房地产基金的分类

?根据基金证券是否可赎回，即按基金规模是否固定，可以分成开放式房地产投资基金和封闭式房地产投资基金。

采用共同基金组织形式的综合房地产基金属于开放式基金，而采用有限合伙制（MLPs）形式的房地产投资基金多为封闭式基金。

?根据资金募集方式，可以分为私募房地产投资基金和公募房地产投资基金。

?根据盈利模式可以分为权益型房地产投资信托、抵押型房地产投资信托和混合性房地产投资信托三种房地产投资信托模式。

?根据信托期限可以分类为有限期房地产投资基金和无限期房地产投资基金。

伞型合伙房地产投资信托是拥有一家房地产有限合伙公司的房地产投资信托，并且是该房地产有限合伙公司的主要合伙伙伴。伞型多重合伙房地产投资信托是拥有多家房地产经营合伙公司的房地产投资信托。

从房地产投资基金的资金来源和管理方式来看，房地产投资基金可以分为：独立型房地产投资基金、附属型房地产投资基金、半附属型房地产投资基

金。

房地产基金的类型

投资基金是从“单个投资计划”发展起来的“集合投资计划”。当集合投资计划的制度安排是公司时，投资基金便是公司型投资基金；当这种制度安排是有限合伙时，投资基金便是有限合伙型投资基金；当这种制度安排是信托时，投资基金便是契约型投资基金。

公司型房地产基金

公司型房地产基金是以《公司法》为基础设立、通过发行基金单位筹集资产并投资于房地产的基金。其认购人和持有人是基金的股东，享有股东所应享有的一切利益，同时也是基金公司亏损的最终承担者；其发起人可以自己管理基金，也可以从组织之外聘请基金管理公司进行基金的投资管理。

契约型房地产基金

契约型房地产投资基金又被称作信托型基金，是指以信托法为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金。其最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司。契约型房地产投资基金三方当事人分别为：基金受益人、基金管理人和基金信托人。

有限合伙型房地产基金

有限合伙将合伙人分成两类，即：有限合伙人和普通合伙人。对于有限合伙公司而言，前者是企业的所有者，后者是企业的经营者。有限合伙型房地产基金的目的是获取能产生最大现金流量的房地产，可能采取用现金够买收益型房地产

的策略。投资者的目的将决定有限合伙型房地产基金投资目的以及相应的策略。有限合伙型房地产基金的集资通常有两种形式：基金制和承诺制。

房地产投资基金不仅需要制定和设计一些变通的方案规避法律、政策和经营上的风险，更重要的是要根据国情形成我国自己的房地产投资基金投资风险控制机制和操作程序，才能保证我国房地产投资基金健康地发展。

房地产融资的16种途径

房地产融资的16种途径房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。 1．自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。 2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3．建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

房地产营销推广方案

XXXX营销推广案 XXXX营销策划部 2013年8月27日

XXXX营销推广案一、推广目的开拓XXX销售渠道，加快销售步伐，聚集人气，抢先占领市场。二、活动时间 2013年9月1日—10月15日（活动时间可根据获取预售可证的时间调整）三、推广手段—五大手段，聚集销售人气 1、产品主推，标签区域目标：强力形象面世，集中发力宣传，吸引市场关注。产品线聚合：主推百变小户型，吸引年轻低金群体，抢占打工族市场。新标签：“家·校园·生活+价值体系”模式。新理念打造竞争区隔，边价值点激活市场。配套宣传：公交车体广告、户外平面广告、微信营销（见案一）注：户外广告突出核心价值点（大学城、文化氛围、边环境），微信主推小户型。广告语：文化飘香，意蕴流长，清新静怡绕学城，XXX为您提供的远远不止是住宅 2、拓展渠道、网状营销（1）立体推广形式：媒体投放形式多样化、定向化。户外广告、电视媒体、直投广告（百业）、小折页、网络（精彩普洱网）

