浅析集体建设用地征收补偿价格评估
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浅析集体建设用地征收补偿价格评估
作者：肖招娣
来源：《中国房地产业·下半月》2017年第05期
【摘要】快速城市化进程中，人口向城市聚集，城市建设不断加快，导致城市可用土地日益减少。同时，国家对保护耕地的力度不断加大，地方政府越来越多的征地和拆迁在集体建设用地上进行，因此集体建设用地征收补偿价格日益得到关注。目前，国内大多数地区集体建设用地征地补偿都是依据或参照耕地征地补偿标准来确定，耕地的价值基础是农业生产率，建设用地的价值基础是区位条件，可见依据或参照耕地征地补偿标准来确定集体建设用地的征地补偿应该是有欠缺的。因此，本文通过分析集体建设用地征收价格的特点，从如何完善公示地价的制定出发，简要阐述公示地价的制定思路，分析征收评估中各种方法运用的特点，为集体建设用地征收补偿标准的制定提供借鉴。
【关键词】集体用地；征收；补偿价格评估
1、集体建设用地征收价格的特点
1.1 土地所有权变更
集体土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序，给农民集体和个人补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有，土地所有权发生转移。
1.2 权利状况不同
国有土地所有权与集体土地所有权虽然都是土地所有权，但其权能却并不相等，主要表现在集体土地处分权权能的不完善。农民集体缺乏对土地的处分权，而这是土地所有权的核心权能，相伴的是有限的收益权。
1.3 法律支持程度不同
现阶段集体建设用地缺少与国有土地一样的法律地位，关于集体建设用地流转的立法也相对滞后，缺乏国家层面有力的法律支撑。
2、集体建设用地征收补偿价格评估方法
运用成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法评估集体建设用地征收价值时，其基本技术思路与评估国有建设用地一致，参照最新《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）进行评估，同时根据集体建设用地具有的特征，分析应用各种方法时需要注意的问题：
2.1 公示地价系数修正法
成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法
成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法 第一章总则 第一条为进一步规范集体建设用地整理与集中使用，推进节约集约用地，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）、《国土资源部关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发〔2005〕207号）和《中共成都市委成都市人民政府关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见（试行）》（成委发〔2008〕1号）等法律、法规和文件规定，结合成都市实际，制定本办法。 第二条成都市行政区域内集体建设用地整理与集中使用，适用本办法。 第三条集体建设用地整理与集中使用，是指依据土地利用总体规划和土地整理专项规划，通过实施土地整理，将原有零星分散的集体建设用地复垦为耕地后，原集体建设用地面积扣除新建农民集中居住区用地面积后，节约的集体建设用地按照"城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩"的方式集中用于城镇建设的行为。 集体建设用地整理与集中使用依据审批权限不同分为：由国土资源部、四川省国土资源厅批准的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目（以下简称挂钩项目）；由成都市人民政府批准的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目（以下简称拆院并院项目）。 挂钩项目或拆院并院项目由拆旧区和建新区（包括农民集中居住区和城镇建新区）两个部分构成，也可只安排拆旧区和农民集中居住区，节约的集体建设用地由市、县国土部门统
筹安排使用。 第四条集体建设用地整理与集中使用应当遵循以下基本原则： （一）充分尊重农民意愿，依法保护农民和集体经济组织的合法权益。 （二）符合土地利用总体规划、土地整理专项规划、城乡建设规划、产业布局规划和新农村建设规划。 （三）对田、水、路、林、村实施综合整治，并与农业产业化相结合。 （四）建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更加合理，集约节约用地水平逐步提高。 第五条市国土资源局负责全市范围内集体建设用地整理与集中使用的项目申报和监督管理工作。 区（市）县国土资源局负责本行政区域内集体建设用地整理与集中使用的项目申报和监督管理工作。 第二章集体建设用地整理 第六条各区（市）县应在开展土地资源专项调查的基础上分析本区域集体建设用地整理潜力，科学编制土地整理专项规划，并根据实施时序编制项目区实施规划。未编制土地整理专项规划和项目区实施规划的，不予批准开展集体建设用地整理工作。 第七条挂钩项目或拆院并院项目可由市、区（市）县人民政府及其出资成立的国有公司直接投资，也可由项目区域内的农村集体经济组织及其引入的社会资金投资。 第八条挂钩项目或拆院并院项目申报应具备以下要件： （一）土地整理专项规划和项目区实施规划（含文本、图件、附件及电子文档）；
集体用地评估指引
集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 （1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）； （2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）； （3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）； （5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。
