房地产信托监管政策汇总
我国房地产投资信托发展的现状障碍及路径选择
我国房地产投资信托发展的现状障碍及路径选择房地产投资信托是指通过信托公司发起设立，以募集资金作为投资主体对房地产进行投资的一种金融创新工具。
在我国，房地产投资信托在发展过程中面临着一些现状、障碍和路径选择的问题。
首先，就房地产投资信托的现状来看，近年来随着我国房地产市场的快速发展，房地产投资信托的规模迅速增长。
根据中国信托业协会的数据，截至2024年底，我国共有148家信托公司开展房地产信托业务，房地产信托产品达到了6000余只，产品余额超过4.5万亿元。
房地产信托的投资方向主要包括商业地产、住宅地产、工业地产等。
然而，房地产投资信托的发展中还存在一些障碍。
首先，我国房地产市场的调控政策不断收紧，限制了房地产信托产品的创新和发展。
其次，由于房地产投资信托是一种高风险投资工具，风险管理机制相对不完善，对于投资者来说风险较大。
此外，房地产投资信托的产品设计和业务模式相对单一，缺乏差异化和创新。
针对以上问题，我国房地产投资信托的发展可以选择以下路径。
第一，加强监管，完善风险管理机制。
针对房地产投资信托的高风险性质，监管部门应加大监管力度，建立健全风险识别、评估和管理机制，提高房地产信托产品的透明度和可控性。
第二，加强市场准入和退出机制。
对于房地产信托产品的发行应当加强市场准入门槛，确保产品质量和安全性，同时建立相应的退出机制，防止产生系统性风险。
第三，推动创新和差异化发展。
房地产投资信托应鼓励创新和差异化发展，加强与其他金融产品的衔接，提高对不同投资需求的满足，培育具有核心竞争力的信托公司和产品。
总之，房地产投资信托在我国的发展仍面临着一些现状、障碍和路径选择的问题。
要推动房地产投资信托的可持续发展，需要加强监管，完善风险管理机制，同时加强市场准入和退出机制，推动创新和差异化发展。
只有在政府的扶持和监管的引导下，房地产投资信托才能更好地为实体经济服务，并为投资者带来更稳定和可持续的收益。
加快推进不动产投资信托基金(REITs)顶层设计的政策建议
加快推进不动产投资信托基金（REITs）顶层设计的政策建议 ●闫 妍 张世国 李逸飞[内容提要] 不动产投资信托基金（REITs）是以发行受益凭证的方式，公开或非公开募集资金，交由专门投资机构持有并经营不动产，获得租金收入后按一定比例派发给投资人。
近年来，REITs 多次出现在部委文件中，并且国内私募REITs发展已初具规模，但是我国还没有关于REITs的法律规定。
本文从四个方面阐述了公募REITs将是一个大规模、重要的金融市场，并以全球第一和第二大REITs市场为例，分析美日两国REITs制度安排对市场发展的影响。
最后，提出政策建议：对投资不同领域的REITs统一进行制度安排和顶层设计；给予REITs税收优惠支持；考虑极端风险，制定REITs退市触发条款和退市程序；允许符合REITs基本条件的已上市企业转板到REITs板块上市；在推动基础设施REITs上市的同时，亦优先推动公共租赁住房REITs的公开上市。
[关键词] 不动产投资信托基金（REITs） 顶层设计 政策建议中图分类号：F830.8 文献标识码：A 文章编号：1003-0670（2020）8-0055-052017年，住建部等9部委印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出：加快推进租赁住房建设，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。
2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。
虽然部委文件中多次提到REITs，但是国内目前仍没有关于REITs的法律规定。
不动产投资信托基金(REITs)是一大类金融工具，对于这样一个潜在规模庞大、对国家宏观经济、投融资领域都可能产生重要影响的金融市场，需要加快推进REITs的顶层设计，然后再根据不同领域的投融资需要，陆续推出分领域的REITs，而不是一事一议。
一、我国REITs发展中的法律法规缺失国内私募REITs发展已初具规模。
房地产投资信托基金
房地产投资信托基金随着中国经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场一直是投资者眼中的热门资产之一。
房地产投资信托基金（REITs）是房地产市场的一种新型投资方式，它将房地产投资与证券市场相结合，为投资者提供了一种多元化、低风险的投资选择。
1. 什么是房地产投资信托基金？房地产投资信托基金是指一种可以配资的证券投资基金，主要投资于房地产相关资产，包括商业、办公、工业、住宅等不同类型的房地产。
它旨在通过向投资者分配租金、收入和资本收益等方式，为投资者提供稳定的现金流和长期资本增值。
