城市控制性详细规划文本——以扬州市食品加工区为例

扬州市食品加工区控制性详细规划文本 第一章 总 则 1、为加强扬州市食品加工区开发建设的规划管理，保障土地得到科学、合理、经济的使用，根据《中华人民共和国城市规划法》，在《扬州市城市总体规划》指导下制定本规划。 2、本规划是指导园区各项建设活动的指导性文件。所有在园区进行各项活动的单位和个人，均应依据《中华人民共和国规划法》和《江苏省实施（中华人民共和城市规划法）办法》的规定，执行本规划。 3、本规划范围内的一切建设活动，均应按本规划的要求进行。 4、本规划文本与“扬州市食品加工区控制性详细规划”说明书和图件具有同等的法律效力。 5、《扬州市食品加工区控制性详细规划》经批准后，由广陵产业园园区管理委员会负责实施。 6、本规划执行过程中，如有局部调整，参照《江苏省城市规划管理技术规定》，需经扬州市规划局批准。 第二章 规划依据、原则、目标 一、规划依据 1、《中华人民共和国城市规划法》 2、《城市规划编制办法》 3、《江苏省城市规划管理技术规定》（2004版） 4、《扬州市城市总体规划》 5、市有关部门及广陵区对食品加工区规划的指导意见 二、规划原则 1、立足现实，展望未来，坚持社会、环境、经济三者效益结合的原则，在《扬州市城市总体规划》的指导下，根据总体规划的要求，合理组织区内交通，全面安排各项基础设施；合理布置各项用地，充分利用土地资源，坚持三者效益的可持续发展战略，为将园区建设成为服务社会化，高度集约化和信息智能化的高标准现代化工业园区提供一个科学合理的控制性指标。 2、规划中遵循高起点、高标准、科学性与可操作性相结合的原则，合理安排区内用地，使其产业科技化、环境园林化、服务社会化、管理数字化，注重城市设计的要求，努力创造一个高效、便捷、清洁、优美、安全的花园生态型工业园区。 3、规划遵守国家有关法律、法规和政策，利用有利条件统筹规划，合理布局，分期建设，滚动开发。 三、规划目标 规划力求创造一个高效、便捷、清洁、优美、安全的花园示范工业区，为投资者提供一个理想的投资环境。 第三章 规 划 范 围、性 质 一、规划用地区位 扬州市食品加工区位于扬州市主城区东南部，南绕城公路以南，古运河、京杭大运河之间，在东南分区范围内。 二、规划用地范围 东至规划联谊路东水系，南至横沟河，西至园区规划的西环路，北至南绕城公路，总用地面积1.79平方公里。 三、用地性质 扬州市食品加工区是广陵产业园的一部分，是食品加工企业的集中区域，土地使用性质主要为工业用地，另有部分公共服务设施用地、综合服务用地及绿化用地。 第四章 用地布局规划 一、规划结构 规划结构体现现状用地的合理调整与延续，分为二大块：新扬圩路以东为一期工业用地，新圩路以西为二期工业用地，在新扬圩路西侧控制一部分公共设施用地，作为工业园生产、生活配套的服务中心。 二、用地规划 1、规划原则  注重工业区厂房的外观设计及工业区整体环境的协调，露天堆场必须严格控制。  从整体空间角度出发，用地布局体现现代工业精神——讲效率，重时效。  重点发展无污染工业，禁止布点三类工业项目，工业区所有污染排放必须达到国家污染排放标准。  项目选址建议应按工业门类布置。 2、借鉴同类型工业园区的建设经验引进项目的具体情况，工业用地分块划分以1.5～3公顷为基本模数，在园区发展规划中，地块划分尽可能保持灵活性及伸缩性，使地块有“一分为二”或“合二为一”的可能性。 3、指标控制 容积率：为保持合理的土地利用，保证一定的土地利用率，规划本园区内的工业用地容积率控制在1.0以下，不宜小于0.5；标准厂房用房容咱们率控制在1.2以下，不宜小于0.8；生活配套设施用地容积率原则上应在1.5以下，不宜小于1.0；新扬圩路西市场用地容积率对则上控制在1.5以下，但不宜小于0.8。 绿地率：工业地块内绿地率必须达到35%以上，以创造一个生态的环境优美的新型工业区。 建筑密度：标准厂房控制在45%以下，其余工业用地用地控制在50%以下。 扬州市食品加工区规划用地平衡表 代 号 名称 数量（公顷） 比例（%） 规划总用地 179.0 100