3.依据 （1）《中华人民共和国物权法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国农村土地承包法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》； （6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）； （7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号） （8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014?61号）； （10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014?71号）。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。
(完整版)集体建设用地使用权审批程序
集体建设用地使用权审批程序 一、农村集体建设用地的使用范围： （一）概念所谓农村集体建设用地，是指城镇以外，广大农村和集镇范围内建设占用土地的总称。广义的讲，农村集体建设用地包括农业建设用地和农村非农业用地两大部分。目前，通常所说的农村集体建设用地是指农村非农建设用地。按照现行法律规定，农村集体建设用地的使用范围主要涵盖以下三个方面： （二）使用范围 1、兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地。包括： （1）乡镇办企业使用本乡镇集体所有的土地 （2）村办企业使用属于本村所有的土地 （3）村民组办企业使用本村村民组所有的土地 （4）个人办企业使用所在农民集体组织的土地按照现行法律规定，不允许乡 （镇）办企业使用村或村民组所有土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地，但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业。 2、乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。包括农村道 路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体所有的土地都是允许的。这主要是考虑到一些道路，水利设施及学校等，在本集体经济组织所有土地内无法安排，乡（镇）村无集体土地，也必须使用村民组的土地的实际情况。 如果乡（镇）企业建设用地在本集体经济组织内无法安排，也可以申请使用国有建设用地，申请使用国有建设用地的按照国有建设用地供应的政策规定办理。 3、申报条件：
（1）用地单位必须是农村集体经济组织或成员; （2）拟用土地必须属于本农村集体经济组织农民集体所有的； （3）符合乡（镇）土地利用总体规划； （4）必须是兴办企业或其他单位，个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业； （5）符合省（市、区）规定的用地标准 4、受理依据： （1）《中华人民共和国土地管理法》 （2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》 （3）《中华人民共和国城乡规划法》对申请事项不能取得行政许可的，即当面告知不予受理；对申请事项依法不属于本部门职权范围的，当面告知申请人向其他行政机关申请；对提交材料齐全且符合法定规定要求的，立即受理；如所交材料不全且可当场纠正，纠正后受理；如提交材料不全或不符合法定要求的，将在5 个工作日内一次性告知申请人，待补齐资料后再受理。 5 申报材料： （1）用地单位（人）申请书 （2）企业法人资格证书、营业执照、组织机构代码证、个人身份证复印件（3）发改委立项批复 4）建设项目可行性研究报告（或项目建议书） 5）村委会签定的用地协议书 6）村民同意签字
农村集体建设用地使用权流转管理办法
农村集体建设用地使用权流转管理办法 二○○四年六月二十二日 试行农村集体建设用地 使用权流转实施办法 第一章总则 第一条为加强农村集体建设用地使用权流转管理，规范农村集体建设用地使用权市场秩序，保障农村集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，促进土地资源优化配置和高效集约利用，确保农村社会的长期稳定和经济可持续发展，根据广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》和其他法律、法规、规章的有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。 第二条本市行政区域内农村集体建设用地使用权的流转，适用本办法。 第三条本办法所指的农村集体建设用地使用权流转，是指将农村集体建设用地一定年限的使用权出让、转让、出租和抵押等行为。 农村集体建设用地使用权流转，应当遵循自愿、平等、公开、公平的原则。 第四条农村集体建设用地使用权流转，必须符合下列条件： （一）经依法批准使用或取得的农村集体建设用地使用权； （二）符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划； （三）依法办理土地登记，领有土地权属证书； （四）界址清楚，没有权属争议。 第五条农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押农村集体建设用地使用权的，必须先经依法召开的村民会议讨论同意。 第六条农村集体建设用地使用权流转，流转双方当事人必须签订书面合同，向土地所在地的区国土资源部门申请登记，经审核符合本办法规定的流转条件的，区国土资源部门应当登记。 农村集体建设用地使用权出让、转让、出租、抵押，必须办理土地登记手续后才能生效。 第七条农村集体住宅用地使用权不得流转。
