物业公司保安部常见案例分析大全
物业公司保安部常见案例分析大全
一、业主被害物业管理应否担责？
2002年4月,郑丽珊与深圳东海房地产公司签订了购买东海花园福禄居11栋9E号房得合同,并与戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司东海花园物业物业管理处签订了《东海花园福禄居前期物业管理服务协议》。郑丽珊对住房进行了装修,凶手钟先辉作为装修工人,在东海花园物业管理处办理了《出入证》
2003年7月21日,钟先辉对东海花园得保安员谎称到5楼装修,并出示过期《出入证》,进入小区,骗开了郑丽珊家门后,将郑与其保姆杀害。2004年4月1日,深圳市中级法院以抢劫罪、故意杀人罪判处钟先辉死刑。
03年7月,受害人郑丽珊得母亲钱女士将该小区物业管理公司告上了法庭。一审经过审理,判决物业管理处赔偿17万多元。业主受害,物业公司承担赔偿责任,这在全国属先例。
一审判决后,戴德梁行公司与东海花园物业物业管理处等不服判决,向深圳中院提出上诉。物业管理公司到底该不该为住户受到侵害得行为承担责任,成为双方争论得焦点。
在法庭上,上诉方提出了相关证据,欲证明凶手钟先辉在案发前两个星期就曾在东海花园进行装修,也曾经到被害人家里。上诉方还指出,钟就是保姆开门让其进入得,过错不在物业管理公司。物业管理处对郑丽珊私人物业内得人身、财产不负有安全保障义务,只对公共区域负有合理限度内得安全保障义务。
上诉方还提出在物业管理行业里,能像东海花园物业管理处这样对出入者进行登记得小区并不多。难道制定了登记制度得物业管理公司要被追究责任,而没有制定这些制度得物业管理公司反而不用被追究？
钱女士得律师则提出:钟得装修《出入证》就是过期得,如果说其在案发前两个星期就曾在东海花园进行装修,那更能证明物业管理存在问题。东海花园制定了相关登记、值班得管理规定,但保安却没有严格执行这一规定,导致凶手进入小区。
问题:
1、东海花园物业管理处在此次事件中错误在哪里？
2、如果您就是当时东海花园物业管理处得安管员,遇到这样得事情,应该如何处理？
点评:
1、东海花园得保安员把关不严,未能尽到相应得岗位职责,对进入小区得人员证件未能核实清楚就放行(哪怕就是业主放行得),在此次事件中就是负有一定责任得。
2、立即打电话报警,同时保护现场。如果能联系到业主得直系亲属或者亲戚得
二、业主在小区道路上摔倒状告物业公司
某小区内一号楼405室得李老太在雪后出门,在小区得步行街不慎跌倒,跌断右腿股骨头,安全员发现后立即将李老太送进医院。
经诊断为:右腿股骨头粉碎性骨折,立即实施手术置换股骨头,手术后李老太提出:她就是在小区内跌倒得,因为自己每月都交物业管理费,其中包括了小区道路得公摊,那么,她在小区道路上跌伤得医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。
几经交涉,物业公司未做承担,并称,李老太虽在小区内道路上跌倒,没有她人伤害,且小区步行街积雪已打扫过, "雪后路滑,请当心！"得警示牌在小区步行街醒目处悬挂,与物业公司没有直接责任关系。于就是李老太一纸诉状将物业公司推上法庭。
问题:
物业公司没有义务承担李老太医疗费及精神损失费？
点评:
如果业主在小区公共区域受到伤害,物业未能及时报警,或者发现异常情况没有及时注意,导致损害后果产生得,应该承担相应责任。若因物业得管理未到位,如未及时清理杂物、对公共设备进行修复造成居民人身损害得,物业应该承担相应责任。为了规避因物业管理人员未尽到注意告知义务而引发得物业纠纷,物业管理人员应及时得发现物业管理中得安全隐患并予以消除与作出必要得警示标志。
案例涉及小区内发生个人原因引起得意外伤害问题。李老太虽在小区内道路上跌倒,而物业公司得本职工作没有延误,李老太这种意外伤害得确就是与自己不当心或一时路滑不适应造成,与物业公司没有直接责任关系。物业公司可以在多方面关心李老太,但没有权力与义务为其支付医疗费与精神损失费。、
三、无法实现即时维修怎么办
初冬得一个星期一下午,世纪宝鼎物业管理分公司维修电话响起。值班人员轻柔地应答与问询还没有落音,A座G户型得一位业主就怒气冲冲地在电话里面说:"您们知道吗,现在天气这凉了,我这暖气还不热,您们管不管呀？"说完"啪"得
一声就挂上了电话。
这时,维修人员都出去忙其它维修了,用对讲机联系得知,她们一时还脱不开身。约过了五、六分钟得时间,本身就是电工得维修班长巡视回来了,值班人员立即将刚才得报修情况向其汇报。班长说:"这个业主性子比较急,用电话解释恐怕不行,我替您一会,您先上楼瞧一下。"
值班人员来到业主家,一位中年男子一开门便大声问:"您能修理吗？""先生,我就是负责接待报修得,我们得维修员现在正在别得业主家处理问题,做完之后马上来您家,您可以现在告诉我就是怎样得情况吗？"值班人员与颜悦色得回答,使业主得态度有些缓与。
征得业主同意后,值班人员戴上鞋套,察瞧了不热得暖气位置,马上用对讲告知维修人员,让其做完后直接到该住户家维修。周到得服务令业主转怒为喜,业主说:"好吧,您先忙您得去吧,只要一会来给修修就可以了。"值班人员走后一个多小时,维修人员上门处理好了该问题。
下午快下班得时候,值班人员又给业主家打了个电话,询问暖气情况,她说:"已经热了,谢谢您们。"
问题:从此段案例中我们可以学到什么？如果您就是13岗队员,遇到业主报修或者请求帮助暂时无法满足时,您应该如何向业主解释？
点评:作为一个物业服务人员,不仅仅需要您拥有良好得处事能力与专业技能,还应当具体高度得责任感与事业心,细心自然必不可少。一个人得能力再强,办事不细心始终会带来麻烦,作为物业服务人员,不细心就不可能打造出优质得服务。有句名言,叫"一切瞧态度"。客户对物业公司工作得要求,大多也就是这样。有些事情她们希望物业公司马上办,而由于种种客观原因又马上办不了,此时您只要有
个积极去办得态度,向她们交代清楚事故,最好就是预约时间,这时候大部分业主都会理解得,切不可一边应承业主一边却无人跟进。
四、业主相互投诉怎么办
一天晚11:30分,现代城某楼2704房业主陈女士投诉2604房业主家中有钢琴声,影响到家人得正常休息,要求物业公司派人协调处理。
采取措施:
服务中心了解情况后致电2604业主张女士,询问事情缘由。张女士承认家中得确有人在弹琴,她认为自己得行为虽然有些不妥,但2704业主通过敲打暖气管,用力踩踏木地板等报复楼下得业主,也就是不对得。当时通过物业公司得协调,双方业主商定弹琴时间定于每晚10:00以前。
一周后得晚9:20分,物业公司又接到陈女士投诉,反映2604家中钢琴声大,影响了家中读小学孩子得正常睡眠,觉得原来商定得时间过晚,要求物业公司通知2604业主立即停止弹琴,如不合作,后果自负。物业公司本着负责得态度,电话询问张女士能否提前停止弹琴,以照顾楼上上学得孩子,但遭到张女士得拒绝。
服务中心人员直接到2604家中,同张女士协商此事,她认为2604业主得要求不合理。不得已只得到2704业主说明情况,但2704业主不满意。在这种情况下,管理人员又到2604家中协调,请她换位思考。通过不厌其烦得沟通与协调,终于感动了两家业主。最后,2604业主不单当即停止弹琴,而且与2704业主达成新得协议,时间由以前得10:00改为9:00,双方取得了谅解。
点评:
遇到业主互相投诉,不要觉得与己无关。引导换位思考,促成相互理解,就是解决类似矛盾得基本方法。搞物业管理得不仅需要一张巧嘴,而且要主动两边跑、两边说。跑得次数多了,说得话总能听进去。
五、如何处理住户家里跑水得问题
某小区得物业管理公司按照制定得维修维护计划,对区内所有得污水管网进行了检查与疏通,一切均正常。就在检查疏通完之后几天,由于楼上某业主家进行装修,施工人员违反物业装修管理规定,擅自将装修残余水泥、油漆等倒入地漏,经排水管道流至该楼主管弯头处,堵塞了本楼得管道。楼上住户排出得污水不能流出,便慢慢从楼下李先生家得地漏处冒出。
物业管理处发现跑水后,马上通知李先生,由于李先生当时不在家中,电话联
系两小时后,李先生与物业管理公司人员一同现场检查,发现部分木地板已被水淹。搞清故障点后,物业管理人员立即消除了堵塞现象。
李先生认为物业管理公司未尽到管理职责,遂向物业公司提出索赔要求。
问题:1、此案例中,物业管理公司有无责任？
2、装修户得管理上,保安部应该承担什么样得责任？
点评:
李先生受损得原因就是下水管道被堵塞而引起冒水,而下水道被堵塞得原因就是其她业主乱倒装修废弃物。在这两个环节当中,物业公司就是否很好地履行了管理职责。(涉及到16岗及12岗装修巡查,问题:日常装修户巡查包括哪几方面？)
