投资测算表——融创(一级)
融创中国证券投资价值分析
融创中国证券投资价值分析1. 引言1.1 文章背景近年来，随着中国房地产市场的调控政策逐渐收紧，房地产企业面临的挑战也日益增加。
融创中国作为行业内的龙头企业，其发展现状、财务状况以及投资价值备受市场关注。
本文拟对融创中国进行综合分析，探讨其在当前市场环境下的投资价值，为投资者提供参考和建议。
通过对融创中国的公司概况、发展现状、财务状况、股票投资分析以及竞争优势进行全面剖析，旨在为投资者提供全面、客观的投资参考，帮助投资者更好地理解融创中国的投资价值及风险，为他们的投资决策提供有力支持。
1.2 研究目的研究目的是对融创中国证券投资的价值进行深入分析，为投资者提供科学的决策依据。
通过对融创中国公司概况、发展现状、财务状况、股票投资情况以及竞争优势进行综合分析，找出其投资价值所在，为投资者提供可靠的投资建议。
同时，通过研究融创中国的风险提示和未来展望，帮助投资者更全面地了解该公司的投资风险和发展前景，从而做出明智的投资决策。
通过本研究，我们希望为投资者提供一份全面、准确的融创中国股票投资分析报告，让投资者能够更加理性和明智地进行投资，获取稳健的投资收益。
1.3 研究方法研究方法是本文的重要部分，它是为了实现研究目的而采取的一系列系统和科学的方法或技术，主要包括以下几点：1. 文献调研：通过查阅相关的书籍、期刊、报纸和官方文件，深入了解融创中国的发展历程、财务状况和竞争优势等方面的信息，为后续的研究提供基础性知识。
2. 数据分析：利用融创中国公开披露的财务数据和相关统计数据，对公司的经营状况进行量化分析，包括财务指标、增长趋势和盈利能力等方面，以便客观评估公司的投资价值。
3. SWOT分析：通过对融创中国的优势、劣势、机会和威胁进行分析，识别公司的竞争地位和未来发展潜力，为股票投资提供可靠的参考依据。
4. 行业比较：将融创中国与同行业其他公司进行比较，分析其在市场中的地位和优势劣势，从宏观角度评估公司的竞争力和持续增长能力。
融创青岛藏马山项目文旅小镇规划设计
融创青岛藏马山项目文旅小镇规划设计S U N A C C A N G M A M O U N T A I N M A S T E R P L A N I N Q I N G D A O2018 | 10M.A.O. G6CONTENTS上阶段结论CONCLUSION01目录Part A 回顾总结REVIEW1.1 用地指标变更 1.2 业态配比 1.3 设计修改要点1.4 经营模式及建筑风格方案生成PROJECT POSITION 02Part B 方案设计CONCEPTUAL DESIGN2.1 基地分析 2.2 总图设计 2.3 技术分析 2.4 空间设计专项分析SPECIAL ANALYSIS 033.1 停车场设计 3.2 道路设计 3.3 水系设计 3.4 夜间动线 3.5 风貌设计 3.6 业态分析 3.7 管理模式1.1 用地指标变更1.2 业态配比 1.3 设计修改要点01 上阶段结论|CONCLUSION1.4 经营模式及建筑风格总用地面积 497292.83 ㎡综合容积率 0.6 度假物业建筑面积 150000 ㎡ 小镇 130000 ㎡ 集中式酒店20000 ㎡ 小镇建筑面积一期建筑面积100000 ㎡387200 ㎡0.5 72000 ㎡ 130000 ㎡ 20000 ㎡ 30000 ㎡新地块指标原地块指标 用地范围指标变更要求：总建筑面积30W ㎡，即综合容积率调整为0.6（上一轮为0.5）景区建筑面积不变，全部增加为度假物业面积融创藏马山小小镇项目面积测算表（景区容积率调整）分项用地面积 容积率 建筑面积备注旅游区游客日常停车场15167测算停车数1300辆，1/3地面停车，2/3地下停车商街客栈（含入口区） 260000 0.50 130000温泉度假酒店24390 0.82 20000 自设停车场 公寓区度假公寓物业 197719 0.75 148289 合计4972760.60298365 融创藏马山小小镇项目面积测算表（景区容积率不变）分项用地面积 容积率建筑面积备注旅游区游客日常停车场22750测算停车数1300辆，地面及地下一层停车商街客栈（含入口区） 2888890.45130000温泉度假酒店25000 0.80 20000 自设停车场 公寓区度假公寓物业 160637 0.92 148365 合计4972760.60298365✔1. 减小地面停车场面积（1/3地面停车，2/3地下停车）；2. 景区容积率提高到0.5，不影响景区呈现效果；3. 度假公寓容积率控制在0.75，度假公寓品质得以保证，且不会破坏景区的整体体验效果在不减小地面停车场面积并继续保持景区容积率为0.45的前提下，度假公寓容积率将达到0.92，度假公寓品质难以保证，且对景区整体体验效果破坏较大。