投放时间：各促销活动营销节点。原则：节奏推进+定向扩展（2）VIP卡认筹（见案二）目的：通过VIP卡的优惠式，锁住部分游离的意向客户，同时可作宣传媒介。形式：VIP卡直接销售，每1000元，选房成交后，可享受VIP卡抵3000元房款的优惠；派发公司客户、关系客户、老客户等免费VIP 卡。根据不同时期制作不同优惠形式的卡，灵活配合销售。 3、跨界行动大联合主题：“你买房，我送礼，五重好礼大放送” 目的：通过与其他客源相近的商家合作，有效扩充客源。形式：凡成功购房者，皆可获得我公司的五重好礼。赠送樱雪厨卫、沁园净水器、星艺装饰、帆摄影优惠券，持券者可到相应商家获得相应优惠。优惠式：樱雪厨卫：正价橱柜7.8折优惠；正价电器8折优惠；特价橱柜8.8折优惠；特价电器8.8折优惠。星艺装饰：包工不包料，人工费7.8折优惠。沁园净水器：帆摄影：具体优惠见优惠券。宣传配合：公交车体广告、电视广告、宣传折页

国内主流房地产基金模式研究及实操案例

国内主流地产基金模式研究及相关借鉴

Contents 目录 Chapter 1 全球房地产基金起源及特征 3 Chapter 2 国内地产基金发展现状 4 Chapter 3 国内地产基金分类 6 Chapter 4 主流地产基金基本概况 8 Chapter 5 主流地产基金的运行模式 9 Chapter 6 主流地产基金的管理架构 10 Chapter 7 中国房地产基金发展趋势及建议 11

全球房地产基金起源及特征 01 ?? 房地产私募基金最早产生于美国20世纪70年代末，80年代全球经济危机蔓延，市场流动性大幅降低，而廉价的优质资产增多恰带来极佳的投资机会，私募基金成为了当时帮助房地产市场恢复繁荣的重要力量 ??20 世纪90 年代，房地产私募基金的投资链扩展至物业开发、债权融资、海外投资等领域 ?? 截至2016年，全球房地产私募基金总规模超过6,000 亿美元，占整个全球私募股权基金 25%左右，代表公司包括：黑石基金、孤星基金、凯雷投资、喜达屋资本等 ?? 从投资风格来看，全球房地产基金主要分为4类：核心型（Core）增值型（Value A dded）主要投资于现金流和回报率稳定的成熟物业，主要以赚取租金为收益，投资周期较长，风险偏好较低主要投资于需要重新开发或者定位的物业，资产增值后通过交易实现回报，投资周期较短，风险偏好较高核心增值型（Core P lus）介于核心型和增值型之间，主要投资于需要适当改造和招租的物业，风险也介于两者之间险偏好较低机会型（Opportunistic）主要投资于基金投资于各种机会型资产，投资周期很短，把握交易性机会，投资风险较高

房地产开发项目融资方案

湖北恩施莲花城项目融资方案恩施莲花城生态旅游开发有限公司二〇二〇年四月二十二日

目录一、项目名称........................................... 错误!未定义书签。二、项目主体........................................... 错误!未定义书签。三、投资规模、期限及还款进度........................... 错误!未定义书签。四、项目基本情况....................................... 错误!未定义书签。五、项目投资估算....................................... 错误!未定义书签。六、项目销售收入及税费................................. 错误!未定义书签。七、项目财务分析....................................... 错误!未定义书签。