REITs是由一些基金管理公司或房地产投资公司发行并在证券交易所上市交易的证券，投资者可以购买这些证券而享有房地产市场的各种好处。
作为证券投资，REITs的市场表现与股票和债券的表现类似，但是相对于股票和债券而言，它具有更低的风险和更稳定的回报。
2. REITs的运作方式REITs的运作方式与传统的股票投资基金非常类似。
基金管理公司通过募集资金购买不动产，然后将这些不动产打包成一个证券产品发行在证券市场上。
投资者可以通过购买REITs证券的形式投资于该基金，享受其所代表的房地产所产生的租金、收益和资本增值收益。
REITs通常按照两种方式运作，即资本化和运营化两种。
资本化：通过购买大型的不动产项目或不动产组合来实现资本化运作。
这种方式下，REITs将付出大量的资金购置不动产，然后出租或销售该不动产以赚取回报。
投资者可以获得资本增益和租金收益。
这种方式下，REITs主要面向个人投资者。
运营化：运营化方式下，REITs主要投资于资产管理公司，通过其运营和管理租赁不动产来获得租金收入。
REITs的投资组合可以包括高品质的写字楼、购物中心、工业物业和公寓，这种方式通常面向机构投资者。
3. REITs的优点① 稳定的现金流：由于REITs所代表的房地产会产生稳定的租金收入，因此REITs可以提供稳定的现金流给投资者，这使它成为一种非常吸引人的投资选择。
REITS房地产信托投资基金
目录房地产信托投资基金概况 (1)(一)REITs概况 (1)(二)REITs的主要类型 (2)我国REITs发展思路建议 (3)我国REITs发展面临的主要障碍及需解决的问题 (4)房地产信托投资基金概况（一）REITs概况房地产信托投资基金(RealEstateInvestmentTrusts，以下简称“REITs"）的基本理念起源于19世纪的美国，1960年美国《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》的颁布,标志着REITs的正式创立。
目前，美国是REITs规模最大的国家，并成为世界REITs发展的典范。
美国REITs的发展经历了上世纪90年代前的积累阶段和上世纪90年代后的扩张阶段.在亚洲,REITs在上世纪末本世纪初才有突破。
最早出台关于REITs的立法并推出第一只REITs的亚洲国家是新加坡(1999年5月)，日本是亚洲继新加坡之后第二个推出REITs的国家；2005年6月，香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金（REITs)投资海外房地产的限制，从而促进了香港REITs的迅速发展。
1960年美国推出第一只REITS产品至今,全球已有22个国家推出REITs产品,并有4个国家正在进行有关REITs方面的立法.而全球REITs增长迅猛，1990年全球REITs市值仅为70亿元,2002年以后增长尤其迅猛，截至2009年9月末，REITs全球市值已超过6050亿美元。
美国是全球发展REITs最早，也是最成熟的市场，REITs市值约3000亿美元，市值也最大；其次是澳大利亚，已发行64只REITs，市值达到780亿美元；处于第三位的是法国，48家房地产信托市值达到730亿美元。
从市场成熟度来说,最早开始发展房地产投资信托的美国是最成熟的市场,其次是澳大利亚。
亚洲的大部分国家都是处于成长中的市场，而中国内地更是明确的法律法规都尚未出台，还处于早期探索的阶段。
2010年房地产政策汇总
部门
政策
细则
2010/12/25
央行
调息
自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整体
2010/12/24
住建部
调整公积金贷款利率
住建部上调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，上年结转个人住房公积金存款利率上调0.34个百分点，住房公积金支持保障房试点城市 贷款利率上浮10%
该《通知》要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。
2010/5/26
国家税务总局
《关于土地增值税清算有关问题的通知》
该通知明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。
2010/2/12
中国人民银行
存款准备金率上调
央行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2010年以来的第二次上调，调整后的存款银监会
关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知