通过流转取得的农村集体建设用地不得用于住宅建设。 第八条使用农村集体建设用地的单位和个人必须按照城市和镇村建设规划、土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。 第九条出让、出租的农村集体建设用地使用权受法律保护，农村集体经济组织在合同约定的期限届满前不得收回。 有下列情形之一的，农村集体建设用地所有权人报经原批准用地的人民政府批准，可以收回已出让、出租的农村集体建设用地使用权： （一）为镇（街道）、村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的； （二）不按照批准的用途及其他使用条件使用土地的； （三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的； （四）出让、出租合同中约定的其他可以收回土地的情形。 因前款第（一）项原因收回农村集体建设用地使用权的，农村集体经济组织须与使用权人协商确定补偿数额。协商不成的，按房地产估价结果给予补偿。 第十条建立健全农村集体建设用地使用权公开交易制度。在本市各区范围内，按本办法要求应纳入公开交易范围的土地交易行为，应当在各区土地交易中心办理。 第十一条通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地上建成房屋的，应办理房屋产权登记。 第十二条市、区人民政府制定农村集体建设用地使用权流转收益的具体使用、分配和管理办法，由农业主管部门负责监督实施。 第十三条国家为公共利益的需要，可以对已出让、出租的农村集体建设用地进行征用，任何单位或个人不得进行阻挠。 征用已出让、出租的农村集体建设用地，对土地使用权人按房地产评估价进行补偿，对土地所有权人按征用耕地的补偿标准进行补偿。 征用已出让的农村集体建设用地，对土地所有权人的补偿不含青苗及地上物补偿费及劳动力安置补助费。 第十四条农村集体建设用地流转，应按国家规定缴纳有关税费。 第二章农村集体建设用地使用权出让 第十五条农村集体建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织将农村集体建设用地使用权在一定年限内让与给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付地价款的
农村集体建设用地使用权流转价值评估研究
农村集体建设用地使用权流转价值评估研究 发布时间：2016/1/22 来源：《中国资产评估》杂志 近几年来，中央和各地方对农村集体建设用地流转的重视程度逐渐加深， 2011-2014年中央一号文件对农村集体建设用地流转规范均有不同层次的涉及 和规定，而农村集体建设用地流转进程也在进一步加快，且在过程中日臻完善，但同时也存在价值混乱等问题。2015年，集体经营性建设用地入市试点在全国范围内展开。为保障农民现实利益，保护农村集体建设用地资产，出台相应的评估指导意见已成为当前亟待解决的现实问题。 以河北省景县2013年农村集体建设用地流转情况来看，流转面积大，涉及乡镇及农户范围广泛，流转已成为各乡镇普遍态势，且经营主体和流转方式多样化（见表1）。与此同时，关于农村集体建设用地的价值并没有确切的明文规定，农村集体建设用地流转在入市及价值评估方面依然存在较多问题。为解决这些问题，有必要明确集体农村用地流转价值构成并采取适用的价值评估方法，保障土地资源价值的实现。 一、文献综述 现阶段农村集体建设用地流转是土地制度改革的重要环节，国内学者关于农村集体建设用地使用权出让价值评估问题的研究主要围绕以下几方面： 农村集体建设用地基准地价研究。齐小军（2009）结合土地价值评估基础理论，深入研究了较为常用的土地估价方法并对各方法的特点进行比较分析。杨杰等（2010）结合具体的评估试点工作重点分析了农村集体建设用地基准地价评估特点和流程，强调指出实际评估过程中存在的主要问题并提出相应的解决办法，使得评估工作更加合理可行。 农村集体建设用地定级估价研究。陈立本（2009）通过概述农村集体建设用地使用权定级估价的理论基础，归纳了影响地价的因素，分析了农村集体建设用地界定范围、价值内涵和定级估价的涵义，综合评价不同级别土地价值。 农村集体所有建设用地使用权流转价值评估研究。张林楠（2010）调整了传统估价方法，基于价值构成、市场规则和估价原理创新性的尝试了法定补偿扩充法和准建设用地剩余法。刘金国（2011）构建了完整的土地价值体系，通过市场比较法和成本法评估了农村集体建设用地流转的经济价值，采用条件价值法评估了农村集体建设用地流转生态价值。江恩赐（2013）认为土地价值构成受到集体建设用地类型、权利类型和利用现状的影响，在构建完整土地价值的基础上，综合研究经济价值、生态价值及发展权价值评估思路得出农村集体建设用地流转完整价值。张洲（2014）区分了集体出让建设用地使用权和集体划拨建设用地使用权，明确各自价值内涵，以防评估价值存在矛盾。 综上所述，农村集体建设用地入市及使用权出让价值评估是我国城市化进程中存
农用地转集体建设用地
农用地转集体建设用地 Prepared on 22 November 2020