一、项目名称 “恩施莲花城”建设项目二、项目主体恩施莲花城生态旅游开发有限公司三、投资规模、期限及还款进度本项目拟分三期投资：一期投资总额为10000万元，资金来源为业主自筹9000万元，拟从银行贷款1000万元，项目土地抵押贷款，贷款期限为3年，自2014年5月至2017年5月，年利率暂按%确定，预计贷款资金一次性到账，利息按季度支付，2017年5月本利还清。由于自有资金准备不足，拟用项目股权质押，融资2000万元，使用期限为3年，自2014年5月至2017年5月，年利率预计为15%。四、项目基本情况恩施市是恩施土家族苗族自治州的州政府所在地，全州政治、经济、文化中心和交通枢纽，湖北省九大历史文化名城之一，享有“世界硒都”、“仙居恩施”的美誉，是中国优秀旅游城市，国家园林城市，现正倾力打造全国休闲养生第一市。恩施市莲花城项目位于湖北恩施市三岔乡莲花池，项目规划用地175000平米，建筑面积65000平米。项目包括独栋别墅、退台别墅、联排别墅、洋墅、商业广场等。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤。

房地产开发项目成本预算

房地产开发项目成本预算-----------------------作者：

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房地产开发项目成本分析一、房地产经营成本预测分析成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发项目的成本预测留待以后讨论。

从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。（1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。

目前国内房地产基金发展现状和问题

目前国内房地产基金发展现状和问题私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至2011年三季度，当

年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投

房地产营销费用预算报告.doc

关于香谢花都花园2006营销费用预算报告深圳市中原投资策划有限公司 2005年12月3日

香谢花都花园营销节点及推广费用预算推广节点划分工程形象、广告、销售是房地产营销三个紧密配合的点，步骤必须一致，必须保证广告、销售、工程推广的有效整合。否则不能引导出有效消费力。根据项目开发进度，建议正式开盘时工程进度必须达到以下条件点：

推广节点及销售目标示意图：

正式开盘前分阶段营销工作安排本方案围绕项目高度的整体定位，充分调动“气”、“势”元素使之全方位贯穿整个营销脉络；同时将项目一期营销战略划分为4个重要时段：（一）、营销周期划分：第一阶段：春节前—导入期第二阶段：春节后—06年4月—开盘蓄势前预热期第三阶段：06年4月—5月底前—正式开盘第四阶段：06年开盘—9月底——强销期 ●推广目标：积累客户，解决项目最大的营销障碍——潜在目标客户对衡阳新区认同度不高的问题●推广切入点:一种全新的洋房生活方式、创新型的物业产品与中央行政区的核心区位 ●营销脉搏：新城市中央前景+项目品牌塑造＋优质的创新产品＋优越的洋房生活（区位/服务/环境）（二）、开盘前分阶段营销推广

推广进程——项目品牌确立与营销的核心目标阶段推广总目标：完成项目品牌的高度建设，达到积累符合目标客户定位并有购买动机并产生购买行为的有效客源。客户购买的三步曲：决策心理驱动进程—— 第一步、又有一个新品牌——全新的香谢花都花园——衡阳首席洋房生活特区——项目导入期通过公关活动以及媒体报道引起公众高关注度,炒热衡阳片区，从而建立知名度. 第二步、进入备选品牌名单——香谢花都花园成为长沙少数竞争品牌！——开盘前期逐步导入洋房特区的信息,培养对项目的认识,建立认知度。第三步、客户购买费香谢花都花园莫属！——强销期传播品牌强大的产品核心价值以达到全面理解度，并形成高度的购买忠诚度。（三）、营销推广执行方案架构：

