海外房地产市场专题分析
房地产行业专题研究：财务视角下的地产信用风险分析框架与应用
目录一、财务分析：自下而上透视房企信用 (3)二、17年-20年：长效机制与周期嬗变 (4)三、定性分析：违约角度观察，高杠杆和多元化是两大风险点 (6)四、定量分析：在市场和经营中寻找相关性 (10)五、如何从财务的角度预测房企的信用风险 (13)一、财务分析：自下而上透视房企信用财务报表是经营情况向公司战略的映射。
财报的内涵不止在于反映公司现有经营状况，并且也可以由果推因，从经营情况体现出企业竞争力进而映射出企业的战略导向。
因此财务指标不仅具有分析公司现状的含义，还可以自下而上透视公司经营逻辑，预测公司未来的发展。
图1：财务报表囊括了公司的经营情况，竞争策略，公司战略等信息资料整理：云锋金融财务分析是房企信用分析的基础。
对于房地产信用债研究来看，财务分析是研究房企信用的基础。
虽然由于财报制度的局限性，利润表相关指标与实际经营情况有所脱离，但公司的偿债能力，运营能力，产品力等方面均在财报有所体现，而且还可以从财报中推测房企的竞争策略与公司战略，从而结合宏观分析预测房企长期的信用变化。
财务定量分析结合经营数据和战略定性分析能对房企信用质量有更深入的研究。
信用评级模型的核心在于不同指标权重的配置。
业内财务分析结合在买方信用评级模型中应用于信用研究，信用评级模型能将公司隐性的信用分析框架显性化可视化，快速地将信用主体的信用质量通过评分的形式可视化表达，并且可以通过比较评分与市场利差的差异发掘投资机会。
在信用评级模型中，财务指标占主要的定量部分，定量的方式是通过赋予各指标不同的权重得出分值，因此房企信用财务分析的核心在于去除信息噪音，总结财务分析框架，找出影响房企偿债能力的核心财务指标。
我们通过回顾历史归纳总结适应市场的客观财务分析框架。
指标赋予权重的方法有多种，类似历史回溯法、专家打分法、熵权法等，我们尽量排除主观因素从客观的角度去为财务指标赋权，主要通过三种方法归纳信用财务分析框架：1、从结果出发，分析违约房企的战略，经营情况总结财务恶化路径，筛选预测违约的财务指标；2、从市场出发，假设市场有效，市场的利差体现了标的的违约可能性，那么通过多元回归的方式构造模型得出高显著度指标；3、从经营出发，通过底线思维，假设现金短债比和净负债率的变化会极大增加违约的可能性，因此通过建模分析筛选这两个指标的领先变量。
中美房价比较分析——基于Numbeo国际房价统计数据库的实证研究
国外房地产发展研究探讨发达国家房地产市场发展历程及其特征，探索其发展经验与借鉴启示，对我国房地产市场的不断成熟与完善具有重要意义。
本专题以美国、澳大利亚、韩国和德国为研究对象，分析其房地产市场发展历程及特征，对我国实现房地产市场的有序推进具有重要启示。
CHINA REAL ESTATE1 中美住房价格比较的挑战随着中国经济近40年的快速发展，在城镇化和居民收入倍增的推动下中国房价持续攀升。
北京、上海、深圳等逐渐崛起为与纽约、巴黎、东京等比肩的国际大都市。
这些城市房价亦跟随城市发展扶摇直上，甚至大有超越之势。
关于中美房价的探讨亦众说纷纭。
囿于房地产市场具有复杂性，中美房价比较面临诸多困难。
从统计方法来看，较大的区域差异使得横向整体比较极易受到极端值的影响，使得刻画欠缺客观性。
另外，由于统计口径的差异以及避税等行为的影响，统计价格不一定能反映真实交易价格。
这导致中美房价比较可行性降低。
从房屋制度来看，中美房屋售价有使用面积和建筑面积的不同，中国房价需要除以得房率才能与美国房价相比较。
尤其是中美土地和税收制度差异较大。
一方面美国土地私有制度，房屋产权为永久产权；而中国普通住宅房屋产权为70年，这导致中美房价横向比较的逻辑起点不同；另一方面，美国房产税和物业费较重，房屋持有成本高。
而中国房屋交易税费集中在交易环节，而且较低。
这一差异暗示持有一套美国房屋的真实价格比交易价格要高得多。
从房屋产品来看，房屋特征值多个维度的差异，住房并非均质化的商品，住房的属性存在多个维度，其中很多属性并不容易进行量化，例中美房价比较分析——基于Numbeo国际房价统计数据库的实证研究付强 邱永辉摘要：在中美贸易摩擦的背景下，基于中美房屋制度、市场交易成本结构的复杂性与异质性，采用重点城市对标法，利用Numbeo国际房价统计数据库，对中美房价及其背后的因素进行比较研究。
研究发现，（1）美国房屋持有成本更高，但是中国的平均房价超过美国。