农用地转为集体建设用地 土地管理法将土地分为三类：农用地、建设用地和未利用地，并严格限制农用地转为建设用地。严格限制农用地转为建设用地的理由，法律上说了，是为了“保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地”，坚守18亿亩耕地红线。 本文所说的农用地，是指农民集体所有的农用地，不包括国家所有的农用地。所说的转成建设用地，是指转用后的建设用地仍属集体所有性质，而不是转成国家所有性质，土地所有权仍属农民，不属国家，所以这里不涉及到征收土地的问题。 农村集体的建设用地，按照法律规定，可以作为宅基地、乡镇企业用地（或叫工商业用地）和公益用地，但不得用于商品房地产开发建设，所以，将农用地转成建设用地，实际上就是三种情况：1、将农用地转成宅基地。2、将农用地转成乡镇企业用地。3、将农用地转成公益用地，重点为后两种情形。 根据土地管理法的规定，要将农用地转成建设用地，必须办理农用地转用的审批手续。如果未办妥这种审批手续，而将农用地用于非农业用途，则属非法占地行为，严重者将构成非法占用农用地罪。 一、如何将农用地转成乡镇企业用地 乡镇企业用地包含两种具体情况，第一，农村集体经济组织或村民委员会兴办乡镇企业使用的建设用地。第二，农村集体经济组织或村民委员会与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业使用的建设用地。 根据政府规定，农村集体经济组织或村民委员会申请将农用地转成乡镇企业用地，按以下程序办理： 1．项目立项。项目单位向发展改革部门申请办理建设项目审批(或核准、备案)手续。 2．申请规划条件。项目单位持项目批准(或核准、备案)文 件，向规划部门申请规划选址。属于征地留用地的项目，项目单位可按规定持留用地指标核定书直接向规划部门申请规划选址。规划部门出具规划红线并提供规划条件。村民委员会(或村集体经济组织)利用未经规划、国土房管等部门依法审批的本集体所有的建设用地兴办非公共设施和公益事业项目，经批准补办手续，有留用地指标未兑现的，应首先核减留用地指标。
农村土地综合整治由农用地整理和建设用地整理两大类组成
农村土地综合整治由农用地整理和建设用地整理两大类组成。 记者在市国土局了解到，投资者既可以通过农村土地综合整治获得建设用地指标，也可以在农交所购买建设用地指标。 现在土地综合整治的主体是农民集体和农户，是否参与、如何筹资、怎样建房、收益分配等重大事项都由农民集体和农户自主决定。其中涉及农民集体产权的由农民集体讨论决定，涉及农户产权的由农户自主决定，乡镇和村只是土地综合整治的组织者。 按照规定，整治项目立项需向当地县级国土部门申请，农民集体和农户可以自己作为申报主体，持立项批复到农交所挂牌，寻求投资者，如果不在农交所挂牌，能通过其他渠道找到投资者也可以。"企业在立项的时候，就可以参与进去，跟农民签订合同约定建设用地指标的归属。"市国土局相关负责人说。 据记者了解，在实际操作过程中，农户的集体建设用地很少，一般不作为整治项目的申报主体，大多数是整村推进，或者几个村联合申报，而且一般会委托他人或者其他经济组织申报，比如委托具有农村土地综合整治经验的社会投资人或者各县的土地整理中心组织申报。 而如果投资者整理出来的建设用地指标比较多，用不完，就可以拿到农交所出让。得者不用，可以再转让。 指标落地必须要有项目 指标只是指标，不是土地使用权。要想取得集体建设用地，还需让指标落地。 就地使用集体建设用地。实施整治项目的投资者，需要使用整治项目所在乡（镇）符合规划范围内集体土地的，可依法按程序，经批准后，通过集体建设用地流转的方式，依据验收后确定的面积就地使用集体建设用地。 建设用地指标落地情况大致可分为两类。首先，需要使用整治项目所在乡（镇）符合规划范围内集体土地的，可依法按程序，经批准后，通过集体建设用地流转的方式，依据指标面积就地使用相应面积的集体建设用地。还有一种情况是，指标的异地使用，成都市行政区域内规划的有条件建设用地区农用地转为建设用地，必须持有同面积的《建设用地指标证书》。鼓励非公益性项目在符合规划的区域，使用集体建设用地，确需征收为国有土地的，依法实施征收。通过使用指标征收的国有建设用地必须要采取招标、拍卖、挂牌的方式在成都市土地拍卖中心公开出让。 凡是要改变土地性质，把集体用地征用为国有用地的，必须获得省国土资源厅批准。凡是跨县使用的建设用地指标，不管是否改变集体建设用地性质，都必须获得省国土资源厅批准。其余不改变土地所有权性质和不跨县使用建设用地指标的，只需成都市国土局批准即可。 在市国土局了解到，建设用地指标落地必须通过项目落地。 利益分配向农村倾斜
集体建设用地定级与基准地价评估技术指引0408-清稿
集体建设用地定级与基准地价评估技术指引 （征求意见稿） 为规范集体建设用地级别划分与基准地价评估（以下简称“定级估价”）技术行为，促进城乡公示地价体系一体化建设，制订本指引。 本指引的内容为集体建设用地在参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）开展定级估价工作时，应特别关注的技术要点、技术环节和需强调的内容。 1.适用范围 本指引适用于集体建设用地定级估价专业行为。本指引所称集体建设用地，是指土地所有权属于集体经济组织，土地用途为建设用地，土地利用方式符合城乡土地制度、规划管制及相关政策要求的集体土地。 2.引用标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程 GB/T 18507-2014 城镇土地分等定级规程 GB/T 21010-2017 土地利用现状分类
集体土地使用权地价评估技术指引（征求意见稿）（中估协发〔2016〕18号）。 3.法律政策依据 （1）《中华人民共和国物权法》 （2）《中华人民共和国土地管理法》 （3）《中华人民共和国担保法》 （4）《中华人民共和国资产评估法》 （5）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过） （6）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）（7）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号） （8）《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号） （9）《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号） （10）《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号） 4.总则 4.1 范围和对象的界定
