06年外资收购上海地产

肥水流入外人田 06沪主要外资收购项目回顾 面积总计100万m2 金额达到180亿元人民币 延续了２００５年的活跃，境外资本在２００６年依然成为上海房地产投资市场的主角。尽管限外政策的出台，曾令境外机构在沪置业一度滞缓。然而，根据戴德梁行投资部估算，２００６年外资进入整体购买物业总成交面积达到１００万平方米，总成交价值超过１８０亿元人民币，较之２００５年外资在上海投资成交总面积略过３２万平方米、总价值６５亿人民币的数字，上升幅度均达到２倍左右。

不同于２００５年办公物业一枝独秀的局面，２００６年上海房地产投资市场上，住宅物业异军突起，金额从去年１５％的比例上升至接近３０％。相比较２００５年，商铺的投资比重有所下降，由２５％左右跌至１１％。但这并不说明投资者的兴趣发生偏移，优质的商业项目依然是基金追捧的对象。

办公楼依然是投资者的“宠儿”，在２００６年上海物业投资市场上占据半壁江山。长期租赁的高回报率使其继续成为外商投资的焦点，尤其是受到一些来自于美国和澳大利亚的实力雄厚的投资机构和海外基金的青睐。然而，市场上真正能引起机构投资者兴趣的高品质物业还相当稀缺。

从投资的来源国家看，２００５年来自美国的投资基金达到了７０％左右，而２００６年来自亚太地区的机构则成为突起的新军，占２００６年市场成交金额的３３％，而美国则占４８％，几乎仍占据半壁江山。欧洲与中国大陆的买家则各占１６％和３％。

买家:印尼三林 金额:1亿美元 标的:盛捷酒店公寓 看点:ING盈利2倍 ２００６年第一季度，海外基金在写字楼市场上的收购举措似乎停滞下来，转而频频出手酒店式服务公寓。随着派驻上海的外籍人士越来越多，酒店式公寓稳定的回报率吸引了越来越多基金的关注。２００６年２月，荷兰ＩＮＧ旗下的盛捷高级酒店式服务公寓被印尼三林建设基金整栋收购，收购价格为１亿美元。

收购盛捷高级酒店式公寓的印尼三林基金，正是２００５年底以９．５８亿元接手中远三林置业的印尼首富林绍良的印尼三林集团旗下的基金。中远三林置业如今已正式改名为三林万业，主要经营住宅房地产的开发。此次印尼三林基金收购盛捷，是印尼三林进入非开发领域商业地产的第一步。

２００６年６月，雅诗阁集团将当时拥有的上海盛捷高级服务公寓以３２７０万美元出售给荷兰ＩＮＧ集团（雅诗阁起先是将股份出售给罗丹可公司，而罗丹可公司后又被ＩＮＧ集团整体收购）。ＩＮＧ集团在持有该物业４年后的今天，将其转手予印尼三林基金，从收购金额看，ＩＮＧ可获２００％毛利。

买家:2家美国基金 金额:8.7亿元 标的:城隍庙前广场 ２００６年二季度伊始，海外基金在上海楼市又有了新行动。３月，复星集团郭广昌旗下的豫园旅游商城股份有限公司在上海宣布，以８．７亿元的总代价，出让上海城隍庙广场置业有限公司１００％股权。接盘者是ＹＵ ＧＡＲＤＥＮ ＩＮＶＥＳＴＭＥＮＴＳ ＬＴＤ（豫园投资公司），该公司实际拥有人是两家美国基金，借助此项股权转让交易，顺势将庙前广场悉数收入囊中。

据介绍，在此项股权转让交易之前，豫园商城及其子公司商业投资和豫园房产对庙前广场已经累计投资１．３５亿元人民币。 ２００６年４月２６日，豫园旅游商城股份有限公司及其全资子公司上海复星商业投资有限公司、豫园商城房地产发展有限公司已经与ＹＵ ＧＡＲＤＥＮ ＩＮＶＥＳＴＭＥＮＴＳ ＬＴＤ（豫园投资公司）签订了股权转让协议书，将其持有的上海城隍庙广场置业有限公司１００％股权全部转让，代价为人民币５．７亿元人民币。由于上海城隍庙广场置业有限公司向上海豫园旅游商城股份有限公司借款人民币３亿元，据协议规定，在本次股权转让后，豫园投资公司将承担此项还款责任。也就是说，庙前广场转让的总代价共为８．７亿元人民币。

