物业管理公司房屋设备维修管理案例分析

物业管理公司房屋设备维修管理案例分析

Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

物业管理公司房屋设备维修管理案例分析【案例】某物业管理公司为了加强设备管理，延长设备的使用寿命，降低成本，减少损耗，提高设备的完好率与利用率，维护物业使用价值，更好地服务于客户，对设备管理和维修做了如下规定：

①物业项目内供配电、给排水、电梯、中央空调、消防、通信、弱电、公共照明、智

能化等系统设备由管理处指定专人负责管理。

②各系统设备从管理处接管验收之日起建立设备资料期就设备的名称、型号、功率、

产地、编号、生产厂商、出厂时间、安装时间进行详细登记。

③设备购买合同与安装协议、设备使用说明书、质量检验合格证、出厂证号、生产厂

商联系人、联系电话等原始技术资料由公司工程部统一收集归档管理。

④物业项目内各系统设备，由公司工程部按规定统一进行编号挂牌，铭牌上标注设备

名称、型号、功率、厂名、产地、出厂日期、编号、管理人。

⑤物业项目各系统设备实行年度、季度、月度检修计划工作制度，由公司工程部会同

管理处共同制定设备定期检修计划，维保班按计划实施。

⑥检修维护重要大型设备时，应制定详细可行的方案，方案应送交公司相关领导审

批，并由工程部开展，工程技术人员现场组织、指导、监督检修。

⑦检修维护电气设备时，应由组织者采取相应的安全组织措施和技术措施，实施前要

对作业人员进行安全技术交底，防止发生安全事故。

⑧检修维护电源干线、高低压、配电盘、配电箱等电气设备应安排专业电工进行，并

派专人监护，操作前必须拉闸并验电，悬挂警示标志牌，必要时须加装栅栏隔离。

⑨检修维护设备工作结束后，必须经专业技术人员检查验收合格后，拆除设置的安全

措施，在确定万无一失的情况下方可试车并投运。

⑩物业项目机电设备实行日常维护保养、一级保养和二级保养的三级保养制度。

?日常维护保养由管理处维护人员负责。一级保养要在管理处设备主管领导下进行，二级保养要在公司工程部专业技术人员指导下进行。

?一、二级保养后，由保养人员填写记录单并由管理处设备主管和工程部领导签字确认作为管理考核依据，并将保养资料整理归档。

?建立由管理处领导、主管及各系统专业操作人员参加的每天上班后对物业项目内的设备机站房进行巡检的工作制度，了解设备系统运行状况和人员值班、交接班情况。

?设备巡检工作中如发现异常情况或重大事故隐患，巡检人应当迅速报告上级主管，如危及人身、设备安全时应启动应急措施，处理后向上级主管汇报并详细记录。?设备巡检应严格按照各系统运行的特点，重点沿巡检路线，对系统运行状况和操作作业进行巡检，观察设备系统运行状态及仪表，检查设备机站房内清洁卫生状况和设备运行记录。

?开展设备巡检工作，以一看(看设备)二问(问运行)．(听动静)四查(查记录)为主，切忌走马看花般的形式主义和弄虚作假。

?物业项目内出现设备故障由管理处在24小时内报告。工程部和保险公司，以得到确认，并协助设备故障的调查和取证。

?设备故障抢修由工程部组织，重大设备故障抢修应委托专业设备供货单位实施，管理处给予协助、配合。

?发生停电、停水、停燃气直接影响客户正常生活的设障，由管理处迅速报告供水、供电、供气公司组织抢修，管理予协助、配合。

?物业项目发生突发性供水、供电、供燃气设备故障后，处在协助、配合相关单位抢修的同时，要主动向客户提供帮助，把对客户的影响降低到最小程度。

21一般性的设备故障排除应由管理处组织维保人员在部技术人员的指导下进行，但必须具备安全技术保障条件。

22设备故障抢修工作所有的技术方案、图片、记录及验告由管理处负责收集、整理归档，投保理赔由工程部负责。

23设备故障抢修发生的费用应在进行抢修排除故障前预算报价并报业委会审核批准在维修基金中支出，如遇紧急设备，也应向业委会报告并办理好书面签字认可手续，技术方案等资料后补。

【案例分析】本案例是如何做好房屋设备管理的案例，分析如下。

1)房屋设备管理的作用

房屋设备管理是指物业管理企业运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋各种设备的使用、维护、维修、保养实施管理，保证房屋设备的正常使用，提高房屋设备的完好率，延长房屋设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。

房屋设备是构成房屋建筑实体的有机的重要组成部分。房屋建筑内部附属的基本设备，如供水、排水、空调、通风、供电、电梯等，主要是为了满足生产和生活的需要和提供舒适、便捷的工作和生活条件。无论是高楼大厦，还是普通住宅，如果没有各种设备，房屋就失去了主要的使用功能。随着科学技术的发展和人民生活水平的提高，房屋设备在整个房屋建筑中的作用越来越重要，人们对房屋设备的依赖性也越来越强。在物业管理中，房屋设备管理已成为极其重要的管理内容，占据核心地位。房屋设备管理的好坏与否直接影响房屋的使用水平，直接反映物业管理工作的水平和质量。物业管理人