一、商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合《信托公司集合资金信托计划管理办法》中有关合格投资者的规定。 二、信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。
《通知》中明确，为切实解决城市中等偏下收入家庭住房困难，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。
我国发展REITs面临的困境及政策建议
２１ 相关法律法规空白 。 ． 推出 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 面临法的法律体系提供规范以及保 障 ， 而我 国 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 相关的法律法规还是一 片空 白 ， ＥＴ 的推出尚存在法 Ｒ Ｉｓ 律 障碍 。同时 ， 由于我国证券市场在公司治理和信息披露等方面 存在诸多 问题 ， 证券监管又存在缺漏 ， 违规甚至违法乱纪 问题层 出不穷 ， 证券市场本身就存在暴涨暴跌的重 大风 险问题。而我国 房地产市场经历近年来 的价格暴涨 ， 蕴含 的风 险也很大 ， 若草率 大规模推 出 Ｒ Ｉｓ 品 ，很 可能会 在证券市场投机合力作用下 ＥＴ 产 使房地产市场风 险进一步集 聚 ， 并扩散到证券市场 ， 形成证券市 场新 的重大风险点 ， 损害广大投资者利益。
关 键词 ：房 地 产 ； 困境 ； 策 政 中 图分 类 号 ：Ｆ ９ ． 文献 标 识 码 ：Ａ ２３３ ０ 文章 编号 ：ｌ ０ 一 １６ ０ ８３ — １９ ０ Ｏ Ｏ ８ ３ ￣ ０）５ ０４ — ２
随着房地产企业资金链 的 日益 紧张 ，房地产信托 资金 已成 为房地产公司融 资渠道的重要补充。然而 ， 由于信托计划受到一 系列 限制 ， 其资金规模远远不能满足房地产企业 资金缺 口， 而房 地产信托投资基金 （ ＥＴ ） Ｒ Ｉｓ则能够突破这一局 限 ， 因而受 到了政
普遍不 高 ， 即使能够找到适宜的投资对象 ， 也难 以保证收益率对 投 资者具有足够吸引力 。 ２３ 缺 乏专业管理机构 和从业人员 ． 目前 ， 我国尚缺乏房地产基金成功运作所必需 的大量专业管 理 机构 和从业人员 。我国国内的房地产项 目普遍存在缺乏专业 管理机构 的问题 ， 投资和物业 出租经 营等方 面的管理能力较差。 同时， 我国现有房地产信托从业人员 中真正熟悉金融市场运作和 房地产投 资及运 作的专业人才并不多 ，难 以承担 发展 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 大 任， 这是因为我 国现有房地产信托 主要 向房地产 开发企业提供委 托贷款 。而 国外 成熟 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 则主要进行股权投资 ，两者差距甚
中国房地产信托风险分析与控制方法探讨
中国房地产信托风险分析与控制方法探讨摘要：随着房地产行业调控的深入和银行信贷收紧，房地产信托成为各大房地产企业解决资金困境的重要途径。
经过两年的爆发式增长，房地产信托在2012年和2013年迎来兑付高峰。
面对巨大的兑付压力和频频出现的提前清盘现象，房地产信托行业是否存在兑付风险？文章从房地产信托兑付风险产生的根源、市场参与主体、提前清盘的影响等方面进行分析，揭示出房地产信托业的风险状况及对房地产市场未来发展的影响。
关键词：房地产信托；兑付风险；清盘中图分类号：f293 文献标识码：a 文章编号：1674-1723（2013）03-0206-03一、中国房地产信托发展现状（一）房地产信托房地产信托，即委托人基于对信托公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产行业并进行管理和处分的行为。
（二）房地产信托发展现状房地产信托作为信托公司的重要业务，2003年开始在我国资本市场上出现。
当时由于其规模较小，并没有受到太多关注。
2008年12月3日，国务院常务会议确定了“国九条”金融促进经济发展的政策措施，首次明确将房地产信托投资基金作为创新融资方式。
自2010年以来，国家为遏制房价过快增长，出台了限购、限贷等一系列房地产调控政策。
受此调控政策影响，房地产市场销售逐渐放缓，再加之银行信贷收紧，融资难成为各大房企共同面临的问题。
此时，房地产信托以其融资模式多样灵活的特点不仅成为中小房地产商的融资渠道，更成为像万达、万科等大型房企解决资金困境的“救命稻草”，房地产信托的发行规模和数量在近两年呈爆发式增长。