２００５年１１月，豫园商城与两家设立于美国特拉华州的基金公司签订了目标公司股权转让意向书。这两家公司通过其自身或关联公司向豫园商城及其全资子公司购买上海城隍庙广场置业有限公司１００％的股权。豫园投资公司就是两美国基金为收购专门成立的项目公司。

买家:美国高盛 金额:6.5亿元 标的:虹桥花苑酒店公寓 同样在２００６年３月海外投行再次出手收购上海物业，美国高盛以７０００万美元以上的价格买下虹桥花苑Ｒａｉｎｂｏｗ酒店式公寓。

被收购的酒店公寓位于天山路、古北路路口，毗邻天山商厦。天山花苑是一高档住宅小区，其中被收购部分是小区同一开发商建设的虹桥花苑酒店公寓，目前该酒店公寓的出租率很高，租客以日本人为主。从接触到最终敲定收购，高盛花费了几个月的时间，但这对于大宗跨国收购来说仍不算很长。高盛收购的虹桥花苑酒店公寓已经经营成熟并具有良好市场口碑，无疑投资见效会更快。

买家:中东基金Gateway Capital 金额：6.81亿元 标的：102套翠湖天地豪宅 看点：拉升当时全市房价 仍然是２００６年３月，来自中东的基金Ｇａｔｅｗａｙ Ｃａｐｉｔａｌ斥资６．８１亿元，买下了瑞安集团最新住宅项目翠湖天地御苑二期的所有１０２套住房。这笔均价每平米４万元的大单令上海楼市的均价重新站上了万元大关，成为拉动上海楼价上涨的重要原因。

据上海“网上房地产”的资料表明，瑞安房地产旗下的住宅项目翠湖天地御苑，在一周之内的销售套数达到１０８套，销售均价约为每平方米４３０００元。 在２００６年３月底推出的１０３套房源，短短一周内竟然已经销售一空，引起了媒体的广泛关注和猜测。当时，不少记者联系了瑞安房地产在香港的公关顾问负责人，但该负责人表示，由于该项交易“涉及商业机密”，因此当时不方便予以置评。不久之后，不少跨国房地产咨询企业正式公布此宗收购案，并将其视作外资整购沪上豪宅的一大力作。 买家:摩根士丹利 金额:7亿元 标的:陆家嘴中央公寓4幢高层住宅 看点:等待预售许可分批购买 ２００６年４月中下旬，刚刚宣布设立上海分公司的摩根士丹利很快做成“落沪”后的第一单生意，购买了上海浦东新区世纪公园附近的景观楼盘“陆家嘴中央公寓”中的一整栋楼，共７６套房，涉及金额约１．９１亿元人民币。时隔不久，摩根士丹利住宅收购计划再续下文，陆家嘴中央公寓又有３幢物业被其纳入囊中。至此，大摩收购陆家嘴中央公寓住宅达到４幢，涉及总资金额超过７亿元人民币。

大摩与陆家嘴中央公寓项目“亲密接触”的消息，在春节后已经传出市场，并于４月中旬证实确实已有实际成交，大摩以总价约１．９亿元人民币的价格买下了项目中的一幢楼。４月下旬，陆家嘴中央公寓的成交量再次突然放量，其中三幢楼２１２套房源集中签约成交，且成交价格低于其他住宅楼的销售价格。有市场人士指出，此次分两批收购４栋楼，其实是“一笔买卖”，之所以分开办理交易是因为后面三栋楼的预售许可证比较晚拿到。网上房地产显示，此次被大摩收购的２１２套房产的预售许可证发放日期为４月１８日。

进入２００６年，大摩在上海房地产投资市场非常活跃，一直积极与多家物业进行接洽，并曾在香港公开透露将大力发展上海酒店式公寓业务。业内人士透露，此次大摩收购陆家嘴中央公寓４幢住宅，都将装修后作为酒店式公寓来经营，上海日益增多的海外企业派驻员工将为其提供稳定的客源以及良好的投资回报。