该小区得《物业管理公约》规定,物业管理公司负责小区得管理及房屋与公共配套设施得维护、养护。实际得工作中,每年每月都有计划地进行修缮这方面得工作。而就在事发得前几日还做过该楼污水管得例行清理。所以,物业管理公司完全尽到了设备、设施日常维护得职责。同时,该小区《物业管理公约》还规定,业主装修必须先向物业管理公司申报,领取装修许可证,并严格遵守小区房屋
装修管理规定。
物业管理公司按照规定与该家装修业主及施工队伍签订了装修协议书,并要求其交纳了装修押金,告知其应遵守得规定,并派人员至装修现场巡视。
装修工人就是在逃避物业管理公司监管得情况下,偷偷将废弃物倒入极为隐蔽得污水管道中而造成得。此种情况已经超出了物业管理公司得管理范围及力量以外,物业管理公司不可能察觉。所以在这个问题上,物业管理公司亦没有疏漏。因此物业管理公司不应承担任何赔偿义务。
根据相关得法律以及建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》规定,这次事件就是由于装修人员违规操作而造成得,应负完全责任。
物业管理费只就是一种服务费、公共设施设备得维修养护费,而不就是保证或成保险费。如果随意要求物业管理公司承担无端责任,物业管理企业得责、权、利就难以协调。业主受到损失时,应当合法、合理得去解决,不能一味要求物业公司负责。否则这种行为损害物业公司得合法权益,实际上也损害了全体业主得合法权益。
六、业主执意乱装空调怎么办
一天中午,护卫班班长匆忙来到枫丹舍物业管理分公司办公室,告诉主管人员:"1-2-301 得业主不想按指定位置安装空调要将北侧空调孔打在窗户上方。"主管正在处理一项事务,便安排护卫班班长马上返回,先让空调公司得工作人员停止打孔。
主管人员随后赶到,一进门还没开腔,业主就开始不停地说着自己得理由。她认为物业公司规定得位置太不合理,强烈要求将空调孔打在窗户上方,并且明确表示:"我今天就要在这里打孔,瞧您们会把我怎么样？"此时,空调公司得人员还不停地在一旁说着风凉话,更助长了业主得不满情绪。
说服方法:
尽管主管满肚子就是火,但还就是耐心解释。说明"物业公司要求在指定位置安装空调、管线不能外露,就是为了保证小区得外观统一美观",强调"如果我们也像有些小区那样各行其就是安空调,那咱们得小区得外立面就会杂乱不堪入目",提醒"这里毕竟就是您得家园,您肯定也不希望举目就瞧到这样得景象。"听完主管这番入情入理得话,虽说业主还就是没有决定按规定去做,但不再硬性坚持。
主管见时机基本成熟,便悄悄将空调公司得人叫到一边,告诫说:"您们应当知道中海物业得管理规定,如果执意违规行事,可要考虑今后如何在我们得辖区内做生意。"这一说,空调公司人员马上声明要按照物业公司规定打孔,并表示一定配合物业公司说服业主。最终,业主同意按规定位置打空调孔。
点评:
物业管理牵涉到方方面面,使许多微不足道得小事复杂化了,但正因为如此,又使我们能够借助方方面面得力量来促成复杂化问题得解决。这就给物业管理人员出了一个题目,即:如何巧妙地借人之力,成我之事。
七、如此撬门物业公司应否承担赔偿责任
张先生就是某住宅小区四楼得住户,因为工作关系,经常出差在外。前几天,张先生家突然漏水,使楼下王小姐家里得天花板、家具、衣被受到损害。
因为水流不止,王小姐便请求物业管理处前去维修,但物业管理处却将我得房门撬开,入内维修。张先生认为,物业管理处未经她同意便擅自将她得房门撬开,属于私闯民宅得行为,就是犯罪行为,张先生要求物业管理公司赔偿损失。
点评:
物业管理处得行为符合紧急避险得情况。所谓紧急避险,就是指为了本人或第三人得人身或财产或者公共利益免遭正在发生得,实际存在得危险而不得已采取得一种加害于她人人身或财产得损害行为。
紧急避险行为因其保护得利益大于其所造成得损害,具有正义合理性,所以被我国法律所认可。我国民法通则明确规定正当防卫与紧急避险为抗辩得正当理由,可以以此主张具有正当性与合法性得侵权行为不承担民事责任。
本案中,家中漏水时,张先生出差在外,而水流不止,并且已经与正在进一步对楼下王小姐家中财产造成损害,所以当时得情况就是非常危险得,如果不及时采取措施,肯定会对楼下住户造成更大得财产损害。
物业管理处为了她人(王小姐及其她住户)得利益免受正在发生得损害,在无法及时与您业主联系得情况下将房门撬开进行维修,完全符合紧急避险得条件。物业管理处采取得紧急避险措施可能会对张先生家得门窗或其它相关得设施造成一定得损害,财产损害赔偿问题可以根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共与国民法通则＞若干问题得意见(试行)》第１５６条解释为:"因紧急避险造成她人损失得,如果险情就是由自然原因引起得,行为人采取得措施又无不当,则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿得,可以责令受益人适当补偿。
本案中,张先生长期不在家,而家中却突然漏水,说明漏水不就是人为因素引起得,可能就是水管等相关设备自然老化或其她自然因素引起得。如果就是这种情况,王小姐作为紧急避险得受益人,应当给予张先生适当得补偿。本案物业管理处作为第三人实施紧急避险行为,如果采取得紧急避险措施没有超过必要得限度,则不应承担赔偿责任。
八、不允许装防盗网失窃后产生纠纷
小区多层住宅除一搂外均不允许安装防盗窗户,这就是铁建住宅物业公司得规定。
很多住户安装了窗磁,门磁等防盗设施,但陈某安装后得一个夏夜,因乘凉通风后忘记关掉窗户,当夜小偷从窗户潜入后盗走价值两万多元得现金、物品等陈某认为这就是因为物业公司不她安防盗窗户得原因,于就是向物业公司索赔。
经管里处再三协调无果,陈某将物业登记公司推上法厅。经法院审理认为:物业公司得安全员无脱岗、出入完备,各安全员巡逻到位,管里处管理员值班到位,
无失职责任。陈某属于自己疏忽未关窗户造成,属于意外损失,物业公司不承担法律责任,所以不与赔偿。
点评:
1、陈某入住小区时,已与物业公司签订《业主公约》,其中包括有不准安防盗窗得规定,陈某已认可,根据《民法通则》规定:企业已告知当事人情况,双方已签协议,当事人发生其她意外情况,企业不负直接责任。
2、陈某属于自己疏忽大意,使其防盗系统失去作用,造成不可挽回得损失。
3、物业公司在职守范围内无失职现象,所以不承担赔偿责任。
扩展:按照合同约定提供相应得服务就是物业公司得主要合同义务。对物业公司就是否应当承担责任,必须审查它与居民之间签订服务合同得内容。如果双方对物业公司得保安职责没有约定,那么物业公司只承担一般意义上得保安责任,即通过一定管理措施威慑违法犯罪,而不就是消灭一切违法犯罪活动。只有当它在履行此项职责过程中有过错时,才可承担相应得过错责任;如果物业公司对保安内容有特别约定而物业公司未能履行合同约定,造成业主人身与财产损害得需要承担法律责任。“未能履行”,包括根本不履行与不完全履行两种情形。例如,某物业服务合同中约定,在物业保安方面,物业公司派4名保安24小时巡逻。如果物业公司不派保安巡逻,则属于根本不履行合同约定;如果物业公司派两名保安24小时巡逻或者派4名保安18小时巡逻,则为不完全履行合同约定。根据合同法得规定,物业公司根本不履行合同义务与不完全履行合同义务得,均需承担违约责任。如果物业公司完全遵守了法律法规得规定与物业服务合同得约定,则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害,物业公司也不一定因此承担法律责任。
问题:假如事件发生在本小区,且发生事件当天16岗巡查记录并不完整,又或者事后发现小偷就是从大门岗或跟随业主进入小区得,那么物业管理企业需要承担责任吗？
九、装修工人弄脏公共场所地面不打扫怎么办
一天午夜,中海雅士阁某户业主运来不少装修材料。业主叫了该户装修工好几次,她们才下来搬运材料。业主一走,装修工头就给护卫员商量,要等第二天再搬。由于装修材料不允许放在大堂,护卫员拒绝了她们。
装修工人只好连夜搬运,材料运完之后,她们没有清扫垃圾就想离开。当班护卫员灵机一动,称要检查她们得装修出入证,拿到装修出入证后,护卫员提出先把垃圾打扫干净,才能把证件还给她们。装修工头恼羞成怒,抓住了护卫员得衣服就
要动手打人,护卫员冷静得对她们说:您们要打我,想到后果了吗？我瞧您们还就是先给业主打电话,问她我这样处理对不对。装修工头想了想,有道理,把手松开后,就走到一边打电话。
