资产评估公式
资产评估市场法、收益法、成本法及年金现值终值主要公式
Ri变 净 收益按等差
数列变
递增额B， n→∞，r>0
递增额B， n有限，r>0
递减额B， n→∞，r>0
递减额B， n有限，r>0
Ri变 净 收益按等比
数列变
递增比率s n→∞，r>s>0
递增比率s n有限，r>s>0
递减比率s n→∞，r>s>0 递减比率s,n有限， r>0,0<s≤1
A r
[1 -
1 （1+r）n-t
]
P
=
A r
P
= (
A r
P
=
A r
P
= (
A r
+Leabharlann B r2+
B r2
-
B r2
-
B r2
)[1 -
1 （1+r）n
] -Br
ⅹ（1+nr）
n
)[1 -
1 （1+r）n
] +Br
ⅹ（1+nr）
n
P=
A r-s
P=
A r-s
[1- (
1+s 1+r
n
)]
P=
A r+s
收 益 法 整体 (轻资产) 单项 无形资产 获利房地产 机器设备等 成本费用不 对等
.
Ri不变 净收益 （Ri）不变
r>0,n→∞ r>0,n有限 r=0,n有限
P
=
A r
P
=
A r
[1-
P = Aⅹn
永续年金
自考资产评估公式
自考资产评估公式
在进行资产评估时，我们可以使用多种公式和方法来确定资产的价值。
以下是一种常用的资产评估公式：
1. 净资产评估公式：
净资产= 总资产 - 总负债
这个公式用于评估公司或个人的净资产价值。
通过计算总资产与总负债的差额，可以得出资产净值。
2. 盈利能力评估公式：
资产净利率= 资产净利润 / 总资产
这个公式用于评估公司的盈利能力，计算出每一单位总资产所产生的净利润的比率。
3. 现金流量贴现评估公式：
现金流量净现值= ∑(现金流量 / (1+折现率)^n)
这个公式用于评估项目的现金流入和流出。
通过折现率计算，将未来的现金流量带回到当前时点，得出项目的净现值。
4. 投资回报率评估公式：
投资回报率 = (投资收益 - 投资成本) / 投资成本
这个公式用于评估投资项目的回报率。
通过计算投资收益与投资成本的比率，可以判断投资项目的盈利能力。
5. 企业价值评估公式：
市盈率 = 市值 / 净利润
这个公式用于评估上市公司的市值与净利润之间的关系。
通过计算市值与净利润的比率，可以判断公司的估值水平。
以上是一些常用的资产评估公式，但是在实际应用中，需要根据具体情况和需求选择适合的评估方法。
同时，还需要考虑到市场的变动和其他因素对资产价值的影响，以获得更准确的评估结果。
资产评估收益法公式
揭开资产评估收益法的神秘面纱资产评估收益法是企业常用的一种资产评估方式，主要通过对资产的未来现金流进行预测和折现计算，得出资产的价值。
下面将详细介绍资产评估收益法的公式及其应用。
一、资产评估收益法公式
资产评估收益法的公式为：FV = CF₁ + CF₂/(1 + r)² + CF₃/(1 + r)³ + …… + CFn/(1 + r)^n，其中：
FV：资产的现值
CF₁、CF₂、CF₃……CFn：分别为第1年、第2年、第3年……第n 年的预期现金流量
r：折现率
二、资产评估收益法应用
资产评估收益法主要应用于企业重组、并购、债券定价、投资决策等方面。
具体应用步骤如下：
1.确定资产的预测期
根据资产的特性，确定资产的预测期。
一般情况下，企业评估应该考虑到10年以内的时间。
2.预测未来现金流量
根据资产的历史数据和行业趋势，预测资产未来的现金流量。
需
要注意的是，预测的现金流量应该是净现金流量，即扣除了运营成本、税费等费用后的现金流量。
3.确定折现率
折现率是一个重要的变量，直接影响到资产评估现值的大小。
确
定折现率需要考虑多个因素，包括风险、通货膨胀率、市场利率等。
4.计算资产现值
根据上述公式，计算资产的现值。
需要注意的是，资产的现值应
该是把所有现金流量进行折现后的金额，而不是未来现金流量之和。
总的来说，资产评估收益法是一种科学、严谨的资产评估方法。
在实际应用中，需要结合企业的实际情况和市场形势，灵活应用各项
指标，才能得出准确可靠的结论。
资产评估公式大全
资产评估公式大全 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】一、资产评估主要公式（一）收益现值法1、静态收益现值法企业或资产重估价值=按静态计算的企业或资产年收益现值额/社会基准收益率按静态计算的企业或资产年收益现值额=预期年限内收益之和/预期年数2、动态收益现值法企业或资产重估价值=按动态计算的企业（或资产）年收益现值/社会基准收益率=按动态计算的企业（或资产）年收益现值额/（定期存款利率或长期国库券利率+行业风险利率按动态计算的企业或资产年收益现值额=[∑（企业或资产各年收益额×整体现值系数）]×投资回收系数评估资产现值=评估资产重量价值－按重量价值计算的折旧按重量价值计算的折旧＝该资产评估有形损耗＋功能性贬值＋经济性贬值1、重量价值的计算，其方法主要有：（1）直接计算：资产重量价值＝直接成本＋间接成本（2）指数调整法：某类固定资产重量价值＝该类某期资产账面价值×该类某期资产调整系数某类某期资产