中国房地产泡沫专题深度分析报告
中国房地产泡沫专题深度分析报告目录第一节房地产市场的现状 (5)一、房地产市场的现状，价与量的背离 (5)二、房地产市场困境背后的深层次原因在于供需的失衡 (8)三、房地产市场价量背离的驱动因素 (11)第二节房地产市场未来如何演绎 (14)一、中周期来看，财税改革、居民收入改革有利于居民杠杆提升 (14)二、短周期来看，负面因素的影响，对短期不乐观 (18)第三节短期价量展望 (22)一、房地产的量，投资增速大概率已形成拐点 (22)二、房地产的价，仍有上涨空间但城市间将会出现分化 (22)三、对房价的另一种思考角度，从普通商品的供需定价转为金融资产的估值定价 (23)图表目录图表1：地产泡沫，房价不断走高与销售增速乏力的背离 (6)图表2：投资低迷，销售增速与投资增速的背离 (6)图表3：杠杆高增与库存高企的背离 (7)图表4：城市间分化 (8)图表5：人口红利下滑、需求低迷 (9)图表6：经济需要地产地产束缚经济之经济需要地产 (9)图表7：经济需要地产地产束缚经济之地产束缚经济 (10)图表8：经济需要地产地产束缚经济之地产束缚经济 (10)图表9：经济需要地产地产束缚经济之地产束缚经济 (11)图表10：货币政策刺激 (13)图表11：流动性陷阱 (13)图表12：资金配置需求 (14)图表13：25-45岁人口占比下降，人口红利下降 (15)图表14：15年我国首度出现流动人口的下降，人口红利逐步丧失 (15)图表15：城镇化率也许存在提升空间，但依靠农村人口进城来提升住房需求，我们持谨慎观点 (16)图表16：基尼系数高企不利于边际消费支出增加，未来总需求好转依靠收入分配制度改革加速 (17)图表17：参考外围国家的情况，中期我国居民仍存在加杠杆的空间 (17)图表18：参考全球其它国家的情况，中期我国居民仍存在加杠杆的空间，只是需要控制增速 (18)图表19：16年，政策刺激下，居民购房使用的杠杆增加非常快，政策诉求将不利于再杠杆提升 (19)图表20：政策诉求的转向、居民还贷压力的增加等均不利于短期居民的再杠杆 (19)图表21：基于控制资产价格泡沫的诉求，政策已形成拐点 (20)图表22：产业链需要去库存，叠加过往历史规律与前端土地购置增速下滑，投资增速已现拐点 (21)图表23：表地产销售增速与投资增速的情景分析 (22)图表24：土地溢价率对房价形成领先 (23)图表25：租金上涨与无风险利率下滑将有助于房价上涨 (24)13年的钱荒、15年的股灾、16年债市风险的频发，这些事件发生的背后既有资金错配的因素，也有杠杆高企的原因。
房地产市场调研报告专题5篇
房地产市场调研报告专题5篇第一篇:房地产市场调研报告一、市基本概况市位于省东北沿海，面积1880平方公里，海岸线长144公里，水陆交通便捷，沈海高速公路、建设中的温福铁路、将动工建设的宁武高速公路、规划中的福泰高速公路和宁衢铁路交叉贯全境，构成铁路、公路立体交通体系，并将成为沿海通向内陆省份的重要通道。
产业特色明显，工业形成了以三个主导产业，即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业，电力、冶金铸造、建材、医药化工和包装印刷为特色的地方工业体系，2009年生产总值147.39亿元，增长12.6%，跃居全省“县域经济发展十佳”第三位；工业总产值248.88亿元，增长11.3%，省2009年县市国内生产总值前20名+人均GDP市位于省内第十二位。
二、市房地产行业前景政府发展思路：按照“强化中心社区，建设小城镇集群”的发展思路，“十五”期间，以建设中心市区为主体，中心集镇为骨干，加快了南部“金三角”城镇群的建设和以国道104线、省道小浦线、枫湖路为轴线的城镇带发展。
初步建立起了有利于增强城市整体服务功能、有利于生产生活、城市市容美观、市政设施较完善的中心城区和布局合理、交通便捷、设施配套、环境优美的小城镇群。
通过中心城区和小城镇群的功能互动和优势互补，为建成城市化水平较高、辐射能力较强、规模较大，集政治、经济文化为一体的港口工业城市打下了良好基础。
市人口60多万，城区20多万人口，人口占宁德市的1/5左右，GDP占宁德市的1/4左右，工业总量占宁德市的1/3左右，是宁德市的经济中心城市和闽东工业重镇。
庞大的人口基数本身就组成了一个庞大的居住消费、投资的市场。