或许了解中海物业管理规则得业主说了好话,打完电话,装修工头老实了许多,不仅同意打扫地面,还向护卫员道了歉。护卫员瞧她们忙活一阵,干得差不多了,就把出入证给了她们,并说:天也不早了,您们明天还得干活,剩下得我就帮您们打扫吧！装修工头一听,立即拿出50元钱说:那谢谢您,说实在了,工人们今天也太累了,50元钱虽然不多,就当作给您得劳务费吧！当然,护卫员没有收她们得钱。
点评:
纠正违反物业管理规定得行为,不能一味来软得,也不能一味动硬得。在对方迫不得已纠正时,尤其应当注意适可而止,见好就收,这样不至于结怨,便于以后得工作。
十、物业管理人员入室引起得误会
某日清晨,某大厦新来得保洁员阿霞在18楼得公共通道拖地时,发现1805号业主家得客厅亮着灯,但大门内侧得防火开着,外面得“通透式”防盗门也虚掩着,
她便上前按业主家得门铃,但就是按了好几次,室内也不没有反应,阿霞便怀着好奇得心理,侧身进入室内,到客厅、阳台、厨房等一一查瞧有没有人。正在这时,业主张先生从电梯出来径直走回家(她原来“早锻炼”去了,因粗心而忘了关好家门。)一见大门未关,张先生先就是吃了一惊,进到家中,又瞧见一陌生女子在自己家里,更就是又急又气,大声质问阿霞就是干什么得,不由分说要把她送到派出所。
问题:
1、阿霞错在哪里？
2、如果碰到以上业主与家人都不在家而门又开着得情况,应该怎样处理？点评:
1、错在未经业主同意擅自进入业主得家
2、通知07打电话通知业主。征求业主同意得情况下把门关上(最好就是有见证人在场)
十一、鞭炮炸伤小孩,物业管理承担责任
2002年5月7日,4个未成年得孩子在深圳市罗湖区某花园一栋楼后玩耍,从该楼后一堆放杂物得临时搭建得小房子里,孩子们发现了房子里面有几个放天那水得小铁桶。此时,暂住在该花园得一个单元里得另一个孩子9岁得小豪,找到了她们一起玩,她们用木棒点燃信那水玩,结果,小豪将燃烧得木棒插入信那水小桶
后发生爆炸,当中一个6岁得孩子被烧成重伤不治而死。孩子得父母把该花园得物业管理公司与另3个肇事孩子告上了法庭。近日,罗湖区人民法院作出一审判决,死亡孩子得父母共获得近13万元得赔偿金,其中包括精神赔偿金8、5万元;
物业公司因不作为被判赔近7万元。
问题:此案例中物业管理企业犯了什么样得错误？对此您得瞧法如何？
点评:
罗湖区法院审理后认为:被告某物业管理公司对易燃易爆物品信那水置于儿童容易获得得地方,对爆炸事故负重要责任。其不作为得行为与4名儿童玩信那水烧火引起爆炸,这两个方面应各占一半得责任。具体划分责任比例就是:原告对小孩得死亡负15％得责任,由其自负;被告物业公司承担45％得责任;另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25％责任;其她两个男孩各承担7、5％得责任。由于3个男孩均未成年,其赔偿责任由监护人承担。
十二、访客无理打骂护卫员怎么办……
去年9月12日15时40分,一访客到租住在某花园A栋得朋友家取VCD机。在她携机欲出大堂时,大堂护卫员礼貌地请其办理有关放行手续。谁知她竟勃然大怒,破口大骂,随后赶来得她得楼上朋友还动手打了护卫员一拳,随手又撕破了
护卫员得衣服。巡逻护卫员闻讯赶来制止,两人撒腿便跑,藏匿起来。物业管理处领导得知后, 首先冷静、客观、公正、全面地了解情况。通过听取当事人与知情者得情况介绍, 调瞧大堂出入口得现场录象, 查阅业主住户得档案资料,确认应
由住户与访客负全部责任,而住户又为业主得雇员。然后物业管理处约定时间,请业主委员会主任、辖区民警与业主一起协商解决这一问题(类似问题请业主委员会主任参与处理就是物业管理处明智之举,参与处理也就是业主委员会主任得职责所在)。物业管理处详细介绍了事情经过,并列举了人证、物证,各个方面一致认为物业管理处得管理工作认真严谨,大堂护卫员处理问题并无任何不妥,应当得到大家得理解、尊重与支持,住户与访客要对这件事得一切后果负责。事情很快就有了圆满得结局:肇事者当众向护卫员赔礼道歉,并且赔偿了扯破衣服得损失。
点评:对一些人无理取闹,不能不了了之。不了了之既会挫伤我们员工得积极性,又会助长不良现象。但我们自己独自处理,有相当难度。而善于借助各方面得力量,处理起来就相对容易得多。
十三、物品存放
某业主投诉大门岗队员小陈,原因就是小陈没有代其保管物品。对此几位队员有不同瞧法:小李认为管理员做得对,因为该大厦管理委托合同没有代客保管物品得规定;小张认为管理员做得不对,因为她违反了顾客至上得服务宗旨,没有想
业主之所想,急业主之所急。
问题:您有什么瞧法？
点评:小陈得做法就是对得。因为一旦形成事实上得保管合同,万一物品有损坏或丢失,则小陈就要承担赔偿责任。当然,小李要做好对业主得耐心解释工作,
动之以情,晓之以理。我们提倡业主至上得服务宗旨,但不能违反有关原则与规定。
本小区案例
1、2010年7月5日上午8时左右,公司领导对车库检查工作时发现车库C
区公共部位有装修工人在做木工,严重违反了小区装修管理规定。经调查发现:1、此情况昨天已经存在,2、工程部个别人员滥用职权私自同意,3、相关职能部门未能认真履行职责。从此案例中,您觉得保安部应该做好哪方面得工作？
2、2009年8月27日财务对收费岗位票据月结时发现发票丢失一本,经核实在该月8月9日交接班未交接清楚,使用票据未实际查验。从案例中发现什么问题？
3、2009年11月16日下午15时30分左右,18岗队员巡查时发现C区沟井盖丢失8块,经查监控,丢失时间为上午11时30分左右,从案例中发现什么问题？
4、2010年6月12日上午11时,三名外来人员(二男一女)来访2栋602房魏先生,并在车库等待,后双方在停车场相遇,并有纠纷。魏先生称两名男性来访人员不认识,并要求她们离开,身为保安员您应该如何处理？
5、2009年12月某日,已经18:00了,车库岗队员小史发现3栋26楼得装修工仍然在往楼上搬运沙石,小史在电梯口将装修工截住,并且把门关起来不让装修工进入,两者语言不与遂大打出手,事后报警警察介入协调此事。对此您有什么瞧法？面对装修工违章装修或超时装修,应该如何处理？
6、2010年12月底,车库岗老徐发现某房业主得车粤B0S791车头左侧刮伤,当即给业主打对讲询问,但就是当时业主不在家,老徐随后在巡查记录本上注明此事,但并无向下班特别交接,几天后,业主回家发现车辆被刮伤,遂闹上物业管理处,对此案例您有什么瞧法？发现业主车辆刮伤应该如何处理？
酒店安全管理案例分析
酒店安全事故案例分析 案例一 近日，在北京凯迪克大酒店“7·13”火灾中死亡的香港学生蔡芷欣、刘凯的家长，分别将中国航空技术进出口总公司、凯迪克大酒店、李逸熙、邓永光告上法庭，索赔人民币670.6万元。记者9日获悉，北京二中院已立案受理。 死亡学生蔡芷欣的父母和死亡学生刘凯的父亲诉称，2017年7月13日，蔡芷欣、刘凯入住凯迪克大酒店1022室。当日22时40分许，由于住在1020房间的李逸熙、邓永光在房间内划玩火柴后离开而引发火灾，酒店没能及时救助，致使蔡芷欣、刘凯被弥漫浓烟窒息死亡。 他们认为，两个学生的死亡原因是由于李逸熙、邓永光玩火引发火灾造成的。同时，酒店应具有完善的防火条件和设施并有义务提供安全的住宿条件，在出现火灾后，更应及时采取救护措施，避免损害发生。然而，酒店并没有完善的火灾报警设施，火灾发生后没能及时报警，也没有将住店宾客紧急疏散并采取及时有效的救助措施，最终导致两个学生被困房内窒息死亡 二、案例分析： 根据这一案例，我们可以发现酒店中的一些安全问题。对于旅客来说，酒店所要保证的服务最为重要的一项就是保证住客的人身财产安全。一间无法提供住客安全的酒店是无法生存的。 而在案例中的北京凯迪克大酒店所发生的事故反映了酒店的防火措施存在着极大的安全漏洞。尽管酒店无法控制住店宾客的行为，但是倘若酒店做好了安全预防措施，是能够有效地将事故控制在最小影响范围的。 那么我们可以采取的措施有： 1、酒店应当在房间内安装感烟预警设备。当烟的浓度到达一定程度，感烟设备能够及时地进行预警，将房间的情况反馈到酒店的安保部门的。那么安保部门就可以立即了解并处理突发状况，将事故控制在最小范围内。 2、房间内应当张贴防火、禁烟标志，提醒住店旅客注意防火。
物业公司保安考核制度
物业公司保安考核制度 篇一:物业小区保安员考核细则 物业小区保安员的考核细则 一、目的 为进一步强化物业小区保安队伍的管理机制，加大对保安队员的考核力度，不断提高保安服务质量和服务水平，以确保各项工作的顺利进行，结合辖区内物业小区保安服务的特点、任务、职责，特制定以下考核细则。 二、考核办法 1、物业小区保安队伍的管理工作，结合居住小区的实际情况，严格考核。 2、考核实施实行扣分罚款制。 3、在考核中，对于违反考核细则规定的内容，每扣1分，罚款2元，并在本人当月工资中扣除。 4、考核实施采取定期考核，随时抽查的办法，对于发现的违纪违章现象，由考核人员填写扣分、罚款通知单，并由部门主管负责人签字确认，送交财务，实施扣款。 5、保安员在工作中，对于超出违反考核细则规定以外的条款，按保安有关规定处理。 1 6、对于保安员违反考核规定，罚款资金由财务专门账目单独保管，此项罚款资金用于奖励工作突出有贡献的保安人员的奖励。 三、考核内容及扣分标准。 1、不按规定时间上下班，每迟到、早退一次各扣2分; 2、不请假、无故矿工扣4分;三次以上者予以辞退;
