善意取得制度案例

善意取得制度案例篇一：善意取得案例善意取得【案例一】李平夫妇在当地有两套住房，夫妻两商量将其中的一套一居室的住房用于出租。

李平通过一家房产中介公司介绍，将该套住房租给了陈某。

半年后，李平前往出租屋打算向陈某收下季度的房租费，谁知开门的是一位女士，自称姓张，她说这套房子是他从一位叫李平的手中花50万元买的，并拿出了房产证。

李平也拿出了他的房产证，双方感到不妙。

他们立即到公安局报了案，并一同来到房产局，经验证，张女士手中的房产证是真的，而李平手中的房产证是假的。

原来是承租人陈某与李平在签订租房协议期间，曾要求看李平的房产证并要求复印，陈某制造了一个假的房产证，趁与李平签合同时将房产证调了包，陈某又办理了李平的假身份证，随后将房子卖给了张女士并办理了房产过户手续。

李平诉至法院请求确认房屋所有权归属于自己。

分析：张女士是否构成善意取得？张女士能否取得该房屋的物权？【案例二】陆小峰与周忠兰系夫妻关系，共同拥有房屋一套，该房屋产权证上所有权人一栏为陆小峰。

207年9月12日，陆小峰在未征得妻子同意的情况下，经扬州雅居房地产经纪有限公司（以下简称雅居公司）中介服务，与叶冰松签订了《房地产买卖契约》及《补充协议》各一份，约定陆小峰将上述房屋出售给叶冰松；协议签订后，叶冰松于同年9月22日按约支付了全部购房款385000元并实际入住。

陆小峰委托雅居公司处理该房屋转让事宜，并与叶冰松均在扬州市房地产转让登记申请表上签字。

207年10月3日，陆小峰之妻周忠兰回家发现叶冰松居住在自己房屋内即报警，江苏省扬州市维扬区公安分局梅岭派出所出警后，责成雅居公司暂停过户。

2021年4月2日，叶冰松将陆小峰和周忠兰起诉到法院,认为其与被告陆小峰签订的协议有效，原告已交付了房款并实际入住，两被告应办理讼争房屋过户手续，并赔偿原告损失87140元。

被告陆小峰未答辩。

被告周忠兰辨称，原告与被告陆小峰签订的《主地产买卖契约》其不知晓，该房屋系两被告共有，被告陆小峰私自处分共有房屋，应属无效。

分析：叶冰松可否构成善意取得？【案例三】王某为某公司职工，207年11月，在一次公司举行的聚会中，王某不慎于酒后将其佩带的祖传玉镯丢失在洗手间的洗手台上，后被单位清洁工老何捡到。

老何把这支玉镯卖给了同乡林某，得款6万元。

2021年1月的一天，王某偶然发现事情真相，要求老何归还丢失的玉镯，遭到拒绝。

其后王某一直未向林某提出归还玉镯的请求。

2021年3月，王某把林某告上法庭，要求归还玉镯。

分析：遗失物能否适用善意取得？林某能否取得玉镯的所有权？如果王某2021年5月起诉林某要求归还玉镯，林某能否取得玉镯的所有权？本案简要评析：遗失物原则上不适用善意取得制度，但也有例外。

即满足下列条件时可以构成善意取得：第一、权利人怠于向受让人行使请求返还权利。

权利人直接向无权处分人请示损害赔偿，意味着权利人放弃了对遗失物请求返还的权利，受让人从而取得遗失物的所有权，则遗失物可适用善意取得制度；第二、权利人请求权利超过有效期限。

权利人自知道或者应当知道受让人之日起2年内未向受让人请求返还原物，2年期限届满后，遗失物适用善意取得，即受让人取得该遗失物的所有权。

【案例四】杨某的朋友张某最近还给他一笔4万元的旧债。

但不久，公安机关找到杨某，说张某涉嫌诈骗，据张某供述，其所得的诈骗款中的一部分用来归还欠杨某的债务。

现公安机关要对该笔赃款追缴。

杨某不同意退还，他认为自己不知情，况且张某的确欠他4万元钱。

分析：杨某收到的还款是否构成善意取得？杨某该不该退还这笔赃款？篇二：善意取得制度案例分析报告善意取得制度案例分析报告一、案例概述（一）案例一1990年4月，廉某与赵某按照当地习俗举行了婚礼，未领取结婚证，婚后生育一子。