融创服务财务分析报告(3篇)
第1篇融创服务财务分析报告一、前言融创服务，作为融创集团旗下的专业物业服务公司，自成立以来，始终秉持“以人为本、服务至上”的理念，致力于为客户提供高品质的物业服务。
本报告将从融创服务的财务状况、经营成果、盈利能力、偿债能力等方面进行全面分析，以期为投资者、管理层及相关部门提供决策参考。
二、财务状况分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析截至2023年，融创服务的总资产为XX亿元，其中流动资产占比XX%，非流动资产占比XX%。
流动资产主要包括货币资金、交易性金融资产、应收账款等，反映了公司的短期偿债能力；非流动资产主要包括长期股权投资、固定资产、无形资产等，反映了公司的长期发展潜力。
（2）负债结构分析截至2023年，融创服务的总负债为XX亿元，其中流动负债占比XX%，非流动负债占比XX%。
流动负债主要包括短期借款、应付账款、预收账款等，反映了公司的短期偿债压力；非流动负债主要包括长期借款、应付债券等，反映了公司的长期偿债能力。
2. 利润表分析（1）营业收入分析2023年，融创服务的营业收入为XX亿元，同比增长XX%，主要得益于物业管理面积的增加和增值服务的拓展。
（2）营业成本分析2023年，融创服务的营业成本为XX亿元，同比增长XX%，主要原因是人员工资、物业维护成本等费用的增加。
（3）毛利率分析2023年，融创服务的毛利率为XX%，较上年同期有所下降，主要原因是物业维护成本的增加。
三、经营成果分析1. 物业管理面积截至2023年，融创服务的物业管理面积为XX亿平方米，同比增长XX%，主要得益于公司新增项目的加入。
2. 增值服务2023年，融创服务的增值服务收入为XX亿元，同比增长XX%，主要得益于社区商业、家政服务、养老服务等业务的拓展。
3. 市场份额融创服务在物业服务市场中的份额逐年提升，已成为行业内的领军企业。
四、盈利能力分析1. 毛利率2023年，融创服务的毛利率为XX%，较上年同期有所下降，主要原因是物业维护成本的增加。
融创集团房地产项目财务报表编制规范
融创集团房地产项目财务报表编制规范引言一、编制流程编制融创集团房地产项目财务报表涉及多个环节和流程，包括数据收集、数据处理和编制报表等。
编制财务报表的流程如下：1. 数据收集：财务部门负责收集与项目相关的财务数据，包括销售收入、成本、费用、资产、负债等信息。
数据收集是财务报表编制的基础，需要确保数据的准确性和及时性。
2. 数据处理：收集到的财务数据需要进行处理和整理，以便进行报表编制和分析。
数据处理包括分类、计算和归档等工作，确保数据的一致性和可比性。
3. 报表编制：根据融创集团财务报表编制标准和要求，对经过处理的数据进行报表编制。
编制的财务报表包括资产负债表、利润表和现金流量表等。
4. 审核和审批：编制完成的财务报表需要经过内部审核和审批过程，确保报表的准确性和合规性。
审核和审批工作由融创集团财务部门负责。
5. 报送和披露：审核和审批通过后，财务报表需要按照相关法规和规定进行报送和披露。
报送和披露的对象可能包括公司内部管理层、股东、监管机构和其他利益相关方。
二、财务报表编制要求1. 准确性和完整性：财务报表编制要求准确、完整地反映融创集团房地产项目的财务状况、经营成果和现金流量。
数据收集和处理过程中要确保数据准确无误，并及时核对和修正错误。
2. 一致性和可比性：财务报表编制要求保持一致性和可比性，确保报表能够与历史数据和其他公司进行比较分析。
编制过程中要使用一致的会计政策和估计方法，以确保报表数据的可比性。
3. 合规性和透明度：财务报表编制要求符合相关法律法规和会计准则的规定，确保报表的合规性和透明度。
编制过程中要注意披露必要的会计政策、估计方法和财务信息，以便用户能够全面了解公司的财务状况。