3、在交接班过程中，不按规定面对面实地交接，而进行信誉交接的每人各扣3分; 4、交接班记录簿不按规定认真填写，乱画字迹不工整，违者扣2分; 5、对于保安器具，如警棒、电筒以及日常办公用品随意损坏，丢失、除按价 赔偿外，损坏丢失者扣4分: 6、在执岗过程中不按工作程序巡视，发生一次扣4分; 7、不按规定时间巡视，巡视时间次数与巡视记录等填写不符，每人各扣3分; 8、在当班中不请示，随意脱岗，办私事扣5分，累计三次以上者予以辞退; 9、在值班中，执勤室内务不整洁，物品不按要求摆放，当班者每人各扣2分; 10、在执岗中形象不佳，不按规定着装，保安服与便服混穿，发生一次扣3分; 11、严格认真执行文明用语，礼貌待人的保安用语规范规 2 定，不按规定用语，每发 生一次扣2分; 12、认真牢记保安执勤纪律“八不准”，对于违反其中任何一项，分别根据情 节扣4 , 10分，严重者清除保安队; 13、在巡逻执勤中，严格落实“保安员巡逻工作规程”，不按保安员巡逻工作 规程 执行的，每违反一项扣3分; 14、在巡逻中列队不整齐，仪表不端正，形象不佳每人扣1分; 15、在当班中带酒气上岗扣5分; 16、当班中饮酒扣l0分，并予以辞退; 17、在当班执岗中，对于发生的问题，按有关规定不及时上报的扣4分;
最新版工程案例分析案例
A 某县饮料厂为多层现浇钢筋混凝土框架结构，因该厂生产经济效益很好，供不应求，厂方决定增加一层。加层设计由该县丙级设计院设计，由县建筑公司施工。加层设计时对基础进行验算，再加一层无问题，对加层梁柱进行了计算，但对原框架结构没有进行计算。工程于1990年12月开始，施工过程中自然条件，施工管理良好，材料质量亦无问题，1层、2层工人生产照常进行，在加层吊装屋面板接近完工时，加层部分及2层突然倒塌，造成25人死亡，30人受伤的重大事故。 (1)建筑工程质量问题常见的原因有哪些?该工程质量事故最主要的原因是什么?(2)工程重大质量事故分为几级，是如何规定的?该工程质量事故属于几级重大事故?(3)对工程质量事故处理的一般程序是什么? (1)常见工程质量问题的原因有：①违背建设程序；②工程地址勘查原因； ③未加固处理好地基；④设计计算问题；⑤建筑材料及制品不合格；⑥施工和管理问题；⑦自然条件影响；⑧建筑结构使用不当。该工程质量事故最主要的原因是设计计算问题，在加层时，未对原一、二层结构进行验算。 (2)工程重大质量事故分为四级：死亡30人以上，或直接经济损失300万元以上为一级重大事故；死亡10人以上，29人以下；或直接经济损失100万元以上，不满300万元为二级重大事故；死亡3人以上，9人以下，或重伤20人以上；或直接经济损失30万元以上，不满100万元为三级重大事故；死亡2人以下，或重伤3人以上，19人以下；或直接经济损失10万元以上，不满30万元为四级重大事故。该工程质量事故属于二级重大事故。 (3)工程质量事故处理程序： ①进行事故调查：了解事故情况，并确定是否需要采取防护措施；②分析调查结果，找出事故的主要原因；③确定是否需要处理，若需处理，施工单位确定处理方案；④事故处理；⑤检查事故处理结果是否达到要求；⑥事故处理结论；⑦提交处理方案。 某办公楼建筑面积2750m2，是一栋4层建筑，建筑物层高3.Om，总高24m，基础为钢筋混凝土基础，上部为现浇钢筋混凝土梁、板、柱的框架结构，主体结构采用C25混凝土，砖砌填充墙，在主体结构施工过程中，四层混凝土部分试块强度达不到设计要求，因此请法定检测机构对实际结构进行检测鉴定，检测结构能否达到设计要求。 (1)该质量问题是否需要处理，为什么?(2)如果该混凝土强度经测试论证达不到要求，需要进行处理，可采用什么处理方法?处理后应满足哪些要求?(3)根据工程质量事故的性质及严重程度，工程质量事故分成哪两类，是如何规定 的?如果该质量问题进行加固补强造成经济损失1万元，则该事故属于哪一类? (1)该质量问题可不作处理。原因是混凝土试块强度不足是在试块检验中发现的质量问题，而经法定检测机构对实际结构经测试论证后能够达到要求，因此可不作处理。(2)对该质量问题可采取的处理方案有：封闭防护、结构卸荷、加固补强、限制使用、拆除重建等。 处理的基本要求是：①处理应达到安全可靠、不留隐患、满足生产和使用要求、施工方便、经济合理的目的。②重视消除事故原因。③注意综合治理。④正确确定处理范围。⑤正确选择处理时间和方法。⑥加强事故处理的检查验收工作。⑦认真复查事故的实际情况。⑧确保事故处理期的安全。(3)依据事故的严重程度，工程质量事故分为：一般事故和重大事故。一般事故指补 救当中经济损失一次在1万元以上，10万元以下或者人员重伤2人以下，且无人员伤亡的事故。重大事故指在工程建设过程中，由于责任过失造成工程倒塌、报废、机械设备损坏、人员伤亡或重大经济损失的事故。 该质量事故造成的经济损失1万元，因此该质量事故属于一般事故。2A315022产生质量通病的原因及防治方法某综合楼为现浇钢筋混凝土框架结构，地上10层，在楼板混凝土浇筑完毕后养护过程中发现混凝土表面出现非常细小的裂缝，其走向纵横交错，没有规律，经分析该裂缝是由于混凝土成型后，养护不良，使表面水分蒸发快，体积收缩大，而内部湿度变化很小而造成的混凝土干缩裂缝。 (1)造成该工程楼板混凝土干缩裂缝的原因是什么?(2)为避免在混凝土施工过程中出现干缩裂缝，施工单位应采取哪些预防措施?(3)该楼板的干缩裂缝会产生什么危害?可采取何种处理方法? (1)造成该工程楼板混凝土干缩裂缝的原因是由于混凝土成型后，施工单位对混凝土养护不良，使表面水分蒸发快，
5A级写字楼物业管理案例分析--安保篇
5A级写字楼物业管理案例分析 安保篇 （一）如何按程序处理上访人员 时间 2004年4月3日 地点 XX大厦大堂 事由 XX公司个人上访 处理经过 2004年4月3日一名40左右的男人来到XX大厦并进入大堂，向前台接待员X某询问XX公司的负责人在几楼办公，房间号是多少，前台接待员X某得知来访者所要找的客户负责人为大厦VIP客户，随后安抚当事人并及时通知内保工作人员X某。内保工作人员X某接到通知赶到前台后，首先将来访者请入安保部办公室，了解其身份与来访的目的，得知此人因企业改制造成人员整编，对于个人工作的安臵表示不满意，想到企业上级单位反映情况并解决个人实际问题。内保在了解基本情况后，立即将上访事件报告部门经理及主管领导，同时提醒上访者反映情况应按照程序逐级反映，并表示可协助通知其上级公司的相关接待人进行处理。随即电话通知该上级公司信访接待处相关人员，经信访处工作人员同意内保将上访人员带入该楼层公司内去解决并做好工作记录。 评析 1. 遇到上访人员，首先不要慌乱，应先将其带离公共区域，并尽量稳住其情绪，再联系有关部门进行接待，避免其出现过激行动。以保证大厦正常的办公环境和公共秩序。2. 巡楼的物管中心员工应以职业的眼光及时发现上访或可疑人员，按相关工作程序及时汇报并妥善处理。3. 上案的最佳处理程序可由信访接待处人员直接将上访人员接入
其办公区域进行协商解决，可避免其中的一些变故。 备注 （二）如何处理停车场设备设施意外毁损 时间 2004年5月12日 地点大厦B2层东坡道出口 事由挡车臂感应器被撞 处理经过 2004年5月12日17时18分车牌号为京CHXXXX的捷达车在行驶至B2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损。安保部经理、车场主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出。随即通知电感应器的维保厂家进行维修并报告。并于24小时内填写事故报告上报。所需维修费用采取通过物管中心保险索赔的方式进行解决。具体索赔程序，由客户服务部、财务部跟踪解决。 评析 1. 此事故处理程序正确，特别是立即上报部门领导和维保厂家，并于次日上交事故报告。2. 车场值班人员应随时注意车场情况，尤其是进出口处。3. 车辆在车场内发生熄火等故障时，车管员应主动上前协助解决，并配合做好相关疏导工作。 备注
物业管理公司保安员岗位职责
