第二章资产评估的基本方法
2022年注册资产评估师考试资产评估重点公式
第二章 资产评估的基本方法1、市场法具体方法(直接比较法)【例题 P35-43】2、重置成本估算方法 【例题 P56-60】3、资产贬值的估算方法(参考机电设备) 【例题 P62-65】说明及公式总使用年限=实际已使用年限+尚可年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=累计实际利用时间/累计法定利用时间 【＞1，超负荷运转；=1，满负荷运转；＜1，开工不足】包括： 资产主要零部件的更换或者修复、 改造、停工损失等费用支出。
超额运营成本扣减所得税 ；现值之和 功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本贬值率=1- (估计可被利用的生产能力/原设计生产能力) x 【x —功能价值指数， 0.6-0.7】 贬值额=年收益损失额× ( 1-所得税税率) × ( P/A ，r ，n )方法 观察法使用年限法修复费用法 净超额运营成本 超额投资成本 间接计算法 直接计算法贬值实体性贬值功能性贬值经济性贬值说明及公式购买型、自建型与重置核算法的区别【P58】【只能评估复原重置成本】 生产能力比例法(线性关系) 规模经济效益指数法(指数关系) 步骤：①在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别②在各类资产中抽样选择适当具有代表性的资产，应用以上三种方法估算其重置成本； ③依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数。
K=R ’/R方法(1)重置核算法 (2)价格指数法(3)功能价值类比法(4)统计分析法公式P=P ’× ( 1-折扣率)P= P’×对象生产能力/案例生产能力 P= P ’× (对象生产能力/案例生产能力) x P= P ’ × ( 1+价格变动指数) = P ’ ×价格指数 P= P ’ ×评估对象成新率/参照物成新率P=评估对象现行合理成本×参照物成交价/参照物现行合理成本 企业价值评估说明评估对象本身具有现行市场价格 仅存在交易条件差异 线性关系 指数关系 仅有时间差异 仅有成新程度差异功能差异+时间差异+…+交易情况差异 成本市价法 市盈率倍数法方法(1)现行市价法 (2)市价折扣法(3)功能价值类比法(4)价格指数法 (5)成新率价格调整法 (6)市场售价类比法(7)价值比率法第四章资源资产评估1、森林资源资产评估方法【例题P105-117】方法成本法具体方法及合用性重置成本法【幼龄林林木资产】市场法收益法林地费用价值法【林地改良和苗圃地】市场到算法【成、过熟林木】市场成交价比较法【相同或者类似的森林资源资产】收益净现值法【经济林林木资产】收获现值法【中龄林、近熟林】年金资本化法【地租收益稳定且明确的林地、异龄林永续经营】林地期望价法【同龄林林地、永续皆伐】估算林地评估值的方法。
自考资产评估第2章2008年至2018年4月试题及答案
第二章资产评估的基本方法1. 市场法应用的前提条件有( ) 2010、2014、2017多；2010简A.必须具有与被评估资产相同或相类似的全新资产价格B.形成资产的耗费是必需的C.需要一个充分发育、活跃的资产市场D.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的E.评估结果易于被各方面接受【答案】CD P492.为使参照物的价格与被评估资产评估值可比，在选择参照物时要考虑的具体要求有（）编A.参照物的成交价必须真实，即必须是实际成交价；B.要选取多个参照物，我国目前一般要求至少有三个参照物；C.参照物与被评估资产之间大体可替代，即要求两者之间尽可能要类似；D.参照物的成交价应是正常交易结果；E.如关联交易或特殊交易不能修正为正常交易，则不可以选作参照物；【答案】ABCDE P503.采用市场法时，参照物差异调整的主要因素包括（）2016多改、2018年多改A.交易因素B.偏好因素C.区域因素D.成新率因素E.功能因素【答案】ACDE P504．判断题：直接比较法是以国家、行业、市场标准为基准打分，而间接比较法是以被评估对象为基准打分。
（）编【答案】错 P51改为：直接比较法是以被评估对象为基准打分，间接比较法是以国家、行业、市场标准为基准打分。
5.市场法的单一因素比较法中价格指数法，调整的差异因素是（）编A.交易因素B.时间因素C.区域因素D.功能因素【答案】B P526.市盈率乘数法主要对企业价值的评估，该方法是以参照物的市盈率作为乘数，与被评估企业口径相同相乘的另一个乘数是（）编A.资产额B.净资产额C.收益额D.成本额【答案】C P537.简述市场法的优缺点。
2015简【答案】 P538．关于市场法的描述，错误的是( ) 2018单A．市场法是资产评估中最简单、有效的方法B．评估值能反映资产的现实价格C．适用于大部分无形资产的评估D．评估的参数、指标直接从市场获得【答案】C P539.下列各类资产中，适合采用市场法评估的是( ) 2014单A、专用设备B、受地区、环境等严格限制的资产C、大部分无形资产D、通用设备【答案】D P5310. 由于使用磨损和自然力作用所导致的资产贬值为（）历年考题A. 实体性贬值B. 功能性贬值C. 技术性贬值D. 经济性贬值【答案】A P5411. 由于外部环境而不是资产本身或内部因素所引起的达不到原设计生产能力而导致的贬值是（）2013单A．经济性贬值 B．功能性贬值C．实体性贬值 D．超额运营成本折现值【答案】A P5412. 中国政府在“低碳”经济中的承诺将导致更严格的环境保护，这会使更多的生产性设备产生( ) 历年考题A. 实体性贬值B. 功能性贬值C. 技术性贬值D. 经济性贬值【答案】D P5413. 