预告登记在强制执行程序的效力

1 / 9 预告登记在强制执行程序的效力 一、预告登记在我国强制执行程序中的效力现状

（一）立法不健全。随着我国房地产产业的崛起，预告登记制度成为我国房地产产业中一项举足轻重的新制度。目前，我国对预告登记作出具体规定的主要有《物权法》及其解释和相关条例细则。随着《物权法》的颁布，其中第20条首次以法律的形式确认了预告登记，这一举措不失为我国物权法的一大进步，不仅明确了预告登记制度在物权法中的独特地位，还推动了我国房地产领域法律的发展。但是该条的规定仅仅简单几句话，对预告登记的适用范围和失效条件作出了笼统的规定，没有明确规定预告登记的效力，更不用说预告登记在法院强制执行程序中的效力了，相对于预告登记这一复杂制度而言，这几条简单的法条略显单薄。自《物权法》颁布以来，很多学者争相研究预告登记制度，笔者通过对文献的大量检索发现，他们更多的是研究预告登记的性质问题或者是重点研究《物权法》第20条内容，往往忽视其效力的可研究性。预告登记的效力作为该制度的核心，在立法上 2 / 9

甚至是理论界的地位不高，具体到预告登记在强制执行程序的效力问题的相关规定或是学术理论更是少之又少。这样的立法背景下根本解决不了预告登记制度在不动产交易过程中带来的弊端。面对日新月异的案例纠纷，仅依据这一条款是远远不能解决根本问题的，所以在司法实践中经常会暴露出其高度原则性的弊端，无法完美地契合司法实践的需要。比如《协助执行通知》第15条和《查、扣、冻规定》第17条，其条文细化了预告登记在强制执行程序中的效力，但是强制执行是个复杂的司法程序，不仅包括金钱债权执行，还涉及非金钱债权执行，而且这两种执行程序性质不同，面对不同的情况，处理方式也不同，上述规定只是预告登记在强制执行程序中多样类型的一个方面，这对于解决不同性质的纠纷是远远不够的。纵观世界各国对预告登记效力的法律规定，和我国立法相比较，德国民法对其规定算是比较先进且相对完善的。因此，笔者建议，我国在立法方面可以详细研读德国民法的相关规定，并结合现有的制度，从德国民法中吸收适合我国的精华部分予以借鉴。笔者认为，首先应该给预告登记定位，准确的定位可以充分发挥其功能。其次结合自身的条件，对预告登记的效力问题重点研究，尤其是其在强制执行程序中的效力，以期打造我国特有的预告登记制度。（二）司法实务裁判标准不一。以关键词“预告登记”检索，共检索出中国裁判文书网有关预告登记纠纷的民事案件86321件，其中涉及处分的案件有11244件，约占13%，涉及查封的有9355件，约占10%，涉及拍 3 / 9

卖的有8966件，约占10%。可以看出预告登记进入强制执行程序的案件所占比例不小。笔者通过对中国裁判文书网检索，发现2010年-2018年，全国法院涉及预告登记的民事案件逐年递增（见图1）。由此可见，预告登记在实践中被广泛运用并引起不少纠纷。通过比较分析高院及最高院的司法案例，笔者发现，针对强制执行程序中预告登记的效力判决，不同的法院所持观点不同，作出的判决结果也不都一致。面对越来越多的预告登记纠纷，我国现行法律对经预告登记的不动产是否可以对抗法院强制执行的效力，一直未能予以明确系统的规定，再加上相关配套法律法规不健全，因此，对于实践中的执行案件，由于法院的裁量标准不一，导致此类纠纷的处理结果并不同一。综合而言，针对预告登记在强制执行程序中的效力问题，立法方面，法律规定简单笼统，相关配套法律法规不全面；实务中，司法实践处理标准不统一，各级各地法院裁判结果不同。随着民事纠纷复杂程度不断提高，仅依靠几条法规和相关解释规定难以解决纠纷中的核心问题。而预告登记在实践中发挥的作用越来越重要，必须先明确其效力，才能对其研究的更透彻。针对这个问题，立法上亟需颁布新规或者新的司法解释以释明预告登记在强制执行程序中的效力，以发挥预告登记在不动产交易中的真正意义。 4 / 9

二、我国强制执行程序中预告登记的效力探析 （一）金钱债权执行。1.预告登记能否对抗拍卖、变卖等处分性的执行措施。有观点认为，为使预告登记制度良性运作，《物权法》第20条中的“处分”一词，就包括了作为民事执行措施的拍卖、变卖等处分性措施，因此预告登记可以排除强制处分。上述提倡的可行性和必要性是有待考究的，一方面，随意扩大法律语词的内涵不利于法律适用的稳定性，毕竟将“处分”仅限定于基于法律行为对于不动产物权所为的处分，在以往的司法实践中形成了比较稳定的行为模式，轻易的改变是不恰当的；从另一个层面上讲，不论是不动产的处分还是法院的强制执行过程中，预告登记权利人的权益也要得到充分的保障，赋予其对抗法院强制执行标的物的权利是必要，但是最终是否要通过扩大“处分”的内涵来达到这一目的却不见得是必要的。基于对《异议复议规定》第30条的理解，在司法实践中，预告登记可以排除拍卖、变卖等处分性的执行措施，对抗强制执行。笔者认为，为了简便执行程序流程，选择直接承认预告登记对抗拍卖、变卖可能更有实操性。因此，司法解释作出这种规定必然是考虑了多方面的原因才下的定论。2.预告登记能否对抗查封、扣押等保全性的执行措施。基于上述对《异议复议规定》第30条的理解，预告登记 5 / 9