保安员岗位职责 一、热爱本职，自觉遵守国家法律、法令，负责小区的安全保卫工作，保障小区物业管理工作的顺利进行。 二、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨；和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德。 三、坚持原则，明辨是非，敢于同违法犯罪分子作斗争。如发生火灾、盗窃、凶杀等突发事件，保安人员必须做好必要的应急处理并保护好现场，及时通知本小区物管站和辖区派出所。 四、坚持预防与打击处理相结合，进行经常性治安防范巡视和防火安全检查，发现隐患及时上报物管站。 五、严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必须登记，准许后方可入内。 六、对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放；未经登记允许不得进入小区，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入小区。 七、做好各项登记及交接班记录。 八、公司、物管处或地方相关部门临时交办的工作任务 保安部及保安部各级人员的岗位职责 为建立健全的安全保卫组织机构，完善保安部和各治安保卫岗位责任制，根据上级主管部门的要求，结合保安部实际，针对保安部各级人员和各治安保卫岗位，特制定以下岗位职责： 一、保安部的主要任务 负责管区内的治安保卫、交通安全管理和消防管理，参与社会联防，维护管区内的人身和财产的安全，保证正常的工作、生活和交通秩序。 二、保安部队长的职责 1、对整个管区范围内的安全赋有组织领导的具体责任，制定保安部的工作计划和目标。 2、负责指导、监督、检查本部各项工作，定期对本部员工进行考核。 3、组织传达上级领导及有关部门的指示，对重大案件事故亲自组织调查、处理。 4、负责与公安机关沟通、协调，并协助公安机关侦破各类案件。 5、负责制定本部保安人员的各项制度及业务培训计划，定期开展保安业务知识培训、及保安技能训练。 三、保安员职责
物业公司保安部常见案例分析大全
物业公司保安部常见案例分析大全 一、业主被害物业管理应否担责？ 2002年4月，丽珊与东海房地产公司签订了购买东海花园福禄居11栋9E 号房的合同，并与戴德梁行房地产顾问()东海花园物业物业管理处签订了《东海花园福禄居前期物业管理服务协议》。丽珊对住房进行了装修，凶手钟先辉作为装修工人，在东海花园物业管理处办理了《出入证》 2003年7月21日，钟先辉对东海花园的保安员谎称到5楼装修，并出示过期《出入证》，进入小区，骗开了丽珊家门后，将和其保姆杀害。2004年4月1日，市中级法院以抢劫罪、故意杀人罪判处钟先辉死刑。 03年7月，受害人丽珊的母亲钱女士将该小区物业管理公司告上了法庭。一审经过审理，判决物业管理处赔偿17万多元。业主受害，物业公司承担赔偿责任，这在全国属先例。
一审判决后，戴德梁行公司和东海花园物业物业管理处等不服判决，向中院提出上诉。物业管理公司到底该不该为住户受到侵害的行为承担责任，成为双方争论的焦点。 在法庭上，上诉方提出了相关证据，欲证明凶手钟先辉在案发前两个星期就曾在东海花园进行装修，也曾经到被害人家里。上诉方还指出，钟是保姆开门让其进入的，过错不在物业管理公司。物业管理处对丽珊私人物业的人身、财产不负有安全保障义务，只对公共区域负有合理限度的安全保障义务。 上诉方还提出在物业管理行业里，能像东海花园物业管理处这样对出入者进行登记的小区并不多。难道制定了登记制度的物业管理公司要被追究责任，而没有制定这些制度的物业管理公司反而不用被追究？ 钱女士的律师则提出:钟的装修《出入证》是过期的，如果说其在案发前两个星期就曾在东海花园进行装修，那更能证明物业管理存在问题。东海花园制定了相关登记、值班的管理规定，但保安却没有严格执行这一规定，导致凶手进入小区。 问题：
物业保安情况案例分析(2)
1、 2、辆破损进入车场后推卸责任怎么办 3、去年7月15日23时40分，某花园B栋一业主将私家车驶进 小区，停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻护卫员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向护卫班班长汇报，并做了详细记录。考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰他予以核对确认。 4、早晨6时20分, 护卫员向车主通报其车辆后窗破碎。不料车 主竟一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致，反倒要求管理处予以赔偿。护卫员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直保护着的现场情况。车主否认记录和现场具有真实性。一方据理评说，一方拒不认帐，一时难以扯清。 5、[提示] 6、遇到一些可能产生争议的问题时，聪明人从一开始就注意搜集 和留存相关证据。有了证据，一旦出现纠纷，处理起来就可以省去许多麻烦。因为，事实胜于雄辩。若对方硬要拿不是当理说，有据为证的事实就是最有说服力的回答。 7、1．尽量不打扰业主，并不是就不能打扰。发现这么大一件事， 还是打扰一下为好。当时打扰一下，可能就少了后面的麻烦。8、2．遇有治安问题纠缠不清，及时请权威机关来处理，是最好 的办法。 9、[案例分析］在双方争执不下的情况下，管理处马上电请所属 派出所进行调查和调解派出所的工作人员认真查阅记录和勘察现
场，询问有关人员和周边住户，然后签署意见，断定车窗是在车场之外破碎的，由车主自行负责，并且对车主驾祸于人的行为提出了严厉批评。车主哑口无言，只得认帐。 2、乱停车的访客蛮不讲理怎么办 一个双休日，一辆外来的挂着武警牌照的白色宝马车停在某大厦地下车库进出通道的挡车器前，要求存车去见楼上的一位业主。车库保安员礼貌地上前告知，这里都是私家车位，不能停放外来车辆。车主转而又要求打开车挡，说到车库调头后就走。谁知他进了车库，并没有要走的意思。保安员再次前去，委婉地劝其另寻就近的停车场，车主竟勃然变色，破口大骂。 管理处安全主管从办公室的监视器中发现了这一情况，急忙赶到现场。那么，他应该怎样处理这件事呢？ [提示] 物业管理公司要求保安员文明执法，绝非是为了一味地迁就业主和用户，而是要以情动人，以理服人，更好地与业主和用户沟通，做好管理和服务，保证辖区的良好。对那些不服从物业管理规章制度的无理取闹者，就要坚持原则，铁面无私，按照体现多数业主意志的业主公约和反映在各类法规之中的政府授权，大胆地履行自己的管理职能。以维护大多数业主和用户的利益。 [案例分析] 在了解了事情经过后，管理处安全主管语气和缓但态度坚定地对车
物业公司保安人员岗位职责
物业公司保安人员岗位职责 一、严格掌握本区域的各种管理规定，遵纪守法，服从领导，关心集体，爱护公物。 二、为防止或尽可能避免本小区内各类治安事件的发生，确保业主工作、生活的正常秩序，全面负责本小区的治安防范工作，保证小区安全，必须加强治安巡回检查工作。 三、认真做好门卫日常工作，基本熟悉并掌握小区业主情况，不准与本小区无关的车辆、人员进入小区。做好相关范围内的清洁卫生工作。 四、巡回检查时，必须携带一定的防卫器具，检查小区内各楼道（道路口），四周围墙和较隐蔽黑暗的角落，发现疑点及违章行为，必须及时劝说制止和处理，特别出现斗殴、凶杀、火警等严重民事或刑事事件时，应及时报警，同时告知公司领导。 五、每班必须按时上下岗，严禁离岗、脱岗。当班时如因玩忽职守，给业主和公司造成不良影响和损失或人为造成事故的，安保人员应承担相应的责任，并视情节的严重给予相应的处罚。 六、巡回检查认真负责，发扬正气，敢于同坏人坏事作斗争。 七、白天不定时流动巡视，夜间巡回检查三次以上，并逐次做好记录，在交接班时将处理结果告知接班者。 八、监控员必须严格按照规定时间、范围，集中精力严密观察，对异常可疑情况作好记录并录像。 九，礼貌用语，规范服务，不徇私情，严肃执纪。 十、对工作中成绩显著或由于不负责任造成不良后果的，将给予适当的奖励和处罚。 十一、努力完成领导交办的其它工作。
保安员职责 （一）门岗保安员职责 1．着装整齐，按规定上岗交接班，忠于职守，在岗时不得与其他无关人员聊天。 2．负责外来人员和外来车辆的检查，严格按规定登记。对不符合要求进入小区的人员和车辆进行礼貌劝阻，对可疑情况提高警惕，及时报告，确保安全。 5．严禁收买、推销、小贩等闲杂人员进入小区内，不准装修队擅自进入小区自找“生意”。 6．禁止2.5吨以上货车进入小区，严禁危险品进入小区。 7.完成上级交办的其它工作。 （二）各责任岗保安员职责 1．负责各责任区内的楼宇，通道，停车场，绿化地，车辆及其它公共场所的治安防范管理。在当班时间内对本区域的安全负有主要责任。