新型号的手机、个人计算机等电子类产品大量出现，从而导致原有型号的该类商品迅速降价，这种贬值或损耗在资产评估中称为（）历年考题A. 实体性贬值B. 功能性贬值C. 有形损耗D. 经济性贬值【答案】B P5414. 运用成本法进行资产评估时，影响资产价值量变化的因素，除了使用磨损和自然力的作用、新技术的推广以及外部环境因素变化等外，还有（）历年考题A. 市场价格B. 原始成本C. 会计政策D. 周转速度【答案】A P5415.下列关于资产评估中成本法的表述，错误的是（）2017单A、评估值等于重置成本减去各项价值损耗B、成本法的使用必须有可供利用的历史资料C、重置成本应该包括资产重置过程中的有效耗费和无效耗费D、重置成本与原始成本的内容构成是相同的，只是价格水平不同【答案】C P54-5516. 成本法应用的前提条件有( ）历年考改A. 应当具备可利用的历史资料B、需要一个充分发育、活跃的资本市场C、被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态D、形成资产价值的耗费是必需的E、被评估资产必须是可再生、可复制的资产【答案】ACE P5417．利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有相同功能的全新资产所需的成本称为( ) 2013单A．历史重置成本B．实际重置成本C．更新重置成本D．复原重置成本【答案】C P5518.下列关于重置成本的说法，错误的是( ) 2018单A．重置成本分为更新重置成本和复原重置成本B．无论是复原重置成本还是更新直置成本，资产本身的功能不变C．复原重置成本的计算采用历史价格，更新重置成本的计算采用评估基准日的价格D．一般来说更新重置成本要小于复原重置成本【答案】C P5519. 在同时计算某台机器设备的复原重置成本和更新重置成本时，两者相同的方面在于（）历年考题A.工艺B. 设计C. 材料D. 价格【答案】D P5520.一台设备的直接成本为8万元，间接成本是直接成本的20％，该设备的重置成本为( ) 2018单A．1．6万元 B．8万元C．9．6万元 D．10万元【答案】C P5621.一项技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会( )2012单A.偏低B.偏高C.不变D.合理【答案】B P5722.采用物价指数法估算的资产重置成本( ) 2015单A.属于更新重置成本B.属于会计重置成本C.既可能属于复原重置成本，也可能属于更新重置成本D.属于复原重置成本【答案】D P5723.运用物价指数法估算设备的重置成本，只考虑了（）历年考题A. 时间因素B. 地域因素C. 功能因素D. 技术因素【答案】A P5724.被评估设备年生产能力为100万件，已知一台年生产能力为80万件的全新设备的价格为120万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的重置成本最接近于（）历年考题A. 58万元B. 90万元C. 120万元D. 150万元【答案】 D=100/80*120=150万元 P5725.现需评估某企业的某类通用设备，评估人员经抽样选择了具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为300万元，历史成本之和为200万元，该类通用设备账面历史成本之和为5000万元，该类通用设备的重置成本应为( )2015单A.3333万元B.5000万元C.7500万元D.8000万元【答案】C=300/200×5000=7500万 P5826.评估某企业某类通用设备。
自考资产评估笔记第二章
自考资产评估笔记第二章第二章资产评估的基本方法要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。
第一节市场法一、市场法的定义二、市场法运用的前提条件三、用市场法评估资产的步骤和计算途径四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。
市场法目前是最简单、最有效的方法。
（二）市场法应用的前提条件1、需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；2、被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。
二、运用市场法评估资产的步骤1、明确评估对象；2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；3、分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物；4、把被评估资产与参照物比较；5、分析调整差异，做出结论。
三、市场法具体计算途径（一）直接法直接法是指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市价，并依其现行价格直接作为被评估资产评估价格的一种方法。
比如要评估某小区的一套房子，房子还没有卖完，房子的价格可以按评估基准日的价格来确定，因为房子是完全相同的。
（二）市价类比法市价类比法是指评估资产时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，从而确定被评估资产价格的一种方法。
其基本计算公式为评估价格=参照物价格+Σ评估对象比参照物优异的价格差额-Σ参照物比评估对象优异的价格差额或者为：评估价格=参照物价格×（1±调整系数）不同的资产所调整的系数是根据调整的因素而定的。
四、运用。
第二章 资产评估的程序与基本方法
（四）交易因素