房地产产业投资基金

关于房地产投资基金（REITs）有关情况的汇报1 祁斌王欧本文对房地产投资基金（REITs）的基本情况、发展历史以及我国发展REITs 的意义和有关建议进行了研究。一、房地产投资基金简介房地产投资基金（Real Estate Investment Trusts,简称“REITs”）是一种专门投资于房地产行业的投资基金。它通过公开募集资金，交由专业投资管理机构运作，并将基金资产投资于房地产产业或项目，来获取投资收益和资本增值。REITs的投资方向主要包括具有稳定租金收入的房地产、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBS）。在运作模式上，REITs与证券投资基金本质上完全一致。为保护投资者的利益，REITs在治理结构中同样建立了基金管理人、托管人、独立审计师等分离的监督制约机制，并实行严格的信息披露制度。同时，由于房地产投资管理中需要对房地产进行装修、招租、物业管理等经营活动，且房地产不是在交易所集中挂牌交易的标准化产品，REITs的结构安排中还增加了物业管理人（负责所投资房产的物业管理）和独立估值师（负责所投资房产的价值估值，以公允的反映基金净值）等服务机构。此外，由于投资标的（主要是房地产）不易变现，难以应付赎回，因此REITs多采用封闭式基金的形式，并将份额在交易所挂牌交易。投资者在到期以前不可以赎回份额，但可以通过交易所卖出。由于交易价格和基金资产净值往往不能一致，因此也存在折价交易或者溢价交易的现象。在投资方向方面，国外REITs所投资的房地产非常丰富，包括写字楼、工业厂房、购物中心、饭店、公寓、医疗中心、游乐区等。从地域来看，REITs的投资范围既有全球性的，也有专门针对某一国家或地区的；从行业来看，既有综合性的，也有专门投资于某一类型的（如购物中心、写字楼等）。为降低其投资风险，多数国家都对REITs投资未开发完的房地产或者参与房地产开发建设进行限制。在投资者结构方面，REITs的投资者除个人投资者外，还包括众多机构投资者，如退休基金、保险公司、商业银行、共同基金等，并且出现了专门投资于REITs的共同基金。二、房地产投资基金发展情况自1960年在美国出现以来，REITs在过去几十年中获得了迅猛发展，通过REITs把房地产证券化已经成为世界金融市场的发展趋势。目前，全球REITs规模已经从1990年的89亿美元增加到2005年的4610亿美元。其中，美国REITs的市值从1990年的84亿美元增加到了2005年的3200亿美元，占全球市场的70％。在亚洲，REITs于2001年首先在日本诞生，之后在新加坡、台湾、香港迅速发展起来，2005年其市值已经达到344亿美元。在过去的三年中，新加坡市场的REITs从无到有，发展迅速，市值年增长率达到108％，已经占到证券市场市值的10％，成为亚洲最大的REITs市场。我国香港对发展REITs开始也颇有顾虑，但为维持其国际金融中心地位，保持其国际竞争力，也在2003年8月通过了《房地产投资信托守则》，并于2005年11月推出了第一只房地产基金（领汇）。三、房地产投资基金迅速发展的原因 REITs的迅速发展得益于它自身的许多优势。 1本报告得到了基金部的大力支持，作者在此表示感谢。

地产公司融资有哪些具体内容

地产公司融资有哪些具体内容一、房地产私募基金。二、融资性售后回租房地产的融资性售后回租。三、境外融资境外融资包括房地产企业海外上市、海外发债，以及与外资基金合作等。按照我国的企业形式来划分企业融资，则有民营企业融资、国有企业融资等，房地产公司融资也属于企业融资的一种，那么房地产公司融资具体是什么含义？房地产公司融资的相关政策有哪些呢？下面就跟随的小编来一起了解一下。一、房地产公司融资具体是什么含义？从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字：找钱。找钱、找到有钱的企业、

机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在与“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介（掮客）善用的工具和谋取钱物酒食的借口。房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目？及对项目做出符合市场价值的评估；其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证？即对融资资金的进入和退出的交易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。实际上，我国房地产行业的融资活动中，成功的融资案例是极其少见的，比如，上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前，比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式（具体概念的相关描述参见《房地产项目融资操作实务研究》一文）。二、房地产公司融资的相关政策有哪些呢？房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产