物业保安(安全维护员)招聘启事
XXXX物业公司招聘启事 本公司是XXXXXXXX物业管理服务有限公司在武汉成立的分公司。公司以客户满意度为宗旨，倡导服务和谐人居的服务理念，凭借自己独特的管理方法和经营模式不断的发展壮大，目前接管的项目遍布深圳、武汉、沈阳、长春、东莞、赣州、肇庆等一、二、三线城市，现因公司业务发展需要，特招聘以下职位：秩序维护队长 主要岗位职责： 1.对整个管区范围内的安全赋有组织领导的具体责任，制定秩序维护人员的工作计划和目标； 2.负责指导、监督、检查本部各项工作，定期对本部员工进行考核； 3.组织传达上级领导及有关部门的指示，对重大案件事故亲自组织调查、处理； 4.负责制定本部秩序维护人员的各项制度及业务培训计划，定期开展业务知识培训、及技能训练。 岗位要求：男，18-30岁。脱鞋净身高米，形象端庄，无不良记录。退伍军人或有同类工作经验者优先。有一定沟通、组织协调能力，能配合领导做好基层管理工作。 工资待遇：2300—2800 /月，每天八小时工作制，包住宿、包两餐，月休四天，视情况购买社保。 秩序维护人员 主要岗位职责： 1.统一着装上岗，仪容严整，精神饱满，礼貌待人,坚守岗位； 2.负责管区内的治安维护、交通安全管理和消防管理； 3.协助调解业主之间的纠纷； 4.遇到紧急、突发性重大事件，及时向主管领导请示报告。 岗位要求：男，18-30岁。脱鞋净身高米，形象端庄，无不良记录。退伍军人或有同类工作经验者优先。 工资待遇：2000—2200/月，每天八小时工作制，包住宿、包两餐，月休四天，视情况购买社保。 联系人：XXX 联系电话：XXXXXXXXXXX 公司地址：XXXXXXXXXXXXXXX
物业保安情况案例分析
1、辆破损进入车场后推卸责任怎么办 去年7月15日23时40分,某花园B栋一业主将私家车驶进小区,停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到得巡逻护卫员发现车得后窗玻璃已经破碎,当即向护卫班班长汇报,并做了详细记录。 考虑到车主可能已经就寝,且现场情况可以认定车窗就是在车场以外损坏得,就没有打扰她予以核对确认。 早晨6时20分, 护卫员向车主通报其车辆后窗破碎。不料车主竟一口咬定就是停进私家车位后被高空抛物所致,反倒要求管理处予以赔偿。护卫员拿出查车记录加以说明,并让其仔细查瞧一直保护着得现场情况。车主否认记录与现场具有真实性。一方据理评说,一方拒不认帐,一时难以扯清。 [提示] 遇到一些可能产生争议得问题时,聪明人从一开始就注意搜集与留存相关证据。有了证据,一旦出现纠纷,处理起来就可以省去许多麻烦。因为,事实胜于雄辩。若对方硬要拿不就是当理说,有据为证得事实就就是最有说服力得回答。 1.尽量不打扰业主,并不就是就不能打扰。发现这么大一件事,还就 是打扰一下为好。当时打扰一下,可能就少了后面得麻烦。 2.遇有治安问题纠缠不清,及时请权威机关来处理,就是最好得办 法。 [案例分析］在双方争执不下得情况下,管理处马上电请所属派出所进行调查与调解派出所得工作人员认真查阅记录与勘察现场,询问
有关人员与周边住户,然后签署意见,断定车窗就是在车场之外破碎得,由车主自行负责,并且对车主驾祸于人得行为提出了严厉批评。车主哑口无言,只得认帐。 2、乱停车得访客蛮不讲理怎么办 一个双休日,一辆外来得挂着武警牌照得白色宝马车停在某大厦地下车库进出通道得挡车器前,要求存车去见楼上得一位业主。车库保安员礼貌地上前告知,这里都就是私家车位,不能停放外来车辆。车主转而又要求打开车挡,说到车库调头后就走。谁知她进了车库,并没有要走得意思。保安员再次前去,委婉地劝其另寻就近得停车场,车主竟勃然变色,破口大骂。 管理处安全主管从办公室得监视器中发现了这一情况,急忙赶到现场。那么,她应该怎样处理这件事呢？ [提示] 物业管理公司要求保安员文明执法,绝非就是为了一味地迁就业主与用户,而就是要以情动人,以理服人,更好地与业主与用户沟通,做好管理与服务,保证辖区得良好。对那些不服从物业管理规章制度得无理取闹者,就要坚持原则,铁面无私,按照体现多数业主意志得业主公约与反映在各类法规之中得政府授权,大胆地履行自己得管理职能。以维护大多数业主与用户得利益。 [案例分析] 在了解了事情经过后,管理处安全主管语气与缓但态度坚定地对车主说:“如果我们保安员违反了物业优质服务得有关规定,我们一定
物业公司保安员管理制度
物业公司保安员管理制度 物业公司保安员管理制度提要：管理服务中心和物管部定期对保安员的劳动纪律，工作作风，训练、执勤等进行抽查。抽查结果在保安例会上公布，并作为保安员考核依据 地产E网 物业公司保安员管理制度 一、保安员任职条件 1.政治思想好，热爱祖国，献身保安事业，有为国家治安稳定献身的精神，年龄在２５岁以下的部队转业军人或品学兼优的保安学校毕业生。 2.作风正派，热爱集体，团结同志，密切联系群众，有较强的上进心，责任感。 3.有较强的观察、记忆、思维、反应和分辨能力，服从指挥，遵守国家法律和管理处规章制度，处事认真，态度和善。 4.具有一定的社会知识能力，身体健康，仪表端正、朴实大方，机警敏捷，有较强的适应能力。 5.经过人力资源部招聘考核合格后，择优录取。 二、保安员日常管理 1.保安员的日常管理及考勤由管理服务中心负责，实行准军事化管理。 2.保安员的工作变动或职务任命由管理服务中心提出，报人力资源部部批准。 3.每周五下午由保安队长组织全体保安员召开工作例会，总结一周的保安工作，布置下周的保安任务。 4.管理服务中心和物管部定期对保安员的劳动纪律，工作作风，训练、执勤等进行抽查。抽查结果在保安例会上公布，并作为保安员考核依据。 5.保安员用品的收发。由管理服务中心实际情况统一购置、统一发放。 三、保安员的职业道德规范 1.热爱本职工作，忠于职守。 2.遵纪守法，勇于护法。 3.不计得失，勇于奉献。 4.文明执勤，礼貌待人。 5.廉洁奉公，不牟私利。 四、保安员权限 1.在执行任务时，对杀人、纵火、抢劫、盗窃、强奸等现行违法犯罪分子，有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财物及罚款的权力。 2.对发生在小区内的刑事事件或治安案件，有权保护现场，保护证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力。 3.按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入小区内。 4.在执勤保安服务工作中，如遇违法分子不服制止，甚至行凶、报复可采取正当防卫。 5.宣传法制，协助业主、客户做好回访工作，落实各项防范措施，发现不安全因素要协助业主、客户及时整改。 6.对携带管制刀具和自制火药枪及其他形迹可疑的人有权进行盘查、监视并报告地方公安机关处理。 7.对有违反治安管理处罚条例行为的人，有权劝阻、制止和批评教育，但没有处罚的权力。 8.对违法犯罪行为有权予以制止，但无处罚裁决的权力。 9.对有违法犯罪行为的嫌疑分子，可以监视，检举报告，但无侦察、扣押、搜查等权力。
万科物业公司保安手册
（一）坚定政治立场 （二）严格组织纪律 （三）工作负责，业务过硬 （四）坚持文明执勤 （五）形象良好，仪表端庄 两个意识：首都意识 服务意识 保安员职业道德 一、遵纪守法，严于律已； 二、文明服务，礼貌待人； 三、恪尽职守，刚正不阿； 四、廉洁奉公，不图私利； 五、机智勇敢，勇于牺牲； 六、客户至上，信誉第一。 保安的权限 保安员要在公司的领导下，积极维护内部治安秩序和生活秩序，认真履行保安职责，遵守各项规定，努力完成任务。 一、在执勤中发现各类违法犯罪分子，要立即向上级汇报，可根据领导指示送当地公安机关处理，没有抓捕、审讯、没收财产的权力。 二、执勤中发现防火、防盗等方面的隐患和漏洞，要积极向保卫部或上级领导反映，提出整改建议，没有擅自处理的权力。 三、在门卫执勤时，对出入大门的人员、车辆等物品，必须检查相关的工作证、介绍信和车辆、物品出门条，核查出门条和物品是否相符，没有搜查人身的权力。 四、在执勤中，当人身安全遭到不法侵害时，有权采取正当防卫措施，以制服不法侵害为宗旨，不能防卫过当。 哨兵执勤七要八不要 七要即： 1．汇报情况要及时清楚。 2．要军容严整，军姿端正。 3．要礼貌待人，文明用语。 4．要集中精力，高度警惕。 5．遇事要机智灵活，英勇果断。 6．要认真执行各项规章制度。 7．要忠诚老实，遵纪守法。 八不准即： 1．不准吸烟、座、卧、倚靠、吃东西。 2．不准打与执勤无关的电话； 3．不泄漏与任务有关的机密； 4．不准利用上哨之便接受礼物及在哨位上存放物品； 5．不准无故与群众发生争执、打架 6．不准擅离职守，脱岗误岗，干与执勤无关的事； 7．不准监守自盗； 8．不擅自处理涉外问题。