203年8月，双方共同出资47880.78元在廉某单位购买了带有福利性质的住房一套，并由廉某单位统一办理了房产证，房产证办理在廉某名下，未载明共有人。

207年11月，廉某在网上发布了售房信息，随后与赵某发生矛盾，两人分居。

2021年4月，杨某夫妇从网上看到廉某的售房信息后便与廉某联系协商购房事宜。

缔约前，杨某夫妇查看了廉某的房产证，询问了廉某的家庭状况，廉称自己单身，该房屋为其个人所有。

2021年4月15日，杨某夫妇以15.5万元的价格与廉某订立了房屋买卖合同。

合同订立后，杨某夫妇将现金6.5万元及金额为8万元的定期存单交付给廉某；廉某将房屋产权证和购房原始发票交付给杨某夫妇。

同年4月底，杨某夫妇收到廉某交付的房屋钥匙，并占有该房屋。

合同签订后，杨某夫妇与廉某一起到房管部门办理房屋过户手续，由于相关证明文件不齐备，房管部门未予办理。

在此情况下，杨某夫妇将已交付的8万元存单挂失，并到所购买的房屋周围进一步打听、询问该房屋的相关情况。

经了解，廉某有丈夫赵某，在某单位工作。

2021年5月4日，杨某夫妇到赵某单位找到赵某，并向其核实其与廉某的身份关系。

赵某表示其与廉某系夫妻关系，未办理结婚证，并表示其不同意出售房屋。

同年5月23日，杨某夫妇以其与廉某订立的房屋买卖合同为依据向襄阳区人民法院提起诉讼，请求判令廉某交付房屋并办理过户手续。

该院受理了该案，审理中，廉某陈述其单身，隐瞒了其已婚事实；同时杨某夫妇亦未将其曾找过赵某的情节告知法庭。

审理中杨某夫妇与廉某自愿达成调解协议：被告廉某于2021年5月30日将诉争房屋交付给原告杨某夫妇，并协助原告办理房屋过户手续。

案件受理费由原告负担。

该调解协议经双方当事人签字生效后，廉某并未自动履行协议中约定的协助过户义务。

于是，杨某夫妇于2021年6月3日向该院申请执行。

通过执行，同年7月21日讼争房屋过户完毕。

之后杨某夫妇按照15.5万元的总价款向廉某付清了余款。

2021年10月，赵某在得知其与廉某共有的房屋被廉某独自售出，并已过户到他人名下后，提出异议，要求该院依法再审，撤销原审调解书，并判令杨某夫妇返还房屋。

针对第三人的异议，原审原告杨某夫妇认为，讼争的房屋登记在廉某名下，未载明共有人，其购买时不知晓廉某为无权处分，该房屋实际付款15.5万元，为合理价格，且办理过户，其依据善意取得制度应取得该房屋所有权。

（二）案例二甲从国外带回一架照相机。

好友乙看望甲时，见到该照相机爱不释手，便向甲提出：“给我吧。

”甲说：“先拿去用吧。

”乙走时将照相机带走。

后因乙急需用钱，以20元将照相机卖给丙(丙不知情)。

三个月后，甲问乙：“你何时将照相机还我?”乙说：“你不是送给我了?”双方为此发生纠纷，诉至法院。

二、案例分析（一）基本理论这两个案例都涉及的是善意取得制度。

善意取得制度在法律上的逻辑依据系法律上承认占有公信力的逻辑结果，其实践依据是保护交易安全。

善意取得是物权法上的一项重要制度，是指无处分他人动产权利的动产占有人，以移转所有权或设定他物权为目的，将其占有的动产交付于善意第三人后，善意受让人即取得该动产权利的法律制度。