4. 及时性和保密性：财务报表编制要求及时提供公司的财务信息，确保报表与公司的经营活动保持同步。
同时，编制过程中要注意保护公司的商业机密和敏感信息，确保报表的保密性。
三、报表格式和内容融创集团房地产项目财务报表的格式和内容应遵循国际财务报告准则（IFRS）的要求，并根据公司的内部管理需求进行适当调整。
融创土地财务分析报告(3篇)
第1篇一、报告概述本报告旨在对融创集团的土地财务状况进行深入分析，通过对融创集团近年来的土地获取成本、土地储备规模、土地开发周期、土地销售情况等方面进行综合评估，为投资者、管理层及相关部门提供决策依据。
二、融创集团土地财务状况概述1. 公司简介融创中国控股有限公司（以下简称“融创集团”）成立于2003年，是一家以房地产开发为主营业务的综合性企业集团。
经过多年的发展，融创集团已成为中国领先的房地产企业之一，业务涵盖房地产开发、物业管理、商业运营等多个领域。
2. 土地获取情况近年来，融创集团积极拓展土地储备，以满足公司业务发展的需求。
以下为融创集团近年来的土地获取情况：（1）土地获取面积：根据公开数据，2019年至2021年，融创集团共获取土地约4000万平方米。
（2）土地获取成本：2019年至2021年，融创集团土地获取成本约为500亿元。
三、土地财务分析1. 土地获取成本分析（1）土地获取成本构成融创集团土地获取成本主要包括土地购置价款、土地交易税费、土地开发成本等。
以下为近年来的土地获取成本构成：2019年：土地购置价款占70%，土地交易税费占20%，土地开发成本占10%。
2020年：土地购置价款占65%，土地交易税费占25%，土地开发成本占10%。
2021年：土地购置价款占60%，土地交易税费占30%，土地开发成本占10%。
（2）土地获取成本分析从上述数据可以看出，融创集团土地获取成本中土地购置价款占比逐年下降，而土地交易税费占比逐年上升。
这可能与以下因素有关：①市场竞争加剧，土地购置价款上涨空间有限；②国家政策调控，土地交易税费逐渐增加；③融创集团在土地开发过程中，注重提高土地利用率，降低土地开发成本。
2. 土地储备规模分析（1）土地储备规模构成融创集团土地储备主要包括已获取未开发土地、已开发未销售土地、已销售未结算土地等。
以下为近年来的土地储备规模构成：2019年：已获取未开发土地占比60%，已开发未销售土地占比30%，已销售未结算土地占比10%。
融创集团财务分析报告(3篇)
第1篇一、摘要融创中国控股有限公司（以下简称“融创集团”或“公司”）成立于2003年，是一家以房地产开发为主，涉足物业管理、商业管理、文化娱乐等多个领域的综合性企业集团。
本报告旨在通过对融创集团财务报表的分析，全面评估其财务状况、经营成果和现金流量，以期为投资者、管理层和监管机构提供决策参考。
二、公司概况1. 公司简介融创集团是一家集房地产开发、物业管理、商业管理、文化娱乐等业务于一体的综合性企业集团。
公司以房地产开发为核心业务，业务范围覆盖全国20多个省市，拥有丰富的土地储备和项目资源。
2. 行业分析房地产行业作为我国国民经济的重要支柱产业，近年来在政策调控和市场需求的双重影响下，呈现出结构性调整和分化态势。
在“房住不炒”的背景下，企业竞争愈发激烈，行业集中度不断提高。
三、财务报表分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析截至2020年底，融创集团总资产为13,723.75亿元，同比增长18.72%。
其中，流动资产为7,312.82亿元，占比53.21%；非流动资产为6,410.93亿元，占比46.79%。
流动资产中，货币资金为621.23亿元，占比8.53%；应收账款为1,687.22亿元，占比23.15%；存货为3,722.68亿元，占比51.27%。
非流动资产中，投资性房地产为1,833.12亿元，占比28.57%；固定资产为1,237.61亿元，占比19.17%；无形资产为1,419.17亿元，占比22.04%。
（2）负债结构分析截至2020年底，融创集团总负债为9,557.23亿元，同比增长19.64%。
其中，流动负债为6,722.68亿元，占比70.61%；非流动负债为2,834.55亿元，占比29.39%。