• 参照交易是不公平或非正常交易，使得交易价格高于 或低于公平的市场价格，因此需要对参照交易价格进 行修正。 • 非正常的参照交易： • （1）交易双方有利益关系； • （2）交易一方由于一项法规不得不进行某项交易； • （3）买方急于想买，卖方急于想卖； • （4）卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融 资（如允许买方分期付款）； • （5）在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易（如相 互承诺以低于市场价值为对方提供产品或服务）。
• 【正确答案】：C 【答案解析】：本题应采用综合估价法 的计算公式，参考教材P105： 设备的重置成本＝（200/50％）×（1＋ 10％）＝440（万元）。
• 2.进口设备的重置成本，除了包括CIF价， 还包括（ ）。 A.关税 B.国外海运费 C.国内运杂费 D.国外运输保险费 E.基础费
单选题：
• 10.某被评估设备为2年前购置，预计评估 基准日后该设备与同类新型设备相比每 年运营成本增加20万元，该设备尚可使 用5年，若折现率为10％，企业适用所得 税税率为25%，不考虑其他因素，则甲 设备的功能性贬值额最接近于（ ） 万元。 A.56.9 B.75.8 C.52.3 D.88.4
计算过程如下：
• （1）可修复性损耗引起的贬值额：17万 元； • （2）不可修复部分的重置成本为：15017=133万元 • （3）不可修复部分的贬值率：2/20=10% • （4）不可修复部分的贬值额： 133*10%=13.3万元 • （5）成新率：1-（17+13.3）/150=79.8%
• 【正确答案】：C 【答案解析】：资产累计实际利用时间 和资产累计法定利用时间的比值即资产 利用率，小于1表示开工不足。
资产评估学教程(第七版)习题答案人大版
资产评估学教程(第七版)习题答案人大版资产评估学教程（第7版）第一章导论本章无需改写。
第二章资产评估的程序与基本方法本章无需改写。
第三章机器设备评估1.机器设备评估的基本流程1）c（2）b（3）b（4）b（5）a（6）b（7）b（8）a（9）b（10）c（11）d（12）b（13）a（14）d（15）c2.机器设备评估的评估方法1）cd（2）cde（3）bc（4）acd（5）abe（6）abcde（7）ace（8）abcd（9）abc（10）abd（11）bc（12）cde3.机器设备评估的实例分析1）评估重置成本、加权投资年限、实体性贬值率和实体性贬值重置成本 = 100 × 150% ÷ 110% + 5 × 150% ÷ 125% + 2 ×150% ÷ 130% = 144.67万元加权投资年限 = 10 × 136.36 ÷ 144.67 + 5 × 6 ÷ 144.67 + 2 ×2.3 ÷ 144.67 = 9.66年实体性贬值率 = 9.66 ÷ (9.66 + 6) = 61.69%实体性贬值 = 重置成本 ×实体性贬值率 = 144.67 × 61.69% = 89.25万元5-4）× = 元被评估装置的年净超额运营成本 = × (1-25%) = 9000元被评估装置的年净超额运营成本在剩余使用年限内折现，求和得到功能性贬值额。
本章无需删除明显有问题的段落。
运用收益法评估II型机组的过程及其结果第一步，估算年净收益年净收益=年收入-年运营成本-年折旧费用1000-300-50=650(万元)第二步，估算资本化率资本化率=10%/(1-10%)=11.11%第三步，估算资产价值资产价值=年净收益/资本化率=650/0.1111=5850(万元)关于房地产评估，最终的评估结果应以市场重置方式（询价法）的结果为主，因为这种方法更接近于客观事实，而价格指数法的评估精度可能会受到影响。
资产评估的基本方法与机器设备评估
第一章总论第一节资产评估的含义一、资产评估的概念〔对资产进行估价〕资产评估是指通过对资产某一时点〔评估基准日〕价值的估算。
资产评估是指由专门的机构和人员〔资产评估的主体，2006年4月考过选择〕，按照国家规定和有关资料，按照特定的目的，遵循适用的原那么，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
评估的主体是指评估由谁来承担。
评估的客体是指资产评估的对象〔指特定的资产〕。
二、资产评估的特点〔细看各自包含内容，选择〕〔一〕现实性现实性是指以评估基准期〔日〕为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。
资产评估的现实性暗示在以下三个方面：〔2006年考过简答〕1、资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和陈述的依据，只需要说明当前资产状况。
2、以现实状况为根底反映未来。
3、现实性强调客不雅存在。
〔二〕市场性资产评估通过模拟市场条件对资产作出评定估算和陈述。
〔资产评估价可能高于或低于交易价〕〔三〕预测性资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。
〔四〕公正性公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它效劳于资财产务的需要，而不是效劳于彼此矛盾的资财产务当事人的任何一方的需要。
公正性的暗示有两点：一是资产评估是按公允、法定的准那么和规程进行的，具有公允的行为尺度和业务尺度，这是公正性的技术根底；二是评估人员通常是与资财产务没有短长关系的第三者，这是公正性的组织根底。
〔五〕咨询性咨询性是指资产评估结论是为资财产务提供的专业化估价定见。
