物业管理实务(Ι)学习与作业点评.

物业管理实务（Ι）学习与作业点评 (师生问答式)

对话一:物业管理实务(1) 作业评析

学生：物业管理实务（1）作业主要达到什么教学目的？ 老师：形成性考核作业是学生学好本课程的一项重要的、必不可少的工作。通过这些习题的练习，逐步加深对课程中各种概念的理解、熟悉基本理论、基本规程、基本方法和基本技能，达到培养学生对物业管理实际问题的分析和解决能力课程的教学目的。 学生：本课程形成性考核占总成绩为多少？ 老师：占形成性考核占总成绩的20%。 学生：本课程形成性考核作业安排几次？是否全部要完成？ 老师：《物业管理实务》（Ⅰ）课程分四个单元安排4次作业。必须全部完成。 学生：作业考核内容主要是什么？ 老师：四次作业是按四个单元来安排的。主要考核内容分别是：第一单元1-3章：包括物业管理的任务和内容、物业管理企业的组织、物业管理团体和管理规约。 第二单元4-5章：包括前期物业管理服务 、物业综合管理服务 。第三单元6-9章：包括物业经营管理 、物业管理的招标与投标 、物业管理经费与财务管理 、物业管理企业的人力资源管理 。第四单元10-12章：包括物业管理小区的社区文化建设 、物业管理服务质量与考评 、物业管理现代化 。 学生：如何明确物业管理实务（1）形成性考核作业的教学功能作用？从而完成好形考作业。 老师：本课程是物业管理专业的理论课程，主要学习目标是让学生全面系统地掌握物业管理的基本概念，基本原理，基本方法和主要业务工作领域。同时对有关物业管理的相关学科理论做了简单扼要的介绍。形成性考核主要是从这个角度设计的。这是我们在做作业时必须明析的！ 学生：各种题型主要达到什么目的？做题时应注意什么？ 老师：物业管理实务（1）形成性考核作业有：名词解释题、填空题、选择题、简答题、论述题等五种题型。名词解释题主要考查学生对物业管理的基本概念的掌握情况。做题时要注意对概念内涵外延理解以及对概念的含义的层次理解，注意概念在理论体系中的地位。填空题主要考核学生对物业管理实务知识的熟悉程度。做题时要注意对物业管理的常识记忆与掌握。选择题主要是考核学生对物业管理主要观点、方法、原理的理解程度。做题时要注意对重要的观点理论与方法理解与掌握。简答题主要考核学生对物业管理的概念、理论、方法、程序等知识内容要点的掌握情况。做题时要注意简明扼要，但要在回答要点的同时做简单的解释。论述题主要考核学生的理论水平和应用能力。做题时要注意对涉及概念、原理的阐述、同时重点对原理应用的展开分析论述。

对话二:物业管理实务(1) 各章学习内容的评析 第一章： 学生：把握物业管理这个概念，应从哪几个层面进行？ 老师：物业管理这个词是一个组合概念，它由物业和管理两个词组成，因此，我们应从物业管理及物业管理三个层面去理解，才能全面准确地把握物业管理这个概念。 学生：在查阅资料的过程中，发现不同的著作对“物业”这个概念有不同的界定，应如何把握？ 老师：首先，我们应该清楚“物业”是一个外来词，是由英语词汇翻译而来，在不同的国家和地区，含义各有不同。例如在香港，主要是指单元性房地产。这种状况说明，“物业”这个概念还带有地域性特点，在学理上还难以给予其一个明确而又规范的概念式表述。但是，这并不是说，物业的指示不明确，我们可以用构成的表述方式，给“物业”下一个定义，即物业主要包括三部分 ：一是已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物；二是与这些建筑物相配套的设备和设施；三是相关的场地。 学生：管理这个概念又如何理解呢？ 老师：理解管理的含义首先要从“管”与“理”两个方面进行。“管”的内涵主要是人与人的关系，即管的核心是人管人，包括管自己。 “理”的内涵就是规律、定律、准则、学问、知识，所以，理是指导人们的行为依据，即理管人。因此，理解“管理”这一概念，有三个层面：管理即“管之理’，强调理是管的依据；“以理行管”放在第一位，而把“以权行管”放在第二位；有理才具备行使管理的条件，有权才具备行使管理的资格；选择决策者的过程及被选择的决策者本人，必须讲究道理，讲究科学，按规律办事。 学生：那么，物业管理就是管理物业啦！ 老师：简单理解，可以这样说，即物业管理就是人们对物业的管理活动。但要对其进行深入的理解，可以从广义和狭义两个角度进行。广义泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务。狭义是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。

