吴勇、合肥招商章盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

吴勇、合肥招商章盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】安徽省合肥市中级人民法院【审理法院】安徽省合肥市中级人民法院【审结日期】2020.12.20【案件字号】（2020）皖01民终10289号【审理程序】二审【审理法官】沈严余海兰方玮韡【审理法官】沈严余海兰方玮韡【文书类型】判决书【当事人】吴勇;合肥招商章盛房地产开发有限公司【当事人】吴勇合肥招商章盛房地产开发有限公司【当事人-个人】吴勇【当事人-公司】合肥招商章盛房地产开发有限公司【代理律师/律所】单明皓上海锦天城（合肥）律师事务所;张今上海锦天城（合肥）律师事务所【代理律师/律所】单明皓上海锦天城（合肥）律师事务所张今上海锦天城（合肥）律师事务所【代理律师】单明皓张今【代理律所】上海锦天城（合肥）律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】吴勇【被告】合肥招商章盛房地产开发有限公司【本院观点】招商房产公司与吴勇签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素。

就本案现有证据来看，招商房产公司提供的房产面积实测报告书、网签备案确认单及明码标价确认书等证据均明确记载案涉房屋建筑面积为99.53平方米。

【权责关键词】诚实信用原则反证过错诉讼请求缺席判决维持原判合同约定发回重审催告撤销欺诈执行新证据自认违约金支付违约金【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，招商房产公司与吴勇签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。

根据合同约定，吴勇除应当支付的首付款外，剩余房款应当办理按揭贷款，而吴勇在庭审中已经自认双方签订合同时因其自身个人征信问题导致银行不愿意配合为其办理按揭贷款，故案涉合同已无法履行，吴勇已构成违约，应承担违约责任。

关于违约金的问题，招商房产公司主张根据双方签订的补充协议第五条的约定，案涉合同解除吴勇应支付总房款10%的违约金，吴勇辩称该违约金过高。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素。

本案中，招商房产公司签订合同出售涉案房屋，并未发生实际损失，其主要损失应为可得利益损失。

在本案买卖合同解除后，招商房产公司可再次出售涉案房屋，其可得利益不会受到较大损失；且招商房产公司也未提供切实有效证据证明因吴勇的违约行为给其造成的具体损失数额。

故综合考虑双方合同履行情况、当事人过错程度及损失程度等综合因素，根据公平原则，本院酌定吴勇支付招商房产公司违约金10万元。

合同解除后，招商房产公司应退还吴勇购房款1108520元，为免当事人讼累，在本案中一并处理，扣除吴勇应支付的违约金10万元，招商房产公司还应向吴勇退还购房款1008520元。

关于案涉房屋建筑面积问题。

吴勇上诉主张案涉房屋建筑面积已经超过3%误差，因招商房产公司诉状中自述案涉房屋建筑面积是96.53平方米，故其有权退房并要求招商房产公司支付已付购房款的利息。

对此本院认为，就本案现有证据来看，招商房产公司提供的房产面积实测报告书、网签备案确认单及明码标价确认书等证据均明确记载案涉房屋建筑面积为99.53平方米，且招商房产公司在一审庭审中也陈述诉状中的房屋建筑面积96.53平方米系笔误，故吴勇该节上诉主张依据不足，本院不予采信。

吴勇上诉主张案涉房屋购房定金为11万元，但其并未提供证据证明。

根据招商房产公司一审提供的收据、解除协议通知书等证据可以证明案涉购房定金为10万元，故本院确认案涉房屋购房定金为10万元。

一审认定案涉房屋购房定金为1万元不当，本院予以纠正。

另双方当事人对于一审判决第一、二项内容均不持异议，本院予以确认。

综上所述，吴勇的上诉请求部分成立。

依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下【裁判结果】一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初9242号民事判决第一、二项，即“解除合肥招商章盛房地产开发有限公司与吴勇于2018年11月29日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》”；“吴勇于本判决生效之日起三十日内协助合肥招商章盛房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续”；二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初9242号民事判决第四项；三、变更安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初9242号民事判决第三项，即合肥招商章盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向吴勇退还购房款1008520元；四、驳回合肥招商章盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费4612元，由合肥招商章盛房地产开发有限公司负担2524元，由吴勇负担2088元；二审案件受理费4612元，由合肥招商章盛房地产开发有限公司负担2524元，由吴勇负担2088元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-01 03:10:17吴勇、合肥招商章盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书安徽省合肥市中级人民法院民事判决书（2020）皖01民终10289号上诉人（原审被告）：吴勇。

被上诉人（原审原告）：合肥招商章盛房地产开发有限公司。

法定代表人：周义勇,执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：单明皓，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张今，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。