物业保安案例分析
**物业公司案例分析 案例一 2009年1月2日，****一名业主,早七点开车从三号库出车送小孩上学, 这时车库车杆打不开,业主让其小孩去找西门岗保安,西门岗保安用对讲机呼叫巡逻岗前去开库挡车杆,巡逻岗从东门岗赶过来,业主因等待时间较长,怕小孩上学迟到,就打发小孩自行打车上学去了。小孩走后业主情绪激动，大骂保安和物业,保安没有还口,业主到物业要求领导给一个说法，报销车费，这时保安班长王永很不冷静地说：再骂保安我就收拾你,业主听了后跟保安班长发生了口角并动手打起来，李师傅等人将其拉开,业主要求见物业领导,当时在班的保安部长把业主领到办公室将此事解决。 案件分析 一、保安班长不能在业主情绪激动时火上浇油； 二、物业应当出面调查此事，界定如有责任应赔偿费用和赔礼道歉； 三、如果是业主本人因欠费造成刷卡失灵等原因应自己承担；此案处理结果 一、是业主本人因欠费造成刷卡失灵，经解释业主多次向物业赔礼道歉 二、物业管理有限公司按照奖惩实施条例第三条第六款第十项之规定给王永班长劝退处理；
案例二 2009年2月28号,晚二十点二十分左右。****小区一业主酒后驾车回家经东门岗入园，保安员刘某某因精力不集中将车杆砸在其奥迪轿车上,业主下车后不分青红皂白地闯进门岗，出手将保安打了一顿，并把车堵在东门岗入口处，业主便锁车回家。这时保安报告了值班领导,值班领导第一时间到达现场，并及时报了110，民警到达后，物业领导安排被打人员前去医院检查病情，民警在保安的陪同下到业主家，要求业主把车移开，业主要求物业赔偿五千元才能把车移开，民警劝说不成，告知双方第二天早8：30分到管辖派出所处理此事，奥迪轿车一直堵停在东门岗入口处，应派出所传唤，该业主和物业齐文元主任前去处理此事，齐主任同意民警调解，双方达成一致，物业承担被打人员医药费1000余元，业主承担车损维修费5000余元。案件分析 一、齐主任对案情没履行报告制； 二、未做到个案格论； 三、未明确责任界定范围。 此案处理结果 一、业主负担维修费用； 二、保安医疗费用由齐主任、邱主管及孙部长负责； 此案正确处理结果 应由警方确定责任，界定双方责任大小，按责任界定范围承担经济损失
酒店保安部案例分析
---------------- 酒店保安部案例分析 案例： 2003年4月8日，停车场一小车不停地发出警报声，总队一首长打电话投诉到保卫部。 处理： 给首长解释，车子报警是由于报警器失控，不是人为原因。分析预防： 保安员在指挥车辆停靠后一定要及时检查车辆，发现问题立即向客人反映。另外保安员在检查车辆是否关好门等情况时，注意不要过于用力，避免车辆发出警报。 案例： 2003年4月23日，凌晨四点多，一客人电话致监控室，反映三楼KTV声音太大，影响其休息。 分析：向客人致歉，并知会三楼KTV服务员将音量适当调小，并关闭包厢所有门窗。 ---------------------------------------------------------精品文档 ---------------------------------------------------------------------
---------------- 客人到酒店消费寻求的是享受，特别是在休息时就需要一个安静的环境，这是酒店应该为客人提供的，在我们日常的服务工作过程中，服务人员应设身处地地为客人着想，要尽量考虑到任何一个可能影响到客人的因素，并积极采取措施来达到预防消极作用的目的。上述案例中，KTV晚晚场的音量要适当控制，关闭好门窗，并拒绝客人“嗨包”。 ---------------------------------------------------------精品文档 ---------------------------------------------------------------------
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物业公司保安部常见案例分析大全 三、无法实现即时维修怎么办 初冬的一个星期一下午，世纪宝鼎物业管理分公司维修电话响起。值班人员轻柔地应答和问询还没有落音，A座G户型的一位业主就怒气冲冲地在电话里面说："你们知道吗，现在天气这凉了，我这暖气还不热，你们管不管呀？"说完"啪"的一声就挂上了电话。 这时，维修人员都出去忙其它维修了，用对讲机联系得知，他们一时还脱不开身。约过了五、六分钟的时间，本身是电工的维修班长巡视回来了，值班人员立即将刚才的报修情况向其汇报。班长说:"这个业主性子比较急，用电话解释恐怕不行，我替你一会，你先上楼看一下。" 值班人员来到业主家，一位中年男子一开门便大声问："你能修理吗？""先生，我是负责接待报修的，我们的维修员现在正在别的业主家处理问题，做完之后马上来您家，你可以现在告诉我是怎样的情况吗？"值班人员和颜悦色的回答，使业主的态度有些缓和。 征得业主同意后，值班人员戴上鞋套，察看了不热的暖气位置，马上用对讲告知维修人员，让其做完后直接到该住户家维修。周到的服务令业主转怒为喜，业主说："好吧，你先忙你的去吧，只要一会来给修修就可以了。"值班人员走后一个多小时，维修人员上门处理好了该问题。 下午快下班的时候，值班人员又给业主家打了个电话，询问暖气情况，他说："已经热了,谢谢你们。" 问题：从此段案例中我们可以学到什么？如果你是13岗队员，遇到业主报修或者请求帮助暂时无法满足时，你应该如何向业主解释？ 点评：作为一个物业服务人员，不仅仅需要你拥有良好的处事能力和专业技能，还应当具体高度的责任感和事业心，细心自然必不可少。一个人的能力再强，
办事不细心始终会带来麻烦，作为物业服务人员，不细心就不可能打造出优质的服务。有句名言，叫"一切看态度"。客户对物业公司工作的要求，大多也是这样。有些事情他们希望物业公司马上办，而由于种种客观原因又马上办不了，此时你只要有个积极去办的态度，向他们交代清楚事故，最好是预约时间，这时候大部分业主都会理解的，切不可一边应承业主一边却无人跟进。 四、业主相互投诉怎么办 一天晚11：30分，现代城某楼2704房业主陈女士投诉2604房业主家中有钢琴声，影响到家人的正常休息，要求物业公司派人协调处理。 采取措施： 服务中心了解情况后致电2604业主张女士，询问事情缘由。张女士承认家中的确有人在弹琴，她认为自己的行为虽然有些不妥，但2704业主通过敲打暖气管，用力踩踏木地板等报复楼下的业主，也是不对的。当时通过物业公司的协调，双方业主商定弹琴时间定于每晚10：00以前。 一周后的晚9：20分，物业公司又接到陈女士投诉，反映2604家中钢琴声大，影响了家中读小学孩子的正常睡眠，觉得原来商定的时间过晚，要求物业公司通知2604业主立即停止弹琴，如不合作，后果自负。物业公司本着负责的态度，电话询问张女士能否提前停止弹琴，以照顾楼上上学的孩子，但遭到张女士的拒绝。 服务中心人员直接到2604家中，同张女士协商此事，她认为2604业主的要求不合理。不得已只得到2704业主说明情况，但2704业主不满意。在这种情况下，管理人员又到2604家中协调，请她换位思考。通过不厌其烦的沟通与协调，终于感动了两家业主。最后，2604业主不单当即停止弹琴，而且与2704业主达成新的协议，时间由以前的10：00改为9：00，双方取得了谅解。 点评：
物业保安员岗位职责