2010年市政府工作报告中第五点：是建管力度不断加大，城市面貌得到改观。
城市建设步伐加快，城镇化水平达47.2%，比上年提高1.2个百分点。
完成富春溪两岸、坂中片区、南湖旧城片区、赛岐镇区、甘棠镇区控制性详规以及溪尾镇、溪柄镇、晓阳镇总体规划编制。
年度观察专题分析总结(3篇)
第1篇一、引言随着社会经济的快速发展，各类行业和领域都呈现出多样化的竞争态势。
为了更好地把握行业发展趋势，分析总结年度观察专题成为了一个重要的研究方法。
本文将结合2023年度观察专题，对相关领域的现状、趋势及挑战进行分析总结。
一、年度观察专题概述2023年度观察专题主要聚焦于以下领域：1. 中国房地产争议解决2. 中国知识产权争议解决3. 中国商事调解4. 短视频电商品牌营销5. 2022年度动画电影二、各领域分析总结1. 中国房地产争议解决2023年度，中国房地产市场在调控政策、市场供需、房企融资等方面呈现出新的特点。
以下是对该领域的分析总结：（1）政策调控：为遏制房价过快上涨，各地政府加大调控力度，出台了一系列限购、限贷、限售政策。
政策调控对房地产市场产生了显著影响，有效抑制了房价过快上涨。
（2）市场供需：受疫情影响，2023年房地产市场整体需求有所下降。
然而，随着经济逐步恢复，部分城市房地产市场出现回暖迹象。
（3）房企融资：为缓解资金压力，房企纷纷寻求多元化融资渠道，如发行债券、引入战略投资者等。
然而，融资环境依然严峻，部分房企面临资金链断裂风险。
（4）争议解决：随着房地产市场不断发展，纠纷数量逐年上升。
2023年，各地法院、仲裁机构加大力度处理房地产争议，有效维护了市场秩序。
2. 中国知识产权争议解决2023年度，我国知识产权领域取得了显著成果。
以下是对该领域的分析总结：（1）立法：我国持续完善知识产权立法，为知识产权保护提供法律保障。
（2）专利：2021年我国授权发明专利数量同比增长31.3%，实用新型专利同比增长31.3%，外观设计专利同比增长7.4%。
（3）商标：2021年我国核准注册商标同比增长34.3%，商标保护力度不断加强。
（4）地理标志：2021年新认定地理标志保护产品99个，地理标志证明商标、集体商标核准注册477件。
（5）争议解决：我国知识产权争议解决机制不断完善，法院、仲裁机构在处理知识产权争议方面发挥了重要作用。
世界各国房地产业发展的现状和启示
面积算每平方米 ３ 万元人 民币。与此同时 日 白领 本 收入相当于上海人 的 ５ ，可想而知上海静安寺 的 倍
房 价相 比较 就显 得 偏 高 。 日本 提 供 出售 的住宅 都 是
一
吸引 ， 动用高利和高额贷款来购买或投资房地产 。 日
本 的经济告诉我们 ：投资者应该用唯物主义 的观念 去看待事物 ，必须对一切财产泡沫背后的神话持怀
究 心得 展现给 读者 。
一
全 装 修 的 ， 括 卫 生 间和 厨 房 ， 有 中 央空调 和 地 板 包 还
暖气 ， 所有材料都是无毒标准 ， 浴室带空调和液 晶电
视， 厨房也是带全 自动洗碗和烘干机 ， 基本家用 电器
和家 具一 应 俱 全 。
然而 ， 日本房地产市场发展到今天这样 的情况
之类 铺 设 后 的地 面 和楼 面 。 此一 般 室 内的走 廊 、 因 地
速下跌 ，业 主们发现 自己背负 的债务远远超过 了所 购房产的价值 ， 很多人的资产缩水或面临破产 。
，
日本挤压房 地产泡沫 的措施和 启示
日 本是亚洲先进入 发达 国家行列 的国度 ，经过
和楼市价格在短时期 内直线下降 ，跌至低谷。直到 ２ 世纪 日本的股市和房市才得以恢复 ， ｌ 进入新一轮
的 增 长周 期 。
二次世界大战结束至今 的半个多世纪 的潮起潮落 ，
房地产企业的发展和房地产市场的培育 已 日 趋理性
和规 范 。 目前 在被 人 称 为 亚洲 金融 中心 的东京 市 中
日 本房地产泡沫的破灭 给世人很多的警世 ，其
一
心 ， 当于 上海 的静 安寺 的 中心 区域 内 ， 一套 新 建 相 买
【城市更新专题系列】第九篇：美国REITs市场概览案例分析
【城市更新专题系列】第九篇美国REITs市场概览案例分析作者韩雨张国梁孙志祥摘要作为全球首先涉足房地产证券化市场的国家，美国早在20世纪60年代便诞生了REITs行业，且在至今为止的半个多世纪里，美国REITs早已取得了卓越的发展。
时至今日，美国REITs指数已经获得了7.1倍的回报。