调整系数=该类资产评估年度价格指数/该类资产取得年度价格指数（3）功能评价法某资产重量价值=（现时标准资产的现值/现时标准资产的生产能力）×评估资产的生产能力某资产的现值=某资产重量价值×[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]2、折旧的计算（1）有形损耗的计算A、比率法：有形损耗=评估资产重价值×（已使用寿命/预计使用寿命）B、使用年限法：评估资产有形损耗=资产重量价值×[已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）] （2）功能性贬值：功能性贬值=使用某设备年节约成本×（1－所得税率）×整体现值系数（3）经济性贬值：经济性贬值=[1－（现有利用生产能力/原有生产能力）]×评估资产价值（二）现行市价法1、市价折余法：资产重估价值=全新资产现行市价－应计折旧＝全新资产现行市价－［（全新资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限2、市价类比法资产重估价值={全新参照物资产市价－［（全新参照物资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限}}×调整系数（三）因素综合评价法某项固定资产价值={（资产价值+大修理费用－残值）×[1+（年平均物价上涨指数－年无形损耗系数）×资产已使用年限]}/资产已使用年限+资产尚可使用年限×尚可使用年限（四）外汇换算法资产重估价值=（资产原始价值－应计折旧）×（评估月份汇率/取得资产时汇率）物价指数调整法资产重估价值=资产原始成本×物价变动指数－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝［（资产原始成本×物价变动指数）－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额］×（1＋－调整系数）按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝资产的重估成本×（已使用年限/规定使用年限）（五）货币资金及有价证券的价值评估应收票据、有价证券的现值=票面金额×[1+票面利率×（出票日至到期日天数/360天）]（六）商誉评估价值1、割差法：商誉评估价值=整体资产价值－单项资产（含可确指无形资产）评估价值之和2、超额收益本金化法：商誉评估价值＝单项资产评估价值之和×（被评估企业资金收益率－行业平均资产收益率）／行业平均资金收益率（七）材料价值评估1、近期购进的材料：材料评估价值＝材料物资账面价值2、现行市场价格评估法：材料评估价值＝实有数量×现行市价3、不同时期分别购进材料：材料评估价值=材料账面价值×（评估日物价指数/取得时物价指数）4、进口材料评估：材料评估价值=材料账面价值×（评估日汇率/资产取得时汇率）5、超储积压材料评估值=超储积压材料账面价值×（1－调整系数）（八）低值易耗品评估1、在库低值易耗品的评估低值易耗品评估价值=账面价值×（资产评估日物价指数/资产取得时物价指数）2、在用低值易耗品评估在用低值易耗品评估=市场现行价值×成新率成新率=［1－（实际已使用月份／估计可使用月份）］×100％＝（低值易耗品账面净值／低值易耗品账面原值）×100％（九）在制品评估：在制品评估价值＝在制品数量×完工程度×单位标准成本在制品完工程度=（单位在制品累计工时定额/单位产品工时定额）×100％（十）产成品评估：1、不发生产权变动的资产评估，其计算公式为：某产成品评估价值=[（合理工艺消耗定额×材料现行单价）+（合理工时定额×单位小时合理工资、费用率）]×产成品数量2、产成品转移的资产评估，其计算公式为：产成品评估价值=产成品数量×（同类产成品现行市价－单位产品税金及费用）×（1＋－调整系数）二、市场法中的具体评估方法（一）直接比较法（二）类比调整法1．市场售价类比法2．功能价值法3．价格指数法4．成新率价格法5．市价折扣法6．成本市价法7．市盈率乘数法三、收益法中的具体评估方法应用收益法求取地产价格时，由于是对未来若干年纯收益的贴现，而纯收益和收益年期又都在发生变化，这就会引发出许多计算公式。
资产评估市场法的公式
资产评估市场法的公式资产评估市场法是一种常见且重要的资产评估方法。
咱先来说说它的公式哈，市场法的基本公式是：资产评估价值 = 参照物成交价格×调整系数。
这公式看起来简单，可里面的门道多着呢！就拿我之前接触过的一个事儿来说吧。
有一家小型制造企业要进行资产评估，我们就打算用市场法来试试。
当时，我们找了好几家同类型企业的交易案例作为参照物。
其中有一家企业，在各方面条件上和我们要评估的这家挺相似。
那家参照物企业的成交价格是 500 万元。
可不能直接就把这 500 万当成我们的评估价值呀，得进行调整。
比如说，我们要评估的企业生产效率更高，设备更新，管理也更先进。
那这就得在调整系数上做文章。
我们仔细分析了各种因素，像市场环境、行业发展趋势、企业的竞争力等等。
发现市场对高效能企业有更高的需求和认可，所以给了一个 1.2 的调整系数。