据中国信托业协会统计，房地产信托的密集发行主要集中于2010年及2011年上半年。
2010年一季度末，房地产信托余额仅为2300多亿元，2010年末就增加到4300余亿元，2011年二季度末继续增加到6000多亿元，2012年二季度末为6752亿元，2012年年末，房地产信托余额为6881亿元，与前几个季度信托余额基本持平，与历史最高点2011年三季度末相比，当前房地产信托余额仍处于历史高位。
【保利投顾研究院】2017房地产调控政策大全
房地产调控政策大全保利投顾研究院2016年至今住房租赁相关政策大全——中央版发布时间2月2日3月18日6月3日5月19日7月20日8月28日文件名《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》《国民经济和社会发展第十三五规划纲要》《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》发布部门国务院国务院国务院办公厅住房城乡建设部住房城乡建设部、发改委等九部委国土资源部、住房城乡建设部供给侧内容供应主体支持房地产企业调整资产配置持有住房用于租赁经营鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业发展住房租赁企业；鼓励新建租赁住房鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业积极盘活存量房屋用于租赁村镇集体经济组织政策优惠落实鼓励居民出租住房的税收优惠政策完善投资、信贷、土地、税收等支持政策完善住房租赁优惠支持政策租赁企业享受有关金融、税收、土地等优惠政策加大对租赁住房项目的信贷支持力度/土地供应/在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模完善供地方式/大城市进行集体建设用地建设租赁住房试点利用集体建设用地建设租赁住房，环节住房供需矛盾不动产金融化支持租赁房资产证券化开展房地产投资信托基金试点提供金融支持/鼓励住房租赁企业运用利率衍生工具对冲利率风险/需求侧内容需求主体把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围对无力购买住房的居民特别是非户籍人口住房居住非本地户籍承租人可申领居住证，享受公共服务//承租人可依法申领居住证，享受公共服务公租房货币化对困难家庭发放租赁补贴逐步加大租赁补贴发放力度落实提取住房公积金支付房租政策///监管保障//规范住房租赁中介机构；加强住房租赁监管明确出租人义务和权利，承租人义务和权利建设政府住房租赁交易服务平台在登记、备案、税务等方面加强联动法规完善//要健全相关法规制度/推动地方法规制定/广州沈阳武汉成都郑州南京供给侧内容供应主体扶持住房租赁企业村集体经济组织国有住房租赁平台公司房地产开发企业居间服务中介机构国企、民企和混合所有制企业合资设立的住房租赁企业、房地产开发企业组建国有住房租赁公司扶持住房租赁企业房地产开发企业国有租赁企业混合所有制和民企房地产经纪机构政策优惠房地产中介机构提供房租贷经纪代理服务适用6%增值税税率降商品房预售许可门槛降商品房预售资金监管比例、企业信用加分、补贴激励企业捐赠住房，公益性支出在年利润12%内部分可纳税时可扣除，企业按市场价出租按减4%征税房地产开发企业出租自行开发房产项目，按5%收增值税房地产中介机构提供房租贷经纪代理服务，适用6%的增值税税率企事业、社团等按市场价出租住房，减按4%税率收房产税土地供应增加租赁住房供地，商改租、出租人改建非住宅项目改建，公租房改租赁农村集体住房/多余住房用于租赁商改租、出租人改建、国有土地、集体建设用地试点集体土地建设租赁住房不动产金融化\支持发行资产支持证券长期贷款支持；鼓励发行REITs 鼓励发行债券、支持REITs试点提供长期低息贷款长期贷款支持，推REITs需求侧内容租购同权就近入学等公共服务基本公共服务义务教育等公共服务就近入学等公共服务研究承租人权利清单公租房货币化实物保障和租赁补贴并举租赁补贴为主实物保障和租赁补贴并举租补并举，以补为主实物配租和货币补贴并举完善公租房货币化政策公积金政策支持公积金提取用于支付房租\支持公积金付房租北京合肥杭州深圳厦门佛山供给侧内容供应主体\引导房地产中介机构、物业服务企业、房地产开发企业、组建国有房屋租赁公司国企发展租赁、扶持住房租赁企业、个人出租住房、住房租赁中介机构房地产开发企业、经纪、物业管理企业或其他市场主体成立住房租赁企业或子公司知名房屋租赁企业、扶持国企做租赁培育住房租赁企业、发展国有住房租赁平台政策优惠\对符合标准的房屋租赁企业给予奖补房地产中介机构提供房租贷经纪代理服务适用6%的增值税税率\完善住房租赁支持政策土地供应个人及单位住房房源