资产评估收费标准
资产评估收费标准 发文标题: 关于贯彻实施《资产评估收费管理办法》尽快做好资产评估收费管理工作的通知 发文文号: 中评协[2009]199号 发文部门: 中国资产评估协会 发文时间: 2009-12-04 实施时间: 2009-12-04 失效时间: 法规类型: 综合管理法规 所属行业: 社会服务业--会计师事务所等中介机构 所属区域: 全国 发文内容: 各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会(注册会计师协会): 为规范资产评估收费行为～维护社会公共利益和当事人的合法权益～促进资产评估行业健康发展～国家发展改革委、财政部联合发布了《资产评估收费管理办法》(发改价格[2009]2914号)。为贯彻执行《资产评估收费管理办法》～做好资产评估收费管理有关工作～现将有关事项通知如下: 一、高度重视～积极配合。国家发展改革委、财政部联合发布的《资产评估收费管理办法》是资产评估收费制度的重大改革。按规定收费关乎评估报告质量和评估行业健康发展～关乎国家财产和经济安全。各地方协会要高度重视～积极配合省级财政部门、价格主管部门做好资产评估收费管理相关工作。
二、测定标准～统一参照。为了给各地制定具体的评估收费标准提供参考依据～我会通过对全国资产评估行业收费情况的两次调查分析～并查阅国家统计局公布的1992至2008年各年的通货膨胀率～结合今后几年内经济增长、物价指数 1 继续上涨～并参照注册会计师、律师等中介行业的收费标准等因素～提出了资产评估收费水平的测算标准。 (一)计件收费 计件收费平均标准分为六档～各档差额计费率如下表: 差额定率累进收费表 (二)计时收费 计时收费平均标准分为四档～各档计时收费标准如下: 法人代表(首席合伙人)、首席评估师(总评估师):300-3000元/人?小时, 合伙人、部门经理:260-2600元/人?小时, 注册评估师:200-2000元/人?小时, 助理人员:100-1000元/人?小时。 三、严密组织～认真贯彻。各地方协会要严密组织～将国家发展改革委、财政部联合发布《资产评估收费管理办法》迅速转发各资产评估机构～组织资产评估机构学习领会文件精神～认真贯彻实施。
成本法评估集体建设用地使用权的几个问题
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/e411854774.html, 成本法评估集体建设用地使用权的几个问题作者：王梅中 来源：《中国房地产》2012年第02期 一、上海市集体建设用地的评估方法 就估价方法而言，集体建设用地使用权（以下简称集体土地）与其他性质的土地使用权一样，通常可采用成本法、收益法和市场比较法等进行评估，然而集体土地在现行法律下还不允许与国有土地一样进入土地一、二级市场进行出让或转让，上海市试行的农村集体建设用地流转，是以合作、入股、联营、置换等方式而不是直接以买卖方式流转，所以在对集体土地评估时，难以获得市场交易案例，也就难以采用市场比较法评估集体土地。集体土地大部分为工业企业用地，由于多种原因，一般不适宜采用收益法进行评估。因此，成本法就成为集体土地评估的最主要、最常用的方法。 二、成本法的基本公式及内涵 在运用成本法对集体土地评估时，其一般公式为：土地价值=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润+土地增值收益。其基本公式的内涵包括以下几方面内容。 （一）土地取得费用 1.耕地开垦费 按上海市物价局等四局委发布的《关于制定耕地开垦费等征收范围和标准的通知》所规定的计费标准计算，即为37. 5元/平方米（每亩2. 5万元）。计算了这笔费用后，原来政府规定的垦复基金、耕地有偿置换费就不再重复计算。 2.新菜地开发建设基金 如果估价对象为经批准占用蔬菜保护区、蔬菜非保护区或蔬菜园艺场土地的，评估时要计算“新菜地开发建设基金”，其标准分别为每亩4. 5万元、3. 3万元和7. 5万元，如果估价对象是这些区、场内属于非耕农用地的，则其计费标准分别为每亩3万元、1. 8万元和6万元。需要注意的是，评估中如计算了新菜地开发建设基金的，就不再计算耕地开垦费。 3.土地补偿费和青苗补偿费 按照上海市物价局、财政局的规定，只要区分、判断准确估价对象是常年蔬菜地还是其他耕地即可。在计算上述耕地开垦费、新菜地开发建设基金、土地补偿费和青苗补偿费时，我们还必须注意估价时点的问题，因为在不同的时点上，取费标准可能不一样。
集体建设用地转变为国有建设用地操作细则
附件5： 集体建设用地转变为国有建设用地操作细则 为进一步推动我区城市更新（“三旧”改造）工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府…2009?78号）、《关于推进“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办…2009?122号）、《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》（佛府办…2009?261号）等文件精神，本着节约集约用地、盘活存量土地、尊重历史、兼顾现实的原则，现就城市更新实施过程中涉及集体建设用地转为国有建设用地问题，制定如下操作细则： 一、办理条件 城市更新项目中的集体建设用地，符合下列条件的，可由村（居）集体经济组织申请转为国有建设用地： （一）已认定为区城市更新项目并已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围； （二）土地权属清晰，无争议，已取得集体土地所有权证； （三）该建设用地已办理合法用地手续； （四）符合土地利用总体规划和城乡规划； （五）经本集体经济组织成员大会（经济联合社一级集体经济组织的，也可由成员代表会议）2/3以上表决同意。 二、办理程序：