这么一乘，资产评估价值就变成了 500×1.2 = 600 万元。
这调整系数的确定可不简单，得综合考虑好多细节。
比如说，企业的地理位置，如果在交通便利、资源丰富的地区，那可能就有优势，调整系数就会往高了走。
再比如说，企业的品牌影响力。
要是企业在市场上口碑好，客户忠诚度高，那这也是加分项，能让调整系数变大。
还有人员素质，要是员工队伍专业、经验丰富，那对企业的价值提升也有帮助。
有时候，为了确定一个准确的调整系数，我们得反复调研、分析，跟各种人交流，了解市场的最新动态。
总之啊，资产评估市场法的这个公式，就像是一把钥匙，但要打开准确评估的大门，还得靠我们对各种细节的把握和判断。
咱回过头再看这个公式，它虽然简单，但是背后蕴含的是对市场的深入理解和对资产价值的精准衡量。
每一个数字，每一个系数的确定，都需要我们有敏锐的洞察力和丰富的经验。
就像生活中的很多事情一样，表面看起来容易，真正做起来才知道不容易。
资产评估也是这样，得用心、细心，才能得出靠谱的结果。
希望通过我讲的这个小例子，能让您对资产评估市场法的公式有更清楚的认识。
资产评估成本法公式
资产评估成本法公式资产评估成本法是一种常用的资产评估方法，它通过计算资产的重置成本减去各种贬值来确定资产的价值。
成本法的公式可以简单表示为：资产评估价值 = 重置成本 - 实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济性贬值。
咱们先来说说这个重置成本。
重置成本呢，就是在当前市场条件下，重新购置或建造与被评估资产相同或类似资产所需的全部成本。
这就好比你想要买一部新手机，去商场看到同款手机的标价，那个标价差不多就是重置成本啦。
我之前遇到过这么一件事。
有一家小工厂要进行资产评估，其中有一批老旧的机器设备。
为了确定这些设备的重置成本，我们可是费了不少功夫。
先是在市场上到处打听相同型号设备的价格，可这老型号的设备不好找啊。
后来好不容易找到几个厂家，价格还参差不齐。
这时候就得综合考虑各种因素，比如设备的质量、性能、售后服务等等。
最后经过一番比较和计算，才大致确定了重置成本。
再说这个实体性贬值。
实体性贬值是资产由于使用和自然力作用导致的物理性能下降而引起的价值减少。
比如说一辆汽车，开了好几年，车身有了磨损，发动机性能也不如新的时候了，这就是实体性贬值。
我记得有一次去评估一辆二手车，那车外观看起来还不错，可一打开引擎盖，里面的零部件都有不少磨损和老化的痕迹。
座椅的皮子也有裂痕，内饰也显得陈旧。
这些细节都表明了这台车存在着明显的实体性贬值。
功能性贬值呢，是由于技术进步导致资产功能相对落后而造成的价值损失。
就像以前的那种老式电脑，运行速度慢，功能也比不上现在的新款电脑，它的价值就会因为功能性落后而降低。
有一回评估一家公司的办公设备，发现他们还在用几年前的电脑，处理数据的速度慢得让人着急。
和现在市场上的新款电脑一比较，功能性差距太大了，这就产生了功能性贬值。
最后是经济性贬值，它是由于外部经济环境变化导致资产收益下降等引起的资产价值减少。
比如说一个工厂所在的地区经济不景气，市场需求减少，导致工厂的生产设备不能充分利用，这就产生了经济性贬值。
资产评估折现率计算公式
资产评估折现率计算公式
资产评估中的折现率是一种用于衡量资产未来现金流量的现值的指标。
折现率的计算公式通常为：
折现率 = (未来现金流量的现值 / 当期资产的市场价值) ^ (1 / 年数) 1。
其中，未来现金流量的现值是指资产未来所有现金流量的现值总和，当期资产的市场价值是指资产当前的市场价值，年数是指未来现金流量发生的年数。
另外，折现率的计算还可以使用贴现率的方法，即根据资产的风险和市场利率来确定折现率。
一般情况下，贴现率越高，折现率也会越高，反之亦然。
在实际应用中，折现率的计算需要考虑到资产的特性、行业情况、市场环境等因素，因此在具体计算时需要综合考虑多种因素，以得出合理的折现率。
总的来说，折现率的计算是资产评估中非常重要的一部分，它可以帮助评估资产的价值，为投资决策提供重要参考。
资产评估公式----吐血整理
第二章资产评估的基本方法一．成本法思路:1现时条件下重新购置或建造全新状态的被评估资产所需全部成本2扣除实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的差额过程:1收集重置成本和历史成本资料2确定重置成本3确定使用年限(包括实际已使用年限、尚可使用年限和总年限)4估算耗损和贬值,包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值5确定成新率6计算被评估资产的价值1 被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值被评估资产评估值=重置成本×成新率2 