员必须充分地认识到房屋设备在物业管理中的重要作用，全面了解和掌握各种房屋设备的工作原理、性能及其维修管理的内容和方法，以最有效地发挥设备的使用功能。

2】房屋设备管理的内容

房屋设备管理主要包括使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案管理等。 (1)使用管理

房屋设备使用管理是对设备的运行使用管理。通过加强使用管理，保证房屋设备的正常运转、水电空调的正常供应，满足业主和使用人的正常工作和生活的需要，这是物业管理企业的重要任务之一。房屋设备根据使用时间的不同，可分为日常使用设备(如给排水、供电、电梯等)、季节性使用设备(如供暖供冷设备)、紧急情况下使用设备(如消防栓、自动喷淋设备)。要通过制定和实施各类设备使用和管理的各项规章制度，如设备运行值班制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制、设备操作规程等保证设备的正常使用和运转。

(2)维修养护管理

维修养护内容主要包括设备定期检查、日常保养、维修制压维修质量标准以及维修人员值班制度等。

(3)安全管理

安全管理是对设备安全使用、安全维修养护的管理。安全管理在房屋设备管理中占有重要位置，一旦出现设备安全事故，不仅影响设备的正常使用，同时对大厦、对企业的声誉都会带来严重影响。安全管理包括设备合格证制度、设备操作人员和管理员的安全培训、持证上岗制度和安全操作规程的实施检查和监督管理。

(4)设备技术档案资料管理

设备技术档案资料包括设备登记卡、设备使用说明、设备保修单、设备技术档案、工作档案、维修档案等。

3)房屋设备交接

房屋设备交接是物业交接的重要内容之一。交接时，由工程部(维修部)负责组织各专业负责人(给排水、供电、空调通风、电梯、通讯、消防、安保监控)全面检查对方提供的设备技术资料（图纸、产品合格证、产品说明书、操作手册等)和安装、测试、验收资料，对技术资料不齐的，应要求对方提供；对达不到设计要求的应配合对方与供应商共同协商解决，并及时做好相关记录。

4)房屋设备的分类、登记、建立设备档案

要对房屋设备进行规范化管理，首先要对所接管的房屋设备进行准确、科学的分类、登记，建立设备管理档案。

(1)房屋设备分类

一般来说，房屋设备可分为以下主要类型：

①给水排水设备。给水设备是指提供生产、生活和消防三用水的设备。排水设备是指用来排除生活污水和屋面雨、雪水的设备。

②供电及照明设备。供电设备包括变压器设备、配电房设备、发电机组、供电线路、楼层配电箱等。照明设备包括开关、插座和各种照明灯具。

③电梯设备。电梯包括客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。

④空调通风设备。通常为高层建筑中使用集中空调的设备，包括锅炉、冷水机组、新风机组、空调风管、风机盘管及一些净化除尘设备等。

⑤消防设备。高层建筑采用的消防设备包括烟感器、温感器、消防报警系统、紧急广播系统、自动喷淋系统、消防栓系统、防火卷帘门、防火门、抽烟送风系统、消防电梯、消防楼梯、消防紧急照明系统等。

一般民用住宅小区常配用的消防设备为供水箱、消防箱、灭火机、灭火瓶、消防栓等。

⑥弱电系统设备。弱电系统一般包括综合布线系统、楼宇自控系统、通信系统、电脑网络系统、共用天线设备及闭路电视系统、消防报警系统、安保系统、电子门锁和门禁系统等。弱电系统由各类配套的设备设施构成。随着现代化水平的不断提高，房屋设备中的弱电设备越来越多。

⑦其他设备。如避雷装置、房屋维护维修设备等。

(2)房屋设备登记

房屋设备登记主要是建立《设备登记表》和《设备台账》。

《设备登记表》是在设备分类的基础上，对同类设备所做的登记，登记内容包括设备编号、设备名称、规格型号、主要参数、安装位置等。建立《设备登记表》，是为了使设备管理部门了解和掌握各类设备的总的概况。《设备登记表》格式如表6．4所示。

表6．4 x×物业管理公司设备登记表

年月日

《设备台账》是记录某个设备的具体数据，反映设备的详细情况的资料。建立《设备台账》，是为了使设备管理部门了解和某个设备的具体情况，从而为设备管理提供基础资料。《设备台账》格式如表6．5所示。

表6．5×X物业管理公司设备台账

年月日

(3)建立设备档案

建立设备档案，是设备管理的基础性工作。设备档案包括以下几方面的资料：

①开发商移交的设备原始技术资料，如产品合格证、产品说明书、操作手册，设备安装施工图纸、测试和试运行记录，设备验收记录。

②设备管理资料，如《设备登记表》、《设备台账》、设备零配件清单、设备使用操作规程、设备管理制度等。

③设备保养和维修资料，如设备保养、维修计划，设备运行记录，设备保养、维修记录，设备事故分析报告等。

5)人员配备和规章制度

房屋设备管理，是技术水平和操作技能要求较高的特殊工种，必须由一支高素质的技术队伍来完成。因此，各专业部门所配备的专业人员需具有专业资质，持证上岗。

设备管理的规章制度包括：

①设备使用制度。设备使用制度主要是对使用人在使用设备时提出的具体要求，如电梯使用制度、空调使用制度、电气设备使用制度等。制定设备使用制度是为了引导使用者正确地、可靠地、安全地使用设备。