截止到2018年底，美国REITs市场共有226只，总市值达到1.05万亿美元，而2018年美国股市总值达到25万亿美元，届时美国REITs市场总额占到股市总额的4.2%。
从FTSE美国REITs统计数据来看，2017年美国REITs市场总回报率高达9.27%，股利回报率为4.27%。
当年标普500平均盈利收益率为4.07%，股息率为1.89%；而2017年10年债券收益率低致触及2.6%，报2.598%。
在美国市场，REITs行业回报率相比股票和债券，回报率均高于前二者。
从25年期投资周期来看，美国REITs回报率为10%，同样比标普500平均盈利率高。
除此之外，美国的REITs还具有很好的流动性。
REITs可将固定的房地产转化成证券化的产品，使得房地产不动产很好地流动起来，而且这种流动投资的风险也是相对比较低的，专业的管理团队和分散化的投资组合使得这一系列的优势越来越被投资者所看好。
一. 美国REITs概述1.1 美国REITs的不同类型根据投资对象的不同，REITs被分为大致三种类型，包括权益类，抵押类和混合类。
其中，权益类REITs的投资者主要是各大物业公司，主要收入来源也是房地产的租金和地产本身增值收益。
这类REITs所持有的物业类型主要包括写字楼，商场，酒店，工业厂房，物流中心等非住宅类的房地产项目。
抵押类REITs的主要投资对象为房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券（MBS），其主要收入来源是抵押贷款和MBS利息。
混合类REITs的投资对象则包括了各大物业和抵押贷款，以及MBS。
在目前市场中，权益类REITs 占据较大市场份额。
房地产市场专题分析调查报告
海景工程筹划书前言经与贵司就海景中心的销售代理进行了初步接触。
就此，敝司对贵司能给予时机发扬深表谢意，并诚恳地预祝合作愉快，成功地将工程推出市场，为贵司猎取最大的经济效益和社会效益。
就本工程的重新筹划包装和销售代理，敝司成立专项小组，以专业的市场调研为根底，依据整体市场的现状和区域市场的特性，开掘工程的优点加以专业发扬，配合贵司尽快完成工程的销售目标。
1.市场分析1．1．区域市场分析天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。
总面积147.77平方公里，人口41.8万人。
天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。
全区有中山大道，黄埔大道等63条要紧干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。
天河区是广州闻名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。
区内社会保障事业开展较快。
由于都市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。
天河区楼盘分布相对集中，要紧分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。
随着都市向东移的规划现状日渐成熟，有关新都市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故天河将开展成为以天河政府为中心。
天府路为中轴线的新都市中心，依据其开展的特点，东移重心将会沿着中山大道沿线开展起来，而黄埔大道沿线那么因为工厂、企业众多，村落范围宽广等负面特点，使得此带区域向现代化都市规划迈进受到一定程度的阻碍。
1．2．定向市场分析员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。
四面工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。
随着多年开展，该外来人口越来越多，逐渐开展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的开展，吸引许多在城东工作的人士在此置业安居。
由于房地产业开展的不成熟，以及治理制不完善的缘故，致使该区城内开发了许多不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了广州市典例，区域市场竞争十分剧烈。