房地产营销费用

房地产营销费用安排计划

费用总额 -~- 费用构成整体费用分配四年度营销费用预算附页各年度费用安排总表费用总额

根据项目实际情况，项目的整体营销费用为项目总销售额的3%，以项目总销售额8亿元计算，则项目的总营销推广费用应控制在8亿元X 3%=2400 万元以内。费用构成项目的营销推广费用由以下几个板块构成： 1、领域机构营销策划服务费（含前期营销策划费、开盘前营销策划服务费）； 2、领域机构代理销售佣金（含销售佣金、销售奖励）； 3、项目广告设计费； 4、营销相关活动费用（如开工仪式、开盘庆典、SP活动等）； 5、媒体发布（含媒体发布及物料制作等）； 6、营销中心、外卖场、样板房等展示场所装修装饰； 7、招商费用（含招商工作正常开支、招商所需推广活动及物料制作等）； 8、营销部日常开支（含员工工资福利、日常开支、接待费用等）； 9、不可预估的其他开支。整体费用分配 1、领域机构营销策划服务费：其中前期策划费20万元；开盘前营销策划服务费，为自签订代理合同开始，到项目开盘为止，每月 1 万元。 2、销售代理佣金为销售额的 1.3%，如领域超额完成当月销售任务。按项目总销售额3亿元，销售周期24个月计算，则此部分费用总计万元。 3、项目广告设计费为项目总销售额的0.1%，共计80万元。 4、营销活动是项目推广的主要方式，项目将持续举办各类活动，打造品牌、

展示形象、展现实力。预计本版块费用约占总营销费用的12.5%，共计300万元左右。 5、媒体发布费包含广告媒体发布、广告物料制作等，约占总营销费用的15% 共计360万元左右。 6、为体现项目的品质感与开发商的实力，树立最高端的品牌形象，项目将花大力气对展示区进行设计、包装、打造。这些区域包括项目展示中心、销售中心、样板房、商业样板区等。这一板块的花费将占总营销费用的约10%共计240万元左右。 7、招商费用主要包括招商工作正常开支、招商营销费（含营销及推广物料制作，一般为年总租金的2-4%）和招商佣金（招商合作方的佣金，一般为一次性支付其招商成功客户年租金的20%。根据测算，本项目的招商费用可控制在100万元左右。 8 营销部日常开支，以周期2年计算，应占总营销费用的7%约165万元 9、其他不可预估的开支按照总营销费用的3%计算，约为70万元左右。营销部费用, 预计费用合计：2391万元营销费用分配情况

我国房地产投资基金的发展(一)

我国房地产投资基金的发展(一) 我国房地产投资基金的发展投资基金是一种间接金融工具和中介金融机构，以金融资产为专门经营对象，以投资即以资产的保值和增值为根本目的，通过专门的投资管理机构集合具有相同投资目标的众多投资者的资金，根据证券组合投资原理将基金分散投资于各种有价证券和其他金融工具，如股票、债券及货币市场上的短期有价证券、期货、期权、权证、房地产、贵金属等，并通过独立的托管机构对信托财产进行保管，投资者按比例分享其收益并承担风险。房地产投资基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类：一类是直接投资房地产公司发行的股票上；另一类是间接投资房地产业的基金，即房地产抵押基金，该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。一、美国房地产投资基金的发展

美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一，也是金融制度、法律法规相对健全的国家，20世纪60年代，为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素，美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金，其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大，当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具，也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道，成为连接金融和房地产两大行业的纽带。美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分，采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金，而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中，以有限合伙制房地产投资基金最为普遍，而采用开放式基金模式的相对较少，约占30％。开放式房地产投资基金具有流动性强的特点，便于投资者控制风险，而且该类基金具有面向投资者更为广泛的优点。但是美国对开放式房地产投资基金的投资方向有所限制，该类基金一般不能直接投资于房地产资产，而是要通过投资于房地产投资信托股票、房地产相关债券等房地产相关金融产品来参与房地产产业的投资，而且要求其在房地产方面的投资比例达到基金规模的90％以上。

房地产项目主要融资方式

房地产项目主要融资方式房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。但从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的，这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。十二种创新途径根据经验观察和梳理，我们列举出12种房地产金融创新的途径（有别于传统的向银行贷款）。每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此，我们也做了具体分析。（一）上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。（二）海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基

