漯河地区房价考察报告

面对面 房价成为当今社会的热点问题之一，一直成为青年人、老年人茶余饭后的谈资。更有甚者，很多父母已经把该问题延伸到孩子身上，甚至教育孩子——不好好学习的后果就是没有房子，没有车子，成为社会发展的绊脚石。可见，现在的人已经为高价的房子所束缚，成为实实在在的房奴。针对此问题，虽然谈房色变，但是我还是愿意更深入地去了解，揭开房价问题的秘密。 看了《社会调查研究方法》后，我突然想到二伯是漯河市召陵区民政所负责人，所以，对房价问题，他最具有发言权。所以1月23号我就乘车到召陵区政府和二伯进行面对面的实地访谈。 所在地背景 漯河市位于河南省中部偏南，是中国食品名城。双汇集团、南街村集团、乐天澳的利集团总部位于漯河市，可口可乐、百事可乐、康师傅、统一、中粮在漯河市投资，是中西部首个、全国第二个“中国品牌城市”， 属于三线城市。 问：现在全国范围内的房价的趋势是稳中有升，那么咱们漯河的房价具体如何呢？ 答：咱们市的房价从2000到5000左右，比如：香水百合，昌建外滩和双龙电业局家属院的房价都在5000以上，开源香格里拉别墅区，新天地中堂，新天地尚郡公寓，金鼎花园等4000以上，阳光水岸，金域蓝湾，东方时尚公寓4000左右，碧湖小区，泰盈紫禁城，时代公寓3500左右，永冠滨河佳苑，香樟花园菊苑都不到3000，总而言之，地段好的地方都四五千。偏僻、交通不便利的地方就二三千。 问：您也清楚，现在买一套房子动辄花掉一个家庭所有的积蓄，那么房价高的原因是什么呢？ 答：据我所知，房价过高的原因有五个。 第一是货币贬值的影响，买房的动机一般分为三种：自住、投资、投机。而目前又出现了另外一种买房的动机，那就是，出于对货币贬值的恐惧心理被动进入楼市。我国的著名经济学家吴敬琏说，如果让货币发行量一直保持增长势头，必定导致房产价格的飞涨。同时经济学家周其仁也指出：超发货币只要发生，就肯定会流向某个领域。货币的贬值影响导致一些手中拥有一定存款的人去购买房产保值。投资房地产在目前的大多数人看来是一项有稳健收益的投资项目。因此中国货币供应量的快速增加，加剧了人们对货币稳定性的担忧，是引发炒房热的原因之一。 第二个原因是土地供给及地价的影响 1、市场发育不良，泡沫化程度较高 我国的房地产市场市场化发育时间较短，并且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响（如官商勾结、房地产炒作等），导致了其发育不良、利润率太高而不能持续发展。 2、土地的供应不规范，政府机会主义行为严重 在房地产市场，政府的作用及其重要，然而，政府在以下方面存在机会主义：一是在土地转让和使用中政府为了增加收入，某些官员为了私利而采取机会主义行为。 二是政府在与地产商的交易中不能履行契约或随意更改契约。 三是政府在土地交易中暗箱操作，腐败严重。这些行为严重阻碍了我国建立起一个公正、公平、高效、廉洁的土地交易市场。 第三个原因是供需结构失衡 具体表现在：一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用房供应不足，而高端住房却供给过剩。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求。三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。 第四个原因是房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的风险 第五个原因是房地产市场秩序混乱房地产开发，交易中介服务和服务管理各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴漏，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。 问：嗯，以上确实是房价过高的原因，但我了解到税费过高也是房价上涨的原因之一，看电视报道说全国政协委员对北京市朝阳区“东区国际”进行了调研。该小区每平方米平均售价约为23000元，其成本构成中，建筑成本约为3500元，土地费用近6000元，各种税费近10000元。此外，开发商还需要支出的费用包括拆迁补偿费、不可预见费等等。在房价整个构成中，税费就占去了一半多。如若轻税得到实行，房价至少可能下降20%左右。您有什么看法？ 答：对，你说的有道理，我国与房地产有关的税费绝大部分集中在开发环节而不是使用环节，而这些税费都将计入房地产开发成本，一次性转嫁给消费者。我国房地产领域的税种本来就很多，如税率为5％的营业税；税率为3％的契税；从30％到60％税率为四级累进税率的土地增值税；税率为营业税7％的城市维护建设税；税率为0．5％的印花税等等。此外还有各种收费项目多达100余种。这样看来，“轻税减费”真的应该成为遏制房价的一剂良药。但是，和此前诸多房地产调控的手段一样，在面对房价这么一个复杂的问题时，很多经济上的手段不是难以起到效果，就是根本很难得以实施。 为什么这样说呢？其实原因也很简单。