成本法中各项指标的确定1重置核算法：1按人工成本比例法间接成本=人工成本总额×成本分配率2直接成本百分比法间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率2物价指数法：重置成本=资产的账面价值×价格指数重置成本=资产的账面价值×（1+价格变动指数）定基价格指数法资产重置成本=资产历史成本×次产评估物价指数/资产构建时物价指数环比价格指数法资产重置成本=资产历史成本×XX=(1+a1)(1+a2)……(1+ai)×100%3功能价值类比法:1生产能力比例法:被评估资产重置成本=(被评估资产年产量/参照物年产量)×参照物重置成本2规模经济效益指数法:被评估资产的重置成本/参照物资产的重置成本=(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x 4统计分析法K=R’/RK为重置成本与历史成本的调整系数R’重置成本R 历史成本被评估资产重置成本=∑某类资产账面历史成本×K三.实体性贬值估算:1观察法:资产实体性价值=重置成本×(1-成新率)=重置成本×贬值率2使用年限法:资产实体性贬值=(重置成本-预计残值/总使用年限)×实际已使用年限总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间3修复费用法注意实体性损耗可修复部分与不可修复部分四.功能性贬值及其计算1超额运营成本形成功能性贬值(与同类型但性能更好的新资产年运营成本比较)2超额投资成本形成功能性贬值被评估资产功能性贬值额=∑(被评估资产年净超额运营成本)×折现系数功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本五.经济性贬值及估算(达不到原设计获利能力)1间接计算法1经济性贬值率=(1-(生产能力A/生产能力B)^x)×100%2经济性贬值=重置成本×经济性贬值率2直接计算法经济性贬值=资产年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,i,n)(P/A,i,n)年金现值系数六.成新率及其估算1观察法2使用年限法成新率=预计尚可使用年限/(实际已使用年限+预计尚可使用年限)3修复费用法成新率=(1-修复费用/重置成本)×100%二.市场法思路:1选择市场上相同或近似的资产作为参照物2确定各种价值影响因素3进行因素差异调整4得到修正后的资产评估价值过程:1明确评估对象2收集有关市场基本信息资料、寻找参照物3将被评估资产与参照物比较4分析调整差异,确定评估结果一.直接比较法评估对象价值=参照物成交价格×(评估对象A特征/参照物A特征)1成新率价格法资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象成新率/参照物成新率)2功能价值类比法资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力) 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)^x 3市价折扣法资产评估价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)4物价指数法资产评估价值=参照物资产交易价格×(1+价格变动指数)资产评估价值=参照物资产交易价格×(评估基准日资产评估时定基物价指数参照物交易期日资产定基物价指数)资产评估价值=参照物资产交易价格×参照物交易日期至评估基准日各期环比价格指数乘积5价值比率法1成本市价法资产评估价值=评估对象现行合理成本×(参照物成交价格/参照物现行合理成本) 2市盈率乘数法资产评估价值=评估对象收益额×参照物市盈率二．类比调整法被评估资产评估值=参照物价格+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值被评估资产评估值=参照物价格×功能差异系数×时间差异系数×……×交易情况差异系数×个别因素修正系数三．收益法思路:1估算被评估资产未来预期收益2折现成现值来确定被评估资产价值过程:1收集企业经营财务状况资料2对比分析有关指标及其变化,并确定折现率3将预期收益折现或本金化处理,确定评估价值4分析、确定评估结果1资产未来收益期有限的情况评估值=∑Rt/(1+i)^t2资产未来收益无限期的情况1 P=A/i 收益永续各因素不变收益每期相当2 P=A×(1-1/(1+i)^n)/i 资本化率＞0 A·(P/A,i,n)1收益每期不变2资本化率固定且大于03收益年限有限前n年收益不等额,后n+1开始收益相同P=∑Rt/(1+r)^t + A·(1-1/(1+r)^n-t)/r·(1+r)^n=∑Rt/(1+r)^t + A·(P/A,i,n-t)·(P/F,i,t)第三章机器评估二.