房地产并购基金是什么

金斧子财富：https://www.360docs.net/doc/e21858598.html, 房地产并购基金是什么？所谓房地产并购基金就是投资于房地产市场的并购基金。近年来并购基金逐渐成为中国资本圈热议的话题，国际上知名的并购基金例如KKR、黑石、凯雷等也渐渐进入中国市场。相较于西方发达国家，中国的并购基金还处于萌芽阶段。在并购案例数和金额方面，房地产等行业已经连续多年排名靠前，仍属于并购最活跃的行业。此外，房地产一直是中国资本最热的投资项目，从行业来看，并购主要集中在房地产类“硬资产”等领域。随着不断有机构进入私募房地产基金市场，该领域的竞争也变得愈发激烈，对地产业投入的资金总量也在持续增加。这令地产商的融资成本有所下滑，同时私募房地产基金的收益也受到了一定的影响。这也是促使地产基金转向并购寻求机遇的重要因素。房地产并购基金前景？就房地产行业而言，随着房地产快速增长期的结束，房地产企业的分化愈发明显，房地产行业的格局面临重构，催生新格局。房地产业间的兼并重组也得到政策不断加码。年前的中央经济工作会议上提及“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”，这是政府首次提出促进房地产行业兼并。国家“十三五”规划纲要中也提出，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。考虑到当前我国的房地产行业正处于洗牌周期，中小房企生存空间被逐渐压缩，转型和退出的现象屡见不鲜，而房地产业并购可以促使资源向优势企业集聚，推动规模房企做大做强，进而降低采购、融资成本，也有利于标准化的住宅产业化推进。长富汇银基金就认为，伴随房地产企业并购重组案例日渐增多，大型房企“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的

金斧子财富：https://www.360docs.net/doc/e21858598.html, “强强联合”逐渐成为新常态。在经营利润不断下行的压力下，兼并重组将会迎来高潮。房地产项目的并购机会已应运而生，并购将成为房地产基金新的发展方向。如需了解更多房地产并购基金是什么？房地产并购基金前景？房地产并购基金购买？可预约金斧子理财师，【金斧子】持第三方基金销售牌照，国际风投红杉资本和大型央企的招商局创投实力注资，致力于打造中国领先私募发行与服务平台，提供阳光私募、私募股权、fof/固收产品、债券私募、海外配置等产品，方便的网上路演平台，免费预约理财师，用科技创新提升投资品质！。

房地产销售策划方案

Tuiguang 1，HS花园整合营销推广方案一、前言二、物业概述三、目标购房群四、营销阻碍及对策五、形象定位六、广告宣传七、费用预算八、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果前言一、太原楼市分析个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。二、项目物业概述（略）三、项目物业的优势与不足优势： 1、位置优越，交通便捷位置优越：处于北城区的成熟社区之中心；徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。交通便捷：公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案 2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊 3、小户型 2房2厅、3房2厅，面积68.79——106.92平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。不足： 1、环境建设缺乏吸引性景观环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣；不利于提升HS花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求） 2、物业管理缺乏特色服务

物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使HS花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。四、目标购房群 1、年龄在35——60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人家庭构成：1—3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年 2、年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主家庭构成：1—3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年五、项目物业营销阻碍及对策阻碍： 1、HS花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。 2、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。对策： 1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。 2、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。一是区内人气不旺，二是HS花园离大型购物中心太近。故对策有二：一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售；二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。六、形象定位根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。主体广告语：辉煌人生，超凡享受 ——HS花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅…… 辉煌人生 HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。