房价问题说到底并不是一个简单的商品价格问题，而是一个综合的社会经济问题。 首先，房价问题反映了中央与地方力量的博弈。现在很多人都明白了房价上涨并不是房地产商有多“坏”，背后还有地方政府的因素。 其次，房价问题反映了中央与地方调控目标的不统一。中央是要考虑全局的，从全局的角度讲，房价是一个关乎民生的“政治问题”；而对于需要“养家糊口”的地方政府而言，房价又是一个不折不扣的经济问题。 第三，房价问题反映了中国社会保障体系的缺失。让老百姓有房住，就不是一个简单的经济问题，而是一个社会问题。为什么人们对房价如此愤怒和恐惧？很大程度是因为社会上没有住房保障体系。无论哪个国家，让本国老百姓都涌入市场购买商品房，是一个太不现实的想法。 我：现在房价问题是最明显也是最迫切需要解决的问题，大量需要买房的老百姓总是因为房价的上涨而感到力不从心，即使下定狠心买了一套房，心里的痛苦也不能避免，因为还有20年甚至更长时间的按揭贷款，变成了实实在在的房奴。如果租房的话，会因为房价的上升房屋租金也会相应的提高，这对人们的生活造成很大负担。普通老百姓买房不就是为了居住嘛，但过高的房价，使得他们将收入的绝大部分都投入到了房子中，为了赶紧还完贷款，老百姓节衣缩食，导致在食品，衣装，文化等精神生活方面的消费大大减少，这种做法，使得一些又可能成为中产阶级的人士变成了贫困阶层。他们享受高雅文化的机会打打减少，也不太可能去轻松旅游增长见识。也就是说，高房价会消灭一批潜在的中产阶级。但是，社会的中坚力量就是这些有可能成为而不能成为的中产阶级，显而易见，一方因为高房价付出了大部分家庭财产，另一方因为高房价获得了巨大财富。这种利润实在对房地产不断地投资中成几何倍增长的。这种贫富差距的不断扩大势必会影响社会的稳定。 答：嗯，还有就是现在普遍的认知是越早买房越划算，就是因为房价不断的涨价。然而，这却不利于人才的流动。买房意味着安家，那么人们便不再愿意外出拼搏。并且，城市的房价过高会让一些想要到这个城市发展的人们望而却步。过高的房价势必.提高人们的生活成本，生活成本提高则生活质量下降，幸福指数也就下降，从而导致一些对城市发展的人才不能流入。对吧！ 我：对，房价过高确实对社会的发展有阻碍作用，对建设社会主义和谐社会有不利影响，调控房价就显得非常重要。那么，调控房价应该从哪些方面入手呢？ 答：现在你已经是大学生了，看待问题方面应该更加全面了些，你说说你有什么看法吧，我看看有什么不足之处。 我：嗯，我觉得住建部及其相关部门可使用行政手段调控房价。一方面可增加保障性住房供应量、扩大保障房覆盖面以分流住房需求。另一方面可大幅增加中低价位商品房供应，改变供求关系，拉低平均房价。虽然保障性住房与中低价位商品房涉及国土，金融等部门，实施在地方政府，但住建部完全可以发挥积极主导和监督作用，这是住建部的职责。 其次，可运用法律手段来调控房价。住建部有法规司，理应完善房地产法律法规，为房价健康运行提供法律保障；有房地产市场监管司，就可以监督落实法律法规和宏观调控政策。 再者，可以运用协调手段等来调控房价。虽然房价问题涉及多个部门，但起主导和协调作用的还是住建部。作为房地产最直接的主管部门，住建部完全可以通过国务院与国土，金融，财政等部门协调立场明确任务，发挥拳头作用。 答：你只说出一部分，还有一部分你应该不太清楚。 例如利率对房价进行调控。那么利率的作用是什么呢？就我所知道的，利率政策是我国货币政策的重要组成部分，也是货币政策实施的主要手段之一。中国人民银行根据货币政策实施的需要，适时的运用利率工具，对利率水平和利率结构进行调整，进而影响房地产市场供求状况，实现调控房价的目标。一方面，对开发商而言，提高利率增加了房地产开发的成本，而房地产商呢，不会做出对自己不利的事情，他们的目标就是利润最大化，所以，这种成本的上升最终将计入房价，但是这不一定会导致房地产市场价格上涨，为什么呢，就是因为房地产价格的上涨受多种因素影响，怎样来确定房地产价格呢，就是看房地产的供求关系。对于一些小的房地产开发商而言，可能由于成本加大，资金链出现危机，继续回笼资金，有可能降低价格；而对于资金雄厚的房地产开发商而言，有可能把这部分成本转嫁给消费之，导致房价进一步上涨；也可能由于开发商的利润空间减少，房价不上涨。但是从总体上看，加息使房地产商的成本加大，加息到一定程度的结果可能是房地产企业面临重新洗牌的危险。另一方面，首先，对于消费者来说，提高利率的影响远大于房地产开发企业，提高利率实际上是降低了银行对购房者的支持力度，进而降低了购房者的支付能力，购买力的下降必须使得市场整体的需求逐渐降低。 其次，对投资者而言，虽然加息的幅度不大，但是投资者很可能转向其他行业，或者持币代购，一定程度也抑制了房地产的需求。最后，计息影响人们的购房心理预期。预期可能会再次加息，意味着购房的支出增加，这种心理预期也在一定程度上抑制了需求。 唉，现在生活不容易，我们那时考上大学，政府就把所有问题都解决了，不用担心高房价和日常用品。而现在，一套房就把大多数的年轻人丧失了对生活的信心，要想再追求更高层次的生活 更是苦不堪言啊 。