（二）案例一分析从《物权法》第一百零六条可以看出：不动产善意取得有四个条件：1.无处分权人处分该不动产。

首先，廉某单方处分登记在其个人名下的房产，应认定为无权处分。

该案涉及到婚姻关系存续期间取得的房改房，产权登记在妻子廉某单方名下。

这种情况下，妻子廉某的单方处分应认定为无权处分。

虽然《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产的物权的证明。

但是依据我国《婚姻法》的规定，廉某与赵某属事实婚姻关系，在其夫妻关系存续期间取得的房产应属夫妻双方的共同财产。

同时该房屋是单位的房改房，虽然也要出资购买，但是带有一定的福利性质，是分配给该家庭成员中夫妻双方的。

依据特别法优于一般法的适用原则，《婚姻法》较《物权法》应属于特别法，本案应依据《婚姻法》的规定认定讼争房屋为廉某与赵某的夫妻共同财产。

故赵某与廉某对诉争的房屋享有共同的产权，廉某未经赵某同意单方处分该房产属无权处分。

2.受让人受让该不动产时是善意的。

受让人善意与否，主要应从受让人受让物时是否知晓出让人为无权处分的角度进行审查。

如果受让人受让该物时知晓出让人为无权处分仍然购买，则不符合主观善意的要求；反之，则符合。

审查认定受让人的“不知晓”状态是主要从受让人是否尽到了当时情景下一般购买人的注意义务角度进行审查。

结合该案，杨某夫妇是否善意应从订立合同和履行合同两个阶段进行分析。

订立合同阶段杨某夫妇查看了廉某的房产证，并询问了廉某的婚姻状况，尽到了当时情景下一般购买人的注意义务。

至于廉某的陈述真实与否，已经超出了杨某夫妇当时情景下作为一般购买人的审查能力范围，杨某夫妇有理由相信廉某关于自身婚姻状况的陈述。

故应当认定，订立合同阶段杨某夫妇对廉某是否为无权处分的情况不知晓，其二人在该阶段主观上符合善意的要求。

履行合同阶段，由于杨某夫妇在与廉某到房管部门进行房屋过户登记时已经发现廉某的证明文件不全不能过户，后杨某夫妇通过打听得知廉某丈夫赵某存在，并与赵某见面。

赵某向杨某夫妇陈述杨某夫妇所购买的房屋系其与廉某的夫妻共同财产，并表示其不同意出售该房屋。

至此，应当认定杨某夫妇已经知晓廉某向其二人出售的房屋系廉某与赵某的夫妻共同财产，廉某的单方处分，是无权处分。

杨某夫妇辩称，赵某不能出示结婚证，房产又未注明共有人，其不能辨识赵某的陈述是否真实。

对此辩解理由认为不能成立。

因为事实婚姻是我国现行法律对历史遗留的民间习俗婚礼的一种认可，我国现行法律保护事实婚姻。

杨某夫妇作为一般购买人，能够从廉、赵二人的年龄上对赵某的陈述真实与否做出一个初步判断；而且，从杨某夫妇获知赵某与廉某夫妻关系的信息来源上看，该信息是从讼争房屋的周围邻居处得知，加上杨某夫妇与廉某到房管部门因缺少证明文件不能过户的事实，足以推翻杨某夫妇辩称其二人(原文来自： 小草范文网:善意取得制度案例)不能辨识赵某陈述真实与否的理由。

从一般购买人交易中应当尽到的注意义务角度进行审查，杨某夫妇交易的是房屋，对如此重大的财产利益，应当尽到与财产利益相对应的注意义务。

其对诸多疑惑因素的无端忽视，应认定为没有尽到当时情景下一般购买人的注意义务，不能认定其坚持购买仍处于主观善意状态。

3.以合理的价格转让。

其次，杨某已经交付了合理对价，合同订立后，杨某夫妇将现金6.5万元及金额为8万元的定期存单交付给廉某。

4.转让的不动产依法应当登记的已经登记。

最后，登记的完成有瑕疵，廉某在与廉某订立房屋买卖合同后，由于证明文件不齐，无法协助杨某夫妇办理过户手续，不符合转让的不动产已经登记条件，不能依据善意取得制度取得该转让房屋所有权。

至于原审中双方借助法院公权力，通过诉讼达到过户目的，用于满足转让的不动产已经登记这个条件的做法，在再审查明事实后应当给予否定，并对原审予以纠正。

杨某夫妇对讼争房屋不能依据善意取得制度取得所有权。