公租房、安置房、闲置共有住房转为租增加租赁住房用地，招拍挂竞自持面积商改租、出租人改建加大配套住房、商务公寓只租不售供地、出租人改建配建租赁住房、农村发展用地建设租赁住房商改租、工改组、三旧改造、城中村改造、集体土地只租不售试点不动产金融化公司债，REITs优惠政策支持企业申请国开行贷款支持发债、不动产证券化产品促多方式融资、推REITs试点\完善金融支持政策需求侧内容租购同权集体户口公租房可落户义务教育教育、就业、社保公共服务就近入学等公共服务义务教育、医疗等公共服务\\公租房货币化租金补贴\实物配租与货币补贴并举提高货币补贴比例\\公积金政策\支持公积金提取用于支付房租\\附表1：租赁政策：地方层面（续）城市主要政策情况突破做法北京限价、且禁止双合同，否则不发预售证。
房地产投资信托基金守则---精品模板
房地產投資信託基金守則Code on Real Estate Investment Trusts證券及期貨事務監察委員會香港 2005年6月Code on Real Estate Investment Trusts《房地产投资信托基金守则》香港 2005年6月证券及期货事务监察委员会2003年8月第1 版出版者证券及期货事务监察委员会香港中环干诺道中八号遮打大厦八楼电话:(852) 2840—9222图文传真:（852） 2521—7836电邮：enquiry＠sfc.hk证监会网址：http://www.sfc。
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《房地產投資信託基金守則》目錄说明注释。
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1一般原则（GP）.。
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(2)违反本守则的后果.。
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.4 第1章：行政安排.。
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.5 第2章：释义。
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6第3章：房地产投资信托基金的基本认可要求。
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7第4章：受托人。
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8委任受托人。
香港房地产投资信托基金守则
香港房地产投资信托基金守那么目录说明注释一般原那么(GP)违反本守那么的后果第1章行政安排第2章释义第3章房地产投资信托基金的底子承认要求第4章受托人委任受托人受托人的一般责任获采取为受托人的条件受托人的退任受托人的独立性第5章办理公司、核数师、上市代办署理人及财政参谋委任办理公司办理公司的一般责任获采取为办理公司的条件委任上市代办署理人及财政参谋办理公司的退任委任核数师第6章物业估值师委任总估值师总估值师的一般责任获采取为总估值师的条件估值陈述总估值师的退任第7章投资限制及股息政策核心规定使用出格目的投资东西持有期借入款项的限制方案名称股息政策第8章与关连人士进行的交易关连人士关连人士交易第9章运作规定方案文件持有人登记册单元的出售会议费用第10章文件及陈述请示公告通函布告陈述请示规定广告宣传第11章房地产投资信托基金的终止或合并第12章新单元的发行关于证监会承认的房地产投资信托基金的海外投资的应用指引引言就海外投资而设的预防办法加强披露风险及特定的海外事宜附录A 证监会接受的海外监管制度附录B 发卖文件内的数据附录C 财政陈述的内容附录D 信托契约的内容附录E 清盘或合并方案的财政报表内容附录F 预测的拟备及表述房地产投资信托基金的承认及有关的一般原那么说明注释证券及期货事务监察委员会(“证监会〞)获证券及期货条例(第571 章)(“该条例〞)第104(1)条赋权承认集体投资方案，并附加其认为适当的条件。
这份房地产投资信托基金守那么(“本守那么〞)连同不时发出的应用指引，为属于房地产投资信托基金的集体投资方案的承认订立指引。
证监会获该条例第105(1)条赋权，就请香港公众投资于集体投资方案的广告或邀请的发出授予承认，并附加其认为适当的条件。
证监会可随时检讨其向任何房地产投资信托基金或有关广告或邀请所授予的承认，并在其认为适当的情况下，点窜、增加或撤回任何承认条件，或撤销有关承认。
按照该条例第103(1)条，在香港向公众发出虚假或具误导性的广告或邀请，请公众投资于未经承认的集体投资方案，可构成罪行。