符合上述条件的集体建设用地，按以下程序办理转为国有建设用地手续： （一）提交申请 项目土地所有权人，即村（居）集体经济组织作为申请人，按要求向国土所提交以下报批申请材料。 所需材料如下（一式两份）： 1.农村集体经济组织的申请表及申请材料（包括:申请书、表决材料、示意图）； 2.建设用地来源合法的证明材料（用地批文/土地登记卡、集体土地使用证）； 3.土地权属证明（集体土地所有权证及权属情况汇总表）； 4.申请用地已纳入“三旧”改造规划、年度实施计划的相关材料及认定批复(含改造方案及批复); 5.区规划部门意见； 6.房产证明或声明（有房产证的须提供房产证，若宗地上的建筑物产权人与申请人不一致的，必须取得建筑物产权人的书面同意）； 7.申请人组织机构代码证、法定代表人证明书（或任职证明）、法定代表人身份证等。 8.勘测定界报告及勘测定界图； 9. 标图建库地块示意图（07年影像图）； 10.最新的1:10000分幅土地利用现状图（2014年现状图、
集体建设用地使用权评估的探讨
关于上海市集体建设用地使用权评估的探讨 文章来源：上海万隆资产评估公司杨静文章发布: 上海市资产评估行业质量技术指导委员会发布日期：2005-6-18 20:59:03 我国地域辽阔，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，我国土地按所有权分类可分为国家所有土地和农民集体所有土地两种；根据国土资源部《全国土地分类（试行）》中的规定，我国土地按土地利用现状分类可分为农用地、建设用地和未利用地三大类。本文将探讨的是上述土地分类中的上海市集体建设用地使用权的评估问题。 一、集体建设用地使用权的有关法律法规的规定 目前，关于集体土地使用权流转方面的规定主要有：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。另根据《关于上海市农村集体土地使用权流转的试点意见》[沪府办（2001）54号]中的规定，“允许采用土地使用权的合作、入股、联营、置换等流转方式，参与兴办除商品房开发以外的工业、商业、旅游、娱乐、金融、服务业等经营性项目的建设。土地流转的收益可以一次性或分期取得，流转地价应充分体现土地的用途级差和地区级差。”由此可见，集体建设用地使用权与国有土地使用权在流转上是存在较大差别的，集体建设用地使用权具有不得出让、转让等限制条件，这就决定了集体建设用地使用权价值与国有土地使用权价值之间存在区别。 二、集体建设用地使用权评估方法的选择 因集体建设用地使用权目前在流转上受到限制，而其价值是客观存在的，故在评估方法上一般多采用成本法，在条件许可的情况下，也可采用市场比较法、收益法。下面着重探讨成本法下的集体建设用地使用权评估思路。 三、采用成本法评估集体建设用地使用权
房产评估收费标准
浙江省物价局关于制定资产评估 收费标准的通知 浙价服〔2011〕90号 各市、县（市、区）物价局，省资产评估协会： 为进一步规范资产评估收费行为，维护社会公共利益和当事人的合法权益，促进我省资产评估行业的健康发展，根据国家发展改革委、财政部《关于发布〈资产评估收费管理办法〉的通知》（发改价格〔2009〕2914号）精神，结合我省实际情况，制定了我省资产评估收费标准，现就有关事项通知如下： 一、资产评估收费是指经省级以上财政主管部门批准设立的资产评估机构，依据相关法律法规和国家有关规定，接受委托开展资产评估服务所收取的费用。二、资产评估收费实行政府指导价和市场调节价。资产评估机构提供法律法规和国家有关规定要求实施的资产评估服务（以下简称“法定资产评估服务”），实行政府指导价；提供自愿委托的资产评估及相关服务（以下简称“非法定资产评估服务”）实行市场调节价。法定资产评估服务业务范围说明见附件。 三、法定资产评估服务可实行计件收费、计时收费或计件与计时收费相结合的方式。计件收费基准收费标准见附件，具体收费标准可根据评估工作的难易程度、工作量的大小及对评估人员的技能水平、评估质量和时间等要求，由资产评估机构按照上浮不超过20%，下浮不低于经营成本的原则，与委托人协商确定。 计时收费具体标准由省资产评估协会确定，报省物价局备案。 四、资产评估机构应在经营场所、交费地点的醒目位置公布收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。 五、各级政府价格主管部门应加强对资产评估收费的监督管理，对违反规定乱收费的，应依法查处。 六、涉及农村住房改造建设、中小学校舍安全工程建设的资产评估收费，应按规定减半收取。
成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法
成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法
成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法 2008年7月27日 第一章总则 第一条为进一步规范集体建设用地整理与集中使用，推进节约集约用地，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）、《国土资源部关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发〔2005〕207号）和《中共成都市委成都市人民政府关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见（试行）》（成委发〔2008〕1号）等法律、法规和文件规定，结合成都市实际，制定本办法。 第二条成都市行政区域内集体建设用地整理与集中使用，适用本办法。 第三条集体建设用地整理与集中使用，是指依据土地利用总体规划和土地整理专项规划，通过实施土地整理，将原有零星分散的集体建设用地复垦为耕地后，原集体建设用地面积扣除新建农民集中居住区用地面积后，节约的集体建设用地按照"城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩"的方式集中用于城镇建设的行为。 集体建设用地整理与集中使用依据审批权限不同分为：由国土资