买家:摩根士丹利 金额:7.58亿元 标的:华山夏都116套住宅 看点:大摩逆势而动 继２００６年４月斥资２亿元人民币收购陆家嘴中央公寓之后，２００６年６月，摩根士丹利再次大手笔收购沪上豪宅物业，将华山夏都苑的１１６套房源收归囊中，收购总价高达７．５８亿元人民币。看来，楼市的宏观调控并没有影响到外资“扫楼”的好心情，境外投资机构频频收购沪上物业，与目前上海楼市整体的低靡形成了鲜明对比。而摩根士丹利似乎正在成为外资进军上海房地产的一个标杆。

早在２００６年４月底华山夏都即将发售时，参与项目推介的第一太平戴维斯高级董事朱兆荣曾表示，与翠湖天地１８号楼是整体卖给投资公司不同，华山夏都Ａ栋将要零散发售，先卖最好的一套顶层复式，随后可能会先推出小批量房源，后面３栋的趋向尚无定论。“对于后面三栋物业，我们欢迎基金等机构投资者，但是也不排除开发商高登建设决定自行持有出租。” 朱兆荣在说此番话的时候，也许并没有料到，原本打算零售的Ａ栋最终还是整体落入海外基金囊中。有知情人士向记者透露，此次华山夏都的１１６套房源并不是零售成交，而是由摩根士丹利整栋收购。这也是大摩继陆家嘴中央公寓之后在上海豪宅市场上第二次大笔收购。

买家:花旗集团 金额:5.2亿元 标的:大宁国际全部写字楼 看点:区域中心的非顶级物业 在进军中国的众多海外投行、地产基金中，花旗集团是小心谨慎的代表。而２００６年６月，花旗集团旗下房地产投资部门对闸北区大宁国际商业广场写字楼部分项目的收购，却令人刮目相看。花旗此次收购了大宁国际商业广场中全部４栋办公楼，总面积为３．８万平方米，共有２５４套办公单元，其交易总额达到６５００万美元，约合５．２亿元人民币。花旗内部人士曾就此次收购对媒体公开回应，按照收购价格计算，花旗收购的国际商业广场项目平均每平方米成本不足１．４万元人民币。和周边物业的价格相比，这个价位是最高的，但是，和成熟地段的写字楼相比，每平方米便宜了最少３０００元。

在整个广场项目中，只有办公楼这个部分是对外出售的，曾有很多国内外资金表示兴趣。花旗内部人士曾表示，花旗此次收购看好的是其周边物业所带来的升值及带动效应。与其他海外基金不同，花旗在写字楼上的投资并不求档次高，也不一定是中心地段，而是更看重其周边地段的升值潜力。这样的选择，可能回收期限会比较长，但是由于收购成本低，收益也大。由于花旗在顶级写字楼和市场经验上不及其他国际大的投资基金，因此花旗在内地的收购项目仍以稳妥为重。

买家:摩根士丹利 金额:19.6亿元 标的:南京西路东海广场 看点:10年烂尾数易其手 ２００６年７月，摩根士丹利与浙江绿城集团签约，以１９．６亿元人民币的价格接手了位于上海市南京西路的写字楼东海广场，是今年大摩在沪收购的唯一一栋写字楼物业，成为大摩今年在沪整购涉及金额最大的一笔交易。

东海广场是一幢已经结构封顶的５０层大厦，烂尾１０年间被数度转手，被称为“上海第一烂尾楼”。有媒体报道，东海广场最早的东家为长江计算机集团，之后因债务问题被上海安联投资发展公司接手。２００３年１０月，开开集团以７．３８亿元的巨资接手。２００５年１月开开实业总经理张晨潜逃后，东海广场由静安土地开发控股总公司接手，并开出９．７５亿元的竞标底价寻找新东家，转让东海广场的一二期项目。浙江绿城集团最终力克中凯集团等海内外开发商和机构，以高出竞标价３亿多元的价格拿下了东海广场。绿城接手这一项目后，首先对烂尾楼复工，进行外立面和内部的修造。

摩根士丹利此前认购了绿城中国于新加坡发行的可转债，而绿城控股是绿城集团为香港上市在境外设立的公司。由于双方的这层关系，这宗交易变得清晰起来。继５月７亿元人民币收购陆家嘴中央公寓住宅４幢、６月份８亿元收购华山夏都整幢公寓之后，大摩再度“大手笔”扫楼，斥资近２０亿元人民币将“上海第一烂尾楼”收入囊中。