进行检验。本文运用ADF方法对各个变量的平整性进行单位根检验。单位根检验结果显示,所有时间序列变量的ADF统计量的绝对值均高于5%临界值水平,原序列在5%的显著性水平均接受零假设H0=0。因此,所有时间序列的原序列都是不平稳的。四个变量系列在经过一阶差分后,所有变量的ADF统计量都在1%的水平显著,这说明四个序列的一阶差分序列在1%的显著性水平是平稳的。因此可以得出的结论是HPI、CREDIT、R、M2都是一阶单整。
(三)协整检验 本文运用Johansen和Juselius所提出的Johansen检验来对本文的多变量系统进行检验。协整检验结果见表2。 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 由以上的检验结果可以看出,在5%的显著性水平上,四个变量之间存在一个协整关系。 (四)基于VECM的动态关系检验 由于误差修正模型可以反映变量之间的长期均衡关系对短期波动的影响,并反映变量之间的短期动态关系,因此本文在协整关系检验的基础上,进一步建立起向量误差修正模型。
D(HPI)=-0.02×CointEq1+0.15D(HPI(-1))+0.01D(R [-1.09][1.74] [0.93] (-1))+0.12D(CREDIT(-1))-0.15D(M2(-1))+0.16 [1.01][-1.14] [0.38] (1) 式(1)中的误差修正模型反映了房价短期波动的影响因素。从式(1)的误差修正模型可以看到,房价的短期波动主要受两方面因素的影响:一方面是偏离长期均衡关系的影响;另一方面是自身及其他变量短期波动的影响。从调整系数估计值及其t统计值来看,当房价短期波动偏离长期均衡时,系统具有较显著的反向调整机制,但调整力度不是很大。另外,通过分析各变量短期波动系数的t统计值可以看到,滞后一期的房价自身的短期波动对当期房价波动在10%水平上有显著影响,而其他变量的短期波动对房价影响则不显著。
(五)脉冲响应分析