源部、四川省国土资源厅批准的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目（以下简称挂钩项目）；由成都市人民政府批准的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目（以下简称拆院并院项目）。 挂钩项目或拆院并院项目由拆旧区和建新区（包括农民集中居住区和城镇建新区）两个部分构成，也可只安排拆旧区和农民集中居住区，节约的集体建设用地由市、县国土部门统筹安排使用。 第四条集体建设用地整理与集中使用应当遵循以下基本原则：（一）充分尊重农民意愿，依法保护农民和集体经济组织的合法权益。 （二）符合土地利用总体规划、土地整理专项规划、城乡建设规划、产业布局规划和新农村建设规划。 （三）对田、水、路、林、村实施综合整治，并与农业产业化相结合。 （四）建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更加合理，集约节约用地水平逐步提高。 第五条市国土资源局负责全市范围内集体建设用地整理与集中使用的项目申报和监督管理工作。 区（市）县国土资源局负责本行政区域内集体建设用地整理与集中使用的项目申报和监督管理工作。 第二章集体建设用地整理
乡村建设用地整理工作方案
乡村建设用地整理工作方案 为加强土地管理、规范农村建设用地复垦工作、助推城乡统筹和新农村建设，按照《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《市农村建设用地复垦项目管理规定（试行）》（渝国土房管发〔〕495号）和《市国土房管局关于进一步规范农村建设用地复垦工作的通知》精神，结合我县实际，特制定如下实施方案。 一、指导思想 全面落实“珍惜和合理利用每一寸土地”基本国策，以邓小平理论、三个代表”重要思想和科学发展观为指导。努力通过农村建设用地复垦，实现城乡建设用地增减挂钩和全县耕地占补平衡，储备建设用地资源，为全县经济社会发展用地提供保障。 二、基本原则 （一）坚持符合土地利用总体规划和土地整理复垦开发规划的原则。 （二）坚持政府主导、部门配合、先易后难、分步实施、齐抓共管的原则。（三）坚持维护土地权利人的合法权益，遵循实事求是、因地制宜和依法、自愿、有偿的原则。 （四）村、组集体使用的农村建设用地复垦，应经该集体经济组织三分之二以上成员同意。
三、工作目标 完成农村建设用地复垦项目申报20000亩，新增耕地面积5000亩。 四、工作步骤 （一）动员部署（年8月20日前） 召开县、乡镇、村、组动员大会，全面部署全县农村建设用地复垦工作。（二）项目选址、申报（年8－11月） 各乡镇人民政府按照集体建设用地复垦相关政策规定，完成复垦地块清查、统计，组织土地权利人（复垦项目区集体经济组织或原土地使用权人）完善相关资料后向县土地整理中心提出项目申请。 1.申报条件 （1）土地权利人自愿。 （2）实施区域相对集中，项目可以村或组为单位实施。一个项目可由不超过2个片区组成，但不得突破同一乡镇2个行政村的范围；一个片区可由不超过20个片块组成，但不得突破一个行政村的范围；一个片块可由不超过相对集中的10个点（图斑）组成，但不得突破一个组的范围。 （3）复垦后具备宜农用途的管护利用条件。 （4）复垦片块能确保实施，实施期限与项目实施方案同步，最长年限原则上不得超过半年。 2.申请复垦地块主要类型 （1）已废弃宅基地和一户双宅的须复垦宅基地； （2）废弃公路和废弃仓库、晒坝； （3）废弃的乡镇（村）企业用地、砖（瓦）窑、矿山等建设用地；
集体建设用地估价中疑难问题的探讨
1 真理惟一可靠的标准就是永远自相符合--- 集体建设用地估价中疑难问题的探讨 集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，造成估价结果的不合理性，多家估价的局面。出现难以规范，甚至出现多头政策、制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为 经济发展服务。一、集体建设用地估价中疑难问题的形成? (一)法规、政策的滞后 改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转(使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押)做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已 经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。 (二)开发建设的随意性 由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。 2 真理惟一可靠的标准就是永远自相符合---
)变现能力差(三、法规的不健全，规划使用集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、集、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；3不合理；2、交易量小造成市场窄体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；4 、存在一定的违法风险。小没有可参照的依据；5 使用风险较大(四)、使用权的1集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：、面对的所有权主体是农民集体且在土地的2取得没有法律、法规的充分保护；、有些集体土地上的建设不符合土地总体3使用上可能有违规违法行 为的存在；利用规划和城市建设总体规划。)与国有土地在权利上的差别(五、面对1就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。)镇集体建设用地面对的所有者是乡(的所有权主体不同。国有土地所有者是国家，、法律、政府或村农民集体。换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别，2国有建设用地使用权是土地使用者在诸多法律法规的保护政策的支持程度不同。下，按照严格的程序来完成的。集体建设用地取得过程是土地使用者和土地所有者基本上按照双方的意愿来完成，这种使用权的形成人为因素太大，反映在土地、规划条件不使用权价格上具有不确定性。其实这就是法律赋予权利的差别；3同。国有土地是在符合如下条件下进行。第一、符合城市建设总体规划；第二、符合土地总体利用规划；第三、符合土地年度利用计划。集体土地使用权大都位 3 真理惟一可靠的标准就是永远自相符合---