分析市场、把握市场、调控市场——房地产调控新政与法律专题研讨会综述
济手段 、行政手段和法律手段三种。问题 的焦点在于当房 地产调控的法律阙如之时． 经济手段和行政手段孰先孰后 、
孰重孰轻 。一般市 场经济体制要求 ： 政府调控应该首先 、 主要地采 用经济手段 ； 当经济手段效果不足时，也可采用
有出租模式 ，盈利从过去的以资产增值为主 ，向以现金流
收益 （ 租金 ）为主。周建成认为 ， 房地产开发向房地产经
营、 乃至城市发展运营方面发展 ， 做到 ” 专注开发 到 产
业融合 ” ．开发企业必须拥有 以持有物业为载体的一种或 几种产业作支持 ，以收购重组、品牌效应等方式完成产业
是～个完整的市场体制 即使 中国商品房市场是一个完整
的市场体制，政府调控仍然必要 。今年以来 ，政府采取一
系列调控政策以求得市场的稳定 ，主要出于对房地产市场
特殊性方面的考虑 ，房地产的产品、产业和市场同国民经
济安全相关性太大 ，因而稳定要求特别高 。从 实际情况来 看 ．单靠市场机制解决不了房地产 问题。无论东方还是西 方 ，都有市场经济失灵的时候 ，房地产市场失灵表现为更 加明显 ， 其后果更加危害 。关于政府要不要抑制不合理 （ 虚 假 ）的住房需求的问题 ，张泓铭认为 那种以为市场经济
别人居住 ，而是等待脱手获利 的投机需求 ，政府必须实行
抑制政 策。因为， 这种不合理 （ 虚假）的住房需求， 占、 侵 浪费社会 的住房资源 ． 加剧住房供求矛盾 ， 抬升住房价格 ， 扰乱市场秩序 ，制造住房市场和经济虚假繁荣和泡沫 ．成 为随时可以抛 向市场的潜在供给 ．诱发住房市场风险 、金 融风险和国民经济风险的加剧。关于政府能否动用行政手 段来调控 张泓铭认为 ，任何 国家的调控手段 ．无非是经
中国房地产市场分析(doc)
中国房地产市场分析名目第一局部：中国房地产业的开展现状一、目前的总体开展态势〔一〕房地产开发总量及增长率〔二〕销售总量及变化1、销售增长速度放缓，出现有效需求缺乏端倪2、存量住房市场火爆〔三〕销售价格变动状况1、总体开展态势2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例二、地区开展态势三、房地产行业效益情况1、2001年上市公司效益分析。
2、2002年房地产上市企业业绩推测四、目前的行业运行环境第二局部：今后3到5年内房地产行业的开展趋势研究一、政策因素的碍事1、土地需求政策的变化2、预售条件及开发贷款门槛的提高3、货币化分房政策的落实4、经济适用房政策的推行二、经济开展因素的碍事分析1、GDP与人均GDP的高速开展对房地产行业的碍事1、1、今后10年内我国GDP的增长情况推测1、2、GDP的增长将带动“十五〞期间住房消费的增加1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必定要发扬房地产对经济的杠杆作用2、规模城镇化对房地产的推动。
3、西部大开发的积极碍事4、参加WTO对房地产业的长期利好5、奥运带动都市建设，从而促进房地产业的开展。
三、、行业相关因素分析1、技术因素变更〔交通、通讯〕的碍事1、1、交通技术的革新和交通工具的完善1、2、现代通讯技术的进步1、3、节能与供热方式改革。
1、4、节水、节地和治理污染。
1、5、住宅一次装修到位2、自然环境因素的碍事3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的碍事。
第三局部、对全国房地产市场前景的总体判定一、开展态势总体判定(一)总体展瞧------三个判定1、我国房地产开展还处于初级时期，开展空间特别大2、我国房地产业仍将处于高速开展时期3、今后三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所落低，估量，今后三年增幅在15%左右(二)今后三年房地产业运行格局1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加2、市场体系逐步完善3、住房金融快速开展4、住宅投资性消费将进一步增长5、行业集中度将提高6、区域性房地产泡沫差不多产生二、市场需求分析专题〔一〕市场消费需求瞧念的变化〔二〕今后几年房地产潜在市场需求的推测1、“十五〞时期房地产市场投资总量的推测。