成本法在机器设备评估中的应用机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1机器设备重置成本及评估对于能够取得现行购置价格或建造成本的机器设备①外购单台不需要安装的国内机器设备的重置成本重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格+运杂费或重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格×(1+运杂费率)②外购单台需安装的国内机器设备的重置成本重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格+运杂费+安装调试费或重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格×(1+运杂费率)×(1+安装调试费率)③外购成套需安装机器设备的重置成本重置成本=单台未安装进口机器设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装调试费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息对于无法取得机器设备现行购置价格或建造成本的设备可采用功能价值类比法估测①功能与成本间的内在联系呈线性等比关系重置成本=参照物机器设备重置成本×(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)②功能与成本间的内在联系呈指数关系重置成本=参照物机器设备重置成本×(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)^xX为功能价值指数(规模经济效益指数)对于无法取得机器现行购置价格或建造成本,也无法取得同类设备重置成本,可采用价格指数法评估重置成本=机器设备原始成本×(评估时该类设备的价格指数/购建时该类设备的价格指数)进口机器设备重置成本的估测对于可查询到进口机器设备现行离岸价格(FOB价格)或到岸价格(CIF):进口机器设备重置成本=(FOB+途中保险费+境外运杂费)×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费或进口机器设备重置成本=CIF×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费其中进口关税=CIF×进口税率消费税=(CIF+进口关税)÷(1-消费税税率)×消费税税率进口增值税=(CIF+进口关税+消费税)×增值税税率对于无法查询进口机器设备现行FOB或者CIF获取国外替代产品现行购置价格或重建成本对于可以获得进口机器设备生产国同类资产价格变动指数采用指数调整法估测被评估对象进口机器设备账面原值中用外币支付的机器设备部分价值进口机器设备生产国重置成本=｛进口时外汇汇率×同类资产价格指数账面原值中用外币支付的境外运费及保险费部分价值境外运费及保险费评估基准日+ 进口时外汇汇率×价格变动指数｝×外汇汇率现行关税其他账面原值中用人民币支付的国内国内同类资产或费×(1+ 税率)×(1+税费率)+ 运杂费及安装调试费部分价值×(1+ 用价格变动指数)二.机器设备实体性贬值的估算1观察法2使用年限法实体性贬值率=实际已使用年限÷总使用年限×100%=实际已使用年限÷(实际已使用年限+尚可使用年限)×100%总使用年限(使用寿命(分为物理寿命技术寿命经济寿命))实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率设备利用率=截至评估基准日累计实际利用时间÷截至评估基准日累计法定利用时间×100%如果机器设备经过多次大修理、技术改造或追加投资,就会延长其尚可使用年限或缩短其实际已使用年限采用加权投资年限计算:加权投资年限=∑加权重置成本÷∑重置成本加权重置成本=重置成本×投资后的设备已使用年限实体性贬值率=加权投资年限÷(加权投资年限+尚可使用年限)3修复费用法(实体性损耗可分为可修复部分和不可修复部分)实体性可修复部分的不可修复部分设备的贬值率= ( 实体性损耗+ 的实体性损耗)÷重置成本三.机器设备功能性贬值的估算1超额投资成本形成的功能性贬值超额投资成本=复原重置成本－更新重置成本2超额运营成本形成的功能性贬值1计算超额运营成本2扣除所得税,得到净超额运营成本3估测剩余使用年限选择合适的折现率并贴现1生产能力降低引起的经济性贬值经济性贬值=[1-(设备预计可被利用的生产能力÷设备原设计生产能力)^x]×100%经济性贬值=(重置成本-实体性贬值-功能性贬值)×经济性贬值率2收益减少造成的经济性贬值经济性贬值额=设备年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,i,n)三.市场法与收益法在机器设备评估中的应用市场法V=V’±△iV为评估价值V;为参照物的市场价值△i为差异调整收益法(实际上用的不多) 主要适用于成套设备、租赁设备等的评估第四章房地产评估二.成本法在房地产中的应用1土地评估中成本法的操作步骤土地价值=土地取得费+土地开放成本+利息+利润+税费+土地增值收益2新建房地产评估中成本法的操作步骤新建房地产土地取得开发管理投资销售正常价值= 费用+ 成本+ 费用+ 利息+ 税费+ 利润注意: 土地增值收益= ( 土地取得开发管理投资) ×土地增值费用+ 成本+ 费用+ 利息收益率利润=(土地取得费+土地开发费)×利润率投资利息=(土地取得费+土地开发费)×贷款利率三.