评估收费标准中评协[2009]199号
中评协[2009]199号《关于贯彻实施《资产评估收费管理办法》尽快做好资产评估收费管理工作的通知》 中评协[2009]199号 各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：为规范资产评估收费行为，维护社会公共利益和当事人的合法权益，促进资产评估行业健康发展，国家发展改革委、财政部联合发布了《资产评估收费管理办法》（发改价格[2009]2914号）。为贯彻执行《资产评估收费管理办法》，做好资产评估收费管理有关工作，现将有关事项通知如下： 一、高度重视，积极配合。国家发展改革委、财政部联合发布的《资产评估收费管理办法》是资产评估收费制度的重大改革。按规定收费关乎评估报告质量和评估行业健康发展，关乎国家财产和经济安全。各地方协会要高度重视，积极配合省级财政部门、价格主管部门做好资产评估收费管理相关工作。 二、测定标准，统一参照。为了给各地制定具体的评估收费标准提供参考依据，我会通过对全国资产评估行业收费情况的两次调查分析，并查阅国家统计局公布的1992至2008年各年的通货膨胀率，结合今后几年内经济增长、物价指数继续上涨，并参照注册会计师、律师等中介行业的收费标准等因素，提出了资产评估收费水平的测算标准。
（一）计件收费 计件收费平均标准分为六档，各档差额计费率如下表： 差额定率累进收费表 （二）计时收费 计时收费平均标准分为四档，各档计时收费标准如下： 法人代表（首席合伙人）、首席评估师（总评估师）：300-3000元/人?小时； 合伙人、部门经理：260-2600元/人?小时； 注册评估师：200-2000元/人?小时； 助理人员：100-1000元/人?小时。 三、严密组织，认真贯彻。各地方协会要严密组织，将国家发展改革委、财政部联合发布《资产评估收费管理办法》迅速转发各资产评估机构，组织资产评估机构学习领会文件精神，认真贯彻实施。
国土资源部将下发农村集体建设用地使用权出让和转让办法
为农业农村农民提供优质服务 土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地 对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件在全国范围内启动“万村整治”示范工程建设，以村为单位，按照“农民自愿、权属清晰、改善民生、因地制宜、循序渐进”的总要求，开展土地整治活动，实行“全域规划、全域设计、全域整治”。部重点抓好1000个国家级示范点，各省(区、市)开展9000个省级整治示范工程建设 各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权、二次分配政府参与”的原则，出台和试行集体建设用地有偿使用收益分配办法。部将研究建立集体建设用地有偿使用有关税费征缴和分配办法，保障集体土地所有权人和使用权人在集体建设用地有偿使用和流转等活动中的土地权益 各市、县国土资源管理部门要在省级下达的农村建设用地指标中，单列宅基地指标，保障农村居民住宅建设用地 凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续，由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标
为切实保证《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（中发〔2009〕1号）的贯彻落实，日前出台的《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（以下简称《意见》）强调，要为农业稳定发展、农民持续增收、城乡统筹发展提供优质服务，同时坚持严格规范管理，依法依规办理农业和农村各类用地手续。 《意见》要求，切实保护耕地，为农业稳定发展奠定物质基础。一要严格政府耕地保护目标考核和审计，落实耕地保护责任。各地要将《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》（下称《纲要》）确立的耕地保护目标和任务层层分解落实，作为政府耕地保护责任目标考核的主要内容。国土资源管理部门要协同审计、监察等部门，尽快建立耕地和基本农田保护的领导干部离任审计制度。 二要稳定基本农田数量和质量，实行永久保护。各地要结合土地利用总体规划修编，调整好基本农田布局，对规划确定的基本农田落实到地块和农户，采取特殊保护措施，实行永久保护。在土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地。 三要积极探索建立基本农田经济补偿机制，调动各方保地养地种粮的积极性。国土资源部将及时总结各地经验，配合财政部门尽快开展基本农田保护补偿机制试点，研究和建立约束和激励并行的基本农田保护新机制。 《意见》强调，加快土地确权登记，全面建设与健全严格规范的农村土地制度要求相适应的土地产权制度。一是明晰农村土地产权，依法确定集体土地所有权主体。集体土地所有权登记要根据法律规定，加快明确农民集体土地的主体。以此为前提，推进集体土地的登记发证。二是按照急需优先原则，加快推进农村土地确权登记发证工作。对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接，确