流动负债中，短期借款为1,722.68亿元，占比25.75%；应付账款为2,345.17亿元，占比34.84%；预收款项为2,635.83亿元，占比38.91%。
非流动负债中，长期借款为1,722.68亿元，占比60.76%；应付债券为1,109.87亿元，占比39.14%。
融创进阶密码
只有看懂了融创的并购模式，才能理解融创最为重要的核心竞争力之一——并购模式，正是由于并购导致了融创毛利率的失真，也正是由于并购导致了融创的负商誉。
融创2017年销售额达到3620亿元，跃居行业第四。
元销售的实际费用，从而推算出总的错配费用。
2016年，融创1500亿元销售额对应的销售管理与行政开支费用（SG&A）为21亿元，则1405亿元销售额对应的费用约为19.7亿元（21×1405/1500）；而2017年年报中两项费用为60.2亿元，两者差额便是错配的费用为40.5亿元，同理可以推得错配的财务费用为19.0亿元。
将总错配费扣除掉所得税后，再加回来便可以得到表内598亿元销售额的实际销售利润为61.5亿元。
而表内598亿元销售额的权益比例为96.8%，权益销售额为579亿元，便可以得到融创实际销售利润率为11.5%。
下面来计算融创表外的实际销售利润率，表外的结算利润是24.9亿元，表外销售额收入为746亿元，权益收入为366亿元，而表内权益收入为579亿元，将表内的错配费用乘以（366/579）便将乐视亏损的44.8亿元加回来，可以推得融创表外结算利润为24.9亿元，此外因为新会计准则带来15.1亿元利润，将61.9亿元减去这两块收入可以得到表内销售收入结算利润为21.9亿元。
此外，要注意表内结算利润对应的销售收入是626亿元剔除新会计准则的28亿元收入，为598亿元。
2017年，融创销售额突破3600亿元，同比增长140%，但因为存在大量的错配费用，我们将错配费用加回来，便可以推得融创的实际销售利润以及利润率。
首先做一个近似假设，因为2017年年报结算的1405亿元销售额主要发生在2016年度，而2016年度的销售管理费用、行政开支费用、财务费用是已知的，其对应的是2016年约为1500亿元销售额。
根据2016年年报中的三项费用，我们可以近似得出融创2017年1405亿。
【标准模板】拿地投资测算套表(V4
Байду номын сангаас
二、土地出让及配建要求 1、基本情况：用地性质:城镇住宅用地，；自持面积\，占总计容面积比例\。 2、要求配建设施：\；配建形式：\ 3、项目环境要求：\ 4、车位配比：个；配置地下车位数：个；可出售车位数：……；车位售价：……。 5、人防车库配比：……. 三、测算原则及其他说明 1、土地成本分摊原则： 2、地下车库分摊原则： 3、资本化借款费用： 4、土地增值税： 5、基础工程（含桩基、土方及围护）指标说明：**业态，成本指标 元/m2；…… 6、其他特殊情况说明：如土地出让中特殊要求的成本考虑在何处，如何考虑需说明；其他
投资测算编制说明
一、建设及交付标准： 1、建筑风格：现代
2、结构形式：剪力墙/框架/装配式（装配率等）；
3、外墙饰面标准：单元门头：石材+铝格栅；标准层，真石漆+铝扣板。 4、门窗标准：铝合金门窗，型材及玻璃配置：中空玻玻；窗地比： 5、幕墙做法：\ 6、精装标准（精装交付）：；公共部位装修标准：； 7、设备配置：电梯设备,一线中档；空调设备,国产一线；采暖设备,无； 8、装配式建筑：装配率 %，结构预制率 %。 9、绿色节能配置：绿色1星；太阳能/遮阳无 10、健康宅配置标准： 11、景观绿化配置标准：
房地产投拓——测算入门篇
房地产投拓——测算入门篇一个房地产项目能不能做得好，拿地阶段就已经决定了大半。
而决定是否要拿一个项目，根本的决定因素就是预测是否赚钱。
商人重利，不赚钱的项目是不会做的，而赚不赚钱，由算账说了算。
测算，分为静态测算和动态测算，静态测算非常简单，就是收入和成本的简单相减，也最为实用和简洁，项目好坏的评价指标为净利润率。
但静态测算只能讲清楚项目的利润空间有多少，并不反映股东的资金使用效率，所以港资企业和上市公司也都采用了动态的测算，核心是现金流的预测，项目好坏的评价指标为内部收益率。
一、静态测算一般的投资人员学测算都是从静态测算开始学起，因为结构上相对简单，罗列的是房地产开发的全成本和全收入，容易理解。