旧建筑物评估中成本法的操作步骤旧建筑物价值=重置成本-年贬值额×已使用年数或旧建筑物价值=重置成本×成新率年贬值额D=(C－S)÷N =C×(1－R)÷ND为年贬值额C为建筑物重建成本S为净残值R为残值率N为耐用年限成新率1使用年限法建筑物成新率= 建筑物尚可+ ( 建筑物实际+ 建筑物尚可)×100%使用年限已使用年限使用年限2打分法成新率= (G ×结构部分+ S×装修部分+ B×设备部分)÷100×100%合计得分合计得分合计得分三. 市场法在房地产评估中的应用1计算公式:P=P’×A×B×C×D使用年限修正(重要!)K=[1－ 1 ] ÷[1－ 1 ](1+r)^m (1+r)^nK为将可比实例年限修正到待评估对象使用的年限修正系数r为还原利率m为待评估对象的可使用年限n为可比实例的可使用年限四.收益法在房地产评估中的应用基本思路:1搜集相关房地产收入和费用资料2预测房地产客观总收益3估算房地产客观总费用4测算房地产净收益客观总收益－客观总费用5估测并选择适当的折现率或资本化率6选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值不同类型的房地产净收益的估算1出租型的房地产正常收益的估测正常收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费有效毛租金=毛租金－空闲损失－损失租金2直接经营性房地产正常收益的估测正行收益=销售收入－销售成本－销售税金及其附加－管理费用－财务费用－所得税－经营利润3自用或尚未使用房地产正常收益的估测折现率或资本化率的估测1综合折现率或资本化率2建筑物折现率或资本化率3土地折现率或资本化率R= r1·L+r2·BL+B R为综合资本化率r1为土地资本化率r2为建筑物资本化率求取方法(加权平均或简单平均求出折现率或资本化率)五.收益期限五剩余法在房地产评估中的应用剩余法V=A－(B+C+D+E)V为地价A为开发完成后房地产价值B为开发成本C为投资利息D为合理利润E为正常税率地价=预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润注意:容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积利润=房地产总价(地价+建筑费+专业费)×利润率利息=地价×贷款利率贴现率+建筑费×贴现率+专业费×贴现率六.基准地价修正法在房地产中的应用被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×使用年限修正系数×日期修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数七.路线价法在房地产评估中的应用计算公式: 宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×修正率几个路线价法则介绍1 4321法则100英尺每25英尺40% 30% 20% 10% 超过9876法则9% 8% 7% 6%2苏慕斯法则100英尺前50 72.5% 后50 27.5% 再50 15%3霍夫曼法则100英尺前50 2/3 最初25 37.5% 50 67.5% 75 87.5% 100 100%\ 4哈伯法则深度百分率=√所给深度/√标准深度×100%第五章金融资产评估四.金融不良资产评估四类估算方法1假设清算法思路:1基于债务企业的整体资产,剔除不能偿债的无效资产,不必偿还的无效负债2并按照企业清算过程中的偿债顺序,考虑债权的优先受偿3于某时点分析责任关联方受偿程度三种清算价格:1强制清算价格适用于关停或即将进入诉讼的债务企业2有序清算价格适用于半关停债务企业3续用清算价格适用于持续经营债务企业过程:1确定有效资产,剔除无效资产,确定有效负债,剔除无效负债2选择适当的价值类型3确定优先扣除项目4确定一般债权受偿比例一般债权有效资产项优先有效负债项优先受偿比例= ( 资产－扣除项目)÷( 负债－扣除项目)5确定不良债权的一般债权受偿金额一般债权受偿金额=(不良债权总额－优先债权受偿金额)×一般债权受偿比例6分析不良债权的受偿金额及受偿比例不良债权受偿金额=优先债权受偿金额+一般债权受偿金额不良债权受偿比例=不良债权受偿金额不良债权总额7分析或有收益、或有损失等其他因素对受偿比例的影响8确定不良债权从该企业可以获得的受偿比例注意: 无效资产待摊、递延费用福利性固定资产待处理流动、固定资产等无效负债与福利性资产对应的负债长期挂账无需支付的负债等2现金流偿债法思路:1基于企业近几年财务和经营状况,考虑行业、产品、市场、企业管理等因素2对企业未来一定年限内可偿还债现金流和经营成本进行分析3考察企业未来经营及资产变现所产生的现金流清偿债务过程:1计算近3年的现金流量2分析企业历史资料,合理预测企业未来现金流量3合理确定偿债比例4确定折现率5将企业预期偿债年限内全部可用于偿债的现金流量折现,测算偿债能力6对特备事项进行说明注意: 