C 公共设施用地 10.25 5.73 其中 市场用地 2.68 综合服务用地 7.57 M2 二类工业用地 120.93 67.56 其中标准厂房用地 26.69 G1、G2 公共绿地及防护绿地 39.66 22.15 S1 道路 8.16 4.56 第五章 土地使用要素控制 一、土地利用规划的原则 坚持以增强扬州市食品加工区发展为目标，节约土地，发展与广陵产业园相互补的工业类型，创造“高效、便捷、优美、生态”的独具个性的工业园区。 二、用地性质系指规划地块内的主要用地性质，用地性质依照国家《城市用地分类与规划建设用地标准》进行分类，一般应按图纸标定的性质进行控制。 三、土地利用适建范围规定 考虑到规划的弹性，用地性质可根据实际需要做适当调整，但应符合《扬州市食品加工区土地使用适建范围规定表》的规定，详见下表。 土地使用适建范围规定表 规划土地使用类 适建建筑类别 一类 工业 二类 工业 公共 绿地 配套服务 用地 防护 绿地 多层通用厂房 √ √ × × × 专业厂房 √ √ × × × 低层仓库 △ △ × △ × 配套服务用房 △ △ × √ × 注：√表示允许，△表示有条件允许，×表示不允许。 四、土地使用强度规定 1、建筑密度系指建筑物基底面积与该地块用地面积之比（%）。 2、容积率系指地块内总建筑面积与该地块用地面积之比（%）。 3、绿地率系指地块中绿化用地面积与该地块用地面积之比（%）。 4、建筑密度、容积率、绿地率按地块图则列表中的规定数据进行控制，地块建设中的容积率、建筑密度只能小于或等于地块图则中的规定值，绿地率只能大于或等于地块图则中的规定值，各地块具体规定详见《扬州市食品加工区地块控制指标汇总表》。 五、当开发需要时，可以合并或细分地块，但必须符合以下条件： 1、细分地块必须有道路通入； 2、地块细分后剩余部分应能满足建设条件； 3、合并地块必须合并同类性质用地块； 4、合并地块时不影响城市道路及园区内主要道路建设用地； 5、合并地块后市政设施容量不能大于原地块市政设施容量之和。 第六章 建 筑 控 制

一、建筑高度控制规定 建筑高度应按地块图则列表中规定的数据进行控制，建筑高度的取值为最大值，实际开发时不应超过该值。 二、建筑间距控制规定 建筑间距应符合消防安全、环境卫生和工程管线的规定要求。 三、建筑后退道路红线的规定 建筑后退应按地块图则列表中规定的数据进行，建设时不应小于该值。 四、建筑形式与建筑色彩控制要求 1、建筑形式不作特殊限制，但工业建筑应当简洁、明快，体现现代工业精神，力求作到园区内风格协调统一；配套服务建筑可以不具一格，形式多样新颖；同时注重与工业厂房及相邻建筑形体、风格协调。 2、建筑色彩：避免采用鲜艳色彩，宜采用中性色系，建筑物外墙面色彩不能超三种。 五、建筑群体空间的环境控制规定 1、建筑群体空间应组织有序，工业厂房应根据工艺生产流程合理规划布局，避免零星开发建设。 2、横沟河滨河绿带及高压走廊绿带应进行景观设计，充分运用铺装、雕塑、花池等建筑小品，创造一个良好的园区环境。 3、未经许可，建筑物外立面和地块内场地上，不得设置悬挂广告牌、标语、宣传画、布告等，经申报批准后，应做到形式美观，位置、地点适宜。 4、园区内不得设置实体围墙，应采用通透围墙形式，或以灌木、绿蓠、栅栏等分隔。 第七章 道路交通设施控制 一、道路系统 1、对外交通 规划食品加工区主要对外道路南北向为新扬圩路，主要连接城区和港口分区；东西向为连心路，宁通公路扩容改造完成后连心路作为主要对外联系道路。 2、道路结构 园区内路网基本上采取方格网道路结构，充分结合现状，配合高压线走廊，提高土地利用率。 二、道路规划红线宽度：系指规划道路的路幅边界之间的距离。扬州市食品加工区内道路经线根据文本及图件进和控制。 三、停车场（库），各类建筑必须按要求在自身用地内配建停车场（库），停车泊位指规划地块内必须设置的机动车、非机动车泊位的最低值，停车泊位数中机动泊位指标准小轿车为标准当量计算。机动车停泊位以30平方米/辆计算，自行车单排停放以1.2平方米/辆计算，双排停放时以1.6平方米/辆计算。 四、建筑退后道路红线：扬州市食品加工区内道路红线宽度根据文本及图件进行控制。 建筑后退红线表示建筑物可建设的最大范围，控制建筑后退红线的目的是为了景观控制及组织地块内部交通、日照、报灾要求，由于制造业的原料和副产品可能属于可燃性质，所以也有最小后退红线的要求。涉及高度可燃性的工业必须遵守当地防火条例。 建筑后退距离是指建筑边线与用地界址之间的距离，与用地的后退距离（离界距离）还必须满足《江苏省城市管理技术规定》（试行）要求。 道 路 红 线 宽 度

名 称 等 级 红线宽度 （米） 断面形式 退让道路红线距离（米）

新扬圩路 城市主干路 40.0 三块板 20 老扬圩路 城市主干路 34.0 三块板 15 富民路 城市次干路 25.0 一块板 8 联谊路 城市次干路 25.0 一块板 5 连心路 城市次干路 25.0 一块板 5 西环路 城市次干路 25.0 一块板 5 内部次道路 16.0 一块板 3 五、出入口控制 1、各地块主要出入口方位应尽量面对园区次干道和支路，减少对园区交通的干拢。 2、道路交叉口附近的出入口应距交叉口80米以上。