〔即定见仅供参考〕三、资产评估与会计计价的区别〔一〕发生的前提条件不同会计学中的资产计价严格遵循历史成本原那么，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。
而资产评估那么是用于发出产权变更、会计主体变更或者作为会计主体的企业出产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。
〔二〕目的不同会计学中的资产计价是就资产论资产，使货币量能够客不雅地反映资产的实际价值量。
资产评估 第二章 收益法
前期现值＝
Ri i i 1 (1 r )
5
A 资本化现值＝ r
A 1 资本化现值的现值＝ r (1 r )n
分段法图解
选择前期期限的基本原则 （1）延至企业生产经营进入稳态；
（2）尽可能长，但也不宜过长。
7
1.2 收 益 法
例2-10 某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值
•折现率＝长期负债占资产总额的比重
×长期负债利息率×（1－所得税率）
+所有者权益占资产总额的比重×投资报酬率
• 投资报酬率＝无风险收益率+风险报酬率
1.2 收 益 法
(3)市场比较法
通过参照物的市价和收益来倒求折现率。
折现率＝（ ） n 样本资产的收益 样本资产价格
i 1
n
n3
（三）收益期限
• 成本法适宜评估
资源性资产
•收益法适宜评估 无形资产 整体资产 •市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产
27
1.4 资产评估方法的比较和选择
2、资产评估方法必须与资产评估价值类型相适应 3、受可搜集到的数据和信息资料的制约
4、纳入不同评估途径中统筹考虑
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咸郎平谈股票： /v_show/id_XMjI2MjU5O DI0.html
t
3、已知若干年后资产价值的情况
Pn A 1 P 1 n r (1 r ) (1 r ) n
6
1.2 收 益 法
) n=5） 后期 (i n 1, n 2,, ) 前期 ( i 1, 2,, n（设
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
4
1.2 收 益 法
2005年注册资产评估师考试讲义第二章
第⼆章资产评估的基本⽅法 资产评估⽅法是实现评定估算资产价值的技术⼿段。
但就资产评估⽅法⽽⾔，它并不为资产评估所独有。
事实上资产评估⽅法是在⼯程技术、统计、会计等学科中的技术⽅法的基础上，结合⾃⾝特点形成的⼀整套⽅法体系。
资产评估⽅法与其他学科的技术⽅法既有联系，⼜有区别。
区别在于资产评估将其他学科的技术⽅法按照资产评估运作的内在要求，⽤资产评估的技术思路加以重组，从⽽构成了资产评估⽅法体系。
该体系由多种具体资产评估⽅法构成，这些⽅法按分析原理和技术路线不同可归纳为三种基本类型，或称三种基本⽅法，即市场法、成本法和收益法。
第⼀节 市场法 ⼀、市场法的基本涵义 市场法是指利⽤市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接⽐较或类⽐分析以估测资产价值的各种评估技术⽅法的总称。
市场法的基本原则是替代原则。
例：有⼀被估资产，要进⾏评估，⾸先在市场上找到近期出售的同类资产作为参照物，然后分析被估资产和该参照物的差异，并把差异量化，⽤这些差异去修正市场上参照物的价格。
从⽽估算出被估资产的价格。
⼆、市场法的基本前提 通过市场法进⾏资产评估需要满⾜两个最基本的前提条件： 其⼀是要有⼀个活跃的公开市场； 其⼆是公开市场上要有可⽐的资产及其交易活动。
三、市场法的基本程序及有关指标 通过市场法进⾏评估⼤体要经历以下程序： （⼀）选择参照物 注意：参照物与被估资产要有可⽐性（相同的或类似的） （⼆）在评估对象与参照物之间选择⽐较因素 （三）指标对⽐、量化差异 （四）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对⽐指标差异 （五）综合分析确定评估结果 运⽤市场法评估单项资产应考虑的可⽐因素主要有： 1.资产的功能。
资产的功能是资产使⽤价值的主体，是影响资产价值的重要因素之⼀。
2.资产的实体特征和质量。
资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。
资产的质量主要是指资产本⾝的建造或制造⼯艺⽔平。
3.市场条件。
《资产评估学教案》课件
《资产评估学教案》PPT课件第一章：资产评估学概述1.1 资产评估的定义与目的1.2 资产评估的分类与方法1.3 资产评估的基本原则与程序1.4 资产评估的历史与发展第二章：资产评估的基本方法2.1 市场法概述与应用2.2 收益法概述与应用2.3 成本法概述与应用2.4 资产评估方法的比较与选择第三章：无形资产评估3.1 无形资产的定义与特点3.2 无形资产的分类与评估方法3.3 专利资产评估3.4 商标资产评估3.5 版权资产评估第四章：不动产评估4.1 不动产评估概述4.2 土地评估4.3 建筑物评估4.4 房地产评估的综合方法第五章：企业价值评估5.1 企业价值评估概述5.2 企业价值评估的方法5.3 企业价值评估的应用5.4 企业价值评估的案例分析第六章：机器设备评估6.1 机器设备的分类与特点6.2 机器设备评估的方法6.3 机器设备评估的程序6.4 案例分析：机器设备评估实例第七章：金融资产评估7.1 金融资产的定义与分类7.2 金融资产评估的方法7.3 股票评估7.4 债券评估7.5 金融衍生品评估第八章：长期股权投资评估8.1 长期股权投资的分类与特点8.2 长期股权投资评估的方法8.3 投资组合评估8.4 案例分析：长期股权投资评估实例第九章：实物资产评估9.1 实物资产的定义与分类9.2 