2中的未来现金流量不是现金表上的现金净流量,是自由现金流量自由现金流量=净现金流量+预测利息费用+折旧和摊销－资本支出－营运资本的增加自由现金流量的实质:将权责发生制转为收付实现制3中的偿债比例确定后可得一个偿债系数偿债器内某年度企业可用于偿债现金流=该年度自由现金流×偿债系数5中计算偿债能力公式: 企业偿债能力=(企业未来偿债年限内新增偿债收益×偿债系数)的折现值企业一般债务总额特定债权回收价值=企业偿债能力×被评估债券金额企业未来偿债年限内新增偿债收益=∑第t年自由现金流量(1+折现率)^t n为未来偿债年限3交易案例比较法思路:1通过定性分析掌握债权资产的基本情况和相关信息2确定影响其价值的各种因素3选定与其类似的处置案例4对各种因素进行量化分析,得到修正系数5对处置价格进行修正,并得到综合分析的债券资产价值4专家打分法(德尔菲法) 略第六章无形资产评估1收益法在无形资产评估中的应用P=∑K×Rt P为无形资产的评估值Rt为被评估无形资产第t年的预期超额收益(1+i)^t K为无形资产分成率i为折现率n为收益期限1直接估算法收入增长型无形资产1生产产品能够以高出同类产品价格出售R=(P2－P1)Q(1－T)2生产产品采用与同类产品相同价格,但销售量增大R=(Q2-Q1)(P-C)(1-T)费用节约型无形资产R=(C1-C2)Q(1-T)2分成率法(通过超额收益、利润分成率确定超额收益,将报酬与利益挂钩)超额收益=受让方实现的销售收入×销售收入分成率×(1-所得税税率)超额收益=受让方实现的销售利润×销售利润分成率×(1-所得税税率)推导,销售利润分成率= 销售收入分成率销售利润率销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率当缺乏行业分成率统计数据时,按边际比率法或约当投资分析法确定分成率指标无形资产利润分成率=∑使用无形资产利润增量现值∑使用无形资产总利润现值当很难确定使用无形资产后利润增量,用约当投资分析法(无形资产的折合约当投资和受让方投入资产的约当投资比例,确定利润分成率)无形资产利润分成率= 无形资产约当投资额受让方约当投资额+无形资产约当投资额无形资产约当投资额=无形资产重置成本×(1+适用成本利润率)受让方约当投资额=受让方投入的总资产重置成本×(1+适用成本利润率)3剩余法(总利润扣除其他所有可确指资产的利润所得超额收益)超额企业固定固定资产流动流动资产其他可相应的透收益= 总利润－( 资产×投资报酬率)－(资产×投资报酬率)－(确指资产×资报酬率) 4差额法(采用无形资产和其他类型资产综合收益在行业平均水平的比较,得到超额收益)超额收益=净利润－净资产总额×行业平均收益率折现率确定(其相应的投资报酬率,包括无风险报酬率、风险报酬率和通货膨胀率)收益期限的确定(1新陈代谢2垄断性减弱3作用范围减少)二.成本法在无形资产评估中的应用无形资产成本特性:1不完整性(计费问题,可能有前期累加)2弱对应性(其出现与其价值和开发费用时间并无既定关联)3虚拟性(其成本往往是相对的其内涵已超出外在形式含义)具体操作: 无形资产评估值= 无形子涵重置成本×(1－贬值率)1自创无形资产重置成本的估算1财务核算法: 无形资产重置成本=生产成本+期间费用+合理利润2倍加系数法: 无形资产重置成本=C+β1·V ×(1+L)1－β22外购无形资产重置成本的估算1市价类比法2物价指数法: 无形资产重置成本=无形资产账面价值×评估时物价指数购置时物价指数三.专利权评估过程: 1确认专利权的存在评估方法:1收益法(利润分成率,折现率和期限) 2确定评估方法,搜集相关资料2成本法(研制成本,交易成本,专利费) 3信息资料核查分析4得出评估结果,完成评估报告四.专有技术评估五.商标权评估六.著作权评估七.商誉评估商誉评估方法:1割差法: 商誉的评估值=企业整体资产评估值-企业各单项资产评估值之和2超额收益法:1超额收益资本化价格法商誉的价值=企业预期年收益额-行业平均收益率×企业单项资产评估值之和适用资本化率或商誉的价值=企业单项资产评估值之和×(企业预期年收益率－行业平均收益率)适用资本化率企业预期年收益率= 企业预期年收益额×100%企业单项资产评估值之和2超额收益折现法P=∑Rt P为商誉估计值Rt 第t年的预期超额收益i折现率n受益年限(1+i)^t注意: 资本收益率与资产收益率的关系资本收益率= 资产收益率1－资产负债率。
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重置成本估算方法：
1、重置核算法(细节分析法、核算法）.购买型重置成本,由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成；自建型重置成本，是根据重新建造资产所需的料、工、费以及必要的资金成本和开发者的合理利润等分析和计算出来。
2、价格指数法。
重置成本=资产的账面原值*（1+价格变动指数)
或 =资产的账面原值＊价格指数
1）定基价格指数=（评估时点定基价格指数/资产购建时定基价格指数）＊100%
2）环比价格指数,X=（1+a1）＊(1+a2）*（1+a3）＊……＊(1+an）＊100％ an为第n年环比价格变动指数。
3、功能价值类比法.