广西田东康丰物业服务管理有限公司 保安职责 一、保安部的主要任务 负责管区内的治安保卫、交通安全管理和消防管理，参与社会联防，维护管区内的人身和财产的安全，保证正常的工作、生活和交通秩序，尊老爱幼，帮助业主。 二、保安员纪律 1、模范遵守国家的法律法规及管区、保安部内的各项规章制度。 2、服从管理、听从安排、廉洁奉公，敢于同违法犯罪分子做斗争。 3、坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制。 4、注意仪容整洁，讲究文明礼貌。 5、值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食；不准嬉笑打闹；不准会客、看书报；不准做其他与值班执勤职责无关的事。 6、不准包庇坏人，不准贪污受贿，不准徇私舞弊。 7、不准与业主发生口角，对待业主应对待自己亲人一样。 8、爱护各种警械器具装备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。 9、不准利用娱乐之便作变相赌博。 10、严格执行请、销假制度，有事外出时必须请假。 三、保安员的职责 1、保安员上岗必须穿着制服，佩带装备，端正仪容；纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。 2、值班保安员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设备设施，发现不安全因素应即查明情况，排除险情，并及时报告自己的上级主管部门及领导，确保管区的安全。 3、坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要坚决设法抓获。 4、执勤中不准擅离岗位，要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。 5、严格控制外来车辆及闲杂人员、小商贩进入管区，外来车辆进入管区，一律实行本小区管理制度。 6、值班期间，对岗位发生的各种情况要认真处理，并且做好详细的书面记载。交接班时移交清楚，责任明确。白天不定时流动巡视，夜间巡回检查三次以上，并逐次做好记录，在交接班时将处理结果告知接班者。 7、遇到紧急、突发性重大事件，要及时向主管领导请示报告。
酒店安全管理案例分析
酒店安全事故案例分析 一、案例： 近日，在北京凯迪克大酒店“7·13”火灾中死亡的香港学生蔡芷欣、刘凯儿的家长，分别将中国航空技术进出口总公司、凯迪克大酒店、李逸熙、邓永光告上法庭，索赔人民币万元。记者9日获悉，北京二中院已立案受理。 死亡学生蔡芷欣的父母和死亡学生刘凯儿的父亲诉称，2002年7月13日，蔡芷欣、刘凯儿入住凯迪克大酒店1022室。当日22时40分许，由于住在1020房间的李逸熙、邓永光在房间内划玩火柴后离开而引发火灾，酒店没能及时救助，致使蔡芷欣、刘凯儿被弥漫浓烟窒息死亡。 他们认为，两个学生的死亡原因是由于李逸熙、邓永光玩火引发火灾造成的。同时，酒店应具有完善的防火条件和设施并有义务提供安全的住宿条件，在出现火灾后，更应及时采取救护措施，避免损害发生。然而，酒店并没有完善的火灾报警设施，火灾发生后没能及时报警，也没有将住店宾客紧急疏散并采取及时有效的救助措施，最终导致两个学生被困房内窒息死亡 二、案例分析： 根据这一案例，我们可以发现酒店中的一些安全问题。对于旅客来说，酒店所要保证的服务最为重要的一项就是保证住客的人身财产安全。一间无法提供住客安全的酒店是无法生存的。 而在案例中的北京凯迪克大酒店所发生的事故反映了酒店的防
火措施存在着极大的安全漏洞。尽管酒店无法控制住店宾客的行为，但是倘若酒店做好了安全预防措施，是能够有效地将事故控制在最小影响范围的。 那么我们可以采取的措施有： 1、酒店应当在房间内安装感烟预警设备。当烟的浓度到达一定程度，感烟设备能够及时地进行预警，将房间的情况反馈到酒店的安保部门的。那么安保部门就可以立即了解并处理突发状况，将事故控制在最小范围内。 2、房间内应当张贴防火、禁烟标志，提醒住店旅客注意防火。 3、酒店应当安装自动报警系统，建立消防监控中心，如有突发状况可以及时通知消防、民警等，大大地减少了在紧急情况下解决事故的时间。 4、酒店应当对工作人员进行应急培训，按期对酒店内可能出现的各种灾害进行演练，使员工在事故发生时能够冷静应对。 5、酒店需要保证消防逃生通道的畅通，并张贴明显醒目的标志，让住客在事故发生时可以迅速逃生。 6、酒店房间内必须保证防烟面罩等消防用品的准备，放置于明显的位置，并且需要及时进行更换。 7、培养员工的警惕性与消防意识，发现问题能及时查看、及时汇报。对于烟感报警等异常情况的房间，服务员应立即查看，紧急时可不必遵循敲门规范。检查结果及时通知监控中心和服务中心。 此外，酒店还需要加强对员工操作规范与防火常识进行培训，以免酒
物业公司保安员个人工作总结
( 工作总结 ) 单位：_________________________ 姓名：_________________________ 日期：_________________________ 精品文档 / Word文档 / 文字可改 物业公司保安员个人工作总结Personal work summary of security guard in property company
物业公司保安员个人工作总结 XX年即将过去，新的一年即将到来，我在这里先给各位领导，同事拜过早年祝新春快乐、万事如意。 我虽是一名普通的保安员，但在我心中，水城小区就是我的家，领导是我的家长。同事是我的兄弟姐妹，小区的事是我自已的事，我要精心守卫我的家，使它在安全的环境中茁壮成长。我明白作为一个家庭成员，一名保安员“守卫小区、守卫我家”的责任重大。 保卫是一项特殊的、并具有很大危险性的工作，可我没有因此而胆怯、畏惧。卡内基钢铁公司总裁齐瓦勃曾经说过“我们不是在为老板打工，更不是单纯为了赚钱，我是在为自己的梦想打工，为自己的远大前途打工。我们只能在业绩中提升自己。”因此，我们必须秉承严肃认真的工作态度，干好日常看似平淡的工作，要想得到，
做得全。坚决完成上级领导交给们的每一项任务，做到让领导放心。 在陈队的带邻下,我们圆满地完成了今年的工作任务,得到租、住户的满意,得到了领导的认可,我们的工作今年是比较重的一年.当中有几家住户装修,消防的施工,进出的人员多且复杂.对我们的工作加大了压力，在这种情况下我们加强对进出人员、施工人员正监管和登记，定时进行楼巡，把萌芽的事故撤底消灭，确保小区的安全，这有250房患病的朱女士，每一次患病都会磕东西我们小区的花盆砸了解十几个，有时这会高空抛物，在患病时为了保护好群众的生命财产，车辆不受伤坏，并助领导，社区工作站，维护好现场，并得到领导的表扬， 在工作之余，在队长带领下，我们进行了保安员体能训练，内容包括，队列训练，军体权等。坚持完成预期目标，保质保量地完成训练计划，我刚开始时叫苦叫累的现像，但我明白作为保安员只有过硬的业务本领和强壮体能素质，才能更好地发挥“养兵千日、用在一时”没有刻苦训练关健时刻怎么能发挥出我们的作用呢？所以我不怕苦不怕累，直坚持。
(完整版)高级保安历年实操题案例
案例题 一、案例：2014年刘芳被调到人力资源部的培训中心担任内勤，适逢相关资料年度整理归档，许经理搬来一堆资料让刘芳整理。有：《滨海市保安服务公司“第三个五年规划”培训刚要》、《滨海市保安服务公司2013年度培训计划》、《人防二分公司2013年度春训工作方案》、《华能电厂保安队2013年度培训工作计划》、《人力资源部二季度培训计划》等等。 请仔细阅读本案例，回答下列问题。 请根据案例叙述，对5份材料按时间长短进行分类。 答：1、长期培训规划： 《滨海市保安服务公司“第三个五年规划”培训刚要》 2、年度培训方案： 《滨海市保安服务公司2013年度培训计划》、《华能电厂保安队2013年度培训工作计划》 3、单项培训方案： 《人防二分公司2013年度春训工作方案》、《人力资源部二季度培训计划》 二、案例：新华保安公司保安部经理陆仁佑接到总经办通知为二新造船厂制定保安勤务工作方案，陆仁佑立即带领内勤小王到二新造船厂开展勘查。现场勘查后，陆仁佑来到船厂保卫科，认真听取了科长吴军对近年来船安保工作及周边治安情况的介绍。 回到公司后，陆经理让小王到业务部调取了与三新造船厂签订的保安服务合同。同时通知驻东升船厂保安队副队长张学东到保安部报到，准备成立以张学东为队长的三新船厂保安队。 张学东报道后，接到的第一个任务就是制定紧急情况预案、绘制现场和岗位图。张学东有着东升船厂的保安工作经验，他在充分考虑客户单位的具体情况及可以利用的资源，与客户沟通请求支援，将预案对所属队员进行宣传、培训和演练，在实践中逐步完善，最终得到新华安保公司和三新造船厂保卫科的认可并颁布执行。 请仔细阅读本案例，回答下列问题。 陆仁佑制定勤务工作方案的步骤符合要求吗？为什么？（11分）结合案例，想想制定紧急预案的要求有哪些？（4分） 1、陆某某制订勤务工作方案的步骤符合要求吗？为什么？ 答：符合要求。 因为陆某某工作步骤符合勤务方案制定的要求，如下：①到三新造船厂进行现场勘查；②到业务部查看了保安服务合同；③确定张学东为首的勤务编组；④让张学东制订紧急情况预案；⑤让张学东绘制现场