存货评估9.3 固定资产评估9.4 生物资产评估9.5 案例分析：实物资产评估实例第十章：资产评估报告10.1 资产评估报告的定义与作用10.2 资产评估报告的结构与内容10.3 资产评估报告的编制与提交10.4 资产评估报告的审查与评价10.5 案例分析：资产评估报告实例第十一章：资产评估的案例分析11.1 资产评估案例的选择与准备11.2 资产评估案例的分析与评估11.4 案例分析：资产评估案例讨论第十二章：国际资产评估准则12.1 国际资产评估准则的背景与发展12.2 国际资产评估准则的主要内容12.3 国际资产评估准则的应用与实践12.4 案例分析：国际资产评估准则的应用实例第十三章：资产评估的监管与伦理13.1 资产评估监管的重要性与现状13.2 资产评估师职业道德的基本原则13.3 资产评估监管的具体规定与实践13.4 案例分析：资产评估监管与伦理问题讨论第十四章：资产评估在金融领域的应用14.1 资产评估在贷款与信贷决策中的应用14.2 资产评估在资本市场与投资分析中的应用14.3 资产评估在企业并购与重组中的应用14.4 案例分析：资产评估在金融领域应用实例第十五章：资产评估的未来趋势与发展15.1 科技发展与资产评估的创新15.2 全球化背景下的资产评估挑战15.3 资产评估教育的现状与未来发展15.4 案例分析：资产评估行业的未来趋势探讨重点和难点解析本文档详细介绍了《资产评估学教案》的十五个章节内容。
资产评估计算公式总结
= ⎪⎛ 被评估资产年 = ∑ ⎪⎭⎛ 资产预计可被 = ⎢1- 资产原设计⎫ ⎤ ⎪⎪ ⎥ ⨯100% 生产能力 ⎭ ⎥ ⨯ 1- ⎪ ⨯ (P A , r , n ): ⎣⎭ = ∑R t A(1 + r ) (1 + r )t+第二章 资产评估的基本方法一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本 x 成新率 二、重置成本的估算： 1 重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额 x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额 x100% （2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本 x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本 x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或：资产重置成本=资产历史成本 x （1+物价变动指数）3. 功能价值法：被评估资产 重置成本= 被评估资产年产量 参照物年产量 ⨯参照物重置成本4．规模经济效益指数法：被评估资产的重置成本 参照物资产的重置成本 ⎛ 被评估资产的产量 ⎫⎝ 参照物资产的产量 ⎭XX 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R’/R K ---资产重置成本与历史成本的调整系数R’-----某类抽样资产的重置成本R ----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本 x （1－实体性成新率）2.公式计算法：资产的实 体性贬值 = 重置成本 - 预计残值 总使用年限 ⨯实际已使用年限总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率 =三、功能性贬值及其估算截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用⨯100%资产的功能性贬值测算方法：被评估资产 功能性贬值额 n t =1 ⎝净超额运营年本 ⨯ 折现⎫系数⎪（超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本四、经济性贬值及其估算:经济性 贬值率 ⎡ ⎢ ⎝利用的生产能力 x ⎦ 经济性 贬值额 = 资产年收 ⎛ 益损失额 ⎝ 所得⎫ 税率⎪五、成新率及其估算1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100%六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况：评估值=P nt =1tP=∑A∑R t+(1+r)(1+r)tR i---未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，R i-中还包括期末资产剩余净额。
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第二章资产评估的基本方法考情分析本章以考单选题为主，分值一般在5-8分左右，这章的单选题中计算性的选择题较多。
在考试中应重点关注资产评估的各种方法公式的理解和运用。
本章历年考题分值分布主要考点（难点或重点）：1.市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等2.收益法：折现方法的理解和运用，不要死记公式3.成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理4.资产评估方法的选择资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型，或者三种基本方法：市场法、成本法和收益法。
第一节市场法一、市场法含义1.定义：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