上诉人吴勇因与被上诉人合肥招商章盛房地产开发有限公司（以下简称招商房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初9242号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

吴勇上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判吴勇无需支付招商房产公司违约金220852元；本案一、二审诉讼费用由招商房产公司承担。

事实和理由：1.案涉商品房买卖合同存在两个落款时间，违反了《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，属于欺诈合同。

2.吴勇于2017年5月遇到招商房产公司销售员张涛涛，经过多次沟通交流,觉得招商房产公司开发的雍华府小区不错,张涛涛多次让吴勇参与销售宣传活动,并同时让吴勇交款取得折扣,吴勇看上雍华府洋房第21栋101室,并交定金11万元。

21栋洋房出来按国家标价7折，21栋洋房总价为701万多,7折后500万左右,但等到21栋出房后价格却变成515万左右。

后了解，是招商房产公司上级领导不同意按7折,只能按7.2折。

先前销售部对折扣是有文字承诺,招商房产公司没有办法只好改动了21栋洋房101室的预售价。

故吴勇认为招商房产公司缺乏诚信，后申请退还定金,招商房产公司不退，吴勇被迫无奈只好与招商房产公司签买了7栋501号房屋。

3.一审法院开庭三次(举锤定言),先调解,调解不成后开庭，判决书记载一次,与事实不符。

4.《商品房买卖合同》第二条约定,房产企业在未取得《商品房预售许可证》前,不得收取任何性质的费用。

本案中，招商房产公司在没有取得预售证前收取了吴勇11万元。

5.一审中招商房产公司并没有陈述其诉状中自述的房屋建筑面积96.53平方米系笔误，一审法官直接在判决书中载明招商房产公司多次澄清诉状中的房屋建筑面积96.53平方米系笔误,与事实不符。

依据《商品房买卖合同》第五条第二款约定:面积误差比绝对值超过3%时,买受人有权退房并退利息。

现招商房产公司提出的建筑面积与合同约定面积超过3%了,吴勇有权解除合同，招商房产公司应退还房款并支付利息，一审未予处理不当。

招商房产公司辩称，1.案涉商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不存在违反强行法律规定，合法有效，吴勇称案涉《商品房买卖合同》系强迫其签订没有事实依据。

吴勇未按照合同约定履行办理按揭贷款手续，已构成付款逾期，至今已近两年之久，已构成严重违约，招商房产公司有权依据《商品房买卖合同补充协议》第5条之约定，行使合同解除权，并要求吴勇赔偿违约金。

2.吴勇违约恶意明显，其明确表示系自身逾期还款导致贷款银行无法批准其购房贷款，并一再强调在后来可以办理按揭贷款的情况下，并未将该笔贷款用来支付案涉房屋的购房款，而另作投资他用，上述事实一审判决书中已经予以载明。

吴勇的陈述已充分表明了其恶意违约的事实，理应按照合同约定承担违约金。

3.案涉房屋的建筑面积为99.53平方米系客观事实。

首先，民事诉讼证据规定第八条以及民事诉讼法解释第九十六条第1款规定，自认的事实与已经查明的事实不符的，人民法院不予确认。

然而，案涉房屋购房合同、补充协议、网签备案确认单、明码标价确认书以及《房屋面积实测报告书》中均明确记载案涉房屋的建筑面积为99.53平方米。

本案起诉状中误载的房屋面积与客观事实情况明显不符的情况下，不应适用自认规则。

同时，本案的争议焦点吴勇无法按期办妥银行按揭贷款的原因，案涉房屋的建筑面积并非系本案的审查范围和待证事实，并不影响招商房产公司的诉求。

此外，起诉中的误载并非招商房产公司的真实意思表示。

诉状中的陈述为：“根据《买卖合同》及《补充协议》约定案涉房屋的建筑面积为......”可见，对于案涉房屋的建筑面积，招商房产公司的真实意思表示明显系参照合同约定。

本案中，吴勇自始并未收房，并不存在主张房屋面积存在误差的事实基础，其也并未提供任何相反证据证明房屋存在面积误差，仅以起诉状中的误载内容作为其主张面积存在误差的依据，不仅缺乏事实和法律依据，更有悖于诚实信用原则。

综上所述，一审判决认定事实正确，适用法律恰当，请二审法院予以维持。

招商房产公司向一审法院起诉请求：1.确认招商房产公司与吴勇签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》于2019年9月12日解除；2.吴勇承担违约金220852元(以该房屋总价款10%向招商房产公司支付)；3.吴勇协助招商房产公司办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续；4.本案诉讼费由吴勇承担。