可以排除拍卖、变卖等处分性的执行措施，但是并不代表预告登记同样可以排除查封、扣押等保全性措施。因为预告登记是为了减弱债权人目的实现不了的风险，其不同于本登记，仅有预告登记并不代表取得不动产所有权。我国以登记生效主义认定物权。未经登记的不动产权转让，第三人符合《物权法》第106条之规定，可以取得不动产的所有权。预告登记权利人不是不动产的物权人，其无权提出执行异议从而排除查封、扣押等执行措施。从另一个层面来说，查封、扣押等保全性的执行措施，其目的是为了更好的执行，不会直接影响本登记这一目的达成。只有当预告登记权利人证明其按照约定已经符合取得预告登记物权的条件，可以确定地取得不动产物权时，法院才应解除查封，在我国理论界，绝大部分学者也认同这一观点，司法实务中也是按照这一观点操作的。（二）非金钱债权执行。上文所述，其前提条件是在金钱债权执行程序中。如果申请执行的债权系以不动产为标的，即在非金钱债权执行中，预告登记能否予以排除强制执行？在程某与郑某案外人执行异议之诉一案中，湖北高院持这样的观点，预告登记不代表对房屋实际享有所有权，房屋预告登记权利人不是房屋物权的所有人，且其不满足《查、扣、冻规定》第17条的排除强制执行的条件，故其对该房屋的物权转让请求权不能对抗法院的强制执行。根据《执行异议和复议规定》第24条和25条的规定，预告登记的债权具有一定的物权效力，而申请执行的债权仍为普通债权，根据物权的优先性原则，物权优先于债权。 6 / 9

预告登记的物权效力如果不能排除强制执行的债权，理论上的债权顺位关系就乱了，预告登记的意义也会随之大打折扣。当预告登记在强制执行依据之前已经存在时，基于司法裁判的终局性特征，法院不能够以该不动产上存在预告登记而对其不予执行。此时，预告登记不能对抗法院的强制执行。执行过程中，法院基于对执行申请人权益的保护，并不会因预告登记中止执行程序。法院判决生效后，则该判决具有强制执行效力，权利人申请预告登记后，此时其请求权则可以对抗强制执行的效力。

三、强制执行程序中预告登记当事人及第三人之程序救济 （一）预告登记与执行行为异议。预告登记权利人的权利不应仅限于不动产转让过程中，也应当将其纳入执行这一救济程序中，否则，执行程序就不能称之为保护债权人、物权人的救济程序。人无完人，法官亦是如此。在强制执行程序中，不可能所有的程序都让人满意，难免会出现一些错误。如果是违法的执行程序，必然不能满足实现公平正义的目的。因此，为了使得人民的利益得到最充分的保障，错误的判决或者裁定毫无疑问应当被纠 7 / 9

正或者撤销。预告登记权利人及第三人的合法权益在执行程序中亦需要保护，当法院强制执行程序中出现执行瑕疵，其合法权益因此受到损害时，可以根据《民事诉讼法》第225条，提出执行行为异议来中止法院的执行程序，以此维护自身权益。（二）预告登记与执行异议之诉。在金钱债权的强制执行中，此时分两种情形。第一，当被执行人为预告登记义务人时，预告登记权利人享有不动产的债权请求权，此时，可以以该请求权向法院提出执行异议。如果法院驳回，则其可以依据《民事诉讼法》第227条提案外人异议之诉。第二，当被执行人为预告登记权利人时，由于预告登记并未改变不动产物权归属，不动产仍归预告登记义务人所有。若预告登记权利人向法院提出异议，法院驳回，则预告登记义务人可以提案外人异议之诉予以救济。在非金钱债权的强制执行中，如果预告登记先于强制执行依据发生，如上文所述，预告登记不具备阻止法院强制执行的能力。若预告登记权利人提起执行异议，法院以不动产上存在预告登记为由而中止执行，预告登记义务人之债权人可以向法院提起执行异议。异议被驳回后，仍可以提起执行异议之诉来救济。如果预告登记在强制执行依据之后发生，预告登记具备阻止法院强制执行的能力。故同样的情形下，权利人可以以其所享有的债权请求权向法院提起执行异议，如果法院驳回其异议，预告登记权利人可以提案外人异议之诉予以救济。（三）其他救济途径。再审程序的启动，一般意味着生效判决、裁定存在错误，其实质是一种纠错程序。当预告登记先