2.市场法的理论依据：替代原则根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。
3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。
二、市场法的基本前提应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：1.要有一个活跃的公开市场；2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动；资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。
（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。
（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
三、市场法的基本程序及有关指标（二）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：1.选择参照物关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）；同时注意：参照物应该选择3个以上；2.在评估对象与参照物之间选择比较因素选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。
3.指标对比、量化差异；4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异；5.综合分析确定评估结果一般情况下，运用市场法评估的初步结果在3个以上，一般惯例，正式的结果只能够有一个，如何确定哪一个结果最合理呢。
（1）评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。
（2）如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。
注意：不论是以上面的哪种办法确定出最终评估值的，主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。
（二）运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：1.资产的功能。
资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。
2.资产的实体特征和质量。
资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。
资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。
3.市场条件。
主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。
一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。
4.交易条件。
交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。
四、市场法中的具体评估方法市场法中的具体方法可以分为两大类：直接比较法和间接比较法。
（一）直接比较法1.基本原理：利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。
2.优点：该方法直观简洁，便于操作。
3.适用条件：对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。
4.基本计算公式为：（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致评估对象价值＝参照物合理成交价格（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致公式：①评估对象价值＝参照物成交价格×评估对象可比因素特征值÷参照物可比因素特征值②③评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数原理：本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。
⑶参照物与被评估对象有n个可比因素不一致①方法一：公式评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×……×修正系数n这里修正系数的计算公示如下：原理：各个可比因素对参照物和评估对象的价值影响成正比关系，多个可比因素对价值的影响成累计连乘效应。
②方法二：公式评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n原理：分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值。
5.直接比较法的基本方法----仅仅一个可比因素不一致或者完全一致直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：（1）现行市价法【参照物与评估对象完全一致】当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
（2）市价折扣法①原理以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。
②数学式表达资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）（2－3）[例2-1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。