2018年房地产基金市场研究报告

2018年房地产基金市场研究报告 2018年9月

目录前言..................................... 错误！未定义书签。 1、房地产基金公司是什么 (1) 2、我国房地产基金行业发展前景十分广阔 (2) 2.1、我国的房地产基金行业才刚刚起步 (2) 2.2、海外可比公司一览——黑石房地产基金 (4) 2.3、中国式REIT S是中国房地产基金业务发展的希望所在 (9) 2.4、我国房地产基金行业的营收市场空间约500亿元 (14) 2.5、业主拥抱中国式REIT S的热情长期看涨 (17) 2.6、投资者配置REIT S产品的热情持续增加 (18) 3、房地产基金公司核心竞争力——投资能力和投后管理能力 (21) 3.1、投资能力 (21) 3.2、投后管理能力 (23) 3.3、小专题一：投后管理能力具体是什么？ (25) 3.4、小专题二：为什么开发商背景的房地产基金公司发展并不迅猛。 (26) 3.5、扎根金融，了解地产——优秀房地产基金公司的特征 (27) 4、房地产行业调控和利率上升的风险 (29) 5、房地产基金行业企业分析 (31) 5.1、嘉宝集团 (32) 5.1.1、两大能力奠定公司发展基石 (32) 5.1.2、AUM快速增长有望带动收入增长 (36) 5.1.3、传统开发业务具备安全边际 (39) 5.2、嘉宝集团财务分析 (40)

图表目录图表1：全球范围，房地产基金的新增融资排名 (1) 图表2：中国指数研究院评选的房地产基金综合实力十强 (3) 图表3：黑石房地产基金AUM和增长率单位：百万美元 (4) 图表4：黑石房地产基金2016Q3各项业务AUM占比 (5) 图表5：黑石集团各业务资产管理规模历史变化单位：百万美元 (5) 图表6：黑石集团业务收入单位：百万美元 (6) 图表7：黑石集团房地产业务收入明细单位：百万美元 (6) 图表8：黑石房地产基金收入及增速单位：百万美 (6) 图表9：房地产基金业务收入占公司收入比例单元/%位：% (7) 图表10：MS房地产基金持有资产地域分布 (8) 图表11：MS房地产基金投资策略组成 (8) 图表12：REITs简化示意图 (10) 图表13：美国对于REITs的主要条款详见下表 (10) 图表14：美国房地产基金发展历程简表 (11) 图表15：美国前五大REITs资产组合 (11) 图表16：部分中国式REITs产品 (12) 图表17：表10：中国式REITs产品核心优势 (12) 图表18：中国式REITs产品交易结构 (13) 图表19：表11：成熟市场REITs与国内类REITs比较 (13) 图表20：黑石房地产基金的收入/资产管理规模 (15) 图表21：中国式REITs市场规模构成 (16) 图表22：新城控股实践——中国式REITs产品交易公告举例 (18) 图表23：部分REITs发行规模和租售比 (19) 图表24：四个一线城市的优质写字楼租金 (19) 图表25：表13：某REITs产品分级举例 (22) 图表26：表14：一鱼多吃——分阶段的房地产基金募集 (24) 图表27：2016年三季度中国办公楼市场需求情况 (25) 图表28：传统的开发企业和房地产基金在经营理念上面的不同之处 (27) 图表29：优秀房地产基金具备的能力总结 (28) 图表30：房地产基金公司的业务单元架构设计举例 (28) 图表31：全国首套房贷平均利率 (30) 图表32：单季新增个人购房贷款单位：亿元 (31) 图表33：光大安石投资团队部分人员一览 (33)

房地产融资几种常见方式

房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵押、在建工程抵押一、房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？ A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 Q：什么叫做土地抵押？ A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。 Q：办理土地抵押长期贷款流程？ A： 1.首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值. 2.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根据第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域. 4.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6.与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料. 7.填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕. Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？ A：1、项目方提供用于初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)： A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划； B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等）， D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；