（1）主要成本为：①土地成本；②前期费用；③工程费用；④基础设施费用；⑤开发间接成本；⑥三项费用（管理、营销、财务）；⑦税费（土增税、增值税、所得税）。
（2）主要收入为房产销售收入。
（3）测算利润也很简单：净利润=总收入-总成本。
（4）土地成本里包含了土地款、拆迁费用、契税等一切和土地有关的成本。
（5）前期费用里包含了项目正式开工前的所有费用，如设计费、报批报建费、招标费、勘察费、三通一平费及临建费等。
（6）工程费用里包含了土建工程费和安装工程费，前者包含基础工程、地下室工程、主体工程、门窗幕墙工程、室内精装、公共部位精装以及临水临电等，后者包含了室内水电暖管线设备及安装等。
（7）基础设施费用包含了，大市政配套费、上下水、电、气、有线电视和智能化等费用，也包含小区园林景观费用。
（8）开发间接成本主要是不可预见费，也包括了将股东借款资本化的费用以及营销设施建设费用。
（9）三项费用一般为营销费用、管理费用、财务费用。
（10）税费为土增税、增值税、所得税。
（11）销售收入上现在都是含了增值税，所以在测算时还要注意是否要扒掉这一层税。
讲定义很枯燥，现在讲一下大概的成本范围。
以总建筑面积为计算标准，前期费用一般为200~300元/平方米，工程费用一般为3000~4000元/平方米，基础设施费用一般为500~800元/平方米，开发间接成本（不含借款资本化）一般为100元/平方米，营销费用与管理费用一般按照总销售额进行提点（1%~3%），土增税、增值税、所得税均有相应计算公式，通常占总成本的比例在15%以上。
最全面房地产项目成本利润测算表
259.41 86.46
110.55 43.69 15.30 3.41
1,895.02 445.89 263.28 90.98 159.22 13.08 117.63 16.74 63.51 12.99 14.15 5.69 4.55 31.32 14.21
40.40 40.40 40.40 40.40 40.40 40.40
2 市政配套费
51.65 51.65 51.65 51.65 51.65 51.65
3 报批报建增容费
20.41 20.41 20.41 20.41 20.41 20.41
4 三通一平费
7.15
7.15
7.15
7.15
7.15
7.15
5 室外智能化系统
6.11
6.11
6.11
6.11
6.11
6.11
6 其他
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
六 园林环境费
54.96 54.96 54.96 54.96 54.96 54.96
1 绿化建设费
7.82
7.82
7.82
7.82
7.82
7.82
2 建筑小品
29.67 29.67 29.67 29.67 29.67 29.67
分产品类型成本汇总表
序 号
成本项目
小高层 高层
可售面积单位成本
商铺
棉纺市场 区
公寓酒店
地下室
建筑面积
53767.50 66493.10 18315.70 45733.50 22294.30 #######
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
序
号
金额（万元）备注
一
建筑结构金额（万元）——
A结构㎡2,800.00元/㎡0.00
B结构㎡2,400.00元/㎡0.00
C结构㎡2,000.00元/㎡0.00
D结构㎡350.00元/㎡0.00
E结构㎡150.00元/㎡0.00
M、N结构㎡2,800.00元/㎡0.00
厂房搬迁与停
产停业损失补
㎡200.00元/㎡0.00按面积200元/㎡计算。
评估费用0.00按拆迁补偿费3%计算。
搬迁补助费0.00㎡150.00元/㎡0.00A、B、C结构面积总和。
0.00——
二
6 -
按上述总拆迁成本概算总
额的1%计算
70.00㎡ 60.00元/㎡ -——
8 -
按上述总拆迁成本概算总
额的2%计算
三0.00
按上述总拆迁成本概算总
额的5%计算
0.00
——
万元/亩
——
拆迁及安置综合单价
其他费用
建构筑物测量费——
拆卸费
合计
不可预见费——
1单价劳务费——项目数量单价拆迁补偿小计参考其他集体生产经营性物业（非村民住宅类）补偿标准，最终价格以实际情况为准。面积建构筑物
拆迁
——