1)生产能力比例法，被评估资产重置成本=（被评估资产年产量/参照物年产量）＊参照物重置成本2）规模经济效益指数法,被评估资产重置成本=参照物资产的重置成本＊（被评估资产的产量/参照物资产的产量)x；x为规模经济效益指数。
实体性贬值估算方法：
1、观测法(成新率法）.
资产实体性贬值=重置成本*（1-实体性成新率），实体性成新率=1-实体性贬值率
2、使用年限法.
资产实体性贬值=［（重置成本-预计残值）/总使用年限]＊实际已使用年限
总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率
资产利用率=(截至评估基准日资产累计实际使用时间/截至评估基准日资产累计法定使
用时间）＊100％
功能性贬值估算方法：
1、超额运营成本=被评估资产的年运营成本与主流资产的年运营成本之差
2、净超额运营成本=超额运营成本—可抵减的所得税额
3、估计被评估资产剩余寿命
4、被评估资产功能性贬值额= (被评估资产年净超额运营成本＊折现系数）
若有超额投资成本形成的功能性贬值，则功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本
经济性贬值估算方法：
1、当确信被评估资产的功能与其价值呈指数关系时：经济性贬值率=[1—(资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力）x]＊100％
2、当确信被评估资产的功能与其价值呈线性关系时：经济性贬值率=[1-（资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力）］＊100％
资产的经济性贬值额=资产的重置成本＊经济性贬值率
3、当确信被评估资产持续存在收益损失时：经济性贬值额=资产年收益损失额*(1-所得税税率）＊（P/A，r，n)
市场折扣法：资产评估价值=参照物交易价格＊(1—价格折扣率)
市场比较法（市场售价类比法）：
房地产评估价值=参照物交易价格＊交易情况修正系数*区域情况修正系数＊个别
因素修正系数＊交易日期修正系数
交易情况修正系数=正常交易情况值＊参照物交易情况值
区域情况修正系数=评估对象房地产区域因素值＊参照物区域因素值
个别因素修正系数=评估对象房地产个别因素值＊参照物个别因素值
交易日期修正系数=评估基准日房地产价格指数＊参照物交易日房地产价格指数
房地产收益法评估:
1、房地产资本化率=安全利率+风险报酬率
2、市场租价比法：n P A r n
i i i ÷=∑=1 ,r 为评估对象房地产的资本化率;i A 为交易实例i 的纯收益;i P 为交易实例i 的价格；n 为交易实例的个数。
房地产重置成本估测:取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、相关税费
假设开发法（剩余法）：
待开发房地产价值=（开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用—投资利息—开发利润—销售 税费）*折现系数
路线价法：
1、土地单价=路线价＊深度价格修正率
土地总价=路线价*深度价格修正率＊土地面积
2、另有特殊条件存在：土地单价=路线价＊深度价格修正率＊其他价格修正率
土地总价=路线价＊深度价格修正率*其他价格修正率＊土地面积
机器设备成本法评估：
外购国产设备重置成本估测：1）市场询价：重置成本=正常市场销售价格+合理的运杂费+安装调试费+其他费用等；2)功能价值类比法,①当资产的功能与成本呈线性关系时：被评估机器设备重置成本=参照物机器设备现行成本＊（被评估机器设备功能/参照物机器设备功能);②呈指数关系时:被评估机器设备重置成本=参照物机器设备现行成本＊（被评估机器设备功能/参照物机器设备功能）x
；
3）价格指数法:机器设备重置成本=机器设备原始成本＊(评估时该类设备的的价格指数/购建时该类设备的的价格指数）
自制设备重置成本估测：重置核算法:自制设备重置成本=制造成本+制造利润+税金+设计费+安装调试费
机器设备实体性贬值估测:
1、使用年限法.成新率=［机器设备尚可使用年限/(机器设备已使用年限+机器设备尚可使用年限）]＊100％
2、修复费用法.
成新率=1—（修复费用+损耗额）/重置成本
损耗额=不可修复部分的重置成本＊（已使用年限/总年限*100％）
不可修复部分的重置成本=重置成本-修复费用
机器设备功能性贬值估测:
1、超额投资成本造成的功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本
2、超额运营成本造成的功能性贬值参考功能性贬值估算方法
机器设备经济性贬值估测：
1、设备利用率下降。
经济性贬值率=［1—(设备实际生产能力/设备设计生产能力）x ]＊100％ x 为规模效益指数，一般选取在0。
6—0。
7之间
经济性贬值额=重置成本*经济性贬值率
2、外界因素影响。
经济性贬值额=设备年收益损失额*（1—所得税税率）＊(P/A,r ，n)
商誉评估的割差法：
商誉评估值=企业整体价值评估值-企业可确指资产评估价值。