房地产开发融资渠道分析及展望

房地产开发融资渠道分析及展望一、房地产融资渠道概述房地产行业作为资金密集型行业，融资方式可分为两大类：一类是间接融资，主要是银行贷款；二类是直接融资，包括四小类：一是传统债券类，二是私募股权和IPO、再融资在内的传统股权类，三是非标类，主要模式为信托、券商资管通道、私募基金等；四是创新型融资方式，以房地产资产证券化为代表，主要产品为ABN、ABS及REITs。 2006～2009年，房地产行业以间接融资(包括银行贷款及非银机构贷款)为主;房地产企业自筹及直接融资资金包括自有资金、股票融资、债券融资、房地产信托、国内其他融资和海外其他融资等,呈现出多元化的特点。 2010年以后直接融资(包括股权融资、债券融资、非标融资及资产支持证券融资等)逐渐取代间接融资渠道，成为房地产企业的主要融资来源。二、2006年以来房地产行业各发展阶段及其主要融资工具变化 1.2006～2009年，银行贷款为房企主要融资渠道，国内股权融资昙花一现，公司债券开始兴起 2006～2009年，我国房地产投资年增长约30%，房地产企业融资需求旺盛，而当时我国房地产融资体系主要是以银行信贷为主的单一格局，导致信贷规模暴增。由于融资渠道过度单一，导致房地产业的发展严重依赖于银行信贷政策，并带来银行贷款结构风险。此时，恰逢美国金融危机，促使监管机构开始严控房地产开发贷款，房地产业纷纷开始探求多元化融资渠道，公司债券开始兴起。自2007年证监会发布《公司债券发行试点办法》规定A股上市公司可发行公司债后，房企公司债券融资平台被充分利用。

2007年我国股市处于牛市，溢价率较高，房地产企业纷纷上市并通过定向增发直接融资。 2.2010年～2013年9月，房地产进入一轮长时间调控，房地产信贷受控，房企国内股权融资及债券融资受限;非标融资逐步兴起，海外债券2013～2014年迅速增长2009年“四万亿”刺激后，信贷采取总量控制方式管理，房地产行业、地方融资平台等成为银监会限制银行贷款投向领域，通过非标融资方式变相取得银行贷款成为其主要融资方式。债券融资对企业资质要求较高，大部分资质偏弱的中小型企业转而通过监管相对薄弱的非标业务进行融资。对于房企非标融资而言，此阶段非标融资模式从最初的信托计划、信托贷款发展至信托受益权转让等，形式不断多元化。2011年以前，房企非标融资以委托贷款、信托转让、信贷资产等形式为主，2011年7月，银监会下发文件规定银信理财合作的产品禁止投向委托贷款、信托转让、信贷资产，并要求银行将业务中所涉及的票据资产、贷款转入表内，随后信托受益权转让模式迅速发展，商业银行可通过理财资金或自有资金投资此类非标资产，绕开监管。债券融资方面，企业债券审核较为严格，偏向支持保障房建设;银行间债务融资工具除部分土地开发类城投公司、园区开发公司、商业地产公司外，住宅类房企很难发行;2010年1 月证监会联合国土部加强对房地产企业融资监管，公司债券发行规模大幅缩减;国内房地产无一例IPO，定增规模大幅缩减。 2013～2014年，由于国内融资受限、发债可享受海外低利率及人民币升值收益，房企海外债券发行规模迅速增长，以美元债和美元票据为主。 3.2014年10月～2016年9月，货币政策宽松背景下，房地产国内债券融资快速增长，资产证券化等创新融资方式不断涌现，非标融资及海外融资规模逐渐下降随着宏观经济下行压力加大，2014～2015年央行多次降准降息，房地产市场调控政策放松，2015年全国房地产销售回暖。商业银行非标业务监管不断加强抑制房企非标融资。2013年8号文限制了银行理财资金投资非标准化债权资产规模的上限，房企非标融资增长放缓，但通过引入过桥企业、采取买入返售等模式开展房地产非标融资业务，商业银行可将交易性质转换为同业业务以规避监管。2014年127号文限制商业银行同业资金投资非标，一方面，房企为绕开监管，采用更复杂的非标模式，如券商/保险/基金通道、过桥企业、租赁公司及同业渠道等;另一方面，银行理财资金资产配置面临重大调整，非标受到进一步压缩，对债券等标准化资产的配置需求极大增加。在市场整体利率下行、债券配置需求增加及融资政策放松等因素的共同作用下，房企国内债券融资快速发展。2014年9月上市房企在银行间债券市场发行中票开闸;2015年1月公