第二章 学生：关于物业管理企业的机构设置原则，教材中谈到了5条，其中第1条谈到“事事有人做”，而非“人人有事做”，如何理解？ 老师：“事事有人做”是指以事情作为设立职位的标准，有事做才设立职位，让人去做。“人人有事做”是指以人作为设立职位的标准，设立职位是为了照顾人而不考虑是否有事给人做。这种做法违背了管理的基本原则。 学生：经济原则要以较少的人员，较少的层次，较少的时间达到管理的效果。那么，如何从“度”的角度去把握？ 老师：这个问题应该具体问题具体分析。所谓“较少的人员，较少的层次，较少的时间”就是要求以最小的消耗获得最大的效益。在实际操作中，管理者的把握十分重要。

第三章 学生：业主大会与业主委员会是什么关系？ 老师：业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会从全体业主中选举产生经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体 学生：业主大会的职责有哪些？ 老师：业主大会的职责有：1．制定、修订业主公约和业主大会议事规则；2．选举、罢免业主委员会成员、监督业主委员会的工作；3．选聘或解聘物业管理企业；4．决定维修基金续筹、使用方案，并监督其实施；5．制定和修改在物业管理区域的物业共用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；6．法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。 学生：业主委员会的职责呢？ 老师：业主委员会是业主大会的执行机构，它主要是将业主大会的职

三责予以实施。具体内容可以参照教材“业主委员会的权利和义务”的讲解。

第四章 学生：对前期物业管理这个概念有许多种解释，应如何把握？ 老师：我们应以《物业管理条例》的定义为权威解释即“前期物业管理是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。” 学生：前期物业管理有哪些内容？ 老师：前期物业管理是最复杂、难度最大而又最全面的管理工作，其内容大致可归纳为以下几个方面：建立管理机构；设计管理模式，草拟管理制度；招聘人才，培训上岗；深入工程建设现场，熟悉物业的概况；参与物业的竣工验收工作，为接管验收做准备；重点开展物业的接管验收工作，筹办交楼；逐步展开日常的管理工作；成立业主委员会。前期物业管理的基本内容，还会因工程性质、开发建设单位的具体情况而有所差异。 学生：前期物业管理协议文本包括哪些内容？ 老师：按照建设部于1999年颁布的246号文：“建设部关于印发《前期物业管理服务协议》（示范文本）的通知”的规定，其内容有：前期物业管理概念的界定；双方的权利和义务；物业管理服务内容；物业管理服务质量；物业管理服务费用；违约责任等其他问题的条款。 第五章 学生：如何界定房屋维修施工管理？ 老师：房屋维修施工管理，是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效、科学的管理。 学生：房屋维修施工管理有何特点？ 老师：房屋的维修施工管理具有以下特点：维修条件上的限制性；维修范围的复杂性。 学生：按照一般的理解，房屋维修施工工程的种类繁多，如何对其进行分类？ 老师：根据维修的范围与费用标准，房屋维修工程一般可以划分为以下几种类型：小修工程；中修工程；大修工程；翻修工程；综合维修工程。

第六章 学生：房屋租金由哪几部分构成？ 老师：房屋租金基本上可分为成本租金、商品租金、市场租金。成本租金是由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金等五项因素组成。商品租金也称为理论租金，是由成本租金的五因素加保险费、地租和利润等八项因素构成。市场租金即实际租金，是在商品租金的基础上，根据市场供求关系而形成的。 学生：房屋租金如何确定呢？ 老师：具体的租金计算，要经过确定租金基数和租金标准两个步骤才能完成。房屋租金基数是以价值为基础确定的，主要有三种方法：等级计算法即按房屋建筑结构、设备与装修划分标准的办法；项目基分计算法即只按房屋结构的有关项目，如结构、墙体、楼地面、门窗等分另计算出基础分值，再按房屋的具体情况分项评分，最后加以汇总。结合计算法此法将上述两种方法结合起来使用。如以结构、墙体、屋顶等作为主要的分级依据，按等级计分，其余的可按项目基分计算法计分，然后汇总得出该房屋的租金基数。租金标准是向承租人计收房租的具体实施准则，其关系式如下：租金标准=租金基数±调剂因素。

第七章 学生：物业管理招标有哪些程序？ 老师：大致有这样几个阶段：准备阶段、招标阶段、投标阶段、信誉调查取样阶段、开标阶段、中标阶段、履行合同阶段。 学生：准备阶段有哪些工作要做？ 老师：成立招标组织；招标项目备案；确定拟招投标物业管理项目目标、内容、标的及相关事项；确定招标的指导思想、原则及方式、方法；编制招标文件：包括①招标书；②招标公告或投标邀请书；③投标企业申报及审查表；④投标须知；⑤招标章程或招标规则、程序；⑥招标项目说明书；⑦委托管理合同文本。