②设备管理制度。设备管理制度是对设备操作人员和管理人员在操作和管理设备时提出的具体要求，如设备操作规程、配电房管理制度、水泵房管理制度、锅炉房管理制度、冷水机组管理制度、消防中心管理制度、安全监控室管理制度等。制定设备管理制度是为了加强设备管理，保证设备的安全、正常运转。

③设备维修制度。设备维修制度是对设备操作人员和维修人员在设备操作、设备保养和设备维修时提出的具体要求，如设备保养规程、设备维修规程等。制定设备维修制度是为丁，加强设备的保养和维修工作，保证设备的正常使用，延长设备的使用寿命。

④设备岗位责任制度。设备岗位责任制度是对设备操作人员和管理人员履行其岗位职责提出的具体要求，如值班人员岗自职责、运行人员岗位职责、维修人员岗位职责、管理人员岗位职责、交接班制度等。制定设备岗位责任制度是为了明确操作人员和管理人员的职责范围、责任和岗位要求，加强分工与协作，共同做好房屋设备的管理工作。

6)设备运行、维护、保养

设备运行值班人员负责各系统所辖设备、设施的运行操作及日常巡视检查工作，并做好每天的运行记录，运行中发现问题及时通知有关人员进行处理。

维修人员负责各系统所辖设备设施的维护保养工作，并做好维修保养记录，对维修保养中发现较严重的设备、设施故障及时上报维修部主管，由各专业工程师组织有关人员进行分析、研究制定解决办法。

(1)房屋设备维修保养的特点

一是计划性维修保养与随机性维修保养相结合。房屋设备一般都有一定的使用寿命，其使用时间、磨损程度和故障率之间具有一定的规律性。设备使用可以分为设备使用初期、正常运转期和设备使用后期。在设备使用初期，设备需要磨合和调整，出现故障的情况较多：正常运转期设备正常使用，出现故障的情况较少；设备使用后期，设备磨损严重，出现故障的情况多。可以根据设备使用时间和故障率之间的内在联系，制定设备维修计划确定设备中修和大修的周期，从而恢复设备的使用性能，延长设备的使用寿命。因此，设备的维修要强调计划性，即有计划地制定设备的维修保养周期和时间。

房屋设备在使用中因操作使用不当或因设备质量问题等原因，往往会突然发生故障。一旦发生故障，应及时检修，尽快排除故障，所以房屋设备的维修又有很强的随机性，事先很难确定故障究竟何时以何种程度发生。因此，房屋设备维修具有计划性维修与随机性维修相结合的特性。

二是维修保养技术要求高。现代化的房屋设备技术全面、功能复杂、灵敏度和精确度高，对维修保养工作也提出了较高的技术要求，维修保养的好坏会直接影响设备技术性能的正常发挥。因此，在设备维修管理中，必须要配备具有相应技术水平和资质的专业技术人员从事维修工作，并建立房屋设备维修的责任制度。

三是设备维修保养和更新成本较高。房屋设备种类繁多，在房屋建筑投资中所占的比重不断增加，导致设备维修成本也不断提高。同时，由于相对于房屋建筑本体而言，房屋设备的使用年限较短。一方面房屋设备因使用而发生有形损耗，致使其使用年限缩短；另一方面，由于科学技术的进步，产生了新的技术水平更高、性能更好、使用更舒适方便的房屋设备使得原房屋设备落后淘汰而发生无形损耗，导致其使用年限缩短。房屋设备的有形损耗和无形损耗，都会引起房屋设备的维修更新间隔期的缩短，从而使维修更新成本增加。

(2)房屋设备维修

房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为一般维修、中修、大修、更新改造。

一般维修又称为零修或报修，通常是房屋设备在使用过程中发生故障或一般性损坏，而由业主或使用人报修或由管理服务人员报修，维修人员现场采取修理措施，排除故障，使房屋设备恢复使用功能的活动。

中修是指对设备进行定期全面检修、设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，使设备恢复和达到应有的使用标准和技术要求。

大修是指对房屋设备定期全面检修，设备全部解体修理，更换主要零部件，使设备基本恢复原有性能。

更新改造是指对已丧失使用功能或已严重损坏，或技术性能非常落后的房屋设备进行主机、主体设备的更新或技术改造。

(3)房屋设备保养

房屋设备的保养是指物业管理企业对设备所进行的常规性检查和养护。

设备保养首先要制定保养计划，按计划周期和时间实施保养。《设备保养计划》格式如表6．7所示。

表6．7 X×物业管理公司设备保养计划

设备保养通常采用三级保养制，即日常维护保养、一级保养和二级保养。

日常维护保养是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁保养；发现小故障及时排除，及时做好维护工作并进行必要记录等。

一级保养是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗，按照设备磨损规律进行定期保养。

二级保养是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完好状态。