[答疑编号1147020201：针对该题提问]『正确答案』资产评估价值=10×（1－40%）=6（万元）注意：从公式的含义可以推知：本公式假设被评估对象享受的价格折扣比参照物大。
而实际评估工作中，并不能够这么肯定。
（3）功能价值类比法。
①定义：以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。
换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大。
②分类根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况：Ⅰ、资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法数学表达式一般表述为：所以：被评估资产评估价值＝参照物成交价格×Ⅱ、资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法数学表达式一般表述为：[例2-2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
[答疑编号1147020202：针对该题提问]『正确答案』资产评估价值=10×90÷120=7.5（万元）[例2-3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。
[答疑编号1147020203：针对该题提问]『正确答案』资产评估价值=10×（90÷120）0.7=8.18（万元）（4）价格指数法（物价指数法）①定义价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。
②物价（价格）指数的各种表述方法：Ⅰ、定基物价指数：是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。
以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下，表明物价下跌。
例如某类设备的定基物价指数计算过程如下，经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格。
实际运用中往往省略百分号。
表4-1（教材102页）。
某年的定基价格指数=1+该年的定基价格变动指数Ⅲ、物价指数与定基价格指数关系比如上表中，2004年相对于2001年的价格指数=112/106=105.66%Ⅳ、物价变动指数与物价指数关系物价指数=1+物价变动指数比如上表中，2004年相对于2001年的价格变动指数=112/106-1=5.66%Ⅴ、环比物价指数（记作等，教材41页公式2-7-2，103页公式4-3）：本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商。
Ⅵ、环比物价变动指数（记做a1,a2……,an教材40页公式2-6-2，61页）本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数的商。
③价格指数法在评估中运用的计算公式为：④适用条件评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长举例：大家看教材41页的几个例题【例2-5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。
其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2-6-1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：[答疑编号1147020204：针对该题提问]『正确答案』【例2-6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1-5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。
根据公式（2-7-2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：[答疑编号1147020205：针对该题提问]『正确答案』300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1（万元）（5）成新率价格调整法。
①原理：参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。
②计算公式为：6.直接比较法使用频率高的方法（1）市场售价类比法---- 一个以上可比因素不一致资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值（2-9）=参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数（2-10）[例2-7]（1）估价对象概况。
待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。
（2）评估要求。
评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。
[答疑编号1147020301：针对该题提问]（3）评估过程。
①选择评估方法。
该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。
②搜集有关的评估资料。
A.搜集待估土地资料。
B.搜集交易实例资料。
选择4个交易实例作为参照物，具体情况见教材表2-1。